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田舎の土地を売りたい!高く売るコツは?賢い方法は?



田舎の土地を持っているものの、使い道がなく売却したいと思っている。一度売却を近くの不動産会社に依頼したことがあるものの、結局売買が成立せず、今に至っている。
需要の比較的少ない田舎の土地においては上記のようなケースは少なくありません。

しかし、土地は所有しているだけで固定資産税や維持管理コストが発生するため、使わないのであればできるだけ早く売却するのが良いでしょう。

今回は、田舎の土地を所有している方に向けて、売却が難しい土地の売却のコツや、理想的な売却の相談先、土地売却ができない場合の活用法についてお伝えしていきます。


こんな悩みの人にピッタリ
  • 土地を売却する場合の全体像をつかみたい!
  • どうせならなるべく高く売りたいけど、どうすればいいの?
  • どうしても売れないけれど、土地活用に活路を見出したい!





1. 田舎の土地を売却するためのコツは?

田舎の土地の売却は難しい理由がいくつもありますが、かといって売却せずに放っておくと固定資産税等の税金を中心とする無用なコストがかさんでしまいます。

ここでは土地売却全体の流れを説明しつつ、田舎の土地を売却するためのコツをお伝えしますので、これらのコツを活用して売却を成功させましょう!



1.1. 【土地売却の流れ】全体像をつかもう!

それではまず、土地売却の大まかな流れを図で確認しましょう。


全体の流れとして、【売り出し前】、【売り出し中】、【売り出し後】と3つに分かれますが、
一番重要なのは【売り出し前】です。

どういうことかと言うと、土地の売却にあたって、手続きや交渉などなど、全て自分一人で行って売却するのは現実的に難しいため、不動産会社を通して売却することになります。


そのため、どの不動産会社に依頼して売却するかによって売却が上手くいくかどうか(高く売れるかどうか)が決まってくるのです。

また、上の図でもお分かりかとは思いますが、基本的には売却完了まで不動産会社が全てサポートするので一人で悩む必要はありません。そのことをまず頭に入れておいてください。



1.2. 【売却のコツ ①】なるべく高く売却をするためには?

土地を高く売却させるためには、優良な不動産会社に査定してもらうことが重要です。

なぜなら査定結果が、実際の不動産の売却価格に影響することがあり、場合によっては、安く査定され、数百万円単位で損をすることが多いです。
一方で、高い査定を受けることができれば、相場以上の価格で売却することができるのです。

  1. どうすれば高い価格で査定してもらうことができるんだろう?
  2. ポイントは「比較」することじゃ!

1.3. 【売却のコツ ②】複数の不動産会社の査定結果を比較しよう!

高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが重要です。
なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出るからです。

また過去に一度売ろうとして、不動産会社に相談したが結局売れなかったという方もいらっしゃると思います。

しかし、その時、地元の不動産会社1社だけにしか相談をしていませんでしたか?

不動産会社も人間同様、得意・不得意があるため、1社だけにしか相談しないと、本当はいるはずの買い手に辿り着かない可能性が高くなります。
きっとどこかにいる買い手を見つけるためにも、複数の不動産会社に相談することは非常に意味があるのです。

  1. 買い物をする時に悩んで、他の商品と比較するように、不動産会社も比較して選ぶべきなんだね!
  2. 査定価格は数百万円の差が出ることも普通にあり得るので、絶対に比較検討すべきなんじゃ!
  3. それに、1社だけじゃなくて、たくさんの不動産会社に相談することで買い手が見つかる可能性も高くなるんだね!
  4. そういうことじゃ!
  5. でも複数の不動産会社に査定依頼するってめんどくさそう・・・
  6. そんな時はこれから説明する、一括査定サービスを使えばいいのじゃ!

1.4. 【売却のコツ ③】一括査定で簡単に無料で依頼しよう!

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、
一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

  1. 一括査定を使うと、複数の不動産会社に査定依頼が簡単にできるんだね!
  2. しかも無料でできるから、使わない理由はないぞ!
  3. 確かに!具体的にオススメの不動産一括査定サービスがあったら教えてほしいな!

