土地活用として店舗経営を考えている人必見!成功のポイントを解説

土地活用として店舗経営を考えている人必見!成功のポイントを解説

土地活用の方法はさまざまあり、選択肢の1つとして店舗経営もあげられます。店舗経営をすることによって得られるメリットは多数あり、余らせている土地を有効活用しやすいです。

ただし、店舗経営にはメリットだけではなく、デメリットもあるため注意しなければなりません。店舗経営のメリットとデメリットの両方を知り、失敗のない土地活用を目指しましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

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店舗経営の土地活用に関する基礎知識

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店舗経営によって所有する土地の活用を考えているなら、土地活用についての基礎知識を身につけておくことが大切です。

  • 店舗経営の方法
  • 店舗経営の流れ

上記2つのポイントは基礎として把握しておき、店舗経営の土地活用とはどのようなものなのか、理解を深めていきましょう。

店舗経営の方法

店舗経営の方法は、大きく次の2つがあげられます。

  • 事業用定期借地方式
  • リースバック方式

それぞれどのような違いがあるのかを把握して、店舗経営の基本を知っていきましょう。

事業用定期借地方式とは

事業者に土地を丸ごと貸し出し、地代を賃料として受け取る方法が、事業用定期借地方式です。契約期間は10年以上30年未満、または30年以上50年未満のいずれかで設定されます。

10年以上30年未満の場合は、契約更新はありません。30年以上50年未満の場合は契約更新ありで、さらに借主からの建物買取請求に応じる必要があります。

契約期間によって詳細な取り決めが異なりますが、特約で定めることによって建物買取請求に応じない、あるいは契約更新をしないなどを定めることは可能です。

リースバック方式とは

土地の上に店舗用の建物を建築し、土地と建物の両方を事業者に貸し出す方法が、リースバック方式です。リースバック方式の場合は、土地の所有者が建物の建築コストを負担することになるため、初期投資は高くなります。

ただし、事業用定期借地方式では土地のみの貸し出しのため、賃料は地代のみとなりますが、リースバック方式なら土地と建物、それぞれの賃料が収益となる点が特徴です。

建物建築のコストや手間はかかるものの、その分リターンは大きくなり、土地活用による収益を上げやすい方式であることは覚えておきましょう。

店舗経営の流れ

土地活用で店舗経営を開始する流れは、次の通りです。

  1. 土地を診断する
  2. 周辺ニーズを調査する
  3. 経営計画を立てる
  4. 建築計画を立てる
  5. 工務店と契約をする
  6. 施工を開始する
  7. 工事検査をする
  8. 建物の引き渡しを受ける

上記はロードサイド店舗を経営する場合の流れです。リースバック方式で土地活用をするなら、建物の引き渡しを受けた後に、事業者とリースバック契約を結びましょう。

事業用定期借地方式の場合なら、土地の所有者が建物を建築する必要はありません。そのため、事業者と事業用定期借地権の契約を結ぶことで、すぐに土地活用を開始できます。

店舗経営のメリット

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土地活用で店舗経営をするメリットとしては、次のものがあげられます。

  • 初期投資が少なく済む
  • 経営の手間がかからない
  • 安定して高収益を得ることができる

メリットを理解して、店舗経営ならではの魅力を知っていきましょう。

初期投資が少なく済む

どの方法で店舗経営をするかにもよりますが、事業用定期借地方式を採用した場合は、初期投資が安く済む点は大きなメリットです。事業用定期借地方式の場合は、事業者に土地を貸し出すことで賃料が得られるため、建物の建築コストがかかりません。

リースバック方式だと、土地の所有者が建物を建築してから事業者に貸し出すため、初期投資は高くなりますが、事業用定期借地方式ならコストを大幅に抑えて土地活用ができます。

経営の手間がかからない

店舗経営による土地活用では、事業用定期借地方式とリースバック方式のどちらかを選びますが、いずれの方法でも経営の手間はかかりません。土地の所有者は事業者に土地、または土地に建築した建物を貸し出すことで賃料を得ます。

実際に事業を行うのは土地や建物を借りた事業者であるため、土地の所有者自身は店舗の経営を行う必要はありません。経営の手間をかけずに、賃料として収入を得られることは大きなメリットです。

安定して高収益を得ることができる

安定して高収益を得られるのは、店舗経営のメリットです。リースバック形式の場合は、土地と建物両方の賃料を受け取れるため、アパートやマンション経営よりももうかるケースがあります。

また、事業用定期借地の場合でも、土地が広いなら高収益を得ることは可能です。最低でも10年以上と長期契約になりやすい店舗経営は、安定して収益を得られる点は魅力でしょう。

店舗経営のデメリット

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さまざまなメリットのある店舗経営ですが、同時にデメリットもあることは知っておかなければなりません。

