「実家の土地を相続したが空き地のままで放置している」「今後土地を相続する予定だが、どうすれば良いかわからない」といったように、土地に関する悩みを持っている方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。
土地活用とは土地を資産活用して収益を得ることです。
土地活用方法としてアパート経営やマンション経営などの賃貸経営はポピュラーなものとして挙げられます。また、土地の種類に関係なく始めやすいのは月極駐車場やコインパーキングなどの駐車場経営です。
さらに、土地を介護施設事業者や太陽光発電事業者などの事業者に貸すことで収益を得る、借地という活用方法もあります。
土地活用で収益を得ることで土地の維持費や固定資産税・相続税などの税金分を賄うことができます。この記事では、土地活用に興味を持っている方に向けて様々な土地活用方法を紹介します。
- 土地活用が初めての方はこちらの動画解説も参考にしてください
- 1. 土地活用の基礎知識
- 2. 土地活用方法①：アパート経営
- 3. 土地活用方法②：マンション経営
- 4. 土地活用方法③：賃貸併用住宅経営
- 5. 土地活用方法④：戸建賃貸経営
- 6. 土地活用方法⑤：月極駐車場経営
- 7. 土地活用方法⑥：コインパーキング経営
- 8. 土地活用方法⑦：トランクルーム経営
- 9. 土地活用方法⑧：コインランドリー経営
- 10. 土地活用方法⑨：太陽光発電用地
- 11. 土地活用方法⑩：オフィスビル経営
- 12. 土地活用方法⑪：店舗経営
- 13. 土地活用方法⑫：商業施設経営
- 14. 土地活用方法⑬：コンビニ経営
- 15. 土地活用方法⑭：老人ホーム経営
- 16. 土地活用方法⑮：保育園経営
- 17. 土地活用方法⑯：サ高住経営
- 18. 土地活用方法⑰：医療施設経営
- 19. 土地活用方法⑱：シェアハウス経営
- 20. 土地活用方法⑲：ガレージハウス経営
- 21. 土地活用方法⑳：資材置き場
- 22. 土地活用方法㉑：墓地として活用
- 23. 土地活用方法㉒：自動販売機の設置
- 24. 土地活用方法㉓：土地信託
- 25. 土地活用方法㉔：等価交換
- 26. 土地活用方法㉕：土地の寄付・譲渡
- 27. 土地活用方法㉖：土地を貸す
- 28. 土地活用方法㉗：売却
- 29. 土地活用方法の選び方
- 30. 田舎の土地活用は何がいい？
- 31. 土地活用事例を紹介
- 32. 土地活用の相談先
- 33. 土地活用はイエウール土地活用がおすすめ
土地活用の基礎知識
使っていない土地や空き地を保有しているものの、何かするのが面倒で放置したままだという方は多いのではないでしょうか？
「土地は売りたくない、けれども持っているとお金がかかって嫌だ、、」という方は多くいらっしゃいます。
年に一回の固定資産税や都市計画税がかかり、そして相続の際には相続税、また敷地清掃のための費用や手間など、土地は持っているだけで様々なコストがかかってくるものです。
ただ、見方を変えると、土地は資産です。活かし方次第では収益源とすることも可能です。
そのため、土地を手放してもいいなら早めに「売却」し、手放したくないなら土地を資産として活用し、収益を得るための土地活用を検討することがおすすめです。
ここでは、土地活用をするメリットとデメリットを確認しておきましょう。
土地活用をするメリット
- 収益を生み出すことができる
- 土地の税金対策になる
- 空き地問題や空き家問題などの社会貢献につながる
まず、土地活用をする最大のメリットは、活用した土地が収益源になることでしょう。
アパート経営をすれば家賃収入が、駐車場経営をすれば駐車料金が収入として入ってきます。
また、アパート経営や戸建賃貸経営といった土地活用方法だと、相続税を50%引き下げるといったことが可能であり、節税対策として有効です。
さらに、使っていない土地を活用することで、周辺地域に住む人たちに新しい価値を提供できるようになり、社会貢献につながるというのもメリットとして挙げられます。
土地活用をするデメリット
- 初期費用がかかる
- 赤字経営になるリスクがある
土地活用を始めるには何らかの初期費用がかかります。
アパート経営ならアパートの建築費用や入居者の集客費用、駐車場経営なら駐車場の設置費用などがかかり、これらは決して少ない金額ではありません。
そして、これら初期費用費用分の収益を出せるかといわれるとそうではありません。
収益が生まれず赤字になることもあり、その場合は自己資金から費用をねん出しなければならないこともあります。
土地活用を始めるにあたっての相談先は、土地活用比較サイトを利用すると便利に見つけることができます。
土地活用比較サイトは、複数の企業にまとめて土地活用プランの請求ができるサービスであり、大手企業から地域密着型企業まで、様々な企業に相談することができます。
無料で利用できるため、土地活用を考えている方はプランの取り寄せをしてみてはいかがでしょうか。
ここからは、土地活用方法を順番に紹介していきます。
それぞれの活用方法ごとにメリットやデメリット、収益例、向いている土地まで紹介しているので、自分に合った活用方法を探してみてください。
興味のある土地活用方法が決まっている場合は、下記の早見表から確認してみましょう。
土地活用方法まとめ
1. アパート経営
2. マンション経営
3. 賃貸併用住宅経営
4. 戸建賃貸経営
5. 月極駐車場経営
6. コインパーキング経営
7. トランクルーム経営
8. コインランドリー経営
9. 太陽光発電用地
10. オフィスビル経営
11. 店舗経営
12. 商業施設経営
13. コンビニ経営
14. 老人ホーム経営
15. 保育園経営
16. サ高住経営
17. 医療施設経営
18. シェアハウス経営
19. ガレージハウス経営
20. 資材置き場
21. 墓地
22. 自動販売機
23. 土地信託
24. 等価交換
25. 土地の寄付・譲渡
26. 土地を貸す
27. 売却
土地活用には数多くの方法があり、どの方法にすべきか悩む方も多いかもしれません。
そのため、事前に専門家に相談しておくと、どの方法がいいのか、立地に合わせた方法は何かを提案してもらうことが可能です。
土地活用の相談方法や相談先については、こちらの記事で詳しく解説しています。
土地活用方法①：アパート経営
アパート経営は、土地活用を考えた人の多くが一度耳にしたことがあるのではないでしょうか。
アパート経営は、使っていない土地にアパートを建て、第三者に賃貸として貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法です。
アパート経営を始める際には、建てるアパートのプランや費用の見積もりなどをあらかじめ相談し、半年～1年ほどかけてアパートを建築していくことになります。
アパート経営に興味がある場合は、ハウスメーカーや工務店に相談して、一度収益や建築費の相談をしてみることがおすすめです。
アパート経営のメリット
不労収入に期待ができる
入居してくれている限り収入が見込めるため、安定した収益が見込めます。そのため、老後の資産形成や不労収入目的として多くの方がアパート経営を始めることが多いです。
節税対策になる
相続税や住民税、固定資産税などの税金を大幅に節税できるというメリットがあります。土地にかかる税金を節税するためにアパート経営を始める方も多くいらっしゃいます。
生命保険の代わりになる
アパート経営を始める際には、団体信用保険に加入することになります。これは生命保険の代わりになり、仮にオーナーが死亡、重度の障害を抱えた際でもローンの返済を免除しつつ子世代に引き継ぐことが可能になります。
アパート経営のデメリット
初期費用が高い
土地活用としてアパート経営を始めるには、アパートを建築する必要があります。
そのためには、数千万円～数億円ほどの初期費用や建築費用が必要になり、多くの場合融資を借り入れる必要があります。
空室対策が必要
アパート経営は、ずっと満室で家賃収入が入るとは限りません。築年数が増えると空室率が増えて収入が減ってしまうリスクがあります。
そのため、入居者が住みやすいアパートにするための修繕や管理といった空室対策が必要になります。
大規模修繕が必要
アパートは、30年に一度くらいのペースで大規模修繕が必要になります。
そのために、毎月少しずつ修繕金を積み立てておく必要があり、その分収益が圧迫されてしまいます。
アパート経営に向いている土地
- 駅やスーパーなど、生活に必要不可欠な施設の近く
- 学生街にある土地（ただし、家賃は多少安く設定する必要がある）
- 中長期的に使う予定のない土地
入居してくれる人が来ない限りは収入を得ることができません。そのため、ある程度人通りのあるエリアや、駅から近いエリア、近くに住宅街が多いエリアなどでないとおすすめできません。
土地活用としてアパート経営を検討している方は、他の方法と一度比較したうえで検討してみるようにしましょう。
アパート経営の収入例
アパート経営で得られる収入は、月々の家賃収入がメインです。
また、契約時・更新時に発生する礼金や更新料も収入源となります。
なお、仮に部屋数が10部屋、家賃が70,000円のアパートを経営し、1室だけ空室だった場合の年間収入は以下のようになります。
= 7万円 × 9部屋 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 756万円
イエウール土地活用なら、アパート経営を始めるにあたって必要な資金計画や建築プランを、無料で企業から取り寄せることが可能です。
立地によって相談できる企業数も異なるので、アパート経営を検討している方は相談してみてはいかがでしょうか。
土地活用方法②：マンション経営
マンション経営も人気の土地活用方法の1つです。
アパートよりも入居できる人の数が多い分、多くの収益を得ることが可能です。
