親族から空き家や空き地を相続したは良いものの、どうすべきかわからない、活用しようか悩んでいる方も中にはいらっしゃるでしょう。
空き地は持っているだけでお金がかかってしまいます。そのため、活用して収益源にすることで、何もなかった土地でも「持っていてよかった」と思えるようになります。
この記事では、立地別でおススメの空き地活用方法と空き地活用を始めるべき3つの理由をご紹介します。
- 空き地活用は複数のプランや会社を比較して自分にあった会社を見つける！
- 空き地の活用方法は土地の特徴に合った活用方法を選ぶことが大切！
- 空き地の活用前には土地の特徴を確認！
都会ではない空き地におすすめの活用方法13選
この記事を呼んでいる方の中には、土地活用をしたいと思っているけど田舎だから無理と考えている人もいるでしょう。
ここでは、空き地活用を検討している方に向けて、都心でなくても始められる活用方法を紹介します。
空き地活用方法①：駐車場経営
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングがあり、都市部から遠くても需要のなくならない土地活用方法です。空き地の状態などに左右されず、建設制限などがあっても活用しやすいでしょう。
収益性はかなり高いとまではいきませんが、都市部などで周辺に大型店舗が合ったり、駅周辺であれば需要は高く、田舎でも場所を選べば需要はあります。
初期費用は低額で済み、空き地の広さや形にとらわれず、車2台以上を止められるスペースさえあれば始められるため、どうにも活用が難しい土地であれば考えてみても良いでしょう。
メリット
- 大掛かりな初期投資が不要
- 土地の状態や制限に左右されにくい
駐車場としての機能を果たす簡単な設備を設置するだけでいいので、すぐに経営を始めたい人向けです。
デメリット
- 税制上の優遇処置がほとんどない
- 競合が現れやすい
ただ設備を整えるだけなので、建物を土地に立てることで得られる税制上の優遇処置がほとんどないことが挙げられます。
駐車場経営の収入例
傾斜になっていて使い勝手が悪く、建物を建てづらいといった土地でも駐車場経営なら可能です。
傾斜になっている土地でも、車を止める広さと車が入れる通路さえあれば駐車場として開業できます。
なお、10坪ほどの広さがあれば2台分の車を止められるコインパーキングを始めることが可能です。
例えば、15台規模のコインパーキングを1時間200円で12時間稼働したときの売上は以下のようになります。
= 200円 × 12時間 × 15台 × 12か月
= 43万2,000円
駐車場経営に向いている空き地
- 狭くて不整形な空き地
- 建設の難しい土地
空き地活用方法②：太陽光発電
空き地に太陽光発電システムであるソーラーパネルを設置して、電気を売る対価である売電収入を得る方法です。
基本的に土地活用方法は誰かに利用してもらうなど集客が必要ですが、太陽光発電は日当たりさえよければどのような土地でも活用でき、山林や農地など活用しにくい土地でも収益を得られます。
ただ、太陽光発電システムであるソーラーパネルが高額なケースもあり、初期費用が結構かかる可能性がある点には注意が必要です。地域によっては電気が余っており、そこまで収益性はよくないかもしれませんが、安定して収益を得られるでしょう。
太陽光発電のメリット
- 非常に安定して収益を得る
- 山林や農地など活用しにくい土地でも活用できる
太陽光発電は、広大な日当たりの良い土地に向いているため、都心で高い建物が立ち並ぶ場所よりも田舎の方が向いています。田舎の土地であれば、1度は検討しておきたい活用方法です。
太陽光発電のデメリット
- 初期費用が高い
- 天候や立地条件によって収益が左右される
初期費用が高いことや、日当たりの良い場所でないと収益が出にくいため、天候や立地条件によって収益が左右されることなどがあげられます。
太陽光発電の収入例
田舎に空き地を持っていて、近くに田んぼや畑しかないような土地の場合、太陽光発電が向いているでしょう。
日当たりの良い土地であれば安定した収益を見込めます。
初期費用としてソーラーパネルに800万円を投資して、月5万円の売電収入を得る場合、収益は以下のような計算になります。
= 5万円 × 12か月
= 60万円
利回り：60万 / 800万 = 7.5%
また、太陽光発電は経済産業省の定める固定価格取引制度（FIT制度）を適用することで、一定価格の電力を一定期間（現行制度では、20年間）買い取ってもらえます。
長期間にわたり安定した収益を得られる点から、トータルで収益性は高いと言えるでしょう。
太陽光発電経営として向いている空き地
- 山林や農地など日当たりの良い土地
- 広大な土地
- 使い道のない田舎の土地
天候と太陽光パネルの広さに収益が左右されるため、日当たりがよく広大な空き地は向いているでしょう。
空き地活用方法③：コインランドリー経営
コインランドリー経営は、建物を建てて洗濯用機械であるコインランドリーを設置し、利用される度に収益の発生する活用方法です。
土地の広さや構造にかかわらず、最低限の設備や機器を設置すればよいため、土地の条件をそれほど気にすることなく始めることができます。
