マンション経営がおすすめの理由とは? 仕組みと利回りについて

こんな悩みの人にピッタリ
  • マンション経営を少しでも考えている人
  • マンション経営かアパート経営かどちらにしようか迷っている人
  • マンション経営の際にかかる経費をあらかじめ知っておきたい人

マンション経営とは、賃貸物件であるマンションを所有して、そこに入居者に住んでもらい収入を得る方法です。

管理会社に管理や入居者募集を委託できることから、サラリーマンの副業としても高い人気があります。

ここでは、マンション経営を考えている方に向けて、その仕組みやメリット・デメリット、アパート経営との違いなどを解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • マンション経営とは?
  • マンション経営のメリットとデメリット
  • マンション経営の利回りと収入

マンション経営とは?

マンション経営とは、マンションを所有して第三者に貸し出し、家賃収入を得るビジネスのことを指します。
マンション経営での収入や家賃収入となり、費用には固定資産税などがかかります。マンション経営の物件は、1棟かワンルームかなどの違いもあります。

マンションオーナーについては、以下の記事をご確認ください。

マンション経営の仕組み

マンション経営の仕組み

マンション経営の仕組み自体はシンプルで、基本的には「所有するマンションに入居者を集めて家賃を得る」ことと考えて差し支えないでしょう。
ただし、管理会社に管理を委託する場合に発生する管理費用や、アパートローンの返済、毎年発生する固定資産税等を差し引いた上で利益を出さなければなりません。

ビジネスとしてみると対象のマンションを担保に金融機関から融資を受けて物件を取得しやすい利点があるでしょう。
また取得した後は、管理会社に管理や入居者募集を委託できることからサラリーマンの副業としても高い人気があります。

一方、物件を取得できさえすれば簡単に収入を得られるとも言えず、物件取得の段階から立地選定やターゲティングなどをしっかりしなければ、近隣の競合物件に負けて空室の多い物件となってしまい、多額の借金を背負ったのにも関わらず返済できなくなる可能性もあるでしょう。

物件取得後も競合物件の状況を見ながら家賃改定やフリーレントなどの空室対策を実施する必要がある他、経費をできるだけ安くするための業者選定やそもそも修繕工事をするかどうかの判断など、経営者の手腕が活かされる部分は多くあります。

アパート経営との違いと特徴

アパート経営とマンション経営は、「アパマン経営」と呼ばれることもあるほど一緒にされますが、それぞれ具体的に以下のような違いがあります。

アパート経営 マンション経営
建築構造 木造や鉄骨造で低層 RC造やSRC造で高層
初期投資額 比較的に安い 比較的に高く1億円超の物件も
戸数 1棟あたり少ない 1棟あたり多い
収益性 高めにくい 高めやすい
ローン 借入期間を長くしにくい 長くしやすい

木造や鉄骨造だと法定耐用年数が短いことから、アパートローンの借入期間を長くしにくい一方、RC造やSRC造だと借入期間を長く取りやすい特徴があります。特に新築したアパートやマンションを売却するときや、中古のアパート・マンションを購入するときに大きな影響を与えるでしょう。

一方、木造アパートにはその法定耐用年数の短さを利用して、「法定耐用年数の過ぎた物件を購入して1年あたりの減価償却を高くする」投資法も存在します。

基本的な仕組みを同じくするアパート経営、マンション経営においても、このように細かく見ていくとさまざまな点で異なります。
実際に投資を始める前に、それぞれの特徴をよく理解しておくことが大切だと言えるでしょう。

マンション経営に必要な資格

マンション経営を始めるのに、「資格が必要では?」と思われる方も多いかもしれません。
実際に、マンション経営を始めるには何か資格が必要か投資会社に確認する人もいらっしゃるようです。

ですが、マンション経営を始めて経営していくにあたり資格は必要なく誰でも始められます。

詳しくは、以下の記事もご確認ください。

マンション経営に向いている人

マンション経営に向いている人は、ある程度の資金を所有している人で、節税しながら収益を得たい人です。

比較的始めやすいアパート経営とは異なり、マンション経営に必要な初期費用は少し高くなってきます。
その分、経営するにおいてもリスクは高まりますし、単純な固定資産税や所得税の節税には向いていません。

誰でも始められるビジネスではありますが、実際に物件を取得して事業を始めるならば、経営者としての自覚をしっかり持つことが大切だと言えるでしょう。

マンション経営に向いている人は、具体的に以下のような人です。


  • 老後資産として年金以外の収入も確保したい
  • 土地にかかる固定資産税を節税しつつ収益も得たい
  • 不労所得のために責任を取って経営できる
  • 金融資産でなく現物資産を保有したい
  • 所得税や相続税を節税しながら資産性を高めたい

