- 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
アパート経営は、不動産投資や土地活用のひとつとして、最もポピュラーな方法です。
近年は、アパートやマンションの賃貸経営を推奨するCMやサイトなどを多く見かけます。土地の有効利用や税金対策や副収入への期待感から、土地を所有する地主の方や企業だけでなく、土地を持たない一般の方賃貸経営を行う方が増えています。多くの方は上手く収益を上げていますが、中には見込みがあまくキャシュフローでマイナスを出しているアパート経営者も少なくありません。現在ほとんど金利のつかない銀行預貯蓄から、賃料収入を生み出す投資としてアパート経営にシフトした人の中には、資産ではなく負債となってしまったケースもあるようです。また、賃貸物件のサブリース契約や、少し前になりますがシェアハウスの”かぼちゃの馬車問題”など、物件オーナーが想定していた経営状態からかなりキビシイ状況になっている実例もあります。
土地所有者に賃貸物件の建築会社（ハウスメーカーやアパート専業会社）や賃貸物件をすすめる不動産会社の営業担当者の中には、利回りのよさや年間収益の金額など、よい面ばかりを強く案内される方もいるようです。しかし、アパート経営というリターンを得る投資には、リスクがつきものです。そこで今回は、アパート経営の基礎知識として、知っておきたいリスクや実際の失敗例についても徹底解説いたします。
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
アパート経営の仕組みと特徴
まずは、そもそもアパート経営とは何なのか、マンション経営とどう違うのかを解説していきます。
アパート経営の仕組み
一般的に言われる「アパート経営」とは、購入・建設したアパートを第三者に賃貸することで収入を得るビジネスです。経営するにあたっては、管理業者（サブリース業者）に委託するか、あるいは自分自身で管理運営を行うことになります。
アパート経営は入居者募集、建物管理、定期点検、建物修繕、トラブル対応など多岐に渡るため、専業の大家以外の場合、管理会社に管理を依頼するケースが大半です。
アパート経営とマンション経営との違いと特徴
アパート経営と比較されるものにマンション経営があります。そもそもアパートとマンションは構造が異なり、アパートは2～3階建てで木造もしくは軽量鉄骨造ですが、マンションは階数に制限はなく鉄筋コンクリート造です。経営面でいえば、マンション1棟丸ごと購入するのは大きな資金と豊富な不動産投資経験が必要です。
その一方で、アパート経営は大型マンション経営に比べて低予算で始められることが多いため、これから土地活用・不動産投資を始めようと考えている初心者にも運営しやすい投資手法と言えます。
アパート経営に向いている人
初心者でも比較的始めやすいアパート経営ですが、向いている人と向いていない人がいます。
アパート経営に向いていると考えられるのは、以下に当てはまる人です。
- 土地の固定資産税を節税しつつ収益も得たい
- 定年後に年金以外の収入もほしい
- 不労所得を得たい
- 不労所得のために自分で責任を取って経営できる
- 相続税の節税対策をしたい
- 金融資産以外に収益性のある資産を保有したい
まとめますと、失敗しても自分で責任を取る覚悟のある、意思を強く持っている人です。
また、収入が大幅に増えてローン節税を適用して所得税の節税をしたい人や、固定資産税がかかる土地を所有していて、節税と副収入をどちらも叶えたい人も向いているでしょう。
向いている方でも失敗してしまうケースは多いものですので、「自分はアパート経営に向いている？」と思った方は、まずはアパート経営のプロに相談してみることをおすすめします。
アパート経営はプランを取り寄せて比較する
アパート経営を考えたら、まずは複数の企業からプランを取り寄せて比較してみましょう。
複数のプランを比較することで相場わかりますし、どのようなプランが収益性が高いのかわかるはずです。
複数のプランを取り寄せる際には、チャットで質問に答えていくだけでカンタンにプランを取り寄せられる、土地活用プラン一括請求サービスの利用をおすすめします。契約するまでは無料でアパート経営のプロに相談できますし、企業によっては実際の土地を確認してプランを見積もってくれます。
