アパート経営は、不動産投資や土地活用の方法として最もポピュラーなもののひとつです。長期的に安定した賃料収入を得られる可能性は非常に魅力的です。
しかし投資にはリスクがつきものです。シェアハウスの”かぼちゃの馬車問題”が話題になったようにサブリース契約に罠にはまったり、入居者が想定通り入らず当初の収支計画とはかなり異なる状況になっている実例もあります。
この記事では、アパート経営を成功させるためにアパート経営のリスクや必要な資金、建築会社の選び方、アパートローンの返済計画を解説いたします。
アパート経営の基礎知識
アパート経営とは、アパートを第三者に賃貸し入居者から家賃収入をもらう不動産貸付業です。相続税対策になることや、安定した賃料収入が見込めることで人気な土地活用方法のひとつです。
アパート経営の仕組み
経営するにあたっては、管理業者（サブリース業者）に委託するか、あるいは自分自身で管理運営を行います。
アパート経営は入居者募集、建物管理、定期点検、建物修繕、トラブル対応など多岐に渡ります。大家業を本職にできない場合は管理会社に管理を依頼するケースが大半です。
管理業務を委託さえすれば、オーナー自身が働くことなく賃料収入を得られる土地活用方法です。
アパート経営のメリット
アパート経営やマンション経営など、賃貸経営には様々なメリットがあります。ここではアパート経営のメリットについて解説します。
安定した不労所得が得られる
健全なアパート経営が出来れば、安定した収入が継続できます。病気や事故などで長期にわたって休暇が必要な場合にも、収入の確保が可能です。そのため、退職後の生活資金や資産を活用した不労所得として、長期的な収入が見込めます。
超低金利が続く昨今ですが、銀行預金からの利息はあまり当てにはできないでしょう。よって年金の受給額に対する不安から、家賃収入を私的年金として捉えているアパート経営者も多くいます。アパート経営は土地と建物がある限り、資産価値は一定確保できるので、長期的な賃料収入から安定した収益を得ることが可能です。
相続税や固定資産税の節税対策になる
アパート経営の第一の目的は安定した収入を得ることですが、副次的なメリットとして、節税対策が挙げられます。土地を所有していると課税される固定資産税は、アパート経営を行っていればと経費扱いになります。
アパート経営を通じて第三者に賃貸物件を貸している場合は、その分相続税が軽減されます。一般的に、土地のみを相続するときに比べて数十%ほど相続税課税評価額が下がるため、節税しつつ収入源を確保することができます。
また、アパート経営を行うと、確定申告が必要のないサラリーマンでも、収支が赤字・黒字にかかわらず確定申告が必要になります。
アパート経営にかかった経費を家賃収入から差し引いてマイナスが出た場合、アパート経営に関しての税金は発生しない上に、赤字分を給与収入から差し引くことが可能です。結果、課税対象額が下がるため所得税や住民税が抑えられます（これを損益通算制度といいます）。
給与と家賃収入の2つの収入に対して税金が安くなりますので、結果的に手取り額が上がる節税効果の恩恵を受けることができます。
アパートを担保に銀行融資が可能になる
アパート経営で所有している物件は、不動産資産となります。安定した家賃収入が入り、黒字経営ができている場合、金融機関とも信頼関係が構築しやすくなります。
その結果、アパートを担保にすることで、銀行からの融資審査も通りやすくなる可能性があります。融資を受けることができれば、所有物件を増やすことや大型賃貸物件へのチャレンジなど、選択肢を広げることも可能です。
アパート経営で借り入れるローンについて詳しく知りたい方は、以下の記事が参考になります。
アパート経営とマンション経営との違いや特徴
アパート経営と比較されるものにマンション経営があります。そもそもアパートとマンションは構造が異なり、アパートは2～3階建てで木造もしくは軽量鉄骨造ですが、マンションは階数に制限はなく鉄筋コンクリート造です。経営面でいえば、マンション1棟丸ごと購入するのは大きな資金と豊富な不動産投資経験が必要です。
その一方で、アパート経営は大型マンション経営に比べて低予算で始められることが多いため、これから土地活用・不動産投資を始めようと考えている初心者にも運営しやすい投資手法と言えます。
アパートを建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
