アパート経営で地獄をみるのはなぜ?アパート経営が地獄化してしまう理由と対策を解説!

アパート経営で地獄をみるのはなぜ?アパート経営が地獄化してしまう理由と対策を解説!
土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

アパート経営は、うまくいけば安定した収入高い節税効果などのメリットが大きいです。これを目的としてアパート経営を始める人も多いでしょう。

しかし、多くのメリットがある反面、しっかりと準備をしてから始めなければ地獄を見る可能性があります。

この記事では、アパート経営が地獄と化してしまう理由とその対策方法とアパート経営が地獄化してしまった事例を解説していきます。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

「まずはアパート経営の基礎知識を知りたい」方は下記の記事がオススメです。

アパート経営が地獄化してしまう理由と対策!

アパート経営が地獄化してしまう理由とその対策を解説します。

理由①|賃貸需要のない土地にアパートを建ててしまう

アパート経営において、空室のリスクを常に考えて経営を行っていかなければなりません。

賃貸需要の低い土地でアパート経営を始めてしまうと空室率が高くなり、経営が苦しくなります。

空室が増えてしまうと、家賃の値下げを検討しなければなりません。そして、空室対策のために大きな修繕を行うと、修繕費がかかります。

また、空室の多いアパートは買い手が見つかりにくく、アパート自体の売却も不利になってきます。

賃貸需要のない土地でアパート経営を始めると、空室が増え、家賃収入が減り、さらに修繕費がかかり、売却に逃げることも難しくなり、アパート経営が地獄になっていきます。

対策①|土地やその周辺の調査を十分に

賃貸需要の低い土地でアパート経営を始めないためにも、事前に土地のリサーチを十分に行う必要があります。

事前のリサーチでは、ターゲットの見極め入居者ニーズを捉えることが大切になります。そのために、各自治体が発表している世帯別の人口動態資料を参考に、その土地の世帯ニーズ世代・男女別の入居者ニーズを把握しましょう。

また、その土地の周囲の環境を調査するロケーション調査も欠かせません。

これらの調査を通じて、入居者ニーズを捉えることができれば、空室の少ないアパート経営が始められるでしょう。

理由②|返済比率の高いローンを組んでしまう

ローンの返済比率が高すぎるローンを組んでしまうと、満室経営をできていても、手元の残るお金が少なくなってしまいます。

一般的に不動産投資において理想的な返済比率は満室時の家賃収入の40~50%といわれています。

ローンの返済に追われ、手元に資金が残らなかった場合、急な出費に対応できない可能性があります。

アパート経営には入居者の家賃滞納・急な空室や修繕など突然の費用や家賃収入の減少が発生する可能性があります。このときに、手元にお金がないと対応できなくなってしまい、アパート経営が地獄となってしまいます。

対策②|自己資金をしっかりと準備する

急な出費に対応するためにもいくらか自己資金を準備してからアパート経営を始めましょう。
一般的な準備する自己資金の目安は物件の1~3割だといわれています。

近年、不正融資が発覚したこともありローンを組む際の審査も厳しくなっています。しっかりと自己資金を準備しないと、融資を受けられない可能性もあるので注意が必要です。

また、アパート経営には空室や急な修繕などのリスクが付きまとうため、突然の費用に対応するために、自己資金を準備しておくことも必要です。

理由③|高利回りを意識しすぎたアパート経営を始めてしまう

高利回りであることだけに注目してアパート経営を始めると、アパート経営が地獄となることがあります。

すぐに修繕が必要なアパートであったり、空室が発生しやすいアパートは、収益性が十分ではないために高利回りで売り出されていることがあります。

また、建築時に安く建てることを意識しすぎると、入居者が見つからず、すぐに修繕が必要になるため、家賃収入よりも支出の方が多くなってしまいます。

利回りを意識することは大切ですが、そこだけに注意せずアパート経営を始める必要があります。

対策③|低コストで高品質なアパートを建築を

アパート経営を始めるときは、安く高品質なアパート建築をするよう心がけましょう。建築費を減らすことができれば利回りも高くなります。

安く高品質なアパート建築をするのであれば、ハウスメーカーに依頼することがおすすめです。工法や構造によって坪単価が異なり、ハウスメーカーによっても得意な工法や構造は異なるため、しっかり建築プランを比較しましょう。

