【2023最新】土地活用の超基礎知識!有効活用方法27種類を解説します

【2023最新】土地活用の超基礎知識!有効活用方法27種類を解説します

親から相続した土地や持て余している土地。放っておいても税金がかかるばかりです。何か活用できないかと土地活用を検討している方は多くいらっしゃるのではないでしょうか?

この記事では王道の土地活用方法をはじめとして、全部で27種類の土地活用方法についてメリット・デメリットや選び方のポイントを解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 売却するにはもったいない土地を所有している
  • 目的に合った土地活用方法を知りたい

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王道の土地活用方法はどれ?

土地活用の王道は「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅経営」「駐車場経営」「戸建賃貸経営」です。
初期費用を抑えられる「トランクルーム経営」や、最近注目されている「太陽光発電」「コインランドリー経営」など、土地貸しで始められるリスクが小さい活用方法もあります。

王道の土地活用

王道の土地活用は「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅経営」「駐車場経営」「戸建賃貸経営」です。

これらの方法は、得られるメリットが大きいことからとても人気な土地活用となっています。王道の土地活用方法の特徴を知って、どの土地活用方法が向いているのかを検討してみましょう。

アパート経営

アパート経営は、使っていない土地にアパートを建て、第三者に賃貸として貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法です。
アパート経営を始める際には、建てるアパートのプランや費用の見積もりなどをあらかじめ相談し、半年から1年ほどかけてアパートを建築していくことになります。

アパート経営には、不労収入に期待ができることのほか、相続税や固定資産税の節税対策になるというメリットがあります。

一方で、アパート経営を始めるには最低でも数千万円の初期費用が必要になることを理解しておく必要があります。
また、アパートを建築しても入居してくれる人が来ない限りは収入を得ることができません。

そのため、アパート経営に興味がある場合は、ハウスメーカーや工務店に相談して、一度収益や建築費の相談をしてみることがおすすめです。

マンション経営

マンション経営は、アパート経営と同様に第三者に賃貸として貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法です。

人通りが多い都心部に80坪から100坪ほどの広さがある土地を持っている場合にはマンション経営がおすすめだといえます。
もし、マンション経営を検討している場合には、デベロッパーや大手ゼネコンなどに相談することで、建築プランを提案してもらうことができます。

マンションはアパートよりも部屋数を多く設けられる分、多くの収益を得られることが一番のメリットだといえるでしょう。
しかし、マンションの建築ではその規模の大きさから数億円の初期費用がかかるほか、管理や集客の手間や費用もかかることにも注意する必要があります。

賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅経営は、1つの建物を自宅用と賃貸用に分け、貸し出す土地活用方法です。
自分が家に住みつつ、家賃収入も得られるという一石二鳥な土地活用といえます。

賃貸併用住宅経営では、土地の広さや家族の構成、生活スタイルなど、さまざまな要望に合わせて最適な間取りで建てることができる点は魅力的です。
また、条件を満たすことで通常より金利の低い住宅ローンを利用できるメリットもあります。

しかし、住みやすい環境づくりをしないと入居者を集めにくいことや、中古物件市場では賃貸併用住宅の需要が低いため売却しづらいデメリットもあります。

これらのメリット・デメリットを考慮したうえで、新しく家を住み替える予定の方や、賃貸収入を得つつ家を建てたいと考えている方におすすめの土地活用となっています。

月極駐車場経営

土地活用方法で人気のある駐車場経営は、一般的に月極駐車場経営コインパーキング経営の2種類に分かれます。

月極駐車場経営は、利用者と契約を結び、月々の賃料を収入として得ることができるタイプの経営方法です。
特に機器や設備を導入する必要がないため始めるためのコストが比較的少なく、自分で管理・集客をすることもできます。

ただ、月極駐車場経営は税制上の優遇がなく、更地と同じ分の固定資産税がかかります。

そのため、土地にかかる維持費や固定資産税をまかなうために始めるには最適な土地活用となっています。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は、更地にコインパーキングを作って経営し、そのコインパーキングの利用料金が自分の収益になる土地活用方法です。

