土地活用方法の解説｜23種類の方法別にメリットやデメリット、収入例を紹介

空き地や遊休地を保有しており、今のまま固定資産税を支払い続けるのが嫌だと感じている方は多くいらっしゃいます。
そういった方の多くが興味を持たれるのが土地活用です。

土地を資産活用して収益を得ることで、維持費や税金といった支出分を賄うことができます。
この記事では、土地活用を検討し始めた方に向けて、様々な土地活用方法の特徴とメリット、デメリット、収入例を紹介します。

土地活用の基礎知識

使っていない土地や空き地を保有しているものの、何かするのが面倒で放置したままだという方は多いのではないでしょうか？

「土地は売りたくない、けれども持っているとお金がかかって嫌だ、、」という方は多くいらっしゃいます。
年に一回の固定資産税や都市計画税がかかり、そして相続の際には相続税、また敷地清掃のための費用や手間など、土地は持っているだけで様々なコストがかかってくるものです。

ただ、見方を変えると、土地は資産です。活かし方次第では収益源とすることも可能です。
そのため、土地を手放してもいいなら早めに売却し、手放したくないなら土地を資産として活用し、収益を得るための土地活用を検討することがおすすめです。

ここでは、土地活用をするメリットやデメリットを紹介します。

土地活用のメリット

• 収益を生み出すことができる
• 土地の税金対策になる
• 空き地問題や空き家問題などの社会貢献につながる

まず、土地活用をする最大のメリットは、活用した土地が収益源になることでしょう。
アパート経営をすれば家賃収入が、駐車場経営をすれば駐車料金が収入として入ってきます。

また、アパート経営や戸建賃貸経営といった土地活用方法だと、相続税を50%引き下げるといったことが可能であり、節税対策として有効です。

さらに、使っていない土地を活用することで、周辺地域に住む人たちに新しい価値を提供できるようになり、社会貢献につながるというのもメリットとして挙げられます。

土地活用のデメリット

• 初期費用がかかる
• 赤字経営になるリスクがある

土地活用を始めるには何らかの初期費用がかかります。
アパート経営ならアパートの建築費用や入居者の集客費用、駐車場経営なら駐車場の設置費用などがかかり、これらは決して少ない金額ではありません。

そして、これら初期費用費用分の収益を出せるかといわれるとそうではありません。
収益が生まれず赤字になることもあり、その場合は自己資金から費用をねん出しなければならないこともあります。

土地活用を始めるにあたっての相談先は、土地活用比較サイトを利用すると便利に見つけることができます。

土地活用比較サイトは、複数の企業にまとめて土地活用プランの請求ができるサービスであり、大手企業から地域密着型企業まで、様々な企業に相談することができます。
使い方は下の画像の通りです。無料で利用できるため、土地活用を考えている方はプランの取り寄せだけでもしてみることをおすすめします。

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ここからは、土地活用方法を順番に紹介していきます。
それぞれの活用方法ごとにメリットやデメリット、収益例、向いている土地まで紹介しているので、自分に合った活用方法を探してみてください。

土地活用方法①：アパート経営

アパート経営は、土地活用を考えた人の多くが一度耳にしたことがあるのではないでしょうか。
アパート経営は、使っていない土地にアパートを建て、第三者に賃貸として貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法です。

入居してくれている限り収入が見込めるため、安定した収益が見込めます。そのため、老後の資産形成や不労収入目的として多くの方がアパート経営を始めることが多いです。

ただ、入居してくれる人が来ない限りは収入を得ることができないため、ある程度人通りのあるエリアや、駅から近いエリア、近くに住宅街が多いエリアなどでないとおすすめできません。

アパート経営を始める際には、建てるアパートのプランや費用の見積もりなどをあらかじめ相談し、半年～1年ほどかけてアパートを建築していくことになります。

アパート経営に興味がある場合は、ハウスメーカーや工務店に相談して、一度収益や建築費の相談をしてみることがおすすめです。

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アパート経営のメリット

• 継続的に家賃収入が得られ、不労収入に期待ができる
• 相続税や住民税、固定資産税などの税金を大幅に節税できる
• アパートを担保にして、さらに融資を受けられる

アパート経営のデメリット

• 初期費用が高い。
• 空室対策が必要。築年数が増えると空室率が増えて収入が減ってしまうリスクがある
• 修繕費がかかる。年数がたつほどその費用も増えてしまう
• 30年に一度くらいのペースで大規模修繕が必要

アパート経営に向いている土地

• 駅やスーパーなど、生活に必要不可欠な施設の近く
• 学生街にある土地（ただし、家賃は多少安く設定する必要がある）
• 中長期的に使う予定のない土地

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アパート経営の収入例

アパート経営で得られる収入は家賃収入がメインです。
契約時の礼金や更新時の更新料も収益源になりますが、契約時・更新時にしか発生しません。

仮に部屋数が10部屋、家賃が70,000円のアパートを経営し、1室だけ空室だった場合の年間収入は以下のようになります。

アパート経営の具体的な収入について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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土地活用方法②：マンション経営

マンション経営も人気の土地活用方法の1つです。
アパート経営よりも多くの費用が掛かる分、収入も多く得ることができます。

一般的に、駅の近くや学校、公共施設の近くなど、多くの人が集まるエリアでないと空室が増えて収益が下がってしまいます。

そのため、広めの土地を持っていて、かつ人通りがかなり多い都心部に土地を持っている場合にはおすすめなのが、このマンション経営です。

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マンション経営のメリット

• 継続的に家賃収入が得られ、不労収入に期待ができる
• 相続税や住民税、固定資産税などの節税効果
• アパート経営に比べて多くの収益を得られる

マンション経営のデメリット

• 初期費用が高い。数億円の初期費用がかかる。
• 空室対策が必要。アパートよりも部屋数が多く、集客のための広告宣伝費も高くつく。
• 築年数がたつにつれて物件の魅力が低下し、立地以外の魅力がなくなる
• ファミリー層の入居が想定されるため、併設駐車場や丁寧な管理対応が必要

