マンション経営に潜むリスクと対策法|失敗事例でリスクを把握しよう

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不動産投資のひとつにマンション経営があります。マンション経営が成功すると、長期間安定した収入が得られるというメリットがありますが、同時にリスクもあるため注意が必要です。
マンション経営を円滑に行うためには、経営におけるリスクを正しく把握しておくことが大切です。マンション経営のリスクや失敗しないためのポイントを知り、不動産投資の成功を目指しましょう。

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マンション経営に潜む8つのリスク

マンション経営のリスク

まずはマンション経営において、どのようなリスクがあるのかを知っておきましょう。マンション経営にかかる代表的なリスクは、次の8つがあげられます。

  • 空室のリスク
  • 家賃滞納の可能性
  • ローンの金利上昇
  • 増税の可能性
  • 災害が起こった場合のリスク
  • 売却をする時に時間がかかる
  • トラブルで起こるリスク
  • 管理会社の倒産

マンション経営を始める際には、これらのリスクがあることを理解して、運営の計画を立てることが大切です。

リスク①:空室率

マンションは入居者の募集をしたからといって、すぐに人が集まるとは限らず、空室のリスクが潜んでいます。空室になると収入が減ったり、まったく入居者がいない場合はゼロになったりもするため、注意しなければなりません。
また、空室時は部屋の管理を自分で行う必要があり、これには手間と費用がかかります。空室が続いて収入がない状態で、管理や税金などのコストがかかると、赤字になってしまうことも多いです。
さらに、入居者を獲得している場合でも、その人がいつまで住むかはわからないため、
退去した場合に備えて入居者をスムーズに確保する方法を常に考えておく必要があります。

リスク②:家賃滞納

入居者を確保できたからといって、常に安定して収入が得られるとは限りません。入居者が家賃を滞納する可能性もあり、想定していた収入がスムーズに得られないこともあるでしょう。
そのため、入居者は信用のおける人を選ぶ必要があり、入居前の審査は重要です。また、家賃を滞納した場合に備えて、いくらかは資金の余裕を持っておくことも大切でしょう。入居者がいるからといって、
安定した収入が確約されているわけではないため、家賃滞納のリスクがあることは理解しておく必要があります。

リスク③:ローンの金利上昇

住宅ローンを組んでマンションを購入している場合は、金利の上昇リスクもあります。住宅ローンの金利は、経済情勢による影響を受けて変動します。そのため金利が一定とは限らず、契約時よりも金利が上がり、支払いの負担が増えるリスクがある点には注意しましょう。
もちろん、金利が下がって支払いが楽になるケースもありますが、先々の見通しを立てることは難しいでしょう。したがって、資金計画を練る際には、
金利上昇のリスクを考慮して計画を立てるほうがよいです。

リスク④:増税の可能性

マンションにかかる税金が上がり、出費が増える可能性もあります。例えば、固定資産税や都市計画税が上がり、毎年の出費が増えたり消費税の増税によって、日ごろのコストが高くなったりすることもあるでしょう。
また、マンション経営がうまくいっている場合は、収入に応じて所得税や住民税がかかります。これらは収入が多いほど高額になるため、
利益が出ている場合でも税金の支払いが多くなることは、覚えておく必要があります。

リスク⑤:災害が起こった場合のリスク

不動産は災害による損失を受けることがあり、水害や風害、地震といった自然災害によるリスクも考慮しなければなりません。災害によってマンションが損傷や倒壊した場合は、不動産価値の減少や資産の消失といったリスクがあります。
また、契約内容次第では、入居者に対して補償が必要な場合もあります。自然災害による損失は、ある程度は予防できても完全に防ぐことはできません。また、予期しないタイミングでダメージを受けることもあるため、常にそのリスクがあることは意識しておきましょう。

リスク⑥:売却をする時に時間がかかる

経営しているマンションを手放したいと考えた場合に、マンションの状態によってはすぐに売却できないこともあります。マンションを1棟売る場合は、マンションを買いたい人がいるかどうかはもちろん、経営状況によっても需要が変動することは多いです。
例えば、経営が良好なマンションなら、購入して経営を引き継いでも利益を獲得しやすいため、買い手はつきやすいでしょう。しかし、入居者がほとんどおらず、収益化の見込みが薄いマンションの場合は、購入希望者が現れないこともあります。
また、マンション1棟ではなく、一戸単位で経営している場合は、入居者がいる限りその部屋は売却できません。正当な理由や入居者の過失がない限りは、退去を迫ることはできず、
空室になるまで売却そのものができない点にも注意が必要です。

リスク⑦:トラブルで起こるリスク

入居者によってはトラブルを抱えていたり、周辺の住民と問題を起こしたりするといったリスクもあります。反社会勢力の人を入居させたり、セキュリティの不備で不法滞在者が出たりすると、住民の不安をあおってしまい、退去する人が出る可能性があります。

