不動産投資として人気のアパート経営は、副業としてチャレンジすることは可能です。そのため、サラリーマンでもやり方次第では、アパート経営はできます。
ただし、副業としてアパート経営をする場合には、覚えておきたいポイントや注意点があります。細かいポイントを正しく把握して、サラリーマンをしながらアパート経営も成功させましょう。
アパート経営の成功率については、こちらの記事をごらんください。
サラリーマンはアパート経営者になれるのか
会社に勤めながらアパート経営をする場合の不安点として、サラリーマンでもアパート経営者になれるのかという点があげられます。結論からいえば、サラリーマンでもアパート経営をすることは可能です。会社勤めをしながらアパート経営をするためには、どのような点を意識すべきなのかを知っておきましょう。
一括借り上げなら手間がかからない
アパート経営は自身で管理や運営のすべてを行うだけではなく、管理会社に管理を委託し、所有するアパートを一括借り上げしてもらって代わりに経営してもらう方法もあります。
一括借り上げはサブリース契約といわれており、サブリース契約を結ぶことでアパートの経営や管理を管理会社に一任できます。自身での管理の手間が省けるため、サラリーマンをしながらでもアパート経営を行うことは可能です。
また、一括借り上げの場合は空室率に関係なく、一定額の家賃収入を得られます。空室リスクを気にすることなく経営できるため、リスクを回避してアパート経営をしたいなら、管理会社による一括借り上げがおすすめです。
政府も副業を認めている
2020年から働き方改革が進められており、政府は副業を推進しています。働き方改革によって副業を認める会社も増えており、会社の規定の範囲内であれば、サラリーマンをしながらもアパートも経営はできます。
基本的には会社の不利益にならない限り、自由に副業をして構いません。もし不安なら社内規定を確認して、アパート経営が認められるかをチェックしておくとよいでしょう。
活用事例:La Clarte
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 559.9 |
| 延べ床面積(㎡) | 578.38 |
| 工法 | 鉄筋工ンクリート造5階建て |
サラリーマンがアパート経営を始めるメリット
サラリーマンがアパート経営を行うことには、4つのメリットがあります。
- 収入を増やせる
- 節税対策になる
- 融資を受けやすい
- 団体信用生命保険に加入できる
メリットを把握して、サラリーマンをしながらアパート経営をする魅力を知っていきましょう。
収入を増やせる
副業としてアパート経営をすることで、収入を増やせる点は大きなメリットです。会社から得られる給料だけではなく、アパート経営による家賃収入が得られるため、資金的な余裕を増やしやすいです。
経営するアパートの部屋数や入居率、家賃設定などによりますが、上手く経営できると本業以上の収入が得られることもあります。余剰資金でさらに投資を拡大できるだけではなく、老後資金の貯蓄もしやすいことはメリットです。
節税対策になる
アパート経営をすることは、節税対策にもなります。現金ではなく、アパートという不動産を所有していることで、相続税の評価額を減額できます。現金だと評価額は100%ですが、土地や建物だと20～40%評価額が下がるため、相続する子どもや孫の負担を減らせる点は大きなメリットです。
また、アパート経営で赤字が出た場合は、確定申告によって損益通算をすることで、賃貸経営のマイナス分を本業の所得から差し引くことができ、所得税や住民税の負担を減らせる点も魅力でしょう。
融資を受けやすい
土地やアパートの購入時にはローンを組むことが多いですが、サラリーマンなら審査に通りやすく、融資を受けやすいこともメリットです。
審査の際には年収や勤続年数、貯蓄額などを見られており、サラリーマンで安定した収入があると、審査に通りやすいです。もちろん、サラリーマンなら誰でも審査に通るわけではありませんが、定年退職後よりも会社に勤めている間のほうが、審査には通りやすいでしょう。
団体信用生命保険に加入できる
アパートローンを組む際には、団体信用生命保険への加入が義務付けられていることが多いです。これは契約者が死亡するなど、万が一の際に金融機関が一括でローンを返済してくれるものです。
サラリーマンだと団体信用生命保険に加入しやすく、リスクを回避しながらアパート経営ができるのは大きなメリットでしょう。団体信用生命保険は生命保険の代わりになるため、加入することで保険を利用しながらアパート経営を行えます。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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サラリーマンがアパート経営を成功させるためのポイント
サラリーマンをしながらアパート経営を成功させるには、覚えておきたいポイントがいくつかあります。
- 管理会社に業務を委託する
- 立地条件のよさにこだわる
- ターゲットを明確にする
3つのポイントを把握して、アパート経営の成功を目指しましょう。
管理会社に業務を委託する
アパート管理は管理会社に委託したほうが、経営の手間を省けます。業務を委託するには管理手数料を支払わなければなりませんが、管理を業者に一任できるため、本業を続けながらでもアパート経営がしやすいです。
手数料は管理会社によって異なりますが、相場は家賃収入の5～10%程度です。無理に自分で管理しようとすると、管理がずさんになったり、本業に支障をきたしたりする可能性があるため、無理せず管理会社を利用するとよいでしょう。
立地条件のよさにこだわる
アパート経営を成功させるには、立地条件のよさにこだわって土地を選ぶことが大切です。立地条件は途中から変更できないため、最初にこだわって決めておきましょう。
近隣の競合アパートとの差をつけるには、立地条件が非常に重要です。建物の設備やグレードだけではなく、立地のよさは重要なポイントであるため、土地を購入する際は慎重に決めましょう。
