- 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
- 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える
不動産会社に査定を出してもらうと売却価格は決まりますが、その前にチェックしておきたいのが「土地の相場」です。
相場を見ておくことで、不動産会社の査定額に対しての判断も可能になります。
相場をチェックしていなければ、不動産会社からの査定額が最適なのかを判断することができず、不動産会社の言いなりになって、相場価格よりかなり低価格で売却されてしまう可能性もあります。
今回の記事では、土地の相場を決めるポイント、相場を調べる方法について解説しています。
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【2021年7月最新】土地売却相場価格はいくら？
土地の売却相場は土地の所在地や時期によって変化しています。まずは現在の相場の様子から確認していきましょう。
国土交通大臣指定の不動産流通機構が2021年6月に発表した最新のデータをもとに、主要都道府県の土地売却価格を見ていきます。
以下の表は実際に売却が成立した価格（成約価格）の平均と平均面積のデータです。前月と比べて平均売却価格が上昇している都道府県は赤、下降している都道府県は青で％を示しています。
| 売却価格（万円） | 前月比（%） | 面積（㎡） | |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 5,117 | -1.5 | 147.98 |
| 神奈川県 | 3,019 | -1.2 | 181.90 |
| 埼玉県 | 1,876 | -25.4 | 171.51 |
| 千葉県 | 1,898 | 0.6 | 229.16 |
| 大阪府 | 2,386 | -3.7 | 152.17 |
| 兵庫県 | 1,939 | -17.8 | 1,011.20 |
| 愛知県 | 2,551 | -21.8 | 224.51 |
| 福岡県 | 1,720 | 9.7 | 380.61 |
※2021年5年度分のデータ
さらに、上記の都道府県以外にお住いの方でも、下記から「イエウール」の土地売却相場情報ページに遷移することができます。
| 北海道・東北 | 北海道、青森、秋田、岩手、宮城、山形、福島 |
|---|---|
| 北陸・甲信越 | 新潟、長野、山梨、富山、石川、福井 |
| 関東 | 東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬 |
| 東海 | 岐阜、静岡、愛知、三重 |
| 近畿 | 大阪、京都、奈良、滋賀、兵庫、和歌山 |
| 中国 | 鳥取、島根、岡山、広島、山口 |
| 四国 | 徳島、香川、愛媛、高知 |
| 九州・沖縄 | 福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄 |
土地の売却相場は日々変化しています。こまめに確認して正確な相場価格を把握するようにしましょう。
土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
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土地売却の相場の調べ方1：実勢価格で調べる
それではここから売却相場を調べる方法を6つ解説していきたいと思います。
まずは実勢価格というものを使って土地の売却相場を調べる方法です。
実勢価格とは
実勢価格とは実際に取引が行われた不動産の価格のことです。
国土交通省が主に土地を購入した買主にアンケートを行い調査した価格になります。そのため実際の売却価格に近く、売却価格を調べる際に参考にしやすいのです。
しかし、確認できるのはアンケート回答がある土地のみ。アンケート回答がない場合は土地の価格が分かりません。また、土地の売買が頻繁に行われている地域は情報が新しいのですが、長く住んでいる人が多い地域などは情報が古い場合があるので注意が必要です。
実勢価格は土地総合情報システムの不動産取引価格情報検索で調べられます。
実際にどのように調べるのか確認してみましょう。
【手順1】条件を設定する
まずは、不動産取引価格情報検索のページに移行します。
画面左側にある時期・種類・地域を設定したら、この条件で検索をクリックします。
【手順2】実勢価格を確認する
すると検索結果がリストで表示されます。リスト中の「取引総額」の欄に書いてある総額が、実勢価格になります。
【手順3】条件が近い物件から相場を予想する
相場を予想するときは自分が売却したいと思っている土地と条件の似ている物件を数件ピックアップしてみましょう。
条件が似ている土地の実勢価格の平均値が、だいたいの相場となります。
土地売却の相場の調べ方2：公示地価・基準地価で調べる