時間ごとの利用料金が収益になり、多くの車が止まってくれるほど高収益に期待ができますが、ロック板や精算機といった設備の設置に費用が掛かるため100万円ほどの初期費用は見込んでおく必要があります。

また、駐車が見込めないと全く収益が見込めないため、周辺地域をリサーチして、駐車ニーズがあるかどうかを把握することが大切です。

そのため、コインパーキング経営に興味がある場合は、コインパーキング経営に強い専門企業に相談することをおすすめします。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、一戸建ての住宅を建築し、その住宅を第三者に賃貸してその賃料収入を得る土地活用方法です。

戸建に住みたいと考えている人に対して、建てられる戸建の数は限られているため、「需要>供給」の状態にあるのが戸建賃貸経営です。
また、戸建賃貸経営はアパート経営やマンション経営と同様に賃貸経営の一種であるため、相続税や固定資産税の節税対策になります。

そのため、相続税対策として賃家を建てたいけれど、アパートやマンションを建てるほど資金を叩きたくないという方におすすめの土地活用となっています。

しかし、戸建賃貸経営では1世帯あたりにかかる修繕費・管理費が高いことや、入居者が決まらないと収入が0になるリスクを理解して必要があります。


土地の活用方法に迷ったときは土地活用プランの一括請求サービスを使うことをお勧めします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでお持ちの土地に適した土地活用方法を探すことができます。

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初期費用を抑えられる土地活用

太陽光発電 土地貸し

土地活用を考えている方の中には、ローンを組んでまで土地活用を始めるつもりはないと思っている方もいらっしゃるでしょう。

実際、ローンを組んで土地活用を始めることでレバレッジ効果で大きな収入を期待できますが、その分のリスクがあることも理解しておく必要があります。
そのため、初期費用を抑えて、リスクの低い土地活用を始めることも重要になってきます。

そこで、少額の資金で始められる土地活用をいくつか紹介します。これらの中から自分の土地に適した土地活用方法を探してみましょう。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、荷物を預けるスペースを貸し出し、利用者からの月額利用料が収入となる土地活用方法です。
大きく2種類の経営方法があり、更地にコンテナを設置する屋外型タイプか、建物を建築して部屋をトランクルームとして貸し出す屋内型タイプに分かれます。

都心部でも郊外でもある程度の需要が見込めるため、集客さえうまくいけば安定した収益を期待することができます。また、管理の手間が少なく、転用性が高いこともメリットといえるでしょう。

一方で、トランクルームは賃貸物件と異なって、メジャーな集客方法がないことから、借り手がつくまでの期間が長いというデメリットもあります。

そのため、トランクルーム経営に強い専門企業と協力して集客していくことが重要になります。

店舗経営

店舗経営は、人通りの多い土地やロードサイドの土地に店舗を建築して経営するという土地活用方法です。
自分で店舗を建築してオーナーとして経営するパターンと、土地を貸し出して賃料収入を得るパターンの2つがありますが、多くの場合で土地を貸すパターンの方が採用されています。

自分で店舗を建築する場合、その地域でニーズを見込めそうな店舗であれば、多くの収益を期待することができます。
これは土地を貸す場合でも同様で、経営が安定しなければすぐに撤退してしまうのため、店舗経営では地域のニーズを分析することが重要になります。

また、自分で店舗を出店するときには、店舗の種類にもよりますが、設備投資や必要機材導入などの費用が高額になってしまうことに注意しましょう。

商業施設経営

商業施設経営は、ショッピングセンターやショッピングモールなどの大型商業施設を建築して経営するという土地活用方法です。

商業施設経営の始め方は、事業用定期借地権方式、リースバック方式などの方法でデベロッパーに土地を貸すことになります。
借地として土地を貸すため、長期にわたり安定した収入を得ることができます。

