初めてのアパート経営で必要な基礎知識とは。メリットや注意点を解説

初めてのアパート経営で必要な基礎知識とは。メリットや注意点を解説

不安定な世界情勢の中で安定した収入を得たいとアパート経営をはじめる人が増えています。不動産経営としては初期投資が少なく、戸数も少ないのでマンションよりも負担が小さくはじめられるのがアパート経営です。土地を持っているけど活用できていない、土地を相続するか迷っている、土地がないけどアパート経営をはじめてみたい。

そんなアパート経営を初めてする人に向けて、ここでは経営の基礎知識を紹介していきます。アパートとはどのようなことを対象にするかから、アパート経営のはじめ方、メリットや注意点についても紹介していきます。アパート経営は部屋が満室になれば比較的安定した収入が得られます。アパート経営について詳しく理解して、はじめの一歩を踏み出しましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート経営とは

アパート経営とは

ここではアパート経営の基礎知識について紹介していきます。そもそもアパート経営とはどのようなものを扱うのかからみていきましょう。何を商品として経営するのかをしっかり理解しておかないと思わぬところでミスをします。アパートの部屋を貸して収入を得る賃貸経営の仕組みについても理解しておきましょう。

アパートの部屋を貸して収入を得る

アパート経営は所有するアパートの部屋を入居者に貸し出して家賃収入を得るビジネスです。他の業種と違い、収入はシンプルに家賃です。入居者がいる限り基本的には収入が毎月入ってきます。また、一度入居すれば比較的長い期間にわたって入居するので安定した収入が得られます。所有する部屋数分だけ家賃に乗じた額が収入として得られるのです。

一方で、支出の面では大きく分けて管理費、修繕費がかかります。管理費はアパート経営を継続するためにかかる費用です。家賃の回収やごみ置き場をはじめ日々の清掃や電灯などの消耗部品の交換、入居者の募集、入退去の手続き、クレームへの対応などの業務にお金がかかります。経営者自ら大家となって管理する他にも、管理会社に手数料を払って委託管理することもできます。

管理会社への委託管理費の相場は家賃の5%程度が相場といわれています。ただし、管理会社によって委託内容や費用は様々です。知識や経験、資格があれば全てオーナーが管理もできます。反対に全て管理会社に任せれば、普段何もしなくてもアパート経営ができます。どこまで委託するのか、どれくらい委託管理費が負担できるのか、収支のバランスをよくみて検討していきましょう。

修繕費については退去時の原状回復や、設備の修繕、外壁や屋根などの大規模修繕など時期に合わせて支出が発生します。大規模修繕などではまとまった金額がかかるので修繕積立金などを毎月行って備えておきましょう。税金の対策もしっかりしましょう。固定資産税と都市計画税の他に収入に応じて所得税もかかります。

土地がなくてもはじめられる

アパート経営は比較的小さな土地でもはじめられます。土地を所有していても活用していない場合にはアパート経営を検討してみるのが良いでしょう。一方で、土地を所有していなくても土地を借りてアパート経営をはじめることもできます。一般的には土地を購入してからアパートを建てて賃貸経営をはじめます。

条件によっては土地を地主から借りてアパートを建てて賃貸経営をはじめることもできます。借地によるアパート経営は地主の了解が得られていることが前提になります。また、銀行からの融資が受けにくいので、自己資金を多めに用意して、融資を受けても返済できる見込みを示す必要があります。

それでも立地や条件によっては土地の賃貸料を地主に払っても利益を出しているアパート経営者もいます。住宅メーカーや不動産会社など専門家にまずは相談してみましょう。

副業でおこなうことも可能

アパート経営の良いところは管理会社に運営を委託すれば日々の雑務に追われないことです。管理会社が働いてくれる分、自分は本業をしっかりやる時間がとれます。副業としてアパート経営をはじめる人も多くいます。小規模なアパートなら事業とみなされず、お小遣い稼ぎとしてはじめる人もいます。

副業のポイントとしては、5棟10室以上の経営をすると事業規模として見なされる可能性が高まります。また、年間の収入を500万円未満に抑えましょう。自主管理すると自営と見なされるので管理会社へ委託します。これらのポイントを押さえれば公務員でもアパート経営をできる可能性があります。