  • ざっくりと向いている人をまとめますと、どうしたらマンション経営で収益を得られるだろうかと考え続けることのできる人です。また、赤字などマイナスな状況になっても自分で試行錯誤をしていける人には向いているでしょう。

    不動産投資の方法や土地活用の方法は、マンション経営だけでなく様々な方法があります。
    マンション経営は違うかも…と感じた方は、マンション経営を考えたきっかけや目的を考え直し、他の活用方法でそれが叶えられないか考えてみることをおすすめします。

    土地活用の始め方
    土地活用の始め方

    マンション経営をおすすめする理由

    マンション経営のメリット

    マンション経営の特徴を踏まえて、メリットとデメリットをご紹介します。

    マンション経営のメリットには、大きく分けると以下のようなメリットがあります。


    • 自己資金なしで資産形成できる
    • 不労所得で安定収入を得られる
    • 節税効果を期待できる
    • マンション経営の赤字は損益通算できる
    • 取得対象物件を担保に融資を受けられる
    • ローン返済後は安定した収入を得やすい

    それぞれについて見ていきましょう。

    自己資金なしで資産形成できる

    マンション経営は、自己資金なしで資産形成できる投資方法です。

    他の投資方法である株やFX、NISAなどと比較して、マンション経営は初期費用がそれなりにかかってきますが、家賃収入でその分は取り戻せます。

    つまり、マンション経営は自己資金を減らすことなく資産を形成できます。
    一時的に初期費用や修繕費用がかなりの額かかってきますが、最終的には土地と建物を資産とできる点はかなりのメリットでしょう。

    仮に1億円のマンション取得にあたり、自己資金を2,000万円用意して8,000万円分ローン(借入期間30年、金利2%)で借入するのであれば、毎月返済額は約29.5万円、年間返済額は約355万円の計算です。返済額は、借入期間や金利、借入額によって変わるため、事前にしっかりシミュレーションが必要です。

    返済を終えたマンションは資産として所有できます。

    安定した不労所得を得られる

    マンション経営は、入居者の募集や家賃の改修を管理会社にすべて任せられます。

    最初にどのような物件を選んで、どの管理会社に任せるかなどを決めてしまえば、あとは管理会社から家賃収入が振り込まれるのを待つだけになります。

    つまり、自分で特に働くことなく安定した収入を毎月得られることから、安定した不労所得を得られるでしょう。

    節税効果を期待できる

    同じ額であれば、現金で保有するより不動産で保有した方が、相続税評価を下げられます。

    所有している土地にマンションを建てた場合には、貸家建付地評価減により土地の相続税評価額が、借家権割合による評価減で建物の相続税評価額が下がります。
    また、土地の固定資産税は更地よりも建物を建てると減額が可能です。

    土地部分は、200㎡までの部分は6分の1に、200㎡超の部分は3分の1にできる特例の適用を受けられます。
    固定資産税評価額は実勢価格の7割程度を目安に定められており、1億円の物件であれば7,000万円程度だと考えられるでしょう。

    例えば、建物部分を3,000万円、土地部分を4,000万円とし、全体について6分の1にできる特例の適用を受けることを想定し、固定資産税の税率1.4%をかけると、以下のように計算できます。

    • 建物部分:3,000万円 × 1.4% = 42万円
    • 土地部分:4,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約9.3万円
    また、マンションが市街化区域内にある場合は、固定資産税とは別に都市計画税も支払わなければなりません。都市計画税の標準税率は0.3%です。

    マンション経営にかかった費用は、所得に対してかかった経費として計上でき、所得税の節税もできるでしょう。

    マンション経営の赤字は損益通算できる

    マンション経営で得られた所得は不動産所得(事業化していれば事業所得)として計上します。
    不動産所得は給与所得等他の所得と合算して税金が計算される総合所得のため、サラリーマンが副業としてマンション経営に取り組んでいるようなケースでは、仮にマンション経営が赤字だったとしても損益通算が可能です。

    損益通算とは、赤字分を給与所得から差し引いて税金の還付を受けることです。
    もちろん、マンション経営が赤字なのはいいことではありませんが、税金の還付を受けられるという点は大きなメリットだと言えるでしょう。

    取得対象物件を担保に融資を受けられる

    マンション経営は取得対象物件を担保に融資を受けることが可能です。

    事業を始めたての頃は信用がないことから、数年間事業で実績を挙げないと金融機関から融資を受けられません。
    マンション経営でも、もちろん経営実績のある事業者の方が高く評価されるとはいえ、物件を担保として提供できる特性から、「最初から1億円の借入をする」ことも不可能ではありません。

