駐車場経営のデメリットと注意点|失敗しないために必要な基礎知識を紹介

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

こんにちは、イエウール編集部です。土地活用を考えている人の中には、駐車場経営について聞いたことがある方も多いことでしょう。
駐車場経営は、駐車場を自分で経営して、その駐車料金が収益となるビジネスです。

多額の初期費用をかける必要がなく、低コストで手軽に始められるため、広く人気の土地活用方法です。
今回はそんな駐車場経営の仕組みや経営方法、失敗しないための注意点などを、一通りお伝えします。

吉崎 誠二
監修者:吉崎 誠二(よしざき せいじ)
不動産エコノミスト
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
こんな悩みの人にピッタリ
  • 駐車場経営とはどんな土地活用方法なのか知りたい
  • 駐車場経営で失敗したくない
  • 駐車場経営を始める方法を知りたい
最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

土地活用には、駐車場経営以外にも様々な方法があります。
自分の土地に合った土地活用方法を探すことから始めたい方は、以下の記事をご覧ください。

駐車場経営の特徴と仕組み

駐車場経営とは、遊休地を駐車場として活用する土地活用です。

駐車場を利用した人たちから駐車料金を徴収し、その利用料が収入となります

初期費用がそれほど掛からず、比較的手軽に始められることから、遊休地を持っている人におすすめの土地活用です。

なお、日々必要な管理業務は運営管理会社に委託することができるため、管理の手間も割く必要がありません。

駐車場経営には主に2種類の経営方法がありますので、それぞれ解説していきます。

駐車場経営の方法

月極駐車場経営

月極駐車場は、車を駐車する場所を確保したい個人や法人と契約を結び、月ごとに賃料を徴収する方法です。
機器や設備を整える必要がなく、初期費用をおさえて始めることができる点がメリットとして挙げられます。

近くの会社に勤めている人や周辺に住んでいる人などが借りることが多く、中長期的な契約になりやすいです。いわゆる、青空駐車場と呼ばれるタイプです。

コインパーキング経営

コインパーキングは、時間制で駐車料金を徴収するタイプの駐車場です。街でよく見る「1時間〇〇円~」という形式の駐車場は、このコインパーキングです。
近くの施設に訪れる人からの需要が見込め、利用率と利用数が上がるほど収入も上がっていいきます

ただ、ロック板や精算機などの駐車場機器を導入する必要があり、その分の初期費用が必要になってしまいます。

駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリットは、主に下記の3つです。それぞれ解説していきます。


  • 手軽に始められる
  • 初期費用が少ない
  • 管理の手間が少ない

手軽に始められる

駐車場経営は手軽に始められる点がメリットとして挙げられます。
急遽空地になったり、更地を相続したりした場合、駐車場経営なら極端な場合、最短1週間程度で始めることができ、すぐに収益化することができます。

また、手軽に設置して始められる分、撤去も容易です。
やめたいと思ったらすぐにやめられるため、手軽に始めて手軽に終えられる点は魅力的です。

初期費用が少ない

駐車場経営は、初期投資の少ない土地活用である点も魅力的です。アパート経営やマンション経営ですと、数千万~数億円ほどの初期費用になるため、たいていの場合金融機関からの借り入れが必要です。
その点、一般的なコインパーキングのような駐車場経営は、多くの場合0円~100万円ほどの初期投資額でおさまるため、自己資本だけで始めることができ、管理費用を引けば、収益のほとんど自分の手元に入ってくることになります。

また、月極駐車場経営の場合、更地で貸し出すのであれば初期投資額は0円で始めることも可能です。以下、月極駐車場とコインパーキングにかかる初期費用を詳しくしていきます。

管理の手間が少ない

駐車場経営は、修理や大規模修繕などの手間が少なく、総じて管理の手間がかかりません。
必要な業務は、「清掃」「トラブル対応」「設備点検」という主に3つの日々の業務に加えて、年に一度の「確定申告」を加えた4つすべきことになります。

