24種類の土地活用方法を目的別に紹介|失敗しない土地活用の選び方

この記事では、土地活用方法を「収益性」「費用の少なさ」「節税度合い」など目的に応じて複数紹介します。

また、失敗しない土地活用方法の選び方や始める流れについても簡単に解説していきます。土地活用を検討している方は参考にしてみてください。

石川 龍明
監修者:石川 龍明(いしかわ りゅうめい)
アパートメントクリエーター 賃貸経営リスクコンサルタント
神奈川県に拠点を置く建設会社で土地活用プレイングマネージャーとして陣頭指揮を執る。その後、コンサルティング会社RCマンションのFC本部の役員として多くのクライアントの悩みや問題点を解決する。(444案件)
その経験を活かし、現在は横濱快適住環境研究所 代表取締役として全国でセミナーを開催し地主・家主・資産家から寄せられる多くの相談に乗っている。
URL:新賃貸の預言者オフシャルサイト
こんな悩みの人にピッタリ!
  • 土地活用にはどんな方法があるの?
  • 土地活用で失敗したくない!
  • 土地活用ってどのくらい儲かるの?

収益性の高い土地活用5選

土地活用には様々な方法があります。
ここではまず、収益性の高い土地活用を5つ紹介するので参考にしてみてください。

収益性の高い土地活用
  1. アパート経営
  2. マンション経営
  3. 賃貸併用住宅経営
  4. オフィスビル経営
  5. 店舗経営

アパート経営

アパート経営は、土地活用を考えた人の多くが一度耳にしたことがあるのではないでしょうか。
アパート経営は、使っていない土地にアパートを建て、第三者に賃貸として貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法です。

入居してくれている限り収入が見込めるため、安定した収益が見込めます。そのため、老後の資産形成や不労収入目的として多くの方がアパート経営を始めることが多いです。

ただ、入居してくれる人が来ない限りは収入を得ることができないため、ある程度人通りのあるエリアや、駅から近いエリア、近くに住宅街が多いエリアなどでないとおすすめできません。

アパート経営を始める際には、建てるアパートのプランや費用の見積もりなどをあらかじめ相談し、半年~1年ほどかけてアパートを建築していくことになります。

アパート経営に興味がある場合は、ハウスメーカーや工務店に相談して、一度収益や建築費の相談をしてみることがおすすめです。

アパート経営の収入イメージ

アパート経営で得られる収入は家賃収入がメインです。
契約時の礼金や更新時の更新料も収益源になりますが、契約時・更新時にしか発生しません。

仮に部屋数が10部屋、家賃が70,000円のアパートを経営し、1室だけ空室だった場合の年間収入は以下のようになります。

年間の収入
= 7万円 × 9部屋 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 756万円

アパート経営の具体的な収入について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

アパート経営のメリットとデメリット

アパート経営のメリット
  • 継続的に家賃収入が得られ、不労収入に期待ができる
  • 相続税や住民税、固定資産税などの税金を大幅に節税できる
  • アパートを担保にして、さらに融資を受けられる

アパート経営のデメリット
  • 初期費用が高い。
  • 空室対策が必要。築年数が増えると空室率が増えて収入が減ってしまうリスクがある
  • 修繕費がかかる。年数がたつほどその費用も増えてしまう
  • 30年に一度くらいのペースで大規模修繕が必要

アパート経営に向いている土地

  • 駅やスーパーなど、生活に必要不可欠な施設の近く
  • 学生街にある土地(ただし、家賃は多少安く設定する必要がある)
  • 中長期的に使う予定のない土地

マンション経営

マンション経営も人気の土地活用方法の1つです。
アパート経営よりも多くの費用が掛かる分、収入も多く得ることができます。

一般的に、駅の近くや学校、公共施設の近くなど、多くの人が集まるエリアでないと空室が増えて収益が下がってしまいます。

そのため、広めの土地を持っていて、かつ人通りがかなり多い都心部に土地を持っている場合にはおすすめなのが、このマンション経営です。

マンション経営の収入イメージ

マンション経営の収入は、家賃収入がメインです。
家賃×部屋数分の金額が月々の収入になります。

具体的な収入金額は、近くのマンションの家賃相場を参考にしつつ計算してみることをおすすめします。

仮に、家賃90,000円、20部屋あるマンション経営をして入居率が90%だった場合の年間収入は以下のようになります。

年間の収入
= 9万円 × 20部屋 × 90% × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 1,944万円

マンション経営は、部屋数も多い分多くの賃料収入が見込め、比較的高収益に期待ができる土地活用です。
ただその分、マンション建築費も多くかかり、中長期的にローンを返済していく必要があります。

マンション経営のメリットとデメリット

マンション経営のメリット
  • 継続的に家賃収入が得られ、不労収入に期待ができる
  • 相続税や住民税、固定資産税などの節税効果
  • アパート経営に比べて多くの収益を得られる

マンション経営のデメリット
  • 初期費用が高い。数億円の初期費用がかかる。
  • 空室対策が必要。アパートよりも部屋数が多く、集客のための広告宣伝費も高くつく。
  • 築年数がたつにつれて物件の魅力が低下し、立地以外の魅力がなくなる
  • ファミリー層の入居が想定されるため、併設駐車場や丁寧な管理対応が必要

マンション経営に向いている土地

  • 人通りが多く、かつ生活しやすい地域にある土地
  • 200平米ほどの広さがある土地
  • 中長期的に使う予定のない土地

賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅は、1つの建物を自宅用と賃貸用に分け、貸し出す土地活用です。自分が家に住みつつ、家賃収入も得られるという一石二鳥な土地活用です。

