土地活用の方法はさまざまあり、選択肢の1つとして店舗経営もあげられます。店舗経営をすることによって得られるメリットは多数あり、余らせている土地を有効活用しやすいです。
ただし、店舗経営にはメリットだけではなく、デメリットもあるため注意しなければなりません。店舗経営のメリットとデメリットの両方を知り、失敗のない土地活用を目指しましょう。
その他、土地活用方法について詳しくは以下の記事もご覧ください。
店舗経営での土地活用の仕組み
店舗経営によって所有する土地の活用を考えているなら、土地活用についての基礎知識を身につけておくことが大切です。
- 店舗経営の方法
- 店舗経営の流れ
上記2つのポイントは基礎として把握しておき、店舗経営の土地活用とはどのようなものなのか、理解を深めていきましょう。
店舗経営の方法
店舗経営の方法は、大きく次の2つがあげられます。
- 事業用定期借地方式
- リースバック方式
それぞれどのような違いがあるのかを把握して、店舗経営の基本を知っていきましょう。
事業用定期借地方式とは
事業者に土地を丸ごと貸し出し、地代を賃料として受け取る方法が、事業用定期借地方式です。契約期間は10年以上30年未満、または30年以上50年未満のいずれかで設定されます。
10年以上30年未満の場合は、契約更新はありません。30年以上50年未満の場合は契約更新ありで、さらに借主からの建物買取請求に応じる必要があります。
契約期間によって詳細な取り決めが異なりますが、特約で定めることによって建物買取請求に応じない、あるいは契約更新をしないなどを定めることは可能です。
リースバック方式とは
土地の上に店舗用の建物を建築し、土地と建物の両方を事業者に貸し出す方法が、リースバック方式です。リースバック方式の場合は、土地の所有者が建物の建築コストを負担することになるため、初期投資は高くなります。
ただし、事業用定期借地方式では土地のみの貸し出しのため、賃料は地代のみとなりますが、リースバック方式なら土地と建物、それぞれの賃料が収益となる点が特徴です。
建物建築のコストや手間はかかるものの、その分リターンは大きくなり、土地活用による収益を上げやすい方式であることは覚えておきましょう。
店舗経営の流れ
土地活用で店舗経営を開始する流れは、次の通りです。
- 土地を診断する
- 周辺ニーズを調査する
- 経営計画を立てる
- 建築計画を立てる
- 工務店と契約をする
- 施工を開始する
- 工事検査をする
- 建物の引き渡しを受ける
上記はロードサイド店舗を経営する場合の流れです。リースバック方式で土地活用をするなら、建物の引き渡しを受けた後に、事業者とリースバック契約を結びましょう。
事業用定期借地方式の場合なら、土地の所有者が建物を建築する必要はありません。そのため、事業者と事業用定期借地権の契約を結ぶことで、すぐに土地活用を開始できます。
所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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土地活用での店舗経営のケーススタディ
ここで、一例をあげて土地活用方法として店舗経営をする場合のケーススタディをご紹介します。ひとくくりに店舗といっても、その内容は土地のオーナーと土地活用条件によって異なります。
建物賃貸事業で飲食チェーンを誘致
相続税対策としての評価減と収益性向上のために、かつて使われていた老朽化した店舗を建て替えて新たに飲食店を誘致する「建物賃貸事業」という方法があります。
敷地面積：500坪（約1,652㎡）
前提として、巨額の建築費用を本人名義で賄うことで相続税の対象として評価される資産額は減少します。
そのため、借地として貸し出すのではなくオーナー自身が店舗となる物件を建築する方がオーナー・オーナーの親族双方にとって良い選択となり得るのです。
建物を建てた上で立地特性に適したテナント企業を誘致することで、土地活用の目的を達成することができる選択でしょう。
事業用定期借地権の活用で大手衣料品店を誘致
本業以外の収入として土地活用を検討するとき、オーナー自身が建物の設計やその後の管理・運営に携われないことがあるでしょう。そんなときは「事業用定期借地権」を活用するという方法があります。
敷地面積：850坪（約2,809㎡）