管理は1週間に1,2回ほどでよいため、近隣にある場合は、管理の手間をかけずに収益を得ることができます。
また、遠隔地にある場合や全く手間をかけたくない場合でも、管理業務を委託すれば自分がすべき業務は、年一回の確定申告だけになります。

多少の管理費用を支払う必要がありますが、その分削減できる手間に比べたら十分お釣りがくると考えていいでしょう。

駐車場経営を考えたら、まずは駐車場経営プランを複数の企業から取り寄せてみることをおすすめします。
複数のプランを確認することで駐車場経営のイメージをつかむことができますし、プランを比較することで利回りの相場がどのくらいか把握できるでしょう。

企業によっては、実際の土地を確認してプランを提案してくれますし、契約するまでは無料で相談できます。
まずは、自分だけで考えずに、複数の企業から無料で資料を取り寄せましょう。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営は手軽かつ低コストで始められる土地活用ですが、一方で儲からないと感じる人もいるようです。
ここでは、駐車場経営のデメリットとその対策法を紹介します。

節税対策にならない

駐車場経営はほとんど節税対策にはなりません。
アパート経営やマンション経営の場合、土地にかかる税金が抑えられ、固定資産税や相続税を節税することができますが、一般的な駐車場経営だけの場合は全くありません

駐車場の場合、何か建物を立てているわけではないため、税制上は更地と同じ扱いになり、更地と同じ分の税金がかかってくるためです。
そのため、収から引かれる税金がそれなりにありますので、税引き後の利益は少なく感じてしまいます。

収益性はほかの土地活用の方が良い

駐車場経営は、アパート経営やマンション経営に比べて利用単価が低くなります。
また、駐車数や土地の形状によっては車が通る通路(つまり稼がない部分)を取り、加えて精算機などを設置する必要があるため、土地の広さに対して土地の利用効率が悪くなってしまいます。

したがって、初期投資が少ないので当然かもしれませんが、ほかの土地活用と比較して、多くの収益を得る事例が少ないようです。
そのため、資産を分散化させたいという人や、収益源を分散化させたいという人には魅力的ですが、投資目的で「たくさんの収益を得たい」と考えている人には向いていないといえそうです。

立地による影響を受けやすい

駐車場経営は、立地がカギを握る土地活用です。そのため、どんな土地でも収益が出るかといわれるそうではありません。
近くに車で訪れるような施設や住宅が多い場合だと収益が見込めますが、周りに何もない土地だとほとんと収益は見込めないと考えておきましょう。

ただ、空車リスクはあらかじめ計画段階で見積もっておくことが可能です。不安な場合は専門家に一度相談しておきましょう。

駐車場経営の失敗パターンと対策

駐車場経営の失敗

駐車場経営はリスクの少ない土地活用ですが、決して簡単な土地活用ではありません。
ここでは、駐車場経営で失敗につながったケースを紹介するので参考にしてみてください。

なお、「駐車場経営の失敗を回避したい」「きちんと対策して万全の準備をしておきたい」という方は、以下の記事をご覧ください。

立地が悪い

いうまでもなく、駐車場経営の収入源は駐車料金です。そのため、駐車する車がないとそもそも収益が生まれません。

駐車場を利用してくれるかどうかを左右するのは、その駐車場の立地です。
したがって、駐車場経営は、立地次第で収益が左右されます

よくある失敗パターンの1つが、「とりあえず始めたものの、利用者が少なく収益が予定通りにいかず、撤退を余儀なくされる」というものです。
たとえ始めやすい土地活用だとしても、収入が予定通りに入らないと管理費や初期費用だけが垂れ流しになってしまいます。

駐車場経営を始める前には、その土地に駐車ニーズがあるのかどうかを調査しておく必要があります。

対策:駐車ニーズが見込める立地で始める

「駐車場経営は立地で決まる」といっても過言ではありませんが、経営する駐車場によって適した立地は変わってきます。
ここでは、月極駐車場とコインパーキングに分けて、それぞれの経営に適した立地をについて解説します。