アパート経営のメリット
アパート経営やマンション経営など、賃貸経営をすることで様々なメリットがあります。
ここでは、アパート経営のメリットについて解説します。
安定した不労所得が得られる
健全なアパート経営が出来れば、安定した収入が継続できます。病気や事故などで長期にわたって休暇が必要な場合にも、収入の確保が可能です。そのため、退職後の生活資金や資産を活用した不労所得として、長期的な収入が見込めます。
超低金利が続く昨今、銀行預金からの利息はあまり当てにはできません。よって年金の受給額不安から、家賃収入を私的年金として捉えているアパート経営者も多くいます。アパート経営は土地と建物がある限り、資産価値は一定確保でき、長期的な賃料収入から安定した収益を得ることが可能です。
相続税や固定資産税の節税対策になる
アパート経営の第一の目的は安定した収入を得ることですが、副次的なメリットとして、節税対策が挙げられます。
土地を所有していると課税される固定資産税は、アパート経営を行っていればと経費扱いになります。
アパート経営を通じて第三者に賃貸物件を貸している場合は、その分相続税が軽減されます。一般的に、土地のみを相続するときに比べて数十%ほど相続税課税評価額が下がるため、節税しつつ収入源を確保することができます。
また、アパート経営を行うと、確定申告が必要のないサラリーマンでも、収支が赤字・黒字にかかわらず確定申告が必要になります。アパート経営にかかった経費を家賃収入から差し引いてマイナスが出た場合、アパート経営に関しての税金は発生しない上に、赤字分を給与収入から差し引くことが可能です。結果、課税対象額が下がるため所得税や住民税が抑えられます（これを損益通算制度といいます）。
給与と家賃収入の2つの収入に対して税金が安くなりますので、結果的に手取り額が上がる節税効果の恩恵を受けることができます。
アパートを担保に銀行融資が可能になる
アパート経営で所有している物件は、不動産資産となります。安定した家賃収入が入り、黒字経営ができている場合、金融機関とも信頼関係が構築しやすくなります。
その結果、アパートを担保にすることで、銀行からの融資審査も通りやすくなる可能性があります。融資を受けることができれば、所有物件を増やすことや大型賃貸物件へのチャレンジなど、選択肢を広げることも可能です。
アパート経営の利回りと収入
アパート経営を行う際、多くの方は「利回り」に注目するでしょう。利回りは簡単に言えば、投資した金額に対しての賃料収入の割合であり、利回りが高いほど賃料収入が高くなります。
利回りを投資家の目線で考え適切な物件を選ぶことでより多くの収益を得ることができます。ここでは、アパート経営の利回りと、実際の収入のイメージについて解説します。
アパート経営の利回り
アパート経営で考えるべき利回りは大きく3種類で、計算式は以下の通りです。
| 利回り | 収益計算 |
|---|---|
| 表面利回り | 年間収入÷購入価格×100 |
| 実質利回り | (年間収入－年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100 |
| 想定利回り | 年間収入÷購入価格（満室を想定） |
表面利回りは、収益を大まかに捉えるためのもので、いわば目安に過ぎません。実際にどれくらいの利益が出るかを判断するには、費用まで含めて考える実質利回りを参考にすることが大切です。不動産広告で公表されている利回りは、表面利回りが多いようです。
表面利回りが高くても費用を考えると実質利回りは低くなり、ほとんど利益が出ないこともあるため注意しなければなりません。想定利回りは計算式こそ表面利回りと同じですが、満室を想定して計算するため収入の金額が違います。その物件の最大化された収入額を考える際に想定利回りを計算します。
実質利回りは重要な投資において指標ですがですが、さらに正確な利益を知るためには、想定空室率（＝あるいは空室確率）を加味して考えなければなりません。3つの指標を使い物件の情報を知って空室率を加えた実質利回りが、物件選定の基準になります。
アパート経営の収入
アパート経営を通して得られる収入には以下のようなものがあります（地域により異なることがあります）。