事業用定期借地権を活用する場合、建物を建てるのは誘致された事業者です。
オーナー自身が建築費用を負担しないため相続税対策としての評価減は見込めませんが、事業用定期借地権を活用することで管理の手間も少なく収益性を重視したテナント誘致をすることができます。
土地活用ではオーナーの年齢や資産状況に合った手段を選ぶことが重要です。
また、契約内容にもよりますが事業用定期借地権では土地を返還する期限が決まっています。事業者の経営状況にかかわらずオーナーが判断できるので、その時世に合わせた土地活用方法を選択できるのもメリットのひとつです。
店舗併用マンションの建設
賃貸需要が見込める立地なら、1階部分を店舗として活用し2階以上を賃貸住宅として店舗併用マンションを建てるという方法もあります。店舗兼住宅、店舗併用共同住宅と呼ばれるような活用方法です。
敷地面積：120坪（約396㎡）
一般的にイメージされるのはコンビニを誘致する事例ですが、地域のニーズを見極めることでさまざまなテナント誘致ができる可能性があります。
1階部分は日当たりの悪さや防犯面で空室が発生する確率が高く、店舗として活用することで安定した地代収入、賃貸経営がのぞめます。
土地活用での店舗経営の種類
ひとくちに店舗経営といっても、さまざまな種類があります。土地の場所や土地の延べ床面積によってどのような業態の店舗を経営するかが異なります。
ロードサイド型店舗
土地が都心部ではなく郊外にある場合は、ロードサイド型店舗での土地活用を検討する方が多いのではないでしょうか。
ロードサイド型店舗のメリット
ロードサイド店舗のメリットは、立地が良ければファミリー層の来客を臨める点です。
ファミリーレストラン、焼肉店など家族連れでの来店を見込んだ業態の店舗が多く、立地が良ければ安定した収益が発生する店舗形態です。
ロードサイド型店舗のデメリット
ロードサイド型店舗のデメリットは利用者が車を持つ人に限られることです。
幹線道路のような車通りの多い道路沿いでなければ、客層で集客を補うことは難しいでしょう。
また、建物だけでなく駐車場を定期的に整備する費用や、野立看板など、お店の外にも維持費用がかかります。店舗面積が比較的広くなるため、メンテナンスに気を配る箇所が増えるのもデメリットの一つと言えるでしょう。
路面店
ビルの一角を貸し出すのではなく通りに面した建物の一階部分の店舗のことを路面店といいます。
多くの通行人の目に付きやすくするために人通りが多い駅前通り沿いや、商店街、アーケードなどに建てることが多く差別化を図るためのファサードを工夫した個性的な店舗が多いです。
路面店のメリット
路面店のメリットは、集客力が高い土地なら賃料を比較的高く設定することができることです。
また、内装の自由度が比較的高いことから、デザイン性が高くその地域のランドマークのような建物になるかもしれません。
その路面店を目的に地域に集まる人が増えれば地域貢献にもなります。
路面店のデメリット
路面店のデメリットは、テナントとなる事業者の安定運営です。店舗の赤字経営が続けば賃料を支払えなくなり、賃料収入が止まってしまいます。
商業施設にとって有利な立地であるほど競合施設が増えます。路面店は地域の競争に勝つことができる業態の店舗でなければ、賃料収入の安定化は難しいです。
商業施設型店舗
商業施設型店舗とは、いわゆるショッピングセンターや百貨店のことです。
ひとつの店舗として事業者に貸し出すのではなく、一つの商業施設に複数の店舗が出店する形式の店舗です。店舗というより、商業施設という表現の方がより適切でしょう。
スタッフの待機場所、搬入口など施設内の共用施設を建築することができます。
商業施設型店舗のメリット
商業施設型店舗のメリットは、さまざまなターゲットに対して店舗を出店することができるので、集客数が多く見込めることです。
立地が良ければテナントからも人気の施設に育てることができますし、長期的に考えたときの収益性が最大化できるでしょう。
商業施設型店舗のデメリット
商業施設型店舗のデメリットは、施設の建築費用が大きくなることです。
また、店舗が埋まらないことには賃料収入が発生しないので、テナントを募集することができる集客力のある管理会社に依頼する必要があります。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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店舗経営で土地活用を成功させるポイント
