アパート経営は、不動産投資や土地活用のひとつとして最もポピュラーな方法です。近年は、アパートやマンションの賃貸経営を推奨するCMやサイトなどを多く見かけます。
土地所有者に賃貸物件の建築会社（ハウスメーカーやアパート専業会社）や賃貸物件をすすめる不動産会社の営業担当者の中には、利回りのよさや年間収益の金額など、よい面ばかりを強く案内される方もいるようです。
しかし、アパート経営というリターンを得る投資には、リスクがつきものです。賃貸物件のサブリース契約や、少し前になりますがシェアハウスの”かぼちゃの馬車問題”など、物件オーナーが想定していた経営状態からかなり厳しい状況になっている実例もあります。
そこで今回は、アパート経営の基礎知識として知っておきたい経営の始め方やリスクについて徹底的に解説いたします。
アパート経営の仕組みと特徴
まずは、そもそもアパート経営とは何なのか、マンション経営とどう違うのかを解説していきます。
アパート経営の仕組み
一般的に言われる「アパート経営」とは、購入・建設したアパートを第三者に賃貸することで収入を得る不動産貸付業のことを指します。
経営するにあたっては、管理業者（サブリース業者）に委託するか、あるいは自分自身で管理運営を行うことになります。以下の動画でわかりやすく解説しているので、参考にご覧ください。
- 記事を読むのが面倒なときは動画を見てみよう
アパート経営は入居者募集、建物管理、定期点検、建物修繕、トラブル対応など多岐に渡るため、専業の大家以外の場合、管理会社に管理を依頼するケースが大半です。
アパート経営に向いている人
初心者でも比較的始めやすいアパート経営ですが、向いている人と向いていない人がいます。
アパート経営に向いていると考えられるのは、以下に当てはまる人です。
- 土地の固定資産税を節税しつつ収益も得たい
- 定年後に年金以外の収入もほしい
- 不労所得を得たい
- 不労所得のために自分で責任を取って経営できる
- 相続税の節税対策をしたい
- 金融資産以外に収益性のある資産を保有したい
まとめますと、失敗しても自分で責任を取る覚悟のある、意思を強く持っている人です。
また、収入が大幅に増えてローン節税を適用して所得税の節税をしたい人や、固定資産税がかかる土地を所有していて、節税と副収入をどちらも叶えたい人も向いているでしょう。
アパート経営とマンション経営との違いや特徴
アパート経営と比較されるものにマンション経営があります。そもそもアパートとマンションは構造が異なり、アパートは2～3階建てで木造もしくは軽量鉄骨造ですが、マンションは階数に制限はなく鉄筋コンクリート造です。経営面でいえば、マンション1棟丸ごと購入するのは大きな資金と豊富な不動産投資経験が必要です。
その一方で、アパート経営は大型マンション経営に比べて低予算で始められることが多いため、これから土地活用・不動産投資を始めようと考えている初心者にも運営しやすい投資手法と言えます。
アパートを建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
イエウール土地活用なら一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
アパート経営のメリット
アパート経営やマンション経営など、賃貸経営をすることで様々なメリットがあります。ここでは、アパート経営のメリットについて解説します。
安定した不労所得が得られる
健全なアパート経営が出来れば、安定した収入が継続できます。病気や事故などで長期にわたって休暇が必要な場合にも、収入の確保が可能です。そのため、退職後の生活資金や資産を活用した不労所得として、長期的な収入が見込めます。
超低金利が続く昨今ですが、銀行預金からの利息はあまり当てにはできないでしょう。よって年金の受給額に対する不安から、家賃収入を私的年金として捉えているアパート経営者も多くいます。アパート経営は土地と建物がある限り、資産価値は一定確保できるので、長期的な賃料収入から安定した収益を得ることが可能です。
相続税や固定資産税の節税対策になる
アパート経営の第一の目的は安定した収入を得ることですが、副次的なメリットとして、節税対策が挙げられます。土地を所有していると課税される固定資産税は、アパート経営を行っていればと経費扱いになります。
アパート経営を通じて第三者に賃貸物件を貸している場合は、その分相続税が軽減されます。一般的に、土地のみを相続するときに比べて数十%ほど相続税課税評価額が下がるため、節税しつつ収入源を確保することができます。
また、アパート経営を行うと、確定申告が必要のないサラリーマンでも、収支が赤字・黒字にかかわらず確定申告が必要になります。