広めの土地を持っていて、そして人通りがかなり多い都心部に土地を持っている場合にはおすすめなのが、このマンション経営です。
デベロッパーや大手ゼネコンなどに相談することで、マンション経営に関する話を聞くことができます。
マンション経営のメリット
家賃収入による不労収入に期待ができる
マンション経営は、アパート経営と同じく入居者からの賃料収入による不労収入に期待ができます。
立地や間取りによってはアパート経営に比べて多くの収益を得られます。
特に、駅前にある土地の場合は、高収益が見込めます。
相続税や固定資産税などの節税効果
マンションを建築して貸し出すことにより、相続税や固定資産税の節税効果が見込めます。
土地を相続する前にマンションを建築し、相続税を押さえて相続するという活用方法もあります。
マンション経営のデメリット
初期費用が高い
マンションを建築する分、かなりの建築費用が初期費用としてかかってくる点はデメリットとして挙げられます。
数億円ほどの費用がかかるため、ローンを借り入れて始める必要があります。
アパートよりも部屋数が多く、集客のための広告宣伝費も高くつく
マンションは、アパートよりも部屋数が多い分、集客のための広告宣伝費が多くかかります。
また、空室対策も施す必要があるため、修繕・管理のための費用が高くつきます。
併設駐車場や丁寧な管理対応が必要
マンションはファミリー層の入居が想定されるため、併設駐車場の設置や、コンシェルジュの設置など、住みやすい住居環境の整備が必要になります。
そのためのコストや費用も見込んでおきましょう。
マンション経営に向いている土地
- 人通りが多く、かつ生活しやすい地域にある土地
- 200平米ほどの広さがある土地
- 中長期的に使う予定のない土地
一般的に、駅の近くや学校、公共施設の近くなど、多くの人が集まるエリアでないと、マンションを建てても収益が発生しません。
大規模な投資になるため、立地調査は念入りにしておきましょう。
マンション経営の収入例
マンション経営の収入は、家賃収入がメインです。
家賃×部屋数分の金額が月々の収入になります。
具体的な収入金額は、近くのマンションの家賃相場を参考にしつつ計算してみることをおすすめします。
仮に、家賃90,000円、20部屋あるマンション経営をして入居率が90%だった場合の年間収入は以下のようになります。
= 9万円 × 20部屋 × 90% × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 1,944万円
マンション経営は、部屋数も多い分多くの賃料収入が見込め、比較的高収益に期待ができる土地活用です。
ただその分、マンション建築費も多くかかり、中長期的にローンを返済していく必要があります。
土地活用方法③：賃貸併用住宅経営
賃貸併用住宅は、1つの建物を自宅用と賃貸用に分け、貸し出す土地活用です。自分が家に住みつつ、家賃収入も得られるという一石二鳥な土地活用です。
土地の広さや家族の構成、生活スタイルなど、さまざまな要望に合わせて最適な間取りで建てることができる点は魅力的です。
新しく家を住み替える予定の方や、賃貸収入を得つつ家を建てたいと考えている方におすすめの活用方法です。
賃貸併用住宅経営のメリット
相続税、固定資産税などの節税対策に効果的
アパート経営やマンション経営と同じく、節税効果が見込める土地活用です。
住み替える際に賃貸併用住宅を建て、相続税を節税しつつ新しい家を確保できるというメリットがあります。
住宅ローンを借りられる
建てた物件の自宅部分が50%以上なら、住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建築することが可能です。
賃貸経営の場合、アパート経営を借り入れる必要がありますが、住宅ローンだと金利が低く借り入れることが可能です。
賃貸併用住宅経営のデメリット
建築費用が高い
賃貸併用住宅は、数世帯が同時に住める物件を建築することになるため、初期費用として建築費用がかかってきます。
プライバシーの配慮が必要
入居者とオーナーが同じ建物に住むことになるため、入居者が住みやすくなるような配慮が必要になります。
「オーナーと同じ物件には住みたくない」という方も一定数いるため、住みやすい環境づくりを整える必要があります。
売却しづらくなる可能性がある
賃貸併用住宅は、自宅と賃貸用物件が1つの建物にまとまっているため、売却しづらくなってしまいます。
賃貸部分と自宅部分を切り離して売却しづらいため、「賃貸併用住宅」という建物として売却する必要があります。
賃貸併用住宅に向いている土地
- 住んでいる家を建て替えたいと考えている土地
- 駅やスーパー、学校の近くなど、生活圏内にあるような土地
- 今後二世帯住宅を建てようと考えているけれど、直近では住む人がいない建物
賃貸併用住宅は、アパート経営などの賃貸経営と同じく、入居者が見込める立地を意識するようにしましょう。
具体的には、駅地価の物件であったり、人通りの多いエリアにある土地だとおすすめできます。
賃貸併用住宅の収入例
賃貸併用住宅の収入は、貸している部屋の数と家賃相場で決まります。
仮に家賃70,000円で8部屋を貸し出し、全て満室だった場合の年間収入は以下のようになります。
= 7万円 × 8部屋 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 約672万円
賃貸併用住宅の場合は、最初に建築する際にかかった初期費用をローンで返済していく場合が多いため、この収入からローンの返済額や管理費用が支払われ、最終的な手取り金額や利回りが決まります。
イエウール土地活用なら、賃貸経営を始めるにあたって必要な資金計画や建築プランを取り寄せることが可能です。
立地によって相談できる企業数も異なるので、賃貸経営を検討している方は相談してみてはいかがでしょうか。
土地活用方法④：戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は、一戸建ての住宅を建築し、その住宅を第三者に賃貸してその賃料収入を得る土地活用方法です。
戸建に住みたいと考えている人に対して、建てられる戸建の数は限られているため、「需要＞供給」の状態にあるのが戸建賃貸経営です。
相続税対策として賃家を建てたいけれど、アパートやマンションを建てるほど資金を叩きたくないという方から人気を集めています。
戸建賃貸経営のメリット
相続税や固定資産税などの節税対策として有効
アパート経営やマンション経営と同じく、戸建賃貸経営も賃貸経営の一種です。
そのため、相続税や固定資産税の節税対策として有効です。
安定した家賃収入が見込める
戸建賃貸の場合、1つの世帯が長い間住んでくれることが多いため、空室リスクがかなり低くなります。
最初の入居者が見つかれば、中長期的にわたって安定した収益に期待ができます。
戸建賃貸経営のデメリット
空室だと収入が0に
戸建賃貸経営は、入居者が決まれば収益が入りますが、決まらない場合は住み手がいないため収益が入ってきません。
そのため、できるだけ空室にならないように経営する必要があります。
建築費用がかかる
戸建を建てるための建築費用がかかってくる点はデメリットとして挙げられます。
数千万円ほどの費用がかかるため、ローンを借り入れて始めることが多くなっています。
修繕費が多くかかる
戸建ての場合、アパートやマンションの一室に比べて居住面積が広いため、修繕費が多くかかってきます。
そのため、1世帯あたりにかかる修繕費・管理費が高くなります。
戸建て賃貸経営に向いている土地
- 駅やスーパーなど、生活に不可欠な施設の近くにある土地
- 住宅街にある土地
- 中長期的に使う予定のない土地
戸建て賃貸の場合は、アパートやマンション経営ほど立地が制限されません。ただ、駅からあまりにも遠い土地や人里離れた地域に土地で始めるとなると、入居者が来ないこともあるので注意が必要です。
戸建て賃貸経営の収入例
戸建て賃貸経営は家賃収入がメインです。
その地域の賃料相場に合わせて家賃を設定するようにしましょう。
仮に家賃10万円の戸建て物件を3棟経営した場合の年間収入は、以下のようになります。
= 10万円 × 3棟 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 約360万円
戸建て賃貸経営の場合も、物件を建築する際に借り入れたローンを返済していく必要があります。
そのため、この収入額から月々のローン返済金が差し引かれ、手取り金額が決まります。
土地活用方法⑤：月極駐車場経営
郊外の土地の場合、土地を駐車場にして、月極駐車場経営を始めるという土地活用方法が候補として挙げられます。
土地活用として人気の方法である駐車場経営は、一般的に月極駐車場経営とコインパーキング経営の2種類に分かれます。
月極駐車場経営は、利用契約を結び、月々の賃料を収入として得ることができるタイプの経営方法です。
特に機器や設備を導入する必要がないため、自分で管理・集客をすることができ、始めるためのコストが比較的少ない土地活用です。
月極駐車場経営のメリット
初期費用が少ない
月極駐車場は初期費用をほとんどかけずに始めることが可能です。
コインパーキング経営と異なり精算機やロック版などの機器が必要ないため、更地のままで初期費用をかけずに始めることも可能です。
ほかの土地活用への転用性が高い
機器や設備を設置する必要がないため、他の土地活用への転用性が高く、次の土地活用をするまでのつなぎとしてすることも可能です。
使いづらい土地でも始められる
形がいびつな土地や狭い土地でも、車2台分を停められるスペースさえあれば始められます。
近くに住居や工場、会社など、人の集まる施設がある限りニーズを見込むことができ、安定した収益に期待ができます。
月極駐車場経営のデメリット
更地と同じ分の税金がかかる