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1.5. 売却だけでなく土地活用という手も

田舎の土地だと、売りたいと思っても買い手がつかなかったり、希望の価格で売れなかったりして希望の取引ができない場合もあるでしょう。ただ、その土地を活用することで活路を見出している地主さんも多くいらっしゃいます。

近年だと、田舎でシェアハウスを建てたり、老人ホームを経営したりするなど、その土地を活用することで新たな収益源としている例も多くあります。「田舎だからこそできること」は、思っている以上に都心部に住む人たちにとってニーズがあるのです。

そのため、売却活動を進めると同時に、何か土地活用はできないか、自分の土地が実は何かを始めるための絶好の土地ではないか、といったことを確認するために、土地活用についても並行して相談しておくことをお勧めします。



2. 田舎の土地の売却が難しいのはなぜ?

田舎に土地や家を持っているのだけど、何にも使っておらず、毎年固定資産税だけ支払っているという方のなかには、売却を検討されている方もいらっしゃるでしょう。

しかし、田舎の土地の売却は一般的な不動産の売却と比べて難しいことが少なくありません。
田舎の土地の売却が難しいのには、以下のような理由があります。

売却が難しい理由6つ
  1. 生活に必要な公共施設が近くにないので住みにくい
  2. 生活上で必要なインフラ整備が遅れている
  3. 管理されていない土地は開発コストがかかる
  4. 市街化調整区域による制限で建物が建てられない土地も
  5. 土地に柵や近所付き合いがあり面倒
  6. 土地や家が広すぎる

一つ一つ見ていきましょう。


2.1. 生活に必要な公共施設が近くにないので住みにくい

田舎の土地では、学校や駅、バス停など生活に必要な公共施設のほか、スーパーやコンビニなどの商業施設、銀行や病院と言った施設が十分でなく、住みにくいことが少なくありません。

居住者の少ないエリアであれば、今後も新しく建てられる見込みは少ないでしょう。


2.2. 生活上で必要なインフラ整備が遅れている

インフラとは、一般的に電気やガス、水道等のライフライン、交通網(電車、道路)、通信網(電話回線、インターネット回線)のことを指します。
家を建てるにあたって、電気やガス、水道等は引き込まれているでしょうが、インターネット回線などは十分でないことも少なくないでしょう。


電気は電柱が来ているかどうかで確認することができます。仮に、電柱の端っこより先に建物を建てる場合は電力会社と相談して電柱の設置など検討する必要があります。

水道やガスについては道路の下を上下水道、都市ガスなどが通っているかもしれません。

下水道が通っていない場合には敷地内に合併浄化槽を、都市ガスが通っていない場合にはオール電化住宅にするか、プロパンガスを設置するかで代用できます。


2.3. 管理されていない土地は開発コストがかかる

住宅が建っていた宅地を購入するのであれば、整地されていることが多いですが、田舎の土地で管理されていない状態だと、草木を払ったり、土地をならしたりするのに費用がかかります


そのため、売却前に整地するか、購入した人が整地するかにもよりますが、そのコスト分を代金に反映させる必要があるでしょう。

管理されていない期間が長ければ長いほど、整地コストが大きくなる可能性があります。

2.4. 市街化調整区域による制限で建物が建てられない土地も

市街化調整区域とは、原則として建物を建てることのできないエリアとして指定されている場所です。

市街化調整区域に家を建てるには、農家住宅(農業などに従事する人のための住宅)である場合以外に、既存指定集落地域に指定されているかどうかや、土地の接する道路の幅が交差点まで6m以上続いているかどうかなど、自治体ごとに異なる要件を満たす必要があります。


