アパート建築費のシミュレーション方法を紹介!費用と収益性を確認しよう

アパート建築費のシミュレーション方法を紹介!費用と収益性を確認しよう

アパートの建築をお考えの方やその予定がある方は、一度アパートの建築費がどのくらいになるのかシミュレーションを行うことをおすすめします。シミュレーションを行うことで、どのくらいの資金が必要なのかを自分で把握することができるため、見通しを立てやすくなり安定したアパート経営を行いやすくなるでしょう。

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アパートを建てるメリットや建てる際にやるべきことがわからないという方は、まずはこちらの記事を参考にしてください。

【3月更新】アパート建築費はいくら?坪単価相場や予算別・坪数別の実例を紹介

アパートの建築費のシミュレーションは坪単価×延床面積で可能

アパートの建築費は坪単価×延床面積でシミュレーション!

アパートの建築費は、坪単価×延床面積で求めることができます。

詳しくみていきましょう。

建築費のシミュレーションは「坪単価×延床面積」でおこなう

アパートの建築費は坪単価×延床面積の計算式を用いることで、建築費を概算できます。

実際の坪単価はその時々の市況や個別のケースによって変化しますので、シミュレーションでわかる費用はあくまでもご参考情報としてご活用ください。

アパート建築費シュミレーター

新築アパートを建築する際は、アパート本体(躯体)、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。

試算条件を入力する

試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。

坪数

建ぺい率

%

容積率

%

未記入(不明)の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算

土地所在地

構造

 

坪単価

万円

<参考>構造別坪単価

木造 : 坪単価 73万円

軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円

重量鉄骨造 : 坪単価 108万円

鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円

試算結果

予想建築費 万円

内訳

(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費

*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。

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  1. 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな?

実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
イエウール土地活用なら、 最大で10社の建築費の見積もりを一括請求 することができます。

次は、計算式に当てはめる坪単価延床面積について解説します。

坪単価の相場

坪単価の相場は、主に建物の構造によって変化します。建築に使われる材料によって、扱いやすさや調達費用などが異なるためです。

特に、RC造(鉄筋コンクリート造)でアパートを建てる場合、建物規模や設備によっては億単位の資金が必要になります。

そのため、アパート建築費のシミュレーションを行うにあたっては、まずはどの構造でアパートを建築するのか決めるとよいでしょう。

また、各建築会社の見積もりでわかる坪単価を比較するときは、大元の建築費用にどのような費用が含まれているのか、費用の内訳にも注意すべきです。

提示された坪単価が、アパートの建物本体の工事費のみを坪数で割った金額なのか本体工事費以外の地盤工事や外構工事といった付帯工事の費用まで含まれているのかによって、計算の金額が変わります。

アパートの坪単価の相場はいくら?どんなアパートがどれくらいの坪単価になるのかも紹介します

ここからは、坪単価の相場と構造の特徴を各種構造ごとにご紹介していきます。

木造

木造の坪単価は、74万円~105万円です。

家屋の骨組みに木材をベースとした建材を用いる構造で、材料費が最も安いです。それだけでなく、軽くて加工がしやすいため、工期を抑えたり、建物の意匠を凝らしやすいという特徴もあります。

木材には調湿効果があるため、木造建築物は多湿にも乾燥にも強く、通気性も高いというメリットもあります。

一方で他の構造と比べると、耐久性や耐火性、遮音性では劣るのが一般的です。また、シロアリ被害を受けやすいため、対策が必要です。

なお、木造で建てられる賃貸物件は、2階建て以下のアパートが主流です。

3階建て以上のアパートを建てる場合は「耐火建築物」の基準を満たす必要が出てくるため、2階建てアパートに比べてコストが割高になります。鉄骨造での建築も視野に入れて、見積もりを取得することをおすすめします。