コインランドリー経営は、特に郊外で競合が少ない住宅地の近くにある土地だと需要が高いでしょう。
コインランドリー経営のメリット
- 人件費（＝管理費の大部分）がほとんどかからない
- 近隣住民など固定利用客がつきやすい
- ランニングコストがかからない
特に、空き地活用にあまり時間を取られたくない人におすすめの活用方法です。
コインランドリー経営のデメリット
- 数千万の初期費用が必要
- 高い収入は見込めない
- 他店との差別化が難しい
機械を揃えるために数千万の初期費用が必要であること。賃貸マンションアパート経営のように、高い収入を得ることはできない。周りに住宅が多いなど立地条件に左右されるので他店との差別化が難しいことがあげられます。
コインランドリー経営の収入例
住宅街の一角に空き地を持っているが、建物を建てるには狭すぎるといった場合でも、コインランドリー経営なら始められます。
特に、コインランドリーは日常生活で使うものもあるので、近隣住民からの利用が見込めるエリアで始めることで、安定した収益を見込める点が特徴的です。
立地にや広さにもよりますが、平均すると1か月で50~70万円の収入となります。
また、雨が降った後などは多めの収益に期待ができるなどいった、副次的なメリットもあります。
コインランドリー経営に向いている空き地
- 周辺にコインランドリーの見当たらない空き地
- 住宅地やタワーマンションの立ち並ぶ空き地
競合が少なく需要がある住宅街におすすめの空き地活用方法です。
空き地活用方法④：トランクルーム経営
近年増えてきた、荷物を預ける場所であるトランクルームを経営するという空き地活用方法もあります。
トランクルーム経営は主に利用者からの月額利用料が収入となる経営方法です。
トランクルーム経営のメリット
- アパートに向いていない等に向いていない土地でも可能
- 修繕費が少ない
- 初期費用が少ない
- 収益が安定している
トランクルーム経営はスペースが小さくても始められることに加え、1度荷物を預けたらしばらく訪れないユーザーが多いため、始めやすい空き地活用方法です。
トランクルーム経営のデメリット
- アパート経営と比べると収入は低い
- 節税効果が低い
- 併設駐車場の設置が必要になるかもしれない
トランクルーム経営の利用者の多くは、車で荷物を運びます。そのため、近くに駐車場がない場合、併設駐車場の設置が必須になります。
トランクルーム経営の収入例
2畳分のスペースがある月額8,000円のトランクルームを4部屋経営し、全室満室だった場合の年間収入例は以下のようになります。
= 8,000円 × 4部屋 × 12か月
= 38万4,000円
トランクルーム経営に向いている空き地
- 駐車場を併設できるだけの広さを持った土地
- 住宅街の中にあり、マンションなどの集合住宅が多い空き地
- 住んでいる場所から遠く、手間をかけれない土地
トランクルームの経営は修繕などの手間をかけずにできるため、自分が住んでいる場所から遠い空き地を活用したい人におすすめです。
空き地活用方法⑤：賃貸併用住宅経営
賃貸併用住宅経営は、1つの建物を賃貸用と自宅用に分け、貸し出す空き地活用方法です。自身が住みながら家賃収入を得ることができる一石二鳥の空き地活用方法です。
賃貸併用住宅経営のメリット
- 相続税、固定資産税などの節税対策に効果的
- 住宅ローンを借りることができる
- 賃貸収入でのローン返済が可能
賃貸併用住宅は、建物全体がマイホームになっている一戸建てと比較して、相続税評価額が下がります。具体的には賃貸併用住宅の敷地の賃貸部分は自宅部分よりも20%程度低く評価されます。
賃貸併用住宅経営のデメリット
- アパート/マンションと比べて売却しにくい
- 利回りが小さくなる
- 入居者と距離が近くプライバシーがないケースもある
賃貸併用住宅は、住宅と賃貸スペースが1つになっていることから買い手が付きにくい活用方法の1つといえるでしょう。
賃貸併用住宅経営の収入例
賃貸併用住宅経営の主な収入源は住居人から得られる「家賃収入」となります。
仮に家賃7万円で6部屋貸し出し、すべて満室だった場合の年間収入は以下のようになります。
= 7万円 × 6部屋 × 12か月
= 504万円
この額からローンの返済額や管理費用を差し引いた金額が最終的な手取り金額となります。
賃貸併用住宅経営に向いている空き地
- 駅やスーパー、学校が近くにある空き地
- 広大な空き地
家と賃貸スペースが同じ建物内に存在するのである程度の坪数は必要です。
空き地活用方法⑥：戸建て賃貸経営
戸建て賃貸による空き地活用は、基本的には先ほど説明したアパート・マンション経営と同じ考え方です。
しかし、戸建て賃貸の場合は、アパート・マンション経営と比較して世帯数が限られている点が特徴です。
戸建て賃貸経営も収益性を高めようと考えたらおすすめの活用方法で、空き地に戸建賃貸を建てて活用します。
戸建て賃貸経営のメリット
- 経営が立地によって左右されにくい
- アパート・マンション経営と比較して初期費用が安い
- アパートなどとは借り手が異なり競合しない
- 将来的に借り手へ売却ができる可能性がある
- 狭い土地でも始められる
