田舎の土地の売却方法や進め方について、「田舎の土地でも売れるのかな？」「どうやって売ればいいのかな？」とお悩みではありませんか？
売れにくい田舎の土地も、適切な方法を選べば手放すことが可能です。
この記事では、田舎の土地を売るために欠かせない10つのコツについて、1つずつ解説していきます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
田舎の土地を売るコツ①土地の条件に合う売却方法を選択する
都会と違い、田舎の土地は欲しいと考える人が限られる傾向があります。そのため、ご自身の土地の条件に合う売却方法を選ぶことは売却成功のために非常に大切なポイントとなります。田舎の土地を売るための売却方法は全部で4種類です。
この章ではそれぞれの方法にどのような特徴があるか紹介していきますが、まずは以下のフローチャートを使って、自分に合った売却方法を見つけてみてください。
以下をクリックすると、各方法を説明している箇所に飛べるようになっています。
「③＋④空き家バンク制度と仲介を併用する」になった方は、「【方法③】空き家バンク制度を利用する」と「【方法④】不動産会社に仲介を依頼する」の2つを併用するのがおすすめになりますので、どちらの内容もよく読んで進めていくようにしましょう。
それでは、ここから田舎の土地を売るための各方法について詳しく説明します。ご自分に合った売却方法についての理解を深めてください。
売却方法①近隣住民と個人間売買する
1つ目に近隣住民と個人間売買する方法を紹介します。
「個人間売買」は、仲介業者を介さず、売主と買主が直接交渉して不動産取引を行う売買のことを言います。個人間売買では売主が自分の土地を近隣住民に直接提案し、価格や条件について直接話し合います。仲介手数料が不要なため、取引コストを削減できるのが大きなメリットです。また、近隣住民との取引により、地域の特性をよく理解している買い手に売ることになるため、柔軟な条件設定や迅速な取引が可能です。
近隣に土地を拡張したい人がいることが分かっているならなおさら、その方に売却を打診してみることから始めましょう。
まだ見つかっていない人も、可能であれば近隣地域に土地を売却したい人がいないか確認してみるとよいです。ひと続きの土地の面積が広がれば、家を広く建て替えたり、別々に購入するより高い資産価値を得られることになったりするため、近隣住民の中には土地を広げたいと考える人いてもおかしくはありません。特に、田舎においては同族が近くに住む傾向があるため、都心部に住んでいた子供が親の近くに引っ越してきて新築するようなケースも考えられるでしょう。
ちなみに、個人間売買を行う場合はいくつか注意点があります。契約書の作成や法的手続きは自己責任で行う必要があり、不動産に関する知識が不足している場合、取引が複雑になることがあります。そのため、売主は「価格設定が適切になされているか」「契約内容に不備がないか」を慎重に確認するか、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。
近隣住民との個人間売買を選ぶことでコストを削減しつつ売ることができますが、同時にしっかりとした準備と注意が必要ですので仕組みはきちんと把握しておきましょう。
売却方法②不動産買取を利用する
2つ目は、不動産買取を利用する方法を紹介します。
不動産買取とは、不動産会社に土地や建物を直接買い取ってもらう方法です。不動産会社は土地の再販や活用を目的として買い取るため、普通に買主を探して契約するよりも売却価格が3割ほど安くなる特徴があります。
買取を依頼する場合、不動産会社に買ってもらえれば買主を探す必要がないので、購入希望者探しの時間や手間が省けて早くて1ヶ月で田舎の土地を売ることが可能となります。更に様々な再販ルートを持つ不動産会社が存在するため、一般に売り出しても買手が付かなそうな売れにくい土地だとしても、売れる可能性が高まります。
また、個人売買や仲介で土地を売る際は契約と土地の状態に不備がある時には契約不適合責任が発生しますが、専門家である不動産会社に土地を売る場合は責任を問われる可能性が下がります。
つまり、買取は高く売るよりもリスクを押さえてスピーディーに売りたいという方に最適な方法となっています。
売却方法③不動産会社に仲介を依頼する
3つ目は、不動産会社に仲介を依頼する方法です。
仲介とは、不動産会社に土地の売却を依頼して個人の買主を探してもらい、売買契約を結ぶ方法です。この方法では、不動産会社が土地の売却に関する一連の手続きを代行してくれるため、売主は複雑な手続きや市場調査などの負担を軽減できます。