| 支払いタイミング | 費用項目 | 目安 |
|---|---|---|
| 毎月 | 家賃 | 物件による |
| 共益費 | 家賃の5~10%程度 | |
| 随時 | 礼金 | 家賃の1~2ヵ月分 |
| 更新料 | 家賃の1~2ヵ月分 |
アパート経営を通じて得られる収益のほとんどは家賃収入です。基本的に前払いで支払われますが、期限内にきちんと支払われているかを確認する必要があります。
また、家賃の一部で毎月徴収する共益費も収益の1つです。共用灯や駐車場などの維持費として活用されることが多いですが、具体的な使い道に関して法的な定めはないため、「アパートの維持管理に必要な資金」として捉えるとよいでしょう。
礼金は、オーナーと入居者が賃貸契約を交わした際に入居者から初期費用として支払われる謝礼金のことです。一般的に、家賃の1~2か月分が相場であり、入居者に返還する必要はありません。
アパート経営で経費にできる費用
アパート経営で経費に計上できる費用の、具体的な例を確認していきましょう。
減価償却費
減価償却とは、建物や付属設備など時間が経つごとに価値が下がる固定資産を取得した際に、その取得費用を固定資産の耐用年数に応じて経費計上する会計処理のことです。土地は何年経っても価値が減らないため、減価償却の対象にはなりません。
建物の法定耐用年数の間、毎年一定の金額を減価償却費として経費計上できます。減価償却費は、どこかに支払うものではありませんが、経費として認められている費用です。
減価償却費は継続的に掛る経費ですが、年数が経つと建物の資産価値が減り、同時に減価償却費も少なくなります。アパートの建物や付属設備の減価償却費は、最も額が大きい経費です。しかし、減価償却費が少なくなっていくと、節税効果も小さくなっていきます。
固定資産税など税金
租税公課として経費計上出来るものもいろいろあります。租税とは、不動産の取得や事業に関する税金のことです。公課とは、組合費などの公の費用、租税以外の賦課金や罰金などで課せられる公の費用のことを指します。
例えば、アパートを所有することにより生じた不動産取得税、印紙税、土地や建物の固定資産税、都市計画税、登録免許税、事業税、自動車税などは租税公課として経費計上が可能です。所得税や住民税、相続税は対象外なので、経費計上できません。
不動産取得税、固定資産税、自動車税などは、事業で使用するもののみが対象です。プライベートで使用するものは対象外になるので、事業とプライベートで併用している場合は、按分する必要があります。
火災保険料など保険料
火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険、施設賠償保険などの損害保険料は経費計上ができます。ただし、火災保険などの損害保険料のうち、その年に掛った保険料のみが対象です。
1年ごとに掛けている保険であれば全額経費として計上できますが、10年契約などで長期で掛けている場合は、保険料を資産計上し毎年10分の1ずつを損害保険料として経費計上します。賃貸用の部屋のみ対象ですので、自分で使っている部屋があるなど賃貸事業用ではない部分は経費計上できません。
例えば、火災保険10年分の保険料が120万円、この10年契約の火災保険を7月1日から契約したとします。その場合「120÷120カ月（10年）×6カ月（7月1日～12月31日）＝60,000円」となるので、その年に経費計上できる金額は60,000円です。さらに地震保険を付加して長期契約した場合は、同じように計算し必要経費にプラスします。
- 保険料÷保険期間×契約月数＝経費計上できる金額
維持管理費・修繕費
時間と共に老朽化していくことは避けられないので維持管理が必要です。建物や付属設備、給湯器やエアコンなどの機械装置、器具備品など、通常の維持管理や修理のために掛る費用は、「修繕費」として経費計上できます。
具体的には、部屋のクリーニング代、原状回復のための内装工事費、壁紙の交換、床板の張替え、共用部分の清掃やメンテナンス費、大規模な修繕に備えた修繕積立金、退去時の修理費用などは経費計上が可能です。部屋の機能を回復させるための費用や管理費であれば修繕費として経費を計上します。しかし、機能を向上させるために掛った設備費用は「資本的支出」とされ、修繕費として一括で経費計上することができません。その場合、耐用年数の期間にわたり減価償却の方法で各年ごとに経費計上します。
