アパート経営は初期投資が少なく、戸数も少ないためマンション経営よりも負担が小さく始めることができます。そのため、不安定な世界情勢の中で「安定した収入を得たい」とアパート経営を始めようか検討している人もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、アパート経営を始めるか検討している方に向けて、アパート経営に向いている人やアパート経営の基礎知識について解説しています。加えて、アパート経営のメリットやリスクも解説しているので、是非この記事を参考にアパート経営を始めてみてはいかがでしょうか。
アパート経営のための準備資金については以下の記事をご覧ください。
初めてのアパート経営とは
本章では、アパート経営とマンション経営や株式投資との違いを解説します。
マンション経営との違い
前提として、アパートとマンションに法律上の違いや明確な線引きはありません。
しかし、一般的に大きく区分けはされているため、ここではそれを紹介します。
- アパート：木造or軽量鉄骨造の2~3階建ての建物
- マンション：重量鉄骨造or鉄筋コンクリート造or鉄筋鉄骨コンクリート造の3~4階建て以上の建物
実際、「アパートとマンションのどちらがいいのか？」と悩んでいる方は多くありません。
それよりも、アパート経営を始めるのであれば「どの構造を選ぶのか」「何階建てにするのか」を検討することが大切になってきます。
また、土地の高さ制限や用途地域によって建てられる建物も異なるため、所有している土地や購入を検討している土地にも注意が必要です。
では、不動産投資としてアパート経営とマンション経営では、どんな違いがあるのでしょうか。
| アパート経営 | マンション経営 | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 〇 | |
| ランニングコスト | 〇 | |
| リターン | 〇 | |
| 建物の耐久性 | 〇 | |
| 手軽さ | 〇 |
基本的にマンション経営の方がアパート経営に比べて規模が大きくなるため、初期費用やランニングコストが多くかかります。
しかし、戸数が多く、家賃設定を高くすることができるため、リターンも大きくなります。また、鉄筋コンクリート造などで建築することが多いため、建物の耐久性も高い特徴があります。
このようにマンション経営では、初期投資が高額になるものの、大きなリターンを期待できる投資となっています。
一方でアパート経営は、投資額が少額であり、回収期間が短いため、手軽に始めることができます。
したがって、アパート経営かマンション経営かで迷ってしまったら、自分の土地の制限や準備できる資金と相談してみるとよいでしょう。
株式投資との違い
次にアパート経営のような不動産投資と違う投資法である株式投資との違いを解説します。
アパート経営と株式投資の最も大きな違いが、値動きの安定性です。株式投資では、投資した株式の値段が1週間で半分以下になってしまったり、一日で何倍にもなったりと値動きに安定性がありません。
一方でアパート経営は、短期間で家賃が半分になるようなことは発生しないため、安定した収益を得ることができます、
また、株式投資では、自発的に株式の値段を追い続けないといけないのに対し、アパート経営では、自発的に行うメンテナンス以外に入居者の連絡が入ったときのみに対応します。加えて、アパート経営は難しい管理業務を専門家に委託することもできるため、オーナーの負担を減らすことができます。
管理業務を委託してしまえば、他の投資方法よりもアパート経営の方が手間がかからないこともあるでしょう。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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初めてのアパート経営に向いている人
本章ではアパート経営に向いている人を解説します。これから解説する特徴はあくまで目安なので、全て当てまらなければアパート経営ができないというわけではありません。
それではひとつずつ見ていきましょう。
年収700万円以上ある人
まず、年収が700万円以上ある人はアパート経営に向いているといえます。
なぜ年収が700万円以上が必要なのかというと、銀行の審査に通りやすい年収が700万円以上に設定されていることが多いからです。アパート経営を始める多くの人は銀行から融資を受けて経営をスタートするため、審査に通らなければアパート経営を始められません。
加えて、アパート経営はある程度、自己資金が必要になってきます。生活が苦しくなることなく、自己資金として初期費用を支払える年収の目安がこの数字となっています。
また、アパート経営では修繕などによって、急にまとまったお金が必要になるタイミングが訪れます。しっかりとお金を払って修繕を行わないと、アパートの価値の下落し、家賃収入が十分に得られず、また資金繰りを難しくするという負のループに入ってしまいます。
こうならないためにも、ある程度生活に余裕があるくらいの年収が必要になっているのです。
土地を所有している人
土地を持っている人であれば、土地なしでアパート経営を始める人よりも有利にアパート経営をはじめることができます。
