【農地の活用方法まとめ】遊休農地や耕作放棄地の活用方法

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
農地や使っていない遊休農地、耕作放棄地、相続した農地を活用するにはどうすればいいのかと頭を悩ませている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

農地は状態により様々な区分に分けられており、分類によりできる活用方法とできない活用方法が存在します。

今回は、農地の区分別おすすめの農地活用方法や、注意すべきポイントについて解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 農地・遊休農地・耕作放棄地を活用したいと考えている人
  • 農地のまま活用するか、農地を転用して農地以外の活用するか悩んでいる方
  • 農地の税金について詳しく知っておきたい人

遊休農地をそのまま活用する方法

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農地を相続したものの全然使っていない、ずっと農業をしてきたが、最近は全然しなくなって税金の支払いばかりが残っている、といった方も多いのではないでしょうか。
何も使わずに放置して耕作放棄地とするよりは、何らかの形で活用した方が固定資産税もかかるため良いかもしれません。せっかくある土地ですから、固定資産税を払えるくらいに活用するのも一つの手でしょう。

そこで、使っていない遊休農地の活用方法をご紹介します。農地を転用せず、そのまま農地として活用できる方法ですので、「宅地に変える手続きが面倒だ」「手っ取り早く活用したい」方にはおすすめの方法です。

活用の始め方は以下の流れで進めます。

土地活用の始め方
土地活用の始め方

市民農園として活用する

市民農園とは、農業者以外の人たちが自家用野菜の栽培をしたり、生徒・児童などの体験学習として使われたりするなど、多様な目的で使われる小規模な農園のことです。
使っていない農地でも、市民農園として活用することで、多くの人に使ってもらうことが可能になります。その際、利用料は相談して設定することが可能であるため、利用者が集まればその分多くの収益を得ることができます

市民農園を開設する方法は、「市民農園整備促進法による方法」、「特定農地貸付法による方法」、「農業利用方式による方法」の3つに分かれます。ここからさらに、開設主体が農地所有者か、地方公共団体か、NPOや企業なのかで誰がどう申請するのか変わってきます。
平成31年3月末現在、88%ほどの市民農園が特定農地貸付法に基づいて開設されています。具体的な申請方法については、農林水産省のホームページをご覧ください。
参考:市民農園をめぐる状況|農林水産省

農地集積バンクで貸し出す

農地集積バンク(農地中間管理機構)とは、農地の貸し手と借り手をマッチングするための仕組みを指します。場合によっては、売り手と買い手をつなぐことも可能です。
農地を貸したい農家から、農地バンク側が賃料を払って農地を借り上げ、農業をしたい農家に借り上げた農地をまとめて貸し出します

ただ、受け手が希望する地域や希望の条件の農地でない場合は、農地バンク側も借り上げてくれないため、賃料は発生しません。この場合は、借り手待ちの状態で農地バンクに申請することになります。
また、仮に貸し出せたとしても、借主が大体的な農業をしていて、返してくれと言ってもすぐに土地を返しづらいといったこともあるため、中長期的に貸し出しても問題ない場合や、自分で借主を探すのが面倒な場合にはおすすめであるといえます。

貸農園として個人や企業に農地を貸し出す

農業を営んでいる個人や企業に農地を貸し出すのも1つの活用方法です。農地として貸し出し賃料収入を得ることで、これまでかかっていた税金の支払いに充てることが可能となります。
特に、今持っている農地の近くにある農家の方や企業に掛け合ってみることで、「実は借りたかった」「借りられるのなら借りたい」といったニーズが見つかることもあります。そのため、周辺の人に1度掛け合ってみるのもおすすめの方法です。

ただ、農地を貸し出す場合は、農業委員会に申請をして許可をもらう必要があります。相手が農家や農業を営んでいる企業の場合はある程度許可が通りやすいですが、そうでない場合は審査が厳しくなってしまうため注意が必要です。
借り手を探す際は、インターネット上の掲示板サイトなども活用できます。農地を借りたい人が条件を提示して募集を募っていることも多くありますので、自分の持っている農地がその条件にマッチするかどうか探してみても良いかもしれません。