また、大型商業施設が建つことで、地域の利便性が向上したり、地域の過疎化を防ぐことができることもメリットになります。

もし、人通りや車通りのよい120坪以上の広大な土地をお持ちの方は一度検討してみるべき土地活用方法ともいえます。

医療施設経営

医療施設経営は、医療施設を経営する事業者に土地や建物を貸し、そこで医師が医療施設経営を行うことにより収益をあげる土地活用方法です。
そのため、収益源は事業者から支払われる土地の賃料やテナントとしての家賃となります。

医療施設は、一度根がついてしまえば簡単につぶれないため、他の業種よりも長期で安定した収入が期待できます。

しかし、医療施設のために建物を建ててしまうと、他の土地活用方法へ転用することが難しくなってしまいます。

したがって、将来的に他の土地活用を始めるつもりはないと思っている方におすすめの土地活用方法といえるでしょう。

資材置き場

近くに工場や企業がある土地の場合は、機材や資材を置くための資材置き場として活用するという土地活用方法があります。

資材を置いたり、トラックが出入りできるように整地する必要がある場合も、貸し出した業者が行ってくれるので、土地の所有者は特に何もせず更地のまま貸し出すことができます。
また、新たに開発が抑制されている市街化調整区域であっても活用できることは大きなメリットになります。

しかし、資材置き場としての需要は少なく、貸したいと思っても貸主が希望する条件で借りてくれる会社を見つけるのが困難です。

そのため、資材置き場としての活用に興味のある方は、所有している土地が資材置き場に向いている土地かどうかを土地活用の専門家に相談してることをおすすめします。

墓地として活用

所有している土地を墓地として活用する土地活用方法もあります。
実際、都市部では墓地が不足しており、東京都内の工営墓地の募集に対しては定員を上回る募集が殺到しています。

しかし、新たに墓地として土地を活用するには2つのハードルを超えなければならず、これにより新たに墓地が増えない原因となっています。

まず、墓地の経営ができるのは、すべての自治体において原則として「自治体、宗教法人、墓地等の経営を行うことを目的とする公益社団法人または公益財団法人」とされています。
また、墓地を始めるには、近所の住民からの承認を得る必要がありますが、墓地の近くに住むことを嫌う人は多いため、新規での参入が難しくなっています。

そのため、墓地として活用することさえできれば、長期にわたって安定して収入を得ることが可能になります。
もし、墓地として活用を考えている方は、土地を必要としている霊園に相談してみるところから始めましょう。

自動販売機の設置

所有している土地が狭い場合や余っている土地を活用したいときには自動販売機を設置する土地活用方法もあります。
自動販売機の設置では、自分で自動販売機を購入して設置するパターンと、土地を貸して自動販売機業者に設置してもらうパターンの2通りの方法があります。

自動販売機を設置することで、狭いスペースを上手に活用することができるうえ、手軽に収益を上げることが可能になります。

しかし、自動販売機を動かすための電気代がかかったり、商品の補充のために費用がかかるため、そこまで多くの収益を期待できません。

そのため、狭く余った土地をどうしても活用したいと考えている方におすすめの土地活用となっています。

土地信託

土地信託とは、事業者や法人などのプロに土地を貸して収益を上げてもらい、その中から一部の配当金を得るという土地活用方法です。

何か建てたり設置したり、管理したりするのが面倒で、ただ土地を貸したいだけの場合は、土地信託がおすすめとされています。

土地信託では、土地活用のプロが運用していくため、立地次第では高収益を得ることが可能になります。
しかし、思うように運用できないと、配当金が0になったり、最悪の場合、土地が売却されてしまうこともあります。

そのため、土地信託を始めたからといって、必ずしも安定した収益を得ることができる訳ではないことを覚えておきましょう。

等価交換

等価交換とは、土地を提供して、その土地の上に建物を建ててもらい、提供した土地に見合った分だけ建物の持分を取得するという土地活用方法です。

例えば、自分の土地をデベロッパーに提供し、デベロッパーがマンションを建築する代わりに、提供した土地の価値分だけマンションの区分所有権を受け取るというものです。

手に入れた建物分は、管理会社に管理を依頼することで管理の手間いらずになり、不労収入を得ることができます。ただ、土地の権利の一部を手放すことになることに注意が必要です。