  • 撤退する可能性がある
  • 途中で解約することができない
  • 節税効果が低い

デメリットも正しく把握して、店舗経営に役立てましょう。

撤退する可能性がある

土地の借り手が事業に失敗した場合は、契約期間を残したまま店舗が撤退してしまうこともあります。撤退されると、残りの借地期間分の賃料を得られなくなるため、安定した収益にならない場合があります。

事業で失敗しても土地の所有者が損失を被ることはほとんどありませんが、撤退されると毎月の賃料収入が得られなくなってしまうことはデメリットです。

途中で解約することができない

土地契約の貸し出しは、土地の所有者から途中解約を申し出ることはできません。貸主からの途中解約が可能なのは、借主の契約違反が発覚した場合であり、自身の都合では途中解約できないことは覚えておきましょう。

途中解約が可能なのは、契約時に途中解約を認める特約を結んだ場合の借り手のみです。途中解約ができないため、将来的に別の方法で転用する予定がある場合は、店舗経営には不向きであることは理解しておきましょう。

節税効果が低い

店舗経営は節税効果が低く、賃貸物件を貸し出す場合のような税制上の優遇がありません。賃貸物件による土地活用の場合は、固定資産税や都市計画税が低くなりますが、店舗経営だと税制優遇はなく、節税効果が低いことはデメリットです。

建築する店舗によっては固定資産税の評価額が高くなり、税金が高くなる可能性もあることは覚えておきましょう。

店舗経営を成功させるためのポイント

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店舗経営を成功させるためには、覚えておきたいポイントがいくつかあります。

  • 店舗経営に向いている土地であること
  • 近隣のニーズを調査する
  • 店舗の配置を工夫する

細かいポイントを押さえておくことで、失敗なく店舗経営を進めやすくなります。

店舗経営に向いている土地であること

土地によって、店舗経営に向いているかどうかは異なります。店舗経営に向いているのは、交通量の多い土地であり、人が少なく閑散としているエリアは不向きです。

そのため、人が少ないエリアの場合は、無理に店舗経営をせずに別の土地活用方法を検討したほうがよい場合もあります。

基本的には人が多いことが店舗経営の前提条件となり、駅から多少遠かったり、騒音などの問題があったりしても、該当エリアに人が多いなら問題はありません。

近隣のニーズを調査する

店舗経営をするなら、近隣のニーズを調査して、どのような店舗が適しているのかを事前に確認しておくことが大切です。近くにどのような店舗があるか、賃料がいくらかなどは、事前に調査しておきましょう。

また、客層の調査も重要であり、どの年代の人が集まりそうかを知っておくことで、事業内容や賃料設定などもしやすくなります。

店舗の配置を工夫する

店舗の配置にも工夫が必要であり、受け角やアウトカーブに店があると、集客力は高まります。集客力を上げるには、できるだけ目につきやすい場所、入りやすい場所に店舗を配置することが大切です。

また、近隣に複数の店舗がある場合は、競合になるケースもありますが、別の店に集まった人を自身の店舗に集客できる可能性もあります。店が密集しているエリアなら、集客も望みやすくなるため、店舗の配置場所を考える際には、近隣に店舗があるかも確認しておきましょう。

店舗経営に関する注意点

店舗経営で失敗しないためには、知っておくべき注意点がいくつかあります。

  • 事業者のデータを無条件に受け入れない
  • 契約内容の確認を怠らない

土地活用での失敗を防ぐためにも、注意点は正しく理解しておきましょう。

事業者のデータを無条件に受け入れない

土地活用を開始する前には、事業者からデータを提示され、経営計画などの説明を受けますが、これを無条件に受け入れないようにしましょう。事業者から提示されるデータには明確な根拠がなく、信用度が低い場合も多いです。

土地の所在地やエリアの需要によって、売上は変動します。そのため、提示されるデータはあくまで参考程度にして、本当に利益を上げられるか、自分でも考えておくことが大切です。

契約内容の確認を怠らない

事業者と契約する際には、契約内容の確認を怠らないことが大切です。契約時に確認しておきたい項目は、次の通りです。

  • 契約期間
  • 賃料の支払いについて
  • 中途解約した場合の取り決め

細かい取り決めをしていないと、貸主に不利な契約になってしまう場合があります。自身の立場を不利にしないためにも、事業者とは細かく交渉し、契約内容はすべてに目を通しておきましょう。

土地活用成功のために店舗経営の知識を深めよう

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土地活用を成功させるためには、店舗経営についての知識を深めておくことが大切です。契約の方式や経営のポイントなど、知っておくべき知識は多数あります。

店舗経営にはメリットだけではなくデメリットもあり、すべての場合で利益になるとは限りません。自身が所有する土地ではどのような経営プランがよいのかをじっくり考え、失敗のないやり方で収益化を目指しましょう。

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