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- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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不動産会社に査定を出してもらうと売却価格は決まりますが、その前にチェックしておきたいのが「土地の売却相場」です。
あらかじめ土地売却の相場を見ておくことで、不動産会社の査定価格が適切であるかどうかの判断も可能になります。
相場をチェックしていなければ、不動産会社からの査定額が最適なのかを判断することができず、不動産会社の言いなりになって、相場価格よりかなり低価格で売却されてしまう可能性もあります。
今回の記事では、土地売却の相場を調べる方法と相場が決まるポイントについて解説しています。
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土地の売却相場をシミュレーションしよう
下記のシミュレーションを使って、自分の土地がいくらで売れそうか簡単に調べてみましょう。
まず、「土地」を選択します。
その後、都道府県・市区町村・町名・土地面積の各項目を埋めてから、「想定価格をみる」ボタンを押してみましょう。
ボタンを押すと、〇〇万円~〇〇万円と、幅のある売却想定価格が自動で算出されます。
ただ、ここで分かる売却想定価格は現在のトレンドや土地の個別状況を加味したものではないため、精度が低いといえます。
より正確に、土地がいくらで売れそうかを把握するには、プロである不動産会社に査定依頼をしてみましょう！
査定を依頼するときは、ネットで簡単に査定ができるイエウールを利用するのが便利。一度の申し込みで複数社に査定依頼を出すことができますし、完全無料でサービスを利用できるので、土地の価格を知ってから検討したいといった方も利用できます。
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土地の売却相場を調べるために知っておきたい5つの価格
土地の売却相場を調べる方法は全部で6つあり、調べたい価格の種類によって使用する検索サイトも異なります。
まずはどのような価格があるのか確認してみましょう。
| 価格名 | 実勢価格 | 公示地価 | 基準地価 | 相続税路線価 | 固定資産税路線価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 内容 | 実際に取引が行われた不動産の価格(成約価格) | 国から公表された土地の価格 | 各都道府県から公表された土地の価格 | 相続税を計算する際に使用する価格 | 固定資産税を計算する際に使用する価格 |
| 検索できるサイト | 不動産取引価格情報検索 | 国土交通省地価公示・都道府県地価調査 | 国土交通省地価公示・都道府県地価調査 | 路線価図・評価倍率表｜国税庁 | 全国地価マップ |
| 評価の水準 | ほぼ時価 | － | － | 公示地価の80％ | 公示地価の70％ |
| 調査地点 | 全国の不動産取引があった地点 | 全国約3万地点以上の標準地 | 全国約2万地点以上の基準地 | 全国 | 全国 |
| 公表時期 | 四半期ごと | 毎年3月中旬 | 毎年9月下旬 | 毎年7月1日 | 3年に1度見直し |
| 価格の決め方 | 不動産取引のアンケートの回答結果 | 不動産鑑定士2人の評価後、国土交通省の土地鑑定委員会が決定 | 不動産鑑定士1人以上が評価し、各都道府県知事が公表 | 国税庁が毎年1月1日時点の土地の価格を判定 | 各市町村（東京23区は東京都）が決定 |
| 管轄 | 国土交通省 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 | 市町村 |
実勢価格
実勢価格とは実際に取引が行われた土地の価格のことを言います。成約価格とほぼ同じ意味です。
実勢価格は国土交通省が主に土地を購入した買主にアンケートを行い調査した価格になります。そのため実際の売却価格に近く、売却価格を調べる際に参考にしやすいのです。
しかし、確認できるのはアンケート回答がある土地のみ。アンケート回答がない場合は土地の価格が分かりません。また、土地の売買が頻繁に行われている地域は情報が新しいのですが、長く住んでいる人が多い地域などは情報が古い場合があるので注意が必要です。
