賃貸経営は戸建の物件を利用するか、マンションやアパートなどの集合住宅を貸し出すかにわけられます。戸建で賃貸経営を考えている場合は、建築費を知っておくことが大切です。
賃貸経営では入居者がいると毎月家賃収入を得られますが、経営開始までには建築を含め、さまざまな費用がかかります。戸建賃貸建築費がどれくらいになるのか、その他のコストも把握して、収支の計画を立てましょう。
戸建賃貸経営についてより詳しく知りたいという方には、こちらの記事がおすすめです。
戸建賃貸を建てる費用
戸建の家を建てるには高い費用がかかることも多いです。実際にいくらかかるかは、どのような方法で建築するかによって異なります。戸建の建築を請け負う業者は多数あり、依頼先によって建築費の目安は変わります。
広さの目安から依頼先の業者による相場の価格を知り、戸建賃貸建築費がどれくらいなのか、大まかな金額を把握しておきましょう。
80平米を目安にする
賃貸経営用に戸建物件を建築するなら、広さの目安を知っておくことが大切です。広い家に住みたいと憧れる人は多いですが、実際には広すぎると入居者が決まりづらいため、80平米程度を目安にしましょう。
平米数があまりにも広いと、毎月の家賃が高くなってしまうことから、入居者が決まりづらくなります。また、広い平米数で戸建を建築すると、建築費も高くなってしまいます。
80平米は坪数で考えると24.2坪です。狭すぎる場合でも需要は低くなりますが、一方で広すぎても入居者の獲得は難しくなるため、80平米をひとつの目安と考えましょう。
ハウスメーカーの場合
戸建の建築をハウスメーカーに依頼した場合は、1坪あたり約40万円程度の建築費が目安です。ハウスメーカーは工場で家の部品を作っており、それを現場で組み立てて建築します。
大量生産した部品による建築が可能であるため、建築費は安く抑えやすいことが特徴です。もし80平米、つまり24.2坪の広さで建築する場合は、ハウスメーカーだと968万円が建築費の目安となります。
注文住宅で建てる場合
戸建物件を注文住宅で建てる場合は、1坪あたり約80～90万円程度が建築費の目安です。ハウスメーカーよりも相場が高くなるのは、住宅に合わせて部品を作ったり、現場での施工作業が多くなったりすることが理由です。
注文に合わせて住宅を建築するため部品の大量生産が難しく、職人による高い技術も必要となることから、コストは高くなりやすいといえます。80平米で注文住宅を建てる場合は、約1,936～2,178万円が建築費の目安です。
設計料と建築費以外の費用もかかる
戸建賃貸を始めるにあたってかかる費用は、住宅の設計料や建築費だけではありません。どのような住宅の仕様にするかによってかかるコストは異なり、凝ったデザインの物件ほど費用は高くなります。また、住宅を建築する際には、次の費用もかかります。
電気やガス
水道の引き込み工事
地盤改良工事
エクステリアの工事費
既存の建築物の解体費用
上記の工事も含めると、全体の費用は1,000万円以上になることも多いです。住宅の仕様次第でかかる費用は異なりますが、上記の工事は費用全体の20～30%程度のコストがかかることは覚えておきましょう。
アパート建築よりも安価
アパートやマンションの建築と比較すると、戸建賃貸は建築費が安価になりやすいことが特徴です。アパートやマンションは、1坪あたり70万円程度が建築費の相場です。集合住宅は広い土地を必要とするため、建築費も高くなりますが、戸建のなら20坪程度でも建築ができます。
注文住宅の場合はコストは高くなるものの、坪数で考えると戸建のほうが安価で住みやすいでしょう。敷地の広さや住宅のグレードによってコストの総額は異なりますが、アパートやマンションと比較すると、戸建賃貸の建築費は10分の1程度に抑えられることが多いです。
戸建賃貸を建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
戸建賃貸の建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高い戸建賃貸経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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初期費用やランニングコストも考えよう
戸建賃貸経営を始めるなら、建築費以外のコストも把握しておかなければなりません。建築費以外のコストは、初期費用と賃貸経営開始後のランニングコストがあげられます。それぞれどのような費用が発生するのかを知り、コスト全体への理解を深めましょう。