月極駐車場経営は税制上の優遇がなく、更地と同じ分の税金がかかります。そのため、節税対策としてはおすすめできません。
高収益は見込みづらい
周辺の相場にもよりますが、おおよそ1~2万円ほどが1台当たりの収益になります。
そのため、賃貸経営をする場合に比べて収益は少なくなってしまうことが多いです。
月極駐車場経営に向いている土地
- 会社や住宅街の近くにある土地
- 駅から近くにある狭小地
- 住宅を建築しづらく、更地のまま活用したい土地
会社や自宅など、定期的に訪れるような施設の近くだと、入庫に期待ができます。
看板等を設置しておくことで、利用希望者を募ることができます。
月極駐車場経営の収入例
月極駐車場経営は、月々の賃料が収入源となります。
地域ごとに相場が異なりますが、1大当たり月々2万円の駐車場を3台分経営している場合の年間収入は、以下のようになります。
= 2万円 × 3台 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 約72万円
月極駐車場はよっぽどのことがない限り、利用者が入れ替わることが少なく、安定した収益が見込めます。
土地活用方法⑥：コインパーキング経営
土地活用を考えているけどそれほど多くの費用をかけたくない、と考えている方に人気なのがコインパーキング経営です。
時間ごとの利用料金が収益になり、多くの車が止まってくれるほど高収益に期待ができます。
ただ、ロック版や精算機といった設備の設置に費用が掛かり、100万円ほどの初期費用は見込んでおく必要があります。
また、駐車が見込めないと全く収益が見込めないため、周辺地域をリサーチして、駐車ニーズがあるかどうかを把握することが大切です。
コインパーキング経営のメリット
始めやすくて、収益にも期待できる
コインパーキングは、ロック版や精算機などの多少の設備を導入するだけでよいため、始めやすい土地活用です。
立地や価格設定さえよければ高収益にも期待ができ、初めての土地活用としても人気の方法の1つです。
他の土地活用への転用性が高い
コインパーキング経営は、大々的な設備や機器を導入しないため、解体する際のコストがそれほど掛かりません。
そのため、他の土地活用へ変更しやすく、月極駐車場で問題になるような契約に関するリスクもありません。
使いづらい土地でも始めやすい
車2台分を停められるスペースさえあれば始められるのがコインパーキング経営の魅力です。
傾斜地や狭小地でも始めることができます。
コインパーキング経営のデメリット
更地と同じ分の税金がかかる
コインパーキング経営は、更地と同じ分の税金がかかり、節税効果はありません。
価格競争に陥りがち
コインパーキング経営は始めやすいため、近くの土地で競合がコインパーキングを開いたといったことが多々あります。
その際、競合と価格競争になる事も多く、入庫率を上げるために値下げをした結果、収益が減ってしまう可能性があります。
コインパーキング経営に向いている土地
- 店舗やスーパーなど、商業施設の近くにある土地
- 観光地や観光施設の近くにある土地
- 車通りの多い路地裏や大通り沿い
コインパーキング経営は、観光地やスーパーなど、車で行く施設の近くにある土地だと、利用が見込めます。
持っている土地の近くにどのくらいコインパーキング経営があるのか調べることで、ある程度立地条件の良し悪しは判断することが可能です。
コインパーキング経営の収入例
コインパーキング経営の収入源は、時間当たりの利用料金です。
ただ利用料金は、地域ごとに異なります。
仮に、1時間400円で、3台分のスペースがあるコインパーキングを経営し、稼働率が30%だった場合の年間収入は以下のようになります。
= 400円 × 24時間 × 30% × 3台分 × 365日
= 約315万円
コインパーキング経営の場合は、深夜料金や最大時間料金を設定することが多いです。
そのため、実際の収益はここで紹介したものよりも低くなる可能性が高いといえます。
駐車場経営を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から駐車場経営プランを取り寄せ、比較することが可能です！
土地活用方法⑦：トランクルーム経営
荷物を預ける場所としてのトランクルームを経営するという土地活用方法もあります。
大きく2種類の経営方法があり、更地にコンテナを設置する屋外型タイプか、建物を建築して部屋をトランクルームとして貸し出す屋内型タイプに分かれます。
トランクルーム経営は、主に利用者からの月額利用料が収入となる経営方法です。
都心部でも郊外でもある程度の需要が見込めるため、集客さえうまくいけば安定した収益を見込めます。
トランクルーム経営のメリット
初期費用が安く、100万円～400万円ほどで始められる
トランクルーム経営は、荷物を入れるためのトランク、コンテナを複数用意すれば始められます。
コンテナは1つあたり数十万円ほどで用意することができ、必要分用意しても、数百万円ほどの費用で始めることが可能です。
管理の手間が少ない
トランクルームは構造が頑丈にできているため、修理や管理の手間が少ない点がメリットとして挙げられます。
転用性が高い
トランクルームは解体の手間が少なく、更地に戻しやすいため、転用性が高い点がメリットとして挙げられます。
トランクルーム経営のデメリット
併設駐車場の設置が必須
トランクルーム経営を始める場合、車で荷物を運ぶ人のことを考えて、併設駐車場の設置が必要になります。
近くに駐車場があれば問題ないですが、ない場合は、敷地内に駐車場を作れるくらいのスペースが必要になります。
借り手がつくまでの期間が長い
トランクルームは賃貸物件と異なって、メジャーな集客方法がありません。
そのため、看板やビラ配りなどアナログな集客方法に頼らざるを得ず、借り手が見つかるまでの期間が比較的長くなってしまいます。
担保価値がない
賃貸物件を保有している場合、その物件を担保にして新たに融資を借り入れるといったことが可能ですが、トランクルームには担保としての価値がありません。
新たな融資を受けるには、何か別の担保を用意する必要があります。
トランクルーム経営に向いている土地
- 駐車場を併設できる広さを持った土地
- 自分が住んでいるところから遠く、管理の手間をかけられない距離にある土地
- 住宅街やマンションが近くにある土地
トランクルーム経営は、それほど都心部でなくても始めやすい土地活用です。
遠くにある土地でも、一度トランクルームにしておけば、定期的にチェックするだけでよいため、管理の手間も少なくなります。
トランクルーム経営の収入例
トランクルームの収入源は月額賃料です。
賃料相場は数千円～2万円ほどが多く、地域によって異なります。
東京で1スペース2畳のトランクルームを開いた場合、賃料は8000円ほどです。
仮に2畳分のスペースがあるトランクルームを6部屋経営し、全室満室だった場合の年間収入例は、以下のようになります。
= 8000円 × 6ルーム × 12か月
= 57万6000円
土地活用方法⑧：コインランドリー経営
都心部で、かつ近くに住宅街やマンションが建っている場合は、コインランドリー経営も候補の1つに入れていいでしょう。
収入源はコインランドリーの利用料金の一部であり、地域住民から継続的に利用してもらうことで、安定した収益を望めます。
ただ、洗濯機や乾燥機、そしてそれらの機器を設置するための建物を建築する必要があるため、ある程度の初期費用が必要になります。
コインランドリー経営のメリット
安定した収益が見込みやすい
コインランドリーは近隣住民からの定期的な利用が見込めるため、安定した収益が見込めます。
洗濯物が干せない天候の日には多くの収益が見込める点も魅力的です。
ランニングコストや管理の手間が少ない
洗濯機や乾燥機などの機材が頑丈であるため故障の頻度が少なく、中長期的に見た時に管理の手間が少ないという点も魅力的です。
近隣住民とのトラブルが起きづらい
コインランドリーは、騒音や異臭などが起きづらいため、近隣住民とのトラブルが発生しづらい土地活用です。
そのため、放置したままでも管理できるという特徴があります。
コインランドリー経営のデメリット
1,000万円ほどの初期費用がかかる
洗濯機や乾燥機などの機器を必要個数分揃えると、おおよそ1,000万円ほどの初期費用がかかってしまいます。
修繕費や管理費がかかりづらい点は魅力的ですが、初期費用は多少高くついてしまいます。
初期費用の回収に時間がかかる
コインランドリーは、一回の利用が数百円～千円程度と料金単価が低く、初期費用の改修に時間がかかってしまいます。
じっくり腰を据えて経営し続ける胆力が必要になります。
価格競争に陥りがち
コインランドリーは洗濯機と乾燥機が設置されていればいいので、競合と差別化する際は価格競争に陥りがちです。
価格競争に陥った結果、収益が下がってしまう可能性がある点がデメリットとして挙げられます。
コインランドリー経営に向いている土地
- 住宅街やマンションが近く、固定利用客が見込めそうな土地
- 銭湯や商業施設など、近くに時間をつぶせるような施設がある土地
- 住んでいる家から遠く、管理の手間をかけずらい距離にある土地
コインランドリーは、近くに住宅街やマンションなど集合住宅がある土地だと、固定利用客がついてくれる可能性が高いためおすすめです。
コインランドリー経営の収入例
コインランドリーの収入源は、利用料金です。
洗濯乾燥機の利用か、乾燥機だけの利用かによって料金は異なりますが、前者の相場は500円～1500円、後者の相場は300円～700円ほどです。
仮に設定料金が700円で、毎日15人の人が利用するコインランドリーだと年間の収入は以下のようになります。
= 700円 × 15人 × 365日
= 約383万円
コインランドリーは、洗濯機や乾燥機といった機器の初期費用も高い土地活用方法です。