「修繕費」は、維持管理、建物や付属設備の整理、原状回復など、資産を元の状態に戻すために必要な費用のことです。「資本的支出」は、建物や設備の耐久性を上げるなど、資産を元の状態以上にグレードアップさせて価値を高めるために必要な費用のことです。
管理委託費
一般的に自分だけでアパートの管理をすることは難しいので、管理会社に建物の管理を委託するケースが多いようです。例えば、エレベーターや給排水設備、電気設備、建物設備の保守管理、エントランスや廊下などの清掃、各種消防設備の法定点検、管理組合の運営サポートなど。それらの管理委託費も経費計上できます。
また、家賃の5%程度を支払い、トラブルの対応、空室の入居者募集、清掃、退去時の内装工事の手配、各種契約業務、家賃の徴収、エアコンや給湯器などの設備交換などを任せる賃貸管理代行手数料も、経費として計上可能です。アパートに関わる費用であれば、不動産運営に必要な経費だと認められ経費計上ができます。
つまり、管理費には管理委託費と賃貸管理代行手数料の2種類があるということです。管理委託費は、建物全体の管理を建物管理会社に委託する費用のことで、賃貸管理代行手数料は、入居者や部屋単位での管理を賃貸管理会社に委託する費用のことを指します。
通信費や接待交際費などその他
管理会社や不動産会社、税理士などとの電話代、郵便代、物件検索をしたインターネット通信費など、アパート経営に関わる通信費は必要経費です。管理会社や不動産会社や税理士などと打ち合わせをするための飲食費などは、接待交際費として経費計上できます。
その他にも、物件を見る際の電車代や自動車を使用した際のガソリン代、駐車場代などの交通費も必要経費の対象です。税金に関する本の購入代金、不動産屋への手土産、物件撮影のために使ったデジカメ、チラシを作製したPC、プリンター、印刷用紙などの消耗品も必要経費になります。
ただ、アパート経営に関係ないプライベートのことは経費にならないため注意しましょう。また、交通費や交際費の頻度があまりにも高いなど、不自然な点や金額が多すぎる場合は、税務署がチェックします。
アパート経営の始め方
不動産を購入する機会は、人生の中で何度もありません。そのため、実際にアパートを経営したいと思ってもどのような流れで、何をするべきなのかまったくわからない人も多いでしょう。
ここでは、アパート自体を購入し経営するにあたり、どのような手順で進めれば良いのか解説します。アパート経営は以下のような流れで進めます。
- 購入できるアパートを知る
- アパートを探す
- 買い付けを入れる
- 融資の審査を受ける
- 売買契約を結ぶ
- 管理会社の選定を行う
- ローン契約を結ぶ
- 決済・引き渡しを行う
購入できるアパートを知る
まずは自分の収支やライフプランを見直して、どれくらいの物件を購入できるのか予算を立てましょう。最初に予算を決めて、予算を軸に物件を探して行くと非常に効率的です。
アパートを探す
予算が決まり次第、物件選びのための情報収集を始めます。物件探しはインターネット上の物件検索サイトや不動産会社の仲介サービスを通して行います。
特に不動産会社の仲介サービスの場合、物件選びや資金計画について専門的な立場から相談に乗ってもらえるためおすすめです。もちろん、ある程度の前提知識やアパート経営の経験がある方は、物件検索サイトから直接購入を申し込むのも良いでしょう。
買い付けを入れる
買いたいと思える物件が見つかったら「この物件を購入します」という意思表示として買い付けを入れます。
買い付けは購入申込書（買付証明書）の提出によって行いますが、もし値下げを求める場合には、この際に価格交渉を行いましょう。
融資の審査を受ける
購入申し込みと前後して住宅ローンの事前審査を始めます。突然訪問しても断られてしまう可能性があるため、仲介会社や大家さんなどの知り合いから紹介してもらうとスムーズです。
また、融資の事前審査は一行に断られただけで諦めないようにしましょう。同じ銀行でも支店によって判断が異なる場合がありますので、複数の銀行に打診することが重要です。
売買契約を結ぶ