土地を持っていないと、土地を取得するための費用がかかり、アパート経営を始めるための借入金もかなり高額になってしまいます。また、借入金も増えれば、最終的に得られる所得も減ってしまい、アパート経営の安定性も低くなるでしょう。
したがって、アパート経営を始めるなら土地を持っている人の方がおすすめできます。
目的がはっきりしている人
アパート経営を始めるのであれば、何か明確な目的をもっておきましょう。
具体的に以下のような目的を持っていれば、アパート経営に向いているといえます。
- 土地を相続するから相続税対策をしたい
- 土地の固定資産税を節税しながら、家賃収入を得たい
- 手取りを多く増やしつつ、所得税を節税したい
- 老後の資金を確保したい
- もう一本の収入の柱が欲しい
- 不労所得を得たい
リスクマネジメントができる人
アパート経営には空室のリスクや家賃滞納のリスク、入居者同士のトラブルのリスクが存在します。アパート経営では、こういったリスクを対策していく必要があるため、下記のような人がアパート経営に向いているといえます。
- 入居者目線を持っている人
- 無理のない範囲で大家業ができる人
入居者目線を持っている人
アパート経営には常に空室のリスクがつきまといます。空室が増えてしまうと、家賃収入が減り、ローンの返済に行き詰ったり、最悪の場合、所有しているアパートを売却しなければならない状態に陥ります。
こうならないためにも、入居者視点を持った空室対策が必要になってきます。具体的には、定期的にアパートの様子を見て回ったり、アパートの周辺環境をチェックしたりすることで、入居者が暮らしやすい環境を作ることができます。また、入居者と適度にコミュニケーションを取っておくことで、退去の可能性も減らすことが可能になります。
したがって、入居者視点を持って空室のリスクを対策できる人がアパート経営に向いているといえます。
無理のない範囲で大家業ができる人
アパート経営には、さまざまな管理業務が存在し、それを全てひとりで行うのは専業の大家でも相当難しいことです。
入居者同士のトラブルの解決や家賃の取り立てといった業務は、決して簡単な仕事ではありません。アパートの管理業務を無理してひとりで行おうとすると、どこかで支障をきたしてしまい、他の管理業務がおろそかになってしまいます。
そのため、こういった難しい仕事を管理会社に委託して、自分の無理のない範囲でアパート経営をしていくことが大切になります。
オーナーになることに満足しない人
アパートを建築・購入して大家になること自体に満足していては、この先のアパート経営が上手くことはないでしょう。
大家になることに満足し、管理業務や入居者・管理会社とのコミュニケーションが減ると、次第に空室も増えていき、アパートの収益性も下がっていきます。
こうならないためにも、大家になることに満足せず、「ここがスタートラインだ」と考えてアパート経営を行っていく必要があります。
初めてのアパート経営のリスク
本章では、アパート経営で発生しうるリスクについて解説します。
- 空室のリスク
- 入居者トラブルのリスク
- 家賃下落のリスク
- 老朽化のリスク
- 金利上昇のリスク
- サブリース関連のリスク
- 災害のリスク
空室のリスク
アパート経営では、常に空室のリスクにさらされています。
空室が発生してしまうと、空室の分だけ家賃収入が減り、アパートローンの返済が滞ってしまう可能性があります。
こうならないためにも、アパート経営を始める前から対策を考えておく必要です。具体的には、以下の方法が挙げられます。
- 生活のしやすい立地を選ぶ
- 周辺環境のリサーチを行う
- 入居者のニーズを満たした間取りや設備を設置する
- 高利回りの物件を選ぶ
- 高い入居率を維持できる管理会社を選ぶ
入居者トラブルのリスク
アパート経営を続けていると入居者とのトラブルが発生するリスクがあります。
入居者同士のトラブルや近隣住民とのトラブルは、当事者だけではなく、他の入居者の退去につながってしまうかもしれません。また、入居者とオーナー間では、家賃滞納のトラブルが発生することも少なくありません。
このようなトラブルを起こさないためにも、しっかりと管理業務を行う管理会社を見つけることが大切になります。加えて、管理会社に管理業務を委託していたとしても、適度に入居者とコミュニケーションを取って良好な関係を築いておくことが重要です。
家賃滞納に関しては、入居者の審査をしっかりと行うことで、家賃滞納の可能性を減らすことができます。
家賃下落のリスク
アパート経営では、新築時の家賃設定を一番高く設定することができます。しかし、新築時の家賃設定のまま、何十年もアパート経営を続けることはできません。アパートは時間とともに劣化していき、周辺環境や入居者が求めている設備なども変化していきます。
特に、所有しているアパートの近くに新築でアパートが建てば、そちらに新しい入居者を奪われてしまうことになるでしょう。こうなると新しい入居者が見つかりにくく、新しい入居者を迎えるために少しずつ家賃を下げていかなければなりません。
家賃下落のリスクに対応していくためには、収支計画を数年おきに見直していく必要があります。また、空室対策をしっかりと行い、入居者を絶やさないように心がけておくことが大切です。