そのため、コインランドリーオーナーとしてローンを借り入れる場合は、この収入からローン返済分が差し引かれる点には注意が必要です。
土地活用方法⑨：太陽光発電用地
日の当たる土地や、広大な土地を田舎に持っている場合は、太陽光発電を設置して放置しておくという活用法がおすすめです。
これは、土地にソーラーパネルを設置して、生産した電力を電力会社に買い取ってもらうことで収益を得られる土地活用方法です。
特に、200㎡以上の広さで日当たりの良い土地は、太陽光発電用として活用するのに適した土地として人気です。
太陽光発電用地のメリット
田舎の土地でも活用できる
田舎に土地を持っていて活用しづらいような場合でも、太陽光発電にとってはむしろチャンスです。
日当たりがよく広大な土地であれば、多くの電力を発電できる可能性が高いため、高収益に期待ができます。
初期費用を抑えつつ始めることができる
太陽光発電のような再生可能エネルギー発電の場合、政府や地方自治体から補助金を受け取ることができます。
その補助金を活用して太陽光発電を用意することで、初期費用を抑えつつ始めることが可能です。
太陽光発電用地のデメリット
天候リスクがある
当然ですが、日が当たらない曇りや雨の日には発電できません。
そのため、天候によって収益が増減するリスクがある点はデメリットとして挙げられます。
災害によって破損することもある
太陽光発電のパネルや機器は、それほど頑丈に作られていない場合がほとんどです。
そのため、地震や台風などの災害で破損する可能性があり、破損した場合は修繕のためのコストがかかります。
太陽光発電用地に向いている土地
- 田舎にある広大な土地
- 活用予定がなく、ずっと放置していた土地
- 150m2以上の日当たりの良い土地
太陽光発電を設置して収益を得るには、ある程度の広さが必要になります。
また、日光が十分に当たる必要があるため、日を遮るものが少ない田舎の土地などがおすすめです。
太陽光発電の収入例
太陽光発電で生み出した電気は、FIT（国定価格買取制度）に基づいて国が買い取ってくれるため、その買取金額が収入源になります。
2020年の具体的な買取金額は、1kWh当たり12円～21円であり、この買取費用は年々下がってきています。
土地活用方法⑩：オフィスビル経営
ある程度の広さのある土地を都心部に持っている場合は、オフィスビルを建てて経営するという土地活用方法もおすすめです。
テナントとして入ってくれた企業から月々の賃料収入を得ることができます。
一度入ると数年単位で移動することがないため、中長期的に安定した収益に期待ができます。
オフィスビル経営のメリット
相続税対策になる
オフィスビルは、賃貸経営と同じく、物件や部屋を第三者に貸し出すため、相続税対策となる土地活用です。
ただし、建築費用の高さを考えると、節税目的だけのために始める方はほとんどいません。
高収益が見込める
オフィスビルはデベロッパーやゼネコンと相談して建てることになりますが、そもそも入居が見込める土地でしか始められません。
建築会社が「この土地なら儲かる」という条件を突破した土地でしか始められないため、ある程度高収益には期待ができると言ってもよいでしょう。
オフィスビル経営のデメリット
大規模な施設になるため建築費用が高い
オフィスビルはかなり大規模な施設になるため、建築費用が高額になります。
そのため、費用回収までの期間が長くなり、長期的な経営を視野に入れる必要があります。
セキュリティや管理体制を丁寧に整える必要がある
夜間の警備体制やセキュリティ体制など、オフィスビルならではの管理体制を敷く必要があるため、管理費が多くかかります。
オフィスビル経営に向いている土地
- 近くの駅から徒歩圏内にある土地
- 周辺にいくつかオフィスビルがある土地
- ある程度の広さがあり、高さのある建物を建築できる土地
オフィスビル経営はかなり立地制限が厳しい土地活用です。
駅から近く、かつ都心部で、ある程度の広さがある土地でしかおすすめできません。
オフィスビル経営の収入例
オフィスビル経営の収益源は月々の賃料収入です。
賃料収入は一部屋当たりの広さと周辺相場によって異なります。
東京都港区で50~100坪のオフィスビルを経営する場合だと、おおよそ坪単価21,000円ほどです。
仮に1部屋60坪のオフィスビルを各階2部屋、8フロア建てた場合を例にとって計算してみます。
= 21,000円（坪単価）× 60坪 × 2ルーム × 8フロア × 12か月
= 2億4192万円
ここから建築費用や管理費が差し引かれ、最終的な手取り金額が決まります。
オフィスビルは、都心部や駅近でないと集客できず、かなり立地を選ぶ土地活用ですが、その分集客できる立地であれば高収益に期待できます。
- ここまでの内容は動画で復習できます
土地活用方法⑪：店舗経営
ある程度人通りの多い土地やロードサイドの土地であれば、店舗を建築して経営するという土地活用方法もあります。
これは、自分で店舗を建築してオーナーとして経営するパターンと、土地を貸し出して賃料収入を得るパターンの2つがあります。
スーパーやガソリンスタンドなど、さまざまな店舗形態が考えられますが、その地域でニーズを見込めそうな店舗を出店して収益を上げるというビジネス感覚に自信がある方は、この店舗経営で土地活用をしてみると良いかもしれません。
また、店舗と住宅をセットで建築し経営する、店舗兼住宅という土地活用方法もあります。この活用方法に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
店舗経営のメリット
経営戦略がはまれば莫大な収益が見込める
出店する店舗や、店の種類など、出店する際の戦略がうまくいけば、人気店となって多くの収益に期待ができます。
場合によっては、2店舗目、3店舗目と複数店舗の出店も視野に入れることができます。
店舗経営のデメリット
設備投資や必要機材導入などの費用が高額
店舗を経営するとなると、冷蔵庫や調理器具などの設備、機材に多くの費用がかかります。
同規模の居住用物件を建築する場合に比べて多くの費用がかかってくる、というデメリットがあります。
においや騒音などが迷惑になることもある
特に飲食店をする場合、匂いや騒音などが近隣住民とのトラブルの種になる可能性もあります。
近隣住民には事前にどんな店舗を建築するのか説明しておき、場合によっては交渉が必要になることもあります。
店舗経営に向いている土地
- 人通りが多く、近くに何かしらの店舗がある土地
- 車どおりが多く、駐車場を併設できる広さを持った土地
人通りや車どおりの多い土地でないと、そもそもお客さまが店舗を認知できないためおすすめできません。
大通り沿いにある店舗や、駅から近い土地などがおすすめの立地候補として挙げられます。
店舗経営の収入イメージ
店舗経営の収入は店舗の売上金額がメインになります。
実際にオーナーの手元に残る金額は、この売上金額から原材料や人件費を差し引いた金額です。
基本的に土地活用として店舗経営をする場合、人気店になればかなりの集客が見込めますが、まったく人が入らない場合はほとんど収益が入らないため、立地の選定がかなり大事になります。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です！
土地活用方法⑫：商業施設経営
100坪以上のある程度広い土地を持っていて、かつその土地周辺の人通りが多いようであれば、商業施設経営をするという土地活用方法もあります。
商業ビルを建築したり、ショッピングセンターを建てたりなど、さまざまなタイプの商業施設があります。
なお、商業施設経営の始め方としては、事業用定期借地権方式、リースバック方式など、様々な方法があります。
商業施設経営のメリット
立地や戦略が良ければ、高収益に期待ができる
出店する立地や店舗、建築する商業施設タイプによっては、月に数十万円～数百万円ほどの利益を見込める場合もあります。
建築前には、その土地でどんなニーズがあるのか、どういう商業施設が良いのかをきちんと考えるようにしましょう。
地域貢献につながる
商業施設を建築することで、その地域の利便性が向上し、地域貢献につながるというメリットもあります。
ショッピングモールやスーパーなどができると、新たにその施設を利用する顧客が増えることは容易に想像がつくでしょう。
商業施設経営のデメリット
設備投資や必要機材導入などの費用が高額
商業施設を経営するとなると、建築費や機材・資材の導入で多額のコストが発生します。
そのため、金融機関からローンや資金を借り入れて始めることになり、リスクを背負いつつ始めなければなりません。
メンテナンスのための費用がかかる
ショッピングモールは1日数千～万人が利用する施設になるため、定期的に設備修繕のためのメンテナンスコストがかかります。
特に商業施設は、見た目や内装の清潔さ・きれいさが鍵を握るため、必要に応じてメンテナンスのためのコストが都度発生します。
商業施設経営に向いている土地
- 人通り・車通りの多い土地
- 駐車場を併設できる広さを持った土地（120坪以上が理想）
商業施設経営は、人通りや車どおりの多い土地だと集客が見込めるため、始めやすいです。
また、家族連れで利用するお客様のことも考えると、駐車場を併設できる広さをもった土地で始められると良いでしょう。
商業施設経営の収入イメージ
商業施設経営の収入は、経営方法によって異なります。
自分で建築した場合は売上や利益の一部が自分の収益になり、土地を貸して経営している場合は、賃料収入がメインになります。
土地活用方法⑬：コンビニ経営
立地は良いが土地がそれほど広くないという場合には、コンビニを建てて経営するコンビニ経営もおすすめの土地活用です。
ローソンやセブンイレブン、ファミリーマートといったコンビニ大手に相談してフランチャイズ型で経営することが可能です。
コンビニ経営のメリット
コンビニ大手のノウハウを活用できる
コンビニ経営は、多くの場合フランチャイズ型で始めることになります。