実勢価格の公表は3か月単位でとりまとめた上で、四半期後ごとに行われており、土地総合情報システムの不動産取引価格情報検索で調べることができます。
公示地価・基準地価
公示地価とは一般の人が土地の売買や資産評価をする際に、土地の適正な価格を判断するための客観的な目安として活用される価格のことを言います。
公示地価は毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格を3月中旬に国都交通省が公表しています。全国の3万地点以上に設定された標準地が対象。そのため標準地以外の土地は近くにある標準地を参考にします。
公示地価は、1地点について2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行った後に、さらに地点間や地域間のバランスなどを検討して国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。
似たような価格に基準地価というものがあります。公示地価は国が設定した評価額であるのに対して、基準地価は調査して公表している団体が各都道府県となっています。
基準地価は全国約2万地点にある基準地が評価の対象で、不動産鑑定士1人以上で調査します。
公示地価と価格の性質や評価方法などに大きな差はありませんが、公示地価は都市計画区域内を対象にしているのに対し、基準地価は都市計画区域外の土地も含んでいるため、公示地価の補完的な指標とも言えます。
公示地価と基準地価は国土交通省地価公示・都道府県地価調査で調べることが可能です。
相続税路線価
相続税路線価とは、相続税を計算する際に使用される道路の価格のことを言います。
道路に面した土地の1㎡あたりの価格をを国税庁が定めており、土地の面積とかけ合わせることで相続税や贈与税が算出できます。毎年1月1日時点の土地の価格を判定し、毎年7月1日に公表されます。
路線価は納税額を決めるために使用するものなので、日本全国評価額を求めることができます。相続税路線価は公示地価の約80％程度になるように設定されており、相続税路線価から公示地価を求めることが可能です。
相続税路線価は路線価図・評価倍率表で調べることができます。
固定資産税路線価
先ほど解説した相続税路線価は相続税や贈与税を算出するときに必要なものでしたが、こちらの固定資産税路線価は、固定資産税を算出するための価格です。
相続税路線価は国税庁が定めていますが、固定資産税路線価は市町村（東京23区は都知事）によって定められ、価格は原則3年に1回見直されます。ただし、土地の価格が下落した場合は見直しの年を待たずに下落修正が行われることもあります。
固定資産税路線価は公示地価の約70%程度に設定されています。
固定資産税路線価は全国地価マップで調べることができます。
さて、土地の売却相場の調べ方はいくつかありますが、どの調べ方を使って相場を調べればいいのか、自分の目的にあった価格を調べることができるのか迷っている方もいるかもしれません。
そんな方に以下のフローチャートを使っておすすめの土地の売却相場の調べ方をご紹介します。
土地の売却相場価格のみ知りたい、土地の売却相場価格だけでなく税金がいくらかかるか知りたいのいずれかで調べ方は大きく変わってきます。
フローチャートの結果を基に、適切な相場の調べ方を選んでクリックしてみましょう。
また、各調べ方において共通した土地の条件で検索して、調べ方によって相場に変動があるかを確認しましょう。調べる土地は下記の通りの条件です。
- 地域：東京都 世田谷区
- 土地面積：70平方メートル
- 土地の用途：住宅地
土地売却相場の調べ方1：実勢価格で調べる
それではここから売却相場を調べる方法を6つ解説していきたいと思います。
まずは実勢価格という価格を使って土地の売却相場を調べる方法です。
【手順1】条件を設定する
まずは、不動産取引価格情報検索のページに移行します。
画面左側にある時期・種類・地域を設定したら、この条件で検索をクリックします。
時期は、2016年から四半期（3ヶ月ごと）に設定出来ます。種類は宅地であれば「土地」を、それ以外の場合は「農地」や「林地」を選択しましょう。
地域は、市区町村や地区を絞れば絞るほど周辺相場が正確に出やすいですが、あまりに件数が少なくなると相場として参考にしにくいため、少なくとも50件以上の事例は算出されるようにしましょう。