子供が住んでいたスペースを貸し出したり、アパートを建てて自分の部屋と貸し出す用の部屋を作ったりなど、戸建てやアパートを問わずさまざまな形態がある点も魅力的です。

賃貸併用住宅の収入イメージ

賃貸併用住宅の収入は、貸している部屋の数と家賃相場で決まります。
仮に家賃70,000円で8部屋を貸し出し、全て満室だった場合の年間収入は以下のようになります。

年間の収入
= 7万円 × 8部屋 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 約672万円

賃貸併用住宅の場合は、最初に建築する際にかかった初期費用をローンで返済していく場合が多いため、この収入からローンの返済額や管理費用が支払われ、最終的な手取り金額が決まります。

賃貸併用住宅経営のメリットとデメリット

賃貸併用住宅経営のメリット
  • 相続税や所得税、固定資産税などの節税対策につながる
  • アパートローンではなく、住宅ローンを借りてアパート経営ができる
  • 大家と近いことから、入居者にとって安心できる物件になる

賃貸併用住宅経営のデメリット
  • 建築から始める場合、初期費用が多くかかる
  • 生活空間を共にするため、プライバシーの配慮が必要
  • 自分が住んでいる場合、売却しづらくなるため、賃貸併用住宅としてしか活用できない

賃貸併用住宅に向いている土地

  • 住んでいる家を建て替えたいと考えている土地
  • 駅やスーパー、学校の近くなど、生活圏内にあるような土地
  • 今後二世帯住宅を建てようと考えているけれど、直近では住む人がいない建物

オフィスビル経営

ある程度の広さのある土地を都心部に持っている場合は、オフィスビルを建てて経営するという土地活用方法もおすすめです。

テナントとして入ってくれた企業から月々の賃料収入を得ることができます。

一度入ると数年単位で移動することがないため、中長期的に安定した収益に期待ができます。

オフィスビル経営の収入イメージ

オフィスビル経営の収益源は月々の賃料収入です。

賃料収入は一部屋当たりの広さと周辺相場によって異なります。

東京都港区で50~100坪のオフィスビルを経営する場合だと、おおよそ坪単価21,000円ほどです。

仮に1部屋60坪のオフィスビルを各階2部屋、8フロア建てた場合を例にとって計算してみます。

年間の収入
= 21,000円(坪単価)× 60坪 × 2ルーム × 8フロア × 12か月
= 2億4192万円

ここから建築費用や管理費が差し引かれ、最終的な手取り金額が決まります。

オフィスビルは、都心部や駅近でないと集客できず、かなり立地を選ぶ土地活用ですが、その分集客できる立地であれば高収益に期待できます

オフィスビル経営のメリットとデメリット

オフィスビル経営のメリット
  • 賃貸物件となるため、相続税対策になる
  • ある程度高収入が見込める
  • 管理会社に依頼すれば管理の手間がいらない

オフィスビル経営のデメリット
  • 大規模な施設になるため建築費用が高く、費用回収までの期間が長い
  • セキュリティや管理体制を丁寧に整える必要があり、その分コストがかかる

オフィスビル経営に向いている土地

  • 近くの駅から徒歩圏内にある土地
  • 周辺にいくつかオフィスビルがある土地
  • ある程度の広さがあり、高さのある建物を建築できる土地

店舗経営

ある程度人通りの多い立地であれば、何かしらの店舗を建築して経営するという土地活用方法もあります。これは、自分で店舗を建築してオーナーとして経営するパターンと、土地を貸し出して賃料収入を得るパターンの2つがあります。

スーパーやガソリンスタンドなど、さまざまな店舗形態が考えられますが、その地域でニーズを見込めそうな店舗を出店して収益を上げるというビジネス感覚に自信がある方は、この店舗経営で土地活用をしてみると良いかもしれません。

また、店舗と住宅をセットで建築し経営する、店舗兼住宅という土地活用方法もあります。この活用方法に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

店舗経営の収入イメージ

店舗経営の収入は店舗の売上金額がメインになります。
実際にオーナーの手元に残る金額は、この売上金額から原材料や人件費を差し引いた金額です。

基本的に店舗経営の場合、人気店になればかなりの集客が見込めますが、まったく人が入らない場合はほとんど収益が入りません。

店舗経営のメリットとデメリット

店舗経営のメリット
  • 経営戦略がはまれば莫大な収益が見込める
  • 複数店舗出店の展開もしやすく、今後さらに店舗展開することが可能

店舗経営のデメリット
  • 設備投資や必要機材導入など、初期費用が多くかかる
  • 立地や地域特性に合わない出店をした場合、収益が見込めないことがある
  • においや騒音など、近隣住民からのクレームリスクがある

店舗経営に向いている土地

  • 人通りが多く、近くに何かしらの店舗がある土地
  • 車どおりが多く、駐車場を併設できる広さを持った土地

初期費用の少ない土地活用4選

初期費用をそれほどかけずに土地活用をしたい方にお勧めの土地活用を4種類紹介します。

初期費用の少ない土地活用
  1. コインパーキング経営
  2. 月極駐車場経営
  3. トランクルーム経営
  4. 資材置き場

コインパーキング経営

土地活用を考えているけどそれほど多くの費用をかけたくない、と考えている方に人気なのがコインパーキング経営です。

時間ごとの利用料金が収益になり、多くの車が止まってくれるほど高収益に期待ができます。

ただ、ロック版や精算機といった設備の設置に費用が掛かり、100万円ほどの初期費用は見込んでおく必要があります。

また、駐車が見込めないと全く収益が見込めないため、周辺地域をリサーチして、駐車ニーズがあるかどうかを把握することが大切です。

コインパーキング経営の収入イメージ

コインパーキング経営の収入源は、時間当たりの利用料金です。

ただ利用料金は、地域ごとに異なります。
仮に、1時間400円で、3台分のスペースがあるコインパーキングを経営し、稼働率が30%だった場合の年間収入は以下のようになります。

年間の収入
= 400円 × 24時間 × 30% × 3台分 × 365日
= 約315万円

コインパーキング経営の場合は、深夜料金や最大時間料金を設定することが多いです。
そのため、実際の収益はここで紹介したものよりも低くなる可能性が高いといえます。

コインパーキング経営のメリットとデメリット

コインパーキング経営のメリット
  • 解体費用がほとんどかからず、ほかの土地活用への転用性が高い
  • 車2台分を停められるスペースさえあれば始められる
  • 立地さえよければ高収益に期待できる

