農地を活用する方法は?農地転用の方法や生産緑地について解説します

農地を活用する方法は?農地転用の方法や生産緑地について解説します

農地を所有している方の中には、

そもそも農地って活用できるの?
農地はどうやって活用すればいいのだろう?

といったような悩みをお持ちの方も多いと思います。

農地の活用方法には「農地は農地のまま活用する方法」と「農地転用し宅地として活用する方法」の2パターンがあります。また、農地として活用しないのであれば、売却してしまうのもよいでしょう。

どの方法で活用するべきかどうかは、農地とその周辺環境に合わせた方法を選択することが農地活用の成功への近道です。

また、生産緑地と呼ばれる農地の活用を検討している場合、注意するべきことがいくつかあります。

そこでこの記事では、農地をそのまま活用する方法と農地転用して活用する方法をそれぞれ5種類ずつ紹介します。また、農地や農地転用の基礎知識や生産緑地についても解説しています。

ぜひ最後までお読みいただき、所有している農地の活用の手助けになれば幸いです。

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農地は活用できる!


農地の活用には大きく3つの方法があります。

農地は他者や自治体の手を借りて農地利用を継続させることが一つ目の方法です。さらに、農地を宅地へ転用する旨を届け出ることことで賃貸経営や売却するという方法もあります。また、生産緑地に指定されている農地は2022年から自治体への売却も可能となっています。

ここでは、農地を活用する方法について解説します。

農地として継続する

農地を活用する方法として、農地として継続するという方法があります。

これまで農地として利用されてきた土地であれば、そのまま農業を続けることも可能でしょう。

たとえば、市民農園として農地を貸し出したり、農地集積バンクを利用して借り手を見つけるという方法があります。

そのまま農地として利用することができれば、費用をかけることなく借地料を得ることができるため、最もリスクの少ない活用方法といえます。

転用して農地以外の活用を始める

まず、農地と登記されている土地は、「農業」としての用途でしか活用することができません。

そのため、何の申請もせず農地にアパートを建てたり、駐車場にしたりすることはできないことに注意が必要です。

そこで農地から宅地へ転用することにより、活用の幅が広がり、農業以外の目的で活用することができます。

ただ、その土地でどの活用方法が適しているのかは、立地や周辺環境によって異なりますので、立地調査は必須となります。

売却する

所有する農地がいらないと考えている場合、売却も視野に入れてもよいでしょう。

農地を売却してしまえば、毎年かかり続ける固定資産税の負担がなくなるうえ、一度に多くの現金を手にすることができます。こうして得たお金は、新たな土地を購入して土地活用に挑戦することも可能になります。

ただ、農地を農地のまま売却する場合も農業委員会の審査が必要になることから、通常の土地の売却とは仕組みが違うことに注意が必要です。

また、生産緑地に指定されている農地は、2022年以降に土地の使用制限が解除されるため、自治体に買い取りを申し出ることができます。

生産緑地はどうなる?

農地活用
農地の中でも、生産緑地と呼ばれる農地が存在します。

生産緑地は、通常の農地に比べて、少し特殊な特徴があるため、生産緑地を活用したい場合には注意が必要です。

ここでは、そんな生産緑地について解説します。

多くの生産緑地が2022年に期限を迎える

生産緑地とは、都市圏の市街化区域内の農地のうち、1992年に生産緑地法で指定された農地のことを指します。

生産緑地は、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予といった恩恵を受けることができますが、生産緑地として指定される期限も決められています。

その期限が30年間とされており、1992年の30年後である2022年に多くの農地が生産緑地指定の解除ができるようになります。では、生産緑地指定を解除するとどうなってしまうのでしょうか。

