ガレージハウス経営の4大メリットとは | 将来性や経営奥義も解説

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巷で噂になっている土地活用法であるガレージハウス経営は、高収益が見込めると話題です。
では、実際にはどのような土地活用方法なのでしょうか。

本記事では、ガレージハウス経営とは何か、メリットやデメリットに加えて実際の施工事例などもあわせてご紹介します。

こんな悩みの人にピッタリ
  • ガレージハウス経営がどのようなものか詳しく知りたい人
  • ガレージハウス経営をしようとしている人
  • ガレージハウスを経営する際のコツなどを知りたい人

いくつかある土地活用法についての詳細は、以下の記事をご覧ください。

ガレージハウス経営とは何か

ガレージハウス経営とは、住宅とガレージが一体となっている家を貸して、賃料収入を得る土地活用法です。
ガレージ付きの賃貸物件は一般的ではないため、ある一定の層を中心に高い需要を見込めると人気を集めています。

主なガレージハウスの形態としては、1階にガレージ、2階に住宅といった形態が主流です。
都心の場合は土地が狭い場合が多いので、多くのガレージハウスは上記のように階層構造で建築されます。
広さに余裕がある土地では、ガレージを別で建築することもあります。

ガレージハウス経営の将来性

近年の働き方の変化やコロナ禍によって、生活スタイルが多様化していくなかでガレージハウス経営に追い風が吹いています。
実際、中古一戸建ての売買に対する資料請求数のデータをみると、2020~2021年で問い合わせが4倍に増加した県もあります。

参考:コロナ禍で「格安の二拠点生活」「各停駅近くの物件」が人気の理由|東証マネ部!

このような状況のなかで、ガレージハウスも2拠点生活に適した住宅形態の1つです。

ガレージ内での作業や車・バイクの保管など、様々な用途が考えられるガレージ付きの家は、趣味性も兼ね備えた住宅形態です。
そのため、2拠点生活を希望している人にとって、趣味空間も住居空間も確保できるセカンドハウスとしてガレージハウスの人気がさらに高まることが期待できます

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ガレージハウス経営に適している土地

一般的に、ガレージハウス経営に入居を希望する方の特徴としては、車やバイクなどの趣味がある方が多いです。

そのため、高速道路のIC近くや、付近に幹線道路があることは賃貸募集を行う上で1つ強みになるでしょう。
加えて、車やバイクでのアクセスがしやすいような道幅や舗装路面であることも大切です。

ガレージハウスが趣味性の高い受託形態であることから、日常生活に欠かせない商業施設が近くにあるなどの立地条件は他の土地活用であるアパート経営や戸建て経営などよりも重要視はされない傾向であると言えます。

しかし、どういったターゲット設定のもとに経営していくかによって周辺環境に求められる条件が変化します
また、どのような物件を建てるかも入居希望者を集める上で大切な要素です。

ガレージハウス経営を考えている方は、経営予定地やその周辺の調査を積極的に行うことが望ましいでしょう。

ガレージハウス経営のメリット

ガレージハウス経営のメリット

ガレージハウス経営のメリットは、主に以下の4つです。

  • 高収益を見込める
  • 安定した収益を保ちやすい
  • 節税ができる
  • 立地条件に左右されにくい

高収益を見込める

ガレージハウス経営は以下の3つの理由から、高収益が見込めます。

  • 家賃の設定を高めにできる
  • 建築費用を抑えることができる

家賃の設定を高めにできる

ガレージハウスは主に、高級車やバイクなどを趣味とする高所得者層からのニーズが多いです。
そのため、こうした一部のユーザー向けとなるガレージハウス賃貸物件の流通規模は、一般的な戸建賃貸物件などと比較すると少なくなります。

