120坪以上の広い土地をお持ちなら、商業施設での土地活用がおすすめです。賃貸住宅よりも賃料を高く設定できるので、大きな収入が期待できます。商業施設の種類も豊富で、レストランやドラッグストア、ショッピングセンターなど、土地の広さや地域の需要に合わせて柔軟に活用方法を選べます。
ただ、「商業施設を建てるのに初期費用が高そう」「どのくらいの利益を見込めるだろう」と不安や悩みを抱えている方もいるでしょう。
そこでこの記事では、商業施設での土地活用に関する収支、メリットやデメリットなどを詳しく解説していきます。土地活用を成功させるためにも、ぜひ参考にしてください。
その他、土地活用方法について詳しくは以下の記事もご覧ください。
商業施設で土地活用をするメリット
はじめに、商業施設で土地活用をするメリットを具体的に紹介します。
大きな利益が見込める
ほかの土地活用とは違い、商業施設は大きな利益が期待できる土地活用です。たとえば、自動販売機の設置で得られる利益は月に数千円ほど、駐車場の経営なら月に数万円ほどしか得られないこともありますが、商業施設の経営なら月に数十万円の利益を見込めます。また、アパートやマンションの賃料よりも、1.5倍から2倍の賃料を設定できるので、収益性の高さが魅力です。
立地や経営する店舗の種類にもよりますが、ロードサイドでコンビニを経営する場合は年間400万円以上、複数の店舗が入ったショッピングセンターなら年間1,000万円ほどの収入を得られることもあります。
土地の面積としては、120坪以上あれば商業施設に適していると言えるため、広い土地を持っている方は前向きに検討してみましょう。
長期にわたり安定した収入が得られる
商業施設の土地活用は、長期間安定した収入を得られる活用法です。特に事業用定期借地権方式で土地を事業者に貸す場合、契約期間は30年や50年と長期になるのが一般的です。
一度契約を交わすと借主が短期間で撤退する可能性は低くなるため土地活用としては低リスクな上、土地の所有者は長期にわたり安定した収入を得られます。
また、リースバック方式で土地活用をした場合、一般的な契約期間は15年から20年です。こちらも長めの契約になるため、期間中は安定した収入を見込めます。
地域貢献ができる
商業施設の建設は、自身の収入のためだけでなく、エリアの利便性が高くなるため地域貢献につながる土地活用です。商業施設は、ショッピングモール、スーパー、コンビニエンスストア、コインランドリーなど多様な種類があります。
そのため、地域のニーズをしっかりと把握すれば、都市部・郊外に関係なく利益を見込めますし、今まで地域になくて困っていたジャンルの施設をオープンすれば、住民たちの生活を豊かにできるのが魅力です。たとえば、複合型施設の場合、映画館や人気のブランドショップ、飲食店など1カ所にいくつもの店が集まるため、幅広い年代の方が足を運べる場所になります。
また、イベントスペースがあれば、休日に子供向けのショーや地域サークルの発表会、物産展など人々の交流の場にもなります。
地域の過疎化を防ぐことができる
前述した通り、商業施設の土地活用は地域への貢献度が高い活用方法のひとつです。そのため、地域の過疎化に歯止めをかける役割も期待できます。現在、日本では過疎化が深刻化しています。総務省が令和3年に発表した資料では、全国の市町村の中で過疎地域になっている市町村は47.5%、全体の半数近くにのぼっています。
地域から人が流出してしまう1番の原因は、仕事がないことです。そのため、若者を中心に就職先を求めて他の地域に移り住んでしまう傾向にあります。このような地域に商業施設が建てば、働ける場所の確保にもつながるため、過疎化を防ぐことにもつながります。
また、過疎化が進むと地域全体の資産価値が下がってしまいますが、商業施設があることで地域の活性化が図れれば資産価値を維持できる可能性もあります。商業施設で土地活用をすることは、地域にとっても有益です。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:地域の未来を見据えて、 街の価値を向上させる 商業施設を実現
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 5447 |
| 延べ床面積(㎡) | 11209 |