メリットとしては、不動産会社のネットワークとマーケティング力を活用できることが挙げられます。これにより、広範囲にわたって買い手を探すことが可能になり、特に自分では見つけられないような遠方の買い手や投資家に対しても土地が売れる可能性が高まる点が魅力です。また、不動産会社は専門的な知識と豊富な経験を持っているため常に最適なアドバイスを受けられるのも特徴となっています。適正な売却価格の設定や市場の動向に応じた価格調整の提案を受けることで、不動産知識がなくても安心して売却を進めることができます。
この方法が向いているのは、不動産の専門知識がなくても安心して土地の売却を進めたい方です。売却を急いでおらず、時間をかけて納得のいく価格で売りたいと考えている場合や、手続きの煩雑さを避けたいと考える方にとっても理想的な方法となっています。1点注意しておきたいのは、仲介は契約が成立しないと不動産会社には利益が出ない点です。契約に繋がって初めて不動産会社は利益を得ますので、他に売り出し中の不動産の方が売れやすい場合には売却の優先度を上げてもらいにくいこともあります。そのため、売却に時間がかかる可能性があることは覚悟しておきましょう。優先度を上げてもらうためには自分からマメに連絡を取ることも有効ですので、仲介で売る場合は是非やってみてくださいね。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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売却方法④空き家バンク制度を利用する
4つ目の方法は、空き家バンク制度を利用するという方法を説明します。
空き家バンク制度とは、空き家物件の情報を地方公共団体がホームページ上で一括して提供する仕組みのことです。空き家バンク制度は、自治体が運営するサービスで、地域の空き家や空き地の情報をインターネットで公開し、移住者や購入希望者を募る仕組みです。地元の自治体と協力して、不動産をより広い範囲でアピールできるため、地域外からの買い手も見込むことができます。
この空き家バンクは登録されている物件が比較的少ないことが特徴で、売りたい空き家や土地を登録すれば田舎で空き家を探している人が購入してくれる確率が高まります。また、自治体が運営するサービスであるため広告費や仲介手数料がかからないケースが多く、売り手側の負担が少ないのも嬉しいポイントです。
一方で、空き家バンクは自治体が売主と買主を仲介することはないため、買主と直接交渉する必要があります。そのため、ある程度不動産知識がある方におすすめの方法と言えます。
チャート内で③＋④の結果を用意していたように、基本的には不動産仲介と併用して利用するのがおすすめです。理由は2つあります。1つ目は、空き家バンクで広く情報を公開しつつ、プロの不動産会社が持つマーケティング力やネットワークを活用することで、より効果的に買い手を見つけることができるからです。2つ目は、仲介の契約を結んだ不動産会社から専門知識を教えてもらえれば、空き家バンクで売買することになった際に活かせるからです。空き家バンク制度を利用したい場合は不動産仲介を併用することで、売却の成功率とスピードを高めていきましょう。
注意点：国・自治体に売るのは難しい
他の売却方法として国や地方公共団体に売る方法もありますが、成功する確率がかなり低く難しい方法とされています。土地を国や県に売却するのが難しい理由は大きく3つ存在します。
まず1つ目は、国や県が土地を買い取るケースは非常に限られているためです。通常、政府が土地を購入するのは公共事業やインフラ整備など、特定の公共目的がある場合に限られます。そのため、一般的な土地の売却には適用されにくいのが現実です。
2つ目は、国や県が土地を購入する際には厳しい条件をクリアする必要があるためです。土地の場所や用途が公共の利益に貢献するかどうか、法的な制約がないかなどが厳しく審査されるため、すべての土地が対象となるわけではありません。
3つ目は、土地の売却には多くの行政手続きや法的な準備が必要であるためです。役所の手続きは複雑で時間がかかり、必要な書類の提出や審査も手間がかかります。
更に言うと、国や県は土地を市場価格よりも低い価格で買い取ることが多いため、売主にとって経済的なメリットが少ないケースが多いです。
つまり、国や県に土地を売却するのは難しい理由が多く存在するうえに経済的なメリットも少ない方法となっています。一般的な売却手段としては不向きと言えるため、この売却方法はあまり当てにせず、まずは別の方法を検討するのがおすすめです。更に詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
田舎の土地を売るコツ②売却の流れを抑える
田舎の土地をスムーズに売却するためには、土地を売る際の手順の流れを把握しておきましょう。流れを把握することで、次に何をするべきか分かるのであたふたすることがありません。
田舎の土地を売る流れは以下の通りです。
【STEP①】測量する