ただし、就業規則や服務規程をよく理解して、勤務先が副業を認めているか、認めていない場合はどこまでの範囲なら可能かをよく調べてから検討しましょう。副業ではじめる場合には本業に支障をきたさないことが重要です。勤務先によって規則は様々なので、よく調べてアパート経営ができるか検討しましょう。

アパート経営の特徴とマンション経営の違い

アパート経営の特徴とマンション経営の違い

賃貸経営と言われるとアパートだけでなくマンション経営もよく耳にします。同じように不動産である建物の部屋を入居者に貸して家賃を得ますが、どう違うのでしょうか。ここではアパート経営の特徴とマンション経営の違いについて紹介していきます。

賃貸経営が初めての人でもはじめやすいアパート経営の理由を理解していきましょう。ただし、法的にアパートとマンションの区別は定義されていません。2階建てのマンションもありますし、3階建ての鉄筋コンクリート造のアパートもあります。

不動産業界では、お客様に案内する目安や広告戦略などでアパートとマンションを使い分けています。税制上は木造か鉄筋コンクリート造かでは税率が変わりますが、アパートかマンションかは判断基準がないので覚えておきましょう。

建物の違い

一般的にアパートとマンションの違いは構造にあります

種類 アパート マンション
木造
軽量鉄骨造
プレハブ造
鉄骨造
鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造
階数 2,3階まで 3階以上

アパートは2~3階建ての木造や軽量鉄骨造などで建てられたもの、マンションは3階建て以上で、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などで頑丈に作られているものを指すことが多いです。

ここでは、2~3階建ての木造または軽量鉄骨造などで建てられた複数の住戸を有する建物をアパートとして進めていきます。

初期費用と経費の違い

アパート経営をする上で注目したいのは、建物を建てるための初期費用とランニングコストになる経費の違いです。

アパート マンション
取得費用 1坪当たり40万~100万円前後 1坪当たり数十万~120万円
・仲介手数料で数十万~数百万円
・中古マンションの改修 10万~240万円/戸
経費 管理費 家賃の5%程度
光熱費 1万円程度
損害保険料 1万~10万円程度
管理費 家賃の5%程度
光熱費 規模による
損害保険料 規模による
法定耐用年数 19年~34年 34年~47年

アパートは規模も小さく、木造や軽量鉄骨造などで比較的安く建築できます。土地も小さな面積でも建築できるので土地代も抑えられます。土地を所有しているなら、ある程度の広さがあればアパート経営がはじめられます。一方で、耐久性については劣る面があるので、リフォームや大規模改修を行っても、マンションよりは早く建替え時期を迎えます。

マンションは数十階になっても崩れないよう頑丈に作られるため、建築費が高く、初期投資が高額になります。10階以下でも鉄骨造や鉄筋コンクリート造などで造る場合には、アパートより高い建築費がかかります。また、共有部分や配管などが多い分、維持費にもお金がかかります。経営する戸数と経費のバランスをとることが大切です。

参考:国税庁

収入の違い

不動産経営において、収入は入居者の家賃が大半です。単純に戸数が多いほど収入は高くなります。同じ立地で同程度の家賃設定ならば、アパートよりも階数のあるマンションの方が戸数が多いため、収入は高くなります

アパート マンション
部屋数/階 4部屋 4部屋
階数 3階 4階
年間の収入目安 約900万円 約1,300万円

不動産経営は立地や周辺相場、設備などで家賃が大きく変わります。家賃5万円の単身向けマンション15戸と、家賃15万円のファミリー向けアパート5戸では月の家賃収入は同じ75万円です。ただし、管理費や入退居、空室の有無などで変わってきます。一概にどちらが収益が高いとは言えません。

どんなところで、どのような不動産経営をしたいか

をまず考えて、実現可能な戦略を練りましょう。

アパート経営をはじめるメリット

なぜいまアパート経営が注目されているのでしょうか。会社に勤めていても収入が安定しなかったり、市場経済も不安定で株や投資にも高いリスクが求められる中で、収益見込みのあるアパート経営がもつメリットについてここでは紹介していきます。相続する場合にも税金対策としてメリットがあるので参考にしてください。