| 工法 | 重量鉄骨 |
そこでミサワホームは、まちづくりの視点から、複数のテナントを集めることで広域からの集客も見込める大型複合商業施設を提案しました。駅前を、街の玄関口として人が集まる街並みにすることで、街自体の価値が高まります。
こうした街全体を俯瞰した提案により、未来に向けて資産価値を大きく向上させる、魅力的で集客力の高い商業施設が完成しました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
土地活用ができるおもな商業施設の種類
ここからは、土地活用ができる商業施設の具体的な種類を紹介します。
商業ビル
商業ビルは、ビルを建てて、小売店や飲食店といったテナントに貸し出すのが一般的です。さまざまなジャンルの店をひとつのビルに集めてもよいですし、衣類やアクセサリーに特化したファッションビルや、居酒屋やカフェだけをまとめた飲食店ビルなど、地域のニーズにあったテナントが入ると長期にわたりにぎわうスポットになります。
商業ビルの立地条件としてよいのは集客が見込める、駅の近くや繁華街、オフィス街です。また、入居するテナント側からすれば、環境も重要です。テナント同士の商品やコンセプトがかぶりすぎると集客にムラがでる可能性があるため、テナントの組み合わせは慎重に行いましょう。空室がある分だけ、収入が減ります。長期間、安定した収入を得るためにも高い入居率をキープする工夫が必要です。
ショッピングセンター
ショッピングセンターは、小売店や旅行代理店、美容室など、さまざまな種類のテナントがいくつも入居する複合型商業施設のことです。商業ビルと同様に、土地の所有者がビルを建ててテナントを募集します。
特に、幹線道路沿いに数千坪規模の広大な土地を持っているなら、ショッピングセンターの土地活用が向いています。幹線道路沿いなら、車で来店する客を呼び込めますし、市街地から離れた土地でも駐車場を作れる広さがあれば集客を見込め、高い収益を期待できます。
どんな種類のテナントを誘致するかが成功の鍵になるため、建築会社やハウスメーカーなどに協力してもらい、地域のニーズに合ったテナントを見つけるのが重要です。
ビジネスホテル
土地が駅や空港、観光スポットの近くなら、ビジネスホテルがおすすめです。ビジネスホテルは、出張など仕事関連で利用することを目的にしたホテルを指し、サービスやアメニティは最小限に抑えたものです。レストランやスパなどを兼ね備えたホテルに比べ、宿泊費用が安いのが魅力で、ビジネスマンだけでなく、最近では海外からの観光客からも人気です。
立地条件がよければ、60坪ほどの狭い土地でもビジネスホテルを建てられます。ただ、客室が多い方が収益性が高くなります。約100室あるビジネスホテルを建てるには、延べ床面積500坪以上が必要なので、ある程度広い土地の活用法として適しているといえます。
またビジネスホテルの開業までは、2年ほどかかります。建設費は、数億円以上かかるため初期費用が高額です。一度ホテルを建ててしまうと、ほかの土地活用への転用がしづらいため、収益シミュレーションをし、中長期的な収益を把握しておきましょう。
商業施設で土地活用をするデメリット
ここでは、商業施設で土地活用をするデメリットを解説します。土地活用に失敗しないためにも、リスクについても理解しておきましょう。
土地活用の仕方では初期費用が高くなる
商業施設で土地活用するとき、建物を建てて貸し出す場合は初期費用が高額になります。この場合、建設などにかかる費用は金融機関から融資を受けるなどして調達し、テナントの賃料で回収するケースです。
建設費用は立地やテナントの業種などでも異なります。たとえば衣料品店や治療院などであれば、1坪あたり10万円から35万円程度、美容室や飲食店など水回りの設備が必要な場合は、1坪30万円から35万円ほどです。
事前にどのようなテナントを入れたいかを考えた上で設計・工事しなければ希望の業種の誘致が難しくなったり、想定外の費用が発生することも考えられます。また、初期費用を回収するには数年から数十年かかる可能性があるため、建築会社やハウスメーカーなどと入念に計画を立ててから施設の建設を行いましょう。
移転や撤退するリスクがある