コインパーキング経営のデメリット
  • 税制上の優遇措置はなく、更地と同じ分の税金がかかる
  • 競合との差別化が図りづらく、価格競争に陥りがち
  • 多少の初期費用が掛かる

コインパーキング経営に向いている土地

  • 店舗やスーパーなど、商業施設の近くにある土地
  • 観光地や観光施設の近くにある土地
  • 車通りの多い路地裏や大通り沿い

月極駐車場経営

郊外の土地の場合、土地を駐車場にして、月極駐車場経営を始めるという土地活用方法が候補として挙げられます。

利用契約を結び、月々の賃料を収入として得ることができます。

形がいびつな土地や狭い土地でも、最低限近くに住居や工場、会社がある限りニーズを見込むことができ、安定した収益を見込むことができます。

月極駐車場は、コインパーキング経営と異なり精算機やロック版などの機器が必要ないため、更地のままで初期費用をかけずに始めることも可能です。

月極駐車場経営の収入イメージ

月極駐車場経営は、月々の賃料が収入源となります。

地域ごとに相場が異なりますが、1大当たり月々2万円の駐車場を3台分経営している場合の年間収入は、以下のようになります。

年間の収入
= 2万円 × 3台 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 約72万円

月極駐車場はよっぽどのことがない限り、利用者が入れ替わることが少なく、安定した収益が見込めます。

月極駐車場経営のメリットとデメリット

月極駐車場経営のメリット
  • 初期投資が少なく、手軽に始められる
  • 更地で始められるため、ほかの土地活用への転用性が高い
  • 車2台分を停められるスペースさえあれば始められる

月極駐車場経営のデメリット
  • 税制上の優遇措置はなく、更地と同じ分の税金がかかる
  • 止められる台数が多くない限り、高収益は見込めない
  • 駐車ニーズがないと収益が見込めない

月極駐車場経営に向いている土地

  • 会社や住宅街の近くにある土地
  • 毎日訪れるであろう施設・場所の近くにある土地

トランクルーム経営

荷物を預ける場所としてのトランクルームを経営するという土地活用方法もあります。利用者からの月額利用料が収入となる経営方法です。

トランクルームは都心部でも郊外でもある程度の需要が見込めるため、集客さえうまくいけば安定した収益を見込める土地活用方法です。

トランクルーム経営の収入イメージ

トランクルームの収入源は月額賃料です。
賃料相場は数千円~2万円ほどが多く、地域によって異なります。

東京で1スペース2畳のトランクルームを開いた場合、賃料は8000円ほどです。
仮に2畳分のスペースがあるトランクルームを6部屋経営し、全室満室だった場合の年間収入例は、以下のようになります。

年間の収入
= 8000円 × 6ルーム × 12か月
= 57万6000円

トランクルーム経営のメリットとデメリット

トランクルーム経営のメリット
  • 初期費用が安く、100万円~400万円ほどで始められる
  • 構造が頑丈にできているため、修理が少なく、管理の手間が少ない
  • 解体や移動がしやすく、転用性が高い

トランクルーム経営のデメリット
  • 車で荷物を運ぶ人が多く、併設駐車場の設置が必須
  • 集客がアナログな方法しかなく、借り手がつくまでの期間が長い
  • 担保価値がないため、トランクルームを担保にして新たな融資は受けられない

トランクルーム経営に向いている土地

  • 駐車場を併設できる広さを持った土地
  • 自分が住んでいるところから遠く、管理の手間をかけられない距離にある土地
  • 住宅街やマンションが近くにある土地

資材置き場

近くに工場や企業がある土地の場合は、機材や資材を置く、資材置き場として活用するのがおすすめです。資材置き場として活用したい人を募り、その場所を資材置き場として使ってもらう分賃料収入を得ます。

特に工場の場合だと、機材や資材などを用意したくても「置く場所がないから多く用意できない」というケースがよくあります。

そのため、看板を立てて宣伝したり、近くの工場や企業に掛け合ってみたりすることで、資材置き場としての活用を見込めることもあります。

資材置き場の収入イメージ

資材置き場の賃料相場は数千円~1万円程度であり、それほど多くの賃料は設定できません。

仮に月額8,000円で資材置き場として土地を貸し出したとすると、年間96,000円の収入になり、土地の広さや立地によっては、固定資産税分を下回ってしまうこともあります。

資材置き場として活用するメリットとデメリット

資材置き場として活用するメリット
  • 賃料収入として安定した収益が見込める
  • 設備や敷地整備が必要なく、手軽に始められる
  • 管理の手間がかからず、放置したままでよい

資材置き場として活用するデメリット
  • 収入は少なく、土地にかかる税金分を下回ることもある
  • 騒音や振動などが起き、近隣住民からクレームが入ることもある

資材置き場に向いている土地

  • 狭くて使い勝手の悪い土地
  • 次に何か土地活用をするまでのつなぎとして収益を得たいと考えている土地
  • 近くに工場や企業がある土地

節税対策におすすめの土地活用2選

ここでは、節税対策におすすめの土地活用を2つ紹介します。

アパート経営やマンション経営も節税対策としておすすめですが、純粋に節税目的だけの場合はここで紹介する2つの土地活用を検討に入れてみてもよいでしょう。

相続税対策におすすめの土地活用
  1. 戸建賃貸経営
  2. シェアハウス経営

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、一戸建ての住宅を建築し、その住宅を第三者に賃貸してその賃料収入を得る土地活用方法です。