鉄骨造

鉄骨造は、家屋の骨組みに鋼材を使用する構造です。鋼材の厚みが6mm未満のものは軽量鉄骨造、6mm以上のものは重量鉄骨造に区分されます。

軽量鉄骨造の坪単価は80万円~105万円、重量鉄骨造の坪単価は90万円~120万円です。

軽量鉄骨造は、木造同様に低階層のアパートに使われることが多い構造です。一方で、重量鉄骨造は大きめのアパートやマンション、ビルなど幅広い建築物に用いられます。

鉄骨造は木造よりも耐久性が高く、柱の本数を減らして空間を広く使った間取りの設計が可能です。つまり、居住スペースを広くとることができます

木造よりも劣化するスピードが遅く、適切に管理されていれば修繕頻度も抑えられます。また、木造住宅より火災保険料が割安になるといったメリットもあります。

鉄骨造のデメリットとしては、耐火性や遮音性の低さが挙げられます。鋼材に厚みある重量鉄骨造であれば、どちらのデメリットも比較的に解消されます。

また木造よりも建築コストがかかることや、建材に重量があるため土地の地盤状況によっては地盤工事が必要になる可能性がある点もデメリットとして挙げられます。

鉄骨造アパートと木造アパートは建築するならどっちがいい?性能を比較して判断しよう

RC造

RC造(鉄筋コンクリート造)の坪単価は95万円~125万円であるのが一般的です。

頑丈な構造で、遮音性や断熱性にも優れているため、木造や鉄骨造のアパートよりも快適に生活できる共同住宅をつくれます。そのため、家賃もより高く設定しやすいです

しかし、建築費に関しては木造の1.5倍ほどになることも珍しくありません。また、鉄骨造と同じようにRC造の重さに耐えきれるだけの地盤がなければ、別途地盤工事が必要になります。

高い断熱性能をもたらす建物の気密性によって、カビや結露が生じやすいというデメリットもあります。

SRC造

SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)は、RC造で用いられる鉄筋コンクリートの建材に、さらに鉄骨が埋め込まれている構造です。

坪単価は110万~140万円と、他の構造よりも高いコストがかかります。RC造よりも複雑な工程で建築するため、工期も長くなりやすいです。

一方で、最も高い耐久性を誇ります。高階層の建物でも問題のない丈夫な構造なので、主に大型マンションやタワーマンション、オフィスビルに用いられています。

延床面積とは

アパートの建築費をシミュレーションするためには、坪単価の相場を調べるだけでなく、建てたいアパートの延べ床面積も想定する必要があります。

延べ床面積とは、アパートの各階の床面積を合計した値のことです。

各フロア同じ床面積で建築するのであれば、延べ床面積は建築面積(建坪)×建物階数で簡易的に計算できます。

正確な延べ床面積は具体的な建築プランを作成し始めてからわかるものですが、土地に建てられる延べ床面積の最大値は、その土地の建ぺい率と容積率の制限を確認することで分かります。

延べ床面積と建ぺい率・容積率の関係

土地における建ぺい率と容積率の制限を確認すると、建てられるアパートの規模の目安を知ることができます。

建ぺい率とは、土地の広さに対しての建物面積の割合です。

たとえば、約100㎡(およそ30坪)の土地の建ぺい率が60%であった場合は、建築可能な建物面積は60㎡までということです。

容積率とは、土地の広さに対する延べ床面積の割合です。

たとば、建ぺい率が60%で容積率が100%の約100㎡(およそ30坪)の土地で2階建てのアパート経営を行う場合は、1階と2階の床面積を合計して100㎡以内でアパートを建てる必要があります。

つまり、建ぺい率と容積率を確認すれば、最大どのくらいの延べ床面積をもつ建物が建てられるかがわかるため、建築可能なアパートの規模がわかるというわけです。

(※)容積率の計算時には、延べ床面積から廊下や階段など共用部分の床面積を除外できますが、簡易的に計算するためにシミュレーションでは考慮していません。

坪単価の定義に注意しよう

「坪単価」の言葉があらわす内容に、厳密な定義はありません。したがって、坪単価の算出方法は各建築会社の判断によるところとなります。

建築費用といっても建物本体の工事費に加え設計料や各種税金、その他手続きにかかる費用など多くのコストがかかりますが、坪単価にこれらの費用が含まれているケースと含まれていないケースがあります。