生産緑地を解除すると税金が上がる

生産緑地を解除すると、固定資産税の減税措置が受けられなくなり、納税猶予分の相続税を支払う必要がでてきます。

固定資産税については、これまで農地として評価されてきたものが、宅地として評価されるため、課税標準が最大で100倍にも跳ね上がります。

また、生産緑地の指定中に相続が発生していた場合、相続税の納税猶予措置が打ち切りになり、猶予していた分の相続税とその利子税をさかのぼって支払う必要があります。

このように、生産緑地を解除してしまうと、高額な税金の支払いが発生する可能性があります。

生産緑地を解除すると買い取りに出せる

生産緑地を解除すると、一気に税負担が増えてしまうため、解除しない方がよいのではないかと思う方もいると思います。しかし、生産緑地を解除することにメリットも存在します。

生産緑地を解除することで、その農地を買い取りに出すことができるうえ、その農地を宅地等に転用することができます。生産緑地だった農地を買い取りに出すことで、相続税の負担はなくなりませんが、毎年かかり続ける固定資産税の負担はなくなります。

また、宅地等に転用し、有効活用することで、賃料収入を期待できます。このように生産緑地だった農地は、様々な選択肢の中から活用することが可能です。

参考:生産緑地制度の概要 国土交通省

農地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。

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農地は転用して活用することもできる!

農地活用

農地としての活用が難しく、他の活用をしたいと考える場合には、農地にかけられている制限と他の活用をするための農地転用の制度を知っておく必要があります。

農地転用して土地活用を始める

農地を別の用途の土地として転用して活用することで、できることの幅が広がり、よりその土地を生かすことが可能になります。

農地を転用して別の方法で活用する場合には、都道府県知事や指定市町村長の許可を得る必要があります。というのも、農地がむやみに転用されてしまうと、食料自給のための優良農地を確保することができなくなるからです。

したがって、農地を転用して活用する方法を考える前に、まずは転用できる農地なのかどうかを判断してから具体的な農地活用方法を考える必要があります。

そこでここでは、今持っている農地が転用できるのかそうでないのかを判断するための方法と、実際に農地を転用するための方法を紹介します。

遊休農地や耕作放棄地は農地再生が大変

農地転用できない農地は、農地以外の活用はできないため、農地としてそのまま活用することになります。

ですが、農業を続けることが難しく農地の活用を考え、農地転用を試みたものの手続きが面倒だったり転用できなかったりして諦めた方もいらっしゃることでしょう。

農地活用も農地転用しての活用も諦めると、農地が遊休農地から休耕地に、放置し続けて耕作放棄地となってしまいます。農地転用しての活用が可能であれば、耕作放棄地となっていても転用するのでそこまで難しくないかもしれません。ですが、休耕地や耕作放棄地となると、農地としてもう1度活用するのは難しいものです。

遊休農地や休耕地、耕作放棄地を農地として再生させるためには、もう1度農地として水を吸収できる土地に耕す必要があるからです。農地としての活用しかできない場合でも、再生が大変になるかもしれない点にはご注意ください。

農地転用できる土地と転用できない土地

農地を活用するには、そもそも持っている農地が転用できるかどうかを知っておくことがカギになってくるのは上で述べたとおりです。

転用できない農地を持っている場合は農地のまま活用するしか方法はありませんが、転用できる土地を持っている場合は、実際に転用した後の土地活用方法を決めて申請を出すことが可能です。

ここではまず、今持っている農地がそもそも転用できるのか、転用できないのかを見定めるための情報を紹介します。

農地区分と転用許可

農地は、農地としての耕作以外の使用を基本的にできない土地で、農地転用をする際は管轄の農業委員会から許可を受ける必要があります。ここでは、農地区分と転用許可についてご紹介します。

農地区分説明転用の許可・不許可
農用地区域内農地市町村の定める農業振興地域整備計画で農用地区域とされた区域内の農地原則不許可
甲種農地第1種農地の条件を満たす農地で、市街化調整区域内の土地改良事業等の対象農地(8年以内)など特に良好な営農条件を備えた農地原則不許可
第1種農地10ha以上の規模の農地、土地改良事業などの対象となる良好な営農条件を備えた農地原則不許可
第2種農地500m以内に鉄道の駅がある市街地化の見込まれる農地また生産性の低い小集団の農地許可は受けやすい
第3種農地300m以内に鉄道の駅がある市街地の区域また市街地化の傾向が著しい区域の農地原則許可