アパート経営にかかった経費を家賃収入から差し引いてマイナスが出た場合、アパート経営に関しての税金は発生しない上に、赤字分を給与収入から差し引くことが可能です。結果、課税対象額が下がるため所得税や住民税が抑えられます（これを損益通算制度といいます）。
給与と家賃収入の2つの収入に対して税金が安くなりますので、結果的に手取り額が上がる節税効果の恩恵を受けることができます。
なお、アパート経営でかかる相続税に関しては、下の記事で詳しく解説しています。
また、アパート経営でかかる固定資産税については、下の記事で解説しています。
アパートを担保に銀行融資が可能になる
アパート経営で所有している物件は、不動産資産となります。安定した家賃収入が入り、黒字経営ができている場合、金融機関とも信頼関係が構築しやすくなります。
その結果、アパートを担保にすることで、銀行からの融資審査も通りやすくなる可能性があります。融資を受けることができれば、所有物件を増やすことや大型賃貸物件へのチャレンジなど、選択肢を広げることも可能です。
アパート経営で借り入れるローンについて詳しく知りたい方は、以下の記事が参考になります。
アパート経営にはさまざまなメリットがありますが、ご自身にとってのメリットがどのようなものになるのかを具体的に把握しておく必要があります。
いちから勉強してシミュレーションをおこなうのは少々面倒だと感じる方もいらっしゃるでしょう。イエウール土地活用なら、大手のハウスメーカーの土地活用プランを一括請求することができます。ご自身にとってどのようなメリットがあるのか確認しましょう。
アパート経営はリスクが高いと言われる理由
アパート経営にもリスクは存在し、そのリスクは相当高いと言われます。ただ、これらのリスクはあらかじめ対処しておくことで、十分回避することは可能です。
ここでは、アパート経営におけるリスクとその対処法を紹介します。過度にリスクに怯えることなく、しっかり一つずつ対処するようにしましょう。
空室や家賃滞納による収入低下リスク
アパート経営において黒字経営を継続するためには、入居率を高めることが基本です。空き室がいくつも発生してしまうと収益が安定しません。そのうえ、家賃収入はなくともランニングコストはかかるため、赤字経営になってしまうリスクがあります。
また、入居者の中には家賃を滞納される方もあります。家賃滞納が続くとその分収入が減るため、赤字経営に陥る可能性があります。
建物の老朽化リスク
建物は築年数によって劣化が進みます。外壁や給排水などの配管の管理や修理、シロアリ駆除や雨漏り対策、エレベータの劣化など、築年数が経つにつれてさまざまな箇所の老朽化が進んでしまいます。
設備が汚い、壊れているような物件には入居者も敬遠しますので建物の老朽化が進むにつれて空室率が上がる可能性が高くなります。結果として、収益が低下して、最悪の場合には赤字経営となってしまうこともあります。
新築物件や立地の良い物件は人気が高いため、ある程度築年数が経過した物件でも入居者が見込めますが、そうでない場合はどんどん空室が増えていってしまうでしょう。そのため、建物が老朽化するリスクに対して何かしらの対処を施しておく必要があります。
入居者トラブルが発生するリスク
アパート経営には、隣人関係や騒音トラブルなど、入居者間のトラブルが発生するリスクもあります。問題のある住民を放置し続けてしまうと、次に来る入居者やほかの入居者に悪影響が及んでしまい、結果として入居者が少なくなって空室率が上がってしまいます。
事業計画シナリオ通りにいかないリスク
アパート経営を始める際には、支出や収入を見立てた事業計画シナリオを作る必要があります。平たく言うと、どのくらいの収入が得られて、どのくらいの支出が出ていくのか、その結果、数年後どのくらいの利益になるのかを把握するための計画書です。
最初に不動産会社やアパート建築会社の方とこの事業計画を立てることになりますが、時にはこの事業計画通りにアパート経営は進まないこともあります。というのも、予期せぬ出費が発生したり、家賃収入が減ったりするなど、思いがけないリスクが発生する場合が多くみられるからです
そのため、概算値として事業計画を見積もりつつアパート経営を進めていくことで、余裕を持ったアパート経営が実現できます。
アパート経営で失敗した人の体験談
アパート経営の成功率は70%と言われています。十分に高い成功率だと感じるかもしれませんが、3割もの人が失敗したということです。イエウール土地活用では実際にアパート経営を経験した人から失敗したエピソードを集めました。その一部を紹介します。
体験談①相続したアパート経営で入居者トラブルの多さに辟易
- アパートの構造：RC造（鉄筋コンクリート）造
- アパートの広さ：100坪/330㎡
また、この叔父が「アパート経営で損をしないための、資金やりくりのこつ」みたいなノウハウもしっかり教えてくれて、いろいろとサポートを受けながら経営ができていたので、お金の面ではあまり苦労していなかったし、むしろ収入も増えてメリットしかありませんでした。