土地売却の相場の調べ方の2つ目は公示地価・基準地価を使う方法です。
公示地価・基準地価とは
公示地価とは土地を取引する際に指標となるように国が設定した評価額のこと。
毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を3月中旬に公表しています。公共事業などで土地の取引を行う際や土地の価格を知る際の目安などに使います。
公示地価は全国の3万以上に設定された標準値が対象。そのため標準地以外の土地は近くにある標準値を参考にします。
似たような価格に基準地価というものがあります。公示地価は国が設定した評価額であるのに対して、基準地価は指標を調査して公表している団体が各都道府県となっています。
公示地価と基準地価は国土交通省地価公示・都道府県地価調査で調べることが可能です。
実際にどのように相場を調べるのか確認してみましょう。
【手順1】調べたい地域を選択する
最初に国土交通省地価公示・都道府県地価調査のページに移行します。日本地図が表示されるので自分の調べたい県と地域を選択しましょう。
【手順2】条件を設定する
地域の選択が終わったら条件を設定して、「検索」をクリックします。
地価公示のみを調べるのであれば対象の項目を地価公示のみ、基準地価のみを調べるなら都道府県地価調査のみ、地価公示も基準地価も調べたいのであれば、1番右の地価公示・都道府県地価調査の両方を選択しましょう。
【手順3】表から公示地価・基準地価を確認する
検索結果が表示され、表の左側に価格が表示されます。これが公示地価・基準地価です。
ここで気を付けたいのは、実勢価格は公示地価と基準地価の1.1倍程度ということです。
実勢価格とは異なるので、実際の相場を予想するときは1.1倍して考えるようにしましょう。
土地売却の相場の調べ方3：相続税路線価で調べる
次は路線価という価格を使って土地の売却相場を調べる方法です。
路線価には2種類あり、まずは相続税路線価で土地の売却相場を調べる方法を解説していきます。
相続税路線価とは
相続税路線価とは納税額を決めるために土地の評価額が必要になった時に使用します。
道路に面した土地の1㎡あたりの評価額を国税庁が定めており、土地の面積とかけ合わせることで相続税や贈与税が算出できます。
路線価は納税額を決めるために使用するものなので、日本全国評価額を求めることができます。相続税路線価は公示地価の約80％程度になるように設定されており、相続税路線価から公示地価を求めることが可能です。
路線価を使っての公示地価の求め方は後ほど解説しますが、相続税路線価は路線価図・評価倍率表で調べられます。
【手順1】調べたい地域を選択して路線価図をクリックする。
最初に路線価図・評価倍率表｜国税庁へアクセスします。
トップページが表示されたら、売却相場を知りたい土地が所在する都道府県を選びます。
財産評価基準書目次が表示されるので、「路線価図」をクリック。
【手順2】調べたい地域の詳細エリアを選択する
売却相場を知りたい土地の住所を選んでいきます。選んでいくと地図が表示されます。
【手順3】相続税路線価を確認して相場を予想する
道路に細かく矢印と数字が書かれているのが相続税路線価になります。売却相場を知りたい土地が面している道路に書かれた数字が1㎡あたりの土地の評価額になります。
数字を囲っている図形は土地の種類を表し、アルファベットは調べたい土地が借地権だった場合、どれくらいの割合で計算すると評価額が分かるかを示しています。
路線価の表記は1000円単位。地図に記載されている額×1000で1㎡あたりの相続税路線価がわかります。
売却相場を知りたい土地の相続税路線価が分かったら、売却相場がいくらになるのか計算してみましょう。
相続税路線価は相続税や固定資産税の納税額を計算するためのものなので、売却価格の基準となる公示地価より8割の価格になるように設定されています。
よって、売却相場に近づけるためには、以下の計算を行います。
そのほか、路線価が書かれていない場合などは以下の記事をご確認ください。
土地売却の相場の調べ方4：固定資産税路線価で調べる
次に固定資産税路線価で土地の売却相場を調べる方法です。
相続税路線価とは何が異なるのでしょうか。解説していきます。
固定資産税路線価とは
先ほど解説した相続税路線価は相続税や贈与税を算出するときに必要なものでしたが、こちらの固定資産税路線価は、固定資産税を算出するための路線価です。
相続税路線価は国税庁が定めていますが、固定資産税路線価は市町村（東京23区は都知事）によって定められ、価格は原則3年に1回見直されます。
固定資産税路線価は公示地価の約70%程度に設定されています。
固定資産税路線価は全国地価マップで調べることができます。
【手順1】サイトにアクセスして固定資産税路線価等を選ぶ
まずは全国地価マップにアクセスし、画面中央付近にある「固定資産税路線価等」をクリックします。
【手順2】検索したい土地の住所を入力する
ページが変わり左上に相場を調べたい土地の住所を入力しましょう。住所が分からない場合は地図からでも調べることができます。