しかし、これらの要件は基本的に厳しい内容になっていることも多く、市街化調整区域にある土地だと家を建てられないケースも多いです。

まずは、自分の土地が市街化調整区域に該当するかどうかを確認しましょう。


2.5. 近所付き合いがあり面倒

田舎で土地を買って生活を送ろうとすると、近所との結びつきが強く、都市部に住み慣れた人にとっては面倒に感じることが少なくないでしょう。

移住を考えている購入層にとってこの点は障壁になりやすく、購入を断念する理由になりえます。

田舎の土地のなかでも、近所に家がないような土地であれば、不便さは増すものの、そうした煩わしい近所付き合いもいくらか緩和されるのではないでしょうか。


2.6. 土地や家が広すぎる

田舎の土地や家は、都市部と比べてかなり広いのが一般的です。

家に関しては、広すぎると感じるのであれば解体して新しい家を建てることができます。

一方、土地に関しては、家庭菜園をするなどの理由がなければ、広すぎる土地は整地費用や外構費用など高額になってしまいやすいため、敬遠されることがあります。


広い土地であれば2〜3筆程度の土地に分けて売却することを検討しても良いでしょう。

その際は、それぞれの土地が幅4m以上の道路に2m以上接道するようにしなければ、建物を建てられない土地ができてしまうため注意が必要です。


3. 田舎の土地にはどんな需要がある?

さて、次に、田舎の土地にはどのような需要があるかについて考えてみましょう。


  1. 移住や別荘としての利用に向けた住宅用途
  2. 古民家や太陽光発電用地としての事業用途
  3. 近隣住民による需要

3.1. 移住や別荘としての利用に向けた住宅用途

田舎の土地の需要としてまず考えられるのが、都市部から田舎に住みたいと移住してくる層や、別荘地として検討している人による住宅用途としてということです。

仕事を退職して、老後を静かに暮らしたい層だけでなく、インターネット環境が十分であれば、安いお金で過ごせる住居地として田舎に暮らしつつ仕事をするようなライフスタイルも若者から注目を集めています。

療養目的や子育てに適した環境を求める人にも一定の需要があるでしょう。


3.2. 古民家や太陽光発電用地としての事業用途

体験宿泊施設や介護施設、飲食店、地域のコミュニティスペースなど、空き家を古民家として活用するケースが増えています。

これは、自治体やNPO団体に空き家を貸し出すことが基本で、貸主の金銭的メリットは薄いですが、地域貢献に役立つことができるほか、管理の手間を省くことができます。


また、田舎の土地を事業用に活用しようと思った時に、土地活用の方法としてメジャーな賃貸アパートやマンションなどは田舎では需要が少ないことが考えられます。

そうした田舎の土地でも活用できるのが、太陽光発電用地としての活用で、事業用用地のなかでは唯一、集客を気にしなくて良いという特徴があります。


自分で太陽光発電パネルを導入して発電所として利用しても良いですし、業者や個人に太陽光発電用地として売却しても良いでしょう。

土地でどのような活用ができるか、土地活用のプロに相談してみるのも方法としてあります。最適な土地活用の資料を一括で取り寄せられる「イエカレ」を利用すれば、複数の企業から無料で土地活用プランを取り寄せられる上に、企業によっては実地調査をして効果的な収益プランを試算してくれます。まずは、無料で資料を取り寄せてみましょう。




3.3. 近隣住民による需要

これはどこの土地でもそうですが、ふたつの土地をひとつの土地にまとめることができれば、別々に購入するより高い資産価値を得られることになるため、近隣住民への売却も需要があります


特に、田舎においては同族が近くに住む傾向があるため、都心部に住んでいた子供が親の近くに引っ越してきて新築するようなケースも考えられるでしょう。

そうでなくとも、隣の土地を購入しておけば、当分は物置や駐車場として活用しておき、将来、売るなり、子供や親族に渡すなどするなりできるため、まずは隣家の方に打診してみるのも良いでしょう。


ただし、こちらから打診するのであれば、貰ってもらうくらいの気持ちで、相場より安い価格での売買となる可能性が高いことも念頭に置いておきましょう



4. 田舎の土地を所有したまま放置するデメリットは?