マンション経営に向いている土地

• 人通りが多く、かつ生活しやすい地域にある土地
• 200平米ほどの広さがある土地
• 中長期的に使う予定のない土地

マンション経営の収入例

マンション経営の収入は、家賃収入がメインです。
家賃×部屋数分の金額が月々の収入になります。

具体的な収入金額は、近くのマンションの家賃相場を参考にしつつ計算してみることをおすすめします。

仮に、家賃90,000円、20部屋あるマンション経営をして入居率が90%だった場合の年間収入は以下のようになります。

マンション経営は、部屋数も多い分多くの賃料収入が見込め、比較的高収益に期待ができる土地活用です。
ただその分、マンション建築費も多くかかり、中長期的にローンを返済していく必要があります。

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土地活用方法③：賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅は、1つの建物を自宅用と賃貸用に分け、貸し出す土地活用です。自分が家に住みつつ、家賃収入も得られるという一石二鳥な土地活用です。

土地の広さや家族の構成、生活スタイルなど、さまざまな要望に合わせて最適な間取りで建てることができる点は魅力的です。
新しく家を住み替える予定の方や、賃貸収入を得つつ家を建てたいと考えている方におすすめの活用方法です。

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賃貸併用住宅経営のメリット

• 相続税や所得税、固定資産税などの節税対策につながる
• アパートローンではなく、住宅ローンを借りてアパート経営ができる
• 大家と近いことから、入居者にとって安心できる物件になる

賃貸併用住宅経営のデメリット

• 建築から始める場合、初期費用が多くかかる
• 生活空間を共にするため、プライバシーの配慮が必要
• 自分が住んでいる場合、売却しづらくなるため、賃貸併用住宅としてしか活用できない

賃貸併用住宅に向いている土地

• 住んでいる家を建て替えたいと考えている土地
• 駅やスーパー、学校の近くなど、生活圏内にあるような土地
• 今後二世帯住宅を建てようと考えているけれど、直近では住む人がいない建物

賃貸併用住宅の収入例

賃貸併用住宅の収入は、貸している部屋の数と家賃相場で決まります。
仮に家賃70,000円で8部屋を貸し出し、全て満室だった場合の年間収入は以下のようになります。

賃貸併用住宅の場合は、最初に建築する際にかかった初期費用をローンで返済していく場合が多いため、この収入からローンの返済額や管理費用が支払われ、最終的な手取り金額が決まります。

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土地活用方法④：戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、一戸建ての住宅を建築し、その住宅を第三者に賃貸してその賃料収入を得る土地活用方法です。

戸建に住みたいと考えている人に対して、建てられる戸建の数は限られているため、「需要＞供給」の状態にあるのが戸建賃貸経営です。

相続税対策として賃家を建てたいけれど、アパートやマンションを建てるほど資金を叩きたくないという方から人気を集めています。

ただ、いくら需要が多いからと言っても、駅からあまりにも遠い土地や人里離れた地域に土地を持っていたりする場合は、入居者が来ないこともあるので注意が必要です。

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戸建賃貸経営のメリット

• 相続税や所得税、住民税などの節税対策として有効
• 1つの世帯が長い間住んでくれることが多く、安定した家賃収入が見込める
• アパート・マンションに比べて管理の手間が少ない

戸建賃貸経営のデメリット

• 初期費用が高い（数千万円ほど）
• 1世帯が入居してくれれば問題ないが、空室だと収入が0に
• 修繕費が継続的にかかり、年数を経るほど費用が増える

戸建て賃貸経営に向いている土地

• 駅やスーパーなど、生活に不可欠な施設の近くにある土地
• 住宅街にある土地
• 中長期的に使う予定のない土地

戸建て賃貸経営の収入例

戸建て賃貸経営は家賃収入がメインです。
その地域の賃料相場に合わせて家賃を設定するようにしましょう。

仮に家賃10万円の戸建て物件を3棟経営した場合の年間収入は、以下のようになります。

戸建て賃貸経営の場合も、物件を建築する際に借り入れたローンを返済していく必要があります。
そのため、この収入額から月々のローン返済金が差し引かれ、手取り金額が決まります。