店舗経営を成功させるためには、覚えておきたいポイントがいくつかあります。
- 店舗経営に向いている土地であること
- 近隣のニーズを調査する
- 店舗の配置を工夫する
細かいポイントを押さえておくことで、失敗なく店舗経営を進めやすくなります。
店舗経営に向いている土地であること
土地によって、店舗経営に向いているかどうかは異なります。店舗経営に向いているのは、交通量の多い土地であり、人が少なく閑散としているエリアは不向きです。
そのため、人が少ないエリアの場合は、無理に店舗経営をせずに別の土地活用方法を検討したほうがよい場合もあります。
基本的には人が多いことが店舗経営の前提条件となり、駅から多少遠かったり、騒音などの問題があったりしても、該当エリアに人が多いなら問題はありません。
近隣のニーズを調査する
店舗経営をするなら、近隣のニーズを調査して、どのような店舗が適しているのかを事前に確認しておくことが大切です。近くにどのような店舗があるか、賃料がいくらかなどは、事前に調査しておきましょう。
また、客層の調査も重要であり、どの年代の人が集まりそうかを知っておくことで、事業内容や賃料設定などもしやすくなります。
店舗の配置を工夫する
店舗の配置にも工夫が必要であり、受け角やアウトカーブに店があると、集客力は高まります。集客力を上げるには、できるだけ目につきやすい場所、入りやすい場所に店舗を配置することが大切です。
また、近隣に複数の店舗がある場合は、競合になるケースもありますが、別の店に集まった人を自身の店舗に集客できる可能性もあります。店が密集しているエリアなら、集客も望みやすくなるため、店舗の配置場所を考える際には、近隣に店舗があるかも確認しておきましょう。
店舗経営を始める際の注意点
店舗経営で失敗しないためには、知っておくべき注意点がいくつかあります。
- ロードサイド店舗での事業者の選び方
- 事業者のデータを無条件に受け入れない
- 契約内容の確認を怠らない
土地活用での失敗を防ぐためにも、注意点は正しく理解しておきましょう。
ロードサイド店舗での事業者の選び方
ロードサイド店舗の経営において高い収益を生むためには事業者選びが鍵を握ります。
事業者を選ぶ際は、事業者から固定賃料や地代を提案されます。収益性を見込めるのは高い固定賃料や地代を提示できる事業者であっても、その事業者が長期的に稼ぎ続けられるのかはわかりません。
ブランド力が弱かったり、その地域のニーズに合わない事業者であれば長期的に収益を上げ続けることは難しいでしょう。
運営事業者のブランド力や客層を予測し、持久力のある店舗運営事業者を選ぶことが最重要です。
事業者のデータを無条件に受け入れない
土地活用を開始する前には、事業者からデータを提示され、経営計画などの説明を受けますが、これを無条件に受け入れないようにしましょう。事業者から提示されるデータには明確な根拠がなく、信用度が低い場合も多いです。
土地の所在地やエリアの需要によって、売上は変動します。そのため、提示されるデータはあくまで参考程度にして、本当に利益を上げられるか、自分でも考えておくことが大切です。
契約内容の確認を怠らない
事業者と契約する際には、契約内容の確認を怠らないことが大切です。契約時に確認しておきたい項目は、次の通りです。
- 契約期間
- 賃料の支払いについて
- 中途解約した場合の取り決め
細かい取り決めをしていないと、貸主に不利な契約になってしまう場合があります。自身の立場を不利にしないためにも、事業者とは細かく交渉し、契約内容はすべてに目を通しておきましょう。
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土地活用成功のためにロードサイド店舗経営の知識を深めよう
土地活用を成功させるためには、ロードサイド店舗経営についての知識を深めておくことが大切です。契約の方式や経営のポイントなど、知っておくべき知識は多数あります。
店舗経営にはメリットだけではなくデメリットもあり、すべての場合で利益になるとは限りません。自身が所有する土地ではどのような経営プランがよいのかをじっくり考え、失敗のないやり方で収益化を目指しましょう。
記事のおさらい
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