また、悪いうわさが立つと入居希望者も獲得しづらくなり、空室リスクが高くなることも少なくありません。マンションの住民同士で、騒音やゴミ出しなどのトラブルが起きることもあり、問題の解決に貸主が駆り出されることもあります。
こうしたトラブル発生による損失はもちろん、その対応の責任を負うリスクも、マンション経営につきものであることは覚えておきましょう。

リスク⑧:管理会社の倒産

マンションの管理を業者に依頼している場合は、その管理会社が倒産して、管理をしてもらえなくなるというリスクもあります。管理会社が倒産してしまうと、自分で管理をするか別の管理会社を探す必要があり、これには手間とコストがかかります。
企業の倒産は経済情勢の変動だけではなく、そもそも経営状況による問題もあるため、管理を委託する際には、契約時点で企業の経営に問題がないか、調べておく必要があるでしょう。

マンション経営の失敗事例

マンション経営の失敗事例

実際にどのような失敗があるのか、事例を参考にしてマンション経営のリスクについて、さらに理解を深めていきましょう。
失敗事例を知っておくことで、起こりうるリスクを具体的にイメージしやすくなります。
マンション経営の失敗は多岐にわたるため、どのようなことが失敗の要因になるのか知っておくことが大切です。

競合が参入してきて入居率が低下した

マンション需要があると踏んで購入したものの、ニーズを読み間違えて失敗した事例があります。この事例では周辺に大学があったため、学生の借り手を想定してマンションを購入しました。
学生からのニーズは確保できたものの、他にも同じことを考える人が増え、周辺にマンションやアパートが多数できてしまっています。需要自体は変わらずあるものの、競合が増えて供給過多となり、想定していた入居ニーズを獲得できずに失敗してしまいました。

ファミリー層が多い地域に単身用マンションを購入した

地域の需要を読み間違えた事例では、ファミリー層が多い場所で単身者用のマンションを購入してしまったというものがあります。
ファミリー層が多い地域では、マンションでも広い間取りのものが好まれ、そもそも居住人数から単身者用のマンションは選択肢に入りません。そのため、ごくわずかな単身者からの需要しか獲得できず、空室が増えてしまいました。

マンション経営のリスク対策7選

マンション経営の失敗を防ぐ方法

マンションの経営にはさまざまなリスクがあり、失敗の可能性も当然あります。少しでもリスクを回避して失敗の可能性を下げるには、次のポイントに注目しましょう。

  • 依存したマンション投資にしない
  • 内覧をしてから購入する
  • 需要と供給に合わせた場所選びをする
  • 資金に余裕を持たせる
  • 不動産の保険に加入する
  • 利回りばかりを重視しない
  • 修繕をこまめにする

これらのポイントを把握しておくことで、マンション経営の失敗を防ぎやすくなります。

依存したマンション投資にしない

周辺の環境や施設に依存しているマンションは、環境の変化によって需要が下がる可能性があるため、投資しないほうが無難です。例えば、近所に大企業や学校がある場合は、その企業の社員や学生を入居者として確保しやすいです。
しかし、企業や学校は移転することもあり、この需要だけを想定していると突然入居者がいなくなってしまうこともあります。リスクを分散するためにも、
借り手は複数のターゲットを想定し、安定して入居者が確保できる場所を選びましょう。

内覧をしてから購入する

投資用のマンションを購入する場合は、必ず内覧をしておきましょう。仮に、データ上は優良に見える物件でも、実際の建物の状態や入居者の質が悪い場合もあり、購入すると損失が出ることもあります。
マンションの外観や各戸の内装、共用部の状態などをチェックして、可能な場合はどのような人が入居しているかも見ておきましょう。物件によっては内覧ができないケースもありますが、その場合は候補から外すことがおすすめです。
自分の目で見て確かめ、
問題がないと判断してから物件を購入したほうが、経営失敗のリスクは格段に抑えられます。

需要と供給に合わせた場所選びをする

マンションを購入する際には地域性も重要で、需要と供給のバランスが取れた場所を選ぶことが大切です。
例えば、オフィス街や学生街の近くなら単身者用の物件需要が高くなりやすいため、ワンルームなどの物件が適しています。
住宅街ならファミリー層をターゲットに据えて、LDKの少し広めの物件が人気が出やすいです。
一方、単身需要の多いところでファミリー向けのマンションを買ったり、ファミリー需要の多いところで単身者向けのマンションを購入したりすると、需要を獲得できない可能性が高いため注意しましょう。

資金に余裕を持たせる

マンション経営を始めるためには多額の費用がかかることも多く、ランニングコストも発生します。そのため、資金には常に余裕を持っておく必要があり、無理のない資金計画を立ててから経営に乗り出しましょう。