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土地活用方法⑤：月極駐車場経営

郊外の土地の場合、土地を駐車場にして、月極駐車場経営を始めるという土地活用方法が候補として挙げられます。

利用契約を結び、月々の賃料を収入として得ることができます。

形がいびつな土地や狭い土地でも、最低限近くに住居や工場、会社がある限りニーズを見込むことができ、安定した収益を見込むことができます。

月極駐車場は、コインパーキング経営と異なり精算機やロック版などの機器が必要ないため、更地のままで初期費用をかけずに始めることも可能です。

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月極駐車場経営のメリット

• 初期投資が少なく、手軽に始められる
• 更地で始められるため、ほかの土地活用への転用性が高い
• 車2台分を停められるスペースさえあれば始められる

月極駐車場経営のデメリット

• 税制上の優遇措置はなく、更地と同じ分の税金がかかる
• 止められる台数が多くない限り、高収益は見込めない
• 駐車ニーズがないと収益が見込めない

月極駐車場経営に向いている土地

• 会社や住宅街の近くにある土地
• 駅から近くにある狭小地
• 住宅を建築しづらく、更地のまま活用したい土地

月極駐車場経営の収入例

月極駐車場経営は、月々の賃料が収入源となります。

地域ごとに相場が異なりますが、1大当たり月々2万円の駐車場を3台分経営している場合の年間収入は、以下のようになります。

月極駐車場はよっぽどのことがない限り、利用者が入れ替わることが少なく、安定した収益が見込めます。

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土地活用方法⑥：コインパーキング経営

土地活用を考えているけどそれほど多くの費用をかけたくない、と考えている方に人気なのがコインパーキング経営です。

時間ごとの利用料金が収益になり、多くの車が止まってくれるほど高収益に期待ができます。

ただ、ロック版や精算機といった設備の設置に費用が掛かり、100万円ほどの初期費用は見込んでおく必要があります。

また、駐車が見込めないと全く収益が見込めないため、周辺地域をリサーチして、駐車ニーズがあるかどうかを把握することが大切です。

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コインパーキング経営のメリット

• 解体費用がほとんどかからず、ほかの土地活用への転用性が高い
• 車2台分を停められるスペースさえあれば始められる
• 立地さえよければ高収益に期待できる

コインパーキング経営のデメリット

• 税制上の優遇措置はなく、更地と同じ分の税金がかかる
• 競合との差別化が図りづらく、価格競争に陥りがち
• 多少の初期費用が掛かる

コインパーキング経営に向いている土地

• 店舗やスーパーなど、商業施設の近くにある土地
• 観光地や観光施設の近くにある土地
• 車通りの多い路地裏や大通り沿い

コインパーキング経営の収入例

コインパーキング経営の収入源は、時間当たりの利用料金です。

ただ利用料金は、地域ごとに異なります。
仮に、1時間400円で、3台分のスペースがあるコインパーキングを経営し、稼働率が30%だった場合の年間収入は以下のようになります。

コインパーキング経営の場合は、深夜料金や最大時間料金を設定することが多いです。
そのため、実際の収益はここで紹介したものよりも低くなる可能性が高いといえます。

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土地活用方法⑦：トランクルーム経営

荷物を預ける場所としてのトランクルームを経営するという土地活用方法もあります。
更地にコンテナを設置する屋外型タイプか、建物を建築して部屋をトランクルームとして貸し出すタイプの屋内型タイプに分かれます。

トランクルーム経営は、主に利用者からの月額利用料が収入となる経営方法です。
都心部でも郊外でもある程度の需要が見込めるため、集客さえうまくいけば安定した収益を見込めます。

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トランクルーム経営のメリット

• 初期費用が安く、100万円～400万円ほどで始められる
• 構造が頑丈にできているため、修理が少なく、管理の手間が少ない
• 解体や移動がしやすく、転用性が高い

トランクルーム経営のデメリット

• 車で荷物を運ぶ人が多く、併設駐車場の設置が必須
• 集客がアナログな方法しかなく、借り手がつくまでの期間が長い
• 担保価値がないため、トランクルームを担保にして新たな融資は受けられない

トランクルーム経営に向いている土地

• 駐車場を併設できる広さを持った土地
• 自分が住んでいるところから遠く、管理の手間をかけられない距離にある土地
• 住宅街やマンションが近くにある土地

トランクルーム経営の収入例

トランクルームの収入源は月額賃料です。
賃料相場は数千円～2万円ほどが多く、地域によって異なります。

東京で1スペース2畳のトランクルームを開いた場合、賃料は8000円ほどです。
仮に2畳分のスペースがあるトランクルームを6部屋経営し、全室満室だった場合の年間収入例は、以下のようになります。

土地活用方法⑧：コインランドリー経営

都心部で、かつ近くに住宅街やマンションが建っている場合は、コインランドリー経営も候補の1つに入れていいでしょう。
コインランドリーの利用金額が収入源になり、地域住民から継続的に利用してもらうことで、安定した収益を望めます。

機材が頑丈であるため故障の頻度が少なく、中長期的に見た時に管理の手間が少ないのもコインランドリー経営の特徴です。
ただ、洗濯機や乾燥機、そしてそれらの機器を設置するための建物を建築する必要があるため、ある程度の初期費用が必要になります。

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コインランドリー経営のメリット

• 近隣住民の固定利用客が付きやすく、安定した収益が見込みやすい
• 機材が頑丈であるため、ランニングコストや管理の手間が少ない
• 近隣住民とのトラブルが起きづらい

コインランドリー経営のデメリット

• 1,000万円ほどの初期費用が掛かる
• 料金単価が低く、初期費用の回収に時間がかかる
• 他店との差別化が図りづらく、価格競争に陥りがち

コインランドリー経営に向いている土地

• 住宅街やマンションが近く、固定利用客が見込めそうな土地
• 銭湯や商業施設など、近くに時間をつぶせるような施設がある土地
• 住んでいる家から遠く、管理の手間をかけずらい距離にある土地

コインランドリー経営の収入例

コインランドリーの収入源は、利用料金です。

洗濯乾燥機の利用か、乾燥機だけの利用かによって料金は異なりますが、前者の相場は500円～1500円、後者の相場は300円～700円ほどです。
仮に設定料金が700円で、毎日15人の人が利用するコインランドリーだと年間の収入は以下のようになります。