売主との交渉が終わり、合意に至り次第、売買契約を結ぶことになります。売買契約の当日には「物件の重要事項説明」「売買契約の締結」「手付金の支払い」の3つの手続きを行います。
契約手続きは通常不動産会社のオフィスで行われ、時間は2～3時間ほどが目安です。
重要事項説明とは、物件の状態やマンション規約に関する説明で、売買契約では価格と契約内容の確認を行います。
管理会社の選定を行う
管理を委託する場合は、この段階で管理会社を選定します。管理会社を売主から引き継ぐケースもあれば、新たに探すケースもあります。また自主管理の場合でも、入居者を募集してくれる賃貸仲介会社を探しておく必要があります。
管理会社と賃貸仲介会社の選定により、アパート購入の成否が大きく変わりますので慎重に選定しましょう。
ローン契約を結ぶ
契約を結んだら、住宅ローンの本審査に入ります。
本審査でチェックされるのは以下の2点です。
- 物件にローンの担保として十分な価値があるか
- ローンを返済できる健康その他の状態であるか
審査にかかる時間は金融機関によって差はありますが、大体2週間～1カ月程度です。
決済・引き渡しを行う
融資の実行が可能になれば、いよいよ決済と引き落としを行います。決済と引き落としは通常は住宅ローンを組んだ融資先の金融機関で行われます。
この引き渡しには売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士などが出席します。この時、登記手続きの委任も行われます。司法書士が決済・引き渡しの完了後に登記申請を行い、この手続きが完了すると物件が正式に自分のものとなります。
アパート経営を始める際には、まずは複数の企業からプランを取り寄せる方法がおすすめです。複数のプランを比較することで相場がわかりますし、より最適なプランを見つけられます。まずは、企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。
アパート経営の収入リスクと対処法
アパート経営をする上では、もちろんリスクは存在します。ただ、これらのリスクはあらかじめ対処しておくことで、十分回避することは可能です。
ここでは、アパート経営におけるリスクと、その対処法を紹介します。過度にリスクに怯えることなく、しっかり一つずつ対処するようにしましょう。
空室や家賃滞納による収入低下リスク
アパート経営において黒字経営を継続するためには、入居率を高めることが基本です。空き室がいくつも発生してしまうと収益が安定しません。そのうえ、家賃収入はなくともランニングコストはかかるため、赤字経営になってしまうリスクがあります。
また、入居者の中には家賃を滞納される方もあります。家賃滞納が続くとその分収入が減るため、赤字経営に陥る可能性があります。
空室や家賃滞納リスクの対処法
空室率を下げるための対処法は、家賃を下げてでも入居者が埋まるようにするしかなくなります。いうまでもなく家賃を下げてしまうと、収入想定が下がります。。
そうならないための対策として、アパートを建てる前の建築計画が鍵を握ります。その地域にはどんな人が住んでいるのか、したがってどういう層に向けたアパートを建てるべきなのか、そしてどういう建て方にするべきなのかなど、地域のリサーチをしっかり行いつつアパート建築計画を立てるようにしましょう。そうすることで、空室率を下げることは十分可能です。
また、入居者を決定する際の審査をしっかり行っておくと同時に、連帯保証人をたてたり保証会社と契約を交わしたりすることで、家賃滞納リスクの対策が可能になります。
これらのリスク対策をする際には、豊富なナレッジを持った不動産管理会社に相談して一緒に話を進めておくことをおすすめします。
土地活用比較サイトを利用すると、契約するまでは無料で相談できるもありますので、ぜひ1度相談してみましょう。
建物の老朽化リスク
建物は築年数によって劣化が進みます。外壁や給排水などの配管の管理や修理、シロアリ駆除や雨漏り対策、エレベータの劣化など、築年数が経つにつれてさまざまな箇所の老朽化が進んでしまいます。
設備が汚い、壊れているような物件には入居者も敬遠しますので建物の老朽化が進むにつれて空室率が上がる可能性が高くなります。結果として、収益が低下して、最悪の場合には赤字経営となってしまうこともあります。新築物件や立地の良い物件は人気が高いため、ある程度築年数が経過した物件でも入居者が見込めますが、そうでない場合はどんどん空室が増えていってしまうでしょう。そのため、建物が老朽化するリスクに対して何かしらの対処を施しておく必要があります。