戸建てに住みたいと考えている人に対して、建てられる戸建の数は限られているため、「需要>供給」の状態にあるのが戸建て賃貸経営です。

相続税対策として賃家を建てたいけれど、アパートやマンションを建てるほど資金を叩きたくないという方から人気を集めています。

ただ、いくら需要が多いからと言っても、駅からあまりにも遠い土地や人里離れた地域に土地を持っていたりする場合は、入居者が来ないこともあるので注意が必要です。

戸建て賃貸経営の収入イメージ

戸建て賃貸経営は家賃収入がメインです。
その地域の賃料相場に合わせて家賃を設定するようにしましょう。

仮に家賃10万円の戸建て物件を3棟経営した場合の年間収入は、以下のようになります。

年間の収入
= 10万円 × 3棟 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 約360万円

戸建て賃貸経営の場合も、物件を建築する際に借り入れたローンを返済していく必要があります。
そのため、この収入額から月々のローン返済金が差し引かれ、手取り金額が決まります。

戸建て賃貸経営のメリットとデメリット

戸建て賃貸経営のメリット
  • 相続税や所得税、住民税などの節税対策として有効
  • 1つの世帯が長い間住んでくれることが多く、安定した家賃収入が見込める
  • アパート・マンションに比べて管理の手間が少ない

戸建て賃貸経営のデメリット
  • 初期費用が高い(数千万円ほど)
  • 1世帯が入居してくれれば問題ないが、空室だと収入が0に
  • 修繕費が継続的にかかり、年数を経るほど費用が増える

戸建て賃貸経営に向いている土地

  • 駅やスーパーなど、生活に不可欠な施設の近くにある土地
  • 住宅街にある土地
  • 中長期的に使う予定のない土地

シェアハウス経営

都心部や学生が多く住むエリアの場合は、シェアハウスを経営することで、ある程度の収益を見込めるかもしれません。

一人暮らしではなくシェアハウスで暮らす若者や、友達同士で住む若者世代は増えてきており、1件の家をみんなで借りて住むというシェアハウス経営は近年人気を集めています。

シェアハウス経営の収入イメージ

シェアハウスの収入源は、設定した賃料によって変わります。

戸建て賃貸経営と同じく、1世帯分の収入が入ると考えましょう。

シェアハウス経営のメリットとデメリット

シェアハウス経営のメリット
  • 近年注目を集めており、集客がしやすい
  • 戸建て賃貸に転用しやすく、転用性が高い

シェアハウス経営のデメリット
  • 物件内での窃盗や盗難、家賃の未納など、トラブルが発生することが多い
  • 立地に左右されるため、ニーズがない土地では入居が見込めない

シェアハウス経営に向いている土地

  • 学生街にある土地
  • 若者が多く集まる都心部や郊外にある土地

管理の手間が少ない土地活用7選

遠隔地に土地を持っていたり、相続した土地を持っていて定期的に手間をかける時間がないという方も多くいらっしゃいます。

ここでは、そんな方におすすめできる、管理の手間が少ない土地活用方法を紹介するので参考にしてみてください。

管理の手間が少ない土地活用
  1. コインランドリー経営
  2. 太陽光発電用地
  3. 土地信託
  4. 等価交換
  5. 土地売却
  6. 土地を寄付・譲渡
  7. 土地を貸す

コインランドリー経営

都心部で、かつ近くに住宅街やマンションが建っている場合は、コインランドリー経営も候補の1つに入れていいでしょう。

コインランドリーの利用金額が収入源になり、地域住民から継続的に利用してもらうことで、安定した収益を望めます。

機材が頑丈であるため故障の頻度が少なく、中長期的に見た時に管理の手間が少ないのもコインランドリー経営の特徴です。

コインランドリー経営の収入イメージ

コインランドリーの収入源は、利用料金です。

洗濯乾燥機の利用か、乾燥機だけの利用かによって料金は異なりますが、前者の相場は500円~1500円、後者の相場は300円~700円ほどです。
仮に設定料金が700円で、毎日15人の人が利用するコインランドリーだと年間の収入は以下のようになります。

年間の収入
= 700円 × 15人 × 365日
= 約383万円

コインランドリーは、洗濯機や乾燥機といった機器の初期費用も高くなり、ローンを借り入れる場合はここからローン返済分が差し引かれる点には注意が必要です。

コインランドリー経営のメリットとデメリット

コインランドリー経営のメリット
  • 近隣住民の固定利用客が付きやすく、安定した収益が見込みやすい
  • 機材が頑丈であるため、ランニングコストや管理の手間が少ない
  • 近隣住民とのトラブルが起きづらい

コインランドリー経営のデメリット
  • 1,000万円ほどの初期費用が掛かる
  • 料金単価が低く、初期費用の回収に時間がかかる
  • 他店との差別化が図りづらく、価格競争に陥りがち

コインランドリー経営に向いている土地

  • 住宅街やマンションが近く、固定利用客が見込めそうな土地
  • 銭湯や商業施設など、近くに時間をつぶせるような施設がある土地
  • 住んでいる家から遠く、管理の手間をかけずらい距離にある土地

太陽光発電用地

日の当たる土地や、広大な土地を田舎に持っている場合は、太陽光発電を設置して放置しておくという活用法がおすすめです。

これは、土地にソーラーパネルを設置して、生産した電力を電力会社に買い取ってもらうことで収益を得られる土地活用方法です。

特に、200㎡以上の広さで日当たりの良い土地は、太陽光発電用として活用するのに適した土地として人気です。

太陽光発電の収入イメージ

太陽光発電で生み出した電気は、FIT(国定価格買取制度)に基づいて国が買い取ってくれるため、その買取金額が収入源になります。

2020年の具体的な買取金額は、1kWh当たり12円~21円であり、この買取費用は年々下がってきています。

太陽光発電用地のメリットとデメリット

太陽光発電用地のメリット
  • 田舎の使っていない土地でも活用できる
  • 日当たりの良い土地であれば安定した収益が見込める
  • 補助金制度を利用して、初期費用を抑えつつ始めることができる

太陽光発電用地のデメリット
  • 初期費用が高く、土地が広いほどその費用も増えてしまう
  • 天候リスクがあり、雨が続くと収益が下がる
  • それほど頑丈にはできていないため、災害によって破損することもある

