- 5月は土地活用を考え始めるのにおすすめの月！
夏場は晴れた日が続くため工事がしやすい環境となります。
梅雨明けにすぐ着工できるよう設計を固めておきましょう！ - 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
空き地の活用を考えたものの、売れなかった土地をどう活用しよう…
活用方法はどうやって決めたらいい…と思われている方もいらっしゃるでしょう。
空き地の活用方法には、様々な種類があります。活用方法を決める際には、土地の特徴や活用の収益性などを把握して、活用の目的に沿った活用方法を選ぶことが重要です。
ここでは、空き地活用を考えたらしておきたいことを踏まえて、土地に合う収益性の高い空き地活用の方法と、空き地活用の前に知っておきたい土地の特徴をご説明します。
- 空き地活用は複数のプランや会社を比較して自分にあった会社を見つける！
- 空き地の活用方法は土地の特徴に合った活用方法を選ぶことが大切！
- 空き地の活用前には土地の特徴を確認！
空き地はこうやって活用できる
「空き地を持っているけれど使い方がわからない」という方は多くいらっしゃいます。
ここでは、空き地を持っている方がどのように活用すればいいのか、その方法を3つ紹介します。
空き地を活用して収益を得る
空き地に賃貸物件を建てて賃貸経営をしたり、駐車場を設置して駐車場経営をすることで収益を得るという方法もあります。
「空き地を手放したくないし、かといって放置しておくのも嫌」と考えている方は、まず活用を検討してみてはいかがでしょうか。
立地や土地の広さによってどんな活用方法がいいかが変わって来るので、詳しくは下の記事をご覧ください。
土地を貸す
空き地を貸し出し、賃料収入を得るという方法もあります。いわゆる地主さんとして収益を得るという方法です。
ただ、土地の借り手が見つからない限りこの方法は取れません。
そのため、ある程度立地条件が良い土地に限って土地を貸すという方法を選ぶことができます。
売却する
空き地を持っていても仕方ない、今後使う予定もないという方は、土地を売却するという手もあります。
土地の売却をするには、まず査定に出してから、納得できた金額で不動産会社と契約を結びます。
土地を売却する流れについて知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
田舎の空き地活用方法
様々にある空き地の活用方法から、収益性の高い空き地活用方法をベースに田舎の空き地を活用する方法をご紹介します。
空き地活用の前に活用する目的を決めて、どの活用方法であれば高い収益性を保てるか検討していきましょう。
初期費用が結構かかってきても大幅に収益性を高めたい方には、高齢者施設や太陽光発電をおすすめします。
理由としては、人の生活にかかわる住まいや電気の需要はなくならないためです。
ここでは、田舎の空き地を有効活用したい方は、以下の記事をご確認ください。
太陽光発電
空き地に太陽光発電システムであるソーラーパネルを設置して、電気を売る対価である売電収入を得る方法です。
基本的に土地活用方法は誰かに利用してもらうなど集客が必要ですが、太陽光発電は日当たりさえよければどのような土地でも活用でき、山林や農地など活用しにくい土地でも収益を得られます。
ただ、太陽光発電システムであるソーラーパネルが高額なケースもあり、初期費用が結構かかってくるかもしれない点には注意が必要です。地域によっては電気が余っており、そこまで収益性はよくないかもしれませんが、安定して収益を得られるでしょう。
太陽光発電の活用事例パターン
田舎に空き地を持っていて、近くに田んぼや畑しかないような土地の場合、太陽光発電が向いているでしょう。
日当たりの良い土地であれば安定した収益を見込めます。
初期費用としてソーラーパネルに800万円かけて、月5万円の売電収入を得る場合、収益は以下のように計算できます。
年間の収益：5万 × 12カ月 = 60万円
利回り：60万 / 800万 = 7.5%
また、太陽光発電は経済産業省の定める固定価格取引制度（FIT制度）を適用することで、一定価格の電力を一定期間（20年間）買い取ってもらえます。
長期間にわたり安定した収益を得られる点から、トータルで収益性は高いと言えるでしょう。
向いている土地
- 山林や農地など日当たりの良い土地
- 広大な土地
- 使い道のない田舎の土地
高齢者施設
