不動産投資のひとつにマンション経営があります。マンション経営が成功すると、長期間安定した収入が得られるというメリットがありますが、同時にリスクもあるため注意が必要です。
マンション経営を円滑に行うためには、経営におけるリスクを正しく把握しておくことが大切です。マンション経営のリスクや失敗しないための対策を知り、不動産投資の成功を目指しましょう。
本記事ではマンション経営におけるリスクを詳しく解説します。
マンション経営のデメリットについては以下の記事をご覧ください。
マンション経営に潜む8つのリスクと失敗例
まずはマンション経営において、どのようなリスクがあるのかを知っておきましょう。マンション経営にかかる代表的なリスクは、次の8つがあげられます。
マンション経営を始める際には、これらのリスクがあることを理解して、運営の計画を立てることが大切です。
これらのリスクを考慮せずにマンション経営を始めた場合の、具体的な失敗例も紹介します。失敗事例を知っておくことで、起こりうるリスクを具体的にイメージしやすくなります。マンション経営の失敗は多岐にわたるため、どのようなことが失敗の要因になるのか知っておくことが大切です。
リスク①：空室
賃貸マンションは入居者の募集をしたからといってすぐに人が集まるとは限らず、空室のリスクがあります。空室になると収入が減ったり、まったく入居者がいない場合はゼロになったりもするため、注意しなければなりません。
また、管理会社に委託していなければ、空室時は部屋の管理を自分で行う必要があり、手間と費用がかかります。空室が続いて収入がない状態で、管理や税金などのコストがかかると、赤字になってしまうことも多いようです。
さらに、入居者を獲得している場合でも、その人がいつまで住むかはわからないため、退去した場合に備えて 入居者をスムーズに確保する方法 を常に考えておく必要があります。
失敗例
都内にあるマンションだった、車が入れない路地の奥の立地だったあったためか、入居者が何年もおらず空室が続いてしまったという例や、入居者がいたとしても入れ替わりが激しく、一人暮らしや家族連れの入居者でも、短期間で出ていってしまうことが続いてしまったという例があります。
また、家賃収入がなくとも空き巣などの危険があるため、見回りは必ずしなくてはいけません。
空室のリスクを考慮せずにマンション経営を始めた場合、 収益が大幅に減るうえに手間だけは増える 、といったことになりかねないため注意しましょう
リスク②：家賃滞納
入居者を確保できたからといって、常に安定して収入が得られるとは限りません。入居者が家賃を滞納する可能性もあり、想定していた収入がスムーズに得られないこともあるでしょう。
そのため、入居者は信用のおける人を選ぶ必要があり、入居前の審査は重要です。また、家賃を滞納した場合に備えて、いくらかは資金の余裕を持っておくことも大切でしょう。
入居者がいるからといって、安定した収入が確約されているわけではないため、家賃滞納のリスクがあることは理解しておく必要があります。
失敗例
相続で引き継いだマンションについて、入居者に家賃を三ヶ月程滞納された挙句、荷物を置いて夜逃げをされたという事例があります。契約書を調べたところ身元保証人がついておらず、滞納分を請求する先もないため泣き寝入りすることになってしまいました。
遅れてでも支払ってもらえるのであればまだ良いですが、最悪の場合上記のように滞納したまま夜逃げされてしまう、というケースもあります。そのため、入居者から家賃を滞納されるリスクを考慮し、資金に余裕をもった収益計画を立てることが大事になります。
リスク③：金利上昇
ローンを組んで賃貸マンションを購入している場合は、変動金利でのローン契約なら金利の上昇リスクもあります。ローンの金利は、経済情勢による影響を受けて変動します。そのため金利が一定とは限らず、契約時よりも金利が上がり、支払いの負担が増えるリスクがある点には注意しましょう。
したがって、資金計画を練る際には、 金利上昇のリスクを考慮して計画を立てる ほうがよいです。
失敗例
金利の上昇により、変動金利で借り入れていたためローンの返済額が増え、その結果物件の運営資金が足りなくなり維持や管理が出来なくなってしまった、という例があります。
賃貸マンション経営を金融機関からの融資を使って始める際は金利上昇のリスクを見通し、 ローンの借入金額や金利の条件 を見直して返済の負担を軽減できるようにすることが重要です。
リスク④：増税
賃貸マンションにかかる税金が上がり、出費が増える可能性もあります。例えば、固定資産税や都市計画税が上がり、毎年の出費が増えたり消費税の増税によって、年間の支出が大きくなったりすることもあるでしょう。