ハウスメーカーのプラン比較ならイエウール土地活用

ハウスメーカーを比較するのであれば、イエウール土地活用の利用をおすすめします。

チャット形式の簡単な質問に答えるだけで、プランを無料で請求できます。一度、土地の情報を入力するだけで複数社からプラン請求できることもおすすめできるポイントです。

ハウスメーカーから送られてくる提案書には、主に「設計図面」と「工事費」、「収支計画」の3つが記載されています。アパート建築費の相談をしたい方は、下記のバナーからイエウール土地活用を利用することをおすすめします。

理由④|甘い収支プランでアパート経営を始めてしまう

アパート経営は月々の家賃収入とローンの返済だけで成り立っているわけではありません。日々の管理費用に修繕費用、リフォーム費用、不動産会社への仲介手数料など、アパート経営にかかる費用はとても多いです。

また、空室率が増加すると家賃の値下げを検討しなければなりません。ローンの金利が変動することを把握しておらず、変動前の金利でプランニングをしてしまうと、想定よりも収益が減ってしまいます。

家賃収入が減ってしまったり、アパートローン以外の諸費用のを加味した収支プランを建てなければ、アパート経営で地獄をみてしまいます。

対策④|キャッシュフローを意識したアパート経営を

アパート経営を始めるときはキャッシュフローを意識して、収支プランを立てましょう。

アパート経営で発生した利益は手元に残しておき、2棟目のアパート経営を始めるまでは手を付けてはいけません。

アパート経営ではさまざまな費用がかかることから、予想外の税金や突然の空室に慌てないように準備しておきましょう。

理由⑤|サブリースに対して理解不足である

サブリースの仕組み
竣工後のアパートの管理は自主管理・管理委託・サブリースという3つの方法から選ぶことになります。その中でもサブリースには特に注意する必要があります。

サブリースとは所有しているアパートを管理会社にそのままの規模で転貸する事業形態です。

管理会社にアパートを貸して運用してもらうため、オーナー自身の管理の手間修繕の費用がかからないことがメリットだといえます。また、空室があっても賃貸の80~90%の保証金を受け取ることができます。

しかし、サブリース契約において管理会社と問題が発生し、地獄をみるオーナーさんも少なくありません。

サブリース契約にはオーナー都合の契約解除ができず、一方的に契約解除をするのであれば巨額のペナルティを科せられるケースがあります。また、一定の期間で家賃の見直しを管理会社から提案されることにも注意が必要です。

サブリース契約には多くのメリットもありますが、リスクも存在します。サブリース契約を結ぶときは、契約内容をしっかり読み、自身が納得のいく形で契約を結びましょう。

管理会社選びは慎重に

自主管理を行わず、管理を委託するのであれば管理会社選びは慎重に行いましょう。

下記のリストを参考にして管理会社を選びましょう。

管理会社の選び方
  • こまめな報連相ができるか
  • 入居者目線であるか
  • 社員教育はできているか

こまめな報連相ができるか

管理会社はオーナーと入居者の間に立っているため、しっかりとその両者の意思疎通をはからなければなりません。小さなことでもきちんと連絡し、対応してくれる管理会社を選びましょう。

入居者目線であるか

管理会社は入居者ニーズを捉え、入居者の募集を熱心に適切に行うことができるかが重要です。細かいところまで気を使って、アパートの管理や入居者の募集をしてくれる管理会社を選びましょう。

社員教育はできているか

扱っているアパート周辺の情報を把握している社員が多く、社員の入れ替わりの少ない管理会社を選びましょう。

長い間、その物件を扱っていれば、見学者に対してさまざまな配慮のできた案内をすることができます。これができると、見学者によりよいイメージを持ってもらえ、自然と入居者も増えてくるでしょう。