ターゲットを明確にする
アパート経営をするなら、誰が入居するのか、ターゲットを明確にしておくことが大切です。例えばエリアによって、ターゲットが単身者かファミリー層なのかは異なります。
単身者なら通勤や通学がしやすい駅に近いエリアで、コンパクトな間取りがおすすめです。ファミリー層なら周辺に公園やスーパーなどの生活施設が充実した場所で、広々とした間取りが好まれます。
ターゲットによって選ぶ立地や間取りの広さなどが異なるため、どのような人が多いエリアなのかを事前に調査し、ターゲット層を明確に決めてからアパート経営を始めましょう。
アパート経営をしているサラリーマンの確定申告について
サラリーマンをしながらアパート経営をするなら、確定申告についても知っておきましょう。アパートの経営状況次第では、確定申告が必要となります。確定申告の必要性や行う場合の手順など、細かいポイントを含めて知っていきましょう。
利益が出た場合は申告が必要
アパート経営によって利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。利益が出ているのに確定申告をしていないと、無申告加算税や重加算税などのペナルティにより、通常よりも高い税率で税金を納めることになります。アパート経営による利益は、次の式で計算します。
- 年間の家賃総額－アパート経営にかかった経費
入居者がいて家賃収入を得ているからといって、必ずしも利益が出ているとは限りません。アパート経営にかかった経費を差し引き、プラスが出た場合のみ利益が出ていると考えましょう。
確定申告の手順
確定申告はアパート経営を開始した翌年の2月16日～3月15日までの間に行います。翌年以降も利益が出ているなら、継続して確定申告をしなければなりません。確定申告の手順は、次の通りです。
- 確定申告のために毎月の帳簿付けをする
- 帳簿の証明となる書類(領収書)などを保管しておく
- 確定申告の書類に必要事項を記入する
- 期限内に各種書類をまとめて提出する
確定申告をするには、毎月帳簿付けをして、収支を記録しておかなければなりません。また、帳簿の証明となる書類として、領収書や契約書などがあるため、これらは必ず保管しておきましょう。
帳簿付けが完了したなら、確定申告書類に必要事項を記入します。確定申告書は国税庁のホームページからダウンロードするか、全国の確定申告会場にて入手可能です。
期限内に必要書類を完成させ、提出した後に、期限内に金融機関にて所得税を支払います。住民税は5～6月ごろに納付の通知が届くため、順次支払いましょう。
青色申告とは
確定申告には青色申告と白色申告の2つがあり、事前に青色申告の申請書類を税務署に提出することで青色申告が行えます。青色申告になると帳簿を複式簿記でつけたり、貸借対照表や損益計算書などを作成したりと手間が増えますが、特別控除によって節税効果は高くなります。
また、青色申告だと帳簿付けがより細分化されるため、必要経費として計上できる項目が増えることもメリットです。より高い節税効果を求めるなら、多少手間がかかっても青色申告をすることがおすすめです。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
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サラリーマンがアパート経営に失敗しないための注意点
サラリーマンがアパート経営に失敗しないためには、注意したいポイントが3つあります。
- アパート経営にはリスクがある
- 経営が上手くいかない場合も想定しておく
- 住宅ローンを組んでいるなら借入可能額は減る
注意点を正しく理解して、無理なくアパート経営を行いましょう。
アパート経営にはリスクがある
アパート経営にはさまざまなリスクがあり、どれだけ対策をしてもリスクを0にすることはできません。
- 空室率の増加による収入の減少
- 金利上昇によるローン負担の増加
- 災害による建物の倒壊・損傷
空室率が増加して収入が減ったり、金利上昇によってローン負担が増えたりすることで、キャッシュフローを圧迫して手元に残るリスクが増大する可能性があります。また、地震や台風などの災害によって、建物が損傷して修繕費がかかったり、場合によっては倒壊して不動産を失ったりするリスクも0ではありません。
各種リスクは正しく把握し、資金難に備えて貯蓄をしたり、万が一に備えて火災保険や地震保険などに加入したりすることが大切です。
経営が上手くいかない場合も想定しておく
アパート経営は必ずしも上手くいくとは限りません。そのため、上手くいかなかった場合も想定しておき、経営に失敗した際の出口戦略も考えておきましょう。
経営を続けることが難しいなら、アパートの売却を検討することがおすすめです。売却によって現金化することで、マイナスを補填できます。ただし、賃貸アパートは需要が少ないため、売却が難しく売れるまでに時間がかかりやすいです。
売却という出口戦略を取る場合は、いつから売却活動を開始するのか、事前に念入りな計画を立てておきましょう。
住宅ローンを組んでいるなら借入可能額は減る
自宅を購入した際に住宅ローンを組んでいて、まだ返済が終わっていない場合はアパートローンの借入可能額は減額されます。すでにローンがあると、高額すぎる融資をしても返済ができないと判断されるため、ローンなしの場合よりも借入可能額は減ると考えましょう。
借入可能額が減るなら、その分自己資金を多く用意しなければなりません。住宅ローンを組んでいる人は、自己資金に余裕を持ってからアパートの購入に臨むことが大切です。
サラリーマンでもアパート経営を成功させよう
サラリーマンをしながらでも、アパート経営をすることは可能です。副業としてアパート経営をするなら、管理会社に管理を委託し、自身の手間を減らすことが大切です。
また、資金計画は念入りに立てておき、自己資金に余裕を持っておくことも、安定したアパート経営を行うには重要といえます。経営に失敗しないように事前の準備は徹底し、サラリーマンを続けながらアパート経営の成功を目指しましょう。