コインランドリーは、洗濯機や乾燥機といった機器の初期費用も高くなり、ローンを借り入れる場合はここからローン返済分が差し引かれる点には注意が必要です。

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土地活用方法⑨：太陽光発電用地

日の当たる土地や、広大な土地を田舎に持っている場合は、太陽光発電を設置して放置しておくという活用法がおすすめです。

これは、土地にソーラーパネルを設置して、生産した電力を電力会社に買い取ってもらうことで収益を得られる土地活用方法です。

特に、200㎡以上の広さで日当たりの良い土地は、太陽光発電用として活用するのに適した土地として人気です。

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太陽光発電用地のメリット

• 田舎の使っていない土地でも活用できる
• 日当たりの良い土地であれば安定した収益が見込める
• 補助金制度を利用して、初期費用を抑えつつ始めることができる

太陽光発電用地のデメリット

• 初期費用が高く、土地が広いほどその費用も増えてしまう
• 天候リスクがあり、雨が続くと収益が下がる
• それほど頑丈にはできていないため、災害によって破損することもある

太陽光発電用地に向いている土地

• 田舎にある広大な土地
• 活用予定がなく、ずっと放置していた土地
• 150m²以上の日当たりの良い土地

太陽光発電の収入例

太陽光発電で生み出した電気は、FIT（国定価格買取制度）に基づいて国が買い取ってくれるため、その買取金額が収入源になります。

2020年の具体的な買取金額は、1kWh当たり12円～21円であり、この買取費用は年々下がってきています。

土地活用方法⑩：オフィスビル経営

ある程度の広さのある土地を都心部に持っている場合は、オフィスビルを建てて経営するという土地活用方法もおすすめです。

テナントとして入ってくれた企業から月々の賃料収入を得ることができます。

一度入ると数年単位で移動することがないため、中長期的に安定した収益に期待ができます。

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オフィスビル経営のメリット

• 賃貸物件となるため、相続税対策になる
• ある程度高収入が見込める
• 管理会社に依頼すれば管理の手間がいらない

オフィスビル経営のデメリット

• 大規模な施設になるため建築費用が高く、費用回収までの期間が長い
• セキュリティや管理体制を丁寧に整える必要があり、その分コストがかかる

オフィスビル経営に向いている土地

• 近くの駅から徒歩圏内にある土地
• 周辺にいくつかオフィスビルがある土地
• ある程度の広さがあり、高さのある建物を建築できる土地

オフィスビル経営の収入例

オフィスビル経営の収益源は月々の賃料収入です。

賃料収入は一部屋当たりの広さと周辺相場によって異なります。

東京都港区で50~100坪のオフィスビルを経営する場合だと、おおよそ坪単価21,000円ほどです。

仮に1部屋60坪のオフィスビルを各階2部屋、8フロア建てた場合を例にとって計算してみます。

ここから建築費用や管理費が差し引かれ、最終的な手取り金額が決まります。

オフィスビルは、都心部や駅近でないと集客できず、かなり立地を選ぶ土地活用ですが、その分集客できる立地であれば高収益に期待できます。

土地活用方法⑪：店舗経営

ある程度人通りの多い立地であれば、何かしらの店舗を建築して経営するという土地活用方法もあります。これは、自分で店舗を建築してオーナーとして経営するパターンと、土地を貸し出して賃料収入を得るパターンの2つがあります。

スーパーやガソリンスタンドなど、さまざまな店舗形態が考えられますが、その地域でニーズを見込めそうな店舗を出店して収益を上げるというビジネス感覚に自信がある方は、この店舗経営で土地活用をしてみると良いかもしれません。

また、店舗と住宅をセットで建築し経営する、店舗兼住宅という土地活用方法もあります。この活用方法に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

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店舗経営のメリット

• 経営戦略がはまれば莫大な収益が見込める
• 複数店舗出店の展開もしやすく、今後さらに店舗展開することが可能

店舗経営のデメリット

• 設備投資や必要機材導入など、初期費用が多くかかる
• 立地や地域特性に合わない出店をした場合、収益が見込めないことがある
• においや騒音など、近隣住民からのクレームリスクがある

店舗経営に向いている土地

• 人通りが多く、近くに何かしらの店舗がある土地
• 車どおりが多く、駐車場を併設できる広さを持った土地

店舗経営の収入イメージ

店舗経営の収入は店舗の売上金額がメインになります。
実際にオーナーの手元に残る金額は、この売上金額から原材料や人件費を差し引いた金額です。

基本的に店舗経営の場合、人気店になればかなりの集客が見込めますが、まったく人が入らない場合はほとんど収益が入りません。

土地活用方法⑫：コンビニ経営

立地は良いが土地がそれほど広くないという場合には、コンビニを建てて経営するコンビニ経営もおすすめの土地活用です。

ローソンやセブンイレブン、ファミリーマートといったコンビニ大手に相談することで、初期費用や収益計画に関する相談をすることができます。

コンビニ経営のメリット

• コンビニ大手のノウハウを活用して経営することができる
• 複数店舗出店の展開がしやすい

コンビニ経営のデメリット

• 本社への手数料が発生するため、収益がすべて自分のものにならない
• 24時間営業のことが多いため、近隣住民とトラブルになることがある

コンビニ経営に向いている土地

• 路地裏ではなく、大通りやある程度の広さのある道路沿いにある土地
• 住宅街や会社など、人が多くいる場所の近くにある土地
• 駐車場を併設できる広さを持った土地

