アパート建築費のシミュレーション方法は?費用と収益性を確認しよう

アパート建築費のシミュレーション方法は?費用と収益性を確認しよう
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アパートの建築をお考えの方やその予定がある方は、一度アパートの建築費がどのくらいになるのかシミュレーションを行うことをおすすめします。
シミュレーションを行うことで、どのくらいの資金が必要なのかを自分で把握することができるため、見通しを立てやすくなり安定したアパート経営を行いやすくなるでしょう。

アパートを建てるメリットや建てる際にやるべきことがわからないという方は、まずはこちらの記事を参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパートの建築費は坪単価×延床面積でシミュレーションが可能

アパートの建築費は坪単価×延床面積でシミュレーション!

アパートの建築費は、坪単価×延床面積で求めることができます。

詳しくみていきましょう。

建築費のシミュレーションは「坪単価×延床面積」でおこなう

アパートの建築費は坪単価×延床面積の公式に当てはめて計算することにより建築費を概算することができます。

坪単価と延床面積は個々の状況やその土地によって変化しますので、シミュレーションとして出す建築費用はあくまでも参考としてご活用ください。

次は、坪単価×延床面積の公式に当てはめるために必要になる坪単価延床面積について解説します。

アパート建築費について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

坪単価の相場

坪単価の相場は、建物構造によって変化します。

材料により、扱いやすさや調達費用などが異なるためです。
特に、RC造(鉄筋コンクリート造)でアパートを建てる場合、建物規模やその設備によっては億単位の資金が必要になります。そのため、アパート建築費のシミュレーションを行うにあたってまずはどの構造でアパートを建築するのか決める必要があります。

また、坪単価は各建築会社などで確認することができますが、その際は坪単価に建築費用としてどれくらいの費用が含まれているのかに注意すべきです
純粋にアパートの建物本体の工事費のみなのか、本体工事費とは別の地盤工事や外構工事などの諸費用が含まれているのかによって全体費用が大きく異なります。

木造

木造の坪単価は、50万~60万円です。

アパート建築に使用される構造のなかでは最も安価であることに加え、自由に建物デザインを設計可能湿度の調整が行いやすいなどのメリットがあります。

一方、軽く加工がしやすい木材の欠点として、耐久性の乏しさ害虫災害に弱いという特徴があります。
特に、耐久性に関して木造でのアパート建築は3階建て未満が一般的です。

3階建て以上のアパート建築を検討しているのであれば、安全面から鉄骨造やRC造を検討するべきです。

鉄骨造

鉄骨造には、軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2つがあります。

軽量鉄骨造の坪単価は60万円~90万円程、重量鉄骨造の坪単価は70万円~100万円程です。

軽量鉄骨は、木造とともに低階層のアパートに使われることの多い構造です。一方、重量鉄骨は主に3階建て以上のアパートやマンション、ビルなど建物規模が大きい建築に使われる構造です。

軽量・重量鉄骨造共に木造より耐久性が高いため、木造よりも柱の本数を少なくすることができ居住スペースを広くとることができます。また、耐久性ゆえに外観の劣化、修繕頻度を抑えることができます。
木造住宅より火災保険料が割安になるといったメリットもあります。

3階建て以上のアパート建築、居住スペースをできるだけ広くとりたいとお考えの方は鉄骨造をおすすめします。

軽量・重量鉄骨のデメリットとしては、木造よりも建築コストがかかる点や、土地の地盤状況によっては地盤工事が必要になる可能性がある点です。

RC造

RC造は鉄筋コンクリート造のことで、坪単価は100万円前後が一般的です。

今回ご紹介する構造のなかでは最も頑丈で、かつ遮音性や断熱性に優れているため居住環境を整えやすいです。そのため、家賃も相場より高く設定することができます

しかし、建築費に関しては木造の2倍ほどになることも珍しくありません。また、鉄骨造と同じようにRC造の重さに耐えきれるだけの地盤がなければ別途地盤工事が必要になります。
そして、気密性の高さから室内にカビなどが発生しやすくなるといったことがデメリットです。

延床面積とは

アパート建築費をシミュレーションするために必要な値として、坪単価の他に延床面積があります。

延べ床面積とは、アパートの各階数の床面積を合計した建物全体の総床面積数のことです。
つまり、延べ床面積の計算は、1フロアあたりの全体の床面積×建物階数となります。

延床面積は具体的な建築プランを作成し始めて分かるものですが、大まかな延床面積であれば所有地の建ぺい率と容積率を確認することで分かります。

延床面積と建ぺい率・容積率の関係

土地の建ぺい率と容積率を確認すると、延床面積について大まかな目安をたてることができます。

建ぺい率とは、土地の広さに対しての建物面積の割合です。
例えば、約100㎡(およそ30坪)の土地の建ぺい率が60%であった場合は、建築可能な建物面積は60㎡までということです。

容積率とは、土地の広さに対する延床面積の割合です。
例えば、建ぺい率が60%で容積率が100%の約100㎡(およそ30坪)の土地で2階建てのアパート経営を行う場合は、1階と2階の床面積を合計して100㎡以内でアパートを建てる必要があります。

つまり、延床面積が分からない場合は建ぺい率と容積率を確認し、最大どのくらいの延床面積をもつアパートを建築可能なのかを調べるようにしましょう。

坪単価の定義に注意しよう

坪単価自体に、その価格を定めるルールはありません。したがって、坪単価の算出方法は各建築会社の判断によるところとなります。

建築費用といっても建物本体の工事費に加え設計料や各種税金、その他手続きにかかる費用など多くのコストがかかりますが、坪単価にこれらの費用が含まれているケースと含まれていないケースがあります。