住所を入力して検索を押すと、検索結果の候補が表示されます。調べたい住所をクリックしましょう。
【手順3】土地が面している路線価をクリックする
住所をクリックすると地図が表示されます。相場を調べたい土地に面した路線価のラインをクリックすると画面の左側に「固定資産税路線価情報」が表示されます。この中に1㎡あたりの路線価が記載されてあるので確認しましょう。
【手順4】固定資産税路線価を使って相場を計算する
1㎡あたりの路線価が分かったので、次は実際に土地の面積に合った路線価を確認してみましょう。
固定資産税路線価は公示地価の70%程度に設定されていることを踏まえて計算すると、計算式は以下のようになります。
この固定資産税路線価に基づいて計算された地価は固定資産税評価額と呼ばれます。
土地売却の相場の調べ方5：納税通知書で調べる
固定資産税路線価は固定資産税を算出するために必要だとお伝えしましたが、この固定資産税の納税通知書からも売却相場を確認することができます。
【手順1】固定資産税評価額を調べる
初めに固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を確認しましょう。
もし手元に納税通知書がない場合は固定資産証明書を役所で発行してもらうことによって確認することができます。
納税通知書は市町村によって形式が異なります。納税通知書の見方が分からない場合は各市町村のHP等で見方を確認するようにしましょう。
【手順2】調べた金額を使って相場を求める
固定資産税評価額は公示地価の70%とされています。よって路線価と同様に相場を出すためには計算が必要です。計算式は以下の通りです。
土地売却の相場の調べ方6：一括査定で調べる
不動産売却益の調べ方として、不動産一括査定を使うという方法もあります。この一括査定で複数の不動産会社から査定を受けることでだいたいの売却相場が分かります。
過去の取引の事例や市場の状況をふまえて不動産会社が査定価格を割り出すので、自分で売却相場を調べるより正確な相場が分かることが特徴です。
しかし不動産会社によっても査定価格にバラつきがあります。よって1社のみの査定価格だけでなく複数の不動産会社に査定をしてもらうのが良いでしょう。
【手順1】一括査定を依頼する
まずは一括査定の申し込みをしましょう。複数社査定をする際はイエウールが便利。
一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。
入力フォームも簡単で、平日に仕事で忙しい方でもお昼休みや夜帰宅した後などのちょっとした時間でも査定依頼を申し込むことが可能です。
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【手順2】査定結果から相場を予想する
一括査定を申し込むことで、いくつか査定価格を知ることができます。その査定結果の平均がだいたいの売却相場となるでしょう。
土地の売却相場が決まるポイント
では売却相場はどのように決まるのでしょうか。
ここからは売却相場に影響を与えるポイントをご紹介します。
土地の形
土地は正方形や長方形だと高くなります。
正方形や長方形といった土地は整形地と呼び、土地の使い方に制限が少なくなるので評価額も上がりますし、買主にも好まれるので売却相場は高くなります。
三角形や台形、旗竿地など正方形と長方形以外の土地を不整形地と呼び、これらの土地は土地の使い方に制限が出るため、売却相場は値下がります。
広さ
土地は広いほど高くなります。
しかし、広ければそれだけで高く売れるというわけではありません。地域の需要に合った広さであることが重要。
工場地帯で戸建て程度の広さでは需要は少ないですし、戸建てが並ぶ住宅街で工場を建てるような広大な土地は需要が少なくなります。
地域の需要に合わせた広さであれば、売却相場は上がりやすくなるでしょう。
建ぺい率・容積率
土地に建てられる建物が大きいほど売却相場は上がりやすいでしょう。
土地にはそれぞれに土地に建てられる建物の面積や高さなどが定められています。建ぺい率は土地に建てれられる建物の面積のことで、容積率は建物の延床面積のこと。
この建ぺい率と容積率で建てられる建物の大きさの限界が決まってきます。建ぺい率と容積率が高ければ高いほど建てられる建物の自由度は増すので、価値は上がっていきます。
建ぺい率と容積率は各市町村によって定められており、同じ面積でも立地などによって率は異なります。
方向
前面道路と接する方向も売却相場に関係があります。
一般的に南側に前方道路がある土地は日当たりが良く相場が高くなります。反対に前方道路が北に面している土地は価格が低くなります。
南、東、西、北の順番で相場が高くなります。
周辺環境
土地の周辺環境が良ければ売却相場も上がります。
土地の近くに駅や病院、有名学校などがあると需要は高くなり、土地の価格は上がります。他にも近くに大型ショッピングセンターが建設されるといった再開発の情報などでも上がります。