例えば、建築会社から坪単価50万円と提示された場合には、「この坪単価には本体工事費のみ含まれていますか。それとも付帯工事費用も込みの坪単価でしょうか」と尋ねるなどして、費用の内訳を確認するとよいでしょう。


アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。

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活用事例:目黒の活用事例

オーダーメイド設計で自宅と賃貸を両立
(住友不動産株式会社の土地活用事例)

【事例】坪数・構造別のアパートの収益性シミュレーション

ここでは、坪数と構造別にいくつかの具体的な収益シミュレーションをご紹介したいと思います。

坪数・構造別収益シミュレーション

実際にアパート経営を行ったら、どのくらいの収益が出るのかを細かくシミュレーションしてみましょう。

坪単価やアパート建築費は個々の状況により差があります。
ここで想定する数値やシミュレーション結果は、あくまでも参考値として活用してください。

なお、自己資金に関しては建築費の総額の1~2割を用意しておくのが望ましいです。

※以下のシミュレーションでは、全て元利均等方式での返済を前提としています。

30坪の土地で木造のアパートを経営する場合

建物に関する条件は以下の通りです。

項目建物情報
アパート建築費4,000万円
満室時の年収432万円
空室率10%
諸経費率15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目資金
自己資金400万円
借入金額3,600万円
借入期間25年
借入金利(年利)3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり)174,485円
返済額(年あたり)2,093,820円
返済総額52,344,964円
控除額・諸経費(年あたり)1,080,000円
年間支出3,173,820円
年間手取り1,146,180円
表面利回り10.8%
実質利回り8.1%

30坪の土地にかかるアパート建築費用の相場は?収益性についても解説!

50坪の土地で鉄骨造のアパートを経営する場合

建物に関する条件は以下の通りです。

項目建物情報
アパート建築費8,000万円
満室時の年収1,000万円
空室率10%
諸経費率15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目資金
自己資金800万円
借入金額7,200万円
借入期間30年
借入金利(年利)3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり)311,377円
返済額(年あたり)3,736,524円
返済総額112,094,839円
控除額・諸経費(年あたり)2,500,000円
年間支出6,236,524円
年間手取り3,763,477円
表面利回り12.5%
実質利回り9.4%

50坪のアパート建築費用はいくらになる?どんなアパートを建てられるのかも解説します!

100坪の土地で鉄骨造のアパートを経営する場合

(鉄骨造3階建てのアパートを建築する場合)

項目建物情報
アパート建築費1億8,000万円
満室時の年収1,728万円
空室率10%
諸経費率15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目資金
自己資金3,000万円
借入金額1億5,000万円
借入期間30年
借入金利(年利)3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり)648,700円
返済額(年あたり)7,784,400円
返済総額233,532,000円
控除額・諸経費(年あたり)3,888,000円
年間支出11,672,400円
年間手取り5,327,600円
表面利回り8.6%
実質利回り6.4%

100坪の土地にかかる建築費は大体8,800万円⁉費用の内訳や利回りについても解説します

100坪の土地でRC造マンションを経営する場合

アパートに主に使われる構造は木造と軽量鉄骨造ですが、おまけでRC造の5階建てマンションを建築する例を見てみましょう。

項目建物情報
アパート建築費4億円
満室時の年収5,040万円
空室率10%
諸経費率15%

資金に関する条件は以下の通りです。

項目資金
自己資金3,000万円
借入金額1億5,000万円
借入期間30年
借入金利(年利)3.2%

上記の条件での収益シミュレーション結果は以下のようになります。

項目シミュレーション結果
返済額(ひと月あたり)1,643,374円
返済額(年あたり)19,720,488円
返済総額591,614,640円
控除額・諸経費(年あたり)11,340,000円
年間支出31,060,488円
年間手取り14,299,512円
表面利回り11.3%
実質利回り8.5%