    最近では融資条件が厳しくなってきており、物件価格1割~2割程度の自己資金を要求されるケースも増えていますが、他のビジネスと比較してこのような好待遇で融資を受けられるケースは多くありません。
    とはいえ、マンション経営がうまくいかず収益が少なくなると、ローン返済が厳しくなる可能性を理解しておくことは大切です。

    ローン返済後は安定した収入を得やすい

    マンション経営では、多くの場合アパートローンを利用して物件を取得します。
    アパートローンは20年~30年の期間で借入されることが多く、借入期間中は家賃収入からアパートローンを返済し、残った資金で修繕費用や税金用の資金を捻出していくことから、「空室が複数戸出てしまうと赤字になる」といったことケースも少なくありません。

    一方、アパートローンの借入を完済した後は返済額分を丸々手元に残しておけることからため、非常に経営しやすくなります。
    その頃にはアパートの築年数も古くなり、入居者を集めにくくなっているかもしれませんが、多少空室があったとしても安定した収入を得やすいのです。

    そこから、サラリーマンが現役世代でマンションを取得し、働きながらローンを返済し、老後に安定した収入を得るなども目指しやすくなっています。

    マンション経営はメリットが多く儲かる活用方法であることから、土地の活用や不動産投資としておすすめされることが多いものです。
    具体的に、マンション経営で儲かるかどうか、儲かっているかどうかは、基本的に利回りで確認します。

    マンション経営の利回り

    マンション経営は、どのようなエリアでマンション経営を始めるかにもよりますが、利回りは3%~8%程度期待できるのが一般的です。

    都心でマンション経営を始める場合、物件価格が高くなりやすいことから利回りは3~4%程度であれば安心でしょう。
    地方や郊外の物件だと、比較的安い価格で物件を取得できることから7~8%の利回りを期待できることもあるようです。

    不動産投資としてマンション経営の利回りは、以下の記事でご確認ください。

    利回りの計算方法

    マンション経営では具体的にどのくらいの利回りを期待できるのでしょうか?
    利回りとは、「投資額に対して一定期間の間にどのくらいの額を回収できるかの割合」を示したもので、一定期間は1年間で考えるのが一般的です。

    利回りの計算方法は、想定利回り・表面利回り・実質利回りと3種類あります。
    計算方法はそれぞれ以下のとおりです。

    想定利回り 空室0の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100(%)
    表面利回り 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100(%)
    実質利回り (年間家賃収入-年間経費)÷(物件購入価格+取得時諸経費)× 100(%)

    例えば、1億円で取得したマンションで、毎年1,000万円の家賃収入と200万円の諸経費がかかっているのであれば、1億円の投資額に対して800万円の収支で利回りは8%となります。
    「利回りが8%であれば、投資した額をおよそ12年程度で回収できる」と計算できます。

    マンション経営の家賃収入

    マンション経営の収入は、大体が家賃収入です。
    駐車場などの維持費に充てられる共益費や家賃1~2ヶ月分の礼金、更新料などもマンションを維持管理するための資金や収益となります。

    収入のタイミング 費用項目 目安
    毎月 家賃 物件による
    共益費 家賃の5~10%程度
    随時 礼金 家賃の1~2ヶ月分
    更新料 家賃の1~2ヶ月分

    以上が大体の収入になると覚えておきましょう。

    初期費用

    所有している土地にマンションを建ててマンション経営をする際には、以下のような初期費用がかかってきます。


    土地にマンションを建築

    • マンション建築費(建物設計費込):坪単価 × 土地面積
    • 外構・駐車場整備費:マンション建築費 × 20%
    • 室内整備機器の設置費:約50万円 × 室数

    ランニングコスト

    マンション経営のランニングコストには、以下が考えられます。


    • 固定資産税など税金
    • 火災保険料などの保険料
    • 減価償却費
    • 維持管理費や修繕費
    • 管理委託費
    • 通信費や接待交際費

    マンション経営には最初にある程度の初期費用がかかり、その後も毎月ランニングコストがかかってくる点には注意しておきましょう。

    経費の考え方

    マンション経営を始める際にかかった初期費用や、経営にあたり毎月かかるランニングコストは、経費として計上できます。

    新築や中古マンションを購入する際は、土地にすでにマンションが建っていて、入居者もいる状態で購入することになるでしょう。
    この場合には築年数や立地、面積などで価格が異なってきます。

    具体的に、以下のランニングコストは経費として計上が可能です。


    経費とできる費用

    • 土地や建物の固定資産税や不動産取得税など税金
    • 火災保険や賠償保険などの保険料
    • マンションの建物や設備の減価償却費
    • 設備を維持管理するための修繕費:家賃収入の5~10%程度
    • 管理会社へ管理の委託費:家賃収入の5%程度
    • 通信費や接待交際費