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アパート経営のリスクを踏まえて計画する
アパート経営にもリスクは存在し、そのリスクは相当高いと言われます。ただ、これらのリスクはあらかじめ対処しておくことで、十分回避することは可能です。
ここでは、アパート経営におけるリスクとその対処法を紹介します。過度にリスクに怯えることなく、しっかり一つずつ対処するようにしましょう。
空室や家賃滞納による収入低下リスク
アパート経営において黒字経営を継続するためには、入居率を高めることが基本です。空き室がいくつも発生してしまうと収益が安定しません。そのうえ、家賃収入はなくともランニングコストはかかるため、赤字経営になってしまうリスクがあります。
また、入居者の中には家賃を滞納される方もあります。家賃滞納が続くとその分収入が減るため、赤字経営に陥る可能性があります。
建物の老朽化リスク
建物は築年数によって劣化が進みます。外壁や給排水などの配管の管理や修理、シロアリ駆除や雨漏り対策、エレベータの劣化など、築年数が経つにつれてさまざまな箇所の老朽化が進んでしまいます。
設備が汚い、壊れているような物件には入居者も敬遠しますので建物の老朽化が進むにつれて空室率が上がる可能性が高くなります。結果として、収益が低下して、最悪の場合には赤字経営となってしまうこともあります。新築物件や立地の良い物件は人気が高いため、ある程度築年数が経過した物件でも入居者が見込めますが、そうでない場合はどんどん空室が増えていってしまうでしょう。そのため、建物が老朽化するリスクに対して何かしらの対処を施しておく必要があります。
入居者トラブルが発生するリスク
アパート経営には、隣人関係や騒音トラブルなど、入居者間のトラブルが発生するリスクもあります。問題のある住民を放置し続けてしまうと、次に来る入居者やほかの入居者に悪影響が及んでしまい、結果として入居者が少なくなって空室率が上がってしまいます。
事業計画シナリオ通りにいかないリスク
アパート経営を始める際には、支出や収入を見立てた事業計画シナリオを作る必要があります。平たく言うと、どのくらいの収入が得られて、どのくらいの支出が出ていくのか、その結果、数年後どのくらいの利益になるのかを把握するための計画書です。
最初に不動産会社やアパート建築会社の方とこの事業計画を立てることになりますが、時にはこの事業計画通りにアパート経営は進まないこともあります。というのも、予期せぬ出費が発生したり、家賃収入が減ったりするなど、思いがけないリスクが発生する場合が多くみられるからです
そのため、概算値として事業計画を見積もりつつアパート経営を進めていくことで、余裕を持ったアパート経営が実現できます。
アパート経営で成功するための事前準備
アパート経営で成功するためには事前準備が重要です。
ここでは、アパート経営を始める前に必ずやっておくべきことを5つ解説していきます。
目的や目標を明確にする
アパート経営を始める前に必ず「なぜアパート経営を始めるのか」を考えましょう。
「相続税の節税対策をしたい」「不労所得を得たい」「土地の固定資産税を節税しながら収益化したい」などアパート経営を始める理由は人それぞれです。
このように、アパート経営を始める目的や目標を決めておけば、軌道修正しながら経営を続けることができるため、大きな失敗をする可能性が少なくなります。
アパート経営を成功させるためにも、まずはアパート経営を始める前には目的や目標を明確にするところから始めてみましょう。
賃貸需要を調査する
アパート経営の最大の敵は「空室」です。
空室が発生すると、家賃収入が減ってしまうことに加えて、相続税の節税効果も減少してしまい、アパート経営の目的を達成できなくなる恐れがあります。
そのため、アパート経営を始める前には必ず「賃貸需要があるかどうか」を調査することが重要です。
具体的には「最寄駅からの距離」「築年数」「間取り」「面積」「スーパーやコンビニまでの距離」などを調査します。また、大手不動産ポータルサイトで近隣地域にあるアパートの空室率を調べることも大切です。
これらの調査を通じて「本当にこの土地でアパート経営を始めても大丈夫なのか」を確かめましょう。
ターゲットを決める
アパート経営では、建築するアパートのコンセプトも大切です。
アパートのコンセプトが決まっていれば、空室が発生しづらく、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。