このように、供給より需要が多い点に加えて、高所得者層に入居希望者が多い点から家賃を周辺相場よりも高く設定することができます。

建築費用を抑えることができる

一般的な住宅建築においては、耐震性などの安全面や居住空間を考えた結果、建築費用が高くなってしまうことが多いです。
もちろん、高級車やバイクなど趣味に関連した使われ方が多いガレージハウスでも、頑強な家作りは重要です。

しかし、趣味性が高くセカンドハウスとしての活用も多いガレージハウスでは、一般的な住宅のような居住設備や空間を必要としない場合が多いです。
そのため、建築面積を少なくすることができ、結果として耐震性や防犯性を考慮に入れても、一棟当たりの費用を抑えることができます。

安定した収益を保ちやすい

ガレージハウス経営が安定した収益を保ちやすい理由として、以下のような理由があげられます。

長く住みたいと考える人が多い

ガレージハウスは物件数が少ないため、ガレージハウスに住んでいる人がすぐに他のガレージハウスに引っ越すことは少ないです。
そのため、たとえ空室となったとしても、引く手あまたな状況のガレージハウスが空き家になる可能性は低いといえます。

このように、賃貸経営における大きなリスクである空室リスクを回避しながら、経営を行うことができます。

節税ができる

ガレージハウス経営においても、一般的な住宅経営と同じく節税ができます。
固定資産税、都市計画税、相続税の3つです。

順番にご紹介します。

固定資産税の節税

賃貸経営を行っていくなかで、固定資産税の存在は大きなものです。

もちろんガレージハウス経営においても固定資産税はかかってしまいます。
でも安心してください。ガレージハウス経営では固定資産税を節税することが可能です。

まず、土地にかかる税金ですが、空地の状態よりも、建物が建っている状態の方が税額が下がります。

次に、建物にかかる税金です。
建築基準法によると、車庫(ガレージ)の床面積が、その敷地内の建築物の各階の合計面積の1/5以下であれば車庫(ガレージ)はその敷地内建物の面積の計算には入れないとあります。

固定資産税の額は、建物面積によっても変わります。
つまり、ガレージの床面積をガレージハウス全体の合計床面積の1/5にすると、固定資産税を節税できます。

賃貸経営において負担の大きいこの税額を軽減させることができるのは、強力なメリットです。

賃貸経営についての固定資産税の詳細は、以下の記事をご覧ください。

都市計画税の減税

もし、ガレージハウス経営を始めようと思ったら、その土地が市街化区域内であるかどうかを調べておく必要があります。これは一般的な土地活用と同じです。
都市計画税は、その市街化区域内で土地・建物を所有している人が納めるものです。もちろん、ガレージハウス経営も例外ではありません。

しかし、この都市計画税も税額軽減を受けられます。

都市計画税の額は、固定資産税評価額に税率(各市町村により異なります。最大0.3%)かけたものです。
そのため、すでに示した固定資産税が節税できれば、都市計画税も同時に節約できることになります。

相続税の減税

自分が賃貸しているガレージハウスを相続させる日が来るかもしれません。
このとき、相続人の税負担は減らすことができます。

一般的な不動産経営と同じように、ガレージハウス経営でも相続税の税額軽減を受けることができ、さらに賃貸用不動産の相続では、現金の相続に比較して相続税評価額を60%程度下げることが可能です。

この点は、相続人に大きな負担を背負わせたくないと考えてる人にとって安心できるところです。

土地の相続、相続税についての詳細は、以下の記事をご覧ください。

立地条件に左右されにくい

二拠点生活をしている人、日常生活で公共交通機関を使う機会のない人、退職後は趣味をゆっくり楽しみたい人など、ガレージハウスに住みたいと考えている人は多くいます。

これは、ガレージハウスが趣味性の高い住宅であるということが大きく関わっています。
ガレージハウスに住みたいと思う人は、車やバイクを趣味にしていることが多いことはご承知の通りです。