安定した収入を得られる

部屋を貸すという不動産賃貸は、一度入居すれば1年や2年で退去することは珍しいです。数年から十数年入居する人は多く見られるので、入居者が見つかればある程度の期間は安定した家賃収入が毎月入ってきます。定年後でも年金だけでなく、家賃収入があれば豊かに暮らせます。

また、家族のために生命保険をかけている人は多いでしょう。掛け捨て型であったり貯蓄型など様々な商品が販売されています。

アパート経営ではローンを組むときに団体信用生命保険などに加入します。もし、オーナーが亡くなった場合には、アパートのローンの残債は保険で支払われ、家族にアパートは相続されます。家族にはアパート経営が続く限り、毎月収入が入ってくる資産を残すことができます。

株式投資よりもリスクが低い

災害や感染症など新しい生活が求められる中で市場経済は乱高下しています。株式投資などは一気に高値がついて多くの利益が得られる可能性がある分、一気に値が下がって負債を負うリスクもあります。様々な金融商品がありますが、先行きの不透明な昨今ではリスクを考えてためらう人も少なくありません。

その点、アパート経営はよほどのことがない限り家賃が乱高下することはありません。貨幣価値が下がっても上がっても、家賃は相場なので極端に価値が上下することもなく、安定した収入が得られます。アパート経営で大きく収入を得るのは大変ですが、安定した収入を低いリスクで得たい人には向いています。

税金対策になる

日本の土地において空き地は高い税金のかかる資産です。土地に建物を建てることで税金は軽減されます。さらにアパートなどを建てて不動産経営をすれば収入も入ってきます。土地はなにもしなくても固定資産税が毎年かかります。普段住む家以外に土地を持っているなら、土地活用をした方が税金も安くなりますし、収入が得られれば固定資産税の負担も軽減できます。

賃貸住宅の場合、200平方メートル×住戸数の面積が小規模住宅用地として認められます。小規模住宅用地なら固定資産税と都市計画税の特例措置を利用できます。200平方メートルの規定は、住宅一戸あたりで認められます。200平方メートル以内なら固定資産税課税標準の1/6に軽減されます。

200平方メートルを超えた部分に関しては、一般住宅用地となるため、課税標準額の特例は評価額の1/2です。都市計画税は小規模住宅用地なら課税標準の1/3に軽減、一般住宅用地なら課税標準の2/3に軽減されます。

アパート経営は特に相続税対策としても活用されています。2015年の税制改革により、相続税を支払う対象は拡大されました。現金で所有していると相続の際には満額が評価額として相続税の計算に計上されてしまいます。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

土地になると税率が軽減され、評価額を低く抑えることができます。所有する土地にアパートなどを建てて賃貸経営をしているとさらに税率は軽減できます。相続する土地や建物の条件によってさまざまなので、税理士や不動産会社に相談してしっかり節税しましょう。

参考:国税庁

アパート経営の注意点

アパート経営の注意点

ここまでアパート経営のメリットについて紹介してきました。しかし、アパート経営にはメリットだけでなく注意点もあります。アパート経営で失敗しないための注意点をここでは紹介していきます。あらかじめリスクを知っておけば対処もできます。アパート経営が傾く前に対処できればリスクも回避できます。

アパート経営における注意点としては、空室と入居者トラブルが主なリスクです。それぞれについて注意点と対処法について理解していきましょう。

必ずしも満室になるとは限らない

アパート経営は初期投資も少なく、順調に経営していればリスクの低い商売です。しかし、アパート経営の収入は入居者からの家賃です。空室になるとその部屋の分の収入は入らなくなります。ローンを組んでアパート経営をはじめる場合、家賃収入の一部を返済に充てるのが一般的です。

借入れる金額にもよりますが、1部屋ぐらいは空室が出ても十分返済できる金額で経営していきます。これが2部屋、3部屋となると収入が減るだけではなく、ローンの返済に支障をきたしてくる恐れがあります。ローンの返済ができなくなると金融機関から差し押えられるリスクもあるので、空室率は重要なポイントです。