アパートのコンセプトを決めるためにも、まずはアパートの入居者像（ターゲット）を見極めることが重要になります。
ターゲットを見極めるには、各自治体が発表している世帯別の人口動態資料を参考にしたり、実際に足を運びロケーション調査を行います。
これらの調査で得た情報をもとに、単身者向けの物件にするのか、ファミリー向けの物件にするのかなどアパートのコンセプトを決定しましょう。
資金計画を立てる
アパート経営を始める目的やターゲット、賃貸需要を確認できたら、次に資金計画を立てていきます。
資金計画でば、「アパートを建てるのにいくらかかるのか」や「アパート経営を続けるにはどれくらいの維持費がかかるのか」「資金はいくら用意できて、どれくらい銀行から借りるのか」などのことを検討します。
また、大まかでも良いので「何年で投資額を回収できるのか」を忘れずに計算しておきましょう。
満室の状態でアパート経営を続けることは不可能なので、複数の空室率で収支をシミュレーションしておくと安心です。
アパート経営の知識を身につける
アパート経営を始めるには、何といっても知識が欠かせません。
不動産取引や建築に関する法律に知識や税金に関する知識、アパートの管理などの実践的な知識などアパート経営で必要な知識はさまざまです。
もちろんアパート経営ではその道の専門家に委ねることも可能ですが、自分で挑戦してあなたの中にノウハウが蓄積されることが理想でしょう。
そのため、セミナーや大家さん同士の交流会などに参加して、アパート経営に必要な知識を身につけて行くことをおすすめします。
アパートの建築会社の探し方と選び方
アパート経営では、アパートの建築をどの建築会社に依頼するのかが重要です。
ここでは、建築会社の探し方と信頼できる建築会社を選ぶコツを解説します。
建築会社の探し方
アパート経営は事前準備が大切だということはわかったけど、「自分でターゲットを決めたり、資金計画を立てるのは難しい…」と感じた方もいらっしゃるでしょう。
しかし、ハウスメーカーや建築会社に相談することで、所有する土地にピッタリなアパートの建築プランや経営プランを提案してもらうことができます。
ただし、ハウスメーカーや建築会社に相談するときには「一社だけにプランの相談をする」のは絶対に避けてください。
ハウスメーカーや建築会社によって得意な工法や構造に違いがあり、建築にかかる費用も異なります。
そのため、1社だけに相談しても「提案された建築費が妥当なのか」「自分の目的に最も適している設計や収支計画がどれなのか」を判断することができません。
ハウスメーカーや建築会社探しなら「イエウール土地活用」
とはいえ、複数社に相談するべきといわれても、どの会社に相談すればいいのかわからなかったり、そんな時間はないと思っている方もいるのではないでしょうか。そんな方には、土地活用比較サイトである「イエウール土地活用」がおすすめです。
数ある比較サイトの中でもイエウール土地活用では、チャット形式の質問に答えていくだけで、複数社に見積もりを請求することができます。また、イエウール土地活用は、全国の優良ハウスメーカー・建築会社・大手企業と提携しているため、安心して利用することができます。
アパート経営を検討している方は是非、イエウール土地活用をご利用ください！
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信頼できる建築会社を選ぶコツ
信頼できる建築会社を選ぶコツは「建築費の安さだけで依頼する施工会社を決めないこと」です。
アパート経営は少なくとも20年以上は続く事業であるため、長期的な視点で建築プランを選ぶ必要があります。
もちろん初期費用を減らすことは大切ですが、建築費が極端に少ない建物は安普請になりがちです。安普請な建物は老朽化のスピードが早いため、修繕費がかさみ、結局多くの費用がかかってしまいます。
安普請な建物にしないためにも、ある程度の品質が保証された中で建築費を抑えられるプランを選ぶことを意識しましょう。
アパート経営で必要な資金
アパート経営を行う際、多くの方は「利回り」に注目するでしょう。利回りは簡単に言えば、投資した金額に対しての賃料収入の割合であり、利回りが高いほど賃料収入が高くなります。
利回りを投資家の目線で考え適切な物件を選ぶことでより多くの収益を得ることができます。ここでは、アパート経営の実際の収入と利回りのイメージについて解説します。