建物の老朽化リスクの対処法
建物の老朽化が進んでからその老朽化箇所を修繕するといった後手の対処ではなく、定期的な保守点検を通じて早めに予防装置をとれるような対策を先手で打っておく方法がおすすめです。壊れてから修理するよりも、壊れる前に改修しておく方が予算も時間も削減できる場合がほとんどでしょう。
そのためには、ランニングコストの中に修繕費用や点検費用などの費用をあらかじめ見込んでおく必要があります。多ければ多いに越したことはありませんが、かといって多くなるほど収益想定が悪くなります。
ほかのアパート経営者はどの程度の費用を見込んでいるのか、どのくらいがおすすめかといったデータは不動産管理会社が多く保有していますので、ぜひ1度相談してみると良いでしょう。
地震や火事などによる災害リスク
アパート経営をしていく上では、地震や火事あるいは水害など、予期しない災害が発生するリスクもあります。災害によってアパートが崩壊し、資産が無くなってしまったという例もしばしばあります。そのため、「自分は大丈夫だ」とたかを括ることなく、災害に対するリスクも加味したうえでアパート経営を進めておくようにしましょう。
地震や火事などによる災害リスクへの対処法
自然災害が発生した際一般住宅は災害者生活再建支援法の対象になりますが、賃貸物件は一般的には対象外です。そのため、アパート経営として賃貸物件を持っている場合は支援金を受け取ることはできないため、自力での再建が必要です。
したがってアパート経営をする際には、災害に備えて火災保険に加入して対策しておくことで、災害リスクへの対処が可能となります。。あわせて入居者への対策として家財保険の加入もおすすめです。家財保険は災害時だけでなく、水漏れのような場合にも保証の対象となりますので、入居者に加入を促すようにすると良いでしょう。
入居者トラブルによるリスク
アパート経営には、隣人関係や騒音トラブルなど、入居者間のトラブルが発生するリスクもあります。問題のある住民を放置し続けてしまうと、次に来る入居者やほかの入居者に悪影響が及んでしまい、結果として入居者が少なくなって空室率が上がってしまいます。
入居者トラブルによるリスクへの対処法
対策として「何かトラブルが起こった際にすぐに解消する」ための仕組みを作っておくことが重要です。
例え大家さんとはいえ、入居者間の関係に深く立ち入ることはできません。そのため、大家さん本人が対応できる場合はいつでも相談できる体制と相談しやすい環境を作っておくと良いでしょう。また、本人が対応しづらい場合は、管理会社に依頼することで、クレーム対応やトラブル対応を代行してもらうことも可能です。アパート建築計画を立てる際に、アパート建築会社や不動産管理会社の担当者に掛け合っておきましょう。
事業計画シナリオ通りにいかないリスク
アパート経営を始める際には、支出や収入を見立てた事業計画シナリオを作る必要があります。平たく言うと、どのくらいの収入が得られて、どのくらいの支出が出ていくのか、その結果、数年後どのくらいの利益になるのかを把握するための計画書です。
最初に不動産会社やアパート建築会社の方とこの事業計画を立てることになりますが、時にはこの事業計画通りにアパート経営は進まないこともあります。というのも、予期せぬ出費が発生したり、家賃収入が減ったりするなど、思いがけないリスクが発生する場合が多くみられるからです
そのため、概算値として事業計画を見積もりつつアパート経営を進めていくことで、余裕を持ったアパート経営が実現できます。
事業計画シナリオ通りにいかないリスクへの対処法
計画通りにいかないからと言って、事業計画の作成をないがしろにしてはいけません。どのくらいの収入があるのか、どの程度の支出があるのか、数年後にはどの程度の収益が見込めるのかを理解するためには、事業計画書が必要不可欠です。
そのため、事業計画シナリオ通りにいかない場合に備えて、余裕を持った事業計画をあらかじめ想定しておくことをおすすめします。「これくらいが理想」の事業計画ではなく、「この程度が手堅い」ラインで事業計画を設計することで、余裕を持ったアパート経営を進めることができるでしょう。