空室が出ないように入居管理はしっかりしましょう。アパートを建ててから時間が経つと古くなってきて空室が目立つようになってきます。日々のメンテナンスも重要ですが、30年程度経つと入居者のニーズも変わってきます。空室が目立つようなら大規模リフォームや建替えを行ってニーズに合わせた部屋を提供することも考慮しましょう。

入居者とのトラブルの対処が必要

アパートは倉庫などと違って日々、人が生活する場です。様々な人が暮らす以上、いろいろなトラブルが発生します。入居者同士のトラブルは空室にもつながるので、早めに適切な対処が必要です。放っておくとトラブルが大きくなり、悪い評判も付きかねません。

主なトラブルとしては、ペットの飼育、騒音、ごみの始末があげられます。近年は独身の人も多く、ペットが飼える不動産は人気があります。一方で、ペットを飼う感覚は様々なのでトラブルになりやすい面もあります。ペット飼育を禁止にしていても、ペットを飼ってしまう入居者がいると他の入居者とのトラブルになりやすいです。

騒音もトラブルになりやすい要因です。騒音の元も様々で、子どもの足音から楽器、作業による音などいくつもあり、その中のどれを騒音と感じるかも様々です。アパートを建てる際には防音対策をしっかりしておくことが後のトラブルを防ぎます。

最後にごみのトラブルは入居者の住みやすさに大きく影響するので、十分に対処しましょう。入居者にごみ出しのルールを守っていただくのはもちろんですが、ごみを出しやすく、汚れにくい対処をしておくことも重要です。近年ではごみの収集日に関わらず24時間ごみを捨てられるごみステーションがある物件が人気を集めています。

収集日に間に合わずごみを部屋に溜め込んでしまうと悪臭や害虫、疫病の発生も懸念されます。コストがかかってもごみ処理には投資をした方が後々リスクを減らせます。

アパート経営をはじめる流れ

ここでは具体的にアパート経営をどうやってはじめるのか流れを解説していきます。土地の所有状況や建てたいアパートなどによっても変わってくところはありますが、まずは基本的なアパート経営の流れを押さえておきましょう。

アパート経営をはじめるにあたっては土地を持っているか持っていないかよりも、どんなアパート経営をしたいかが重要です。まずはハウスメーカーに相談して経営プランを提案してもらいましょう。自分が理想とするアパート経営が運営可能なのか判断をします。提案された経営プランの中から自分に合ったものを選びましょう。

アパートの運用よりもこのプラン選びの方がアパート経営には重要となります。時間をかけてじっくり選びましょう。経営プランが決まればアパート建築の契約に進みます。契約内容をしっかり理解して、疑問点がないように努めましょう。管理を委託する場合にはこの時点で委託契約についても行われる場合もあります。

着工にあたっては近隣にあいさつをしておきましょう。ご近所トラブルは極力避けるためにも手間を惜しまないようにしましょう。工事が順調に進めば入居者募集をはじめましょう。アパートが完成し、管理方式が確定したらいよいよアパート経営のはじまりです。すでに入居者が決まっていれば順調な滑り出しができます。

アパート経営を成功させるポイント

アパート経営を成功させるポイント

アパート経営のメリットもデメリットもわかったところで、ここからはアパート経営を成功させるためのポイントについて紹介していきます。アパート経営をはじめる土地の選び方、無理のない返済計画、公的支援の活用を紹介していきます。それぞれが重要なポイントになるのでしっかりと押さえておきましょう。

アパート経営に適した土地ではじめる

アパート経営は入居者に選ばれるアパートを建てることがとても大切です。土地を所有している場合には市場調査をしっかりして、どのようなアパートが求められているかを基に経営プランを建てましょう。単身向けなのか、ファミリー世帯向けなのかが大きく分かれるところです。

土地を購入してアパート経営をはじめる場合には、利便性や立地条件をしっかり調査して入居者が見つけやすい土地をまずは選びましょう。既に人気の地域は土地も高く、購入できる土地もあまりないかもしれません。人口が増加傾向にある地域は今後もアパート需要が見込まれるので調査をしてみましょう。