コンビニ経営の収入例

コンビニ経営の収入は、売上金額からコンビニ会社への手数料を支払った残りの金額になります。

そこから、原材料費や管理費、人件費を支払って最終的に手取り金額が決まります。

土地活用方法⑫：老人ホーム経営

高齢者の多い地域や、今後高齢者の割合が増加することが見込める地域、また田舎にある静かな土地場合は、老人ホームを建築して経営するという土地活用方法もあります。

都心部や人通りの多いところではなくのどかな雰囲気の下で暮らしたいという方も多く、人通りの少ない土地でもニーズが見込めます。

基本的に、今後需要が増え続けることが予想されるので、老人ホームを運営することで中長期的に安定した収入に期待できます。

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これから老人ホームを経営してみたいと思っている方のため、設立までの流れやチェックポイントを紹介します。住居型や介護付きなどのパターンなどを踏まえ、メリットだけでなく注意点なども見ながら、高齢者が喜ぶ施設作りを目指しましょう。

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老人ホーム経営のメリット

• 今後需要が増え続けることが予想されるため、安定した収益は見込みやすい
• 補助金や助成金を利用することができる
• 利用者からの安定した収益が見込める

老人ホーム経営のデメリット

• 建てた後は解体しづらく、転用性がかなり低い
• バリアフリーや使いやすさを意識した特殊な設計が必要であり、初期費用がかなりかかる
• 介護の資格を持った従業員を採用する必要がある

老人ホーム経営に向いている土地

• 100坪以上の広大な土地
• 今後使う予定が全くなく、これからずっと介護施設が建っていても問題のない土地
• 高齢者が住みやすい地域にある土地

老人ホーム経営の収入例

老人ホーム経営は、入居タイプか一時利用タイプかによって異なりますが、月々の賃料や利用料などが収入源になります。

例えば、入居料金が月額10万円で、50人の入居者がいる場合だと、下記のような収入が見込めます。

ここから、従業員の人件費や設備投資費、ローン返済の費用が支払われたのち、残りの金額が手元に入ってきます。

土地活用方法⑬：保育園経営

近年、待機児童問題も相まって、保育園へのニーズは高まっています。

保育園を経営し、収益を得られると同時に、その地域の待機児童問題いう社会課題の解決もでき、地域社会に貢献することができます。

保育園経営のメリット

• 認可さえされれば補助金や助成金を活用できる
• 保育所不足という社会課題の解決に貢献できる

保育園経営のデメリット

• 国や自治体の認める基準をクリアしないと認可してもらえない
• 自分で費用を設定しづらく、収益幅に限界がある
• 地域住民とトラブルが起こることもある

保育園経営に向いている土地

• 住宅街に近く、保育園に通いやすい利便性の良い土地
• 子供の教育施設を建てるのに不適切でない土地
• バスや車などで通いやすい土地

保育園経営の収入例

保育園経営は、認可保育園の場合、月々の自治体からの補助金と園児の保護者からの入学金・学費が収益源になります。

子供の年齢や受け入れ人数に応じて補助金を受け入れることができますが、規模の多い保育園を建てるとなるとかなりの建築費が必要になります。

そのため、条件を満たして認可を得ることは必須だといえるでしょう。

土地活用方法⑭：サ高住経営

サービス付き高齢者向け住宅も近年注目を集めている介護施設の1つです。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、介護を必要としない、自立した高齢者に向けて生活サービスを提供する施設であり、老後の生活をサ高住で暮らすという方は近年増えてきています。

老人ホームと同じく、田舎や地方の土地活用でも十分収益を見込むことが可能であり、広い土地をお持ちの方にはおすすめです。

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サ高住経営のメリット

• 今後需要が増え続けることに期待できる
• 集客もしやすく、広告宣伝費に費用をかけなくても集客できる

サ高住経営のデメリット

• 老人ホームに比べて集客難度が高く、地域によっては利用者が集まりづらい
• バリアフリーや使いやすさを意識した特殊な設計が必要
• 住み替えもあり、入居者の変動がしばしばおこる

サ高住経営に向いている土地

• 100坪以上の広大な土地
• 今後使う予定が全くなく、これからずっと介護施設が建っていても問題のない土地
• ある程度富裕層の高齢者が多い町

サ高住経営の収入例

サ高住経営は、利用者からの月々の賃料が収入源になり、老人ホームと似た収益構造になります。

月額の利用料金と利用者数によって収益が決まるのがサ高住経営の収益です。

土地活用方法⑮：医療施設経営

高齢化社会に伴って医療施設への需要は高まっており、最低限の立地さえ満たしていれば集客は問題ないといえるでしょう。

収益源は医療費です。医療費の一部を受け取り、そこから建築費のローン支払いや人件費などの資金管理を行います。

医療施設経営のメリット

• 患者が減ることはなく、収益が安定して見込める
• 地域社会に貢献できる

医療施設経営のデメリット

• 特殊建築物になるため、保険所や政府への届け出が必要
• 設備や建築方法など、細かな条件が多数ある
• 設備や機器など、初期投資がかなり高額

医療施設経営に向いている土地

• 住宅街に近い土地
• 駅から徒歩圏内にある土地
• 車やバスが入りやすく、十分駐車場を併設できる余裕のある土地

土地活用方法⑯：シェアハウス経営

都心部や学生が多く住むエリアの場合は、シェアハウスを経営することで、ある程度の収益を見込めるかもしれません。

一人暮らしではなくシェアハウスで暮らす若者や、友達同士で住む若者世代は増えてきており、1件の家をみんなで借りて住むというシェアハウス経営は近年人気を集めています。