例えば、建築会社から坪単価50万円と提示された場合には、「この坪単価には本体工事費のみ含まれていますか。それとも付帯工事費用も込みの坪単価でしょうか」と確認するとよいでしょう。

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【事例】坪数・構造別のアパートの収益性シミュレーション

ここでは、坪数と構造別にいくつかの具体的な収益シミュレーションをご紹介したいと思います。

坪数・構造別収益シミュレーション

実際にアパート経営を行ったら、どのくらいの収益が出るのかを細かくシミュレーションしてみましょう。

坪単価やアパート建築費は個々の状況により差があります。
ここで想定する数値やシミュレーション結果は、あくまでも参考地として活用してください。

なお、自己資金に関しては、建築費の総額に対して1~2割が目安です。

30坪の土地で木造のアパートを経営する場合

建物に関する条件は以下の通りです。

項目 建物情報
アパート建築費 4000万円
満室時の年収 432万円
空室率 10%
諸経費率 15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目 資金
自己資金 400万円
借入金額 3600万円
借入期間 25年
借入金利(年利) 3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目 シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり) 174,485円
返済額(年あたり) 2,093,820円
返済総額 52,344,964円
控除額・諸経費(年あたり) 1,080,000円
年間支出 3,173,820円
年間手取り 1,146,180円
表面利回り 10.8%
実質利回り 8.1%

50坪の土地で鉄骨造のアパートを経営する場合

建物に関する条件は以下の通りです。

項目 建物情報
アパート建築費 8000万円
満室時の年収 1000万円
空室率 10%
諸経費率 15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目 資金
自己資金 800万円
借入金額 7200万円
借入期間 30年
借入金利(年利) 3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目 シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり) 311,377円
返済額(年あたり) 3,736,524円
返済総額 112,094,839円
控除額・諸経費(年あたり) 2,500,000円
年間支出 6,236,524円
年間手取り 3,763,477円
表面利回り 12.5%
実質利回り 9.4%

100坪の土地でRC造のアパートを経営する場合

項目 建物情報
アパート建築費 2億円
満室時の年収 1728万円
空室率 10%
諸経費率 15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目 資金
自己資金 800万円
借入金額 7200万円
借入期間 30年
借入金利(年利) 3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目 シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり) 778,441円
返済額(年あたり) 9,341,292円
返済総額 280,238,007円
控除額・諸経費(年あたり) 4,320,000円
年間支出 13,661,292円
年間手取り 3,618,709円
表面利回り 8.7%
実質利回り 6.5%

自分に合った建築会社を決める方法とは

自分に合った建築会社を決める方法

アパートの建築費は、坪単価や土地の状況の他にも建築会社によって左右されます。

どのような観点で比較すれば、イメージ通りのアパートを適正価格で建てられる建築会社を選ぶことができるのでしょうか。
ここでは、建築会社を比較する際に重要な観点を3つご紹介します。

複数の会社に相談する

建築会社によって得意な構造やプランなどに違いがあるため、いくつかの建築プランを取り寄せるためにも必ず複数の建築会社に相談するようにしましょう。

複数のプランが手元にあれば、アパート構造や価格、アフターフォローの充実度など多くの要素をもとに、より自分に合ったプランを提示してくれる建築会社と契約を結ぶことができます。


プランの取り寄せに関しては、無料でいくつかの土地活用会社から資料請求ができる土地活用比較サイトのイエウール土地活用がおすすめです。

最短10分程の情報入力を完了させた後は、そのままお待ちいただくだけでお手元に土地活用プランが郵送されます。
「アパート経営を行いたいが会社に相談している時間がない」「アパート建築の相談に何社も足を運ぶのが面倒くさい」とお悩みの方におすすめのプラン請求方法です。

土地活用比較サイトについて詳しくは以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

住宅完成保証制度の有無を確認する

住宅完成保証制度とは、建築会社の倒産などによって工事が行えなくなった場合に備え、保証機関が施主に発生した損失を保証する制度です。また、工事を引き継ぐ建築会社の斡旋も保証機関が行うためコストや工期の面で優れた制度といえます。

建築会社が住宅完成保証制度に加入する際には、その会社の財務状況、住宅供給状況やその実績に関して審査があります。そのため、住宅完成保証制度に加入している建築会社は優良建築会社として一定の信頼をおけます。

安心してアパートの建築任せるためにも、住宅完成保証制度に加入している建築会社であるのかを確認しておくことをおすすめします。

実績が希望する建物イメージと近いかを確認する

アパートのデザインや部屋の間取りなど建物に関して明確なイメージがある場合は、その希望をどの程度叶えられそうかといった視点が必要になります。

イメージに近いアパートを建てれくれそうか否かは、その建築会社の過去の施工事例や確認すると想像しやすいです。
ただし、建物構造や資金によっては希望するデザインや間取りの実現に限界がある場合があるので、どの程度まで意向が反映できるのかを担当者に確認しておきましょう。

アパート経営を取り扱っている会社について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

まとめ

まとめ

アパート建築費のシミュレーション方法や具体的な収支、建築会社を決める視点について詳しくご紹介しました。

アパートの建築には多額の資金が必要です。そのため、事前にどのくらいの支出があるのかを把握しておくと同時に、経営開始後の収益率も確認しておくと安心です。
皆さんがアパート建築費のシミュレーションを通して、安定した収益を確保できるアパート経営を行うことができるよう祈っております。

【完全無料】アパート経営したら収益いくら?