そのため、「土地は持ち続けておきたいけれど大きなリスクを負いたくはない」と考えている人には最適な活用方法です。

土地の寄付・譲渡

土地を寄付・譲渡するという方法も土地活用方法の1つです。

その土地のある市区町村に土地を寄付したり、隣人宅に掛け合って譲渡したり、また近くの工場や企業といった法人に譲渡したりするなど、様々な方法で土地を寄付・譲渡することが可能です。

土地を自治体に寄付・譲渡することで、地域社会に貢献できる可能性がある一方で、ただで土地を手放してしまうことになることに注意が必要です。

そのため、土地を持っているものの何も活用する予定がない場合は寄付や譲渡も視野に入れてみてもよいでしょう。

土地を貸す

所有している土地を事業者、法人、個人に貸し出すことで定期的な利益を得るという土地活用方法もあります。

土地の貸し方として、借主が望む限り契約更新をすることができる普通借地権と一定期間が経過したら契約更新をすることなく土地が返還される定期借地権の2種類があることがポイントです。

いずれの場合にしても、定期的に安定した収益が入ってくることが大きなメリットになります。
しかし、借地契約を結んでしまうと自分の都合で返してもらうことができないことがデメリットです。

そのため、当分の間、土地を活用する予定がないときに土地を貸すことを検討することをおすすめします。

売却

「土地活用をする以前に持っている土地がいらない」「土地活用するのも面倒だからすぐに手放したい」と考えている方は土地を売却するのがおすすめです。

土地を売却することで、不動産という資産を現金に変換できるうえ、管理のための手間や費用がかからなくなります。
しかし、土地の値段は、周辺環境やその土地の特徴によって変わってくるため、希望の価格で売れるかは不明です。

そのため、あらかじめ希望の価格で売れるかどうかを査定して確認してみることをおすすめします。


最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。

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最近注目されている土地活用

これまで王道の土地活用や初期費用を抑えられる土地活用を紹介してきました。
しかし、土地活用の種類はさまざまで最近トレンドになっている土地活用方法もいくつかあります。

そこで、最近注目されている土地活用について紹介していきます。最近のトレンドの中から気になる土地活用方法を見つけてみましょう。

太陽光発電

太陽光発電は、太陽光パネルを土地に設置し、生み出した電力を電力会社に売却することで収益を得る土地活用方法です。

太陽光パネルを設置するだけで始められるため、田舎の活用しづらい土地であっても土地活用を始めることができます。
また、固定価格買取制度(FIT制度)があることから、長期にわたり安定した収益を得ることが可能になっています。

しかし、日が当たらない曇りや雨の日には発電できないため、天候によって収益が増減するリスクがある点はデメリットになります。

もし、200㎡以上の広さで日当たりの良い土地をお持ちの方は、一度太陽光発電用として活用するのを検討してみましょう。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、洗濯機や乾燥機を設置し、コインランドリーの利用料金の一部が収入源になる土地活用方法です。

コインランドリーは近隣住民からの定期的な利用が見込めるため、安定した収益を望めます。
そのため、都心部で、かつ近くに住宅街やマンションが建っているような土地ではコインランドリー経営をおすすめします。

しかし、洗濯機や乾燥機、そしてそれらの機器を設置するための建物を建築する必要があるため、ある程度の初期費用が必要になります。

オフィスビル経営

オフィスビル経営は、企業のオフィス(事務所)として使用することを目的としたビルを建築して入居した企業からの賃料を得る土地活用方法です。

オフィスビル経営では、一度入居すると数年単位で移動することがないため、中長期的に安定した収益を期待できます。また、オフィスビル経営も賃貸経営になるため、相続税対策になることもメリットの1つです。