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シェアハウス経営のメリット

• 近年注目を集めており、集客がしやすい
• 戸建て賃貸に転用しやすく、転用性が高い

シェアハウス経営のデメリット

• 物件内での窃盗や盗難、家賃の未納など、トラブルが発生することが多い
• 立地に左右されるため、ニーズがない土地では入居が見込めない

シェアハウス経営に向いている土地

• 学生街にある土地
• 若者が多く集まる都心部や郊外にある土地

シェアハウス経営の収入例

シェアハウスの収入源は、設定した賃料によって変わります。

戸建て賃貸経営と同じく、1世帯分の収入が入ると考えましょう。

土地活用方法⑰：ガレージハウス経営

車好きの入居者にターゲットを絞って、ガレージハウス経営をするという手もあります。
ガレージハウスとは、住宅とガレージが一体になっている家のことを指し、愛車家から人気を誇っている住宅スタイルです。

「車が好き」という趣味性を売りにした形態であるため、立地条件にそれほど左右されず、各所から入居者を募集しやすい点が魅力的です。

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ガレージハウス経営のメリット

• 長く住む予定の方が入居してくれることが多く、安定した収益が見込める
• セカンドハウスとして検討する方が多く、比較的高めの家賃を設定できる
• 競合やライバルが少なく、立地さえよければ集客が容易

ガレージハウス経営のデメリット

• 騒音等が発生し、近隣トラブルにつながることもある
• 競合が少ない分、成功例が少なく経営ノウハウがたまっていない
• 地域によっては入居者を見込みづらく、空室が続くこともある

ガレージハウス経営に向いている土地

• 郊外や地方にある土地で、主な交通手段が車である地域にある土地
• 基本的に立地に左右されづらく、極度に人通りの少ない土地でなければ入居者は見つかりやすい

土地活用方法⑱：資材置き場

近くに工場や企業がある土地の場合は、機材や資材を置くための資材置き場として活用するのがおすすめです。

工場や製鉄所の場合、機材や資材などを用意したくても「置く場所がないから多く用意できない」というケースがよくあります。
そのため、看板を立てて宣伝したり、近くの工場や企業に掛け合ってみたりすることで、資材置き場としての活用を見込めることもあります。

資材置き場として活用するメリット

• 賃料収入として安定した収益が見込める
• 設備や敷地整備が必要なく、手軽に始められる
• 管理の手間がかからず、放置したままでよい

資材置き場として活用するデメリット

• 収入は少なく、土地にかかる税金分を下回ることもある
• 騒音や振動などが起き、近隣住民からクレームが入ることもある

土地活用方法⑲：土地信託

事業者や法人などのプロに土地を貸して収益を上げてもらい、その中から一部の配当金を得る土地信託というスタイルの土地活用もあります。

何か建てたり設置したり、管理したりするのが面倒で、ただ土地を貸したいだけの場合は、この土地信託を考えてみることがおすすめです。

ただ、借主側が「収益を見込める」と判断した場合でないと承諾してくれない方法であるため、都心部でないとおすすめできないのがこの土地信託という活用方法です。

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土地信託のメリット

• 収益が多いとその分多くの収入を得られる
• 立地次第では高収益が可能

土地信託のデメリット

• 借主が収益を上げられない場合はオーナーの収入も減る
• 土地を返してもらう場合、高額な立ち退き料がかかることもある

土地活用方法⑳：等価交換

土地を提供して、その土地の上に建物を建ててもらい、提供した土地に見合った分だけ建物の持分を取得するという方法もあります。
これは等価交換とよばれる方法です。

例えば、自分の土地をデベロッパーに提供し、デベロッパーがマンションを建築する代わりに、提供した土地の価値分だけマンションの区分所有権を受け取るというものです。

手に入れた建物分は、管理会社に管理を依頼することで管理の手間いらずになり、不労収入を得ることができます。

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等価交換のメリット

• リスクをほとんど負わずに建物の所有権を一部得られる
• 土地の所有割合に応じて建物の権利が手に入るため、複数人で不動産の権利分割がしやすい
• デベロッパー側のノウハウを活用して経営できる

等価交換のデメリット

• 土地の権利を一部手放すことになってしまう
• 権利配分の交渉に時間がかかり、契約締結まで難航することが多い

土地活用方法㉑：土地の寄付・譲渡

土地を寄付したり譲渡したりする方法もあります。

その土地のある市区町村に土地を寄付したり、隣人宅に掛け合って譲渡したり、また近くの工場や企業といった法人に譲渡したりするなど、様々な方法で土地を寄付・譲渡することが可能です。

ただ、譲渡する場合は譲渡税や登記移転費用など、さまざまな費用が掛かってくる点には注意しておきましょう。

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土地を寄付・譲渡するメリット

• 地域社会に貢献できる
• 土地の管理の手間がなくなる

土地を寄付・譲渡するデメリット

• ただで土地を手放してしまうことになる
• 譲渡税や登記費用などの諸費用がかかる

土地活用方法㉒：土地を貸す

事業者や法人、個人に土地を貸して定期的な収益を得るという土地活用方法もあります。
土地を貸す際には、借地として貸したり、定期借地として貸し出したりなど、さまざまな方法があります。

いずれも収入源は、土地を借りている事業者や法人からの賃料収入です。
土地の貸し出し方や返済方法などに違いがあるので、土地を貸すことに興味のある方は、以下の記事を参考によく調べておくことをおすすめします。