戸建て賃貸経営の場合は駐車場などがあれば、駅からの距離が遠くとも入居期間が長く安定的な収益が見込めるファミリー層の需要を取り込むことができます。
エリア内に教育施設がある場合、引っ越しなどで突然退去してしまうリスクが少ないため収益が安定しているのも魅力の一つです。
戸建て賃貸経営のデメリット
- 空室・家賃滞納リスクが大きい
- 建物の修繕/リフォーム費用が多い
戸建賃貸の場合では、貸し出す部屋数がアパート経営と比較して少ないため、空室になった時の収益が0になってしまいます。
また、1戸あたりの部屋が多いため、メンテナンスやリフォームに高額の費用がかかってしまうこともデメリットといえるでしょう。
戸建て賃貸経営の収入例
家賃相場と、建築費の相場をもとに簡単な利回り相場をシミュレーションしました。（下記数字はあくまでも一例です。参考程度にとどめてください。）
利回りに土地価格は含まれていないため、高利回りになっていますが、実際の利回りは、自身の所有する土地価格を想定して計算してください。
| 東京都新宿区 | 千葉市若葉区 | 埼玉市浦和区 | 横浜市港北区 | 名古屋市天白区 | 大阪市北区 | |
| 家賃相場（※1） | ¥206,000 | ¥96,600 | ¥152,300 | ¥130,800 | ¥147,500 | ¥117,500 |
| 年間家賃収入 | ¥2,472,000 | ¥1,159,200 | ¥1,827,600 | ¥1,569,600 | ¥1,770,000 | ¥1,410,000 |
| ハウスメーカー建築費 | ¥13,200,000 | ¥13,200,000 | ¥13,200,000 | ¥13,200,000 | ¥13,200,000 | ¥13,200,000 |
| 利回り | 18.73% | 8.78% | 13.85% | 11.89% | 13.41% | 10.68% |
※1）参考：不動産に関する全国統計データ｜全国宅地建物取引業協会連合会
一般的なハウスメーカーで戸建て賃貸物件を建築した場合の表面利回り相場は、10~15%と高収益を見込める活用方法といえるでしょう。
戸建て賃貸経営に向いている空き地
- 治安がいい地域の空き地
- スーパーや学校が近くにある空き地
戸建て賃貸が狙うファミリー層が好みやすい空き地であれば、安定的に高収益を見込める活用方法と言えるでしょう。
空き地活用方法⑦：資材置き場経営
資材置き場とは、土木会社や建築会社、工場等で使う資材を一時的に保管しておくための場所のことです。
所有している空き地の周辺に企業や工場がある場合、資材置き場として活用するのもおすすめです。
資材置き場経営のメリット
- 初期費用がかからない
- 空き地を管理する手間がなくなる
- 他の空き地活用への転用がしやすい
資材置き場として活用する場合、更地のまま貸し出すことがほとんどです。
更地のまま空き地を活用するため初期費用がかからず、他の空き地活用をしたい時に挑戦がしやすいというメリットがあります。
資材置き場経営のデメリット
- 大きな収益は見込めない
- 節税効果はない
- 住宅街の場合、トラブルが起きやすい
更地で空き地を貸し出すので、節税効果がないことに加えて収益が高くならないことはデメリットと言えます。また、資材置き場にはトラックが頻繁に出入りするため、住宅街はおすすめしません。
資材置き場経営の収入例
資材置き場として空き地活用をする際には、固定資産税の課税額をベースにして賃料を決めることが多いです。
資材置き場として活用する土地は元々の固定資産税評価額が低い傾向にあるため、賃料も1坪当たり数百円程度が相場です。
固定資産税を支払うだけではなく、高収益をあげたいのであれば、資材置き場以外の空き地活用方法を検討した方がいいでしょう。
固定資産税評価額が高い空き地の場合、賃料も高くなります。その結果、借り手が見つからないリスクがあるので要注意です。
資材置き場経営に向いている空き地
- 固定資産税評価額が低い空き地
- 近くに工場や土木会社がある空き地
- 近くで工事が行われている空き地
固定資産税評価額が高い空き地の場合、賃料も高くなります。その結果、借り手が見つからないリスクがあるので要注意です。
空き地活用方法⑧：自動販売機の設置
狭すぎる空き地や余っている空き地を活用したいと思っている場合、自動販売機を設置するという方法もおすすめです。
自動販売機で空き地活用する場合、自分で自動販売機を購入して設置するパターンと、空き地を貸して業者に設置してもらうパターンの2通りの方法があります。
自動販売機設置のメリット
- 狭いスペースで始められる
- 管理の手間がほとんどかからない
- 他の空き地活用方法と併用できる
自動販売機を設置する場合、基本的には業者に運営を任せることができるため管理がいらずに始められることはメリットです。
かなり狭いスペースでも始められるので、比較的ハードルが低い空き地活用方法と言えるでしょう。
自動販売機設置のデメリット
- 利益が少ない
- 節税効果がほとんどない
- 電気代がかかる
自動販売機の設置は土地を貸すだけだと、月々4,000円から6,000円程度と、利益がかなり小さいです。
