空き地を活用すべき3つの理由｜空き地の活用方法も合わせて紹介

監修者：吉崎 誠二（よしざき　せいじ）

不動産エコノミスト
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役　不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

親族から空き家や空き地を相続したは良いものの、どうすべきかわからない、活用しようか悩んでいる方も中にはいらっしゃるでしょう。

空き地は持っているだけでお金がかかってしまいます。
そのため、活用して収益源にすることで、何もなかった土地でも「持っていてよかった」と思えるようになります。

この記事では、空き地を活用すべき3つの理由と、おすすめの活用術を紹介します。

空き地を活用すべき3つの理由

「空き地を持っているけれど使い方がわからない」という方は多くいらっしゃいます。
ここでは、どうして空き地を活用すべきなのか、空き地を活用すべき3つの理由を解説します。

安定した収益に期待ができる

空き地を活用は持っているだけで、税金や管理費などの支出が発生します。
持っているだけではただの主になってしまうのです。

その点、空き地を活用することで、活用した土地が収益源になることでしょう。
アパート経営をすれば家賃収入が、駐車場経営をすれば駐車料金が収入として入ってきます。

そのため、これまで持っているだけでは何も価値を生まなかった空き地でも、活用をすることで収益源とすることができ、新たな収入源を確保することができます。

節税対策になる

土地を保有していると、固定資産税や都市計画税など、税金を支払う必要があります。また、土地を相続する場合にも土地の評価額に基づいて相続税がかかってきます。
この税金は、広さや土地によっては数十万円に及ぶこともあり、決して安い金額とは言えません。

アパート経営や戸建賃貸経営といった土地活用方法だと、固定資産税や相続税を節税することができ、土地にかかる税金を抑えることができます。
そのため、空き地を活用することで節税対策につながるのです。

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空き地問題の解消につながる

近年空き地は増加しており、厚生労働省も空き地対策を掲げて全国の空き地を減らすための動きを全面的に取っています。
平成29年の発表によると、平成15年から平成25年の間で、世帯が所有する空き地面積が約1.4倍に増加しており、その多くが利活用の予定がない状態で相続してしまっています。

空き地を放置したままにしてしまうと、ゴミの不法投棄や害虫の発生、地域イメージの低下など、さまざまなデメリットがあります。
そのため、空き地を活用することで空き地問題の解消に貢献でき、ひいては地域社会への発展にも貢献できます。

参考：空き家対策の推進について｜国土交通省

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空き地を活用するデメリット

空き地を活用すべき理由を上で紹介しましたが、一方で空き地を活用することで新たに手間がかかったり、費用が発生したりすることもあります。
ここでは、空き地を活用するデメリットを解説します。

費用が発生する

空き地を活用するとなると、必要な設備や機器の導入のための費用が発生します。
賃貸住宅を建てるには建築費用が、駐車場にするには設備導入費用がかかってきます。

場合によってはローンを借り入れて始めることも多く、多少のリスクを背負って活用に踏み切る必要があることは事実です。

管理の手間がかかる

空き地を活用し始めると、活用方法に応じて管理の手間が発生します。
賃貸経営だと、入居者の入金チェックや入退去準備などが必要になり、「放置したままで収益が入る」わけではありません。

管理会社に管理を委託することも可能ですが、その分管理費用も発生してしまいます。
空き地を活用し始めることで、管理の手間が発生し、自分で管理するか費用を支払って管理を委託するか、を選ばなければいけない点はデメリットとして挙げられます。

近所トラブルが発生する可能性がある

空き地を新たに活用すると、近隣住民とトラブルにつながる可能性があります。
新たに設置した駐車場で騒音が発生したり、アパートが建つことで近隣住居の日当たりが悪くなったりなど、さまざまなトラブルが考えられます。

近隣住民とのトラブルが発生し、自分に非があると認められた場合は、損害賠償費用を請求されることもあります。
そのため、あらかじめ近隣住民の了承を取って空き地を活用するといった事前対策が必要になってきます。

空き地を活用する前に確認したい規制・制限

空き地を活用したいと思っても、立地や土地の特徴によってできる土地活用が限られている場合もあります。
ここでは、空き地活用方法を知る前に知っておきたい、土地の規制や制限について詳しく解説します。

自分の土地はどこに当てはまるのかを把握しておき、どんな空き地活用方法がいいのかを考える際の参考にしてみてください。

特徴①：市街化調整区域による規制

市街化調整区域とは、市街化を抑制するべく住宅や商業施設など建物を建てることを法で規制している区域です。
農地や自然環境の保護を目的としており、活用がかなり制限されています。

住む為やそこで活動するためのインフラ整備がされていないこともあり、そのため土地の価格が安く、活用しにくいものです。また、建物を建てにくいように制限がかけられている点も活用の難しい要因でしょう。