老朽化のリスク
アパート経営を続けていくと、建物のが外装や内装、屋根、給湯器などが老朽化していきます。こういった老朽化が進んでいくと、定期的な修繕が必要なります。具体的には、5～10年に一度、塗装や設備の修繕が必要です。
また、数十年後には、大規模修繕が必要になっていきます。大規模修繕では、何百万円単位で費用がかかり、経営へ与える影響も決して少なくありません。
そのため、修繕費は新築の段階から毎月の家賃収入を修繕費として積み立てておくことが大切になります。
金利上昇のリスク
アパートローンを利用してアパート経営を始めると、金利上昇のリスクが発生するかもしれません。
金利変動制のアパートローンでは、金利が上昇すると、ローンの返済額が増え、返済に苦しむ可能性があります。現在のアパートローンは、金利が低い状態ですが、数年後も今のような低金利が続いているとは限りません。
金利が上昇しても返済に苦しまないように、定期的な収支計画の見直しや継続的な空室対策を行い、家賃収入を絶やさないことが大切です。
サブリースのリスク
アパート経営を始めるときに「サブリース契約をしていれば家賃保証があるから空室ができても問題ない」と思っている方もいると思います。こういった考えをしている方がアパート経営を始めるのはとても危険です。
サブリースには、管理や集客を自分の手で行わなくても、家賃収入を得られるというメリットがありますが、以下のようなトラブルに遭うこともあります。
- 家賃見直しによる家賃収入の減少
- サブリースの解約による違約金の発生
これを知らずに契約を結んでしまうと、家賃見直しのタイミングで「そんなの聞いていない」などといってトラブルになる事例が多くあります。また、サブリース契約を解約しようとすると違約金が発生することがほとんどであるため、家賃の見直しでトラブルになっても簡単には解約できません。
もしサブリースを利用するのであれば、サブリースについて理解し、しっかりと契約書を確認しておくことが大切になります。
災害のリスク
アパート経営は20年以上も続く、長期的な事業です。そのため、地震や火事、大雨などの予期せぬ災害が起こる可能性は小さくありません。
地震や火災などの災害が発生した場合でも、修繕のためにかかった費用を全額保証してくれることはありません。
また、災害に遭ったアパートの修繕を行うためには、今住んでいる入居者を退去させなければならないため、その期間の収入もゼロになってしまいます。もちろん、修繕を行っている間もローンの返済を続けなければならないことから、災害に遭ってしまうと費用だけが増えることになります。
対策としては、万が一に備えて火災保険や地震保険に加入しておくことや一棟のみの経営を行うのではなく、複数のエリアでアパート経営をする方法があります。災害は必ず起こるものと思い、火災保険と地震保険には必ず加入しておきましょう。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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初めてのアパート経営のメリット
本章ではアパート経営を行うメリットについて解説します。
- 安定した収入を得られる
- 生命保険の代わりになる
- もう一つの収入の柱になる
- インフレに強い
- 所得税の節税になる
- 固定資産税の節税になる
- 相続税の節税になる
安定した収入を得られる
アパート経営では、入居者が見つかればある程度の期間、安定した家賃収入を毎月得ることができます。
人によって居住期間は異なりますが、1週間や1か月で引っ越しをする前提で入居する人は少ないため、ある程度収入は安定します。
しかし、空室が増えてしまうと、その分の家賃収入を得ることができないため、しっかりと空室対策を続けていく必要があります。
生命保険の代わりになる
アパート経営を始める多くの人は、アパートローンを利用しています。
そのアパートローンには、団体信用生命保険に加入することが条件になっていることが多く、この団体信用生命保険が生命保険の代わりになります。
団体信用生命保険に加入していると、契約者が死亡、あるいは重度の障害などを抱えた際に、残っているローンの返済を免除されます。
もし、契約者がアパート経営を続けられなくても、残った家族が経営を引き継ぐことができ、ローンの残っていない土地と家賃収入を得られるアパートの両方を家族に残すことができます。
老後の生活資金になる
アパート経営を順調に続けることができれば、老後の生活資金を貯めることができます。
加えて、アパートローンを完済してしまえば、これまでより多くの家賃収入を得ることができるため、老後に使えるお金を貯えることも可能になります。
また、アパートローンを利用せずアパート経営を始めた場合、管理にかかる費用を差し引いた残りを全て利益にすることができます。こうなると、更に老後の生活資金の確保がしやすくなります。
アパート経営は、管理会社に委託してしまえば、副業としても始めやすい投資であるため、若いうちからアパート経営を始めることで、多くの資金を貯めることができます。
インフレに強い