また、農地を別の用途に転用して貸し出す場合は、また別途手続きが必要です。その手続きや転用方法に関しては、以下で後述します。

農地を売却する

農地を持っていても仕方ない、すぐに手放したい、そして今後活用する手間も避けなさそうな場合は、農地を売却する方法がおすすめです。

ただ、農地を売却するには、農業委員会の許可が必要な点には注意が必要です。
また、農地法によって、売却相手が以下の条件を満たす農業者でなくてはならないと決められています。

  • 農地のすべてを効率的に利用できる
  • 一定の面積を経営できる
  • 周辺の農地利用に支障を生じさせない
  • 個人の場合には、更に、当該譲受人が常時農作業に従事する
持っている土地の近くにある農家に直接掛け合って相談するか、農地売却に強い不動産会社に相談をして売却する方法が挙げられるでしょう。
農地を売却する際の手続きや進め方は通常の土地と異なり、少しややこしいので、詳しくは以下の記事をご覧ください。

農地としての活用が難しく、売却も難しそうとなる前に、はやめの売却がおすすめです。売却する際には、地域密着型で島の土地も売却するほどの実力があるイエウールに相談してみることをおすすめします。田舎の土地を売却した事例も豊富なため、農地も売却できるでしょう。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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売ったら いくら?

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自分で農地として活用する

農地の売却を考えて、売却できなかった場合に活用を考えると思います。ですが、どの活用方法もできなかった場合には、遊休農地や休耕地として放置するか、自分で農地として活用するしかなくなります。
ただ、多くの方はそのまま耕作放棄地として放置しているようです。

初期費用も少なくランニングコストもあまりかからず、かつ手間なく活用して収益を得られる農地活用を始めて、手をかけずに管理しておくと良いでしょう。そんな条件の良い農地活用は自分だけでは考えられないしできない、と思われる方におすすめなのは、土地活用の無料検索サイトを利用する方法です。

簡単な農地の情報を入力するだけで、土地活用の企業が農地に合う活用プランを提案してくれます。企業によっては実地調査をした上で収益プランを試算してくれますし、契約するまでは無料で何度でも相談することが可能です。

まずは、カンタンな質問に答えて複数の企業から無料で農地を活用するプランを取り寄せてみましょう。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順

農地転用して活用する方法もある

農地活用

通常、農地として活用されている土地は「農業」の用途でしか使うことができません
農地をそのまま活用する場合は、使っていない農地を再度農地として使ったり、第三者に譲ったりと、農地として使っている土地をそのまま農地として使うため、特に問題はありません。

ですが、農地としての活用が難しく、他の活用をしたいと考える場合には、農地にかけられている制限と他の活用をするための農地転用の制度を知っておく必要があります。

農地は制度で農地以外の活用はできない

農地を別の用途の土地として転用して活用することで、できることの幅が広がり、よりその土地を生かすことが可能になります。
農地を転用して別の方法で活用する場合には、都道府県知事や指定市町村長の許可を得る必要があります。というのも、農地がむやみに転用されてしまうと、食料自給のための優良農地を確保することができなくなるからです。

したがって、農地を転用して活用する方法を考える前に、まずは転用できる農地なのかどうかを判断してから具体的な農地活用方法を考える必要があります。
そこでここでは、今持っている農地が転用できるのかそうでないのかを判断するための方法と、実際に農地を転用するための方法を紹介します。

遊休農地や耕作放棄地は農地再生が大変

農地転用できない農地は、農地以外の活用はできないため、農地としてそのまま活用することになります。

ですが、農業を続けることが難しく農地の活用を考え、農地転用を試みたものの手続きが面倒だったり転用できなかったりして諦めた方もいらっしゃることでしょう。
農地活用も農地転用しての活用も諦めると、農地が遊休農地から休耕地に、放置し続けて耕作放棄地となってしまいます。農地転用しての活用が可能であれば、耕作放棄地となっていても転用するのでそこまで難しくないかもしれません。ですが、休耕地や耕作放棄地となると、農地としてもう1度活用するのは難しいものです。
遊休農地や休耕地、耕作放棄地を農地として再生させるためには、もう1度農地として水を吸収できる土地に耕す必要があるからです。農地としての活用しかできない場合でも、再生が大変になるかもしれない点にはご注意ください。