【手順2】実勢価格を確認する
選択した条件に合致する結果がリストで表示されます。リスト中の「取引総額」の欄に書いてある総額が、実勢価格になります。
また、各項目ごとに事例のフィルタや並び替えを行うことが出来ます。具体的な項目は、下記のとおりです。
【手順3】条件が近い物件の価格を参考に相場を算出する
相場を算出する際は、売却を検討している土地と条件の似ている取引事例を数件ピックアップしてみましょう。
ピックアップした事例の取引総額（もしくは㎡単価）の平均値が相場となります。
【結果】実勢価格を基に調べた土地売却相場
解説した手順に沿って、先程提示した土地の条件を基に売却相場を見ていきましょう。
手順の図で示したように、直近1年間の東京都世田谷区の土地売却事例を検索すると404件出て来ました。また、検索画面を面積で並び替え、70㎡の土地の㎡単価を調べます。利用目的が「住宅」の事例に限定して平均㎡単価を出すと72.1万円/㎡となりました。
ここに、面積の70㎡を掛け合わせると、実勢価格を基に調べた土地売却相場は5,047万円となりました。
更に正確な売却相場にするためには、最寄り駅・土地の形状の条件を合わせましょう。
土地売却相場の調べ方2：公示地価・基準地価で調べる
土地売却の相場の調べ方の2つ目は公示地価・基準地価を使う方法です。
【手順1】相場を調べたい地域を選択
最初に国土交通省地価公示・都道府県地価調査のページに移行します。日本地図が表示されるので自分の調べたい県と地域を選択しましょう。
【手順2】条件を設定する
地域の選択が終わったら条件を設定して、「検索」をクリックします。
地価公示のみを調べるのであれば対象の項目を地価公示のみ、基準地価のみを調べるなら都道府県地価調査のみ、地価公示も基準地価も調べたいのであれば、1番右の地価公示・都道府県地価調査の両方を選択しましょう。
また、調査年はプルダウンで選択もしくは最新調査年のみを選択します。用途区分に関しては売却予定の土地の用途区分に沿ってチェックをいれてください。地価に関しては、相場を調べるときは入力する必要はありません。
【手順3】表から公示地価・基準地価を確認する
検索結果が表示され、表の左側に価格（円/㎡）が表示されます。これが公示地価・基準地価です。
ここで気を付けたいのは、実勢価格は公示地価と基準地価の1.1倍程度ということです。
実勢価格とは異なるので、実際の相場を予想するときは1.1倍して考えるようにしましょう。
【結果】公示地価・基準地価を基に調べた土地売却相場
解説した手順に沿って、先程提示した土地の条件を基に売却相場を見ていきましょう。
手順の図に示したように、地域で東京都世田谷区を選択し用途区分で住宅地を選択すると267件の検索結果が出て来ました。
そのうち、画像に示してある数件をピックアップして平均㎡単価を求めると、64.4万円/㎡となりました。
ここに、面積の70㎡を掛け合わせた後係数の1.1倍を掛けると、公示地価・基準地価を基に調べた土地売却相場は4,959万円となりました。
土地売却の相場の調べ方3：相続税路線価で調べる
次は路線価という価格を使って土地の売却相場を調べる方法です。
路線価には2種類あり、まずは相続税路線価で土地の売却相場を調べる方法を解説していきます。
【手順1】調べたい地域を選択して路線価図をクリックする
最初に路線価図・評価倍率表｜国税庁へアクセスします。
トップページが表示されたら、売却相場を知りたい土地が所在する都道府県を選びます。
財産評価基準書目次が表示されるので、「路線価図」をクリック。
【手順2】調べたい地域の詳細エリアを選択する
売却相場を知りたい土地の住所を選んでいきます。選んでいくと地図が表示されます。
【手順3】相続税路線価を確認して相場を算出する
道路に細かく矢印と数字が書かれているのが相続税路線価になります。売却相場を知りたい土地が面している道路に書かれた数字が1㎡あたりの土地の評価額になります。
数字を囲っている図形は土地の種類を表し、アルファベットは調べたい土地が借地権だった場合、どれくらいの割合で計算すると評価額が分かるかを示しています。
また、地区によって表示が異なるため、売却したい土地と同じ種類の地区を選択しましょう。
路線価の表記は1000円単位。地図に記載されている額×1000で1㎡あたりの相続税路線価がわかります。