自動販売機の収入例
自動販売機の収入は自分で自動販売機を購入して経営する場合と業者に土地を貸して設置してもらうパターンは異なります。
自分で購入する場合は、売上からコストを差し引いた金額が収入になり、土地を貸す場合は、賃料が収入源になります。
先ほど説明した通り土地を貸すだけだと、月々4,000円から6,000円程度となっています。
自動販売機設置に向いている空き地
- 狭い空き地、地形が複雑な空き地
- 一部が余っている空き地
自動販売機はスペースを取らずに始められるため、一部だけ使い余している土地で設置することも可能です。
空き地活用方法⑨：保育園経営
地域社会の貢献ができる空き地活用方法として保育園経営という方法もあります。
待機児童問題も相まって、ニーズが高い空き地活用方法の1つと言えるでしょう。
保育園経営のメリット
- 補助金を受けることができる
- 節税になる
- 社会課題の解決に貢献できる
厳しい条件はありますが、認可保育園として認められれば建物の建設費で2/3, 整備費は3/4国が賄ってくれ、備品日は最大300万円の補助を受けることができます。
また、都市部では固定資産税と都市計画税が最長5年免除される制度もあるため、国の後押しを受けて始められる活用方法の1つです。
保育園経営のデメリット
- 認可保育園としての参入ハードルが高い
- 近隣住民とのトラブルに発展することもある
認可保育園になるためには、厳しい条件のクリアが必要であることに加え、認可までの審査期間が最低でも1年半はかかります。
そのため、すぐに空き地を活用したい方には、保育園経営は難しいかもしれません。
保育園経営の収入例
認可保育園の場合、主な収入源としては月々の自体からの補助金と園児の保護者からの入学金・学費です。
園児の年齢や人数に応じて補助金を受けれることができますが、規模の多い保育園を建てると建設費はかなり高額になります。
そのため、安定した経営をするためには認可保育園の審査に通ることは必須だといえるでしょう。
空き地活用方法⑩：老人ホーム経営
高齢者が多い地域や、過疎化などによって、今後高齢者の割合が増加することが見込める地域、治安が良く閑静な土地の場合は老人ホーム経営するという空き地方法もおすすめです。
年齢を重ねた後は静かな土地でのどかに暮らしたいという方も多く、田舎の土地でもニーズが見込めます。
保育園経営に向いている空き地
- 住宅街に近く、保育園に通いやすい空き地
- 車やバスで通いやすい空き地
- 広大な空き地
園児の保護者が送り迎えしやすい空き地だと、園児が集まりやすく保育園経営しやすいと言えるでしょう。
また、認可保育園として審査に通るためには少なくとも100坪以上必要であるため、広い空き地である必要があります。
老人ホーム経営のメリット
- 今後の需要増に期待ができる
- 初期費用を抑えることができる
老人ホームを経営する場合、地方自治体から補助金や助成金を受け取ることができるため、初期費用が抑えることができます。
老人ホーム経営のデメリット
- 特殊な建物構造のため、転用性が低い
- ランニングコストが高い
老人ホームで働く職員は、介護資格が必須になるため採用コストが多くかかってしまいます。
また、マンション経営と異なり、バリアフリーに特化した構造であるため、他の経営に転用しづらくなってしまう点はデメリットと言えます。
老人ホーム経営の収入例
老人ホーム経営も他の賃貸経営と同様に月々の賃貸収入が主な収入源になります。
例えば、入居料金が月額12万円で、50人の入居者がいる老人ホームだと、以下のような収入が見込めます。
= 12万円 × 50人 × 12か月
= 7,200万円
この収入から人件費を含む諸経費、ローンの返済額が支払われた後の額がオーナーの手取り額となります。
老人ホーム経営に向いている空き地
- 100坪を超える広大な土地
- 閑静な住宅街
老人ホームでは、段差が少ないバリアフリーな建物を作る必要があるため、広大な土地が必要となります。
ただ、コンビニ経営やマンション経営と比較して立地条件は厳しくなく、都心部は敬遠されがちです。
空き地活用方法⑪：看板広告の設置
看板広告を設置することで広告主から賃料をもらう空き地活用方法となります。
狭くて使い道が見つからない土地でも、立地によっては看板を設定して広告の賃料をえることができる可能性があります。
看板広告設置のメリット
- 狭くて地形が悪い空き地でも収益が見込める
- 収益は長期で安定している
- 別の空き地活用への転用が容易
看板広告を設置する場合、契約は必ず年単位で結ばれます。そのため、固定資産税程度の収入は安定して確保できることになるため、経済的な負担軽減に役立つでしょう。
看板広告設置のデメリット
- 収益が低い
- 自由に看板を設置できるわけではない
- 放置すると劣化でトラブルにつながる
看板を設置する場合には、自治体や法令の条例に従って設置する必要があります。
事態によっては、広告の場所や色彩、デザイン、大きさに制限を設けている場合がありますので、事前に確認は必要になります。
看板広告設置の収入例
空き地活用として看板広告の設置で得られる収益はとても低いです。
看板設置で得られる賃料は年間で1~5万円程度です。
