両親の土地を相続して、自分では住まない土地を所有しているケースは少なくないです。
しかし、土地を所有してはいるが活用せずに放置していると、利益はゼロなのに税金だけを支払っている状態なのでもったいないのも事実です。

そのため、そのような人の中には「土地活用をしたい」と考えている人も多いでしょう。ただ、土地活用は種類も多いですし、それぞれのメリット・デメリットもあります。

今回は、そのような人向けに土地活用の種類や特徴、そして自分に適した活用法は何か？という点を「売却」という方法を含め解説していきます。

お忙しい方は、こちらにこの記事の要点を載せてありますのでご覧ください。
全体としてもかいつまんで読んでも分かるようになっています。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 土地活用の目的を明確にしよう！

土地活用を検討するときには、まずは「自分の持っている土地をどんな目的で活用したいか？」を整理することが重要です。というのも、その目的によって自分に適した土地活用の方法が分かってくるからです。
逆にいうと、目的を整理せずに闇雲に活用方法を決めてしまうと、将来的に「やっぱり別の土地活用にすればよかった」と後悔する可能性が高くなります。

1.1. すぐに現金化したい場合は売るのが一番！

まず、すぐに現金化したい場合には「売却」という選択肢が最良でしょう。以下で説明していきますが、土地を貸す方法もありますが、そうなると現金化する金額は小さくなります。また、新たに建物を建築して収益化する場合は、現金化するどころか多額の初期費用がかかります。

ただ、現金化するときに「売る」という選択をしても、そう簡単に売れるわけではないという点は認識しておきましょう。査定～引渡しまでは半年程度かかることも多く、「現金化できる」とはいえ、1日や2日で現金化することはできません。
また、いくらで売れるかは、実際に査定して売却活動をしてみないと分からない点も認識しておきましょう。

1.2. 売却しない場合は貸すのが一番！

次に、土地を売却せずにそのまま所有しておきたいときには、土地を「貸す」という活用方法が最良でしょう。

例えば、先祖代々受け継がれている土地は、中々手放したくはありませんよね。その土地を自分の子ども・孫に託していきたいのが心情です。
ただ、立地によっては土地のニーズがなく、「土地を貸す」には利用価値が低い場合があります。また、一度貸してしまうと、賃借人がいる以上、すぐに追い出すことはできません。仮に期間限定で土地を貸す「定期借地権」だとしても、数十年スパンの契約になります。

そのため、土地を貸すのであれば、しばらく土地は還ってこないと思っておきましょう。最悪の場合、何十年間も貸し続けなければいけないことになるため、「どうしても土地を手放したくないけど、次項の収益化という選択肢は嫌だ」という方にしかおすすめはしません。

2. 土地の種類を確認する

さて、前項で土地の目的から土地活用方法を考えるという点を解説しましたが、土地の種類によっては実現できない活用方法もあります。

少々複雑なのですが、日本の土地は以下に分かれます。

表：日本の土地の種類

種類	概要
線引き区域	市街化区域（用途地域あり）
	市街化調整区域（用途地域なし）
非線引き区域	用途地域あり
	用途地域なし

線引き区域とは、後述する市街化地域と市街化調整区域という線引きがあり、非線引き地域は特にありません。非線引き区域は主に地方圏に多く、土地活用しようにも中々需要がないケースが多いでしょう。
土地活用する上で理解しておくべき点は、用途地域とは何か？市街化区域とは何か？市街化調整区域とは何か？という点です。

2.1. 用途地域

まず、用途地域とは読んで字のごとく「用途」が定められた以下の地域のことです。

これらの地域は、建築できる建物が定められています。
たとえば、第一種低層地域は住宅街という用途として利用される土地のため、住宅ばかりでコンビニすら建築できません。一方、工業地域にはほぼ全ての建築物が建築可能となっています。

自分の土地の用途地域を調べるときには、各行政のホームページを見てみましょう。そこに、「都市計画情報配信サービス」などの項目があるので、そこから調べることができます。

用途地域で制限されるものは？

具体的に、用途地域が決まっていることで発生する制限は以下です。

建物の種類はもちろん、建ぺい率・容積率・高さによって、建物の大きさが制限されます。また、斜線制限は日影規制によって、建物形状までも制限されるのです。
そのため、特に賃貸経営を検討している人は、そもそも建築可能か？を確認しなければいけません。

無指定とは何か？

補足的な説明になりますが、用途地域が定まっていない「無指定」という地域があります。結論からいうと、無指定の地域は土地としての需要が極めて低いので、土地活用も難しく売却も難しいでしょう。

そもそも、無指定の土地を相続などで手に入れることは稀だと思います。それでも無指定の土地を取得した場合には、何の土地活用をしたいか？というよりは、何の土地活用が「できるか？」という視点で考えることをおすすめします。

2.2. 市街化区域とは？

市街化区域とは、以下2つの定義があります。

このように、基本的には市街地として形成している、もしくは今後していくであろうエリアなので、人の流入は多く土地活用も選択肢が多いといえます。上述のように、市街化区域の場合は用途地域が決まっているので、その用途地域の制限をチェックしましょう。