月極駐車場に向いている立地
月極駐車場は、その駐車場の長期利用契約をしてくれるような人が多く集まる場所で始めるとよいでしょう。
例えば、近くに家があったり、会社のような定期的に訪れる場所があったりする場合だと、利用が増えることが想定されます。

そのため、遊休地の近くに会社や工場、住宅街などがある場合、「近くに定期的に車を留める場所が欲しい」と考える人からの利用が見込めるため、月極駐車場に適しているといえるでしょう。

コインパーキング経営に向いている立地
コインパーキングを利用するのはどんな時でしょうか?それは、「近くに寄りたい施設や場所があり、一時的に車を留める場所が欲しい」時でしょう。
そのため、近くにショッピングモールやスーパー、観光施設、公共施設などがあるとコインパーキング需要が見込めます。

また、併設駐車場のついていない店舗やショップの近くも需要が見込めます。
その店舗やショップに車で行きたいけれど、車が止めるところがないので行けないと考えている人は案外多かったりします。

競合と価格競争になり、収益源になる

駐車場経営でよくある失敗パターンの1つが価格競争です。

駐車場経営は、土地さえあればはじめやすく、かつ初期費用もそれほど掛からないので、近隣に競合の駐車場が増えることもあります。

そして、駐車場は価格以外の差別化が図りづらく、できるだけ競合駐車場に客を奪われないようにするためには、「料金を下げて利用者を募る」という方法に走ってしまいがちです。

そうなると競合も価格を引き下げて価格競争になり、いずれ採算が合わず共に撤退してしまうなんてことにもつながりかねません。

そのため、競合ができたり近くの駐車場の料金が引き下げられたりしても、安易に価格競争に走ることなく、料金設定をきちんと精査して利用者を集められるようにしましょう。

対策:安易に値下げをしない

できるだけ多くの車に利用してもらうための集客方法は、必ずしも値下げだけではありません
料金設定を変えたり、単位時間当たりの料金設定を変えたりすることで、利用者数が同じでも収益を増やすことは十分可能です。

そのため、競合と価格競争に陥った際は、まず自分の駐車場の料金設定を見直してみることから始めてみましょう。
なお、料金設定のコツに関して、詳しくはこちらで解説しています。

土地の形状が複雑で利用者が集まらない

駐車場経営はそれほど土地の広さを気にしなくてもよく、最低2~3台分のスペースさえあれが始めることができます。

ただ、そうはいっても「利用者が車をとめやすいかどうか」という視点を欠かしてはいけません。

「形がいびつだけど、なんとか車3台分のスペースを確保できそうだ」と言って駐車場を始めても、利用者が留めずらいと感じればどれだけ立地が良くても利用者は集まりません

そのため、できるだけ車をとめやすい駐車場になるように配置を設計し、欲を出して車庫数を詰め込まないようにしましょう。

対策:一度自分で車を止めてみる

駐車場オーナーの多くは、「できるだけ多くの駐車スペースを作って多くの人に止めてもらおう」と考えますが、駐車スペースが狭くなればなるほど利用者は止めづらくなります。

本当に留めやすいかどうかを確認するためには、まず「自分で駐車してみる」ことが一番の方法です。
駐車スペースを設定したときに、自分で利用してみて留めづらくないか確認することは怠らないようにしましょう。

駐車場経営で失敗しないための注意点

ここでは駐車場経営で失敗しないために知っておきたい注意点を紹介します。
必要に応じて、月極駐車場とコインパーキングに分けてポイントを解説しているので、参考にしてみてください。

相談する会社によってプランが違う

駐車場経営を始めようと思い、いきなり管理会社に連絡するのは時期尚早です。
というのも、管理会社が提示するプランによって、かかる費用や得られる期待収益が大幅に変わってくるためです。

通常、駐車場経営を始める前には駐車場のレイアウトや収支計画などを含めた、駐車場経営プランをたてます。そしてそのプランに沿って駐車場経営が始まります。
駐車場経営で儲かるためのコツは、このプランを複数社取り寄せて、一番儲かると感じたプランを選ぶことです。