農地転用できる土地と転用できない土地

農地を活用するには、そもそも持っている農地が転用できるかどうかを知っておくことがカギになってくるのは上で述べたとおりです。
転用できない農地を持っている場合は農地のまま活用するしか方法はありませんが、転用できる土地を持っている場合は、実際に転用した後の土地活用方法を決めて申請を出すことが可能です。

ここではまず、今持っている農地がそもそも転用できるのか、転用できないのかを見定めるための情報を紹介します。

農地区分と転用許可

農地は、農地としての耕作以外の使用を基本的にできない土地で、農地転用をする際は管轄の農業委員会から許可を受ける必要があります。ここでは、農地区分と転用許可についてご紹介します。

農地区分 説明 転用の許可・不許可
農用地区域内農地 市町村の定める農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地 原則不許可
甲種農地 第1種農地の条件を満たす農地で、市街化調整区域内の土地改良事業等の対象農地(8年以内)など特に良好な営農条件を備えた農地 原則不許可
第1種農地 10ha以上の規模の農地、土地改良事業などの対象となる良好な営農条件を備えた農地 原則不許可
第2種農地 500m以内に鉄道の駅がある市街地化の見込まれる農地また生産性の低い小集団の農地 許可は受けやすい
第3種農地 300m以内に鉄道の駅がある市街地の区域また市街地化の傾向が著しい区域の農地 原則許可

農地転用できる農地

転用できる農地には、「第2種農地」と「第3種農地」の2つがあります。
ここで挙げる2種類の農地に当てはまる場合には、転用して別の土地活用方法として活用することが可能です。


 

  • 「第2種農地」とは生産力の低い小集団の農地や、将来街を発展させる可能性のある土地、市街化が見込まれる地域にある土地のことを指します。駅やインターチェンジからおおむね500m以内の地域や、下で述べる第1種農地にも第3種農地にも当てはまらない農地などが例として当てはまります。
  • 「第3種農地」とは、市街化区域内にある農地のことを指します。駅やインターチェンジから300m以内の農地や、宅地化率が40%以上の区域にある農地などが例として当てはまります。

市街化区域とは?
  • 街の活性化のために活用される区域のことで、土地の活用方法に規制がありません。

農地転用できない農地

転用ができない農地は、主に「甲種農地」、「第1種農地」の2つがあります。
この2つに当てはまる農地を保有している場合は、下で述べる要件が外れるまで農地として活用し続けるか、そのまま農地として活用するかどちらかの方法しか取れません

「甲種農地」とは市街化調整区域内で、

  • 農業を始めて8年以内である
  • 集団農地で農業機械で営業可能

という条件に該当する農地のことを指します。

「第1種農地」とは、

  • 農業を始めて8年以内である
  • 集団農地で農業機械で営業可能
  • 生産力の高い農地

という条件に該当する農地のことを指します。

市街化調整区域とは?
  • 市街地の無秩序な拡大を防ぐため、農林水産業などに用途が定められている区域のことを指します。

農地を宅地に転用する方法

転用できる農地を持っている場合、農地から宅地に転用することで活用の幅が広がり、様々なことができるようになります
もちろん、宅地以外の種類に転用することも可能ですが、使っていない土地を活用するという趣旨で転用するのであれば、宅地に転用するのが最もおすすめです。

農地を宅地に転用するためには、地目変更や測量、開発許可申請などの手続き業務、農地を整備して宅地として活用するための土地整備、転用して新たに行う土地活用方法を申請するための準備など、さまざまな用意が必要です。
具体的な手続きや必要な書類などは専門家に相談して用意すると同時に、どんな土地活用方法にするのかはある程度自分で決めておくと良いでしょう。