2.3. 市街化調整区域

市街化調整区域とは、「市街化を抑制する区域」のことです。
なぜ、市街化区域と市街化調整区域をわざわざ分けるかというと、市街化を効率よく進めるためです。

たとえば、市街地にするためには電車や道路、電気・上下水道の整備が必須です。
そのとき、全てのエリアを市街化区域にしてしまうと、投下する資金が分散されます。それにより全体的に市街化は進みますが、そのスピードは遅いです。
そのため、市街化区域と抑制区域に分けて、効率よく資金投下しているというわけです。

市街化調整区域は市街化区域とは異なり、色々と制限があります。たとえば、土地を購入して建物を建築するときは、原則として行政に開発許可が必要です。
つまり、土地の活用も売却も自由にはできないということです。

そもそも、市街地として想定しているエリアではないので、ガスや電気などのインフラが通っていないケースもあります。そのため、市街化調整区域での土地活用を検討しているならば、売却を含めかなり厳しいといえるでしょう。まずは、インフラから確認することをおすすめします。

ちなみに、東京23区で市街化調整区域はほぼありませんが、区外ですと青梅市やあきる野市には存在します。詳しくは、上述した各行政のホームページで確認ください。

3. 土地活用の方法を選ぶポイント

ここまでで、土地活用の目的から方向性を見出すことができたと思います。そして、その後に土地の種類を押さえて、建築できる建物の種類や各制限なども分かりました。その時点で、消去法的に土地活用方法が決まればそれでよいです。

しかし、特に都市部の土地は色々な活用ができるので、どのような基準から土地活用の方法を選べばよいか迷うと思います。そんなときは、以下の基準で土地活用法を選定しましょう。

3.1. 収益性

まずは、その土地活用をして「どのくらい利益が出るのか？」という利益性に注目しましょう。利益は「収益－費用」で算出できますが、収益と費用とは具体的に以下のような項目です。

大切なことは、精度の高い収支計算をすることです。
たとえばアパート経営をするなら、施工会社や仲介会社と相談しながら、収益と費用を計算します。
コインパーキングとして運営するなら、コインパーキング業者に相談しながら計算しましょう。

いずれにしろ、個人で考えるのは限界があるので、必ず信頼のできる業者の力を借りましょう。
いくら「先祖代々の土地だから売りたくない」といっても、土地活用をして赤字経営するわけにはいきませんよね。

3.2. 費用・予算

前項の「費用」は活用方法によって変わってきます。

たとえば、月極駐車場やコインパーキングなどは、初期費用ゼロでもはじめることが可能です。
一方、アパート経営などの賃貸物件の経営は、建築費もかかりますし修繕費などの維持費もかかってきます。

ただ、ので、費用がかかるほど利益は高くなります。ほかにも、費用・収入にはリスクも比例するという点は頭に入れておきましょう。

大事なことは、前項で収支計算をしつつも、「初期投資にどのくらいお金を投下できるか？」「ランニングコストは年間どのくらいが限界か？」という点を加味することです。
収支計算上は「アパート経営がよい」となっても、初期費用が高すぎて断念せざるを得ないかもしれません。

3.3. 税金優遇

次に考えるべきは税金優遇です。結論からいうと、土地は更地のままで放置するのが最も税金が高くなり、賃貸物件などの建物を建築すると以下の税金の軽減措置があります。

ここで考えるべきは、駐車場など建物を建築しない土地活用法にするか、アパート経営など建物を建築する土地活用法にするかです。全くの五分五分なら、上記のように税金の優遇がある「建物を建築する」方の活用方法の方がよいでしょう。

3.4. リスク

次にリスクについて考えましょう。ここでいうリスクは、「将来変わることで影響が大きいリスク」であり、具体的には以下のようなリスクです。

こちらのリスクは、駐車場経営などよりも、賃貸物件経営の方が大きいです。賃貸物件経営は、ローンの借り入れがあるので金利変動リスクもありますし、人口の増減は賃借人の絶対数に関係してきます。

また、街の開発や周辺環境の変化によって、空室リスクや家賃下落リスクが高くなります。そのリスクを加味しても、賃貸経営がよいかどうかを判断しましょう。

3.5. 転用性

転用性とは、一度土地活用をはじめてから、将来的にほかの用途に変更する性質のことです。こちらも賃貸経営だと転用性は低く、駐車場経営など建物立てない活用は転用性が高いといえるでしょう。
というのも、賃貸経営時に賃借人と締結する「賃貸借契約」は、賃借人に有利な借地借家法を基準として作られているからです。

そのため、「今のアパートを取り壊して駐車場経営するので、すぐに退去してください」ということはできません。立ち退きには多額の費用負担と膨大な時間がかかるため、賃貸経営するなら、はじめから転用しない覚悟で臨む必要があります。