初期費用をできるだけ下げて利益を増やすのか、売上高をできるだけ多く得るのかでも、儲かる意味合いは変わってきます。
そのため、複数の企業に駐車場経営プランを取り寄せることで、自分にとって儲かると感じる駐車場経営プランを確認し、それをもとに進めることができます。

まとめて相談するならイエウール土地活用

駐車場経営プランをまとめて相談するならイエウール土地活用がおすすめです。
イエウール土地活用は、土地活用プランの一括請求サイトであり、1度土地の情報を入力するだけで最大20社から駐車場経営プランを取り寄せることができます。

もちろん無料は利用なので、「複数の企業にプランを取り寄せたいけれど、いちいち連絡するのは面倒くさい」という方はぜひイエウール土地活用を利用してみてください。

料金は近くの駐車場によって決まる

駐車場経営の収入源は駐車料金です。したがって、料金設定次第でも、儲かるか儲からないかが決まってきます。

例えば、料金を引き下げて駐車時間を増やして儲かるようにするのか、料金を引き上げて1人当たりの利用料金を増やして儲かるのかなど、その駐車場の経営方針によって異なってきます。

ここでは、月極駐車場とコインパーキングそれぞれの料金設定のコツを紹介しますので、参考にしてください。

月極駐車場経営の料金設定

月極駐車場は、最初に料金について同意したうえで契約を交わすため、基本的に料金を変更しづらいものです。
特に、料金を高く設定すると、その分集客できずに稼働率が下がってしまうため、近隣の駐車場同士で価格競争になる事例が多く見られます。

そのため、月極駐車場の料金設定は、競合の様子を見つつ進めることが重要です。
競合との月極駐車場の状況を確認して、賃料が高すぎず低すぎない、ちょうど間くらいの料金から設定するのがおすすめです。

近くに住宅街や会社がある場合は、その距離も重要です。賃料が高くても、家からの距離が近ければ利用してくれることもあります。
したがって、近隣の月極駐車場の状況を確認料金設定と、近くの主要施設との距離を見つつ、高すぎず低すぎない料金設定をすることが重要になります。

コインパーキング経営の料金設定

コインパーキングの場合は、緻密な料金設定がカギを握ります。
料金が発生する単位や深夜料金など、料金設定にさまざまな条件を付けることができ、この条件次第で近くの駐車場よりも安い駐車場だと思ってもらえることが可能です。

例えば、同じ場所にあるコインパーキングAとコインパーキングBがあるとしましょう。
コインパーキングAは1時間500円で、コインパーキングBは30分300円です。

この場合、コインパーキングBで1時間利用すると600円になるため、一見するとコインパーキングAを利用する人の方が多いと感じるかもしれません。

しかし、この2つのコインパーキングがスーパーの近くにあるとどうでしょうか?
実は、スーパーの利用客がこのコインパーキングを使う場合、コインパーキングBの方が好まれます

それは、スーパーを利用する人は20~30分ほどで利用を終える人が多く、その場合コインパーキングBだと、300円で抑えられるためです。

つまり、そのコインパーキングを利用する人を想定し、その人たちがお得になるような料金設定を心掛けることで、稼働率の高い儲かるコインパーキングにすることができるのです。
コインパーキングの料金設定を見直す際は、以下の基準をそれぞれ見直すことがポイントです。

(下記の時間金額は、一例で、地域・立地により大きく異なります)

  • 料金が発生する時間単位:1時間〇〇円なのか、30分△△円なのか
  • 最大料金:1時間500円で、最大料金を2,000円に設定する
  • 深夜料金:昼間は1時間500円だが、夜間22時~5時は1時間300円にする

オープン後も料金が変動する前提で経営する

駐車場経営では、経営を始めてからも定期的に近隣駐車場の状況を調査し、料金設定に反映させる必要があります。

スタート時点では近くの駐車場よりも車の入りがよくても、必ず競合の駐車場は料金設定を変更して対応してきます。
そうすると、自分の駐車場の利用者が競合に流れてしまうため、また料金設定を変更しつつ空車率を引き下げる必要があります。