問題は、入居者のみなさんのマナーの悪さでした。たとえば、ゴミの出し方とか、出すスケジュールみたいなのはまったく守らないし、何度注意をしても室外での私物の放棄が減らなかったりと、トラブルが絶えませんでした。入居者のみなさんと良い関係を築いていく、というとこに1番苦労を感じています。（20代 / 女性）
- 住みたい、と申し出てくださる入居者さまを誰でもかんでもよしとするのではなく、お互いによく話をしてから契約に進んだ方が良いと思います。
体験談①自然災害で想定外の空室発生
- アパートの構造：木造
- アパートの広さ：30坪/99㎡
アパート経営をして３年経つ頃、資産価値を大きく下げる出来事が私に降りかかりました。近所が大火事になり、周辺の環境に対するイメージが低下したのです。入居者は皆無事でしたが、セキュリティ面や老朽化に伴う備品の改善を訴えられ、入居者どうしとのトラブルが増えるようになりました。空室を回避させるため、大家が一所懸命に動くことが多くなったことから、次の建て替え時には譲渡することを検討しています。
ゆえにアパート経営は、儲かるという話だけでは動くべきではないと考えます。（30代 / 男性）
- 資産運用のひとつとしてアパート経営が注目される中、きちんと相談できる人や将来の備えが別のかたちでしっかりしておくことがとても大事だと身を持って痛感しています。
体験談③建て替えへの投資で入居率改善
- アパートの構造：RC造（鉄筋コンクリート）造
- アパートの広さ：79坪/264㎡
しかし、元からあるアパートはかなり築年数が経過していたので募集をしても入居者も集まらず、新たな入居者を得るために設備投資が必要になりました。ほぼ、建て替えに近かったので初期費用に5000万円ほどの費用が掛かりました。しかし、元本として相続をした資産などがあったので、銀行などの借入金や自己資金を投資せずに何とかなりました。
アパートを経営するのに大変なのは、設備投資と収入に見合う入居者を得ることです。アパートに興味を示してくれる人たちが来ても、なかなか入居の契約までにはならなかったのが大変でした。入居者がなくて収入が得られなければ、アパートの維持費の負担が自己資金で賄っていくことになるからです。それでも、初期費用にそれなりの金額を掛けたおかげで、何とか収入になるだけの入居者を得ることができました。（30代 / 女性）
- アパートの立地条件やその場所に収入を得るだけの入居者がいるかどうかを、あらかじめリサーチしておいた方が良いです。
アパート経営の代表的なリスクや体験談を知った上でアパート経営を始めることができれば、ありがちな失敗は避けることができるのではないでしょうか。アパート経営のプランは一括請求サービスで取り寄せてみることをお勧めします。
アパート経営で必要な資金
アパート経営を行う際、多くの方は「利回り」に注目するでしょう。利回りは簡単に言えば、投資した金額に対しての賃料収入の割合であり、利回りが高いほど賃料収入が高くなります。
利回りを投資家の目線で考え適切な物件を選ぶことでより多くの収益を得ることができます。ここでは、アパート経営の実際の収入と利回りのイメージについて解説します。
アパート経営で必要な建築費用
中古アパートを購入するのではなく新築アパートを建築する場合はアパートの建築費用が必要です。
アパートの建築費用とは、アパートを建てる際にかかる費用のことを指します。アパート建築費の相場は木造アパートで2,097万円といわれており、坪単価で表すと56万円です。
- 木造：56万円
- 鉄骨造：76万円
- 重量鉄骨造：94万円
- 鉄筋コンクリート造：120万円
建築費用は大きく分けて3つの費用に分かれます。「本体工事費」「付帯工事費」「その他諸費用」の3つで、本体工事費以外の費用の負担が案外大きいことに驚く場合が多いようです。
アパート建築費がいくらになるのか知りたい場合は、こちらのツールで試算してみましょう。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
-
本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
イエウール土地活用なら、
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アパート経営で得られる収入
アパート経営を通して得られる収入には以下のようなものがあります（地域により異なることがあります）。
| 支払いタイミング | 費用項目 | 目安 |
|---|---|---|
| 毎月 | 家賃 | 物件による |
| 共益費 | 家賃の5~10%程度 | |