企業に相談する際には、チャットで質問に答えていくだけでプランを取り寄せられる比較サイトの利用がおすすめです。複数の企業から無料でプランを取り寄せられます。
アパート経営の失敗例
アパート経営を始めたは良いものの、想定通りにいかずに失敗したなんて例もしばしばあります。ここでは、どういうアパート経営をしようとして、なぜ失敗したのか、例を紹介します。
ここで挙げる失敗例はよくある例なので、肝に銘じておくようにしましょう。
※ここで紹介する例は実際の例ではなく、よくあるパターンを例にしたものです。
利回りだけを見てアパート経営を始めてしまった
アパート経営をして儲けを出すためには、もちろん利回りに注目する必要があるでしょう。ただ、その際によくあるのが、「高利回りだから」というだけの理由で物件選びをして、失敗してしまうパターンです。
東京都内に住むAさんは、地方の田舎に利回り15%の物件を購入しました。空室が目立っていたので、入居者を募集、さまざまな媒体にも宣伝を出しました。
しかし、数か月たっても一向に入居者が集まりません。そこで、急遽、家賃を下げて募集をしましたが、それでも思ったよりは集まりません。最終的に、Aさんは半年かけ、想定の60%ほどまで家賃を落として入居者を募ることになり、その分収入が減ってしまいました。
この場合、Aさんは半年間収入がほとんど得られなかったうえに、家賃収入自体もかなり低くなってしまいました。もちろんいきなりの赤字経営で、幸先の悪いアパート経営人生がスタートしてしまいました。
高利回りだけに注目しない
物件を選ぶ際は、「高利回りだから」という理由だけで選ばない方が賢明です。利回りは、実際にある程度の入居者が入った前提で算出されているものであるため、そもそも入居者が集まらないと家賃収入が下がり、利回りは下がってしまいます。
そのため、そもそもその物件に入居者は住みたいと思うのか、自分がアパートを建てる立地的に入居者が集まりそうなのか、を考えつつアパート経営に踏み切ることが重要です。
高金利の融資を受けてしまった
アパート経営を始める際に、自己資金のみで購入・建築ができない場合はローンの融資を受けることになります。ローンには利息がつきます。。アパートローンの金利は各社によって異なりますが、高い金利のアパートローンを借りる際には注意する必要があります。
Bさんは知人に紹介された不動産会社からアパート経営を進められ、さっそくその気になってアパート経営を始めました。資金を調達する際、Bさんは融資の審査が降りにくく、かろうじて審査が通ったアパートローンを金利3%以上で借りることになりました。
経営開始当初は空室率も低く、人気のあるアパートとして予約待ちも続いていました。しかし、築年数が古くなってくると同時に入居者も減り、空室率が増えて家賃収入が減ってくるようになりました。結果的にローンの返済額分を賄うことができず、物件を手放してローンの残額分を自己資金で支払うことになりました。
金利を甘く見ない
アパート経営は中長期的な視点で行うことが肝要です。新築や築浅のうちは、入居者が多く集まる分家賃収入も安定して見込めますが、築年数が古くなるにつれて入居率が悪化し、家賃収入が下がってしまいます。そうなると、高い金利で融資を借りていると、ローンの返済に追われるアパート経営になってしまう可能性もあります。
一般的に大手メガ銀行のアパートローンが最も金利が低い分審査が厳しく、次いで地方銀行、信用金庫、ノンバンクと続きます。ただ、アパート経営の実績が少ない場合には、大手メガ銀行の融資が難しいため、地方銀行や信用金庫に融資の相談をする場合例が多いようです。。
仮にどこからも借りれなかった場合は、ノンバンクからアパートローンを借りることを検討する方もいらっしゃいますが、ノンバンクのアパートローンは金利が3%以上と高く設定されているので、資金計画に余裕がある場合以外はおすすめできません。
アパート経営に不安があるなら専門家に相談してみよう
アパート経営を手広く専門に行っているのではなく、副業として行っている人にとって不足しているものは、「情報」でしょう。最新の情報を持っているのは、プロの不動産会社です。今後のアパート経営に不安を感じているのであれば、専門家への相談をおすすめします。
記事のおさらい