また、賃貸マンション経営がうまくいっている場合は、その他の収入にもよりますが、収益に応じて所得税や住民税がかかります。これらは収入が多いほど高額になるため、 利益が出ている場合でも税金の支払いが多くなる ことは、覚えておく必要があります。
失敗例
かつて、増税に伴い、多くの投資家が景気の悪化や消費不振を懸念して、不動産投資から撤退する動きを見せたことがありました。
マンション経営では、消費税増税により建築費・修繕費があがることで収益性が下がる可能性があります。また、購入時に建物分は消費税がかかるため、投資家にとってはより多くの資金が必要になり、投資の敷居が高くなる可能性もあります。
そのためマンション経営を行なうつもりなら、増税による影響を計算したうえで、マンション経営の 収益性や修繕計画・入居者募集方針の見直し などをする必要があります。
リスク⑤：災害
不動産は災害による損失を受けることがあり、水害や風害、地震といった自然災害によるリスクも考慮しなければなりません。災害によってマンションが損傷や倒壊した場合は、不動産価値の減少や資産の消失といったリスクがあります。
また、契約内容次第では、入居者に対して補償が必要な場合もあります。自然災害による損失は、ある程度は予防できても完全に防ぐことはできません。また、予期しないタイミングでダメージを受けることもあるため、常にそのリスクがあることは意識しておきましょう
失敗例
東日本大震災により、それまで入居のメインを占めていた中国人たちが一斉に退去した結果、それ以降、１Kの間取にもかかわらず近隣のより狭い１Rより賃料を安くしても入居が決まらないくらい苦しい状況になってしまった、という例があります。
また、賃貸マンションの近所で大火事があり、その結果周辺環境に対するイメージが低下し、空室が目立つようになってしまった、という例もあります。
これらの例のように、 直接所有する賃貸マンションが災害に合ったわけではなくとも 、経営に被害を与えられることもあります。そのため、事前にリスク評価や対策の検討、業務を継続できる計画を策定することが重要になります。
リスク⑥：売却ができない
経営しているマンションを手放したいと考えた場合に、マンションの状態によってはすぐに売却できないこともあります。マンションを1棟単位で売る場合は、マンションを買いたい人がいるかどうかはもちろん、賃貸物件の収益状況や不動産市況によっても需要が変動することは多いです。
例えば、経営が良好なマンションなら、購入して経営を引き継いでも利益を獲得しやすいため、買い手はつきやすいでしょう。しかし、入居者がほとんどおらず、収益化の見込みが薄いマンションの場合は、購入希望者が現れないこともあります。
また、一戸単位で経営している場合は、入居者がいる限り、空室物件としてその部屋は売却できません。正当な理由や入居者の過失がない限りは、退去を迫ることはできず、 空室になるまで売却そのものができない 点にも注意が必要です。
失敗例
周辺環境や立地が悪く家賃収入が見込めず、ローンの返済額のほうが多いような状況で売却を試みた結果、想定より売却額がかなり低く、それでも売却するしかない状況だったのでその金額で売却することになってしまった、という例があります。
売却ができないリスクを軽減するために、予めその地域の需要や供給、競合状況などのマーケットリサーチをすることで、将来的な売却価格などを予測することが大切です。
リスク⑦：入居者間トラブル
入居者によっては問題を抱えていたり、周辺の住民ともめ事を起こしたりするといったリスクもあります。反社会勢力の人を入居させたり、セキュリティの不備で不法滞在者が出たりすると、住民の不安をあおってしまい、退去する人が出る可能性があります。
また、悪いうわさが立つと入居希望者も獲得しづらくなり、空室リスクが高くなることも少なくありません。マンションの住民同士で、騒音やゴミ出しなどによるもめ事が起きることもあり、問題の解決に貸主が出ていかなければならないこともあります。
こうした問題発生による損失はもちろん、その対応の責任を負うリスクも、マンション経営で起こり得ることは覚えておきましょう。
失敗例
入居者のマナーが悪く、ゴミ出しのルールを守らなかったり、騒音問題で入居者同士が揉めたりなどして、対応に追われてプライベートの時間がほぼとれず苦労した、という事例があります。
これらの問題に対して管理会社がすぐに対応していればスムーズに解決できたかもしれませんが、この例の管理会社はなかなか対応をしてくれず、利用者からの評判が落ちて空室だらけとなってしまったようです。