アパートを含めた不動産は、インフレの影響を受けづらく、資産の維持に役立ちます。
インフレが発生すると、貨幣の価値が下がり、現金のみを所有してる場合、連動して所有している資産価値も下がってしまいます。
しかし、アパートなどの不動産は、減価償却資産とも呼ばれ、耐用年数をもとに資産価値が緩やかに下落していくため、インフレの影響を受けにくいです。
したがって、自分の資産を守りたいと考えているのであれば、現金で所有しているのではなく、不動産投資を行うことがおすすめです。アパート経営を始めることで収益を上げながら、資産を守ることができます。
所得税の節税になる
アパート経営を始めると、確定申告のときに損益通算という制度を適用することで、所得税を節税することができます。
損益通算とは、アパート経営の不動産所得や会社からの給与所得を、すべて合算して申告する制度であり、仮に不動産所得が赤字だったときは課税所得も少なくなります。
所得税は、課税所得に応じた税率に基づき課税されるため、この課税所得を目減りさせることができるアパート経営は所得税の節税になります。
特に、アパート経営を始めた年や大規模修繕を行った年は、会計上赤字になり、その金額も大きいため、大きな節税効果を生みます。
固定資産税の節税になる
アパート経営を始めると、更地で土地を所有しているときよりも固定資産税を節税することができます。
固定資産税は、その土地や建物の固定資産税評価額をもとに納税額が決まります。
そこで、土地にアパートを建てると、住宅用地の特例という制度を適用することができ、固定資産税のもとになる評価額が6分の1に軽減されます。特例によって評価額が下がると、連動して納税額も下がるため、節税になります。
相続税の節税になる
アパート経営を始めることで、現金や更地を相続するよりも相続税が軽減されます。
現金や更地を相続しようとすると、軽減制度はなく、評価額は100％のままになり、相続税はとても高額になってしましいます。
しかし、土地にアパートを建てることで、その土地が貸家建付地とされるため、評価額にかかる割合が軽減されます。
また、どれくらい入居者がいるのかを表した賃貸割合でも評価額が軽減されるため、相続時にいくら空室を減らすことができるかということも大切になります。
初めてのアパート経営は儲けられる？
本章では、アパート経営をすると本当に儲けることができるのかについてお答えしていこうと思います。
結論から申し上げますと、事前の調査をしっかりと行い、立地や利回りの良い物件を選ぶことができればアパート経営で儲けることができます。
それでは、アパート経営が条件によって儲かる理由について、ひとつずつ解説します。
利回りに注目する
アパート経営を始めるとき、まずは利回りに注目しましょう。利回りとは、投資額に対してどれくらいの割合のリターンを得られるかを数値化したもので、具体的には、表面利回りが5％は超えていると安心できます。
この表面利回りは、アパートの建築費や購入金額が安く、家賃が高く設定されていると数字として高くなります。
また、表面利回りは満室時を想定して計算されているため、実際に空室が増えてしまうと最初に計算した利回りを下回ってしまいます。
そのため、ある程度空室が発生してもよいくらい高利回りの物件を探す必要があります。
立地に左右される
アパート経営では、必ず立地を意識してアパート経営を始める土地を選びましょう。
賃貸需要がない土地や生活の利便性が低い土地でアパート経営を始めたとしても、入居者は集まらず、空室に悩まされるだけです。
実際、賃貸需要のない土地で空室対策を行ったとしても、空室率が改善されることは少なく、費用だけがかさんでしまいます。
そのため、アパート経営を始める前に、その土地の賃貸需要や周辺環境を確認することが大切になります。
事前の調査が重要
土地に関しての事前調査も大切ですが、それと同じくらい世帯ニーズの調査も大切になります。
アパート経営では、事前に世帯ニーズを調査し、入居者像を決め、その入居者が求めている間取りに近づけていきます。
しかし、入居者像を間違えたアパートを建築してしまうと、入居者は集まらず、空室も自然と増えてしまいます。
一度建築してしまうと、再度間取りを変更するのに、多くの費用が必要になるため、事前の調査は大切になってきます。
したがって、アパート経営を検討しているのであれば「学生が多い街なのか」や「男性・女性の割合はどちらが高いのか」などを調しっかりと調査しておく必要があります。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
初めてのアパート経営はプロに相談
初めてアパート経営をやってみたいと考えているのであれば、ハウスメーカーや工務店といった施工会社に相談することがおすすめです。
しかし、建築会社に相談するといっても、「どこに相談すればいいのかわからない」と思っているのであれば、イエウール土地活用といった土地活用比較サイトを利用してみましょう。
土地活用比較サイトでは、一度の情報入力で、複数社に経営プランを請求することができます。特にイエウール土地活用では、優良企業とのみ契約を結んでいるため、悪徳業者から電話がくるようなこともないため、安心して利用することができます。
