アパート経営は地獄?失敗しないための方法を教えます

土地活用を考えている方へ
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

代表的な土地活用法として人気のアパート経営ですが、サラリーマンが副業として始められて、不労所得を得られるといった面がある一方、事業に失敗して大変な目にあってしまう方もいらっしゃいます。
本記事では、これからアパート経営を始めようと思っている方や、始めたばかりといった方に、アパート経営に失敗するとどうなるのか等お伝えすると共に失敗しないための方法をお伝えしていきます。

先読み!この記事の結論
  • アパート経営で失敗した事例
  • どうしてアパート経営に失敗するの?
  • 失敗しないためのアパート経営ポイント!
こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営をしようか悩んでいる人
  • アパート経営の失敗事例やその対策方法を知りたい人
  • アパート経営を成功させるためのコツを知りたい人

アパート経営を考えている方は、以下の記事もおすすめです。

アパート経営で失敗するとどうなるか

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アパート経営の失敗事例にはどのようなものがあり、最終的にはどうなってしまうのでしょうか。ここでは、以下の3つの事例をご紹介していきたいと思います。

 

  • 家賃滞納者への対応に追われて失敗した事例
  • 高金利で融資を受けて失敗した事例
  • 利回りだけを見て中古アパートを購入して失敗した事例

 

家賃滞納者への対応に追われて失敗した事例

アパート経営で意外と多いのが家賃滞納者への対応で苦慮してしまうケースです。
特に中古アパートを購入した際、滞納者が何人いて、それぞれどういった理由でどのくらいの期間滞納しているかを把握したうえで判断しないと大変なことになります。

空室と入居者がいるのとでは、入居者がいる方がよいと思ってしまいがちですが、悪質な家賃滞納者の場合、むしろ空室の方がよかったと思わざるを得ないケースもあります。
空室であれば新しく入居者を募集することができますが、家賃滞納者のいる部屋は家賃を回収できないのに加え、家賃を支払ってもらうか退去してもらうまでは新しく他の入居者を募集することもできないのです。

中には1棟のアパートのうち半分が家賃を滞納しているという物件もあると耳にしたことがありますが、これなどは入居者を募集するときにしっかり審査することを徹底すべきだといえるでしょう。

高金利で融資を受けて失敗した事例

アパート経営では、アパートローンの融資を受けられるかどうかが最初の一歩ともいえるほど、難航しやすい部分です。一般的に都市銀行のアパートローンが最も金利が低い代わりに審査が厳しく、次いで地方銀行、信用金庫、ノンバンクと続きます。
アパートローンの審査では物件の収益性の他、借入人の年収や属性、個人信用情報なども見られます。

アパート経営の実績がないか少ない場合には、基本的に都市銀行での融資は難しく、地方銀行や信用金庫に融資の相談をするのが一般的です。
そして、地方銀行や信用金庫でも融資を受けられない場合に、ノンバンクから融資を受けることを検討される方がいらっしゃいますが、ノンバンクのアパートローンは金利が3%以上など高い設定になっている金利の高いアパートローンで融資を受けると、物件取得後のキャッシュフローが悪化してしまいます。

築年数の若いときにはかろうじて収入の出る計算であっても、築年数が古くなり、入居率の悪化や家賃の減少で物件を手放さなければならなくなるケースがよく見られます。
利用するアパートローンについては、できるだけよい条件で利用できるよう金融機関の担当者との関係を構築するなど、粘り強く活動していくことが大切です。

利回りだけを見て中古アパートを購入して失敗した事例

アパート経営で物件探しをするときには利回りで比較するのが基本ですが、単に利回りが高いという理由だけで物件の購入を決めてしまうと失敗につながってしまうことがあります。
例えば、郊外の中古アパートで利回り12%の物件があったとしても、物件購入後に入居者を集めることができなければ収入を得ることはできません。

また、入居者は見つかるにしても、頻繁に空室期間が発生してしまうようであれば、その期間分の家賃を得ることができず、結果として実質的な利回りの低下を招きます。

その他、築古の物件だと物件取得後に多額の修繕費用がかかることで利回りが低下してしまう可能性もあります。
結果として赤字になって物件を手放さなくてはならないことにもなりかねません。

アパート経営で失敗したくない方におすすめしたいのは、実際に企業からプランを取り寄せてみることです。アパート経営は地獄と思われているかもしれませんが、実際はプランを比較してしっかり考えて始めた方にとっては、安定した収入を働かずに得られます。

アパート経営を考えたら、まずは企業から無料でプランを取り寄せて比較してみましょう。プランを比較することで、失敗しない活用方法を見つけられるはずです。

アパート経営で失敗する理由とその対策

アパート経営で失敗して地獄に?