田舎に広い空き地を持っている場合は、サービス付き高齢者向け住宅や介護施設、老人ホームなどの高齢者施設を経営するのがおすすめです。
空き地に高齢者向け施設を建てて入居者を募り、収益を得ることができます。入居時の一時金と月額料が収益となるため、アパート経営やマンション経営などと同じような運用方法となります。
また、施設自体を利用する人が多いため周りにコンビニがないスーパーがといった立地条件の悪い土地であっても十分経営できるでしょう。
高齢者住宅は、大規模な建物を1度建ててしまうと、他の土地活用方法に移ることが難しくなったり、土地が不要になったりしたとき、なかなか譲渡先が見つからないケースもあります。
高齢者施設経営の活用事例パターン
地方に広大な空き地を持っている方が、サービス付き高齢者施設を建築して経営するといったパターンが挙げられます。
1室10万円で全20室の施設を1億5,000万円かけて建て、稼働率80%とした際の収益と利回りは以下のようになります。
年間の収益：10万円 × 20室 × 12カ月 × 80% = 1,920万円
実質利回り：10万円 × 20室 × 12カ月 × 80% / 1.5億円 = 12.8%
これに、一時金を含めて、固定資産税や働く人の人件費や施設管理費などを差し引くと、さらに具体的な収益を計算できます。
向いている土地
- 田舎の広い土地
- 建築制限があり低い建物しか建てられない土地
戸建て賃貸経営
戸建て賃貸は、足音や子どもの声など騒音を原因としたご近所問題によりを背景に、近年はファミリー層から非常に需要が高まっています。
都心部だと家賃を高く設定しないと収益が合わないため、田舎や地方の空き地で始めることで、ある程度採算の合う賃貸経営ができます。
戸建賃貸経営は、アパートやマンションの建築と比較して、建築費を抑えることができる上に、売却しようと思った際には売れやすくもあります。
活用して収入を得るだけでなく、売却で手放すことを考えると非常に活用しやすいものでしょう。
戸建て賃貸経営の活用事例パターン
地方にある空き地に、戸建て賃貸を数棟建築して貸し出すというパターンが挙げられます。
月ごとの収入は「月額賃料×入居世帯数」で計算できます。
仮に3棟の戸建賃貸物件を月々8万円で貸し出した場合、収益は以下のようになります。
年間の収益：8万円 × 3室 × 12カ月 = 288万円
なお、地方や田舎部は、メインになる移動手段が車である場合が多いので、駐車場の併設は必須です。
向いている土地
- 駅から遠くても周辺環境の良い土地
- 利便性が悪すぎない土地
- 駐車場を併設できるほどスペースに余裕のある土地
貸農園
放置している空き地を、農地として誰かに貸して収益を得る方法です。
そもそも放置している空き地が農地で、遊休地や耕作放棄地になっているのであれば、積極的な検討をおすすめします。
アパートやマンション、コインランドリーの施設などを建てての活用もありますが、農地は建物を建てるために農地転用をしなければならず、農地転用するためには農業委員会などに農地を転用していいか許可が必要です。場合によっては、許可が下りない可能性もあります。
その手間を考えると、農地転用して空き地活用をするよりは、農地のまま誰かに貸して収益を得た方が収益は見込めます。
または、いちご農園やりんご農園などとして、観光客向けの農園としてもよいかもしれません。出荷して収入を得つつ、観光客にも利用してもらうことで収益性を高められるでしょう。
貸農園の活用事例パターン
放置していた農地を整備し、都心からの移住者に貸し出して賃料収入を得るといったパターンが挙げられます。
近年、都心部から田舎へ農業をするために移住する人も増えており、貸農地として貸し出すことで需要が見込めることもあります。
向いている土地
- 田舎の農地
- 制限のかけられた土地
空き地にどんな制限があるのか、どんな土地活用方法があるのかを自分で調べるのは大変です。
役所へ問い合わせたり、専門家に問い合わせりなど、時間や工数がかかってしまいます。
効率よく空き地の制限や活用方法を知りたい方は、土地活用比較サイトで相談することがおすすめです。
土地活用比較サイトで相談することで、どんな土地活用方法をするのかがわかるだけでなく、土地活用をした場合の収益や費用も見積もることができるので、どの土地活用方法にすべきかも同時に考えることができます。
利用は以下のバナーから無料ででき、相談したからと言って必ず土地活用を始めなければいけないわけではありません。