農地転用できる農地

転用できる農地には、「第2種農地」と「第3種農地」の2つがあります。

ここで挙げる2種類の農地に当てはまる場合には、転用して別の土地活用方法として活用することが可能です。


 

  • 「第2種農地」とは生産力の低い小集団の農地や、将来街を発展させる可能性のある土地、市街化が見込まれる地域にある土地のことを指します。駅やインターチェンジからおおむね500m以内の地域や、下で述べる第1種農地にも第3種農地にも当てはまらない農地などが例として当てはまります。
  • 「第3種農地」とは、市街化区域内にある農地のことを指します。駅やインターチェンジから300m以内の農地や、宅地化率が40%以上の区域にある農地などが例として当てはまります。

市街化区域とは?
  • 街の活性化のために活用される区域のことで、土地の活用方法に規制がありません。

農地転用できない農地

転用ができない農地は、主に「甲種農地」、「第1種農地」の2つがあります。

この2つに当てはまる農地を保有している場合は、下で述べる要件が外れるまで農地として活用し続けるか、そのまま農地として活用するかどちらかの方法しか取れません

甲種農地」とは市街化調整区域内で、

  • 農業を始めて8年以内である
  • 集団農地で農業機械で営業可能

という条件に該当する農地のことを指します。

第1種農地」とは、

  • 農業を始めて8年以内である
  • 集団農地で農業機械で営業可能
  • 生産力の高い農地

という条件に該当する農地のことを指します。

市街化調整区域とは?
  • 市街地の無秩序な拡大を防ぐため、農林水産業などに用途が定められている区域のことを指します。

農地を宅地に転用する方法

転用できる農地を持っている場合、農地から宅地に転用することで活用の幅が広がり、様々なことができるようになります

もちろん、宅地以外の種類に転用することも可能ですが、使っていない土地を活用するという趣旨で転用するのであれば、宅地に転用するのが最もおすすめです。

農地を宅地に転用するためには、地目変更や測量、開発許可申請などの手続き業務、農地を整備して宅地として活用するための土地整備、転用して新たに行う土地活用方法を申請するための準備など、さまざまな用意が必要です。

具体的な手続きや必要な書類などは専門家に相談して用意すると同時に、どんな土地活用方法にするのかはある程度自分で決めておくと良いでしょう。

農地を転用して土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。

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土地の有無
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遊休農地をそのまま活用する方法5選

農地を相続したものの全然使っていない、ずっと農業をしてきたが、最近は全然しなくなって税金の支払いばかりが残っている、といった方も多いのではないでしょうか。

何も使わずに放置して耕作放棄地とするよりは、何らかの形で活用した方が固定資産税もかかるため良いかもしれません。せっかくある土地ですから、固定資産税を払えるくらいに活用するのも一つの手でしょう。

この章では、使っていない遊休農地の活用方法をご紹介します。農地を転用せず、そのまま農地として活用できる方法ですので、「宅地に変える手続きが面倒だ」「手っ取り早く活用したい」方にはおすすめです。

市民農園として活用する

市民農園

とは、農業者以外の人たちが自家用野菜の栽培をしたり、生徒・児童などの体験学習として使われたりするなど、多様な目的で使われる小規模な農園のことです。

使っていない農地でも、市民農園として活用することで、多くの人に使ってもらうことが可能になります。その際、利用料は相談して設定することが可能であるため、利用者が集まればその分多くの収益を得ることができます

市民農園を開設する方法は、「市民農園整備促進法による方法」、「特定農地貸付法による方法」、「農業利用方式による方法」の3つに分かれます。ここからさらに、開設主体が農地所有者か、地方公共団体か、NPOや企業なのかで誰がどう申請するのか変わってきます。