【STEP②】土地の査定を依頼する
【STEP③】媒介契約を結ぶ
【STEP④】土地の販売活動を開始する
【STEP⑤】購入希望者と条件交渉を行う
【STEP⑥】売買契約を結ぶ
【STEP⑦】境界を明示する
【STEP⑧】決済・引き渡しを行う
【STEP⑨】確定申告を行う
売却方法によって流れが若干異なるため、その違いについても解説していきます。
STEP①土地を測量する
田舎の土地を売却する際には、まず測量が必要です。
測量とは土地の形状や面積、境界を正確に測定することをいい、測量士が専門的な機器を使って行います。不動産取引や建築工事を行う際に、土地の正確な位置や範囲を明確にするために不可欠な工程となっており、特に田舎の土地を売却する場合は測量を行うことで後々のトラブルを防ぐことができます。測量には、主に境界を確認するための「境界確定測量」や、土地の広さを計測する「面積測量」、地形の高低差を調べる「高低測量」などがあります。
測量の結果は土地の査定や売買契約において重要な要素となりますので、信頼性の高い測量士に依頼することが大切です。
測量の費用や手続きについては、測量会社に相談して詳細を確認しましょう。また、不動産会社に相談することもおすすめです。
STEP②土地の査定を依頼する
土地の査定では、土地の立地や面積、周辺環境などを考慮して適切な売却価格を算出します。不動産会社に依頼することで、より正確な査定価格を得ることができます。
査定価格は土地の魅力や需要と供給のバランスによって変動するため、市場の動向にも注意しながら査定を受けることが重要です。
近隣住民に売る場合や空き家バンクを利用する場合は、この段階では不動産会社とやり取りする必要が無いため、ご自身で相場を調べましょう。
STEP③不動産会社と媒介契約を結ぶ
仲介で売る際には、不動産会社との間で媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約は土地の売却代理を委託する契約であり、不動産会社が土地の販売活動を行うための基盤となります。
媒介契約では、契約期間や手数料、販売条件などが明記されますので、契約内容を確認して納得した上で締結しましょう。専門家のアドバイスを受けながら、適切な媒介契約を結ぶことが大切です。- 近隣住民に売る場合は不動産会社に仲立ちしてもらわないため、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。
買取の場合は不動産会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。しかし、買い取ってもらう不動産会社は選ぶ必要があります。どれくらいの価格で買い取ってくれるのか・信頼できるかを考慮しましょう。
空き家バンクを利用する場合は、不動産会社と契約するのではなく、自治体に登録を依頼する必要があります。
自治体の担当窓口で申請を行うと、自治体が提出した書類などを確認し、問題なければ登録されます。
STEP④土地の売却活動をする
ここから販売活動を開始します。
販売活動では、広告やインターネットなどを活用して土地の魅力を積極的にアピールします。
田舎の土地を売却する際には、土地の特徴や利点を的確に伝えることが重要です。不動産会社と協力しながら、効果的な販売戦略を検討しましょう。興味を持ってもらえるような魅力的な広告や情報を提供することで、より多くの潜在的な購買者にアプローチすることが可能です。
- 近隣住民に売る場合や買取の場合は既に買主が決まっているため、販売活動を行う必要はありません。
STEP⑤購入希望者と売買の条件を交渉する
土地の売買契約を締結する際には、契約条件の交渉が行われます。
売主と買主が双方の利益を最大限に保護するために、価格や引き渡し時期、支払方法などの条件を話し合います。価格の交渉では、土地の査定結果や市場の相場を考慮しながら適切な価格を決定します。契約条件の交渉には専門知識や経験が求められるため、不動産会社のアドバイスを積極的に受けながら進めることが重要です。
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STEP⑥買主と売買契約を結ぶ
売主と買主が合意した契約条件に基づいて、売買契約書を作成し締結します。売買契約書には、土地の詳細情報や売買条件、引き渡し時期などが明記されます。
契約書の内容は双方にとって公平で明確なものでなければならず、不明点や不安な点があれば遠慮せずに質問しましょう。
契約締結後は、契約条件に基づいて引き渡しや残代金の受領などの手続きが行われます。STEP⑦土地の境界を確認する
田舎の土地を売った後は、境界の明示が非常に重要です。
売主と買主が明確な境界線について合意することで、後々のトラブルを防ぐことができます。測量結果や地籍図などを基に、境界線を確定し、必要に応じて境界標を設置しましょう。