空き地を活用したいと考えている方は、利用してみるとよいでしょう。
狭小地・傾斜地など使いづらい空き地の活用方法
せっかく空き地を持っているが、土地が極度に狭かったり傾斜地にある土地であったりして、活用しづらい場合もあるでしょう。
ここでは、そんな使いづらい空き地でも活用できる方法を紹介します。
駐車場経営
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングがあり、都心に近くても需要のなくならない土地活用方法です。空き地の状態などに左右されず、建設制限などがあっても活用しやすいでしょう。
収益性はかなり高いとまではいきませんが、都心などで大型店舗や駅周辺であれば需要は高く、田舎でも場所を選べば需要はあります。
初期費用は低額で済み、空き地の広さや形にとらわれず、車2台以上を止められるスペースさえあれば始められるため、どうにも活用が難しい土地であれば考えてみても良いでしょう。
駐車場経営の活用事例パターン
傾斜になっていて使い勝手が悪く、建物を建てづらいといった土地でも駐車場経営なら可能です。
傾斜になっている土地でも、車を止める広さと車が入れる通路さえあれば駐車場として開業できます。
なお、10坪ほどの広さがあれば2台分の車を止められるコインパーキングを始めることが可能です。
向いている土地
- 狭くて不整形な空き地
- 建設の難しい土地
トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、つまり物置用のコンテナや部屋などを用意して貸し出す方法です。近年、単身者が増えたことからトランクルームの需要は高まっています。そのため、借り手を見つけるのにはさほど苦労しないでしょう。
空き地に建物を建ててセキュリティを固くしたトランクルームや、更地にコンテナを置いただけの簡素なトランクルームなど、様々なトランクルームがあります。
土地の広さや形にとらわれることなく、コンテナを設置すれば始められるため、どんな空き地でも始めやすい活用方法です。なお収入に関しては、スポットや月極で貸すことができ、幅広い収入形態が考えられるでしょう。
トランクルーム経営の活用事例パターン
入り組んだ場所にある狭小空き地にトランクルームを設置して経営する、といったパターンが挙げられます。
著名なWebサイトや不動産会社がないため、集客の難易度が少し高い点が特徴的です。
なお、仮に5000万円かけて40室あるトランクルーム設備を建て、1室を月5,000円で貸し出して稼働率80%とした場合の収入や利回りは以下のように計算できます。
年間の収益：5,000円 × 40室 × 12カ月 × 80% = 192万円
利回り：192万 / 5000万 = 3.84%
向いている土地
- ちょっとした狭い土地
- どの活用も難しい土地
コインランドリー経営
コインランドリー経営は、建物を建てて洗濯用機械であるコインランドリーを設置し、利用される度に収益の発生する活用方法です。
土地の広さや構造にかかわらず、最低限の設備や機器を設置すればよいため、土地の条件をそれほど気にすることなく始めることができます。
コインランドリー経営は、特に住宅地の近くにある土地だと需要が高いでしょう。また、都心でタワーマンションの立ち並ぶ土地は、ベランダなどに洗濯物を干せないため、需要があると考えられます。
コインランドリー経営の活用事例パターン
住宅街の一角に空き地を持っているが、建物を建てるには狭すぎるといった場合でも、コインランドリー経営なら始められます。
特に、コインランドリーは日常生活で使うものもあるので、近隣住民からの利用が見込めるエリアで始めることで、安定した収益を見込める点が特徴的です。
特に、雨が降った後などは多めの収益に期待ができるなどいった、副次的なメリットもあります。
向いている土地
- 住宅地やタワーマンションの立ち並ぶ土地
- コインランドリーの見当たらない土地
規制がある空き地の活用方法
建てられる建物の種類や上限建ぺい率など、空き地によっては規制が敷かれているところもあります。
ここでは、規制のある空き地でもできる活用方法を紹介します。
規制内容や条件によっては、ここで挙げたもの以外もできる可能性があるので、詳しくは空き地を活用する前に確認したい規制・制限を参考にしてみてください。
資材置き場
資材置き場は、工場用の資材や部品を置く用の土地として、ただ空き地を貸すだけのため、土地の制限や規制に引っかかることはほとんどありません。
