マンション経営は儲かる? 仕組みやメリット・デメリットまとめ

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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

マンション経営とは、購入もしくは建築により所有したマンションを第三者に貸し出し、家賃収入を得るビジネスを指します。また、所有しているマンションを購入時より高く売却して収益を得ることもマンション経営の一部です。

管理会社に管理や入居者募集を委託できることから、サラリーマンの副業としても高い人気があります。

ここでは、マンション経営を考えている方に向けて、その仕組みやメリット・デメリット、アパート経営との違いなどを解説していきます。

逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

マンション経営の仕組み

マンション経営の仕組み

マンション経営の仕組み自体はシンプルで、基本的には「建築・購入したマンションに入居者を集めて家賃を得る」ことです。1棟やワンルームなどの種類があります。

また、マンション経営での収入は家賃収入や売却益となり、費用には管理会社に管理を委託する場合に発生する管理費用や、アパートローンの返済、毎年発生する固定資産税等などがかかります。それらを差し引いた上で利益を出さなければりません。

そのため、物件を取得できさえすれば簡単に収入を得られるとも言えず、物件取得の段階から立地選定やターゲティングなどをしっかりしなければ、近隣の競合物件に負けて空室の多い物件となってしまい、多額の借金を背負ったのにも関わらず返済できなくなる可能性もあるでしょう。

物件取得後も競合物件の状況を見ながら家賃改定やフリーレントなどの空室対策を実施する必要がある他、経費をできるだけ安くするための業者選定やそもそも修繕工事をするかどうかの判断など考える必要もあります。

マンションを経営するマンションオーナーについては、以下の記事をご確認ください。

アパート経営との違いと特徴

アパート経営とマンション経営は、「アパマン経営」と呼ばれることもあるほど一緒にされますが、それぞれ具体的に以下のような違いがあります。

アパート経営 マンション経営
建築構造 木造や鉄骨造で低層 RC造やSRC造で高層
初期投資額 比較的に安い 比較的に高く1億円超の物件も
戸数 1棟あたり少ない 1棟あたり多い
収益性 高めにくい 高めやすい
ローン 借入期間を長くしにくい 長くしやすい

木造や鉄骨造だと法定耐用年数が短いことから、アパートローンの借入期間を長くしにくい一方、RC造やSRC造だと借入期間を長く取りやすい特徴があります。特に新築したアパートやマンションを売却するときや、中古のアパート・マンションを購入するときに大きな影響を与えるでしょう。

一方、木造アパートにはその法定耐用年数の短さを利用して、「法定耐用年数の過ぎた物件を購入して1年あたりの減価償却を高くする」投資法も存在します。

実際に投資を始める前に、それぞれの特徴をよく理解しておくことが大切だと言えるでしょう。

マンション経営に必要な資格と向いている人

マンション経営を始めるのに、「資格が必要では?」と思われる方も多いかもしれません。
ですが、マンション経営を始めて経営していくにあたり資格は必要なく誰でも始められます。

詳しくは、以下の記事もご確認ください。

マンション経営に資格は必要ないとは言えども、向いている人か向いていない人かは判断できます。

マンション経営に向いている人は、ある程度の資金を所有している人で、節税しながら収益を得たい人です。また、どうしたらマンション経営で収益を得られるだろうかと考え続けることができ、赤字などマイナスな状況になっても自分で試行錯誤をしていける人には向いています。

誰でも始められるビジネスではありますが、実際に物件を取得して事業を始めるならば、利回りをしっかり計算することも大切とと言えるでしょう。

ですが、自分だけで良い収益プランを考えて物件を選ぶのは難しいものです。マンション経営を考えたら、企業から複数プランを取り寄せて比較することをおすすめします。取り寄せた複数のプランを比較することで相場がわかりますし、儲かるプランを見極められるようになります。
まずは、カンタンな情報の入力を済ませて、複数の企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

土地活用の始め方
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マンション経営は儲かるか利回りから考える