その場合、本部のノウハウを活用して経営することができ、手堅い経営をすることができます。
複数店舗出店の展開がしやすい
1店舗目でうまくいった場合、2店舗目や3店舗目の店舗展開もしやすいのがコンビニ経営の特徴です。
1店舗目の成功事例を活かしやすく、複数店舗のオーナーとして経営することも可能です。
コンビニ経営のデメリット
本社への手数料がかかる
フランチャイズ型で経営する場合が多いため、本社への手数料がかかる点がデメリットとして挙げられます。
契約にもよりますが、売上の30%~40%ほどが手数料としてかかってきます。
従業員の確保が困難
コンビニは24時間営業の店舗が多く、従業員の確保が難しいことが多いです。
場合によってはオーナーが自ら店員として働く必要がある可能性もあります。
コンビニ経営に向いている土地
- 路地裏ではなく、大通りやある程度の広さのある道路沿いにある土地
- 住宅街や会社など、人が多くいる場所の近くにある土地
- 駐車場を併設できる広さを持った土地
コンビニ経営は、大通り沿いの土地や住宅街の近くの土地など、ある程度の利用者が見込める土地がおすすめです。
近くにコンビニがすでにある場合は、競合として顧客を取り合うことになる点には注意が必要です。
コンビニ経営の収入例
コンビニ経営の収入は、売上金額からコンビニ会社への手数料を支払った残りの金額になります。
そこから、原材料費や管理費、人件費を支払って最終的に手取り金額が決まります。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です！
土地活用方法⑭：老人ホーム経営
高齢者の多い地域や、今後高齢者の割合が増加することが見込める地域、また田舎にある静かな土地場合は、老人ホームを建築して経営するという土地活用方法もあります。
都心部や人通りの多いところではなくのどかな雰囲気の下で暮らしたいという方も多く、人通りの少ない土地でもニーズが見込めます。
老人ホーム経営のメリット
今後の需要増に期待ができる
今後日本では高齢者の割合が増加していくため、老人ホームへの需要も高まっていくことが予想されます。
そのため、先んじて収益源となりそうな分野に投資できるという魅力があります。
補助金や助成金を利用できる
老人ホームを経営するとなると、地方自治体から補助金や助成金を受け取ることができます。
この資金を活用することで、初期費用を抑えつつ始めることが可能です。
老人ホーム経営のデメリット
特殊な設計が必要であり、転用性が低い
老人ホームを建築するには、バリアフリーや使いやすさを意識した特殊な設計が必要です。そのため、他の経営に転用しづらくなってしまう点がデメリットしてあげられます。
職員の募集二コストがかかる
老人ホーム経営で働く職員は、介護の資格を持っている必要があります。そのための採用コストが多くかかってしまう点はデメリットです。
老人ホーム経営に向いている土地
- 100坪以上の広大な土地
- 今後使う予定が全くなく、これからずっと介護施設が建っていても問題のない土地
- 高齢者が住みやすい地域にある土地
老人ホーム経営には広大な敷地が必要です。ただ、立地条件はそれほど厳しくなく、逆に都心部は敬遠されがちです。
老人ホーム経営の収入例
老人ホーム経営は、入居タイプか一時利用タイプかによって異なりますが、月々の賃料や利用料などが収入源になります。
例えば、入居料金が月額10万円で、50人の入居者がいる場合だと、下記のような収入が見込めます。
= 10万円 × 50人 × 12か月
= 6,000万円
ここから、従業員の人件費や設備投資費、ローン返済の費用が支払われたのち、残りの金額が手元に入ってきます。
土地活用方法⑮：保育園経営
土地活用の方法として、保育園を建築して経営するという方法もあります。
近年、待機児童問題も相まって、保育園へのニーズは高まっています。
保育園を経営し、収益を得られると同時に、その地域の待機児童問題いう社会課題の解決もでき、地域社会に貢献することができます。
保育園経営のメリット
補助金や助成金を活用できる
保育園を経営する際には、補助金や助成金を活用して初期費用を抑えることが可能です。ただし、認可保育園の認定を得なければこれらの補助金は活用できない点には注意が必要です。
保育所不足という社会課題の解決に貢献できる
待機児童問題にも挙げられるように、保育所の数が足りていない地域が多数あります。持っている土地で保育所経営をすることで、保育所不足という社会課題の解決に一役を担うことができます。
保育園経営のデメリット
収益幅に限界がある
保育園の費用は自治体レベルで定めれており、その費用を超えて設定することができません。そのため、収益量にある程度の限界があります。
近隣住民とトラブルが起こることもある
子供の声が騒音に感じる方もいらっしゃるため、保育園を経営し始めることで、近隣住民とトラブルになる可能性があります。そのため、あらかじめ経営前には保育園を作る予定だという旨を近隣住民の方から理解を得ておきましょう。
保育園経営に向いている土地
- 住宅街に近く、保育園に通いやすい利便性の良い土地
- 子供の教育施設を建てるのに不適切でない土地
- バスや車などで通いやすい土地
保護者が送り迎えしやすい立地だと、保育園経営をしやすいと言えるでしょう。また、ナイトクラブやバーなど、娯楽施設の多い立地だと、あまり保育園経営に適していないこともあります。
保育園経営の収入例
保育園経営は、認可保育園の場合、月々の自治体からの補助金と園児の保護者からの入学金・学費が収益源になります。
子供の年齢や受け入れ人数に応じて補助金を受け入れることができますが、規模の多い保育園を建てるとなるとかなりの建築費が必要になります。
そのため、条件を満たして認可を得ることは必須だといえるでしょう。
土地活用方法⑯：サ高住経営
サービス付き高齢者向け住宅は近年注目を集めている介護施設の1つであり、土地活用方法の候補として挙げられます。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、介護を必要としない、自立した高齢者に向けて生活サービスを提供する施設であり、老後の生活をサ高住で暮らすという方は近年増えてきています。
老人ホームと同じく、田舎や地方の土地活用でも十分収益を見込むことが可能であり、広い土地をお持ちの方にはおすすめです。
サ高住経営のメリット
今後の需要増に期待ができる
老人ホーム経営と同じく、今後高齢者人口の増加に伴っ需要が増えることが期待できる点が魅力的です。
一度入居が決まったら中長期的な入居が見込めるので、安定して収益が入ってくることにも期待ができます。
補助金を活用して経営できる
サ高住を建築するにあたり、国や地方自治体から補助金を受けることができる点も魅力的です。
建築費用は高額にはなりますが、補助金や助成金を活用することである程度抑えることも可能です。
サ高住経営のデメリット
入居者を集めるためのコストがかかる
サ高住の入居者を募集するためには、広告を出したり宣伝したり等、ある程度のコストと時間がかかります。
また、競合の施設との差別化も必要であり、ある程度の支出は覚悟しておく必要があります。
構造が特殊であるため、転用しづらい
サ高住は、高齢者向けの住居として設計されているため、間取りや構造が特殊になっていることが多いです。
そのため、若い人からすると住みづらいと感じることも多く、賃貸物件として転用しづらい点はデメリットとして挙げられます。
サ高住経営に向いている土地
- 100坪以上の広大な土地
- 今後使う予定が全くなく、これからずっと介護施設が建っていても問題のない土地
- ある程度富裕層の高齢者が多い町
サ高住を建設するには、ある程度の広さがある土地である必要があります。また、容易に解体・転用もできないので、今後数十年間サ高住が立っても問題ない土地でなければいけません。
サ高住経営の収入例
サ高住経営は、利用者からの月々の賃料が収入源になり、老人ホームと似た収益構造になります。
月額の利用料金と利用者数によって収益が決まるのがサ高住経営の収益です。
土地活用方法⑰：医療施設経営
診療所やクリニック、病院などといった医療施設を経営する事業者に土地を貸し、経営するという土地活用もあります。
高齢化社会に伴って医療施設への需要は高まっており、最低限の立地さえ満たしていれば集客は問題ないといえるでしょう。
収益源は医療費です。医療費の一部を受け取り、そこから建築費のローン支払いや人件費などの資金管理を行います。
医療施設経営のメリット
地域社会に貢献できる
医療施設は、地域住民にとってなくてはならないものです。一度建築すると、その地域の人にとって必要不可欠なものになるので、地域社会の人々の役に立つ土地活用方法です。
医療施設経営のデメリット
保健所や政府への届け出が必要
医療施設は特殊建築物にあたるため、保健所や自治体への届け出が必要になります。
立地などの条件を満たさないと始められないので、あらかじめ確認しておきましょう。
他の土地活用へ転用しづらい
医療施設は一度完成すると、地域住民にとってなくてはならないものになります。
そのため、容易に解体・廃業しづらく、長期的に医療施設を経営し続ける必要があります。
したがって、「他の土地活用をしたい」と思っても容易に変更しづらくなってしまいます。
医療施設経営に向いている土地
- 今後転用する予定のない土地
- 駅から徒歩圏内にある土地
- 車やバスが入りやすく、十分駐車場を併設できる余裕のある土地
医療施設を建設するには、ある程度の広さが必要になります。特に、救急車などの出入りも考えると、十分な駐車スペースも確保できるほどの広さである必要があります。
土地活用方法⑱：シェアハウス経営
都心部や学生が多く住むエリアの場合は、シェアハウスを経営することで、ある程度の収益を見込めるかもしれません。