逆に近くにお墓やゴミ処理場、火葬場などといった施設などがあると土地の価格が下がってしまいます。他にも治安なども価格に影響を与えるでしょう。
過去の土地の取引
過去に周囲の土地が高額で取引されていた場合、それに影響を受けて相場が高まることがあります。
そのほかにも土地の取引が活発だと相場は高く、土地の流通量が少ないと相場は低くなります。
売り出すタイミングだけではなく過去の取引も参考に相場を考えてみましょう。
土地売却にかかる費用の相場
土地を売却する時には税金や仲介手数料など様々な費用がかかります。
ここからは土地売却にかかる費用の相場を解説します。土地の売却額によっては費用が高額になることもあります。事前にどのような費用がかかるのか把握しておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、土地売却をする際に仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。土地の売買契約を結んだ際に仲介手数料の半分を支払い、残り半分は土地を引き渡して土地売却が完了した際に支払います。
この仲介手数料は土地の売却価格によって金額が異なり、仲介手数料の金額の上限は法律で決まっています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 売却価格×5%+消費税10% |
| 200万円を超えて400万円以下の場合 | （売却価格×4%+2万円）+消費税10% |
| 400万円を超える場合 | （売却価格×3%+6万円）+消費税10% |
ほとんどの不動産会社が上限額いっぱいの仲介手数料を取っています。（売却価格×3%+6万円）+消費税10%という金額から不動産会社との交渉次第では値下げも可能です。
しかし仲介手数料の値下げにこだわりすぎるとサービスの質が低下するリスクがあるだけでなくトラブルのもとになる可能性があるため注意してください。
仲介手数料について詳しく知りたい方は「【不動産売却の仲介手数料とは】相場や上限の計算方法を解説します」という記事もご覧ください。
抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは、ローンが残っている土地を売却する際の抵当権抹消の手続きに必要な費用です。ローン返済が住んでいる土地を売却する際にはかかりません。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件につき1000円となっています。
抵当権の抹消の手続きは複雑かつ重要なため所有権移転登記と一緒に司法書士に依頼することが一般的です。司法書士の方への手数料を含めて、金額の目安としては5,000～2万円程度と考えておきましょう。
測量費用
売却する土地の境界があいまいな場合は、測量を行い土地の面積を明確にする必要があります。土地の測量は不動産会社に紹介された業者に依頼することが普通です。
100坪以下の確定測量の相場は60～80万円となっています。
ただし、官民立ち会いをする必要がある、土地が広大・複雑である、近隣と紛争が発生している土地、相続時など関係者が多い土地は測量費が高額になる場合があるので注意しましょう。
測量について詳しく知りたい方は「確定測量にかかる費用は？流れは？期間は？｜確定測量の基礎知識！」という記事もご覧ください。
印紙税
印紙税とは、土地を売却する際に売主と買主との間で交わす売買契約書に対し、その売却価格に応じた収入印紙を貼ることで納める税金のことです。
2022年3月31日までの間に作成された売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。
軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。
例えば、売買契約書に記載の売買価格が3000万円であれば、貼り付ける印紙は1万円です。
登録免許税
土地を売却する時に土地の所有権を売主から買主へと移行する「所有権移転登記」を行います。この際に発生するのが登録免許税で、土地の売却では土地の価格に対して1.5%の税金が発生します。
所有権移転登記は法務局へ必要書類を提出することで完了しますが、書類の準備が煩雑なため司法書士に依頼をすることが一般的です。
- 1000万円の土地を売却した際にかかる登録免許税
1000万円×0.015%=15万円
譲渡所得税
土地を売却して売却益が発生した場合、所得税と住民税がかかり、これらはまとめて譲渡所得税と呼ばれることがあります。
この譲渡所得税は売却益に税率をかけて税金を計算するため、売却益が大きくなるほど税金負担は大きくなります。
この譲渡所得税は所有期間によって税率が変わり、売却した土地の所有期間が5年以下である場合には「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」の税率が適用されます。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