マンション経営が儲かるかは、収入と費用から利回りを計算して判断します。

どのようなエリアでマンション経営を始めるかにもよりますが、利回りは3%~8%程度期待できるのが一般的です。

都心でマンション経営を始める場合、物件価格が高くなりやすいことから利回りは3~4%程度であれば儲かっていると言えて安心でしょう。
地方や郊外の物件だと、比較的安い価格で物件を取得できることから7~8%の利回りを期待できることもあるようです。

不動産投資としてマンション経営の利回りは、以下の記事でご確認ください。

利回りの計算方法

マンション経営では具体的にどのくらいの利回りを期待できるのでしょうか?
利回りとは、「投資額に対して一定期間の間にどのくらいの額を回収できるかの割合」を示したもので、一定期間は1年間で考えるのが一般的です。

利回りの計算方法は、想定利回り・表面利回り・実質利回りと3種類あります。
計算方法はそれぞれ以下のとおりです。

想定利回り 空室0の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100(%)
表面利回り 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100(%)
実質利回り (年間家賃収入-年間経費)÷(物件購入価格+取得時諸経費)× 100(%)

例えば、1億円で取得したマンションで、毎年1,000万円の家賃収入と200万円の諸経費がかかっているのであれば、1億円の投資額に対して800万円の収支で利回りは8%となります。
「利回りが8%であれば、投資した額をおよそ12年程度で回収できる」と計算できます。
このくらいの利回りであれば十分に儲かっていると言える優良物件でしょう。

マンション経営の収入

マンション経営の収入には、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。

家賃収入(インカムゲイン)

マンション経営の収入は、大体が家賃収入です。
インカムゲインはこの家賃収入を指すことが多く、具体的には所有しているマンションを他人に貸し、得た賃料から費用を差し引いた利益を指します。

駐車場などの維持費に充てられる共益費や家賃1~2ヶ月分の礼金、更新料などもマンションを維持管理するための資金や収益となります。

収入のタイミング 費用項目 目安
毎月 家賃 物件による
共益費 家賃の5~10%程度
随時 礼金 家賃の1~2ヶ月分
更新料 家賃の1~2ヶ月分

以上が大体の収入になると覚えておきましょう。

マンション経営を考えたら、まずは不動産会社など活用のプロに相談することをおすすめします。

土地活用の始め方
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売却益(キャピタルゲイン)

キャピタルゲインは、購入したときの額より高い金額でマンションを売却したときの売却益を指します。

購入したときの額より低い金額で売却した場合には、売却益は得られないことからキャピタルロスと言います。

マンション経営においてキャピタルゲインを得るには、購入時よりなるべく高い金額での売却が必要です。

これらインカムゲインとキャピタルゲインをまとめてマンション経営の収入となります。

マンション経営の費用

マンション経営にかかる費用には、始める際にかかる初期費用と、管理する際に継続的にかかるランニングコストがかかってきます。
なお、マンション経営について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考になります。

初期費用

所有している土地にマンションを建ててマンション経営をする際には、以下のような初期費用がかかってきます。


土地にマンションを建築

  • マンション建築費(建物設計費込):坪単価 × 土地面積
  • 外構・駐車場整備費:マンション建築費 × 20%
  • 室内整備機器の設置費:約50万円 × 室数

管理費用(ランニングコスト)

マンション経営のランニングコストには、以下が考えられます。


  • 固定資産税など税金
  • 火災保険料などの保険料
  • 減価償却費
  • 維持管理費や修繕費
  • 管理委託費
  • 通信費や接待交際費

マンション経営には最初にある程度の初期費用がかかり、その後も毎月ランニングコストがかかってくる点には注意しておきましょう。

経費の考え方

マンション経営を始める際にかかった初期費用や、経営にあたり毎月かかるランニングコストは、経費として計上できます。

新築や中古マンションを購入する際は、土地にすでにマンションが建っていて、入居者もいる状態で購入することになるでしょう。
この場合には築年数や立地、面積などで価格が異なってきます。