境界の明示には法的な手続きが必要な場合もあるため、専門家の助言を仰ぐことが重要です。
STEP⑧決済・引渡しをする
売買契約に基づいて土地の引き渡し時期が訪れると、売主は土地を買主に引き渡す責任があります。
引き渡し時には、残りの場一脚代金が支払われます。引渡し完了後、残代金が受領されることで売却は正式に完了します。売主は土地の状態を確認し、引き渡しの手続きを適切に行うよう心がけましょう。買主も引き渡し時に土地の状態を確認し、問題があれば速やかに対応することが重要です。
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田舎の土地を売るコツ③自分で相場を調べておく
相場より高すぎる価格設定がされている土地は、売れやすくても売れにくくても売れません。
土地を売るにはなんといっても価格設定が成功のカギとなりますので、自分であらかじめ相場を調べておきましょう。ご自身で価格設定を行う際に基準が分かるのは勿論、仲介で不動産会社を選ぶ時に、その会社が契約を結ぶためだけに相場よりも高すぎる査定結果を出す不動産会社でないかを判断する材料にもなります。ちなみに、査定価格と売却価格は同じではないため、査定価格がいくら高くても、相場から外れた額では結果売れないか、相場程度に落ち着くのが一般的です。
相場の調べ方はいくつか方法がありますが、一番簡単なのは実勢価格から調べることです。不動産情報ライブラリで「地価の情報をご覧になりたい方へ」から「データの検索」をクリックし、「区分」「地域」「用途区分」「調査年」を入力すれば、地価公示や地価調査の結果がわかります。
リストとして表示される結果のうち「取引総額」の欄に書いてある金額が、実勢価格になります。
田舎の土地を売るコツ④余裕あるスケジュールを立てる
どの方法であっても、余裕を持って売却スケジュールを立てることが重要です。
以下のアンケートから分かるように、一般的な土地の場合でも売るには3ヶ月～6ヶ月の期間がかかると言われています。
株式会社Speeeによるアンケート調査より（対象225人）
田舎の土地の場合は一般の土地よりも条件が良くないケースも多いため、場合によっては1年以上の期間を要します。そのため、田舎の土地を売却する際は、できるだけ余裕をもったスケジュールを立てましょう。
田舎の土地を売るコツ⑤田舎の土地の売却が得意な不動産会社を探す
不動産会社に仲介や買取をしてもらう場合は、田舎の土地の売却実績がある不動産会社に依頼しましょう。
都市部のマンション・田舎の戸建てなど、不動産会社にはそれぞれ得意とする分野があります。そのため、田舎の土地を得意分野とする会社であれば売却経験も豊富で、さまざまな田舎の土地に対応してもらうことができます。より的確にアドバイスを貰えることが多いので、得意分野と売りたい土地の特徴が合った不動産会社を選ぶと良いでしょう。反対に、その土地の売却に弱い不動産会社に売却を依頼すると、買主を見つける力が弱いため売却価格も安くなり、サポートも期待できないでしょう。
得意分野は不動産会社のHPにある売却事例や実績を見て判断できますので、必ず確認してくださいね。
田舎の土地を売りたいならやるべきこと⑥媒介契約は一般媒介を選ぶ
不動産会社に仲介を依頼する際、売主と不動産会社間で媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の3つの種類があります。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | 〇 |
| 自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
上の図をご覧いただけばわかる通り、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約することができます。また、自分で買主を探して契約を結ぶ「自己発見取引」も可能であり、幅広く買主を探すことができるのです。
さらに、不動産会社が報酬を得られるのは買主と売主が売買契約を締結した時のみ。そのため、一般媒介で複数社と契約を結んでも、仲介手数料は買主を見つけてくれた不動産会社にだけ払えば良いのです。
媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
田舎の土地を売るコツ⑦適切な価格で売り出す
田舎の土地を売りたい場合、適切な価格設定は売却成功のために非常に重要です。