自身に時間と余裕があるのであれば、自主管理を考えてもいいかもしれません。
アパートの管理業務については、こちらを参考にしてみてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営が地獄化してしまった事例

アパート経営が地獄化してしまった事例を3つ紹介します。

家賃滞納者への対応に追われて失敗した事例

アパート経営で意外と多いのが家賃滞納者への対応で苦慮してしまうケースです。

特に中古アパートを購入した際、滞納者が何人いて、それぞれどういった理由でどのくらいの期間滞納しているかを把握したうえで判断しないと大変なことになります。

空室と入居者がいるのとでは、入居者がいる方がよいと思ってしまいがちですが、悪質な家賃滞納者の場合、むしろ空室の方がよかったと思わざるを得ないケースもあります。

空室であれば新しく入居者を募集することができますが、家賃滞納者のいる部屋は家賃を回収できないのに加え、家賃を支払ってもらうか退去してもらうまでは新しく他の入居者を募集することもできないのです。

中には1棟のアパートのうち半分が家賃を滞納しているという物件もあると耳にしたことがありますが、これなどは入居者を募集するときに徹底的に審査することをおすすめします。

高金利で融資を受けて失敗した事例

アパート経営では、アパートローンの融資を受けられるかどうかが最初の一歩ともいえるほど、難航しやすい部分です。

一般的に都市銀行のアパートローンが最も金利が低い代わりに審査が厳しく、次いで地方銀行、信用金庫、ノンバンクと続きます。

アパートローンの審査では物件の収益性の他、借入人の年収や属性、個人信用情報なども見られます。

アパート経営の実績がないか少ない場合には、基本的に都市銀行での融資は難しく、地方銀行や信用金庫に融資の相談をするのが一般的です。

そして、地方銀行や信用金庫でも融資を受けられない場合に、ノンバンクから融資を受けることを検討される方がいらっしゃいますが、ノンバンクのアパートローンは金利が3%以上など高い設定になっている金利の高いアパートローンで融資を受けると、物件取得後のキャッシュフローが悪化してしまいます。

築年数の若いときにはかろうじて収入の出る計算であっても、築年数が古くなり、入居率の悪化や家賃の減少で物件を手放さなければならなくなるケースがよく見られます。

利用するアパートローンについては、できるだけよい条件で利用できるよう金融機関の担当者との関係を構築するなど、粘り強く活動していくことが大切です。

利回りだけを見て中古アパートを購入して失敗した事例

アパート経営で物件探しをするときには利回りで比較するのが基本ですが、単に利回りが高いという理由だけで物件の購入を決めてしまうと失敗につながってしまうことがあります。

例えば、郊外の中古アパートで利回り12%の物件があったとしても、物件購入後に入居者を集めることができなければ収入を得ることはできません。

また、入居者は見つかるにしても、頻繁に空室期間が発生してしまうようであれば、その期間分の家賃を得ることができず、結果として実質的な利回りの低下を招きます。

その他、築古の物件だと物件取得後に多額の修繕費用がかかることで利回りが低下してしまう可能性もあります。

結果として赤字になって物件を手放さなくてはならないことにもなりかねません。

アパート経営に不安があるなら専門家に相談!

アパート経営を手広く専門に行っているのではなく、副業として行っている人にとって不足しているものは、「情報」でしょう。最新の情報を持っているのは、プロの不動産会社です。今後のアパート経営やマンション経営に不安を感じているのであれば、専門家への相談をおすすめします。

どの専門家に相談すればいいのか、どうやって相談すればいいのか知りたい方は以下の記事が参考になります。

おすすめはイエウール土地活用

アパート経営の場合、イエウール土地活用がおすすめです。

一括資料請求サービスの提供とともに、土地活用・賃貸経営に関する不安やお悩みを解決できるような情報も充実しています。

ご利用は以下のバナーから無料で試すことができるので、参考にしてみてください。

【完全無料】最適な土地活用って?