固定資産税を支払ったらほとんどプラスにならない場合も少なくないです。
空き地活用として看板設置をする場合は、空き地の固定資産税の費用負担を軽減する程度と考えた方がいいでしょう。
期待利回りの計算方法として、収益還元法を用いて正確に計算ができますが、専門家ではなければ概算の2%程度を目安として考えておけばいいでしょう
看板広告設置に向いている空き地
- 狭くて使い道が見つからない空き地
- 交通量が多く、高い広告効果を見込める空き地
広告効果が見込めない空き地の場合、看板を設置したとしても、広告主を探すのは難しいです。
自分の所有している空き地が向いているかどうかの確認は必須となります。
空き地活用方法⑫：コンビニ経営
24時間営業できるコンビニは、他の空き地活用よりも収益性が高く、賃料単価が高い活用方法です。
住宅地のような競合のコンビニがいない空き地では大きな利益を出すことができる活用方法です。
セブンイレブンやローソン、ファミリーマートといった大手コンビニに相談してフランチャイズ型で経営することが可能です。
コンビニ経営のメリット
- 中心街から離れていても需要が見込める
- コンビニ大手のノウハウを活用できる
- 他の土地活用より収益力が高い
- 複数店舗出店の展開がしやすい
需要が高い土地で始められるとアパート経営と比較して2倍近くの収益を上げられることもあるため、高い収益性を狙いたい人におすすめの活用方法です。
コンビニ経営のデメリット
- 本社の業績に左右される
- 本社への手数料がかかる
- 限られた条件の土地でしかできない
- 従業員の確保が困難
フランチャイズ型では契約によりますが、売上の30%~40%ほどが手数料としてかかります。
また、24時間営業店舗だと従業員の確保が難しいため、場合によってはオーナーが自ら店員として働く必要がある可能性もあります。
コンビニ経営の収入例
コンビニ経営の収入は、コンビニの売上金額からコンビニ会社への手数料と原材料費や管理費、人件費などの諸費用を支払った額が手取り金額となります。
経営状況にもよりますが、収益が高くなると、同じ空き地の広さでアパート経営の1.5~2.0倍の収入を見込むことが可能です。
また、自分ですべてを経営して高収益を狙う以外にも土地をコンビニ業者に貸し出して賃料を収入源にする方法もあります。
土地活用でコンビニ経営に向いている立地条件は？安定収入の仕組みを徹底解剖では、自分でコンビニを経営するのではなくコンビニ業者に土地を貸し出して収益を出すコツを中心に解説しているので、参考にしてみてください。
コンビニ経営に向いている空き地
- ロードサイド・車通りの多い土地
- 観光地が付近にある土地
- 生活便利施設が少ない土地
- 比較的広大な土地
コンビニ経営は利用者が多い繁華街や駅前、生活便利施設が少なく、ライバルの少ない住宅街や団地の空き地でおすすめの活用方法と言えるでしょう。
空き地活用方法⑬：空き地を売却
空き地の活用は難しいと感じた場合には、売却も検討してみましょう。空き地を売却することで、まとまった収益を得ることも可能です。
売却する際には、いくらで売れるか大体の価格を把握して、土地活用をする際の収入と比較して判断すると良いかもしれません。
空き地がいくらで売れるか知りたい方には、不動産一括査定の利用がおすすめです。物件情報など簡単な情報の入力だけで価格がわかりますので、まずは利用してみると良いでしょう。
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都会の空き地でおすすめ活用方法5選
先ほど説明した「都会じゃない空き地でおすすめ」の活用方法だけではなく、もちろん「都会に向いている」空き地活用方法もあります。
せっかく空き地を活用するのであれば、将来的には多くの不労収入を得たいと思っている方もいるでしょう。
そんな方に向けて、高収益を狙える空き地活用方法をご紹介させていただきます。
空き地活用方法⑭：アパート経営
アパート経営は、収益性を最も高めようと考えたら最適な活用方法の一つで、空き地にアパートやマンションなど建物を建てて活用します。
収益性が高いとは言いましても、最初にアパートを購入したり建築したりする際に初期費用がかかるため、失敗した場合には多額の借金を抱えるリスクもあります。
立地や周辺ニーズを読み間違えると空室が続くなど空室リスクもありますし、アパートは建てやすくはあるものの耐用年数から売却しにくいリスクなどもあり、手放しで1番儲かる活用方法とは言えません。
ですが、建物を建てることで空き地のままにするより、固定資産税は1/6に土地計画税は1/3になりますし、賃貸用の住宅が建っている土地の評価額は約20%減額となるため、相続税の節税効果も見込めます。
アパート経営のメリット
- 継続的に家賃収入が得られる
- 税制面で大きな節税ができる
例えば、所得税・住民税においては賃貸経営での必要経費が家賃収入を上回った場合、損益通算を行うことで、支払う税金を減らすことができます。
アパート経営のデメリット
- 初期費用が比較的高い、空室対策が必要
- 修繕費が継続的にかかる