農地転用する場合の活用方法5選

農地転用

農地転用して活用するとなると、さまざまな土地活用方法が考えられます。ただ、元々農地であった以上、それほど立地がよくなかったり、人通りが見込めなかったりすることが多いかもしれません。
ここでは、数ある土地活用方法の中から、農地転用する際のおすすめの活用方法を5つ紹介します。

ほかにも様々な土地活用方法があるので、農地を転用しようと考えている方は以下の記事を一通りチェックしてみても良いでしょう。

高齢者施設建設

農地を宅地に転用して、高齢者施設を建てる活用方法です。
高齢者施設は施設利用を目的とした人が多いため、立地に左右されず十分経営していくことができると同時に、ある程度の広さがあるほうが好ましい建物であるため、農地からの転用にも向いています。

また、利用者と保険会社から利用料金を得られるので、収益性が高い活用方法でもあります。
しかし高齢者施設を運営するには大規模な建物を建てる必要があり、建築などの初期費用が大きくなってしまうので注意が必要です。高齢者施設の建設について、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

太陽光発電用地としての活用

太陽光発電は、ソーラーパネルを設置して生産した電気を電力会社に買いとってもらう活用方法です。電気の買取価格が法律で決まっているので、一定価格で20年間買い取ってもらえる、非常に収益安定性のある活用方法です。

しかし電気の生産量が収益に直結しているので、立地条件に左右されてしまうことに注意しなくてはいけません。木など遮蔽物が周りにあるなど日照時間が短い農地には不向きです。

資材置き場として活用

資材置き場は、事業を行っている人に資材を置く場所として土地を貸し出す活用方法です。

建物を建てる必要がないので、市街化調整区域など建物を建てることに規制がかかっている農地でもできる活用方法です。

収益は特別高い訳ではありませんが初期費用も低く、収益の相場は土地にかかる税金よりも高いため税金負担額以上の収益を得ることができます。

駐車場経営

駐車場経営は、車止めや白線や専用の機械を用意し、駐車料金を収益として得る活用方法です。

初期費用を安く抑えつつ、土地が狭くても収益を上げることができますが、建物を土地に立てることで得られる税制上の優遇処置がほとんどないことに注意しなければなりません。

周辺に住んでいる人の土地が広かったりするとそもそものニーズが少ない場合が多いため、
周りの土地がどんな状態かも把握しておきましょう。

駐車場経営についてもう少し知りたい方は、こちらの記事もお読みください。

賃貸アパート経営

ある程度人通りが見込めたり、近くに賃貸アパートが多く建っていたりする場合は、賃貸アパートを建築して経営するというのも1つの手でしょう。

初期費用は多くかかってしまいますが、家賃収入による安定した収益源を確保できると同時に、相続税対策としても効果的な土地活用方法です。
ただ、その地域の賃貸アパートに入居が見込めるのか、どれほどの家賃収入が見込めるのかなどを知るためには、一度不動産会社に相談しておくようにしましょう。

遊休農地や耕作放棄地におすすめな農地活用

遊休農地や耕作放棄地は、農地転用できなかったゆえに放置してしまい、農地としての活用しかできない土地だと思います。
ここでは、そんな農地としての活用が難しく放置してしまった農地でも、農地転用せずに収益化できるおすすめな活用方法を考えてみました。楽に収益化したい方は1度検討してみることをおすすめします。

営農型太陽光発電

営農型太陽光発電は、農地で太陽光発電をしながら、その発電をそのまま営農に活かす方法です。
農業としての使用を諦めた理由には、体力的に難しい、環境的に大変になった、など様々な理由があることでしょう。最近では、面倒な農作業を支えてくれる便利なテクノロジーも出てきていますので、太陽光発電でテクノロジーを使用するための電気を発電しながら、営農する方法もおすすめです。

農地に合う作物は何か考えたり、太陽光発電の機器を導入するのに費用がかかったり、初期の準備は大変かもしれませんが、上手くいけば効率の良い農地活用ができるでしょう。ビニールハウスでの温室栽培などで、ブランドフルーツの栽培ができれば、大幅に収益を得られるかもしれません。