アパートの建築費用
中古アパートを購入するのではなく新築アパートを建築する場合はアパートの建築費用が必要です。
アパートの建築費用とは、アパートを建てる際にかかる費用のことを指します。アパート建築費の相場は木造アパートで2,097万円といわれており、坪単価で表すと56万円です。
- 木造：56万円
- 鉄骨造：76万円
- 重量鉄骨造：94万円
- 鉄筋コンクリート造：120万円
建築費用は大きく分けて3つの費用に分かれます。「本体工事費」「付帯工事費」「その他諸費用」の3つで、本体工事費以外の費用の負担が案外大きいことに驚く場合が多いようです。
アパート建築費以外にかかる費用
アパート建築時には、建築費だけでなくその他もろもろの費用がかかります。
アパート本体の建築以外にかかる諸経費には必ず支払いが必要になるものとオーナーや建築業者の判断次第になるものに分かれます。それぞれの相場をこちらで一覧化しています。
| 支払い | 費用項目 | 目安 |
|---|---|---|
| 必須 | 測量費 | 30万前後 |
| 地盤調査費 | 1箇所あたり50万円前後 | |
| 設計料 | 建築費の1~3% | |
| 印紙代・印紙税 | 1~10万円程度 | |
| 登記費用 | 10万円前後 | |
| 水道分担金 | 100~500万円程度 | |
| 不動産所得税 | 評価額×3% | |
| 不動産登録免許税 | 評価額×0.4% | |
| 抵当権設定登録免許税 | ローン借入額×0.4% | |
| 司法書士手数料 | 5~10万円 | |
| ローン手数料 | 1~10万円 | |
| その都度必要な費用 | ||
| 解体費 | 木造の場合 1坪当たり4~5万円 | |
| 地鎮祭費(オーナーが実施判断) | 3~10万円 | |
| 竣工式 (オーナーが実施判断) | 式に携わる人数×1万円 | |
| 上棟式 (不動産業者が実施判断) | 最大10万円 | |
| 追加工事費 | 追加工事の規模による | |
| 各種保険料 | 50万円程度 | |
| 広告(AD)費 | 最大で家賃の1か月分 |
建築費のシミュレーション
アパート建築費がいくらになるのか知りたい場合は、こちらのツールで試算してみましょう。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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アパートの維持費・修繕費
アパート経営では入居者が集まるようにアパートの維持・修繕にも費用を使う必要があります。
室内の修繕費
室内の経年劣化や自然損耗については、アパートオーナーが修繕すべきものになります。経年劣化とは畳や壁紙の日焼けのようなもの、自然損耗とは画鋲の穴跡のような通常使用による損耗のことです。
借主はオーナーに借主が入居した当時のものに直して部屋を返す責任がありますが、借主による原状回復とは、あくまで故意(わざと)・過失(うっかり)等によって壊したものを元に戻す修繕ということになります。
借主は経年変化や通常損耗まで原状回復を負う義務はないとされていますので、経年変化や通常損耗については退去にともなってアパートオーナーが修繕しなければいけません。
ただしくは原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを参考にしてください。
設備の交換・大規模修繕費
建築したときから部屋の設備として設置されていた給湯器やウォシュレット、エアコン等はオーナーの資産ですので、オーナーの費用負担で修繕することが必要です。
大規模修繕は、壊れていなくても建物価値を維持するために定期的に行うものです。例えばアパートの外壁塗装や屋上の防水等の工事があります。
修繕費の積立金の目安は、一般的に「家賃」の何パーセントというよりは、「建築費」の何パーセントといった割合で見込んでおくことが一般的です。
修繕費は築年数と建築費に応じて以下の割合くらいで想定するのが一つの目安となっています。
| 築年数 | 割合 |
|---|---|
| 1～10年目 | 建築費の0.3％程度 |
| 10年～20年目 | 建築費の0.5％程度 |
| 21年目以降 | 建築費の1.0％程度 |
