【土地の売却相場はいくら？】計算方法と坪単価で自分で価格が分かる

不動産会社に査定を出してもらうと売却価格は決まりますが、その前にチェックしておきたいのが「土地の相場」です。
相場を見ておくことで、不動産会社の査定額に対しての判断も可能になります。
相場をチェックしていなければ、不動産会社からの査定額を最適なのかを判断することができません。
不動産会社の言いなりになって、相場価格よりかなり低価格で売却されてしまう可能性もあります。

今回の記事では、土地の相場はどのように決まっているのか、相場を決める基準、相場を調べる方法について解説しています。

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土地の売却相場を知るには

正確に調べてもらう前に自分でも調べたい、今おおよその価格でいいから知りたいという方は以下の方法で調べてみてはいかがでしょうか。

実勢価格を調べる

国土交通省が主に土地を購入した買主にアンケートを行い調査した価格になります。そのため実際の売却価格に近く、売却価格を調べる際に参考にしやすいのです。

しかし、確認できるのはアンケート回答がある土地のみ。アンケート回答がない場合は土地の価格が分かりません。また、土地の売買が頻繁に行われている地域は情報が新しいのですが、長く住んでいる人が多い地域などは情報が古い場合があるので注意が必要です。

実勢価格は土地総合情報システムの不動産取引価格情報検索で調べられます。

公示地価を調べる

公示地価は全国の3万以上に設定された標準値が対象。そのため標準地以外の土地は近くにある標準値を参考にします。

公示地価は国土交通省地価公示・都道府県地価調査で調べることが可能です。

路線価を使って調べる

道路に面した土地の1㎡あたりの評価額を国税庁が定めており、土地の面積とかけ合わせることで相続税や贈与税が算出できます。

路線価は納税額を決めるために使用するものなので、日本全国評価額を求めることができます。路線価は公示地価の約80％程度になるように設定されており、路線価から公示地価を求めることが可能です。

路線価を使っての公示地価の求め方は後ほど解説しますが、路線価は路線価図・評価倍率表で調べられます。

土地の売却相場の計算方法

ここでは、路線価を使った調べ方を解説します。

【手順1】路線価を調べる

土地の路線価を調べるためには、路線価図・評価倍率表｜国税庁へアクセスします。

トップページが表示されたら、売却相場を知りたい土地が所在する都道府県を選びます。

財産評価基準書目次が表示されるので、「路線価図」をクリック。

売却相場を知りたい土地の住所を選んでいきます。選んでいくと地図が表示されます。

道路に細かく矢印と数字が書かれているのが路線価になります。売却相場を知りたい土地が面している道路に書かれた数字が1㎡あたりの土地の評価額になります。

数字を囲っている図形は土地の種類を表し、アルファベットは調べたい土地が借地権だった場合、どれくらいの割合で計算すると評価額が分かるかを示しています。

路線価の表記は1000円単位。地図に記載されている額×1000で1㎡あたりの路線価がわかります。

【手順2】路線価を使って土地の評価額を計算する

路線価を計算する際の式は以下になります。

土地の面積は坪数ではなく、平米数で計算します。もし、坪数しか分からない場合は1坪＝3.31㎡なので、以下のような計算式で路線価を求めましょう。

【手順3】路線価を売却相場に近づける

路線価は相続税や固定資産税の納税額を計算するためのものなので、売却価格の基準となる公示地価より8割の価格になるように設定されています。

よって、売却相場に近づけるためには、最後に以下の計算を行います。

これで、ざっくりとですが土地の売却相場がいくらになるのか計算できました。

そのほか、路線価が書かれていない場合などは以下の記事をご確認ください。

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土地の売却相場が決まるポイント

土地の形

正方形や長方形といった土地は整形地と呼び、土地の使い方に制限が少なくなるので評価額も上がりますし、買主にも好まれるので売却相場は高くなります。

三角形や台形、旗竿地など正方形と長方形以外の土地を不整形地と呼び、これらの土地は土地の使い方に制限が出るため、売却相場は値下がります。

広さ

しかし、広ければそれだけで高く売れるというわけではありません。地域の需要に合った広さであることが重要。

工場地帯で戸建て程度の広さでは需要は少ないですし、戸建てが並ぶ住宅街で工場を建てるような広大な土地は需要が少なくなります。

地域の需要に合わせた広さであれば、売却相場は上がりやすくなるでしょう。

建ぺい率・容積率

土地にはそれぞれに土地に建てられる建物の面積や高さなどが定められています。建ぺい率は土地に建てれられる建物の面積のことで、容積率は建物の延床面積のこと。

この建ぺい率と容積率で建てられる建物の大きさの限界が決まってきます。建ぺい率と容積率が高ければ高いほど建てられる建物の自由度は増すので、価値は上がっていきます。

建ぺい率と容積率は各市町村によって定められており、同じ面積でも立地などによって率は異なります。

周辺環境

土地の近くに駅や病院、有名学校などがあると需要は高くなり、土地の価格は上がります。他にも近くに大型ショッピングセンターが建設されるといった再開発の情報などでも上がります。