農地集積バンクや企業で農地を貸す

最初に農地をそのまま活用する方法でもお伝えしましたが、農地収益バンクを利用して企業や借りたい人に農地を貸す方法です。
農地を農地として借りたい人にそのまま貸すだけですので、収益性は低くても期間を設定して貸せば継続的に安定した収入を得られるでしょう。

また、放置して休耕地や耕作放棄地として固定資産税がひたすらかかるだけの農地とするより、負担にならない範囲での活用で少しでも収入があるため、1番楽な活用方法でしょう。

体験農園はマイファームに相談しても大丈夫?

農地としての活用を考えて、「農地活用|マイファーム」への相談を考えるかもしれません。
農地は、売却において足元を見られて低い金額を出されたり、活用する際にも収益化しにくい活用方法を提示されたりしやすいものです。1社だけに農地活用の相談をするのは、そういったリスクと隣合わせとなりますので、他の企業や一括査定サイトなども併せての利用をおすすめします。
体験農園

農地活用は自分に合った方法を選ぶ

農地を活用する方法はさまざまありますが、自分に合った農地活用をしないと実際に始めてから「面倒くさくなった」「思ったより収益が入らない」「農地のままのほうがよかった」といった事態に陥ることもあります。

そこで、ここでは自分に合った農地活用方法を選ぶ際に知っておきたい3つのポイントを紹介します。

転用すべきか判断する

まずは、今持っている農地を転用すべきか農地のまま活用すべきか判断する必要があります。農地のままだったらある程度活用できたのに、転用した結果無駄なコストをはたいて赤字になってしまったといった例も少なくありません。
そこで、今持っている農地の周辺はどういった地域なのか、農地が多いのか、宅地が多いのか、商業施設があるのかなど、土地周辺の調査を進める必要があります。

また、宅地や商業施設、駐車場など何らかの施設がある場合は、可能な範囲で「どの程度人が入っているか」も見ておくと良いでしょう。
そうすることで、農地を転用した後に入る収益をある程度予想することができるようになります。

農地活用は農地と周辺環境に合う土地活用法をする

今持っている農地の広さや立地条件、周りの環境などによって、適した土地活用方法は異なります。
近くに商業施設や住宅街がある場合は駐車場経営がおすすめだったり、小学校や中学校などの教育機関がある場合はアパート経営がおすすめだったりと、同じのうちであっても周りの環境や土地の広さによっておすすめの土地活用方法は異なるからです。

その農地をどのように活用すればいいのか、どういった活用法をすれば最も収益を得られるのかを知るためには、土地活用の専門家に相談する事をおすすめします。
豊富なデータとノウハウをもとに、「この土地にはこの方法がおすすめ」と具体的に伝えてくれるでしょう。

複数の会社に相談して自分に合った活用法を選ぶ

自分に合った農地活用方法を知るためには、ある程度プロの意見を聞くことが必要不可欠です。ただその際、「まだ活用方法を選定中です」という旨を伝えたうえで、複数社に相談する事をおすすめします。
というのも、各企業によって得意な土地活用方法はさまざまであり、提案してくれるプランも異なってくる場合が多いからです。

複数社に相談してプランを提示してもらったのち、初期費用や管理工数、得られるであろう収益や収益安定性などを確認して自分に合った農地活用方法を選ぶことが重要です。

農地のままの方が税金は安く抑えられる

農地

農地を活用する際には、必ず税金について知っておかなければなりません。というのも多くの場合、農地を転用したほうがかかる税金が高くなるからです。
この章では、農地をそのまま活用するにしても、転用して活用するにしても知っておくべき2つの税金について解説します。また、遊休農地の場合も少し異なるので注意が必要です。

固定資産税

土地の所有者には、毎年固定資産税を払う義務が課せられます。

農地の場合は収益性の低さから、土地売買における価格とその土地の持つ収益性が必ずしも一致しないため、通常の土地の計算に、さらに限界収益修正率がかけられます。
そのため通常の土地よりも負担額が少なくなります