費用としては、建築費が5,000万円のアパートであれば、10年～20年目においては、毎年25万円程度(＝5,000万円×0.5％)の修繕費が発生するイメージです。
アパート経営の利回り
アパート経営で考えるべき利回りは大きく3種類で、計算式は以下の通りです。
| 利回り | 収益計算 |
|---|---|
| 表面利回り | 年間収入÷購入価格×100 |
| 実質利回り | (年間収入－年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100 |
| 想定利回り | 年間収入÷購入価格（満室を想定） |
表面利回りは、収益を大まかに捉えるためのもので、いわば目安に過ぎません。実際にどれくらいの利益が出るかを判断するには、費用まで含めて考える実質利回りを参考にすることが大切です。不動産広告で公表されている利回りは、表面利回りが多いようです。
表面利回りが高くても費用を考えると実質利回りは低くなり、ほとんど利益が出ないこともあるため注意しなければなりません。想定利回りは計算式こそ表面利回りと同じですが、満室を想定して計算するため収入の金額が違います。その物件の最大化された収入額を考える際に想定利回りを計算します。
実質利回りは重要な投資において指標ですがですが、さらに正確な利益を知るためには、想定空室率（＝あるいは空室確率）を加味して考えなければなりません。3つの指標を使い物件の情報を知って空室率を加えた実質利回りが、物件選定の基準になります。
アパート経営を始めるにはかなりの額の投資が必要であることはわかりましたか？そして、その資金の内訳をしっかり把握することができ、投資対効果を見込める場合はアパート経営を始めると良いでしょう。
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アパートローンと返済計画
アパート経営を始めるときには、ほとんどのケースでアパートローンを利用します。
アパート経営を始める第一歩として、アパートローンや返済計画について事前に確認しておきましょう。
アパートローンの基礎知識
アパートローンの基礎知識として抑えておくべきことは「借入限度額」と「融資の対象」です。
借入限度額
アパートローンの借り入れ限度額は、申し込みをする金融機関によって異なります。
借り入れ限度額が10億円の金融機関もあれば、1億円の金融機関もあるため、金融機関ごとの上限額の違いを調べておくことが重要です。
ただ、借入限度額について、いくつか金融機関が参考にしている要素もあります。
- 融資を受ける人の年収
- 勤め先の企業規模
- ローンを借りる人の与信力
- 不動産の収益性
融資の対象
アパートローンは、投資用のアパートやマンションの建築・購入の際に利用できる事業用のローンです。
マイホームの建築・購入の際に利用する住宅ローンと比べて、金利が高く設定されていることが特徴になります。
また、アパートローンでは「人」と「物件」が審査基準となるため、収益性の高い物件ほど、高額な融資を組みやすくなっています。
アパートローンの返済計画
アパート経営では、家賃収入からアパートローンをどう返済していくかを考えることも重要です。
ここでは、アパートローンの返済計画に大きく関係する返済期間・金利・返済方法について解説します。
返済期間
アパートローンの返済期間を決める要素は「建物の法定耐用年数」と「ローン完済時の年齢」です。
まず、アパートローンの返済期間は建築するアパートの法定耐用年数以下の期間に定められます。
| 建物構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 骨格材の厚みが3mm以下の鉄骨造 | 19年 |
| 骨格材の厚みが3mm超4mm以下の鉄骨造 | 27年 |
| 骨格材の厚みが4mm超の鉄骨造 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
たとえば、木造のアパートを建築する場合は、22年以下の返済期間になります。
また、アパートローンの最終返済時の年齢が75歳~82歳になるように返済期間が設定されることもあります。
最終返済時の年齢は、金融機関によって異なりますが、確認しておくべきポイントといえるでしょう。
金利
アパートローンの金利には、「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。