太陽光発電用地に向いている土地

  • 田舎にある広大な土地
  • 活用予定がなく、ずっと放置していた土地
  • 150m2以上の日当たりの良い土地

土地信託

事業者や法人などのプロに土地を貸して収益を上げてもらい、その中から一部の配当金を得る土地信託というスタイルの土地活用もあります。

何か建てたり設置したり、管理したりするのが面倒で、ただ土地を貸したいだけの場合は、この土地信託を考えてみることがおすすめです。

ただ、借主側が「収益を見込める」と判断した場合でないと承諾してくれない方法であるため、都心部でないとおすすめできないのがこの土地信託という活用方法です。

土地信託のメリットとデメリット

土地信託のメリット
  • 収益が多いとその分多くの収入を得られる
  • 立地次第では高収益が可能
土地信託のデメリット
  • 借主が収益を上げられない場合はオーナーの収入も減る
  • 土地を返してもらう場合、高額な立ち退き料がかかることもある

土地信託にした方が良いケース

  • 自分で土地活用をしたくないけれど、この土地で土地活用をすると儲かりそうなイメージがある
  • 安定した収益よりも高収益を求めたい
  • 地域経済の発展に貢献したいと考えている

等価交換

土地を提供して、その土地の上に建物を建ててもらい、提供した土地に見合った分だけ建物の持分を取得するという方法もあります。

これは等価交換とよばれる方法です。

例えば、自分の土地をデベロッパーに提供し、デベロッパーがマンションを建築する代わりに、一部の部屋を土地の所有者に権利移転させるといった例です。

手に入れた建物分は、管理会社に管理を依頼することで管理の手間いらずになり、不労収入源にすることができます。

等価交換のメリットとデメリット

等価交換のメリット
  • リスクをほとんど負わずに建物の所有権を一部得られる
  • 土地の所有割合に応じて建物の権利が手に入るため、複数人で不動産の権利分割がしやすい
  • デベロッパー側のノウハウを活用して経営できる
等価交換のデメリット
  • 土地の権利を一部手放すことになってしまう
  • 権利配分の交渉に時間がかかり、契約締結まで難航することが多い

等価交換をした方が良いケース

  • 自分で土地活用をしたくないけれど、この土地で土地活用をすると儲かりそうなイメージがある
  • 土地の売却も検討しており、土地を手放してもよいと考えている
  • 空き地が地域の人のためになればいいなと考えている

土地売却

土地活用をする以前に持っている土地がいらない、土地活用するのも面倒だからすぐに手放したい、と考えている方は土地を売ってしまうのがおすすめです。

ただ、周辺環境やその土地の特徴によって、土地の値段は変わってくるため、一度査定に出してみるとよいでしょう。

土地売却のメリットとデメリット

土地売却のメリット
  • すぐに現金に換金できる
  • 土地にかかっていた固定資産税や相続税などの税金がかからなくなる
  • 土地の管理の手間がなくなる

土地売却のデメリット
  • 売却時に仲介手数料が、売却の利益に譲渡所得税がかかる
  • 土地を手放すことになる

譲渡所得税に関しては一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用でき、譲渡所得が3,000万円までなら非課税になります。
土地の売却時は国税庁ホームページで確認しておくと良いでしょう。

参考:国税庁ホームページ

土地売却をした方が良いケース

  • 土地を手放したいと考えている
  • 土地活用を検討したものの、使い勝手がなくどうしようもなくなっているケース

土地の寄付・譲渡

土地の買い手がつくまで待つのは面倒と考えている方や、土地活用を通じて社会貢献したいという方は、土地を寄付したり譲渡したりすることもできます。

その土地のある市区町村に土地を寄付したり、隣人宅に掛け合って譲渡したり、また近くの工場や企業といった法人に譲渡したりするなど、様々な方法で土地を寄付・譲渡することが可能です。

ただ、譲渡する場合は譲渡税や登記移転費用など、さまざまな費用が掛かってくる点には注意しておきましょう。

土地を寄付・譲渡するメリットとデメリット

土地を寄付・譲渡するメリット
  • 地域社会に貢献できる
  • 土地の管理の手間がなくなる

土地を寄付・譲渡するデメリット
  • ただで土地を手放してしまうことになる
  • 譲渡税や登記費用などの諸費用がかかる

土地を寄付・譲渡した方が良いケース

  • 土地を手放したいと考えている
  • 売却も検討したが買い手が見つからず、土地活用も出来ないケース

借地や定期借地として土地を貸す

事業者や法人、個人に土地を貸して月々賃料収入を得るという方法も人気の土地活用方法の1つです。
土地を貸す際には、借地として貸したり、定期借地として貸し出したりなど、さまざまな方法があります。

基本的に借主が土地や建物の管理をすることになるため、貸主側の手間はほとんど発生しません

いずれも収入源は、土地を借りている事業者や法人から賃料収入です。
土地の貸し出し方や返済方法などに違いがあるので、土地を貸すことに興味のある方は、以下の記事を参考によく調べておくことをおすすめします。

借地、定期借地のメリットとデメリット

借地、定期借地のメリット
  • 定期的に安定した収益が入ってくる
  • 貸し手の収益にかかわらず収益が見込める
借地、定期借地のデメリット
  • 借りた側に権利が発生するため、こちらの都合で返してもらうことができない
  • 土地を返してもらう場合、高額な立ち退き料がかかることもある

借地、定期借地にした方が良いケース

  • 自分で土地活用をする予定がなく、地主として定期収入を得たい
  • 中長期的に土地を使う予定がなく、寝かしているだけの土地を持っている
  • 地域経済の発展に貢献したいと考えている