具体的に、以下のランニングコストは経費として計上が可能です。


経費とできる費用

  • 土地や建物の固定資産税や不動産取得税など税金
  • 火災保険や賠償保険などの保険料
  • マンションの建物や設備の減価償却費
  • 設備を維持管理するための修繕費:家賃収入の5~10%程度
  • 管理会社へ管理の委託費:家賃収入の5%程度
  • 通信費や接待交際費

儲かるだけではないマンション経営のメリット

マンション経営のメリット

マンション経営の仕組みを踏まえて、マンション経営をおすすめする理由としてメリットと、考えておきたいデメリットをご紹介します。

マンション経営のメリットには、大きく分けると以下のようなメリットがあります。


  • 自己資金なしで資産形成できる
  • 長期で安定した不労所得を得られる
  • 節税効果を期待でき赤字は損益通算できる

このメリットについて具体的に見ていきましょう。

自己資金なしで資産形成できる

マンション経営は、自己資金なしで資産形成できる投資方法です。

他の投資方法である株やFX、NISAなどと比較して、マンション経営は初期費用がそれなりにかかってきますが、家賃収入でその分は取り戻せます。

つまり、マンション経営は自己資金を減らすことなく資産を形成できます。
一時的に初期費用や修繕費用がかなりの額かかってきますが、最終的には土地と建物を資産とできる点はかなりのメリットでしょう。

仮に1億円のマンション取得にあたり、自己資金を2,000万円用意して8,000万円分ローン(借入期間30年、金利2%)で借入するのであれば、毎月返済額は約29.5万円、年間返済額は約355万円の計算です。返済額は、借入期間や金利、借入額によって変わるため、事前にしっかりシミュレーションが必要です。

返済を終えたマンションは資産として所有できます。

長期で安定した不労所得を得られる

マンション経営は、入居者の募集や家賃の改修を管理会社にすべて任せられます。

最初にどのような物件を選んで、どの管理会社に任せるかなどを決めてしまえば、あとは管理会社から家賃収入が振り込まれるのを待つだけになります。

つまり、自分で特に働くことなく安定した収入を毎月得られることから、安定した不労所得を得られるでしょう。

節税効果を期待でき赤字は損益通算できる

同じ額であれば、現金で保有するより不動産で保有した方が、相続税評価を下げられます。

所有している土地にマンションを建てた場合には、貸家建付地評価減により土地の相続税評価額が、借家権割合による評価減で建物の相続税評価額が下がります。
土地の固定資産税は更地よりも建物を建てると減額が可能です。

土地部分は、200㎡までの部分は6分の1に、200㎡超の部分は3分の1にできる特例の適用を受けられます。
固定資産税評価額は実勢価格の7割程度を目安に定められており、1億円の物件であれば7,000万円程度だと考えられるでしょう。

例えば、建物部分を3,000万円、土地部分を4,000万円とし、全体について6分の1にできる特例の適用を受けることを想定し、固定資産税の税率1.4%をかけると、以下のように計算できます。

  • 建物部分:3,000万円 × 1.4% = 42万円
  • 土地部分:4,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約9.3万円

マンションが市街化区域内にある場合は、固定資産税とは別に都市計画税も支払わなければなりません。都市計画税の標準税率は0.3%です。

マンション経営にかかった費用は、所得に対してかかった経費として計上でき、所得税の節税もできるでしょう。

また、マンション経営で得られた所得は不動産所得(事業化していれば事業所得)として計上します。
不動産所得は給与所得等他の所得と合算して税金が計算される総合所得のため、サラリーマンが副業としてマンション経営に取り組んでいるようなケースでは、仮にマンション経営が赤字だったとしても損益通算が可能です。

損益通算とは、赤字分を給与所得から差し引いて税金の還付を受けることです。税金の還付を受けられる点は大きなメリットだと言えるでしょう。

マンションを建築してのマンション経営を考えている方は、まずは企業から建築するとどのくらいかかるのかプランを取り寄せましょう。複数の企業から建築プランを取り寄せて比較することで、費用の相場もわかりますしより良いプランを見つけられるはずです。