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土地を貸すメリット

• 定期的に安定した収益が入ってくる
• 貸し手の収益にかかわらず収益が見込める
• 初期費用やコストがかからない

土地を貸すデメリット

• 借りた側に権利が発生するため、こちらの都合で返してもらうことができない
• 土地を返してもらう場合、高額な立ち退き料がかかることもある

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土地活用方法㉓：売却

土地活用をする以前に持っている土地がいらない、土地活用するのも面倒だからすぐに手放したい、と考えている方は土地を売ってしまうのがおすすめです。

ただ、周辺環境やその土地の特徴によって、土地の値段は変わってきます。
そのため、あらかじめ希望の価格で売れるかどうか、査定してみて確認することがおすすめです。

土地売却のメリット

• すぐに現金に換金できる
• 土地の管理の手間がかからなくなる
• 税金や管理費用などの支出を支払わなくてもよくなる

土地売却のデメリット

• 仲介手数料や譲渡所得税といった費用がかかる
• 土地を手放すことになる

なお、土地の価格を査定したい方は、下のバナーから査定してみるとよいでしょう。

土地活用を始めるにあたっての相談先は、土地活用比較サイトを利用すると便利に見つけることができます。

土地活用比較サイトは、複数の企業にまとめて土地活用プランの請求ができるサービスであり、大手企業から地域密着型企業まで、様々な企業に相談することができます。
使い方は下の画像の通りです。無料で利用できるため、土地活用を考えている方はプランの取り寄せだけでもしてみることをおすすめします。

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土地活用方法の選び方

土地活用にはさまざまな方法があり、どの活用方法を選べばいいのか決めきれない方も多いでしょう。
ここでは、最適な土地活用を選ぶための選び方を6つの視点から解説します。

立地に合わせた土地活用をすることが前提

車どおりが少ない地域に駐車場を立てても収益が見込めないように、それぞれの立地に合った土地活用はそれぞれ異なります。
周辺に住んでいる人のニーズに合わせた施設や建築物を建築しないと、収益が出ず赤字経営に陥ってしまう可能性が高まります。

そのため、土地活用を検討する際はそもそもその立地でできる土地活用は何かという立地の視点から絞ることが大切になります。
ここでは、土地の立地に合わせてどんな土地活用方法がいいのかを紹介します。

なお、土地によっては建物を建てられない土地や、建築できる物件に限りがある種類の土地があります。
土地の種類に応じてできることを知りたい場合は、下記の記事をご覧ください。

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土地にはそれぞれ登記されている内容があり、自分がどのような目的で土地を利用したいかによって、注目すべきポイントが変わります。家を建てようと思った時、土地活用したい時、相続した時など、注意点などを理解し、損をしないようにしましょう。

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都心部にある土地

都心部に土地を持っている場合は、賃貸経営やビル経営・商業施設経営がおすすめです。
比較的人口密度が高く、入居も見込めるため、収益性を狙った土地活用をすることができます。

また、近くに住宅街やマンションが建っている場合はコインランドリー経営もおすすめです。近隣住民からの安定した利用を見込むことができます。

さらに、都心部にある土地のうち、特に駅の近くにある土地の場合はかなり立地がよいでしょう。
都心部かつ駅から近くに土地を持っている場合は、一度賃貸経営プランを取り寄せてみることを強くおすすめします。

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東京で土地活用を成功させるポイント｜東京の特徴とおすすめ活用法

東京は人が多く多彩なビジネスが行われているため、様々な土地活用方法が期待できます。東京の土地活用は、具体的にどのような内容なのでしょうか。今回は東京での土地活用の特徴やおすすめの土地活用方法、土地活用のメリットやデメリットを紹介します。

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郊外にある土地

郊外にある土地の場合は、地域の規模に合わせた賃貸経営や、店舗を建築して経営するという手もあります。
郊外の場合は人口が少ない地域もあることから、必ず入居が見込めるわけではない点には注意が必要です。

敷地内に駐車場を併設できる場合は、トランクルーム経営もおすすめです。
いずれにせよ、郊外の場合は入居率次第で失敗する可能性もあるので、事前の立地調査で「どのくらい収益が見込めそうか」を正確に見積もっておくことが大切です。

田舎にある土地

田舎にある土地の場合は、太陽光発電用地や高齢者施設経営がおすすめです。
入居者が見込みづらい分、賃貸経営はあまりおすすめできません。

広い敷地を活用して、田舎でしかできない土地活用を選ぶことがおすすめです。

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田舎の土地活用を考えたら、農地や市街化調整区域にある土地が多いため、田舎の土地に合う活用方法か確認が必要です。田舎の土地は基本的に売れないいらない土地であるため田舎の土地活用も難しいものです。そんな難しい田舎の土地活用を説明します。

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ロードサイドにある土地

大通り沿いにあるロードサイドの土地の場合は、店舗経営や商業施設経営といった土地活用がおすすめです。
比較的大都市エリアにある土地の場合は商業施設が、それほど規模の大きい都市でない場合は店舗経営が良いでしょう。

また、直接大通り沿いではないものの、少し入り組んだ中にある土地の場合は、駐車場経営もおすすめです。

駅から遠くにある土地

駅から遠くにある土地の場合は、どんな土地活用をするにしろ、まず敷地内に駐車場設備を作る広さがないとNGです。
交通手段がなく、車で訪れる方が多いため、そのための駐車場は用意しておきましょう。

土地活用方法に関しては、ファミリーが住む用の戸建賃貸経営やコインランドリー経営などがおすすめです。

地形の悪い・狭い土地

地形が悪い土地や、狭い土地で使い勝手が悪い土地は、自然と活用方法が制限されます。
駐車場や駐輪場、場合によってはコインロッカーといった土地活用方法が挙げられます。

駐車場経営の場合、最低2~3台分止められるスペースがあれば始められますので、自分の土地で確認してみてください。

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かけられる初期費用の金額から選ぶ

土地活用を始めるにあたって、ある程度の初期費用が必要になります。
自己資金と相談しながら、「どのくらいの初期費用なら許容できるのか」という視点も持っておくようにしましょう。