テナントの業績が悪化したり、移転してしまうとその分の収入が減ってしまいます。商業施設のテナントを誘致するのは、マンションやアパートの入居者を集めるよりも難しいことです。設備によっては次に入居する業種が限られることもあります。
新しい入居希望者が見つからない間は収入が減りますし、もし契約しているテナントが1店舗だけだった場合は、収入がゼロになってしまいます。特に飲食店は、開業してから10年以内に閉店する可能性は90％です。リスクへの備えを考えておきましょう。
対策として、契約時にペナルティ設定をしておくのが有効です。テナントの都合による撤退などは、「解約日から契約満了期間までの賃料を一括で支払う」など、急な移転や撤退をされても貸主が損しない契約を結んでおくと安心です。
節税効果はあまり期待できない
所有している土地の活用方法を検討している方の中には、節税を目的にしている方もいます。ただ、数ある活用方法の中でも、商業施設の土地活用は節税効果をそれほど期待できません。
土地活用で節税効果が高いのは、アパートやマンションなどの賃貸経営です。固定資産税、都市計画税、相続税、所得税の軽減対象になります。また、サービス付き高齢者住宅は、所得税や法人税、固定資産税、相続税で優遇があるのに加え、建設には国からの補助金を受けられます。
これらに比べ商業施設での土地活用の節税効果は、テナントに貸し出す場合の相続税が軽減されるくらいです。そのため、税金対策が目的の土地活用なら商業施設は不向きと言えます。
商業施設での土地活用は、高い収益性が最大の魅力です。そのため、土地活用の目的が収益性なのであれば、商業施設が向いています。
メンテナンスと修繕費用がかかる
商業施設は集客が命です。建物の見た目や内装は施設全体のイメージを左右するため、日頃からメンテナンスを行い、清潔感を保つことも大切です。加えて、数年に一度は大がかりな修繕が必要です。
また近年、壁や屋上、駐車場などを緑化する商業施設が増加しています。働く人たちのモチベーションアップになったり、利用者の滞在時間を伸ばすなど、さまざまな効果が期待されています。しかし、植物の維持には日々の手入れが欠かせません。緑化を取り入れる場合は、植物のせん定から害虫の駆除、病気のケアなど通常よりもメンテナンス費用がかさむことを理解しておきましょう。
さらに建物を解体する場合は、膨大な費用がかかります。立地や構造にもよりますが総額で1,000万円以上かかることもあるため、将来解体を検討しているなら計画的に費用をためておくことが大事です。
ただし、事業者との契約の結び方によっては解体費用がかからなかったり、メンテナンス費用も事業者が負担したり、施設の維持管理への出費を大幅に減らせます。詳しくは、次の項目で解説します。
商業施設で土地活用をする3つの方法
商業施設で土地活用をするには、3つの方法があります。それぞれの違いを紹介するため、あなたに適した方法を見つけましょう。
事業用定期借地権方式
事業用の土地を貸し出す、事業用定期借地です。そのため、借主の土地活用は事業目的に限定されます。契約期間は、最低10年以上50年未満で更新はなしです。
メリットは、土地の所有者は建物を建設する費用やメンテナンス費用が一切かからないことです。土地の賃料が利益になります。契約満了時には、事業者が土地を更地にしてから返却してくれるため解体費もかからず、次の土地活用に転用しやすいのも魅力です。
デメリットは、公正証書を作成する手間があることです。そのほかの一般定期借地契約であれば普通の契約書でもOKですが、事業用定期借地権は公正証書での契約が必須になります。専門家に依頼するなど、通常の契約書よりも手間や費用がかかります。そのため、時間に余裕を持って準備をするとよいです。
リースバック方式
リースバック方式は、建設協力金方式とも呼ばれています。事業用定期借地権方式とは違い、建物の名義は土地の所有者になります。建物の建設費は、事業者から受け取る建設協力金を使えるのも特徴です。建設協力金は、事業者が支払う毎月の賃料から差し引く形で返金します。そのため、商業施設の建設に伴う初期費用がかからないのがメリットです。
税金に関しては、リースバック方式は借家建付地になるため、相続税の評価額が落ち、相続税対策になります。ただし、建物を所有することになるので、固定資産税は負担しないといけません。