しかし、オフィスビルはかなり大規模な施設になるため、建築費用が高額になります。
そのため、長期的な経営を視野に入れる必要があり、立地も重要になってきます。

もし、オフィスビル経営に興味がある場合は、デベロッパーやゼネコンに相談してみましょう。

コンビニ経営

コンビニ経営は、コンビニチェーンを展開する大手業者に土地や建物を貸し出して、コンビニエンスストアの店舗を出店する土地活用方法です。
また、ローソンやセブンイレブン、ファミリーマートといったコンビニ大手に相談してフランチャイズ型で経営することも可能です。

フランチャイズ型の場合、コンビニ大手のノウハウを活用できるため、手堅い経営をすることができます。
しかし、金額は契約によって異なりますが、本社への手数料がかかることも覚えておく必要があります。

もし、コンビニ経営に興味がある場合は、コンビニ大手が説明会などを行っていますので、そこに参加することをおすすめします。

老人ホーム経営

老人ホーム経営は、使っていない土地に老人ホームを建築して、その利用料を得る土地活用方法です。

今後の日本では高齢者の割合が増加していくため、老人ホームへの需要も高まっていくことが予想されます。そのため、先んじて収益源となりそうな分野に投資できるという魅力があります。
また、老人ホームの建築では、地方自治体から補助金や助成金を受け取ることができます。

しかし、介護業界では人材の確保が困難になり、人手不足に陥っており、撤退する企業も増えているという現状も理解しておく必要があります。
こういった現状も考慮して、老人ホーム経営を始めるべきか検討することをおすすめします。

サ高住経営

サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)経営とは、介護を必要としない、自立した高齢者に向けて生活サービスを提供する施設を建築して、家賃収入を得る土地活用方法です。

サ高住経営は、老人ホーム経営と同様に、今後高齢者人口の増加に伴って需要が増えることに期待できる点が魅力的です。
また、サ高住を建築するにあたり、国や地方自治体から補助金を受けることができるため、建築費用を抑えることも可能になっています。

しかし、サ高住経営を始めるまでにかかる費用は、補助金が出るといっても高額になりがちなため、ある程度資金を用意しておく必要があります。

保育園経営

保育園経営とは、保育園事業を行う事業者に土地を貸し出して、保育園を建築する土地活用方法です。

近年、待機児童問題も相まって、保育園へのニーズは高まっていることから、かなり注目されている土地活用といえるでしょう。
保育園を経営することで、収益を得られると同時に、その地域の待機児童問題いう社会課題の解決もできるため、地域社会に貢献することができます。

しかし、子供の声が騒音に感じる方もいらっしゃることから、保育園を経営し始めることで、近隣住民とトラブルになる可能性があります。
そのため、あらかじめ経営前には保育園を作る予定だという旨を近隣住民の方に伝え、理解を得ておくことが重要です。

シェアハウス経営

シェアハウス経営とは、複数人で居住するための建物を建築して、家賃収入を得る土地活用方法です。

シェアハウスはテレビや雑誌によく取り上げられることも多く、注目度の高い住居スタイルとなっています。そのため、若者からの注目を集めやすい点が魅力的です。

しかし、複数人が1つ屋根の下で住んでいることから、通常の賃貸物件よりも多くのトラブルが発生する可能性が高くなることがデメリットといえます。
ただ、しっかりと入居者とのコミュニケーションを取っておくことでトラブルが起こる可能性を最小限にすることができます。

ガレージハウス経営

ガレージハウス経営とは、住宅とガレージが一体になっている家を建築して、家賃収入を得る土地活用方法です。

「車が好き」という趣味に特化した形態の賃貸経営であるため、立地条件にそれほど左右されず遠方から入居者を集められ、安定した家賃収入を期待することができます。

しかし、ガレージハウス経営は、比較的新しい土地活用方法なので、成功例や失敗例も少なく、経営のノウハウが世の中に出回っていません。
そのため、ガレージハウス経営に強い専門企業と協力して、経営をしていくことが成功のカギになります。