アパート経営やマンション経営のような、高額な初期費用が必要となる土地活用の場合、ローンを借り入れることになります。

賃料収入で返済することができれば問題ないですが、入居率が下がって収益が減ると、ローンを返済できなくなるというリスクも隣り合わせです。
そのため、ローンを借り入れることを許容できるのかという視点も持っておく必要があります。

なお、できるだけ初期費用を抑えて土地活用をしたいと考えている場合は、下記のような土地活用がおすすめです。

• 駐車場経営
• トランクルーム経営

初期投資額をできるだけ抑えて土地活用を始めたい方や、収益が入れば初期費用が高くても問題ないと考える方など、それぞれ費用に対する捉え方は異なります。
そのため、土地活用方法を選ぶ際には、「どのくらいの費用や投資額が必要なのか」という視点も持っておくようにしましょう。

収益・利回りの高さから選ぶ

土地活用は、当然ですが収益を得て初めて成功したと言えるものです。
そのため、固定資産税や都市計画税などの支出を加味して「どのくらい儲かるのか」を基準に土地活用を検討する場合は、収益性や利回りを気にするようにしましょう。

基本的に、初期費用の高い土地活用ほど、収益性が高くなっています。例えば以下で挙げる土地活用は、収益性が高いといえます。

• アパート経営
• マンション経営
• 賃貸併用住宅経営

これらの土地活用は高収益に期待ができ、かつ、住民も長く利用してくれるため安定した収益にも期待ができます。
退職後の資産形成や副業目的で土地活用を考えている場合は、一度これらの活用方法を検討してみるとよいでしょう。

収益が安定しているものから選ぶ

土地活用方法の中には、シーズンによっては収益が多いが、オフシーズンの時は収益が少ないというものもあります。
ただ、月々の支出がある以上、毎月安定した収入を得たいと考える方もいらっしゃるでしょう。

そういった方は、収益の多さではなく、毎月安定した収益が入ってくるかどうかという視点で考えることが大切です。
毎月安定した収益が入るかどうかは、「定期的にユーザーが利用するものかどうか」を軸に判断するとよいでしょう。

例えば、以下のような土地活用だと、安定した利用が見込める分、比較的収益が安定しています。

• アパート経営・戸建賃貸経営
• コインランドリー経営
• 駐車場経営

コインランドリー経営は近くの住民からの利用が見込めるため、そして駐車場経営は近隣住民や近くの施設の利用者からの利用が見込めるため、安定した収益に期待ができます。

節税目的を軸に選ぶ

「土地活用をすると節税対策になる」という話を聞いたことがある方もいるかもしれません。
実際、土地活用の中には相続税や固定資産税、所得税といった税金を節税できるものもあり、中にはそれらの税金を節税するために土地活用をするという方も多くいらっしゃいます。

そのため、「土地にかかっている税金が多くていやだ」と考えている方は、土地活用方法を決める際に節税度合いで比べてみるのもよいでしょう。
なお、節税につながる土地活用は、主に以下の活用方法が代表的です。

• アパート経営
• マンション経営
• 賃貸併用住宅経営
• 戸建賃貸経営

賃貸住宅は基本的に節税対策として効果的です。
相続税や所得税、固定資産税を節税することができるので、節税したいと考えている方は一度この活用方法の話を聞いてみてもよいかもしれません。

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転用性（他の土地活用に変更しやすいか）で選ぶ

空き地はあるものの、いずれ将来的にはその土地にマイホームを建てたいと考えている方や、土地が値上がりするのを待って売却したいと考えている方もいらっしゃいます。
そういった方は、取り壊しや解体がしやすく、短期的にできる土地活用かどうかという視点で探すことが大切です。

やめやすく、ほかの活用方法に変えやすいことを「転用性が高い」と言い、転用性が高い土地活用は以下のものが挙げられます。

• 駐車場経営
• トランクルーム経営

建物や大きな設備を設置する必要がないものは比較的転用性が高いです。
時が来るまで土地を保有しておきたいという方は、高い転用性を軸に土地活用方法を探すとよいでしょう。

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土地活用はプロに相談してから始めよう

土地活用を始めるにあたって、まず企業に相談することになります。その際、相談した企業から土地活用プランを受け取ることができます。
この土地活用プランは、建築プランや収益試算がまとめられたものであり、これらを参考にしながら土地活用を始めるかどうか判断していくことになります。

このプランを取り寄せる際、複数社に相談して取り寄せておくことで、土地活用の成功率を高めることができます。
というのも、1社だけに相談している場合に比べて、どのくらいの収益や費用が妥当なのかを見比べることができ、適正なプランをベースに土地活用を始めることができるためです。

高い費用を設定してキックバックを得ようとしている企業や、収益を高く見積もって絶対儲かると勘違いさせてくるような企業も中にはあります。
そのため、複数社から土地活用プランを取り寄せて適正なプランを見定めるようにしましょう。

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イエカレの土地活用比較サイトを利用する前に、評判や口コミから使っても大丈夫か、安心して利用できるか知りたい方のために、イエカレの運営会社やサービスについてまとめました。土地活用の比較サイトを利用する流れやメリットデメリットを確認しておきましょう。

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監修者：石川 龍明（いしかわ　りゅうめい）

アパートメントクリエーター　賃貸経営リスクコンサルタント
神奈川県に拠点を置く建設会社で土地活用プレイングマネージャーとして陣頭指揮を執る。その後、コンサルティング会社RCマンションのFC本部の役員として多くのクライアントの悩みや問題点を解決する。（444案件）
その経験を活かし、現在は横濱快適住環境研究所 代表取締役として全国でセミナーを開催し地主・家主・資産家から寄せられる多くの相談に乗っている。