デメリットは、事業者との契約が終わっても建物が残ることです。リースバック方式の契約期間は15年から20年が一般的です。建設協力金を受け取る分、建物の仕様は事業者の希望に沿っているため転用しにくい可能性があります。また、商業施設としての活用を終了する場合は、建物の解体や撤去にかかる費用が必要です。
建物を建ててテナントを貸し出す
自分で建物を建てて、テナントを企業や事業者に貸し出す方法もあります。メリットは、アパートやマンションよりも数倍高く賃料を設定できるため、高収入を得られることです。建物の建設費として初期費用は高額になりますが、事業者によっては協力金があるため、内装や設備の工事などの負担が抑えられます。
デメリットは、賃貸住宅の経営に比べ節税効果が薄いことです。住宅用の建物を建てた場合は、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されますが、テナントのために建物を建てた場合は、税制の優遇はありません。評価が高い土地だと、納税額が高額になるため税金の負担は大きくなります。そのため大きな利益が得られるよう、立地のニーズに合った事業者にテナントを貸すことが大切です
商業施設に向いている土地の特徴
ここでは、商業施設を建てるのに向いている土地の特徴をまとめました。
十分な広さがある
場合、コンビニや小規模な店舗なら120坪くらいでOKです。もっと広い土地であれば、家電量販店やホームセンターなどの大型店舗の建設も可能になります。駐車場が必須になるので、ある程度広めの土地が向いています。
レストランや美容室、ゲームセンターなどいくつものテナントが入居するショッピングセンターは、より広大な土地が必要です。日本ショッピングセンター協会が定める基準があり、小売業の店舗面積が1,500㎡を超える施設がショッピングモールと呼ばれます。これは、テニスコート約5面分にあたる広さです。
いずれも施設を建てられるだけの敷地があり、人通りがある立地であれば、変形地でも商業施設として活用できます。三角形や多角形など形状のユニークさを生かせば、他の施設と差別化でき、集客につなげることも可能です。
所有している土地の広さや形状にはどのような商業施設が向いているか自分で判断するのは難しいため、建築会社やハウスメーカーに相談しましょう。地域のニーズを細かく分析して、ベストな土地活用プランをもらえます。
立地条件がよい
商業施設での土地活用を成功させるには、立地条件が重要なポイントです。人が多く集まる繁華街やオフィス街、利便性がよい駅の近く、ファミリー層を集客できる住宅街が好条件の立地です。事業者からの需要もあるため、テナントの入居率も高くなります。
ただし、立地によってニーズは異なります。たとえば、オフィス街ではランチができたり、飲み物や軽食が買えたりする飲食店などが向いていますし、住宅街ならスーパーやドラッグストアなど生活に密着した施設が集客を見込めます。
たとえ立地条件がよくても、ニーズと合わない場合は集客できません。テナントの早期撤退もあり得るため、安定した収入を得ることが難しくなります。立地条件と地域の需要をどちらも満たすことが、土地活用成功への鍵です。
幹線道路沿いにある
交通量が多い幹線道路沿いの土地も、商業施設の土地活用が適しています。幹線道路沿いであれば、中心街から離れた場所でも集客が狙えます。ターゲット層はファミリーを中心に、若者から高齢者まで幅広い客層を期待できるのも特徴です。
ただし、車で訪れる客が多くなるため、駐車場を設置することがマストです。もし敷地内に駐車場を作るのが困難な場合は、近くに土地を借りてでも設置した方が客足が伸びます。また、駐車場を作るときは出し入れのしやすさも考慮するとよいです。交通量が多く、出入りがしにくい場合は警備員の配置も検討してみましょう。
さらに、看板の設置もおすすめします。遠くからでもどんなお店か、駐車場はあるのかがわかる看板を置くことで認知されやすくなり、早期の集客につながります。
商業施設は利益が見込める土地活用
商業施設の土地活用は、契約期間が長く、事業者から高い賃料を得られるため長期間安定した収入を見込めます。ただし、立地や地域のニーズをしっかりと把握しないと集客できない可能性があります。商業施設の種類は豊富なので、まずは所有している土地や地域にどのような店舗が適しているか見極めましょう。