ただ、近隣調査をするといっても、毎回近くの駐車場に足を運んで料金や車の入り具合を確認する必要があるかといわれるとそうではありません。
ここでは、近隣の駐車場料金を調べる際のおすすめの方法を紹介するので参考にしてください。

タイムズでコインパーキングの料金相場を調べる

コインパーキング経営の料金相場を調べるには、タイムズの駐車場検索ページを活用しましょう。
コインパーキング大手タイムズが運営するホームページであり、各地域別の駐車料金を細かくチェックすることができます。

自分の土地がある市区町村を探し、マップ上で近くにあるコインパーキングの駐車料金を洗い出していきます。
この際、1時間当たりの料金だけでなく、最大料金や夜間料金など、細かい価格まで把握しておくことがポイントです。

参考:タイムズの駐車場検索

実質利回り15%をキープする

駐車場経営で儲かったかどうかを判断する際の指標として、利回りがあります。
利回りには大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

詳しい解説は後程しますが、簡単に言うと、表面利回りはかかった費用を無視して「売上金額」をベースに利回りを算出し、実質利回りは「手元に残った金額」をベースに利回りを算出するものです。

儲かる駐車場経営の目安として、この実質利回り15%程を意識すればいいでしょう。

なぜ15%が基準なのかというと、駐車場経営で成功している人の多くがこの水準で実質利回りをキープしているからです。

そのため、駐車場経営が始まってからは、実質利回りを定期的に算出し、15%を軸に経営状態を判断するとよいでしょう。

参考:表面利回りと実質利回りを詳しく解説

表面利回りとは、土地価格に対する収入の割合であり、

実質利回り(%) = 収入 ÷ 土地価格 × 100

の計算式で求められます。

一方、実質利回りでは、初期費用や管理費用などの支出も差し引いた現実的な利回りを見ることができ、より正確に収益性を判断することができます。

なお、実質利回りは以下の計算式で求められます。

実質利回り(%) = (収入 – 経費(管理費や税金など))÷(土地価格 + 初期費用)× 100

実質利回りを引き上げるためには、「売上を最大化させる」か「初期費用や管理費用をできる限り引き下げる」といった打ち手が考えられます。

そのため、収入が増えるような料金設定にしたり、初期費用・管理費用を抑えたりしつつ駐車場経営を進めることで、実質利回りを引き上げることができます。

駐車場経営の流れ

まずは、駐車場経営を始めるまでの流れを紹介します。
どうやって始めるのか、何をすべきなのかを知っておきましょう。

STEP やること 目安期間
1 駐車場経営ができる土地か確認をする 0日~1週間
2 駐車場の種類を決める
3 管理方法を決める
4 管理会社に相談する 約1~3週間
5 市場調査と収支計画の策定
6 管理会社と契約 約1~2週間
7 工事の開始
8 集客・経営スタート

駐車場経営ができる土地かを確認する

まず、今持っている土地が駐車場経営に適しているのかどうかを確認します。以下のような点を確認しておくようにしましょう。
  • 15m2(2.5m × 5.0m)のスペースを確保できるか
  • 幅員4m以上の道路と接しているかどうか
  • 敷地内、入退出経路に障害物はないか(電柱、ガードレール、標識etc..)
車を1台止めるために必要なスペースは、15m2ほどです。そのため、敷地の広さがそれ以下の場合はそもそも駐車場経営ができません。
また、駐車場への入りやすさも気にかけておくようにしましょう。

道幅が狭すぎる道路に接していたり、入り口に大きな障害物があったりする場合だと、留めづらくなって敬遠されてしまい、収益低下につながってしまいます。
一度自分でその土地に駐車して確認し、使いやすいかどうかを確認してみると良いでしょう。

経営する駐車場の種類を決める

車が駐車できそうだと判断すれば、次はどういったタイプの駐車場を経営するのかを決めます。月極駐車場とコインパーキングのどちらにするのかを決めましょう。

駐車場経営の管理方法を決める

駐車場経営を進めていると、清掃・巡回・クレーム対応・集金など、さまざまな管理業務が発生します。この管理業務を自分でするかどうかによって、管理方法は3通りに分かれます。