田舎の土地は、活用も売却もしづらいため、土地の活用や売却を検討したもののうまくいかず、そのまま放置されることも少なくありません。

しかし、土地を所有したまま放置すると以下のようなデメリットが発生します。


  1. 管理費・維持費がかかる
  2. 固定資産税がかかる

4.1. 管理費・維持費がかかる

土地は放っておけば草がどんどん生えて近隣の景観を悪くする要因となってしまうため、定期的に維持・管理する必要があります。

とはいえ、夏には数週間前に草刈りしたのに、もう草だらけになっているということも多く、その管理の手間は馬鹿になりません。


また、建物も建っている場合には、誰も住んでいない建物は劣化が早く、何かも拍子で倒壊する可能性もあるため、こちらも適切に維持管理する必要があります。

土地にせよ、建物にせよ、遠方であれば自分だけで維持管理することは難しいため、除草や清掃、修繕などの対応を地元の業者へ委託する必要が生じ、そのためのコストが発生します。


また、空き家は不法占有や不法投棄の温床となってしまう危険性があるため、柵やフェンスを設けてそれを防ぐことがありますが、その場合にはそれら設備費用を負担する必要があります。


4.2. 固定資産税がかかる

不動産を所有している人には固定資産税が課されます。これは、不動産を所有し続ける限り支払う必要があります。

固定資産税に関しては、土地の上に建物が建てられていると、200㎡までの部分の固定資産税が6分の1に、200㎡を超える部分の固定資産税が3分の1になる特例があります。

2015年に施工された空き家特別措置法により、特定空き家に指定された空き家は強制的に撤去され、その撤去費用が請求されるだけでなく、特定空き家に制定された段階で、上記の固定資産税の軽減を受けられる特例の適用を受けることができなくなりました。


これは危険な空き家をなくすための取り組みのひとつですが、田舎に土地を持っている人は頭に入れておくべき法律です。

特定空き家に指定されると、それまで支払っていた固定資産税が一気に6倍になる可能性があるからです。

5. 売却はどこに相談すべき

不動産の売却は、どこの不動産会社に売却を依頼するかによって成否が変わると言われています。これは、不動産の売却活動において、そのほとんどを不動産会社の担当者に任せることになるからです。

こうした不動産売却の特徴を理解した上で、田舎の不動産を売却する時はどんな不動産会社に相談するのが良いのでしょうか。


5.1. 田舎の土地・物件が得意な不動産会社を捜す

不動産会社のなかには、市街地での不動産売却を得意としているところもあれば、郊外での不動産売却を得意としている不動産会社もあります。

郊外での不動産売却は、ここまで見てきたように特殊な需要があるケースもあり、実は競争率の高い市街地での売却活動と比べて、そこまで分が悪いわけではありません。


ただし、郊外での売却活動を積極的に行っていない不動産会社もあるため、そうした不動産会社に売却を依頼しないことが大切です。

具体的には、一括査定サイトを使って複数の不動産会社の査定を受けたら、それぞれの不動産会社から査定価格の提示を受ける際に、最近、売却不動産の近隣エリアで売買が成約したケースがあるかどうか確認すると良いでしょう。


その数が多ければ多いほど、郊外での売買に力を入れて取り組んでいる不動産会社だと判断できます。


5.2. 自分で買主を捜す

田舎の土地の売却においては、自分で買主を探すことも大切になります。

具体的には、隣家の所有者に対する打診や、その親戚、また自分の親戚なども含めて買主となりそうな人に声をかけてみましょう。


田舎にある土地の売却のため、場合によってはずっと売れ残ってしまう可能性も考慮して、購入を検討してくれる人がいたら相場より安い価格での売却も考えておきましょう。

その他、太陽光発電用地を探している業者や、地元の建売業者に連絡して買い取ってもらえないか相談してみましょう。


ただし、こうした業者はできるだけ安く土地を購入することで利益を得られるため、市場で売りづらい田舎の土地については、相場よりかなり安い価格での購入を打診してくるのが一般的です。