アパート経営の失敗事例をご紹介しましたが、ここではそれぞれについてなぜ失敗したかと、どのように対策すればよかったかについてお伝えしていきたいと思います。

家賃保証会社を利用しよう

1つめの失敗事例の失敗した理由は、中古アパート購入時に、現在の入居者がどのくらいの家賃を滞納しているかを把握しておかなかったことです。
家賃滞納者がいると新しく入居者を募集することもできないため、物件購入時にはより慎重に情報を収集するようにし、怪しいと思ったら購入を断念することも考えるようにするとよいでしょう。

また、新しく入居者を募集する際には、入居者が家賃を滞納しないようにしっかり審査することをおすすめします。
なお、家賃保証会社を入れると仮に入居者が家賃を滞納しても滞納分を立替払いしてもらえるのでおすすめです。
最近の賃貸物件では家賃保証会社の利用を必須としていることも多いです。家賃保証会社の利用は、入居者が保証料を負担するのが原則のため、大家側の負担はありません

また、入居者としても連帯保証人をいれる必要がないというメリットがあります。
ただし、入居者としては家賃と家賃保証会社の保証料を合わせた額を実質的な負担額と考えるため、競合物件で保証料不要の物件や保証料の安い物件があると負けてしまうこともあるため注意が必要です。

アパートローンはできるかぎり条件よく融資を受ける努力をしよう

先述の通り、アパートローンについてはできるだけ条件よく融資を受ける努力をするようにしましょう。
例えば、5,000万円のアパートを購入する場合、金利と借入期間、借入額が変わると以下のように毎月返済額が変わります。
5,000万円のアパートを購入する場合の返済シミュレーション
  • 金利2%、借入期間30年、借入額4,500万円:166,328円
  • 金利3%、借入期間30年、借入額4,500万円:189,721円
  • 金利3%、借入期間20年、借入額5,000万円:277,298円
仮に上記アパートの利回りが8%だと月の家賃収入は5,000万円×8%÷12カ月=33.3万円となります。
上記3つの条件のうち、1つめの条件で融資を受けられたら16.5万円程度の手残りがあるのに対し、3つめの条件だと手残りは5.5万円程しかありません。

後者だと空室が1つ2つ増えるだけで赤字になる可能性が高く、とても危険です。
特に金利は分かりやすいですが、金融機関によって借入期間も変わるため、できるだけ長い期間で融資してくれる金融機関を探すと共に、ある程度の自己資金を貯めておき、借入額を減らす努力もすべきだといえるでしょう。

利回りだけで判断しないようにしよう

物件取得時には利回りで比較するのが基本ですが、利回りだけで購入の判断をしないことが大切です
具体的には、アクセスの多い駅から徒歩10分以内の物件を選ぶなど、物件取得後にできるだけ空室が出にくい物件を選んだり、購入後に必要な補修費用の少ない物件を探したりといったことが考えられます。

その他、構造と築年数によって購入後毎年経費に計上できる減価償却費の額が変わるため、そうした税金面についても考慮しておくとよいでしょう。

堅実なアパート経営を考えたときに、自分だけで費用や税金、収入を見積もって計算するのは難しい作業となります。そこでおすすめしたいのは、アパート経営のプロにどのくらいの収益になるのか見積もってもらう方法です。
アパート経営のプロに見積もってもらうことで、失敗しない経営プランがわかり、安定した収益を得られるでしょう。

プランを見積もってもらうには、比較サイトの利用がおすすめです。カンタンな質問に答えていくだけで、企業から無料でプランを取り寄せられます。 まずは、企業に失敗しないアパート経営を見積もってもらいましょう。

土地活用の始め方
土地活用の始め方

アパート経営にはたくさんのメリットがある

アパート経営のメリット

本記事ではアパート経営の失敗事例という、やや後ろ向きなことのお伝えしていますが、それでもアパート経営にはさまざまなメリットがあります。具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

  • 利回りが比較的高い
  • レバレッジを利かせられる
  • 修繕費
  • 高い節税効果

それぞれについて見ていきましょう。通常の株式投資などでは、東証一部企業の株式で平均配当利回りが2.5%程度となっており、それと比べると非常に高い利回りだということはあらかじめ把握しておいてもいいかもしれません。