平成31年3月末現在、88%ほどの市民農園が特定農地貸付法に基づいて開設されています。具体的な申請方法については、農林水産省のホームページをご覧ください。

参考:市民農園をめぐる状況|農林水産省

農地集積バンクで貸し出す

農地集積バンク(農地中間管理機構)とは、農地の貸し手と借り手をマッチングするための仕組みを指します。場合によっては、売り手と買い手をつなぐことも可能です。

農地を貸したい農家から、農地バンク側が賃料を払って農地を借り上げ、農業をしたい農家に借り上げた農地をまとめて貸し出します

ただ、受け手が希望する地域や希望の条件の農地でない場合は、農地バンク側も借り上げてくれないため、賃料は発生しません。この場合は、借り手待ちの状態で農地バンクに申請することになります。

また、仮に貸し出せたとしても、借主が大体的な農業をしていて、返してくれと言ってもすぐに土地を返しづらいといったこともあるため、中長期的に貸し出しても問題ない場合や、自分で借主を探すのが面倒な場合にはおすすめであるといえます。

貸農園として個人や企業に農地を貸し出す

農業を営んでいる個人や企業に農地を貸し出すのも1つの活用方法です。農地として貸し出し賃料収入を得ることで、これまでかかっていた税金の支払いに充てることが可能となります。

特に、今持っている農地の近くにある農家の方や企業に掛け合ってみることで、「実は借りたかった」「借りられるのなら借りたい」といったニーズが見つかることもあります。そのため、周辺の人に1度掛け合ってみるのもおすすめの方法です。

ただ、農地を貸し出す場合は、農業委員会に申請をして許可をもらう必要があります。相手が農家や農業を営んでいる企業の場合はある程度許可が通りやすいですが、そうでない場合は審査が厳しくなってしまうため注意が必要です。

借り手を探す際は、インターネット上の掲示板サイトなども活用できます。農地を借りたい人が条件を提示して募集を募っていることも多くありますので、自分の持っている農地がその条件にマッチするかどうか探してみても良いかもしれません。

また、農地を別の用途に転用して貸し出す場合は、また別途手続きが必要です。その手続きや転用方法に関しては、以下で後述します。

農地を売却する

農地を持っていても仕方ない、すぐに手放したい、そして今後活用する手間も避けなさそうな場合は、農地を売却する方法がおすすめです。

ただ、農地を売却するには、農業委員会の許可が必要な点には注意が必要です。

また、農地法によって、売却相手が以下の条件を満たす農業者でなくてはならないと決められています。

  • 農地のすべてを効率的に利用できる
  • 一定の面積を経営できる
  • 周辺の農地利用に支障を生じさせない
  • 個人の場合には、更に、当該譲受人が常時農作業に従事する

持っている土地の近くにある農家に直接掛け合って相談するか、農地売却に強い不動産会社に相談をして売却する方法が挙げられるでしょう。

農地を売却する際の手続きや進め方は通常の土地と異なり、少しややこしいので、詳しくは以下の記事をご覧ください。

農地としての活用が難しく、売却も難しそうとなる前に、はやめの売却がおすすめです。売却する際には、地域密着型で島の土地も売却するほどの実力があるイエウールに相談してみることをおすすめします。田舎の土地を売却した事例も豊富なため、農地も売却できるでしょう。

自分で農地として活用する

農地の売却を考えて、売却できなかった場合に活用を考えると思います。ですが、どの活用方法もできなかった場合には、遊休農地や休耕地として放置するか、自分で農地として活用するしかなくなります。

ただ、多くの方はそのまま耕作放棄地として放置しているようです。

農地転用する場合の活用方法5選

農地活用

農地転用して活用するとなると、さまざまな土地活用方法が考えられます。ただ、元々農地であった以上、それほど立地がよくなかったり、人通りが見込めなかったりすることが多いかもしれません。