これについても、所有し続けることのコストを考えた上で、安い価格でも売却すべきかどうかをよく考えて判断しましょう。


6. 一括査定を利用して納得のいく売却ができました

田舎の土地を売却するのは難しいですが、Aさんは一括査定サイトを利用して無事、田舎の土地を売却することができました。

Aさんは、最初地元の大きな不動産会社に売却を依頼していたと言います。


しかし、その不動産会社はどちらかといえば都心部での売却に力を入れているようで、自分の土地の売却にあまり積極的でないように感じていたとのこと。

そこで、Aさんは売却開始から3ヶ月を経ようとしたところで、別の不動産会社への依頼も考えようと、イエウールを利用して一括査定したそうです。


田舎の土地なので、都心をメインにしている一括査定サイトでは、複数の不動産会社の紹介を受けられないことがあると聞いていたAさんは、あまり期待していなかった部分もあるのですが、いざ不動産の情報を入力してみると合計で5社の紹介を受けられたのだそう。

紹介を受けた不動産会社のなかから、今度は自分の不動産の売却を積極的に行ってくれそうな不動産会社を探そうと、一番熱意のあった会社と媒介契約を締結したところ、最初の売り出しから2ヶ月ほどで無事売却に成功することができました。


Aさんは、最初にしたように1社にだけ査定を依頼するのでなく、一括査定サイトを活用して複数社に査定を依頼することで相場を掴め、相場より少し安めの価格設定を心がけたことがうまくいった要因ではないかと分析しています。

まさに、田舎の土地を売却するにあたって理想的な判断をしたのではないでしょうか。


不動産の売却においては、複数の不動産会社に査定を依頼するのが原則です。

しかし、遠方にある田舎の土地に関しては、土地勘もなくどのような不動産会社に査定を依頼すれば良いかも分からないでしょう。

そんな時に活用したのが一括査定サイトです。


一括査定サイトでは、売却不動産の情報を入力するだけで、複数社の不動産会社の紹介を受けることができます。


また、一括査定サイトには多くのサイトがありますが、そのなかでもイエウールは提携不動産会社の多さが特徴となっており、通常、田舎の土地の売却では十分な数の紹介を受けられないことも多いなか、イエウールでは豊富な数の不動産会社の紹介を受けられやすくなっています。

田舎の土地の売却においては、まずはイエウールを使って売却査定を依頼しましょう。


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7. 田舎の土地活用って実はニーズがありました

固定資産税や管理費用がかかり、お荷物だった田舎の土地を定期的な収益源に変えた方もいらっしゃいます。

Bさんは父から田舎の土地を相続していましたが、毎年数十万円単位で税金や管理費用がかかっていました。そこで、土地を売却しようと不動産会社に掛け合いますが、買い手がつかず、一向に売れる気配はありませんでした

そこでBさんは、不動産会社の担当者に「土地活用をしてみてはどうか」と勧められ、いろいろ調べていくと、田舎の土地はシェアハウスや老人ホーム、民宿経営など、さまざまな方法で収益源に変えることができるということを知りました。

ただ、どの土地活用方法がいいのか、何をするべきなのか皆目見当がつかないため、イエカレを活用して土地活用プランを一括相談することにしました。

どんな土地なのか、何年ほど所有しているのか、どれほどの広さなのか、といった情報を入力すると、不動産会社や建築会社など合計4社から土地活用プランが届きました。

その中から民宿経営に魅力を感じたBさんは、そのプランを提出してくれた担当者に依頼をし、さっそく民宿経営に関する相談を始めました。

数か月後、無事に民宿はできあがり、今は予約が埋まるほどの人気宿となっているようです。田舎の空気を感じられる土地柄と、周りにそれほど民宿がなかったことも幸いして、新たなニーズを発掘することに成功しました。