初期費用は建築費以外で4つ
建築費以外にかかる初期費用は、次の4つがあげられます。
建物にかける保険の保険料
リフォームもしくは修繕費
ローンでの事務手数料
事務処理にかかる費用
建築費以外にも複数の費用がかかるため、これらがどのようなものなのかは知っておく必要があります。
建物にかける保険
災害や人災による住宅の破損に対応するには、保険に加入しておくことがおすすめです。住宅にかける保険としては、次のものがあげられます。
火災保険
総合住宅保険
地震保険
各種保険は保険料がかかりますが、万が一の際には補償を受けられる点が魅力です。また、保険に加入していることで入居者にも安心を与えやすくなります。補償のある住宅のほうが入居者を獲得しやすいため、各種保険には加入しておくことが大切です。
保険料がどれくらいになるかは、加入する保険の種類や保険会社、補償範囲によって異なります。より充実した内容で保険に加入するほどコストは高くなりますが、その分安心度は高いです。保険に加入する際には、保険会社複数社でプランを比較して、コストと補償のバランスがよいものを選びましょう。
リフォームもしくは修繕費
すでに戸建住宅を所有している場合は、新たに住宅を建築せずに賃貸経営を始められます。ただし、既存住宅で賃貸経営をするには、入居者を募りやすいようにリフォームや修繕が必要となるケースが多いです。
新築物件を所有していて、誰も使用していない場合はそのまま賃貸物件として利用できますが、長く住んだ、あるいは古い物件を賃貸経営に利用する場合は、リフォームや修繕が必要と考えましょう。
どれくらいの規模でリフォームや修繕をするかによってコストは異なりますが、最低でも数十万円、高いと100万円以上かかることもあります。入居希望者を募るには、最低限住宅を清潔な状態にしておくことが大切であり、手入れをして住みやすい環境を事前に整えておかなければなりません。
ローンでの事務手数料
建築費を捻出するには高額な資金が必要であり、ローンを借りて資金を捻出することも多いです。ローンを借りる場合は事務手数料や保証料などもかかり、これも初期費用に含まれます。
借りたローンの返済を続けるだけではなく、借りる際にも費用がかかることは覚えておきましょう。事務手数料や保証料や金融機関によって異なります。借入金の数%としているところもあれば、一律いくらとなっている場合もあるため、事務手数料や保証料も金融機関ごとに比較して、条件のよいものを選びましょう。
事務処理にかかる費用
住宅の建築にはさまざまな事務処理が必要であり、これにも費用がかかります。事務処理にかかる費用としては、次のものがあげられます。
印紙代
建築確認申請料
検査手数料
登記費用
印紙代は住宅の建築費や購入費などの契約書に貼り付ける収入印紙にかかる費用です。契約書に記載する金額が大きくなるほど、印紙代も高くなります。戸建建築の場合は数千円程度が相場です。
建築確認申請料や検査手数料は、戸建建築の許可を取ったり、住宅に不備がないかを調べたりするためにかかる費用です。それぞれ住宅の床面積によって異なりますが、1～3万円程度が相場となり、総合すると2～6万円程度となることが多いでしょう。
住宅を建築した際には、登記手続きが必要であり、これにも費用がかかります。登記手続きは司法書士に依頼することも多く、この場合は司法書士への報酬を含めて15～30万円前後が目安です。事務処理にかかる費用はこまごまとしたものが多いですが、総額すると費用全体の10%程度になることが多いです。
ランニングコストは7つある
戸建賃貸経営では建築費やその他コストの初期費用だけではなく、次のランニングコストもかかります。
修繕費
メンテナンス費用
保険料
管理手数料
ローン返済金
固定資産税や都市計画税
事業税
入居者を獲得し続けるには、住宅をよりよい状態に保たなければなりません。住環境を整える費用として修繕費やリフォームにかかるメンテナンス費用が必要です。
また、退去時には原状回復をするための修繕やメンテナンスも必要であり、この際にも費用がかかると考えましょう。保険は加入している期間中保険料の支払いが必要であり、これもランニングコストとなります。
物件の管理を管理会社に委託する場合は、管理手数料がかかります。管理手数料は毎月の家賃の数%となることが多く、パーセンテージは管理会社によって違うため、依頼先の業者は比較して決めることが大切です。