一般的な賃貸経営の場合は、日常生活に欠かせない便利なスーパーなどの施設や交通の便が重視されます。
そのため、立地の分が悪いと買い手がつかなかったりして、長期的に安定した収益をあげることが難しくなります。

その点、ガレージハウスに住む人は車などで移動することが多いため、駅やスーパーから遠いことがさほどデメリットにはならないことが多いです。

そのため、一般的な賃貸物件ほど、立地条件を気にする必要はなさそうです。

ガレージハウス経営のデメリット

ガレージハウス経営のデメリットは以下の3つです。

  • 運用実績が少ない
  • 住宅環境にこだわると費用がかさみやすい
  • 騒音などの近隣トラブルがおこりうる
  • ターゲットを細かく設定する必要がある

順番に解説していきます。

運用実績が少ない

ガレージハウス経営という土地活用のニッチな分野においては、一般的な戸建て経営などに比べてデータが少ないというデメリットがあります。
ガレージハウス経営においては何が正解なのか、何がダメなのかといった情報が不足しているため、経営していくにあたっては常に手探りをしながら進めていくことになります。

いくら高収益に期待できて、安定した需要が見込めるといっても、このように運用実績が少ないガレージハウス経営では、思った通りにいかない可能性があります。

一般的な土地活用にあるような、成功に近づくためのテクニックのようなものが存在しません。そのため、ガレージハウス経営をするときには、信頼できる不動産や建築会社と相談をしながら進めていく必要があります。

ガレージハウス経営を行っている会社が少ない

現状、ガレージハウスに精通している不動産会社やハウスメーカーは多くありません。

一般的なハウスメーカーでもガレージハウスを建てることはできます。
しかし、運用実績が少ないため、建築様式から募集までイメージ通りに進めてくれる業者は少ないです。

地元にある不動産会社やハウスメーカーに加えて、不動産情報サイトなどを使い幅広く業者をみることがポイントです。

住宅環境にこだわると費用がかさみやすい

ガレージハウスは、戸建て経営やアパート経営などと比べ、立地条件や設備にかかるお金を節約しやすいです。

しかし、ガレージ空間などにこだわると、かなりの費用がかかってくることも確かです。
例えば、ガレージハウスに住みたいと考えている人のなかには、車やバイクをとめておきたいと考える人もたくさんいます。そうすると、防犯対策はしっかりとなされている必要があります。
加えて、ガレージ内のライフラインに関する設備など、利用したいと考える人のニーズによって建築費用などが変化していきます。

このように、ガレージハウス経営に関するデータが乏しい分、逆に費用がかさみやすいといったことも考えられます。

騒音などの近隣トラブルがおこりうる

ご近所トラブルは、ガレージハウス経営に限ったことではありませんが、特に留意しておかなければならないことの1つとして、騒音問題が発生する可能性が大きいことです。
例えば、車やバイクのエンジン音やガレージ内での作業などは騒音問題に関わります。こうしたことを頭に入れておくだけでも、無用なトラブルを避けることに役立ちます。
これは、ガレージハウスを建築するときや、賃貸募集をかけるときに必要なポイントなので覚えておくとよいです。

ターゲットをより細かく設定する必要がある

趣味性の高い住宅形態であるガレージハウスは、ターゲット設定をどのようにするかによって物件スタイルや設備が大きく変わり、さらには経営開始後の空室リスクを回避しやすくなります

例えば、セカンドハウスとしての利用を考えていて、車が趣味であれば車1,2台分ほどの広さのあるガレージやそのセキュリティ性、居住環境についてもある程度予想される設備に最低限の投資でコストを抑えることが可能です。

空室リスクと建築コストを抑えるためにも、ターゲット設定は細かく行っておきましょう。

ガレージハウス経営の奥義

ガレージハウス経営のポイント

高収益が見込める一方、運用実績が少ないガレージハウス経営において、成功させるためのポイントがいくつかあります。
以下の3つです。

  • 複数の不動産会社に相談
  • 自分でも市場調査を行う
  • ターゲット層を決める

複数の不動産会社に相談

ガレージハウス経営に関するデータが少ない分、手探りで経営を進めていく必要があります。

土地活用において、長期的な関係を築いていくパートナーでもある不動産会社やハウスメーカーは、しっかりと納得のいくところでなければいけません。
あまり一般的でないガレージハウス経営についてはなおさらです。