初期費用もかからず面積や立地など土地の特徴に左右されないで収益を得られるでしょう。
貸す相手は、山林や農地で事業を行う事業者や、企業の工場などです。長期間にわたって利用してもらえる可能性が高く、年間を通しての収益は高くなくても長期的に見ると結構な額となります。
資材置き場の活用事例パターン
工場の近くにある空き地なので住宅などを建てれない土地でしたが、その空き地に資材や部品を置く用のプレハブを建て、資材置き場として貸すといったパターンが挙げられます。
近くの工場から徒歩圏内であったり、車を止めやすい立地にある空き地であれば、借り手は見つかりやすいでしょう。
向いている土地
- 活用の難しい土地
- 立地が悪かったり制限が多かったりなど、使い勝手の悪い土地
- 山林や農地、工場などに近い土地
事業用の土地として貸す
「事業用定期借地権」で事業用の土地として、店舗や企業に土地を貸す方法もあります。契約期間は10～50年で設定して、借地契約を結んで収入を得る方法です。
建てられる建物の制限や規制が多くても、条件を満たす事業者に貸し出すことができます。
工場用の土地であれば工場事業主に貸したり、商業施設の建築ができる土地であれば、商業施設の建築事業主に貸し出したりするとよいでしょう。
土地を貸した場合の活用事例パターン
郊外に空き地を持っていて、商業施設用地として企業に土地を貸すといったパターンが挙げられます。
郊外に広い土地だと、駐車場付きの商業施設や介護施設などといった土地活用が好まれる傾向にあります。
ただ、こういった施設を建築するとなると、数年～数十年は事業主に土地を貸し出すことになります。
向いている土地
- 規制や制限が多く、使い勝手の悪い土地
- 駅や繁華街、道路に近い土地
空き地を売却
空き地の活用は難しいと感じた場合には、売却を考えてみましょう。空き地を売却することで、まとまった収益を得ることも可能です。
売却する際には、いくらで売れるか大体の価格を把握して、土地活用をする際の収入と比較して判断すると良いかもしれません。
空き地がいくらで売れるか知りたい方には、不動産一括査定の利用がおすすめです。物件情報など簡単な情報の入力だけで価格がわかりますので、まずは利用してみると良いでしょう。
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空き地を活用する前に確認したい規制・制限
空き地活用を始める際には、空き地において有効な活用方法が何かを考える必要があります。
土地は法により制限をかけられていることが多く 建物を建てる活用を考えたものの、実は建物を建てられない土地もあるからです。
この土地にかけられた制限や種類は、登記簿謄本などを取り寄せて確認できます。
ここでは、空き地活用を始める前に確認しておきたい空き地の特徴をご紹介します。
特徴①：市街化調整区域による規制
市街化調整区域とは、市街化を抑制するべく住宅や商業施設など建物を建てることを法で規制している区域です。
農地や自然環境の保護を目的としており、活用がかなり制限されています。
インフラ整備がされていない故に土地の価格が安く、活用しにくいものです。また、建物を建てにくいように制限がかけられている点も活用の難しい要因でしょう。
市街化調整区域にある空き地の活用を考えたら、開発許可を得て活用をする、また農地であれば農地を転用する許可を受けるなど、様々な手続きが必要です。そのため、売却も難しい点にはご注意ください。
特徴②：用途地域による規制
用途地域は、土地計画法による地域地区のひとつで、建てられる建物など以下の制限がかかります。
- 建物の種類
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 前面道路の幅員
- 道路斜線
- 隣地斜線
- 日影規制
下記では、それぞれの用途地域種別に合わせてどんな制限があるのかを解説します。
住居地域の規制とできる活用方法
| 低層住居専用 | 中高層住居専用 | 住居 | 田園住居 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 第1種 | 第2種 | 第1種 | 第2種 | 第1種 | 第2種 | 準住居 | |||