場所としては最寄り駅から近い場所が好まれます。複数の路線が交わるターミナル駅などは需要が高い分、土地の価格も高い傾向にあります。地方で駅から遠い場合には主要幹線道路や高速道路の入口に近い土地が好まれます。また、コンビニやスーパー、病院が近くにあることも人気を得られます。車に乗らない世帯が増えているので、生活に欠かせない施設が近くにあるのはポイントが高いです。

土地を選ぶ際にはハザードマップはチェックしておきましょう。災害リスクがあるかないかでは入居者への印象だけでなく、経営にも影響するので要チェックです。アパート経営では入居者がいなければ経営が成り立ちません。空室になりにくい土地ではじめるのがポイントです。アパート需要が見込めない土地を所有している場合には、さまざまな土地活用があるので、専門家に相談してみましょう。

無理のない返済を計画する

アパート経営をはじめるにあたって、全て自己資金で賄えることは少ないです。土地を所有していても建物の建築費はローンを組んだりします。土地を所有していなくてもアパート経営計画が問題なければ全額ローンを組んでアパート経営をはじめることもできます。

日本は1995年から低金利政策をはじめ、15年以上にわたってゼロ金利が続いています。低金利の内は利子も少ないので元本の返済もうまくいきます。しかし、将来的には金利が上がることも考えられます。多少金利が上がっても無理のない返済額を設定するのが長くアパート経営を続けるポイントです。

空室がある程度は出ることも想定して無理のない返済計画を立てましょう。毎月の返済額を抑えるためには自己資金をどれくらい用意できるかも大きく影響します。不動産会社だけでなく金融機関ともよく相談して借入額や返済計画を立てましょう。

大家向けの公的支援策を活用する

アパート経営をはじめる自治体によっては移住定住支援や経営支援として補助金を用意していることもあります。一度市役所にアパート経営をはじめるにあたって利用できる補助金がないかは問い合わせておきましょう。また、2020年から感染が広がった新型コロナウイルスはさまざまな分野に深刻な影響をもたらしています。

2021年9月現在、政府は新型コロナウイルス感染症拡大による経営への影響に対して、大家に向けた補助金や公的支援策をが提供されています。アパート経営にも活用できる補助金などがあるので、チェックしておきましょう。新型コロナウイルスに関する支援策は感染状況によって支援内容や廃止などが短期間で変わるので定期的にチェックしましょう。あわせて申請の期限についてもチェックしておくと安心です。

2021年9月現在に行われている大家に向けた主な支援策は以下の通りです。

担当省庁 支援策 内容
経済産業省 新型コロナウイルス感染症特別貸付など 新型コロナウイルスの影響による資金繰りに関する支援(参考:https://www.meti.go.jp/covid-19/pdf/shikinguri_list.pdf)
経済産業省 持続化給付金 前年50%以上収益が下がった事業者に最大200万円の給付(参考:https://www.meti.go.jp/covid-19/pdf/kyufukin.pdf)
国税庁 納税の猶予 1年間納税が猶予される(参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/kansensho/index.htm)
国税庁 感染した入居者家賃の減免による損金の計上 新型コロナウイルスに感染した入居者が家賃の支払いが困難な場合に、減免した額を損金として計上できる(参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/kansensho/faq/index.htm)
中小企業庁 固定資産税等の軽減、固定資産税の特例の拡充・延長 要件を満たした事業者の固定資産税をゼロまたは1/2に軽減(参考:https://www.chusho.meti.go.jp/keiei/seisansei/2020/200501seisansei.html)

アパート経営が初めての人は準備をしっかりおこなうこと

アパート経営は初期投資も少なく、リスクの低い投資としても注目されている事業です。とはいえ初めてアパート経営をはじめるにあたっては準備をしっかり行って経営リスクを低減しましょう。まずは住宅メーカーなどに相談して経営プランを綿密に立てましょう。オーナーとして最も重要な決断なので、慎重に行いましょう。

ローンを組む場合には、借入額、返済計画を検討して無理のない返済計画を立てましょう。長期的な修繕計画や積立金についても用意しておきましょう。空室率が高くなると経営を継続することが困難になります。空室対策は入念に行いましょう。信頼できるハウスメーカーや管理会社を見つけて相談しながらアパート経営を運営していきましょう。

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