5階建てマンションの建設費はいくら?構造別・坪数別のシミュレーションや費用の内訳を紹介

いくつかの事例をみて、自分の土地でアパートを建てた場合、いくら建築費がかかって、どれくらいの収益性があるのか気になった方もいらっしゃると思います。

そんな方には、イエウール土地活用を利用して、複数の大手ハウスメーカーのアパート建築プランを一括請求することをおすすめします。

イエウール土地活用では、チャットの質問に答えながら土地所在地の入力をするだけで、建築費や将来の収益性がわかるアパート建築のプランを取り寄せることができます。

自分に合った建築会社を決める方法とは

自分に合った建築会社を決める方法

アパートの建築費は、坪単価や土地の状況の他にも建築会社によって左右されます。

どのような観点で比較すれば、イメージ通りのアパートを適正価格で建てられる建築会社を選ぶことができるのでしょうか。ここでは、建築会社を比較する際に重要な観点を3つご紹介します。

複数の会社に相談する

建築会社によって得意な構造やプランなどに違いがあるため、いくつかの建築プランを取り寄せるためにも必ず複数の建築会社に相談するようにしましょう。

複数のプランが手元にあれば、アパート構造や価格、アフターフォローの充実度など多くの要素をもとに、より自分に合ったプランを提示してくれる建築会社と契約を結ぶことができます。

住宅完成保証制度の有無を確認する

住宅完成保証制度とは、建築会社の倒産などによって工事が行えなくなった場合に備え、保証機関が施主に発生した損失を保証する制度です。また、工事を引き継ぐ建築会社の斡旋も保証機関が行うためコストや工期の面で優れた制度といえます。

建築会社が住宅完成保証制度に加入する際には、その会社の財務状況、住宅供給状況やその実績に関して審査があります。そのため、住宅完成保証制度に加入している建築会社は優良建築会社として一定の信頼をおけます。

安心してアパートの建築任せるためにも、住宅完成保証制度に加入している建築会社であるのかを確認しておくことをおすすめします。

実績が希望する建物イメージと近いかを確認する

アパートのデザインや部屋の間取りなど建物に関して明確なイメージがある場合は、その希望をどの程度叶えられそうかといった視点が必要になります。

イメージに近いアパートを建てれくれそうか否かは、その建築会社の過去の施工事例を確認すると想像しやすいです。
ただし、建物構造や資金によっては希望するデザインや間取りの実現に限界がある場合があるので、どの程度まで意向が反映できるのかを担当者に確認しておきましょう。

アパート経営を取り扱っている会社について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

おすすめのアパートメーカー7つ!アパートメーカを選ぶポイントも解説

アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。

建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。

イエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括請求することができます。

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まとめ

まとめ

アパート建築費のシミュレーション方法や具体的な収支、建築会社を決める視点について詳しくご紹介しました。

アパートの建築には多額の資金が必要です。そのため、事前にどのくらいの支出があるのかを把握しておくと同時に、経営開始後の収益率も確認しておくと安心です。

皆さんがアパート建築費のシミュレーションを通して、安定した収益を確保できるアパート経営を行うことができるよう祈っております。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

アパート建築費用を具体的にシミュレーションしたい
アパート建築費用は、坪単価×延べ床面積でおおまかに求めることができます。記事内アパート建築費シミュレーターが無料・会員登録なしで使えるため、おおよその費用を見積もる際の参考にしてみて下さい。

自分に合った建築会社を見極める方法は?
アパートの建築費用は坪単価や土地の広さ、条件だけでなく、依頼する会社によっても異なってきます。記事内では、建築会社を探す際に知っておきたい3つの観点を紹介します。
【完全無料】アパートの建築費、いくらかかる?