| 随時 | 礼金 | 家賃の1~2ヵ月分 |
| 更新料 | 家賃の1~2ヵ月分 |
アパート経営を通じて得られる収益のほとんどは家賃収入です。基本的に前払いで支払われますが、期限内にきちんと支払われているかを確認する必要があります。
また、家賃の一部で毎月徴収する共益費も収益の1つです。共用灯や駐車場などの維持費として活用されることが多いですが、具体的な使い道に関して法的な定めはないため、「アパートの維持管理に必要な資金」として捉えるとよいでしょう。
礼金は、オーナーと入居者が賃貸契約を交わした際に入居者から初期費用として支払われる謝礼金のことです。一般的に、家賃の1~2か月分が相場であり、入居者に返還する必要はありません。
アパート経営の利回り
アパート経営で考えるべき利回りは大きく3種類で、計算式は以下の通りです。
| 利回り | 収益計算 |
|---|---|
| 表面利回り | 年間収入÷購入価格×100 |
| 実質利回り | (年間収入－年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100 |
| 想定利回り | 年間収入÷購入価格（満室を想定） |
表面利回りは、収益を大まかに捉えるためのもので、いわば目安に過ぎません。実際にどれくらいの利益が出るかを判断するには、費用まで含めて考える実質利回りを参考にすることが大切です。不動産広告で公表されている利回りは、表面利回りが多いようです。
表面利回りが高くても費用を考えると実質利回りは低くなり、ほとんど利益が出ないこともあるため注意しなければなりません。想定利回りは計算式こそ表面利回りと同じですが、満室を想定して計算するため収入の金額が違います。その物件の最大化された収入額を考える際に想定利回りを計算します。
実質利回りは重要な投資において指標ですがですが、さらに正確な利益を知るためには、想定空室率（＝あるいは空室確率）を加味して考えなければなりません。3つの指標を使い物件の情報を知って空室率を加えた実質利回りが、物件選定の基準になります。
アパート経営を始めるにはかなりの額の投資が必要であることはわかりましたか？そして、その資金の内訳をしっかり把握することができ、投資対効果を見込める場合はアパート経営を始めると良いでしょう。
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アパート経営を副業で始めるときの注意点
アパート経営を始めるときは副業として始める人の方が多いのではないでしょうか。会社員と公務員でも副業に関するルールが違うため、副業としてアパート経営を始める際に注意すべき点を解説します。
原則として、副業とみなされない
アパート経営は原則として副業とはみなされません。会社員のアパート経営を禁止している法律もないため、本業に支障が出ない範囲であれば大丈夫でしょう。
しかし、一定の規模を上回ってしまうと副業として可能な範囲を超えてしまいます。
就業規則に副業が禁止と記されている場合は、そのルールに従う必要があります。就業規則を無視してアパート経営を始めてしまうと、最悪の場合、懲戒処分になる可能性もあります。
基準である「5棟10室」を超えたら副業になる
事業的規模の判断基準として、収益不動産であればワンルームマンションやアパートを組み合わせて、5棟10室の事業規模を超えていれば、事業的規模として認められます。戸建て賃貸や駐車場を所有している場合、以下のようにカウントしていきます。
- アパート1部屋＝1室
- 戸建て賃貸1棟＝2室
- 駐車場5台＝1室
例えば、戸建てを2棟、アパートを5部屋、駐車場5台分の収益不動産を所有していた場合、戸建ては2棟＝4室、駐車場は5台＝1室となるため、4室(戸建て2棟)＋5室＋1室(駐車場5台)＝10室となり、事業的規模と判定されます。
公務員の場合、年間の家賃収入に着目しましょう。年間の家賃収入が500万円以上になるとアパート経営も副業とみなされます。
公務員の副業禁止規定とアパート経営を始める条件
公務員では副業禁止規定が設けらており、その規定は国家公務員法や地方公務員法で副業が禁止できる法的な根拠をもっています。
その役割の特性上、職務に専念し私的な営利活動に深く立ち入らないことが求められています。そのためアパート経営で職務専念の義務に反するため禁止行為に抵触したとみなされる可能性が高くなります。
とはいえ、公務員でも以下の条件を満たせばアパート経営を始めることができます。
- 5棟10室より小さい規模で行う
- 家賃収入は年間500万円未満に抑える
- 管理業務を自分で行わない
つまり、アパート経営で自分の労力を使うことなく不動産投資とみなされるかたちであれば、副業として始めることができるのです。
アパート経営での「土地あり」「土地なし」の違い