お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。

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【ポイント】土地活用方法の選び方と考え方

土地活用の考え方

土地活用方法を選ぶためには、活用方法ごとのメリットデメリットだけではなくその土地の立地や土地オーナーとしての土地活用の目的を含めて考える必要があります。
ここでは、土地活用の選び方と考え方を紹介します。

【ポイント1】立地に適した活用方法を選ぶ

土地活用方法を選ぶときには、まず所有する土地の立地や周辺環境を考慮して選ぶことが大切になります。活用法に適した立地で始めることが土地活用の成功を左右するといっても過言ではありません。

土地の立地といってもさまざまですが、大きく分けると以下のような分類になります。

  • 住宅街にある土地
  • 駅前・駅近にある土地
  • 幹線道路沿いにある土地
  • 郊外にある土地
  • 駅から遠い・田舎にある土地
自分が所有している土地はどの立地に該当するのかを見極めて、土地活用方法を選んできましょう。

【ポイント2】土地活用を始める目的を明確に

土地活用方法を選ぶときには、土地活用を始める目的を明確にしておきましょう。
目的によって、目標とする収益額や妥当な初期投資額、最適な土地活用方法が変わってきます。

人によってさまざまですが、土地活用の目的は以下のように分類されます。

  • 相続税を節税するため
  • 固定資産税を節税するため
  • 安定した収入を得るため
  • 老後の資産形成のため
  • 短期的に活用するため
  • 遊休地を活用するため
これらの目的と立地を考慮して、自分の土地に最適な土地活用方法を選びましょう。

土地活用はどこに相談できる?

土地活用を始める前には、専門家に相談して実際に始めていくことになります。
その際の相談先としては、下記が挙げられます。


  • ハウスメーカー
  • 工務店
  • 専門会社・管理会社
  • 金融機関
  • ファイナンシャルプランナー
  • 税理士

始めたい土地活用が決まっていて、具体的にプランや収益感について相談したい方は、ハウスメーカーや工務店、専門会社に直接相談してみることがおすすめです。

まだそこまで固まっていなくて大まかに節税効果や収益に関して相談したいという方は、税理士やファイナンシャルプランナーにまず相談し、そこからさらに相談先を紹介してもらうという手もあります。

土地活用は一括プラン比較サイトが便利

土地活用を始めるにあたって、遅かれ早かれ企業に相談することになるでしょう。その際、相談した企業から土地活用プランを受け取ることができます。
この土地活用プランは、建築プランや収益試算がまとめられたものであり、これらを参考にしながら土地活用を始めるかどうか判断していくことになります。

このプランを取り寄せる際、複数社に相談して取り寄せておくことで、土地活用の成功率を高めることができます。
というのも、1社だけに相談している場合に比べて、どのくらいの収益や費用が妥当なのかを見比べることができ、適正なプランをベースに土地活用を始めることができるためです。

高い費用を設定してキックバックを得ようとしている企業や、収益を高く見積もって絶対儲かると勘違いさせてくるような企業も中にはあります。
そのため、複数社から土地活用プランを取り寄せて適正なプランを見定めるようにしましょう。

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  1. 土地活用が初めての方はこちらの動画解説も参考にしてください
初心者でもわかる!
記事のおさらい

土地活用の方法には何がありますか?
土地活用にはアパート経営・マンション経営のような賃貸経営や初期投資額が少ない駐車場経営、賃貸併用住宅経営や戸建て賃貸経営などさまざまな方法があります。まずは、王道の土地活用をご覧ください。

土地活用の方法を選ぶときはどう考えればいいですか?
土地活用方法を選ぶには、その土地の立地と土地オーナーとしての土地活用の目的に合わせて考えます。活用法に適した立地で始めることが土地活用の成功を左右するといっても過言ではありません。詳しくは、土地活用方法の選び方と考え方を参考にしてください。
【完全無料】最適な土地活用って?