一人暮らしではなくシェアハウスで暮らす若者や、友達同士で住む若者世代は増えてきており、1件の家をみんなで借りて住むというシェアハウス経営は近年人気を集めています。
シェアハウス経営のメリット
- 近年注目を集めており、集客がしやすい
- 戸建て賃貸に転用しやすく、転用性が高い
テレビ番組等の影響もあり注目度が高い
シェアハウスはテレビや雑誌によく取り上げられることも多く、注目度の高い住居スタイルです。そのため、若い人からの注目を集めやすい点が魅力的です。
賃貸経営への転用性が高い
シェアハウス経営をしてみて入居者が見込めない場合、そのまま同じ物件で通常の賃貸物件として貸し出すことも可能です。そのため、転用性が高い点もシェアハウス経営のメリットとして挙げられます。
シェアハウス経営のデメリット
賃貸経営への転用性が高い
- 物件内での窃盗や盗難、家賃の未納など、トラブルが発生することが多い
- 立地に左右されるため、ニーズがない土地では入居が見込めない
トラブルの発生が多い
物件内の窃盗や盗難、家賃の未納などといったトラブルが発生することがあります。複数人が1つ屋根の下で住んでいるため、通常の賃貸物件よりも多くのトラブルが発生する可能性が高いです。
立地次第では入居者0の可能性もある
シェアハウスは若者から人気な住居スタイルです。そのため、立地次第では若者を集客できず、入居者が集まりづらい可能性もあります。
シェアハウス経営に向いている土地
- 学生街にある土地
- 若者が多く集まる都心部や郊外にある土地
シェアハウスは比較的若者から人気の住宅形態です。そのため、学生街や都心部の土地など、若者が多く集まるエリアに土地を持っている場合におすすめです。
シェアハウス経営の収入例
シェアハウスの収入源は、設定した賃料分の収入が入り、戸建賃貸経営と同じ収益構造です。
戸建賃貸経営と異なり、複数人から家賃を収集することになるため、滞納リスクは分散されています。
土地活用方法⑲：ガレージハウス経営
車好きの入居者にターゲットを絞って、ガレージハウス経営をする土地活用も人気です。
ガレージハウスとは、住宅とガレージが一体になっている家のことを指し、愛車家から人気を誇っている住宅スタイルです。
「車が好き」という趣味性を売りにした形態であるため、立地条件にそれほど左右されず、各所から入居者を募集しやすい点が魅力的です。
ガレージハウス経営のメリット
- 長く住む予定の方が入居してくれることが多く、安定した収益が見込める
- セカンドハウスとして検討する方が多く、比較的高めの家賃を設定できる
- 競合やライバルが少なく、立地さえよければ集客が容易
競合やライバルが少ない
ガレージハウス経営を検討する人はそれほど多くなく、そのため競合やライバルが少ない点が魅力的です。
中長期的に安定した収益が見込める
ガレージハウスは、車好きの方がセカンドハウスと借りることを検討することが多いです。メインの住宅とは異なり引っ越す理由もそれほどないので、比較的長い間入居してくれるというメリットがあります。
ガレージハウス経営のデメリット
成功例が少なく経営ノウハウがたまっていない
競合やライバルが少ないことは上で説明した通りですが、その分成功例や失敗例も少ないので、経営ノウハウがそれほど世に出回っていないというデメリットもあります。
近隣トラブルにつながることもある
車を出し入れすることが多いため、騒音や振動が原因となって近隣住民とトラブルにつながる可能性もあります。隣の家とあまりに近すぎてしまう場合は、あらかじめ相談しておくと安心です。
ガレージハウス経営に向いている土地
- 郊外や地方にある土地で、主な交通手段が車である地域にある土地
- 基本的に立地に左右されづらく、極度に人通りの少ない土地でなければ入居者は見つかりやすい
ガレージハウス経営は、それほど立地に制限がない土地活用です。ただ、セカンドハウスとしての利用がメインになることが多いため、別荘地や避暑地などに土地を持っている場合はおすすめです。
土地活用方法⑳：資材置き場
近くに工場や企業がある土地の場合は、機材や資材を置くための資材置き場として活用するのがおすすめです。
工場や製鉄所の場合、機材や資材などを用意したくても「置く場所がないから多く用意できない」というケースがよくあります。
そのため、看板を立てて宣伝したり、近くの工場や企業に掛け合ってみたりすることで、資材置き場としての活用を見込めることもあります。
資材置き場として活用するメリット
手軽に始められる
資材置き場は、設備や敷地整備が必要なく事業者に土地を貸し出して始められます。そのため、特段準備のために時間やお金を割く必要がなく、始めやすいという特徴があります。
放置したままでよい
資材置き場として貸し出したら、あとは資材の管理責任は事業者側にあります。そのため、基本的に放置したままで経営することができます。
- 賃料収入として安定した収益が見込める
- 設備や敷地整備が必要なく、手軽に始められる
- 管理の手間がかからず、放置したままでよい
資材置き場として活用するデメリット
収益が少ない
資材置き場として土地を貸し出すだけなので、設定できる賃料はそれほど高くしづらいです。設定する賃料によっては、税金分の支出を下回ることもあるため注意が必要です。
近隣住民からクレームが入ることもある
資材置き場は、大きな資材や荷物を出し運びすることが多くなるため、騒音や振動が発生するリスクがあります。住宅街や入り組んだところに土地を持っている場合はあまりおすすめできません。
土地活用方法㉑：墓地として活用
空き地を墓地に変えて活用するという土地活用方法もあります。
ただ、墓地の運営ができる主体は、「自治体、宗教法人、墓地等の経営を行うことを目的とする公益社団法人または公益財団法人」に限られているため、民間として墓地経営をするとなるとかなりハードルが高くなります。
墓地としての土地活用のメリット
立地条件の悪い土地でも始められる
多少立地が悪くても墓地として活用できるというメリットがあります。
お墓参りのために遠方から訪れる、という方も一定数いるため、立地の悪い使いづらい土地でも検討できる点はメリットとして挙げられます。
墓地としての土地活用のデメリット
他の土地活用方法に転用しづらい
墓地として土地活用を始めると、その性質上他の方法に変えづらくなります。
そのため、今後使う予定がなく、放置するだけのような土地の場合でしか墓地として活用しづらいです。
近隣住民に承認を得る必要がある
墓地として土地活用をする場合、近くの住民や施設に墓地として使う旨を確認し、承認を得ておく必要があります。
墓地の近くに住むことを嫌う人は多いため、近隣住民に墓地を作って問題ないかどうか確認しておくようにしましょう。
墓地としての活用に向いている土地
- 田舎や地方にあって、近くに住居や施設がそれほどない地域
- 山や林などにある土地
近くに施設や住居がない方が建てやすいという特性上、一般的に土地活用として使いづらい土地、例えば山や林にあるような土地だと、墓地として活用しやすいです。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です！
土地活用方法㉒：自動販売機の設置
狭い土地や余っている土地を活用したいと考えている場合は、自動販売機を設置するという方法がおすすめです。
ご自身で自動販売機を購入して設置するパターンと、土地を貸して自動販売機業者に設置してもらうパターンの2通りの方法があります。
自動販売機機として土地活用をするメリット
狭いスペースで手軽に収益を上げることが可能
自動販売機は、狭いスペースで始めることができ手軽に収益を上げることが可能です。
そのため、他の土地活用方法と合わせて検討するとより収益増大が見込めるでしょう。
管理の手間が少ない
自動販売機は、管理の手間が少ないという点もメリットとして挙げられます。
業者側に運営を任せることができるため、収益の計算やドリンクの補充は業者にお願いすることができ、自分はほとんど管理の手間をかけずに収益を得ることが可能です。
自動販売機機として土地活用をするデメリット
月々電気代がかかる
自動販売機は四六時中稼働しておく必要があるため、その分の電気代がかかってきます。
もともと収益が多くない中から電気代のコストを捻出する必要があるため、利益分が圧迫されてしまいます。
収益や節税効果に期待ができない
自動販売機として土地活用をする場合、そこまで収益に期待ができないと同時に、節税効果も期待ができません。
そのため、収益や節税効果を目的として土地活用を検討している場合は、他の方法の方がおすすめです。
自動販売機の設置に向いている土地
- 狭い土地、地形が複雑な土地
- 他の土地活用をしていたり、家を建てたりしているものの、一部が余っている土地
自動販売機はそこまでスペースを取らないため、ある程度狭いスペースで始めることが可能です。
そのため、数坪ほどしかない狭い土地でも始めることが可能ですし、また、一部だけ使い余している土地がある場合でも設置することが可能です。
自動販売機を設置した場合の収入イメージ
自動販売機による収入は、自分で自動販売機を購入して経営する場合と土地を貸して設置してもらうパターンによって異なります。
自分で購入する場合は、自動販売機の売上から原価等のコストを差し引いた金額が収入になり、土地を貸す場合は、賃料が収入源になります。
土地を貸す場合の賃料相場は、月々4,000円～6,000円となっているようです。
土地活用方法㉓：土地信託
事業者や法人などのプロに土地を貸して収益を上げてもらい、その中から一部の配当金を得る土地信託というスタイルの土地活用もあります。
何か建てたり設置したり、管理したりするのが面倒で、ただ土地を貸したいだけの場合は、この土地信託を考えてみることがおすすめです。
ただ、借主側が「収益を見込める」と判断した場合でないと承諾してくれない方法であるため、都心部でないとおすすめできないのがこの土地信託という活用方法です。
土地信託のメリット
立地次第では高収益が可能