管理委託方式 土地賃貸方式 自己経営
初期費用の負担者 管理会社or自分 管理会社 自分
管理担当 管理会社 管理会社 自分
収益 駐車場の売上 – 管理費 月々の地代 駐車場の売上

 

管理費用を支払い、管理業務を代行してもらう方法が管理委託方式です。

また、土地そのものを管理会社に貸して、駐車場経営は管理会社にしてもらうという方法もあります。これは土地賃貸方式と呼ばれる方法です。
この場合は駐車場経営の収益に関係なく、管理会社から賃料を受け取ることができ、その賃料が収益源になります。

最初の敷地整備から管理業務まで、すべて自分でする自己経営方式もありますが、管理の手間がかかることを考えると効率的でないため、あまりおすすめできません。

駐車場管理会社に相談

経営する駐車場の種類と管理方法が決まったら、次は駐車場経営が得意な管理会社に相談します。

敷地整備の方法や機材導入の進め方、集客方法など、駐車場経営を始めるまでに必要なことをすべて相談する事ができます。

市場調査と計画の策定が始まる

駐車場経営の相談をすると、次は相談先の企業による、周辺地域の市場調査と収支計画の策定が始まります。
周辺にどのくらい駐車場があるのか、どのくらい集客が見込めるか、値段設定はどのくらいがいいかなど、駐車場経営を始めるにあたって必要な調査が始まります。

一通り調査が終わったら、管理会社から収支イメージが提示されます。得られる収入や中長期的な収支を確認するようにしましょう。
複数社に相談している場合は、この中から納得できたプランを選び、契約へと進めます。

駐車場管理会社と契約を結ぶ

納得できるプランがあれば、その収支イメージを提出してくれた企業とパートナー契約を結びます。
パートナー契約を結んだ企業は、今後駐車場経営を進めていくにあたっての一番の相談相手になります。
そのため、提示してくれた収支イメージが妥当かどうかだけでなく、担当者の愛想や人柄など、話しやすい人なのかどうかも重視しておくことがポイントです。

工事の開始

パートナー契約を結び、駐車場経営を始めることが決まれば、いよいよ敷地整備や機材導入といった工事が始まります。工事が始まってから特に何も用意する必要はありません。
工事着工から完了までは、最短5日ほどで可能です。

集客をして駐車場経営スタート

工事が終わった、もしくは終わりそうなタイミングから集客活動を始めます。パートナー企業と連携を図りながら、看板を立てたりインターネットを活用したりしつつ、駐車場利用者を募るようにしましょう。

最後に、駐車場経営が始まってからよくある失敗やその対策について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

駐車場経営は初めての土地活用に最適

駐車場経営は、初期投資が少なく手軽に始められるというのが最大の特徴です。

高収益な土地活用を期待している方や土地活用を通じて節税対策をしたい方は、駐車場経営には向いていません。ほかの土地活用方法がおすすめです。

そのため、できるだけ費用をかけずに土地活用をしたいと考えている方や、とりあえず今使っていない土地を活用してみたいと考えている方は、駐車場経営も土地活用方法の1つの選択肢にするといいでしょう。

 

初心者でもわかる!
記事のおさらい
駐車場経営はどんな土地活用?
更地に駐車場を作り、利用料金を得て収入源にする土地活用です。安定した収益が見込め、初めての土地活用として多くの人気を集めています。詳しくはこちらをご覧ください。
駐車場経営のデメリットは?
他の土地活用と異なり、節税対策ができない点や、アパート経営やマンション経営に比べて収益額が多くないことが挙げられます。ただ、その分メリットもあるので詳しくはこちらをご覧ください。
駐車場経営で失敗しないための方法は?
駐車場経営は立地がすべてといっても過言ではないほど、立地が重要な土地活用です。どんな土地なら失敗しづらいか、具体的に紹介しているので詳しくはこちらをご覧ください。
【完全無料】最適な土地活用って?