    マンション経営で儲かる方法

    マンション経営で儲かる方法は、以下3つのポイントを抑えて始めることです。


    • マンションの立地を見極める
    • マンションの物件タイプを考える
    • 新築か中古かを利回りで考える

    それでは、マンション経営における立地の見極めからご説明します。

    マンションの立地を見極める

    マンション経営を考えたら、立地について考えておく必要があります。

    長期的に経営して安定した家賃収入を考えているのであれば、人口が減少しても需要のある東京や横浜など関東圏を選ぶと良いでしょう。
    東京や横浜であれば人口は減少するどころか圏外からの流入も増えており、家賃の下落もかなり少ないと考えられます。

    マンション経営など賃貸経営において空室は避けたいものであり、築年数の経過により家賃が下がっていくことも考えると、常に満室とはいかなくてもできるだけ埋めておきたいものです。

    関東圏でなくても、地方都市の中心などであれば需要は減少しつつも維持はできるでしょう。マンション経営をする場合には、立地をしっかりと調査することをおすすめします。

    マンションの物件タイプを考える

    マンション経営をする物件のタイプには、マンションを1棟所有して複数戸の家賃収入を得るタイプや、分譲マンションの1室を購入して貸し出すワンルームタイプがあります。

    一棟とは、よく見るマンションの丸ごとを経営するタイプで、ワンルームはマンションの1室で経営するタイプです。
    この物件タイプについてご紹介します。

    ワンルームマンション

    ワンルームマンション経営は、分譲マンション1室を購入して第3者に貸し出すタイプです。

    マンション経営の初心者におすすめな方法で、初めてマンションを購入して貸すことを考えている方は、一棟から始めずにワンルームから始めることをおすすめします。

    ワンルームマンション経営のメリットは、一棟を購入・建築する場合と比較して、費用があまりかからずに済むため失敗して借金を抱えるリスクを抑えられる点です。
    デメリットとしては、借り手が見つからないと収益がなくマイナスだけになります。

    ワンルームマンション経営については、以下の記事もおすすめです。

    一棟マンション

    一棟の場合には、マンションを丸ごと1棟所有して経営します。

    新築のマンション経営を始める場合には、土地を購入して建築する方法と土地にマンションが建っている状態で新築か中古かの2つ、合わせて3種類のやり方があります。

    メリットとしては、丸ごと所有するため室数を確保することができ、空室リスクへの対策がしやすい点が挙げられるでしょう。
    デメリットには、初期費用がかなりの額かかってくることから、立地や相場を見誤ると借金リスクがある点です。

    新築マンションか中古マンションかを利回りで考える

    マンション経営では、新築マンションと中古マンションのどちらを選択するかも重要なポイントになります。

    新築マンションの経営は、土地を購入して建てる場合と土地に新築マンションが建っている状態で購入する場合があります。
    新築は初期費用が結構かかりますが、ローンは組みやすく耐用年数も長いため長期的な収入を得ることが可能です。

    中古マンションの経営は、既に建てられている中古のマンションを購入して経営を始めます。初期費用がそこまでかからず始めやすいものの、収入の観点から見るとそこまで利益率が良くないなども考えられるでしょう。
    ただし、中古マンションの方が新築マンションよりも利回りが良い傾向にありますので、物件をしっかり確認して検討することをおすすめします。

    マンション経営のデメリット

    マンション経営のデメリット、リスク対策

    マンション経営はおすすめな活用方法であり、利回りをしっかり計算していれば儲かることは可能です。

    ただし、デメリットとして以下のリスクがあるため注意しておく必要があります。


    • 多額の借金リスク
    • ローンを利用できないリスク
    • 家賃が下落するリスク
    • 天災リスクや事故リスク
    • 空室リスク
    • 勧誘に会ったから始めると失敗するリスク

    マンション経営のデメリットをそれぞれ見ていきましょう。

    多額の借金リスク

    マンション経営は対象の物件を担保に融資を受けられることをお伝えしましたが、多額の借金をすることは経営上大きなリスクでもあります。

    近隣に多数の競合マンションが建設されたり、付近にあった大企業の撤退や大学の移転などにより入居者を集められなくなったりすると、毎月のローン返済が厳しくなってしまいます。

    最悪の場合は物件を売却して手元に借金が残ってしまうといったケースもあることは覚悟しておく必要があるでしょう。

    ローンを利用できないリスク

    マンション経営ではローンを使用される方が多いものの、実際にはローンの許可すら下りず始められない方も多くいらっしゃいます。
    ローンの許可が下りない場合に備えて、またローンの許可を下りやすくするために、ある程度の自己資金を貯める必要があるかもしれません。