税制において様々な恩恵を受けることのできる賃貸経営ですが、立地によっては居住者が少ないと得られる収入が少なくなってしまいます。 そのため、居住者を確保するための空室対策が必要だったり、災害による建物の修繕費やリフォームなどの維持費が必要になります。
アパート経営の収入例
アパート経営の主な収入源は住居人から得られる「家賃収入」となります。
また、入居契約時に発生する礼金や契約更新時に発生する更新料も収入源となります。
例えば、全室10室で1室6万円のアパートをアパートを経営し、空室率が10%だった場合の年間収入は以下のようになります。
= 6万円 × 9部屋 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 648万円+(礼金や更新料)
アパート経営に向いている空き地
- スーパーや駅など生活に必要な施設が揃っている空き地
- 建物の建築制限がない空き地
- 中長期に使う予定のない空き地
入居者がいないと家賃収入を得ることはできません。そのため、ある程度入居人が集まる見込みのあるエリアではないとおすすめできません。
空き地活用方法⑮：マンション経営
マンション経営は、アパート経営と同様に収益性を高めようと考えたら最適な活用方法で、空き地にマンションを建てて活用します。
アパートよりも多くの入居者を迎え入れることができる分、多くの収益を得ることが可能です。
入居者を多く集める必要があるため、人通りがかなり多い都心部に土地を持っている方におすすめの空き地活用方法の一つです。
マンション経営のメリット
- 家賃収入による不労所得に期待ができる
- 税制面で大きな節税ができる
戸数がアパート経営と比較して多くなるマンション経営は、入居者も多く集まるため、都心部などの人気の土地では高収益が見込めます。
マンション経営のデメリット
- 初期費用が高い、空室対策が必要
- 部屋数が多いため、集客のための広告宣伝費が高くつく
- 併設駐車場など管理対応を丁寧にする必要がある。
マンションは木造のアパートと比較して、同じ広さの部屋でも家賃が高くなる傾向にあります。
共用部などを管理し、住みやすい住居環境の整備が必要になりますので修繕費の見込みを立てておきましょう。
マンション経営の収入例
アパート経営と同様に主な収入源は住居人から得られる「家賃収入」となります。
また、入居契約時に発生する礼金や契約更新時に発生する更新料も収入源となります。
例えば、全室20室で1室8万円のアパートをアパートを経営し、空室率が10%(2部屋)だった場合の年間収入は以下のようになります。
= 8万円 × 18部屋 × 12か月 + (礼金や更新料など)
= 1,728万円+(礼金や更新料)
アパート経営同様、ここから固定資産税がかかったり修繕費がかかったりするため、そのまま儲けとならない点にはご注意ください。
マンション経営に向いている空き地
- 人通りが多く、利便性が高い地域にある空き地
- 60坪以上の広さがある空き地
- 中長期的に使う予定のない空き地
マンション経営は、アパート経営以上に入居者が見込める空き地かどうかを意識するようにしましょう。
空き地活用方法⑯：シェアハウス経営
近年、1人暮らしではなくシェアハウスに友達同士で住む若者世代が増えています。需要の増加に伴ってシェアハウス経営は近年人気を集めている空き地活用方法の1つと言えるでしょう。
シェアハウス経営のメリット
- 収益性が高い
- 空室リスクが他の賃貸経営と比べて低い
- 家賃滞納リスクが分散できる
シェアハウスで満室になるならワンルームマンション経営よりも利回りが高くなります。そのため、収益性の高さを求める方におすすめの空き地活用方法です。
シェアハウス経営のデメリット
- トラブル対応や管理に手間がかかる
- 修繕費用が高くなる
- 田舎だと厳しい
1つの住宅で複数人が住むため、入居者間のトラブルが起きることもあるでしょう。
また、家具や荷電は備付であることが多いことから、修繕費が高くなることもデメリットと言えるでしょう。
シェアハウス経営の収入例
例えば、全室8室で1室4万円のアパートをアパートを経営し、満室だった場合の年間収入は以下のようになります。
= 4万円 × 8部屋 × 12か月
= 384万円
アパート・マンション経営は利回りが10%未満であることも多い一方で、シェアハウスの利回りは10%を超えると言われています。
1部屋あたりの収入額は低いですが、収益性が高い空き地活用方法と言えます。
シェアハウス経営に向いている空き地
- 若者が集まる都心部
- 学生街にある土地
都心部は若い世代が多いのにも関わらず、家賃が高いことから家賃が安いシェアハウスは人気の傾向があります。田舎すぎる土地だと1人で住んでも家賃が低く入居者の確保が難しいため注意が必要です。
空き地活用方法⑰：ホテル経営
徐々に需要を取り戻しているホテル経営も立地次第では高収益を狙える空き地活用方法と言えるでしょう。
ホテル経営のメリット
- 安定した収入を得ることができる
- 相続税の節税対策になる
- ホテル経営をサポートするサービスが多い
- 宿泊ニーズに合わせたホテル建設ができる
ホテル経営は他の空き地活用方法と比較して、ホテルコンサルティングなどプロの充実したサポートを受けやすく、失敗する可能性が低くなる点は大きなメリットです。