適切な価格は、相場をもとに決めることが大切です。田舎の土地は都市部に比べて需要が少ないため、相場よりも価格が高すぎると買い手が見つからず、売却期間が長引くリスクがあります。そのため、一般的な土地と差をつけるために相場より少し安く売り出すとよいでしょう。適切な価格設定を行うための効果的な方法の一つが、一括査定サービスの利用です。一括査定を利用すると複数の不動産会社から同時に査定結果を得ることができ、土地の相場を迅速に把握できます。これにより、地域の不動産市場の動向や土地の特性に基づいた最適な価格設定が可能となります。
また、一括査定を活用することで、不動産会社ごとの査定価格を比較しつつ最も信頼できる会社を選ぶことができるため、仲介を行う場合の不動産会社選びにも役立ちますよ。
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田舎の土地を売るコツ⑧その土地の用途をアピールする
どんな売り方でも、自分の土地がどんな用途で使いやすそうであるかを考え、それを存分にアピールしましょう。例えば、田舎の土地は以下のような用途での利用が考えられます。
- 移住用
- 事業用
- 荷物置き場
移住用
まず、都市部から田舎に住みたいと移住してくる層や、別荘地として検討している人による移住用途です。
仕事を退職して、老後を静かに暮らしたい層だけでなく、インターネット環境が十分であれば、安いお金で過ごせる住居地として田舎に暮らしつつ仕事をするようなライフスタイルも若者から注目を集めています。
療養目的や子育てに適した環境を求める人にも一定の需要があるでしょう。
事業用
次に、事業用として、様々な方法で活用したいと思っている人も増えています。
例えば、駐車場や体験宿泊施設、介護施設、飲食店、地域のコミュニティスペースなど、空き家を古民家として活用するケースがこれに当てはまります。貸主の金銭的メリットは薄いですが、地域貢献に役立つことができ、さらに管理の手間を省くことができます。
また、太陽光発電用地としての活用する手もあります。個人で発電を行うか、業者や個人に太陽光発電用地として売却しても良いでしょう。
荷物置き場
最後に、荷物置き場としての需要です。
近くの土地で事業を行っている人が資材を置いたりトラックを駐車したりするのに、田舎の土地が使われることがあります。また、近隣住民の方が倉庫を増やすために使いたいと思っているかもしれません。
田舎の土地を売るコツ⑨3ヶ月売れない場合は売出価格を見直す
売り出してから3か月以上経過しても全く購入希望者が現れない場合は、価格設定を見直すことも有効な手段となります。
仲介や空き家バンクで売り出しているときに、売却期間が予定以上に伸びてしまえば、周辺の土地を探している買主には「なかなか売れない土地」という印象を与えてしまい、敬遠されてしまう可能性があります。売却活動が長期化すればするほど、ますます売りづらい状況を作ってしまう恐れがあります。売却活動をあまり長期化させないためにも、田舎の土地は買主が現れたら多少値引きしても売ると考えていた方が良いでしょう。
田舎の土地を売るコツ⑩不動産会社にアドバイスをもらう
田舎の土地はただでさえ売れにくいため、顧客情報を持っていたり、専門知識や経験が豊富な不動産会社にとにかくアドバイスをもらいましょう。
契約して売り出したからと言って、うまくいくとは限りません。また、不動産会社自体が売れにくい土地は利益になりにくいからと優先度を下げてしまう恐れもあります。
そのため、不動産会社からの連絡を待つのではなく、自ら積極的に連絡をとって、どうすれば売れる可能性が高まりそうかのアドバイスをもらい、実際に動いてもらうことが重要となります。
また、個人売買する場合や空き家バンクを利用する場合であっても、不動産会社にアドバイスをもらって細かな知識を補うことは有効な手段となります。
先述の通り、専属媒介契約や一般媒介契約を選んだ方であれば、個人で買主を探しつつ不動産会社にアドバイスを受けることができます。また、専属専任媒介契約の場合でも、不動産会社にあたらめて査定を受けるなどでタイミングを作り、質問することは可能です。
ご自身が売却の専門家でない場合は、やはり専門家である不動産会社の意見を取り入れながら進めることが売却成功の近道となりますよ。
まとめ
田舎の土地の売却は一般的な不動産の売却と比べて難しいことが少なくありません。このような土地を所有したまま放置すると、管理費・維持費、固定資産税など無用なコストがかさむというデメリットがあります。
しかし、田舎の土地でも自分に合う売却方法を見極めて適正相場以下の価格設定で売り出すことで、売却できる可能性は高まります。
そのためには、価格を設定するにあたって、まずは適正な相場を掴んでおく必要があります。
イエウールは豊富な提携会社数を持っていることが特徴で、田舎の土地でも複数の不動産会社の紹介を受けられやすく、オススメです。
一括査定サイトを活用して適正な相場を把握したら不動産は持ち続けているだけでコストが発生するため、できるだけ早く売却することが得になると考えて、相場以下でもある程度許容して早く売ることが大切です。