まずは、カンタンな情報の入力を済ませて企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

マンション経営で儲かる方法

マンション経営で儲かる方法は、以下3つのポイントを抑えて始めることです。


  • マンションの立地を見極める
  • マンションの物件タイプを考える
  • 新築か中古かを利回りで考える

それでは、マンション経営における立地の見極めからご説明します。

マンションの立地を見極める

マンション経営を考えたら、立地について考えておく必要があります。

長期的に経営して安定した家賃収入を考えているのであれば、人口が減少しても需要のある東京や横浜など関東圏を選ぶと良いでしょう。
東京や横浜であれば人口は減少するどころか圏外からの流入も増えており、家賃の下落もかなり少ないと考えられます。

マンション経営など賃貸経営において空室は避けたいものであり、築年数の経過により家賃が下がっていくことも考えると、常に満室とはいかなくてもできるだけ埋めておきたいものです。

関東圏でなくても、地方都市の中心などであれば需要は減少しつつも維持はできるでしょう。マンション経営をする場合には、立地をしっかりと調査することをおすすめします。

マンションの物件タイプを考える

マンション経営をする物件のタイプには、マンションを1棟所有して複数戸の家賃収入を得るタイプや、分譲マンションの1室を購入して貸し出すワンルームタイプがあります。

一棟とは、よく見るマンションの丸ごとを経営するタイプで、ワンルームはマンションの1室で経営するタイプです。
この物件タイプについてご紹介します。

ワンルームマンション

ワンルームマンション経営は、分譲マンション1室を購入して第3者に貸し出すタイプです。

マンション経営の初心者におすすめな方法で、初めてマンションを購入して貸すことを考えている方は、一棟から始めずにワンルームから始めることをおすすめします。

ワンルームマンション経営のメリットは、一棟を購入・建築する場合と比較して、費用があまりかからずに済むため失敗して借金を抱えるリスクを抑えられる点です。
デメリットとしては、借り手が見つからないと収益がなくマイナスだけになります。

ワンルームマンション経営については、以下の記事もおすすめです。

一棟マンション

一棟の場合には、マンションを丸ごと1棟所有して経営します。

新築のマンション経営を始める場合には、土地を購入して建築する方法と土地にマンションが建っている状態で新築か中古かの2つ、合わせて3種類のやり方があります。

メリットとしては、丸ごと所有するため室数を確保することができ、空室リスクへの対策がしやすい点が挙げられるでしょう。
デメリットには、初期費用がかなりの額かかってくることから、立地や相場を見誤ると借金リスクがある点です。

新築マンションか中古マンションかを利回りで考える

マンション経営では、新築マンションと中古マンションのどちらを選択するかも重要なポイントになります。

新築マンションの経営は、土地を購入して建てる場合と土地に新築マンションが建っている状態で購入する場合があります。
新築は初期費用が結構かかりますが、ローンは組みやすく耐用年数も長いため長期的な収入を得ることが可能です。

中古マンションの経営は、既に建てられている中古のマンションを購入して経営を始めます。初期費用がそこまでかからず始めやすいものの、収入の観点から見るとそこまで利益率が良くないなども考えられるでしょう。
ただし、中古マンションの方が新築マンションよりも利回りが良い傾向にありますので、物件をしっかり確認して検討することをおすすめします。

マンション経営を考えたら企業からプランを取り寄せる

マンション経営を考えたら、まずは仕組みを知ってやり方を把握することが重要です。また、並行してマンション経営の他にどのようなプランがあるかも確認しましょう。

不動産投資の方法や土地を活用する方法は、マンション経営だけでなく様々な方法があります。
成功されている方の多くは、様々なプランを比較してより効率の良い収益を上げられるプランを検討されていらっしゃいます。

マンション経営を考えたら、まずは複数の企業からプランを取り寄せて比較し、より最適なプランを見つけることをおすすめします。
まずは、チャットでカンタンな質問に答えて、複数の企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