3.6. 土地面積

最後に、土地面積によって土地活用方法は限定されるという話です。
最も狭い土地でも実現できる土地活用は駐車場経営で、車2台分程度（15坪ほど）あれば行うことが可能です。

逆に言うと、土地が狭くて土地活用をしたいのであれば、駐車場経営するしかないということです。次に土地が狭くても活用できる方法は、太陽光発電など建物を建築しない土地活用で、最後に建物を建築する賃貸経営です。

駐車場経営について知りたいという方は以下の記事に詳しく解説してあります。

以上、6点を1項目ずつ検証してみましょう。そうすれば、土地活用の方法は自ずと絞られてくるはずです。

4. 活用が難しい場合は売却も考えよう！

前項までは、土地を利用して収益を上げるという活用方法を紹介してきました。しかし、実は土地の活用方法として「土地を売却する」という選択肢もあります。
というのも、新規の土地を買うのではなく、既存の土地を活用するのは以下のハードルがあるからです。

まず、上述した市街化区域や用途地域、土地面積のように土地活用できる条件が決まってしまっています。そのため、アパート経営をしたくてもできない場合もあり、駐車場経営をしたくてもニーズがない場合もあります。

また、古くから所有している土地だとご近所付き合いがあり、たとえば建物を建築することで関係性が悪化するようなこともあるのです。

特に、規制が厳しく収益化できそうもない土地で、無理に土地活用すると赤字経営になります。しかも、転用性がない賃貸経営などをしてしまえば、簡単に売ることも転用することもできず、赤字状態が何年も続いてしまうリスクがあるのです。


それを避けるためにも、「売却」という選択肢を検討してみるとよいでしょう。

5. 売却するメリット・デメリット

さて、ここまでで土地活用するか？具体的にどう活用するか？もしくは売却するか？が明確になっていると思います。
ここでは、土地売却を考える人向けに、メリット・デメリットを解説していきます。

5.1. メリット

まず、土地活用で土地を売却するメリットは以下の点になります。

① 現金を得ることで資産の組み換えができる

まずは、土地を売却することで、現金を一括で手に入れることができます。
その現金を利用して、ほかの投資をするのもよいですし、一旦貯蓄に回すのもよいでしょう。
現金化することで、逆に土地活用時よりも「できること」の範囲が広がります。

② 無駄な税金を払う必要がなくなる

上述したように、土地の固定資産税・都市計画税は、建物を建築することで軽減されます。
しかし、それでも土地を所有し続ける限りは、毎年必ず税金がかかってくるのです。
その税負担も長期的に計算すれば高額になり得るので、売却することで大きな税負担がなくなるという点も大きなメリットでしょう。

③ 赤字になるリスクを減らすことができる

上述したように、特に賃貸経営をする場合は、常に赤字経営になるリスクにさらされます。 そもそも、土地活用は収益を上げることが前提なので、赤字になれば土地活用している意味はありません。

また、土地活用は長期に渡って行う投資なので、今年は黒字でも、それ以降は毎年赤字にさらされるリスクがあるのです。土地を売却すれば、そのようなリスクにさらされないという点も土地売却のメリットです。

5.2. デメリット

一方、土地売却には以下の費用がかかる点がデメリットです。

• 仲介手数料
• 譲渡所得税

まず、仲介手数料は一般的に

で求めることができます。

そのため、たとえば2,600万円で売却すると、

つまり、約91万円の仲介手数料になるということです。

また、その土地の売却益（譲渡所得）に対して税金がかかる点も注意が必要です。一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用でき、譲渡所得が3,000万円までなら非課税になります。

そのため、土地の売却時は3,000万円の特別控除を利用できるか、国税庁ホームページで確認しておきましょう。特に、相続した土地であれば「相続後3年以内」などの条件をクリアできれば適用できるので、その点も加味して売却するかどうかを検討しましょう。

6. まとめ

このように、土地活用の方法は複数あり、目的やリスクへの考え方によって、どの方法を選ぶかは異なります。ただ、総じて言えるのは、上述したように既存の土地を活用するのは簡単なことではないという点です。

「土地活用したい」という思いは理解できますが、赤字経営が続いてしまえば元も子もありません。今回お話した点をよく考えて、土地活用が難しいと判断すれば「売却」という選択肢も検討しましょう。

少しでも売却という可能性があるなら、一括査定サービスを利用することをおすすめします。一括査定サービスは複数社に査定依頼できるので、自分の土地の売却金額の目安が分かります。その目安価格を加味して、売却するかどうか？を検討するという流れがよいでしょう。

そして、一括査定サービスは「イエウール」を利用することをおすすめします。なぜなら、イエウールは全国で1,400社以上と提携しているので、多種多様な会社へ査定依頼できるからです。

大手も地元密着も色々な会社へ査定依頼することで、自分の土地を「最も高値で売ってくれる業者」を見つけやすくなります。土地という一千万円単位の商品を売るので、仲介を依頼する会社はイエウールで査定して慎重に決めましょう。