| 住居 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| 公共施設 | 学校・病院・教習所以外 | 教習所以外 | ○ | ○ | ○ | 学校・病院・教習所以外 | |||
| 店舗 | 物品販売店舗など | × | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 飲食店など | × | ○ | 農業関連のみ | ||||||
| その他 | × | × | × | ||||||
| 娯楽 | ボウリング場など | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | × |
| カラオケ・パチンコなど | × | ○ | ○ | ||||||
| 映画館・ナイトクラブなど | × | × | ○ | ||||||
| キャバレーなど | × | × | × | ||||||
| ホテル・旅館 | × | × | × | × | ○ | ○ | ○ | × | |
| 事務所 | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | × | |
| 工業 | 自家用倉庫 | × | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | 農業関連のみ |
| 倉庫業倉庫 | × | × | × | × | × | ○ | × | ||
| 工場 | × | × | × | ○ | ○ | ○ | 農業関連のみ | ||
| 危険物の貯蔵・処理 | × | × | ○ | ○ | ○ | ○ | × | ||
商業地域の規制とできる活用方法
| 近隣商業 | 商業 | ||
|---|---|---|---|
| 住居 | ○ | ○ | |
| 公共施設 | ○ | ○ | |
| 店舗 | 物品販売店舗など | ○ | ○ |
| 飲食店など | |||
| その他 | |||
| 娯楽 | ボウリング場など | ○ | ○ |
| カラオケ・パチンコなど | ○ | ||
| 映画館・ナイトクラブなど | ○ | ||
| キャバレーなど | × | ||
| ホテル・旅館 | ○ | ○ | |
| 事務所 | ○ | ○ | |
| 工業 | 自家用倉庫 | ○ | ○ |
| 倉庫業倉庫 | ○ | ○ | |
| 工場 | ○ | ○ | |
| 危険物の貯蔵・処理 | ○ | ○ | |
工業地域の規制とできる活用方法
| 準工業 | 工業 | 工業専用 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 住居 | ○ | ○ | × | ||
| 公共施設 | ○ | ○ | 学校・病院・老人ホーム以外 | ||
| 店舗 | 物品販売店舗など | ○ | × | × | |
| 飲食店など | × | × | |||
| その他 | ○ | ○ | |||
| 娯楽 | ボウリング場など | ○ | ○ | × | |
| カラオケ・パチンコなど | ○ | カラオケのみ | |||
| 映画館・ナイトクラブなど | ○ | × | |||
| キャバレーなど | × | × | |||
| ホテル・旅館 | ○ | × | × | ||
| 事務所 | ○ | ○ | ○ | ||
| 工業 | 自家用倉庫 | ○ | ○ | ○ | |
| 倉庫業倉庫 | ○ | ||||
| 工場 | ○ | ||||
| 危険物の貯蔵・処理 | ○ | ||||
特徴③：農地法による規制
農地には、農地法で活用に制限がかけられています。そのため、農地以外の活用をする際には許可を得なければならず、また売却をする際には農家にしか売却できません。 それにより、活用も売却も難しく耕作放棄地や遊休地として放置されがちです。空き地の活用を考える際には、所有している土地が農地法で活用を制限されていないか確認しておきましょう。
農地のまま活用する
空き地になっている農地を、その農地という状態のまま活用するという方法が1つ挙げられます。
貸農園として貸し出したり、市民農園として開放したり、農地集積バンクに申請して借り手を探してもらうといった方法があります。
ただ、農地のまま貸す場合は農業目的としてしか利用できません。
そのため、住宅用地やほかの用途として活用したい場合は、農地を転用する必要があります。
農地を転用して活用する