ホテル経営のデメリット
- 初期費用が高い
- 競合が多い
- ホテル経営の知識が必要
- 転用性が少ない
ホテルを建設するにあたって最低でも数億円程かかります。
また、ホテル市場は競合が激しいため、十分な知識量でも新規参入で収益を挙げることは簡単ではありません。
ホテル経営の収入例
ホテル経営で得られる収入は、宿泊者からの宿泊料がメインとなります。
ホテル経営からの収入は狙うターゲットを誰にするかで大きく変わります。
例えば、ビジネスマンをターゲットする場合、客単価は5,000円前後になりますし、観光地で観光客をターゲットにする場合、客単価は1万円を超えるでしょう。
人件費などの維持費は大きくかかりますが、宿泊日ごとに収入が発生するので、収益性が高い空き地活用方法の1つといえるでしょう。
ホテル経営に向いている空き地
- 駅から近い場所にある
- 60坪以上の広さがある
- 周囲が栄えている
- 高速のインターが近い
- 観光地の近い場所にある
ホテルという建物の性質上、人の動きがあったり、近くに観光スポットなどがある土地である方が経営上は有利であると言えます。
空き地活用方法⑱：空き地をそのまま貸す
自分が所有している空き地を事業者や法人、個人に貸して定期的な収益を得るという活用方法もあります。
空き地を貸す際には、借地として貸したり、定期借地として貸し出したりと様々な方法があります。
空き地をそのまま貸すメリット
- 安定した収入が得られる
- 初期費用や維持管理費がかからない
賃料を設定して空き地自体を貸すため、貸し手の事業に関係なく賃料収入を得られるというメリットがあります。
また、空き地を貸す際には、初期費用がかからないため、低予算でも始められる活用方法と言えます。
空き地をそのまま貸すデメリット
- 長期契約になるため、別の空き地活用への転換が難しい
- 契約時に注意しないと土地を取られる
空き地を貸す際には、貸す期間を決めて契約を結ぶので自分の都合で契約を打ち切ることは難しいでしょう。
空き地をそのまま貸す際の収入例
土地を貸すときの賃料は、「地代」と言われています。
実際に自分の空き地の地代はいくらか概算する方法として積算法というものがあります。
空き地を活用すべき3つの理由
2章と3章では、リスク別におすすめの空き地活用術をご紹介させて頂きました。
ご紹介した空き地活用術を踏まえて、本当に空き地を活用すべきなのか、空き地を活用すべき3つの理由を解説します。
空き地が新たな収益源に生まれ変わる
空き地を活用は持っているだけで、固定資産税を含む税金や管理費などの支出が発生します。
持っているだけではただの支出になってしまうのです。
その点、空き地を活用することで、活用した土地が収益源になることでしょう。
アパート経営をすれば家賃収入が、駐車場経営をすれば駐車料金が収入として入ってきます。
そのため、これまで持っているだけでは何も価値を生まなかった空き地でも、活用をすることで収益源とすることができ、新たな収入源を確保することができます。
節税対策になる
土地を保有していると、固定資産税や都市計画税など、税金を支払う必要があります。また、土地を相続する場合にも土地の評価額に基づいて相続税がかかってきます。
この税金は、広さや土地によっては数十万円に及ぶこともあり、決して安い金額とは言えません。
アパート経営や戸建賃貸経営といった土地活用方法だと、固定資産税や相続税を節税することができ、土地にかかる税金を抑えることができます。
そのため、空き地を活用することで節税対策につながるのです。
空き地問題の解消につながる
近年空き地は増加しており、厚生労働省も空き地対策を掲げて全国の空き地を減らすための動きを全面的に取っています。
平成29年の発表によると、平成15年から平成25年の間で、世帯が所有する空き地面積が約1.4倍に増加しており、その多くが利活用の予定がない状態で相続してしまっています。
空き地を放置したままにしてしまうと、ゴミの不法投棄や害虫の発生、地域イメージの低下など、さまざまなデメリットがあります。
そのため、空き地を活用することで空き地問題の解消に貢献でき、ひいては地域社会への発展にも貢献できます。
空き地活用が難しい土地の4つの特徴
空き地を活用したいと思っても、立地や土地の特徴によってできる土地活用が限られている場合もあります。
ここでは、自分の空き地が活用できるのかどうか判断するために知っておきたい、土地の規制や制限について解説します。
自分の土地はどこに当てはまるのかを把握しておき、どんな空き地活用方法がいいのかを考える際の参考にしてみてください。
特徴①：市街化調整区域による規制
市街化調整区域とは、市街化を抑制するべく住宅や商業施設など建物を建てることを法で規制している区域です。
農地や自然環境の保護を目的としており、活用がかなり制限されています。
住む為やそこで活動するためのインフラ整備がされていないこともあり、そのため土地の価格が安く、活用しにくいものです。また、建物を建てにくいように制限がかけられている点も活用の難しい要因でしょう。