利回りが比較的高い

アパート経営はエリアにもよりますが6~8%程度の物件も多く、また場合によっては10%を超えるアパートもあるなど、比較的高い利回りを実現しやすいです。
一方、アパート経営の場合、例えば5,000万円のアパート取得に対して500万円の自己資金を用意すればアパートローンの審査を受けることができ、審査承認を得られれば融資を受けられます。
5,000万円のアパートの利回りが10%であれば年間の収益は500万円ですから、自己資金500万円に対する利回りは100%とできるのです。

レバレッジを利かせられる

アパート経営は取得対象のアパートを担保に融資を受けられるため、レバレッジを利かせた投資が可能です。
通常、投資は準備できる資金次第で成果が変わります。例えば、利回りが10%で用意できる資金が100万円だと得られる収益は10万円ですが、資金が1,000万円あれば100万円の収益を得られます。

高い節税効果

アパート経営は固定資産税や相続税など高い節税効果を得られます。
まず固定資産税については、敷地面積200㎡までの分については6分の1に、200㎡超の分については3分の1に減額できる住宅用地の特例の適用を受けることができます。

また、相続税についての節税効果も高く、現金として保有するのと比べると6割程度に圧縮できるのに加え、被相続人と相続人が生前に同居していたなど一定の要件を満たすと、200㎡分まで50%に減額できる小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

アパート経営で成功するためのポイント

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アパート経営で成功するためにはどのようなポイントを押さえておくとよいのでしょうか。これにはさまざまなものがありますが、ここでは特に以下の3つに絞ってお伝えしていきたいと思います。

  • リサーチをしっかり行う
  • キャッシュフローを意識する
  • 管理の手を抜かない

リサーチをしっかり行う

まずは、物件取得後に安定した家賃収入を得られるようリサーチをしっかり行うようにしましょう。
リサーチには、物件周辺の競合の状況や平均相場と比べて設定家賃がどうなのかといった点、また中古アパートを購入するのであれば、どのような入居者が住んでいるのかといったことまでしっかり調べておくことをおすすめします。

キャッシュフローを意識する

アパート経営では、キャッシュフローを意識して、常に一定額以上の資金が手元に残っている状態にするようにしましょう。
具体的には、家賃収入がいくらで経費がいくら、アパートローンの返済額がいくらで税金はどのくらい支払うかといったことを事前にしっかりシミュレーションしておきましょう。

特にアパートローンの支払いはアパート経営の支払いの中でも大きな部分を占めるため、少しでもよい条件で融資を受けられるよう粘り強く交渉を進めることが大切です。

-3. 管理の手を抜かない

物件を取得した後は管理していくことになりますが、収益性を伸ばすためにはよりよい管理をしていくことが大切です。
とはいえ、自主管理するより管理会社に任せた方が質の高い管理を期待できるため、「よりよい管理会社を見つける」ことを意識しましょう。
また、入居者募集の際には家賃滞納者となってしまわないよう、審査をしっかり行うか、家賃保証会社をつけて滞納しても大丈夫な体制を整えておくこと
をおすすめします。

アパート経営に不安があるなら専門家に相談してみよう

アパート経営を手広く専門に行っているのではなく、副業として行っている人にとって不足しているものは、「情報」でしょう。最新の情報を持っているのは、プロの不動産会社です。今後のアパート経営に不安を感じているのであれば、専門家への相談をおすすめします。

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逆瀬川 勇造
監修者:逆瀬川 勇造(さかせがわ ゆうぞう)
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士 (AFP)。 地方銀行にてリテール業務に従事した後、住宅会社にて新築住宅や土地造成、土地仕入れに携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、 税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。
URL:P.D.P(FP 逆瀬川勇造)の金融・不動産情報ブログ

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初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート経営は地獄?失敗するとどうなるのか
失敗すると、負債を背負ってしまい、物件を売却して返済しなければならないこともあります。詳しくは3つの失敗事例を参考にしてみてください。
アパート経営で失敗しないためにはどうすればいい?
あらかじめきちんと計画を立て、入念に準備を進める必要があります。失敗確立をできるだけ下げるための対策法は、こちらをご覧ください。
どうしてアパート経営は人気なの?
「安定収入・節税対策」がかなり魅力的だからです。アパート経営の魅力についてはこちらをご覧ください。
【完全無料】最適な土地活用って?