こうしたことから、 入居者の選定や管理会社選び がいかに重要であるかということが分かると思います。
リスク⑧：管理会社の倒産
マンションの管理を業者に依頼している場合は、その管理会社が倒産して、管理をしてもらえなくなるというリスクもあります。管理会社が倒産してしまうと、自分で管理をするか別の管理会社を探す必要があり、これには手間とコストがかかります。
企業の倒産は経済情勢の変動だけではなく、経営状況による事ももあるため、管理を委託する際には契約時点で、委託企業の経営に問題がないか調べておく必要があるでしょう。
失敗例
管理会社が不正により倒産したり、突然業務を停止したりなどして、マンションの管理業務が引き継がれず入居者からのクレームが発生し、管理状況が悪くなる、といったこともあり得ます。
また、管理会社の人手不足によりマンションの管理が行き届かず、修繕や清掃が滞り入居者からの苦情や訴訟に繋がるといった事態もあります。
マンション経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。なぜなら、マンション経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってきます。
建築費がいくらなら収益性の高いマンション経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:「THE BALCONY」 区画整理に合わせ建築された入居者視点に立った自宅併用マンション
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 824 |
| 延べ床面積(㎡) | 1744.36 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
マンション経営のリスク対策7選
マンションの経営にはさまざまなリスクがあり、失敗の可能性も当然あります。少しでもリスクを回避して失敗の可能性を下げるには、次のポイントに注目しましょう。
これらのポイントを把握しておくことで、マンション経営の失敗を防ぎやすくなります。
需要と供給に合わせた立地選びをする
マンション経営のリスク対策として、立地選びは最も重要であると言っても過言ではありません。失敗しないマンション経営のために、需要と供給のバランスが取れた場所を選ぶことが大切です。
例えば、オフィス街や学生街の近くなら単身者用の物件需要が高くなりやすいため、ワンルームなどの物件が適しています。 郊外の住宅街ならファミリー層をターゲットに 据えて、LDKの少し広めの物件が人気が出やすいです。
一方、単身需要の多いところでファミリー向けのマンションを買ったり、ファミリー需要の多いところで単身者向けのマンションを購入したりすると、需要を獲得できない可能性が高いため注意しましょう。以下は具体的な好条件となる立地です。
- 駅近
- 競合が少ない
- 周辺に日常生活用の施設がある
- 学校が近い
- 治安が良い
これら5つの条件を満たす立地であれば、マンション経営で安定した収入を得ることが可能でしょう。
駅近
駅から近い場所は好条件の立地であり、駅から徒歩10分圏内が人気のエリアとなります。
首都圏などでは特に、会社や学校へ行く際などの移動手段は電車であることが多く、駅から近いほうが好まれるのは当然でしょう。
競合が少ない
マンション経営で立地を選ぶ際は、需要のあるエリアを見つけることが大切ですが、そういった場所は競合のマンションもできやすいため競争が起こりやすいです。
そのため、競合のマンションがどれだけ存在するか、またそのマンションがどのような建物なのかといった事前調査を欠かさないようにしましょう。
周辺に日常生活用の施設がある
近くにスーパーやコンビニ、役所や病院などの生活に必要な施設や公共の施設がある場合、利便性の高さから需要の多いエリアとなります。
学校が近い
学校の近くにあるマンションは一定数の需要があります。
ファミリー層であればもちろんのこと、大学の近くなどはコンビニなどが多く利便性もよく単身の人にも需要があるでしょう。
治安が良い
治安が悪い場所の場合、事故や事件などの問題のせいで入居者が入ったとしてもすぐに退去してしまうリスクがあります。そのため治安の良さは重要になります。
マンション経営を検討している場所に関して、日中だけではなく夜中の雰囲気も確認しておくことにより、いざ経営を始めてみたら治安が悪かった、といったことを防ぐことができます。
周辺環境に依存したマンション投資にしない