市街化調整区域にある空き地の活用を考えたら、開発許可を得て活用をする、また農地であれば農地を転用する許可を受けるなど、様々な手続きが必要です。そのため、売却も難しい点にはご注意ください。
特徴②：用途地域による規制
用途地域は、土地計画法による地域地区のひとつで、建てられる建物など以下のような制限がかかります。
- 建物の種類
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 前面道路の幅員
- 道路斜線
- 隣地斜線
- 日影規制
用途地域は、大きく分けて「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3種類に分かれ、細かく分けると13種類に分かれます。
ここで理解していただきたいのは、用途地域によってできる活用方法に制限がかかるということです。
以下の記事で、活用方法と制限を詳しく解説しているので、実際の条件を踏まえて空き地活用ができるかどうか確認してください。
特徴③：農地法による規制
農地には、農地法3,4,5条で活用に制限がかけられています。そのため、農地以外の活用をする際には許可を得なければならず、また売却をする際には農家にしか売却できません。それにより、活用も売却も難しく耕作放棄地や遊休地として放置されがちです。空き地の活用を考える際には、所有している土地が農地法で活用を制限されていないか確認しておきましょう。
所有している空き地が元々農地だった場合は、農地のまま活用するか宅地に転用するの2択しかありません。
また、宅地に転用できる農地は「第2種農地」と「第3種農地」の2種類です。そのため、空き地活用を検討する前に自分の土地が活用できるかどうか確認する必要があります。
特徴④：地形による制限
空き地の有効活用をしたいと考えるのであれば、地形など土地の特徴を把握しておきましょう。
例えば、アパートやマンションなどを建てて活用したいと考えていても、狭い土地や不整形地では難しいものです。土地に合わない活用方法をしてしまうと、ただ費用をかけただけで無駄になってしまう可能性もあります。
空き地の活用を考える時には、土地の地形など特徴に合う活用方法かどうかを検討することをおすすめします。
地形から土地活用は可能か確認したい方は、不動産会社や土地活用会社に相談してみると良いでしょう。
ベストな活用方法を決めるには？
空き地活用を検討している方は、まずは土地活用比較サイトで空き地活用プランを受け取ることがおすすめです。
土地活用比較サイトは、物件情報や資産状況など簡単な情報の入力を済ませるだけで、おすすめの土地活用会社からプランを取り寄せられるサービスです。
イエウール土地活用を始めとして、様々な土地活用比較サイトが存在します。
土地活用比較サイトの利用をおすすめする理由として、以下の3つが挙げられます。
- 手間と時間がかからない
- 希望の空き地活用から考えてくれる
- 始めるまでサポートしてくれる会社が見つかる
おすすめの理由① 手間と時間がかからない
土地活用会社に相談する際には、会社を調べて営業時間内に電話やメールで依頼する必要があります。ですが、土地活用比較サイトはインターネット上で24時間いつでも利用することができ、かつ相談料や電話代などがかからずに無料での利用が可能です。
また、1社だけの活用プランでは適切な価格か、妥当な活用か判断は難しいものです。そのため、複数の会社からプランを取り寄せることをおすすめしていますが、自分だけでは1社1社に連絡をとるなど、多くの時間と労力を割かなければなりません。
売れなくて固定資産税がかかってくるだけの空き地をどうにかしたい…と空き地活用を考え始めた方にとっては、手軽に儲かる活用を自分で探して決めるのも大変な作業でしょう。
土地活用比較サイトを利用すれば、自分の希望条件を入力するだけで自分の希望条件にあった複数の会社から一括でプランを取り寄せられますので、手間がかかりません。手間と時間、面倒な作業の省略には、土地活用比較サイトの利用が有効でしょう。
おすすめの理由② 希望の空き地活用から考えてくれる
空き地の活用は土地に合う活用でなければ収益は出にくく、その活用を見極めるのも素人にとって難しいものです。
とは言え、希望している空き地もあり活用プランを比較したいことでしょう。
土地活用比較サイトを利用して土地活用会社から活用プランを取り寄せる際には、一括で複数の会社からプランを取り寄せることができます。また、契約するまでは無料で相談が可能です。
取り寄せた複数の活用プランを比較することで、儲かる空き地活用プランか良い企業か判断できるでしょう。
企業によっては実地調査をした上で、希望のプランとその他の複数プランを提示しながら相談に乗ってくれます。面倒な活用プランの作成や市場調査は任せられる点もおすすめのポイントです。
土地活用についてどこに相談すればいいか分からない人は、まずは一括比較サイトを活用しましょう。
おすすめの理由③ 始めるまでサポートしてくれる会社が見つかる
土地活用比較サイトを利用する方法は、以下のバナーからサイトに飛び、スタートボタンから入力を進めていきます。
実際に土地活用比較サイトを使ってみた経験をご紹介していますので、詳しい利用方法はこちらをご確認ください。
記事のおさらい