所得税率には復興特別所得税も含まれています。
所有期間の判断基準は、売却した年の1月1日時点となっているので間違えないようにしましょう。
その他書類の取得費
土地の売却に必要な書類の取得にも費用がかかります。最高で600円程度と高額ではありませんが、住民票等の交付手数料は各市町村で異なりますので注意してください。
| 項目 | 料金 | 取得できる場所 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 登記済み権利書、または登記識別情報 | 300円 | 法務局またはオンラインでも申請可能 | ― |
| 登記簿謄本・登記事項証明書 | 書面請求 600円、オンライン請求・送付 500円、オンライン請求・窓口交付 480円 | 法務局またはオンラインでも申請可能 | ― |
| 売買契約書 | ― | 物件を購入した際に渡される | 再発行不可のため紛失に注意 |
| 重要事項説明書 | ― | 物件を購入した際に渡される | 再発行不可のため紛失に注意 |
| 固定資産税納税通知書および固定資産税課税明細書 | ― | 毎年4月1日以降、市町村役場・都税事務所から郵送される | 市町村役場・都税事務所から取り寄せも可能 |
| 土地測量図・境界確認書（地図等情報） | 書面請求 450円、オンライン請求・送付 450円、オンライン請求・窓口交付 430円 | 法務局またはオンラインでも申請可能 | ― |
| 本人確認書類 | ― | 自身で用意 | 運転免許証・パスポート、健康保険証など |
| 実印・印鑑証明書 | 市町村によって異なる | 市町村の役場で申請 | 発行から3ヶ月以内のものが有効 |
| 住民票 | 市町村によって異なる | 市町村の役場で申請 | 発行から3ヶ月以内のものが有効 |
以上が土地売却にかかる主な費用です。
土地売却にかかる費用について詳しく知りたい方は「土地売却にかかる費用を一挙解説！手数料や税金など全ての費用をまとめました」という記事もご覧ください。
土地の売却相場を調べる際の注意点
土地の売却相場を知る方法をご紹介しました。しかし、土地の売却相場を知る際にはいくつか心得ておきたい注意点があります。
主な注意点は以下の3つになります。
売却相場はあくまで目安
土地の売却相場はあくまでも目安です。
今回ご紹介した自分で調べる方法は机上での計算となり、周辺環境や土地の状態などを加味した価格ではありません。実際販売する際には売却相場から上下することを覚えておきましょう。
また、土地売却相場は土地を売った際に手に入るお金ではありません。売却相場の額で売ったとしても、買主と売買契約を結ぶ前には値引き交渉が入ることがほとんどですし、売却額から仲介手数料や税金などの費用が引かれます。
土地の売却相場は変わる
土地の売却相場はいつまでも同じではないことを覚えておきましょう。
土地の価格は常に変化しています。土地を売買する際に基準となる価格を国が定めている公示地価は毎年3月にその年の1月1日時点の価格が発表されますし、9月末には公示地価から半年後の地価を評価する都道府県地価調査が発表されます。
土地の売却相場はこの地価に合わせて変化していくので、何年も売却相場が同じということはありません。
数年前に調べたからといって、その売却相場で実際に売却活動を始めないように注意しましょう。
売る際には不動産会社に査定を依頼する
売却相場はあくまでも相場。正確な価格は不動産会社の査定で確認しましょう。
土地を売却する際、最も売却額に近い価格を調べられるのは不動産会社の査定です。不動産会社の査定は公示地価などを使った計算と合わせて、土地周辺の環境や現在の人気度合い、土地の状態なども踏まえて査定するので、最も市場相場に近くなるのです。
ただし、不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果が異なるので注意しましょう。1社の査定結果ではその査定額が市場価格に近いのかはもちろん、安いのか高いのかも分からないということです。
不動産会社の査定を受ける際には3社以上の査定を受けるようにしましょう。
不動産会社の査定を受ける際には一括査定サービスを使うのが賢明。1回の申込みで複数社の不動産会社に査定を依頼できるので、何度も申込みの記入をしたり、不動産会社巡りをする必要がありません。
webでの申込みとなるので、忙しい平日でも不動産会社の閉まる時間を気にせず利用できるというのも利点です。
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まとめ
土地の相場について調べる方法についていくつかご紹介させていただきました。
自分で相場価格をつかんでおくことで、実際に不動産会社に出してもらった査定額と比較することができ、最適な売却価格を見つけることができます。
ここに挙げた方法で調べて、だいたいの相場価格をつかんでおき、満足のいく土地の売却を実現しましょう。