農地を宅地に転用することで、その土地に住宅や建物を建てられるようになります。ただ、どんな農地でも転用できるわけではありません。まず「自分の土地が転用できるのかどうか」を調べる必要があります。
転用できる農地の種類は、「第2種農地」と「第3種農地」の2種類です。
それ以外の種類の農地は原則転用できません。
第2種農地、第3種農地を持っている場合は、地目変更や測量・開発許可申請などの手続きを経て、敷地を整備し、土地活用する旨を申請します。
その後許可が出ることで、ようやく農地から宅地に転用することができます。
宅地に転用すれば、賃貸住宅を建築したり施設を建築したり、自由に土地活用をすることができます。
農地転用に関する具体的な手続きや流れを知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
特徴④：地形による制限
空き地の有効活用をしたいと考えるのであれば、地形など土地の特徴を把握しておきましょう。
例えば、アパートやマンションなどを建てて活用したいと考えていても、狭い土地や不整形地では難しいものです。土地に合わない活用方法をしてしまうと、ただ費用をかけただけで無駄になってしまう可能性もあります。
空き地の活用を考えたら、土地の地形など特徴に合う活用方法か注意しておくことをおすすめします。
地形から土地活用は可能か確認したい方は、不動産会社や土地活用会社に相談してみると良いでしょう。
空き地活用を考えたら比較サイトがおすすめ
空き地活用を考えたら、まずは土地活用比較サイトの利用をおすすめします。
土地活用比較サイトは、物件情報や資産状況など簡単な情報の入力を済ませるだけで、おすすめの土地活用会社からプランを取り寄せられるサービスです。
イエウールが提携しているイエカレを始めとして、様々な土地活用比較サイトが存在します。
土地活用比較サイトの利用をおすすめする理由として、以下の3つが挙げられます。
- 手間と時間がかからない<
- 希望の空き地活用から考えてくれる
- 始めるまでサポートしてくれる会社が見つかる
おすすめの理由① 手間と時間がかからない
土地活用会社に相談する際には、会社を調べて営業時間内に電話やメールで依頼する必要があります。ですが、土地活用比較サイトはインターネット上で24時間いつでも利用することができ、かつ相談料や電話代などがかからずに無料での利用が可能です。
また、1社だけの活用プランでは適切な価格か、妥当な活用か判断は難しいものです。そのため、複数の会社からプランを取り寄せることをおすすめしていますが、自分だけでは1社1社に連絡をとるなど、多くの時間と労力を割かなければなりません。
売れなくて固定資産税がかかってくるだけの空き地をどうにかしたい…と空き地活用を考え始めた方にとっては、手軽に儲かる活用を自分で探して決めるのも大変な作業でしょう。
土地活用比較サイトを利用すれば、自分の希望条件を入力するだけで自分の希望条件にあった複数の会社から一括でプランを取り寄せられますので、手間がかかりません。手間と時間、面倒な作業の省略には、土地活用比較サイトの利用が有効でしょう。
おすすめの理由② 希望の空き地活用から考えてくれる
空き地の活用は土地に合う活用でなければ収益は出にくく、その活用を見極めるのも素人にとって難しいものです。
とは言え、希望している空き地もあり活用プランを比較したいことでしょう。
土地活用比較サイトを利用して土地活用会社から活用プランを取り寄せる際には、一括で複数の会社からプランを取り寄せることができます。また、契約するまでは無料で相談が可能です。
取り寄せた複数の活用プランを比較することで、儲かる空き地活用プランか良い企業か判断できるでしょう。
企業によっては実地調査をした上で、希望のプランとその他の複数プランを提示しながら相談に乗ってくれます。面倒な活用プランの作成や市場調査は任せられる点もおすすめのポイントです。
土地活用についてどこに相談すればいいか分からない人は、まずは一括比較サイトを活用しましょう。
おすすめの理由③ 始めるまでサポートしてくれる会社が見つかる
土地活用比較サイトを利用する方法は、以下のバナーからサイトに飛び、スタートボタンから入力を進めていきます。
実際に土地活用比較サイトを使ってみた経験をご紹介していますので、詳しい利用方法はこちらをご確認ください。
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