売却相場を知りたい土地の相続税路線価が分かったら、売却相場がいくらになるのか計算してみましょう。
相続税路線価は相続税や固定資産税の納税額を計算するためのものなので、売却価格の基準となる公示地価より8割の価格になるように設定されています。
よって、売却相場に近づけるためには、以下の計算を行います。
そのほか、路線価が書かれていない場合などは以下の記事をご確認ください。
【結果】相続税路線価を基に調べた土地売却相場
解説した手順に沿って、先程提示した土地の条件を基に売却相場を見ていきましょう。
手順の図に示したように、東京都世田谷区の路線価図を選択して、住宅地が集まる（普通住宅地区）部分の路線価を確認すると560~610Cの範囲であることが分かります。
ここに、面積の70㎡を掛け合わせた後係数の1.25倍を掛けると、相続税路線価を基に調べた土地売却相場は4,900万円~5,135万円となりました。
土地売却の相場の調べ方4：固定資産税路線価で調べる
次に固定資産税路線価で土地の売却相場を調べる方法です。
【手順1】サイトにアクセスして固定資産税路線価等を選ぶ
まずは全国地価マップにアクセスし、画面中央付近にある「固定資産税路線価等」をクリックします。
【手順2】検索したい土地の住所を入力する
ページが変わり左上に相場を調べたい土地の住所を入力しましょう。住所が分からない場合は地図からでも調べることができます。
住所を入力して検索を押すと、検索結果の候補が表示されます。調べたい住所をクリックしましょう。
【手順3】土地が面している路線価をクリックする
住所をクリックすると地図が表示されます。相場を調べたい土地に面した路線価のラインをクリックすると画面の左側に「固定資産税路線価情報」が表示されます。この中に1㎡あたりの路線価が記載されてあるので確認しましょう。
【手順4】固定資産税路線価の計算式に当てはめ相場を算出する
1㎡あたりの路線価が分かったので、次は実際に土地の面積に合った路線価を確認してみましょう。
固定資産税路線価は公示地価の70%程度に設定されていることを踏まえて計算すると、計算式は以下のようになります。
この固定資産税路線価に基づいて計算された地価は固定資産税評価額と呼ばれます。
【結果】固定資産税路線価を基に調べた土地売却相場
解説した手順に沿って、先程提示した土地の条件を基に売却相場を見ていきましょう。
手順の図に示したように、東京都世田谷区の路線価図を選択して、先程と同様住宅地が集まる（普通住宅地区）部分の固定資産税路線価情報を表示させると、500,000円/㎡であることが分かります。
ここに、面積の70㎡を掛け合わせた後係数の0.7で割ると、固定資産税路線価を基に調べた土地売却相場は5,000万円となりました。
土地売却の相場の調べ方5：納税通知書で調べる
固定資産税路線価は固定資産税を算出するために必要だとお伝えしましたが、この固定資産税の納税通知書からも売却相場を確認することができます。
【手順1】固定資産税評価額を調べる
初めに固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を確認しましょう。
もし手元に納税通知書がない場合は固定資産証明書を役所で発行してもらうことによって確認することができます。
納税通知書は市町村によって形式が異なります。納税通知書の見方が分からない場合は各市町村のHP等で見方を確認するようにしましょう。
【手順2】調べた金額を使って相場を求める
固定資産税評価額は公示地価の70%とされています。よって路線価と同様に相場を出すためには計算が必要です。計算式は以下の通りです。
土地売却の相場の調べ方6：一括査定で調べる
不動産売却益の調べ方として、不動産一括査定を使うという方法もあります。この一括査定で複数の不動産会社から査定を受けることでだいたいの売却相場が分かります。
過去の取引の事例や市場の状況をふまえて不動産会社が査定価格を割り出すので、自分で売却相場を調べるより正確な相場が分かることが特徴です。
しかし不動産会社によっても査定価格にバラつきがあります。よって1社のみの査定価格だけでなく複数の不動産会社に査定をしてもらうのが良いでしょう。
【手順1】一括査定を依頼する
まずは一括査定の申し込みをしましょう。複数社査定をする際はイエウールが便利。
一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。