周辺の環境や施設に依存しているマンションは、環境の変化によって需要が下がる可能性があるため、投資しないほうが無難です。例えば、近所に大企業や学校がある場合は、その企業の社員や学生を入居者として確保しやすいです。
しかし、企業や学校は移転することもあり、この需要だけを想定していると突然入居者がいなくなってしまうこともあります。リスクを分散するためにも、 借り手は複数のターゲットを想定し、安定して入居者が確保できる場所 を選びましょう。
内覧をしてから購入する
投資用のマンションを購入する場合は、必ず内覧をしておきましょう。仮に、データ上は優良に見える物件でも、実際の建物の状態や、陽当たり、その他入居者の質が悪い場合もあり、購入すると後悔することもあります。
マンションの外観や各戸の内装、共用部の状態などをチェックして、可能な場合はどのような人が入居しているかも見ておきましょう。物件によっては内覧ができないケースもありますが、その場合は候補から外すことがおすすめです。
自分の目で見て確かめ、 問題がないと判断してから物件を購入 したほうが、経営失敗のリスクは格段に抑えられます。
資金に余裕を持たせる
マンション経営を始めるためには多額の費用がかかることも多く、ランニングコストも発生します。そのため、資金には常に余裕を持っておく必要があり、無理のない資金計画を立ててから経営に乗り出しましょう。
まずは資産を確認し、予算を決めていくらくらいのマンションを購入するかを決めます。この際に、ローンを利用することも可能ですが、融資の限度額いっぱいまで借りると余裕がなくなりやすいため注意しましょう。
余裕を持って返済できて自己資金も確保できる金額で、融資やマンションの購入額を決めることがおすすめです。ローンは金利が上昇する可能性もあり、このリスクを回避するためには、 できるだけ自己資金の比率が多いほうが安心 でしょう。
不動産の損害保険に加入する
災害リスクに備えるためには、不動産を対象とした損害保険に加入しておきましょう。保険に加入することで、万が一災害によってマンションが損傷したり、倒壊したりした際にも補償を受けられます。
基本的な火災保険への加入はもちろん、特約をつけるなどして地震保険にも加入しておくことがおすすめです。また、火災保険は契約するプランによって補償の範囲が異なるため、災害リスクに備えるなら、より補償の充実した内容で加入しておくとよいでしょう。
利回りばかりを重視しない
該当のマンションが、どれくらいの利益を上げられるかを見る指標として利回りがありますが、あまり重視しすぎると失敗する可能性があります。想定されている利回りはあくまでも見込みであり、必ずしもその数値通りに利益が出るとは限りません。
そのため、さまざまなリスクも考慮して、利回りはあくまで参考程度の指標であると考えましょう。物件を選ぶ際には利回りだけでなく、 物件の詳細な状態や周辺の状況、市場のニーズなど複数の観点で考えることが大切です。
修繕をこまめにする
マンション経営では物件の管理も重要であるため、大きな損傷が出る前にこまめに修繕をしておきましょう。こまめに修繕をしておくことで、大規模な劣化を防ぐことができ、リフォームなどの必要性も減らせます。
修繕をせずに傷んだ箇所を放置しておくと、劣化がひどくなり大規模なリフォームが必要になることも少なくありません。補修の規模が大きくなるほど、工事費用も高額になってしまうため、出費を最低限に抑えるためにも こまめな修繕を行うことが大切 です。
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。一括プラン比較サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
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マンション経営のリスクを理解してから始めよう
マンションの管理や経営にはリスクがあるため、不動産投資を始めるなら、これらを正しく理解しておくことが大切です。また、リスクに対してどのように対処するのか、対応策も考えておきましょう。
リスクを回避して失敗の可能性を下げることが、マンション経営を円滑に行う秘訣です。リスクヘッジは複数の観点から行い、経営に適した物件を選んで、マンション経営の成功を目指しましょう。
立地に合ったリスクは専門家に相談
一般的に言われているマンション経営のリスクは上で紹介した通りですが、立地や地域特性ごとに特殊なリスクが眠っていることもあります。
そのため、詳しくリスクを把握して対策しておくためには、その地域でのマンション経営に詳しい専門家に相談しておくことが大切です。