地域によってはおすすめ!面白い土地活用6選

土地活用方法には様々なものがあり、特別な地域や立地条件下でできるものもあります。

ここでは、一風変わった土地活用方法を紹介するので、自分の土地が当てはまっている場合は検討してみてもよいでしょう。

面白い土地活用
  1. コンビニ経営
  2. 保育園経営
  3. 医療施設経営
  4. 民泊経営
  5. 老人ホーム経営
  6. サ高住経営

コンビニ経営

立地は良いが土地がそれほど広くないという場合には、コンビニを建てて経営するコンビニ経営もおすすめの土地活用です。

ローソンやセブンイレブン、ファミリーマートといったコンビニ大手に相談することで、初期費用や収益計画に関する相談をすることができます。

コンビニ経営の収入イメージ

コンビニ経営の収入は、売上金額からコンビニ会社への手数料を支払った残りの金額になります。

そこから、原材料費や管理費、人件費を支払って最終的に手取り金額が決まります。

コンビニ経営のメリットとデメリット

コンビニ経営のメリット
  • コンビニ大手のノウハウを活用して経営することができる
  • 複数店舗出店の展開がしやすい

コンビニ経営のデメリット
  • 本社への手数料が発生するため、収益がすべて自分のものにならない
  • 24時間営業のことが多いため、近隣住民とトラブルになることがある

コンビニ経営に向いている土地

  • 路地裏ではなく、大通りやある程度の広さのある道路沿いにある土地
  • 住宅街や会社など、人が多くいる場所の近くにある土地
  • 駐車場を併設できる広さを持った土地

保育園経営

保育園を建築して経営するという土地活用の方法もあります。

近年、待機児童問題も相まって、保育園へのニーズは高まっています。

保育園を経営し、収益を得られると同時に、その地域の待機児童問題いう社会課題の解決もでき、地域社会に貢献することができます。

保育園経営の収入イメージ

保育園経営は、月々の補助金と利用料金が収益源になります。

子供の年齢や受け入れ人数に応じて補助金を受け入れることができますが、規模の多い保育園を建てるとなるとかなりの建築費が必要になります。

そのため、条件を満たして認可を得ることは必須だといえるでしょう。

保育園経営のメリットとデメリット

保育園経営のメリット
  • 認可さえされれば補助金や助成金を活用できる
  • 保育所不足という社会課題の解決に貢献できる

保育園経営のデメリット
  • 国や自治体の認める基準をクリアしないと認可してもらえない
  • 自分で費用を設定しづらく、収益幅に限界がある
  • 地域住民とトラブルが起こることもある

保育園経営に向いている土地

  • 住宅街に近く、保育園に通いやすい利便性の良い土地
  • 子供の教育施設を建てるのに不適切でない土地
  • バスや車などで通いやすい土地

医療施設経営

診療所やクリニック、病院などといった医療施設を建築し、経営するという土地活用もあります。

高齢化社会に伴って医療施設への需要は高まっており、最低限の立地さえ満たしていれば集客は問題ないといえるでしょう。

収益源は医療費です。医療費の一部を受け取り、そこから建築費のローン支払いや人件費などの資金管理を行います。

医療施設経営のメリットとデメリット

医療施設経営のメリット
  • 患者が減ることはなく、収益が安定して見込める
  • 地域社会に貢献できる

医療施設経営のデメリット
  • 特殊建築物になるため、保険所や政府への届け出が必要
  • 設備や建築方法など、細かな条件が多数ある
  • 設備や機器など、初期投資がかなり高額

医療施設経営に向いている土地

  • 住宅街に近い土地
  • 駅から徒歩圏内にある土地
  • 車やバスが入りやすく、十分駐車場を併設できる余裕のある土地

民泊経営

郊外で、かつ観光地に土地を持っている場合は、民泊を経営するという土地活用方法もおすすめです。

戸建やマンションの一室などを宿泊施設として貸し出し、宿泊料を収益として得ます。

ホテルや旅館に比べて賃料が安いことが多く、若者世代を中心に人気を集めている宿泊施設がこの民泊です。

民泊経営の収入イメージ

民泊スの収入は、設定した宿泊料によって変わります。

例えば、1泊の賃料が1万円の民泊で、年間の稼働率が70%だった場合の収入は以下のようになります。

年間の収入
= 1万円 × 365日 × 70%
= 約255万円

民泊経営のメリットとデメリット

民泊経営のメリット
  • 近年注目を集めており、集客はしやすい
  • 戸建て賃貸に転用しやすく、転用性が高い
  • 観光地にある土地だとホテルと差別化が可能

民泊経営のデメリット
  • 物件の建築から始める場合、多額の初期費用が掛かる
  • 観光地や人が集まる土地でないと、ほとんど集客できない

民泊経営に向いている土地

  • 観光地域にある土地
  • 都心部にある土地

老人ホーム経営

高齢者の多い地域や、今後高齢者の割合が増加することが見込める地域、また田舎にある静かな土地場合は、老人ホームを建築して経営するという土地活用方法もあります。

都心部や人通りの多いところではなくのどかな雰囲気の下で暮らしたいという方も多く、人通りの少ない土地でもニーズが見込めます

基本的に、今後需要が増え続けることが予想されるので、老人ホームを運営することで中長期的に安定した収入に期待できます。

老人ホーム経営の収入イメージ

老人ホーム経営は、入居タイプか一時利用タイプかによって異なりますが、月々の賃料や利用料などが収入源になります。

例えば、入居料金が月額10万円で、50人の入居者がいる場合だと、下記のような収入が見込めます。

年間の収入
= 10万円 × 50人 × 12か月
= 6,000万円

ここから、従業員の人件費や設備投資費、ローン返済の費用があてがわれたうえで、残りの金額が手元に入ってきます。

老人ホーム経営のメリットとデメリット

老人ホーム経営のメリット
  • 今後需要が増え続けることが予想されるため、安定した収益は見込みやすい
  • 補助金や助成金を利用することができる
  • 利用者からの安定した収益が見込める

老人ホーム経営のデメリット
  • 建てた後は解体しづらく、転用性がかなり低い
  • バリアフリーや使いやすさを意識した特殊な設計が必要であり、初期費用がかなりかかる
  • 介護の資格を持った従業員を採用する必要がある