マンション経営の3つのデメリット

マンション経営のデメリット、リスク対策

マンション経営はおすすめな活用方法であり、利回りをしっかり計算していれば儲かることは可能です。

ただし、デメリットとして以下のリスクがあるため注意しておく必要があります。


  • 空室や家賃滞納による多額の借金リスク
  • マンションの老朽化リスク
  • 天災や事故のリスク

マンション経営のデメリットをそれぞれ見ていきましょう。

空室や家賃滞納による多額の借金リスク

マンション経営は、多額の借金をすることから空室や家賃滞納により経営上大きなリスクがあります。また、マンション経営で考えておかなければいけないのは空室リスクで、どれだけいいマンションでも相場から離れすぎていると、全く借り手の見つからないケースが多いようです。

近隣に多数の競合マンションが建設されたり、付近にあった大企業の撤退や大学の移転などにより入居者を集められなくなったりすると、毎月のローン返済が厳しくなってしまいます。

最悪の場合は物件を売却して手元に借金が残ってしまうといったケースもあることは覚悟しておく必要があるでしょう。

マンション経営のよくある失敗例として、ワンルームだと借り手が見つからなかったときに収益がないからと、最初から一棟を購入してしまう方もいます。最初から初期費用分の回収ができるかわからない一棟マンションはハードルが高すぎるでしょう。

まずは、空室リスクを見込んでも収益がしっかりと出るような中古マンションから始めたり、新築が良ければワンルームから始めたり、リスク対策をしながら始めることをおすすめします。

マンションの老朽化リスク

マンションなど集合住宅の物件は、立地や相場にもよりますが一般的に築10年経つと価格が下落し始めます。

新築から人が住んだ時点で10%ほど資産価値は下がるのですが、ブランドマンションなどは購入時より価格が上がるケースもあります。ですが、大体10年で下落が始まり築20年以上は70%以下になり、それ以降の価格は低下する傾向です。

物件としての価格が下落する、つまり人気エリアなどにならない限り家賃の下落は続きます。耐用年数もありますので、数年たてば家賃収入が減少する点には注意が必要です。

天災や事故のリスク

マンション経営では立地選定やターゲティング、空室対策など仮に全てをうまく運営できていたとしても、天災や事故に見舞われてしまうリスクがあります。

天災リスクとは地震や台風で物件が倒壊したり、破損したりするリスクのことで、事故リスクとは物件内で入居者が自殺してしまったり殺人事件に巻き込まれてしまったりするリスクのことです。

いずれも確率としてはそう高くないとはいえ、これらのリスクを完全にゼロにすることはできません。解決策としては、損害保険に加入する方法や、異なるエリアで複数の物件を保有しておくといった方法が考えられるでしょう。

まとめ

マンション経営を考えたら、メリットデメリットから目的に合っているか考えてみましょう。

また、マンション経営は仕組みややり方を理解しておかなければ失敗してしまうケースも多いものです。マンション経営を考えたら、企業に相談しつつ自分でも経営プランを考えて、着実に進めていくことをおすすめします。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
マンション経営って具体的に何をする?
所有するマンションに入居者を集めて家賃を得るだけです。仕組みや特徴をこちらで詳しくご説明しています。
マンション経営のメリットやデメリットは?
安定した収入や節税効果を期待できる一方で、多額の借金リスクなどもあります。詳しくはこちらをご確認ください。
マンション経営の収入はどれくらい?
「家賃×室数 – ローンの返済」で大体の収入を計算できます。詳しくはこちらでご説明しています。

マンションのオーナーとして仕事内容や収益の面から始めることを決意したら、まずは企業から複数プランを取り寄せて比較することをおすすめします。その上で始め方に沿って企業に相談しながら始めることで、失敗せずにマンション経営をできるでしょう。

マンション経営など賃貸経営を考えたら、まずはプロに相談してしっかりとプランを比較することが重要です。

マンション経営したら、収益いくら?