入力フォームも簡単で、平日に仕事で忙しい方でもお昼休みや夜帰宅した後などのちょっとした時間でも査定依頼を申し込むことが可能です。
土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、物件種別で「土地」を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
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【手順2】査定結果から相場を予想する
一括査定を申し込むことで、いくつか査定価格を知ることができます。その査定結果の平均がだいたいの売却相場となるでしょう。
土地の売却相場を調べる際の注意点
土地の売却相場を知る方法をご紹介しました。しかし、土地の売却相場を知る際にはいくつか心得ておきたい注意点があります。
主な注意点は以下の3つになります。
売却相場はあくまで目安
土地の売却相場はあくまでも目安です。
今回ご紹介した自分で調べる方法は机上での計算となり、周辺環境や土地の状態などを加味した価格ではありません。実際販売する際には売却相場から上下することを覚えておきましょう。
また、土地売却相場は土地を売った際に手に入るお金ではありません。売却相場の額で売ったとしても、買主と売買契約を結ぶ前には値引き交渉が入ることがほとんどですし、売却額から仲介手数料や税金などの費用が引かれます。
あくまでも目安として、下記の相場情報データベースから都道府県/市区町村ごとの土地売却相場を調べてみましょう。
| 北海道・東北 | 北海道、青森、秋田、岩手、宮城、山形、福島 |
|---|---|
| 北陸・甲信越 | 新潟、長野、山梨、富山、石川、福井 |
| 関東 | 東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、栃木、群馬 |
| 東海 | 岐阜、静岡、愛知、三重 |
| 近畿 | 大阪、京都、奈良、滋賀、兵庫、和歌山 |
| 中国 | 鳥取、島根、岡山、広島、山口 |
| 四国 | 徳島、香川、愛媛、高知 |
| 九州・沖縄 | 福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄 |
土地の売却相場は日々変化しています。こまめに確認して正確な相場価格を把握するようにしましょう。
土地の売却相場は変動する
土地の売却相場はいつまでも同じではないことを覚えておきましょう。
土地の価格は常に変化しています。土地を売買する際に基準となる価格を国が定めている公示地価は毎年3月にその年の1月1日時点の価格が発表されますし、9月末には公示地価から半年後の地価を評価する都道府県地価調査が発表されます。
土地の売却相場はこの地価に合わせて変化していくので、何年も売却相場が同じということはありません。
数年前に調べたからといって、その売却相場で実際に売却活動を始めないように注意しましょう。
売却時には不動産会社に査定を依頼する
売却相場はあくまでも相場。正確な価格は不動産会社の査定で確認しましょう。
土地を売却する際、最も売却額に近い価格を調べられるのは不動産会社の査定です。不動産会社の査定は公示地価などを使った計算と合わせて、土地周辺の環境や現在の人気度合い、土地の状態なども踏まえて査定するので、最も市場相場に近くなるのです。
ただし、不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果が異なるので注意しましょう。1社の査定結果ではその査定額が市場価格に近いのかはもちろん、安いのか高いのかも分からないということです。
不動産会社の査定を受ける際には3社以上の査定を受けるようにしましょう。
不動産会社の査定を受ける際には一括査定サービスを使うのが賢明。1回の申込みで複数社の不動産会社に査定を依頼できるので、何度も申込みの記入をしたり、不動産会社巡りをする必要がありません。
webでの申込みとなるので、忙しい平日でも不動産会社の閉まる時間を気にせず利用できるというのも利点です。
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他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。