老人ホーム経営に向いている土地

  • 100坪以上の広大な土地
  • 今後使う予定が全くなく、これからずっと介護施設が建っていても問題のない土地
  • 高齢者が住みやすい地域にある土地

サ高住経営

サービス付き高齢者向け住宅も近年注目を集めている介護施設の1つです。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)は、介護を必要としない、自立した高齢者に向けて生活サービスを提供する施設であり、老後の生活をサ高住で暮らすという方は近年増えてきています。

老人ホームと同じく、田舎や地方の土地活用でも十分収益を見込むことが可能であり、広い土地をお持ちの方にはおすすめです。

サ高住経営の収入イメージ

サ高住経営は、利用者からの月々の賃料が収入源になり、老人ホームと似た収益構造になります。

月額の利用料金と利用者数によって収益が決まるのがサ高住経営の収益です。

サ高住経営のメリットとデメリット

サ高住経営のメリット
  • 今後需要が増え続けることに期待できる
  • 集客もしやすく、広告宣伝費に費用をかけなくても集客できる

サ高住経営のデメリット
  • 老人ホームに比べて集客難度が高く、地域によっては利用者が集まりづらい
  • バリアフリーや使いやすさを意識した特殊な設計が必要
  • 住み替えもあり、入居者の変動がしばしばおこる

サ高住経営に向いている土地

  • 100坪以上の広大な土地
  • 今後使う予定が全くなく、これからずっと介護施設が建っていても問題のない土地
  • ある程度富裕層の高齢者が多い町

失敗しないための土地活用方法の決め方

土地活用にはさまざまな方法があります。
それぞれ収益やかかる費用が変わり、どれを選べばいいのか迷う方も多いのではないでしょうか。

土地活用で失敗しないためには、計画段階で目的を明確にし、土地との相性をしっかり見極めておくことが大切です。
ここでは、自分に合った土地活用方法を選ぶ際に知っておきたい活用方法の決め方を紹介します。

STEP
  • 土地活用の目的を明確にする
  • 自分の土地について調査する
  • 活用方法と自分の土地の相性を見極め、数個に絞る

Step1. 土地活用の目的を明確にする

まずは、どうして土地活用をしたいと思ったのか、土地活用の目的を整理するようにしましょう。

節税目的や収益目的、資産の分散化目的など、人によって土地活用の目的はさまざまです。

ここまで、土地活用の目的に応じておすすめの方法を紹介してきたので、自分の土地活用の目的を整理して、自分に合った方法を探してみてください・

Step2. 自分の土地について調査する

興味のある土地活用方法を絞っても、その土地活用方法が自分の土地に合っているかどうかは別問題です。

もし自分の土地や立地条件に合わない土地活用をすると、大幅な赤字になる可能性が高くなってしまいます。

そのため、自分の土地とその土地活用方法の相性がいいかを見極めます。まずは、自分の土地とその周辺環境についてリサーチしてみる必要があります。

Step2-1. 自分の土地の特徴を把握する

まずは自分の土地の特徴を把握します。土地によっては、望む土地活用ができなかったり、そもそも向いていなかったりするケースもあります。

そのため、「何ができて何ができないのか」を判断するために、今持っている土地に関する情報をきちんと把握するようにしましょう。

自分の土地について知っておくべきこと
  • 土地面積:面積の広さを把握しておきましょう。広さによって最適な土地活用方法は異なります。
  • 用途地域:建築できる建物、土地活用の用途の制限に関するルールのことです。できない土地活用方法を把握することができます。
  • 市街化調整区域:市街化調整区域の場合、新しく建物を建てるのに許可が必要になるので確認しておきましょう。

土地の地目は、法務局で申請するか、「登記・供託オンライン申請システム」を活用することで調べることができます。

また、用途地域や市街化調整区域に関しては、用途地域マップを活用すると調べることが可能です。ぜひ参考にしてみてください。

参考:登記・供託オンライン申請システム
参考:用途地域マップ

Step2-2. 土地の立地・周辺環境をリサーチする

自分の土地について詳しくなったら、次はその土地の周辺環境をリサーチします。
車どおりが少ない地域に駐車場を立てても収益が見込めないように、同じ面積の土地であっても、それぞれの土地周辺の環境に合った土地活用はそれぞれ異なります。

この際、「人通りはどのくらいか」「車は通っているか」「駅や公共施設、またはスーパーや住宅街など、近くにどんな施設があるのか」といった点をリサーチしておくにしましょう。

これらのリサーチ結果を参考にすることで、土地活用方法を選ぶ際に「何が向いていて何が向いていないのか」を判断することができるようになります。

周辺環境について知っておきたいこと
  • 人通りや車どおり:人通りはどれくらいか、車は通っているかを一度確認して感覚をつかんでおきましょう
  • 周辺施設:近くにどんな施設があるかを詳しく調べましょう。可能であれば、その施設がどのくらい人気かも把握しておけると良いです。
  • 競合:興味のある土地活用方法が定まっていれば、近くに競合の物件や施設がないかを確認しておきましょう。その際、価格や利用者率なども把握しておけるとさらに良いです。

自分で調査するのが面倒な場合は、土地活用比較サイトで相談するのがおすすめです。

下のバナーから土地の情報を入力をして興味のある土地活用を選び、相談したい企業を選ぶことで、その企業から土地周辺の調査データやレポートを受け取ることが可能です。

Step3. 相性の良い土地活用方法を探す

自分の土地について把握したら、次はどの土地活用方法が自分の土地と相性がよさそうか判断していきます。
この際、以下のようなことを確認すると、相性のイメージをしやすくなるでしょう。