アパート経営を検討する方の中にも、すでに所有している土地を活用する方と、これから土地を購入する方がいらっしゃるでしょう。アパート経営では、すでに土地を持っているかこれから購入するかによって考慮するリスクが変わってきます。その違いを解説します。
「土地あり」「土地なし」の違い
アパート経営を「土地あり」と「土地なし」で初期費用、税効果、収益性の3つの観点で簡単に比較すると以下の表のようになります。
| 土地あり | 土地なし | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 低い | 高い |
| 税効果 | 〇 | ◎ |
| 収益性 | △ | △ |
「土地あり」のアパート経営のリスク
すでに建設予定地となる土地を所有している「土地あり」の人は土地を仕入れる資金が必要ないため、アパート経営を始めるハードルが低いでしょう。しかし、立地リスクに注意が必要です。
土地を選ぶ余地がないためその土地が本当に賃貸需要があるのか、十分に検討をしないまま家賃収入と節税効果を期待してしまう可能性が高くなります。
本当はアパート経営以外の最適な土地活用方法があるかもしれないという可能性を考えて十分に検討しましょう。
「土地なし」のアパート経営のリスク
土地なし、つまりアパート経営を始めるにあたって新しく土地を購入する予定の人は、アパート経営に適した立地を選ぶことができるでしょう。しかしこの場合、返済リスクと家賃収入の低下リスクに注意しましょう。
アパート経営は立地によって成否が分かれます。考えられる限りもっとも収益性が高く賃貸需要のある土地を選ぶことができるのは大きなメリットですが、そのぶん高額な資金が必要になるのも事実です。
土地の収益性が高くアパートローンを組むことはできても、返済比率が高く運転資金を用意する余裕のない状況では安定的なアパート経営は難しいです。
最適な立地を見つけても、現実的に回収が可能な投資なのかという観点で慎重に進めましょう。
アパート経営で物件の選ぶ際の判断軸
アパート経営で失敗しないためには物件選びの段階で情報収集をしっかりおこなうのが鉄則です。
重要なのはエリアの情報、競合物件の情報、物件の経営状況を調べることです。それぞれ具体的に解説します。
物件の周辺環境の情報
人口や世帯数など、その物件の周辺環境に居住している人についてよく知りましょう。
そのエリアに居住している人の情報は、インターネットに公開されている市区町村や国の統計データから調べることができます。
人口や世帯数を細かく調べることで、物件のターゲットユーザーとなる入居者の年齢層や、アパート経営で単身者をターゲットにするのかファミリー世帯をターゲットにするのか、条件を明確にすることが可能です。
競合物件の情報
競合物件に関する情報は、そのエリアでの不動産仲介会社・賃貸住宅情報誌・物件検索サイトで得られる情報を参考にしましょう。
入居率が高いアパートの間取りを参考にしたり、設備・広さごとの平均家賃を比較して賃貸需要に合う物件の条件を洗い出すことで、入居者が集まるアパートに仕立てることができます。
物件の経営状況
新築アパートを建てる場合はまた違いますが、中古アパートを購入する場合は、金銭的なマイナス面は必ず調査しましょう。
家賃滞納がある物件は支払いを督促する必要性があり、手間も労力もかかる上に家賃収入が得られないリスクがあります。また、修繕積立金がない中古物件では、経年劣化による修繕が必要なとき施工費を自費もしくはローンで工面する必要があります。
他にも入居者同士のトラブルはないか、ゴミ捨てのルールは守られているかなど物件の経営状態は詳しく把握しておきましょう。
アパート経営を始めるといっても新築アパートを建築するか、中古アパートを購入するかによって必要な資金は大きく変わります。
まずは賃貸経営のプロである大手ハウスメーカーの土地活用プランを比較してから検討を進めることをお勧めします。
アパート経営に不安があるなら専門家に相談してみよう
アパート経営を検討していても、アパート経営を本業にできる方は多くはないのではないでしょうか。多くの方は他の仕事の片手間でアパート経営を始めることが多いです。
しかし、アパート経営は初めが肝心です。長期的な収支計画をしっかり考える必要があります。
そんなとき頼りになるのは、アパート経営のプロである施工会社です。アパートの建築プランを提案してもらうだけでなく、経営の収支計画を提案してもらうこともできます。
アパート経営を始める際には、まずは複数の企業からプランを取り寄せる方法がおすすめです。複数のプランを比較することで相場がわかりますし、より最適なプランを見つけられます。まずは、企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。
記事のおさらい