土地信託は、土地を貸し出した事業主が多くの収益を得るほど、自分にも配当として多くの収益が入ってきます。そのため、立地条件が良く、事業主が多くの収益を得られれば高収益に期待ができる土地活用です。
土地信託のデメリット
土地を返してもらいづらい
土地信託として貸し出したとしても、契約の期間まで返してもらえなかったり、返してもらうために高額な立ち退き料が必要になったりと、返してもらいづらいというデメリットがあります。
そのため、今後その土地で何かの土地活用をしたいと考えている場合はおすすめできません。
土地活用方法㉔：等価交換
土地を提供して、その土地の上に建物を建ててもらい、提供した土地に見合った分だけ建物の持分を取得するという方法もあります。
これは等価交換とよばれる方法です。
例えば、自分の土地をデベロッパーに提供し、デベロッパーがマンションを建築する代わりに、提供した土地の価値分だけマンションの区分所有権を受け取るというものです。
手に入れた建物分は、管理会社に管理を依頼することで管理の手間いらずになり、不労収入を得ることができます。
等価交換のメリット
リスクをほとんど負わずに建物の所有権を一部得られる
等価交換は、自分の土地の一部を手放して建物の所有権と交換するため、リスクをほとんど追う必要がありません。
もちろん費用もかからないので、無料で建物の区分所有権を得ることが可能です。
不動産の権利分割がしやすくなる
相続人が複数いる場合、土地の場合だと相続権利の分割がしづらいですが、不動産の区分所有権にすると複数人で分割がしやすくなります。
6部屋の区分所有権を得て、3人の相続人がいる場合は2部屋ずつにするなど、分配しやすくなるというメリットがあります。
デベロッパー側のノウハウを活用して経営できる
等価交換はマンションデベロッパーやビル経営に強いゼネコンと共同で進めていくことになります。そのため、企業側のノウハウを活用して経営できるというメリットがあります。
等価交換のデメリット
土地の権利を一部手放してしまう
等価交換をすると、自分が持っている土地の一部の権利を手放してしまうため、自分が持っている土地の広さが狭くなってしまいます。
契約締結まで難航することが多い
土地と建物をどのくらいの比率で交換するのか、デベロッパー側の権利配分の交渉に時間がかかり、契約締結まで難航することが多いというデメリットがあります。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です！
土地活用方法㉕：土地の寄付・譲渡
土地を寄付したり譲渡したりする方法もあります。
その土地のある市区町村に土地を寄付したり、隣人宅に掛け合って譲渡したり、また近くの工場や企業といった法人に譲渡したりするなど、様々な方法で土地を寄付・譲渡することが可能です。
土地を寄付・譲渡するメリット
地域社会に貢献できる
自分が持っていると空き地の土地でも、その土地を寄付・譲渡して活用してもらうことで、地域住民にとって良い物件になり、地域社会に貢献できる可能性もあります。
空き地問題の解消にもつながるので、何も活用する予定がない場合は寄付や譲渡も視野に入れてみてもよいでしょう。
土地を寄付・譲渡するデメリット
ただで土地を手放してしまうことになる
寄付・譲渡は無料で土地を手放すことになります。そのため、売れば収益につながった土地でも、ただ手放すことになってしまうというデメリットがあります。
譲渡税や登記費用などの諸費用がかかる
土地をただで上げたとはいえ、譲渡税や登記移転費用などの費用がかかります。
そのため、「お金を払って土地を手放す」ということになる可能性もあります。
土地活用方法㉖：土地を貸す
事業者や法人、個人に土地を貸して定期的な収益を得るという土地活用方法もあります。
土地を貸す際には、借地として貸したり、定期借地として貸し出したりなど、さまざまな方法があります。
いずれも収入源は、土地を借りている事業者や法人からの賃料収入です。
土地の貸し出し方や返済方法などに違いがあるので、土地を貸すことに興味のある方は、以下の記事を参考によく調べておくことをおすすめします。
土地を貸すメリット
定期的に安定した収益が入ってくる
賃料を設定して貸すことになるので、貸し手の事業の収益にかかわらず賃料収入を得られるというメリットがあります。貸し手の収益に応じて配当を受け取る土地信託とは異なり、安定した収益に期待ができます。
初期費用やコストがかからない
土地を貸す際には、特段初期費用やコストがかかりません。そのため、費用をかけずに収益を得たいと考えている方にはおすすめの方法です。
土地を貸すデメリット
自分の都合で返してもらうことができない
土地を貸す際には、定期借地契約などの形で、貸す期間を定めて契約を結ぶことになります。そのため、「土地の値段が上がったから急遽売却したい」といった自己都合の返却は認められません。
また、契約期間を終えたとしても、借り手が「延長したい」と言ったら貸し手側は断りづらく、退去してもらうために高額な立ち退き料がかかることもあります。
土地活用方法㉗：売却
土地活用をする以前に持っている土地がいらない、土地活用するのも面倒だからすぐに手放したい、と考えている方は土地を売却するのがおすすめです。
ただ、周辺環境やその土地の特徴によって、土地の値段は変わってきます。そのため、あらかじめ希望の価格で売れるかどうか、査定してみて確認することがおすすめです。
土地売却のメリット
すぐに現金に換金できる
土地を売却すると、不動産という資産を現金に変換することができます。そのお金で新たに何かに投資したりといった挑戦ができるようになります。
土地の管理の手間がかからなくなる
土地を売却すると手放すことになるため、管理の手間がかからなくなり、税金や管理費用などの支出を支払わなくてもよくなります。
そのため、土地にかかる手間をなくすことができます。
土地売却のデメリット
仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかる
土地を売る際には、売却を依頼した不動産会社への仲介手数料や引き渡す際の譲渡所得税といった費用がかかります。そのため、査定金額そのままではなく、そこから諸費用が差し引かれた金額になってしまう点には注意が必要です。
土地を手放すことになる
土地を売却すると、もちろんですが土地の権利を手放すことになります。手放しても問題ないかどうかはあらかじめ確認しておくようにしましょう。
なお、土地の価格を査定したい方は、イエウールで査定依頼を出すことも可能です。
土地活用を始めるにあたっての相談先は、土地活用比較サイトを利用すると便利に見つけることができます。
土地活用比較サイトは、複数の企業にまとめて土地活用プランの請求ができるサービスであり、大手企業から地域密着型企業まで、様々な企業に相談することができます。
使い方は下の画像の通りです。無料で利用できるため、土地活用を考えている方はプランの取り寄せだけでもしてみることをおすすめします。
- この記事の内容は動画でも解説しているので参考にしてください
土地活用方法の選び方
土地活用にはさまざまな方法があり、どの活用方法を選べばいいのか決めきれない方も多いでしょう。
ここでは、最適な土地活用を選ぶための選び方を6つの視点から解説します。
立地に合わせた土地活用をすることが前提
車どおりが少ない地域に駐車場を立てても収益が見込めないように、それぞれの立地に合った土地活用はそれぞれ異なります。
周辺に住んでいる人のニーズに合わせた施設や建築物を建築しないと、収益が出ず赤字経営に陥ってしまう可能性が高まります。
そのため、土地活用を検討する際はそもそもその立地でできる土地活用は何かという立地の視点から絞ることが大切になります。
ここでは、土地の立地に合わせてどんな土地活用方法がいいのかを紹介します。
なお、土地によっては建物を建てられない土地や、建築できる物件に限りがある種類の土地があります。
立地ごとに最適な土地活用について詳しく知りたい場合は、下記の記事をご覧ください。
都心部にある土地
都心部に土地を持っている場合は、賃貸経営やビル経営・商業施設経営がおすすめです。
比較的人口密度が高く、入居も見込めるため、収益性を狙った土地活用をすることができます。
また、近くに住宅街やマンションが建っている場合はコインランドリー経営もおすすめです。近隣住民からの安定した利用を見込むことができます。
さらに、都心部にある土地のうち、特に駅の近くにある土地の場合はかなり立地がよいでしょう。
都心部かつ駅から近くに土地を持っている場合は、一度賃貸経営プランを取り寄せてみることを強くおすすめします。
郊外にある土地
郊外にある土地の場合は、地域の規模に合わせた賃貸経営や、店舗を建築して経営するという手もあります。
郊外の場合は人口が少ない地域もあることから、必ず入居が見込めるわけではない点には注意が必要です。
敷地内に駐車場を併設できる場合は、トランクルーム経営もおすすめです。
いずれにせよ、郊外の場合は入居率次第で失敗する可能性もあるので、事前の立地調査で「どのくらい収益が見込めそうか」を正確に見積もっておくことが大切です。
田舎にある土地
田舎にある土地の活用方法としては、太陽光発電用地や高齢者施設経営がおすすめです。
入居者が見込みづらい分、賃貸経営はあまりおすすめできません。
広い敷地を活用して、田舎でしかできない土地活用を選ぶことがおすすめです。
ロードサイドにある土地
大通り沿いにあるロードサイドの土地活用方法としては、店舗経営や商業施設経営がおすすめです。
比較的大都市エリアにある土地の場合は商業施設が、それほど規模の大きい都市でない場合は店舗経営が良いでしょう。
また、直接大通り沿いではないものの、少し入り組んだ中にある土地の場合は、駐車場経営もおすすめです。
駅から遠くにある土地
駅から遠くにある土地の場合は、どんな土地活用をするにしろ、まず敷地内に駐車場設備を作る広さがないとNGです。