固定金利は、借り入れ期間中に適用される金利が固定されている金利タイプです。対して、変動金利は、借り入れ期間中に適用される金利が変動する金利タイプです。
金利によってはアパートローンの総返済額が大きく異なることから、どちらの方が賢く返済できるのかを考えておく必要があります。
また、どちらの金利タイプにもメリットとデメリットがあるため、よく検討してから金利タイプを決定しましょう。
返済方法
アパートローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
元利均等返済方式は、初年度から完済まで毎月一定の返済額になることが特徴の返済方法です。
月々の返済額が一定であることから、無理のない返済計画を立てることができます。
しかし、元金と利息を組み合わせて毎月均等に返済していくことから、返済当初は利息が返済の大部分を占め、元金部分の減りが遅いことも特徴です。
対して、元金均等返済方式は、毎月一定額の元金と、残高に対応して発生する利息を支払う返済方式です。
ローンを返済していくほど、利息も減っていくため、元利均等返済方式よりも最終的な返済額を減らすことができます。
ただ、元金均等返済方式では、返済開始後すぐだと、元金が多く残っているため、返済額が大きくなってしまいます。
これらの特徴をよく確認して、自分に合った返済方法を選びましょう。
アパートの管理方法を決める
アパート経営を始める前に、建築したアパートをどうやって管理していくかを検討しましょう。
ここでは、アパートの管理方法と注意点について解説します。
アパートの管理方法は3つ
アパートの管理方法は「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3つです。
| アパートの管理方法 | 特徴 |
|---|---|
| 自主管理 | ・管理手数料がかからない ・入居者とコミュニケーションが取れる ・手間や時間がかかる ・専門知識が必要 |
| 管理委託 | ・すべての管理業務を委託できる ・必要な部分だけの委託もできる ・管理手数料がかかる ・管理がいい加減なこともある |
| サブリース | ・アパート経営を完全に委託できる ・空室があっても一定の家賃収入を得られる ・一定期間ごとに賃料の見直しがある ・入居者を選べない |
もし、アパート経営が初めてなのであれば管理委託がおすすめです。
管理委託にすることで、自分でできることは自分で行い、専門知識が必要な部分をプロに委託することができます。（もちろん管理業務のすべてを委託することもできます。）
信頼できる管理会社の選び方
アパートの管理業務を委託する場合、以下の6点に気を付けて管理会社を選びましょう。
- 入居率95％以上を維持できるか
- 業務内容は満足できる内容か
- 管理費は高すぎないか
- 緊急時に素早く対応してくれるか
- その地域に精通しているか
- 管理物件の戸数は多いか
また、「自分が必要なサービスを受けられるのか」も、管理会社選びにおいて大切なポイントになりますので、委託できる業務内容をしっかりと確認しましょう。
サブリースとは
サブリースとは、サブリース業者が不動産オーナーの所有するアパートを一括して借り上げ、一戸単位で入居希望者に貸し出す際の仕組みのことです。
一般的に「又貸し（またがし）」や「転貸し（てんがし）」「転貸（てんたい）」といわれています。
サブリース業者がアパートそのものを借り上げてアパート経営を行うことから、オーナーはほとんどリスクを負うことなく家賃収入を得ることができます。
ただ、家賃収入を100％を受け取れるわけではないため、自分でアパート経営をするより収入は減ってしまいます。
サブリースの注意点
サブリース契約では、誇大広告や不当勧誘といった問題が多いことに注意が必要です。
過去には、リスク説明なしの家賃保証や不正なローン契約による集団訴訟も行われ、サブリース問題として取り上げられることもありました。
しかし現在では、2020年の法改正によって、サブリースの誇大広告や不当勧誘などに関する規制法が施行されているため、以前よりは安心してサブリースを利用することができます。
とはいえ、法改正が行われて間もないことから、サブリース契約の際には契約内容をしっかりと確認することをおすすめします。
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アパート経営でかかる税金の基礎知識