住宅ローンを利用している場合は、毎月ローンの返済が必要です。賃貸経営では住宅に住むのは入居者ですが、物件の所有権は貸し手であるオーナーが持っています。そのため、不動産の所有者にかかる固定資産税や都市計画税は、入居者の有無に関係なく、毎年オーナーが支払うことは覚えておきましょう。
賃貸経営は事業に含まれるため、都道府県によって設定されている事業税を、収益に応じて支払わなければなりません。
戸建て賃貸を建てようか考えたとき、どのように戸建て賃貸を設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件や戸建て賃貸経営の目的によって変わります。
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戸建賃貸の建築でのポイント
戸建賃貸用の物件を建築する際には、次の3つのポイントを頭に入れておきましょう。
家のつくりはシンプルにする
利回りを考える
ノウハウのある会社に依頼する
これらのポイントを踏まえて建築することで、建築から賃貸経営開始までがスムーズに行いやすくなり、経営の成功も目指しやすいです。
家のつくりはシンプルにする
戸建賃貸を成功させるには、いかに費用を抑えるかが重要です。特に建築費が高くなると回収が難しくなるため、初期費用をかけすぎないためにも家のつくりはシンプルにしておきましょう。
シンプルなつくりなら建築費は安く抑えやすいです。また、凝ったデザインだと好みがわかれてしまうこともあり、場合によっては入居者が獲得しづらくなることもあります。
シンプルなつくりなら万人受けしやすく、初期費用も安く抑えやすいため、賃貸経営の成功を目指しやすいです。
利回りを考える
賃貸経営をするなら、収益性を考える必要があります。収益性を判断する指標として、利回りがあります。利回りを高くするには、費用を抑えて収益を確保することが大切です。
つまり、初期費用は安く抑え、かつ入居者が入りやすいように家賃も上げ過ぎないことが重要です。
大きすぎる家や凝ったデザインの家だと初期費用が高くなり、かつ家賃も高額になりやすいため、収益性が下がってしまいます。賃貸経営開始から10年程度で費用を回収できることが望ましいため、10年で回収ができるように利回りも計算して建築しましょう。
ノウハウのある会社に依頼する
賃貸経営を行うなら、住宅の建築だけではなく賃貸のノウハウもある会社に建築を依頼することがおすすめです。ただ戸建住宅を建てるだけではなく、その後の賃貸経営も考えなければならないため、建築と賃貸の両方にノウハウがある会社のほうが、安心して建築を依頼できます。
住宅建築後の賃貸についても対応している会社なら、経営の相談もしやすいです。また、賃貸経営に合った住宅の建築も目指しやすくなるため、建築と賃貸の両方にノウハウがあるかは事前に調べておきましょう。
ノウハウのある会社の探し方
戸建賃貸の経営を成功させるには、いかにノウハウのある会社を見つけるかが重要です。建築と賃貸それぞれのノウハウがある会社を見つけるには、探し方のポイントを知っておくことが大切です。
土地活用サイトを利用する
賃貸経営に関する相談ができる会社を見つけるには、土地活用サイトの利用がおすすめです。土地活用サイトは、土地の活用に精通した業者を効率的に探すことができ、無料で相談もできます。
賃貸用の住宅を建築してくれる建築会社を探すだけではなく、賃貸経営についての情報も収集できる点が魅力です。土地活用サイトを有効活用して、賃貸経営のノウハウもある信頼できる会社をスムーズに見つけましょう。
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数ある土地活用サイトの中でも、おすすめはイエウール土地活用というサイトです。イエウール土地活用は日本でも有数の土地活用サイトであり、土地活用に関する資料の一括請求ができます。また、賃貸経営についての情報も集めることができ、無料で利用できる点も魅力です。
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戸建賃貸事業は建築費から抑えること
戸建賃貸事業を成功させるには、いかに建築費を抑えるかが重要です。建築費を抑えられると、利回りも高くなり、早い段階で費用を回収して利益を出しやすくなります。
賃貸経営では初期費用だけではなくランニングコストもかかるため、コストの総額を把握した上で費用の削減を目指すことが大切です。戸建賃貸経営を成功させるには、イエウールのパートナーであるイエカレをおすすめします。
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