したがって、農地を転用して別の方法で土地活用する場合は、かかる固定資産税が増えてしまう点には注意しておく必要があります。

  • 通常の土地:固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
  • 農地:固定資産税=固定資産税評価額×1.4%×限界収益修正率(0.55)
限界収益修正率とは?
  • 同様の土地の実例価格に1年で当該土地から期待される利益の割合のことを指します。計算式で限界収益修正率0.55を乗じることで、農地は正常売買価格の55%まで減額されます。

相続税

農地の相続税計算も固定資産税と同じように通常の土地に比べて低くなります

通常の土地の相続税計算は、相続税=遺産総額×相続税率ですが、
農地の相続税計算は固定資産税を基準にした倍率方式が適用されるからです。

倍率方式の計算式は以下の通りです。

  • 評価額=固定資産評価額×評価倍率
農地の相続税を計算する際は、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地の4つの区分によって分かれます。それぞれ相続税を算出する計算式が異なる点には注意が必要です。

農地の区分 評価方法
純農地 倍率方式
中間農地 倍率方式
市街地周辺農地 宅地比準方式 ×80%
市街化農地 倍率方式または宅地比準方式

宅地批准方式というのは、その農地を宅地とした場合の価格をもとに算出する計算方式です。市街地周辺のうちや市街化農地の場合は、この宅地批准方式に基づいて計算されることがあるため、負担額が大きくなることがあります。

計算方法は以下の通りです。

  • 評価額=(宅地とした場合の1㎡あたりの地価ー宅地造成に必要となる1㎡あたりの工事費用)×総面積

遊休農地・耕作放棄地は固定資産税が高くなる

耕作をしていない農地や使われていない農地は遊休農地・耕作放棄地と呼ばれ、この場合は通常の農地に比べて固定資産税が高くなってしまう点には注意が必要です。

税制改定によって、平成29年から耕作放棄地・遊休農地にかかる相続税のうち、限界収益修正率の調整がなくなりました
そのため、耕作放棄地や遊休農地の固定資産税は、「固定資産税評価額×1.4%」で算出され、通常の土地の固定資産税の算出と同じになってしまいます。したがって、耕作放棄地や遊休農地を持っている場合は、農地として活用するか、転用して活用するか急いで考えることをおすすめします。

農地活用で悩んだら比較サイトで相談する

農地活用

農地活用といっても色んな種類があるし、どの事業を始めるべきかで悩んでいる人もいればそもそも何から調べればいいのかで悩んでいる人もいると思います。

そんな時は、不動産のプロである不動産会社に相談しましょう。

不動産会社に相談することで、的確なアドバイスを受けることができるため、複数の会社に依頼をして、信頼でき対応力のある不動産会社を見つけていくことが大切です。
複数の不動産会社への相談の依頼を個人でやるには1社1社に連絡をとるなど、多くの時間と労力を割かなければなりません。

その場合は、一括査定サイト活用するのがおすすめです。

一括比較サイトを活用すれば、自分の希望条件を入力するだけで、自分の希望条件にあった会社を複数紹介してもらえます。農地活用についてどこに相談すればいいか分からない人は、まず一括比較サイトを活用して何でも相談できるパートナーを探してみましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
遊休農地をそのまま農地として方法とは?
遊休農地を農地として活用するには、観光化、市民農園、農地として貸し出しが考えられます。詳しくは、遊休農地をそのまま活用する方法をご覧ください。
農地転用して活用する方法とは?
農地を別の用途の土地として転用して活用することで、活用の幅が広がります。詳しくは、農地転用して活用する方法もあるをご覧ください。
農地転用後の活用方法とは?
農地転用後の活用方法としては、太陽光発電や高齢者施設経営などが考えられます。詳しくは、農地転用する場合の活用方法5選をご覧ください。
遊休農地を売るにはどうしたらいいの?
遊休農地を売却するには、農地集積バンクがおすすめです。詳しくは、遊休農地や耕作放棄地におすすめな農地活用をご覧ください。
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