ここでは、数ある土地活用方法の中から、農地転用する際のおすすめの活用方法を5つ紹介します。

高齢者施設経営

農地を宅地に転用して、高齢者施設を建てる活用方法です。

高齢者施設は施設利用を目的とした人が多いため、立地に左右されず十分経営していくことができると同時に、ある程度の広さがあるほうが好ましい建物であるため、農地からの転用にも向いています。

また、利用者と保険会社から利用料金を得られるので、収益性が高い活用方法でもあります。

しかし高齢者施設を運営するには大規模な建物を建てる必要があり、建築などの初期費用が大きくなってしまうので注意が必要です。

太陽光発電用地としての活用

太陽光発電は、ソーラーパネルを設置して生産した電気を電力会社に買いとってもらう活用方法です。電気の買取価格が法律で決まっているので、一定価格で20年間買い取ってもらえる、非常に収益安定性のある活用方法です。

しかし電気の生産量が収益に直結しているので、立地条件に左右されてしまうことに注意しなくてはいけません。木など遮蔽物が周りにあるなど日照時間が短い農地には不向きです。

資材置き場として活用

資材置き場は、事業を行っている人に資材を置く場所として土地を貸し出す活用方法です。

建物を建てる必要がないので、市街化調整区域など建物を建てることに規制がかかっている農地でもできる活用方法です。

収益は特別高い訳ではありませんが初期費用も低く、収益の相場は土地にかかる税金よりも高いため税金負担額以上の収益を得ることができます。

駐車場経営

駐車場経営は、車止めや白線や専用の機械を用意し、駐車料金を収益として得る活用方法です。

初期費用を安く抑えつつ、土地が狭くても収益を上げることができますが、建物を土地に立てることで得られる税制上の優遇処置がほとんどないことに注意しなければなりません。

周辺に住んでいる人の土地が広かったりするとそもそものニーズが少ない場合が多いため、周りの土地がどんな状態かも把握しておきましょう。

アパート経営

ある程度人通りが見込めたり、近くに賃貸アパートが多く建っていたりする場合は、賃貸アパートを建築して経営するというのも1つの手でしょう。

初期費用は多くかかってしまいますが、家賃収入による安定した収益源を確保できると同時に、相続税対策としても効果的な土地活用方法です。

ただ、その地域の賃貸アパートに入居が見込めるのか、どれほどの家賃収入が見込めるのかなどを知るためには、一度不動産会社に相談しておくようにしましょう。

所有する農地を転用して、どのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。

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農地の活用はその周辺環境に合わせた方法を選択する

農地の活用は、使っていない農地を再度自分で農地として利用したり、第三者に貸したりと継続して農地として利用する方法があります。

また、農地を宅地に転用して、農地以外の活用を始めることも可能となっています。さらには、生産緑地に指定されている農地であれば2022年に自治体へ農地の売却もできます。

そのため、自分の農地の周辺環境に合わせた方法を選択することが大切です。

まず、農地の活用を検討したら、土地活用のプロであるハウスメーカー、建築会社に相談しましょう。

ハウスメーカー・建築会社に相談するのであれば、一括比較サイト活用して建築会社を探すのがおすすめです。

一括比較サイトを活用すれば、自分の希望条件を入力するだけで、自分の希望条件にあった会社を複数紹介してもらえます。

農地活用についてどこに相談すればいいか分からない人は、まず一括比較サイトを活用して何でも相談できるパートナーを探してみましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

農地の活用方法はどのような方法がありますか?
農地は他者や自治体の手を借りて農地利用を継続させることが一つ目の方法です。さらに、農地を宅地へ転用する旨を届け出ることことで賃貸経営や売却するという方法もあります。また、生産緑地に指定されている農地は2022年から自治体への売却も可能となっています。詳しくは、農地は活用できる!をご覧ください。

生産緑地に指定されている農地はどう活用すればよいでしょうか?
生産緑地を解除することで、その農地を買い取りに出すことができるうえ、その農地を宅地等に転用することができます。詳しくは、生産緑地はどうなる?をご覧ください。

【完全無料】最適な土地活用って?