土地活用を始める際にも、土地売却と同じく複数の会社にプランを練ってもらい、そのそれぞれのプランを比較しつつ自分に適したものを選ぶことが重要です。

さまざまな選択肢の中から比較して選ぶことで、「そのプランが妥当なものか」「足元を見られたプランになっていないか」を確認することができ、悪徳な不動産会社と契約を結んでしまう可能性を低くすることができます。

また、一括相談をしたい場合はイエカレがおすすめです。提携不動産会社、土地活用関連会社の数が多く、田舎の土地であっても数多くのプランを取り寄せることが可能です。



8. まとめ

田舎の土地の売却は一般的な不動産の売却と比べて難しいことが少なくありません。

田舎の土地の売却が難しいのには、以下のような理由があります。


  • 生活に必要な公共施設がないので住みにくい
  • 生活上で必要なインフラ整備が遅れている
  • 管理されていない土地は開発コストがかかる
  • 市街化調整区域による制限で建物が建てられない土地も
  • 土地に柵や近所付き合いがあり面倒
  • 土地や家が広すぎる

しかし、田舎の土地にはや別荘としての利用に向けた住宅用途、古民家や太陽光発電用地としての事業用途、近隣住民によるニーズといった需要があります。

このような土地を所有したまま放置すると、管理費・維持費、固定資産税など無用なコストがかさむというデメリットがあります。


しかし、よほどの田舎で需要が少ない場合を除けば、適正相場以下で価格設定すれば、売却することができます。

そのためには、価格を設定するにあたって、まずは適正な相場を掴んでおく必要があります。

イエウールは豊富な提携会社数を持っていることが特徴で、田舎の不動産でも複数の不動産会社の紹介を受けられやすく、オススメです。

一括査定サイトを活用して適正な相場を把握したら不動産は持ち続けているだけでコストが発生するため、できるだけ早く売却することが得になると考えて、相場以下でもある程度許容して早く売ることが大切です。


田舎の土地・物件が得意な不動産会社を捜す際は一括査定サイトを使って複数の不動産会社の査定を受けたら、それぞれの不動産会社から査定価格の提示を受ける際に、最近、売却不動産の近隣エリアで売買が成約したケースがあるかどうかを確認すると良いでしょう。その数が多ければ多いほど、郊外での売買に力を入れて取り組んでいる不動産会社だと判断できます。


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  1. あわせて、こちらの記事もお読みください!
  2. 売るか土地活用か迷っている方は、土地活用に関するノウハウを学べるぞ!



初心者でもわかる!記事のおさらい

不動産の査定や売却に関してよくある質問をピックアップしました。

田舎の土地でも高く売却できる?

土地をなるべく高く売るには、最初の価格設定が重要です。相場を把握し、最初の販売価格を上手に設定できれば高く売れる可能性も出てきます。では、高く売るためにはまず何をしたら良いのか…。詳細はなるべく高く売却をするためには? をご覧ください。


田舎の土地が売れにくい理由とは

田舎の土地が売れづらい主な理由は6つ

  • 生活に必要な公共施設が近くにないので住みにくい
  • 生活上で必要なインフラ整備が遅れている
  • 管理されていない土地は開発コストがかかる
  • 市街化調整区域による制限で建物が建てられない土地も
  • 土地に柵や近所付き合いがあり面倒
  • 土地や家が広すぎる


各理由の詳細は田舎の土地の売却が難しいのはなぜ?をご確認ください。

田舎の土地に需要はあるの?

田舎の土地でも需要はあります。移住や別荘用など買主が住むのはもちろん、事業用に使うことも考えられています。事業用途の詳細やそのほかの需要などは田舎の土地にはどんな需要がある?で解説します。


田舎の土地を売る相談はどこでできる?

土地の売却の相談はもちろん不動産会社。しかし、どこの不動産会社に相談するかによって、売却できるか否か高く売れるかなどが大きく変わってきます。田舎の土地を売却する際の相談相手の詳細は売却はどこに相談すべきを、賢い不動産会社の探し方は一括査定を利用して納得のいく売却ができましたを確認してください。


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