交通手段がなく、車で訪れる方が多いため、そのための駐車場は用意しておきましょう。
土地活用方法に関しては、ファミリーが住む用の戸建賃貸経営やコインランドリー経営などがおすすめです。
地形の悪い・狭い土地
地形が悪い土地や、狭い土地で使い勝手が悪い土地は、自然と活用方法が制限されます。
駐車場や駐輪場、場合によってはコインロッカーといった土地活用方法が挙げられます。
駐車場経営の場合、最低2~3台分止められるスペースがあれば始められますので、自分の土地で確認してみてください。
広さに合わせた土地活用
狭い土地にマンションやアパートを建てられないように、土地の広さに合わせた始めやすい土地活用方法は異なります。
そこで、自分の土地の広さを最大限活かせる土地活用方法を選ぶことで、より多くの収益を上げることができます。
なお、土地の広さに合わせたおすすめの活用方法に関しては、以下の記事を参考にしてみてください。
かけられる初期費用の金額から選ぶ
土地活用を始めるにあたって、ある程度の初期費用が必要になります。そして、土地活用を始めるにあたって必要な費用は、活用方法によって異なってきます。
自己資金と相談しながら、「どのくらいの初期費用なら許容できるのか」という視点も持っておくようにしましょう。
アパート経営やマンション経営のような、高額な初期費用が必要となる土地活用の場合、ローンを借り入れることになります。
賃料収入で返済することができれば問題ないですが、入居率が下がって収益が減ると、ローンを返済できなくなるというリスクも隣り合わせです。
そのため、ローンを借り入れることを許容できるのかという視点も持っておく必要があります。
なお、できるだけ初期費用を抑えて土地活用をしたいと考えている場合は、下記のような土地活用がおすすめです。
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
初期投資額をできるだけ抑えて土地活用を始めたい方や、収益が入れば初期費用が高くても問題ないと考える方など、それぞれ費用に対する捉え方は異なります。
そのため、土地活用方法を選ぶ際には、「どのくらいの費用や投資額が必要なのか」という視点も持っておくようにしましょう。
収益・利回りの高さから選ぶ
土地活用は、当然ですが収益を得て初めて成功したと言えるものです。
そのため、固定資産税や都市計画税などの支出を加味して「どのくらい儲かるのか」を基準に土地活用を検討する場合は、収益性や利回りを気にするようにしましょう。
基本的に、初期費用の高い土地活用ほど、収益性が高くなっています。例えば以下で挙げる土地活用は、収益性が高いといえます。
- アパート経営
- マンション経営
- 賃貸併用住宅経営
これらの土地活用は高収益に期待ができ、かつ、住民も長く利用してくれるため安定した収益にも期待ができます。
退職後の資産形成や副業目的で土地活用を考えている場合は、一度これらの活用方法を検討してみるとよいでしょう。
収益が安定しているものから選ぶ
土地活用方法の中には、シーズンによっては収益が多いが、オフシーズンの時は収益が少ないというものもあります。
ただ、月々の支出がある以上、毎月安定した収入を得たいと考える方もいらっしゃるでしょう。
そういった方は、収益の多さではなく、毎月安定した収益が入ってくるかどうかという視点で考えることが大切です。
毎月安定した収益が入るかどうかは、「定期的にユーザーが利用するものかどうか」を軸に判断するとよいでしょう。
例えば、以下のような土地活用だと、安定した利用が見込める分、比較的収益が安定しています。
- アパート経営・戸建賃貸経営
- コインランドリー経営
- 駐車場経営
コインランドリー経営は近くの住民からの利用が見込めるため、そして駐車場経営は近隣住民や近くの施設の利用者からの利用が見込めるため、安定した収益に期待ができます。
節税目的を軸に選ぶ
「土地活用をすると節税対策になる」という話を聞いたことがある方もいるかもしれません。
実際、土地活用の中には相続税や固定資産税、所得税といった税金を節税できるものもあり、中にはそれらの税金を節税するために土地活用をするという方も多くいらっしゃいます。
そのため、「土地にかかっている税金が多くていやだ」と考えている方は、土地活用方法を決める際に節税度合いで比べてみるのもよいでしょう。
なお、節税につながる土地活用は、主に以下の活用方法が代表的です。
- アパート経営
- マンション経営
- 賃貸併用住宅経営
- 戸建賃貸経営
賃貸住宅は基本的に節税対策として効果的です。
相続税や所得税、固定資産税を節税することができるので、節税したいと考えている方は一度この活用方法の話を聞いてみてもよいかもしれません。
転用性（他の土地活用に変更しやすいか）で選ぶ
空き地はあるものの、いずれ将来的にはその土地にマイホームを建てたいと考えている方や、土地が値上がりするのを待って売却したいと考えている方もいらっしゃいます。
そういった方は、取り壊しや解体がしやすく、短期的にできる土地活用かどうかという視点で探すことが大切です。
やめやすく、ほかの活用方法に変えやすいことを「転用性が高い」と言い、転用性が高い土地活用は以下のものが挙げられます。
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
建物や大きな設備を設置する必要がないものは比較的転用性が高いです。
時が来るまで土地を保有しておきたいという方は、高い転用性を軸に土地活用方法を探すとよいでしょう。
土地活用を慎重に選びたい方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較しつつ調査してみるのもおすすめです！
田舎の土地活用は何がいい？
田舎で土地活用をしたいけれど、アパートやマンションを建てても収益を上げられるかわからない、と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
持っている土地が田舎でも、土地活用をすることは可能です。
ただ、立地や土地の制限によってできることが決まってくるため、まずは立地・地形・地盤状況・規制の4点をきちんと確認するようにしましょう。
特に、立地次第で土地活用の成否は決まると言っても過言ではありません。
そのため、どういう土地に合って周辺にどういう施設・物件があるのか、をしっかり把握しておくようにしましょう。
なお、田舎で土地活用をしたい場合は、主に以下の方法がおすすめです。
- 太陽光発電用地としての活用
- 駐車場経営
- 介護施設経営
いずれも田舎の立地を活かした活用をすることができるため、一度検討してみてはいかがでしょうか。
なお、田舎の土地を持っていて土地活用をしたいという方は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
土地活用事例を紹介
ここでは、土地活用をした際の事例として、成功例と失敗例を紹介します。
なお、より詳しい事例を知りたい方は、以下の記事でまとめて紹介しているので参考にしてみてください。
土地活用の成功例
ここでは、うまく土地活用を成功させている人に見られる共通点や例を紹介します。
- 立地調査をきちんと行い、入念にプランを計画した
- 収支計画のずれに対して柔軟に対応していた
- 利用者を第一に考えた経営をしている
土地活用はどんな方法であっても、利用者が気持ちよく使えるものでないと中長期的な収益につながりません。
そのため、入居者のことを考えた経営をすることが成功の秘訣です。
また、事前にきちんと調査計画を行っておき、需要が見込めるかどうかも知っておきましょう。
土地活用の失敗例
- 節税効果しか考えていなかった
- 立地が悪く、収益が上がらなかった
- 必要なコストや税金が膨らんだ結果赤字経営になった
土地活用でよくある失敗パターンの1つは、「節税効果」に気を取られすぎてしまう点です。
確かにアパート経営やマンション経営をすると大幅な節税効果は見込めますが、そもそも物件を建築するためにコストがかかってきますし、経営している中でも管理費や運営費用が掛かってきます。
そのため、節税効果分を打ち消すほど赤字経営に陥ってしまい、採算が合わず撤退するというパターンもあり得るのです。
土地活用の相談先
土地活用を始める前には、専門家に相談して実際に始めていくことになります。
その際の相談先としては、下記が挙げられます。
- ハウスメーカー
- 工務店
- 専門会社・管理会社
- 金融機関
- ファイナンシャルプランナー
- 税理士
したい土地活用が決まっていて、具体的にプランや収益感について相談したい方は、ハウスメーカーや工務店、専門会社に直接相談してみることがおすすめです。
ただ、まだそこまで固まっていなくて、大まかに節税効果や収益に関して相談したいという方は、税理士やファイナンシャルプランナーにまず相談し、そこから紹介してもらうという手もあります。
土地活用はイエウール土地活用がおすすめ
土地活用を始めるにあたって、まず企業に相談することになります。その際、相談した企業から土地活用プランを受け取ることができます。
この土地活用プランは、建築プランや収益試算がまとめられたものであり、これらを参考にしながら土地活用を始めるかどうか判断していくことになります。
このプランを取り寄せる際、複数社に相談して取り寄せておくことで、土地活用の成功率を高めることができます。
というのも、1社だけに相談している場合に比べて、どのくらいの収益や費用が妥当なのかを見比べることができ、適正なプランをベースに土地活用を始めることができるためです。
高い費用を設定してキックバックを得ようとしている企業や、収益を高く見積もって絶対儲かると勘違いさせてくるような企業も中にはあります。
そのため、複数社から土地活用プランを取り寄せて適正なプランを見定めるようにしましょう。
記事のおさらい