納得できる信頼できる業者を探すことは簡単ではありませんが、長期で安定した経営を続けていくためには大事なステップです。
先ほどご紹介した不動産情報サイトなどを使いながら、幅広く業者を探していくことが必要です。
様々な会社と相談を重ねてコミュニケーションをとりながら、不安要素の多いガレージハウス経営を上手に進められるようにすることが大事です。

土地活用比較サイトの選び方については、以下の記事をご覧ください。

市場調査を行う

ガレージハウスについて、どのような建築プランにするのかは、一般的な土地活用法よりも土地所有者自身の裁量が大きく関わってくるといえます。

成功の型がないガレージハウス経営において、どういった点が成功につながるのかは不確実です。
そのなかで、土地所有者自身の情報取集が重要であり、また確実に収益に結びついてくる部分でもあるでしょう。

実際にガレージハウス経営している、もしくはそこに住んでる方や、車やバイクなどを趣味としている方のブログや雑誌記事を参考にしてみるのもいいかもしれません。

ターゲット層を決める

ターゲット層を絞ってからガレージハウス経営を始めるのも有効な方法です。

ガレージハウスに住みたいと考える人の特徴として、車などを趣味とする高所得者層が多い点があげられます。
この点から、防犯対策がしっかりとなされていること、駐車スペースは広くとることなどはガレージハウス経営に生かすことができそうです。

こうした気付きは、建築プラン策定の場面において重要な情報になり得るでしょう。

このように、ガレージハウスを利用する方の特徴から、事前に大まかなゴール像を決めておくことによって、経営までの流れを把握することに役立てることができます。

経営までの流れ

実際にガレージハウス経営をするときには、どのようなステップを踏めばよいのでしょうか。
ガレージハウス経営をする際の主な流れは以下の通りになります。

  • 不動産会社・ハウスメーカーなどの業者へ相談
  • 経営・建築プランを決める
  • 建築許可の申請&取得
  • 建築請負契約、着手金の支払い
  • 建築開始ー建物完成
  • 建物の引き渡し
  • 管理会社の選択と賃貸募集
  • 賃貸募集開始

戸建て経営やアパート経営など一般的な土地活用方法の流れと大きな違いはありません

まずは、ガレージハウスを専門に取り扱っているハウスメーカーや、不動産会社へ相談することになると思います。
明確なガレージハウスのイメージがあるならば、直接設計士と相談してみるのもよいでしょう。
このように、ガレージハウスに特化した業者からあたることによって、失敗するリスクを抑えることができます。

あわせて、経営・建築プランの策定をします。ここまでのステップでは、複数の業者を平行させながら行うことをおススメします。
いくつかの業者と相談を重ねていくことで、自分にあった納得できる業者をみつけることができます。

納得のいく経営・建築プランを提案してくれる業者が決まった後は、建築許可の申請や業者との工事請負契約を締結することになります。許可の申請などの手続きは業者が代行してくれるので、オーナーはその諸費用を支払うだけで大丈夫です。

建物が完成したあとは、管理会社の決定と、賃貸募集をかけるだけです。

まとめ

高収益で安定した土地活用方法として注目されているガレージハウス経営ですが、データや運用実績に強みのある業者が少なく、手探りで進めていかなくてはならないといったデメリットもあります。

持っている土地の性質や周辺環境、信頼できそうな業者など、ガレージハウス経営をする上で重要な要素を確認しつつ、他の戸建て経営やアパート経営などと比較しながら自分にあった土地活用法をみつけていきましょう。

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