    先述の通り最近ではマンション経営に対する融資が厳しくなってきており、ほとんどの場合、物件取得に対して、物件価格の1~2割程度の自己資金を用意する必要があります。
    例えば、1億円のマンションであれば最初に1,000万円~2,000万円程度の自己資金を集める必要があり、サラリーマンの給料でこれを貯めるには少なくとも数年は時間が必要という方がほとんどでしょう。

    家賃が下落するリスク

    マンションなど集合住宅の物件は、立地や相場にもよりますが一般的に築10年経つと価格が下落し始めます。

    新築から人が住んだ時点で10%ほど資産価値は下がるのですが、ブランドマンションなどは購入時より価格が上がるケースもあります。ですが、大体10年で下落が始まり築20年以上は70%以下になり、それ以降の価格は低下する傾向です。

    物件としての価格が下落する、つまり人気エリアなどにならない限り家賃の下落は続きます。耐用年数もありますので、数年たてば家賃収入が減少する点には注意が必要です。

    天災リスクや事故リスク

    マンション経営では立地選定やターゲティング、空室対策など仮に全てをうまく運営できていたとしても、天災や事故に見舞われてしまうリスクがあります。天災リスクとは地震や台風で物件が倒壊したり、破損したりするリスクのことで、事故リスクとは物件内で入居者が自殺してしまったり殺人事件に巻き込まれてしまったりするリスクのことです。
    いずれも確率としてはそう高くないとはいえ、これらのリスクを完全にゼロにすることはできません。解決策としては、損害保険に加入する方法や、異なるエリアで複数の物件を保有しておくといった方法が考えられるでしょう。

    空室リスク

    マンション経営のよくある失敗例は、経営するマンションは誰から見ても住みたくなるマンションでなくてはと考え、新築のブランドマンションなど高級マンションを購入してしまうケースです。
    さらに、ワンルームだと借り手が見つからなかったときに収益がないからと、最初から一棟を購入してしまう方もいます。

    マンション経営で考えておかなければいけないのは空室リスクで、どれだけいいマンションでも相場から離れすぎていると、全く借り手の見つからないケースが多いようです。

    初心者にとってはただでさえ難しいマンション経営に、最初から初期費用分の回収ができるかわからない高級マンションはハードルが高すぎるでしょう。

    まずは、空室リスクを見込んでも収益がしっかりと出るような中古マンションから始めたり、新築が良ければワンルームから始めたり、リスク対策をしながら始めることをおすすめします。

    勧誘に会ったから始めるリスク

    マンション経営を始める方で近年増えているのは、不動産投資の勧誘をする方に会って、「必ず収益が出ます」という言葉を信じてそのまま購入するケースです。

    実際は、勧誘の言われるがままにかなりの費用を投資して失敗しているケースが多く、中には詐欺に合っている方もいます。基本的に道端で声をかけられたり、知り合い伝いで紹介されたりするケースは危険です。

    マンション経営を少しでも考えたら、安心できる安全な企業や近くの不動産会社で自分から情報を収集することをおすすめします。
    耳障りのいい情報ばかりを並べて勧誘してくる方がいれば、少し立ち止まって本当にそうか自分の頭で考えてみると良いでしょう。

    マンション経営を考えたら、まずは不動産会社など活用のプロに相談することをおすすめします。

    土地活用の始め方
    土地活用の始め方

    マンション経営はしっかりと計画を立てる

    マンション経営を考えたら、メリットデメリットから目的に合っているか考えてみましょう。

    初心者でもわかる!
    記事のおさらい
    マンション経営って具体的に何をする?
    所有するマンションに入居者を集めて家賃を得るだけです。仕組みや特徴をこちらで詳しくご説明しています。
    マンション経営のメリットやデメリットは?
    安定した収入や節税効果を期待できる一方で、多額の借金リスクなどもあります。詳しくはこちらをご確認ください。
    マンション経営の収入はどれくらい?
    「家賃×室数 – ローンの返済」で大体の収入を計算できます。詳しくはこちらでご説明しています。

    マンションのオーナーとして仕事内容や収益の面から始めることを決意したら、まずは企業から複数プランを取り寄せて比較することをおすすめします。その上で始め方に沿って企業に相談しながら始めることで、失敗せずにマンション経営をできるでしょう。

    マンション経営など賃貸経営を考えたら、まずはプロに相談してしっかりとプランを比較することが重要です。

    マンション経営したら、収益いくら?