アパート経営を始めるなら税金に関する知識もつけておく必要があります。
アパート経営にかかる税金
アパート経営でかかる税金は、建築時・保有時・売却時といった3つのタイミングで異なります。
アパートの建築時にかかる税金
アパートの建築時にかかる税金は以下の通りです。
| 税金の種類 | 計算方法 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額 × 3％ |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4％ |
| 印紙税 | 記載された契約金額によって異なる |
アパートの保有時にかかる税金
アパートの保有時にかかる税金は以下の通りです。
| 税金の種類 | 計算方法 |
|---|---|
| 所得税 | 課税所得 × 税率 － 控除額 |
| 住民税 | 課税所得 × 10％ － 控除額 ＋ 均等割額 |
| 固定資産税 | 固定資産税評価額 × 1.4% |
| 都市計画税 | 固定資産税評価額 × 0.3％ |
アパートの売却時にかかる税金
アパートの売却時にかかる税金は以下の通りです。
| 税金の種類 | 計算方法 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特例控除 |
アパート経営では確定申告が必須
アパート経営では、会社からの給与や年金以外に源泉徴収されていない部分の収入（不動産所得）が20万円以上ある場合には確定申告が必須となります。
そのため、毎年アパート経営をしているほとんどの方が確定申告をすることになります。
確定申告の準備を始めるためにも、「不動産所得」「経費」「青色申告」の3つのキーワードを理解するところから始めましょう。
不動産所得の計算方法
アパート経営の確定申告では、1年間で得た総収入からアパート経営で発生した必要経費を差し引いた不動産所得を計算します。
もし、不動産所得が赤字になったとしても、他の所得と合算して総所得金額を下げること（損益通算）ができるため、アパート経営を始めたら確定申告は必ず行います。
アパート経営の経費
アパート経営の確定申告では、どの費用が経費になるのかを理解することが重要です。
アパート経営で必要経費になるのかどうかを判断する基準は「アパート経営に直接関係あるのかどうか」です。
たとえば、アパートの管理を委託したときに支払う管理費や共用部の修繕にかかった修繕費は、アパート経営に直接関係しているため必要経費として計上することができます。
一方で、プライベートで発生した食事代やアパートローンの元本部分は、アパート経営には直接関係していないため経費として計上できません。
また、アパート経営で経費に計上できる費用の例もいくつかご紹介します。
- 固定資産税・都市計画税
- 建物や設備投資費用
- 入居者を募集するためにかかった広告費用
- 関係者と行った食事代や贈答品代
- アパート経営に関して、弁護士や税理士に依頼する際にかかった費用
青色申告で賢く節税
確定申告を行うときには、青色申告をすることをおすすめします。
青色申告とは、特定の条件を満たすことで最大65万円の所得控除を受けられるというものです。所得控除の他にもいくつか特典があるため、アパート経営を始めたら青色申告をしましょう。
青色申告の特典
- 青色申告特別控除
- 青色事業専従者給与
- 貸倒引当金
- 純損失の繰越しと繰戻し
アパート経営を成功させるために
アパート経営を検討していても、アパート経営を本業にできる方は多くはないのではないでしょうか。多くの方は他の仕事の片手間でアパート経営を始めることが多いです。
しかし、アパート経営は初めが肝心です。長期的な収支計画をしっかり考える必要があります。
そんなとき頼りになるのは、アパート経営のプロである施工会社です。アパートの建築プランを提案してもらうだけでなく、経営の収支計画を提案してもらうこともできます。
アパート経営を始める際には、まずは複数の企業からプランを取り寄せる方法がおすすめです。複数のプランを比較することで相場がわかりますし、より最適なプランを見つけられます。まずは、企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。
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