まずは資産を確認し、予算を決めていくらくらいのマンションを購入するかを決めます。この際に、住宅ローンを利用することも可能ですが、融資の限度額いっぱいまで借りると余裕がなくなりやすいため注意しましょう。

余裕を持って返済できて自己資金も確保できる金額で、融資やマンションの購入額を決めることがおすすめです。住宅ローンは金利が上昇する可能性もあり、このリスクを回避するためには、
できるだけ自己資金の比率が多いほうが安心でしょう。

不動産の保険に加入する

災害リスクに備えるためには、不動産を対象とした保険に加入しておきましょう。保険に加入することで、万が一災害によってマンションが損傷したり、倒壊したりした際にも補償を受けられます。

基本的な火災保険への加入はもちろん、特約をつけるなどして地震保険にも加入しておくことがおすすめです。また、火災保険は契約するプランによって補償の範囲が異なるため、災害リスクに備えるなら、より補償の充実した内容で加入しておくとよいでしょう。

利回りばかりを重視しない

該当のマンションが、どれくらいの利益を上げられるかを見る指標として利回りがありますが、あまり重視しすぎると失敗する可能性があります。想定されている利回りはあくまでも見込みであり、必ずしもその数値通りに利益が出るとは限りません。
そのため、さまざまなリスクも考慮して、利回りはあくまで参考程度の指標であると考えましょう。物件を選ぶ際には利回りだけでなく、物件の詳細な状態や周辺の状況、市場のニーズなど複数の観点で考えることが大切です。

修繕をこまめにする

マンション経営では物件の管理も重要であるため、大きな損傷が出る前にこまめに修繕をしておきましょう。こまめに修繕をしておくことで、大規模な劣化を防ぐことができ、リフォームなどの必要性も減らせます。
修繕をせずに傷んだ箇所を放置しておくと、劣化がひどくなり大規模なリフォームが必要になることも少なくありません。補修の規模が大きくなるほど、工事費用も高額になってしまうため、出費を最低限に抑えるためにも、
こまめな修繕を行うことが大切です。

失敗しないためのマンションの選び方

失敗しないマンションの選び方

マンション経営での失敗を回避するためには、物件選びも重要です。経営手腕がある人でも、物件次第では失敗することも少なくありません。

  • 立地重視で選ぶ
  • 同じ条件なら築年数が短い物件がよい
  • 周りの環境や設備が充実しているもの

経営で失敗しないためにも、これらの特徴を満たすマンションを選ぶことがおすすめです。

立地重視で選ぶ

住宅は立地のよさで選ぶ人が多いため、この需要を獲得するためにも好立地のマンションを探しましょう。駅やバスなどの交通アクセスがよかったり、乗り継ぎが便利な駅の近くだったりすると、入居希望者は現れやすいです。
また、
立地がよいことで家賃も高く設定しやすく、購入価格が高くなったとしても費用の回収もしやすいでしょう。

同じ条件なら築年数が短い物件がよい

間取りや駅からのアクセスなどがほとんど同じ条件のマンションなら、より築年数が浅いほうを選びましょう。築浅物件のほうが人気は高く、
新しいものほど入居者を確保しやすいです。
築浅ならきれいな状態であることが多く、管理や修繕などのコストがかかりにくい点も魅力です。また、築浅であることを根拠に、家賃を高めに設定することもできます。

周りの環境や設備が充実しているもの

マンションそのものの設備や周辺環境が充実している物件ほど、入居者は獲得しやすいです。オートロックや宅配ボックス、その他生活に便利な設備がマンションに導入されていると、需要を獲得しやすいでしょう。

また、近所にコンビニやスーパー、病院などの生活に必要な施設があるかどうかも重要です。駅からのアクセスがよくても、周辺施設がほとんどない場所では需要が下がることもあります。
生活しやすい環境かどうかは、物件そのものと周囲にある施設から判断することがおすすめです。

マンション経営のリスクを理解してから始めよう

マンション経営のリスク

マンションの管理や経営にはリスクがあるため、不動産投資を始めるなら、これらを正しく理解しておくことが大切です。また、リスクに対してどのように対処するのか、対応策も考えておきましょう。

リスクを回避して失敗の可能性を下げることが、マンション経営を円滑に行う秘訣です。リスクヘッジは複数の観点から行い、経営に適した物件を選んで、マンション経営の成功を目指しましょう。

立地に合ったリスクは専門家に相談

一般的に言われているマンション経営のリスクは上で紹介した通りですが、立地や地域特性ごとに特殊なリスクが眠っていることもあります。
そのため、詳しくリスクを把握して対策しておくためには、その地域でのマンション経営に詳しい専門家に相談しておくことが大切です。

イエカレでは、複数のマンション経営関連会社に無料で相談する事ができます。
その地域でマンション経営をする場合におけるリスクやその対策を聞けることもあるので、ぜひ一度相談してみてはいかがでしょうか。

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