  • 土地活用方法ごとのメリットとデメリット
  • その建物や施設はどんな人たちが利用する施設・設備か
  • どういった地域にあることが多いのか

土地活用をしたい目的から興味のある土地活用方法を絞り、自分の土地の特徴から相性の良い土地活用を絞ることで、興味のある土地活用を絞ることが可能になります。

数個に絞れたら実際に、その土地活用に強い企業に相談し、自分の土地に合った土地活用プランを取り寄せてみましょう。

土地活用を始める流れ

土地活用は始めようと思ってもすぐに始められるものではありません。失敗しないために念入りに計画を立てて準備をしておく必要があります。
ここでは、実際に土地活用を始めるまでの流れを紹介するので参考にしてみてください。

STEP やること 目安期間
1 専門家に相談
2 市場調査・プラン設計 約1か月~2か月
3 融資の相談
4 契約 1週間ほど
5 機材導入・施工開始 約4か月~半年
6 集客活動・届出申請
7 土地活用スタート

専門家に相談

土地活用を計画し、始めるにあたっては、専門家やプロに相談して一緒に進めていくことになります。

資金面の相談や具体的な始め方、持っている土地でどんな土地活用方法ができるのかといったことを相談して、どの土地活用を進めていくかを固めていきます。

この際、自分が持っている土地の特徴や広さに関してはある程度把握しておくようにしましょう。

「土地活用をしたいけれど、どんな土地を持っているかわかっていない」という状態で相談に行っても、相談相手は的確なアドバイスを出しづらくなってしまいます。

土地活用の相談先を調べたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

市場調査・プラン設計

専門家に相談し、興味のある土地活用方法が決まったら、次は市場調査と土地活用プランの設計に入ります。

ここは基本的に専門家側がおこなってくれる業務です。

土地の特徴や周辺環境について調査しつつ、どんな建物を建てるべきか、どういったレイアウトにするべきかを決めていきます。

合わせて、その土地活用方法を始めた場合、どのくらいの収益を得られそうなのか、どのくらいの費用が掛かるのか、といった収支プランまで作り上げます。

融資の相談

市場調査とプランが定まって必要資金が洗い出せたものの、自己資金だけで足りない場合は融資の相談を進めていきます。

銀行や信用機関に相談して、融資を受ける手続きを進めていきましょう。

基本的に融資条件が緩いほど金利は高くなってしまいます。

そのため、あなたならどのくらいの融資が受けられそうか、どのくらいの金利までなら許容できるかといったことを専門家と一緒に相談しておくようにしましょう。

契約

融資が下りることが判明すれば、実際に建築会社や機材会社と施工契約を進めます。
土地活用方法によっては、複数の業者や企業と契約を結んで準備を進める必要があります。

機材導入・建築開始

契約が終われば実際に必要機材が導入されたり、建物の建築が始まったりします。

ここでかかる時間は、土地活用方法によって異なります。駐車場経営の場合だと最短1週間で可能ですが、アパート経営やマンション経営の場合は早くても4か月以上は掛かってしまいます。

集客活動・届出申請

工事が始まったと同時にしておきたいことが集客活動と各種届出申請です。

集客に関しては工事が終わってから土地活用をスムーズに始められるように、工事中の段階で利用者を募っておくようにしましょう。

また、土地活用を始めるにあたって届出や申請が必要なものもあります。

この場合も、工事中の期間で準備をしておくようにしましょう。

土地活用スタート

工事が完了し、届出や申請が終わればいよいよ土地活用のスタートです。
土地活用は始まってからが本番です。相談した企業や専門家と2人3脚で土地活用を進めていくようにしましょう。

土地活用の始め方
土地活用の始め方

はじめは土地活用比較サイトを活用しよう

この記事では、土地活用をする意義から土地活用方法、そして選び方までまとめてご紹介してきました。
ここまで一通り読んでいただければ、ある程度土地活用のイメージがついたでしょう。

興味のある土地活用方法が固まったら、次はその土地活用方法の収益や費用を前もって見積もっておく必要があります。
この際、一括相談サイトのイエカレを利用してみると、イメージをつけやすくなります。

イエカレは業界最大級の一括比較サイトであり、最大20社にまとめてプラン請求する事が可能です。

プラン上でどのくらいの収益が出るのか、費用はどのくらいかかるのかといったことを複数社で比較することができ、自分に合ったものや好みのプランを選んで話を聞くことが可能です。

そして、一度プランを受け取ってから実際に土地活用を始めるか判断することができます。そのため、「入力したら必ず土地活用をしなければならない」なんてことはありません

土地活用を考えていて、一度プランを確認してみたい方は、ぜひ無料でイエカレを利用してみる事をおすすめします。

土地活用に強くなりたいなら、土地活用プランナー

土地活用プランナーとは、「公益社団法人東京共同住宅協会」が認定する土地活用の専門資格であり、この資格を得ると土地を最大限活用できるようサポートすることができるようになります。

土地の立地や特徴に応じて、よりオーナー様が満足できる土地活用をするためにも、この「土地活用プランナー」という資格で土地活用についてより詳しく知ってみるのもよいでしょう。

参考:土地活用プランナー

初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地活用にはどんな方法がある?
アパート経営やマンション経営、戸建賃貸経営、駐車場経営など、様々な方法があります。収益性の高い土地活用方法から順番に紹介しているので、参考にしてみてください。
どの土地活用方法が一番いいの?
かけられる費用や収入、土地との相性など、持っている土地や自己資金によっておすすめの土地活用は異なります。相性の悪い土地活用を選んでしまうと、赤字経営になり負債を背負ってしまうこともあります。失敗しないための土地活用方法の決め方では、自分の土地に合った土地活用方法の選び方を紹介しています。
節税対策に効果的な土地活用は?
アパート経営やマンション経営などが挙げられます。ほかにも、戸建賃貸経営やシェアハウス経営なども節税対策として人気です。節税対策に向いている土地活用について知りたい方は、土地活用の基本についておさらいで整理しておきましょう。
土地活用はどうやって始めるの?
まずは専門家に相談してから、パートナー契約を結び、その後実際に着工へと進みます。それぞれのステップの内容とすべきことに関しては、土地活用の流れで紹介しています。
土地活用の始め方
土地活用の始め方
【完全無料】最適な土地活用って?