逆に近くにお墓やゴミ処理場、火葬場などといった施設などがあると土地の価格が下がってしまいます。他にも治安なども価格に影響を与えるでしょう。

【すぐ分かる！】土地の坪単価の相場とは

【地域別】坪単価の相場

国土交通省の土地総合情報システムに掲載されている土地取引価格の概況より最新である4～6月期の都道府県別土地の1㎡の平均単価をご紹介します。

1㎡あたりの土地単価の価格を見てみると、最も高いのは東京都となりました。その他10位以内には大阪市や京都市、横浜市など主要都市が入りました。

大規模都市の名前が上がるなかで、3位に入ったのは沖縄県の那覇市。1位となった東京は前期1～3月と最新である4～6月を比較するとマイナス1192円と減少しているのに関わらず、那覇市は77824円プラスに。これは、10以内の都市の中で最も上昇している額となっています。

土地の売却相場にコロナの影響はあるの？

9月30日に発表された都道府県地価調査では地価の全国平均が3年ぶりに下落。

全国的に影響を受けていますが、特に商業地より住宅地の下落幅が大きくなるという結果になりました。東京23区や沖縄県といった一部地域は上昇を維持しましたが、伸び率は縮小。その他の地域の住宅地は下落となりました。新型コロナウイルスの終息も分からず先行き不透明な経済の状況や、雇用不安などから住宅購入の買い控えがおきてしまったのかもしれません。

上記の都道府県別の土地単価でも1～3月期と4～6月を比較した際、単価が上がった都道府県は15ほど。32の地域でマイナスとなる結果となりました。

不動産価格のより詳細な情報は以下の記事をご確認ください。

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土地を売却する際にかかる費用

主にかかる費用は以下の通りです。

譲渡所得税

譲渡所得税とは住民税と所得税の2つを指します。譲渡所得税は土地を購入した金額より土地を売却して得た金額が上回った場合に、利益が出たとして発生する税金です。

譲渡所得税は土地を所有している金額で税率が変わります。譲渡所得税は土地を売却した翌年の確定申告時に納付となります。

印紙税

不動産売買の契約書は印紙税法の課税対象となっており、土地の売却金額によって収める額が変わります。印紙税は収入印紙を契約書に直接貼って納付。契約書は買主と売主のいずれにも必要となるので、2冊分用意するようにしましょう。

税金についてもっと詳しく知りたいという方は、以下の記事をご確認ください。

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仲介手数料

仲介手数料は買主が見つかり、売却が完了したら不動産会社に支払われる報酬（手数料）のこと。仲介手数料は売却額に応じて決まります。

仲介手数料は法律で上限が定められており、それ以上の請求はされません。価格帯ごとに仲介手数料の上限は異なるので、注意しましょう。

また、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。事前に不動産会社は売主に説明が必要となり、合意を得ておかなくてはなりません。

仲介手数料の詳しい解説に関しては以下の記事を参考にしてください。

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土地の売却相場を調べる際の注意点

主な注意点は以下の3つになります。

売却相場はあくまで目安

今回ご紹介した自分で調べる方法は机上での計算となり、周辺環境や土地の状態などを加味した価格ではありません。実際販売する際には売却相場から上下することを覚えておきましょう。

また、土地売却相場は土地を売った際に手に入るお金ではありません。売却相場の額で売ったとしても、買主と売買契約を結ぶ前には値引き交渉が入ることがほとんどですし、売却額から仲介手数料や税金などの費用が引かれます。

土地の売却相場は変わる

土地の価格は常に変化しています。土地を売買する際に基準となる価格を国が定めている公示地価は毎年3月にその年の1月1日時点の価格が発表されますし、9月末には公示地価から半年後の地価を評価する都道府県地価調査が発表されます。

土地の売却相場はこの地価に合わせて変化していくので、何年も売却相場が同じということはありません。

数年前に調べたからといって、その売却相場で実際に売却活動を始めないように注意しましょう。

売る際には不動産会社に査定を依頼する

土地を売却する際、最も売却額に近い価格を調べられるのは不動産会社の査定です。不動産会社の査定は公示地価などを使った計算と合わせて、土地周辺の環境や現在の人気度合い、土地の状態なども踏まえて査定するので、最も市場相場に近くなるのです。

ただし、不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果が異なるので注意しましょう。1社の査定結果ではその査定額が市場価格に近いのかはもちろん、安いのか高いのかも分からないということです。

不動産会社の査定を受ける際には3社以上の査定を受けるようにしましょう。

不動産会社の査定を受ける際には一括査定サービスを使うのが賢明。1回の申込みで複数社の不動産会社に査定を依頼できるので、何度も申込みの記入をしたり、不動産会社巡りをする必要がありません。

webでの申込みとなるので、忙しい平日でも不動産会社の閉まる時間を気にせず利用できるというのも利点です。

まとめ