市街化調整区域にある空き地の活用を考えたら、開発許可を得て活用をする、また農地であれば農地を転用する許可を受けるなど、様々な手続きが必要です。そのため、売却も難しい点にはご注意ください。

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特徴②：用途地域による規制

用途地域は、土地計画法による地域地区のひとつで、建てられる建物など以下のような制限がかかります。

住居地域の規制とできる活用方法

商業地域の規制とできる活用方法

工業地域の規制とできる活用方法

特徴③：農地法による規制

農地には、農地法3,4,5条で活用に制限がかけられています。そのため、農地以外の活用をする際には許可を得なければならず、また売却をする際には農家にしか売却できません。 それにより、活用も売却も難しく耕作放棄地や遊休地として放置されがちです。空き地の活用を考える際には、所有している土地が農地法で活用を制限されていないか確認しておきましょう。

農地のまま活用する

空き地になっている農地を、その農地という状態のまま活用するという方法が1つ挙げられます。
貸農園として貸し出したり、市民農園として開放したり、農地集積バンクに申請して借り手を探してもらうといった方法があります。

ただ、農地のまま貸す場合は農業目的としてしか利用できません。
そのため、住宅用地やほかの用途として活用したい場合は、農地を転用する必要があります。

農地を転用して活用する

転用できる農地の種類は、「第2種農地」と「第3種農地」の2種類です。
それ以外の種類の農地は原則転用できません。

第2種農地、第3種農地を持っている場合は、地目変更や測量・開発許可申請などの手続きを経て、敷地を整備し、土地活用する旨を申請します。
その後許可が出ることで、ようやく農地から宅地に転用することができます。

宅地に転用すれば、賃貸住宅を建築したり施設を建築したり、自由に土地活用をすることができます。
農地転用に関する具体的な手続きや流れを知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

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特徴④：地形による制限

空き地の有効活用をしたいと考えるのであれば、地形など土地の特徴を把握しておきましょう。
例えば、アパートやマンションなどを建てて活用したいと考えていても、狭い土地や不整形地では難しいものです。土地に合わない活用方法をしてしまうと、ただ費用をかけただけで無駄になってしまう可能性もあります。
空き地の活用を考える時には、土地の地形など特徴に合う活用方法かどうかを検討することをおすすめします。

地形から土地活用は可能か確認したい方は、不動産会社や土地活用会社に相談してみると良いでしょう。

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始めやすい空き地活用法5選

ここでは、空き地活用を検討している方に向けて、比較的始めやすい活用方法を5つ紹介します。
メジャーな活用方法ばかりなので、まずはこの5つを軸に検討してみるとよいでしょう。

アパート・マンション経営

アパート経営やマンション経営は、収益性を最も高めようと考えたら1番最適な活用方法で、空き地にアパートやマンションなど建物を建てて活用します。

収益性が最も高いとは言いましても、最初にアパートを購入したり建築したりする際に初期費用がかかるため、失敗した場合には多額の借金を抱えるリスクもあります。
立地や周辺ニーズを読み間違えると空室が続くなど空室リスクもありますし、アパートは建てやすくはあるものの耐用年数から売却しにくいリスクなどもあり、手放しで1番儲かる活用方法とは言えません。

ですが、建物を建てることで空き地のままにするより、固定資産税は1/6に土地計画税は1/3になりますし、賃貸用の住宅が建っている土地の評価額は約20%減額となるため、相続税の節税効果も見込めます。

また、立地や建築方法、周辺ニーズをきちんと見極めてアパート経営をすることで、数十年にわたり家賃収入であるインカムゲインを手にできますし、後に売却することで売却価格と購入価格の差からキャピタルゲインを得ることも可能です。

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アパート経営の活用事例パターン

インカムゲイン
全室20室で1室5万円のアパートを1億5,000万円で建てた場合、利回りは以下のように計算できます。

表面利回り：5万円 × 12カ月 × 20室 / 1.5億円 = 8%

稼働率を80%とした場合には、実質利回りは以下のようになります。

実質利回り：5万円 × 12カ月 × 20室 × 80% / 1.5億円 = 6.4%

キャピタルゲイン
稼働率を80%のまま30年アパート経営を続け、その後アパートを2億円で売却する場合を試算してみましょう。

インカムゲイン：5万円 × 12カ月 × 20室 × 80% × 30年 = 2億8,800万円
キャピタルゲイン：購入価格2億 – 売却価格1億5,000万 = 5,000万円

総収益：2億8,800万 + 5,000万 = 3億3,800万円

収益は3億3,800万円となりますが、ここから固定資産税がかかったり修繕費がかかったりするため、そのまま儲けとならない点にはご注意ください。

メリット

デメリット

アパート経営に向いている空き地

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駐車場経営

駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングがあり、都市部から遠くても需要のなくならない土地活用方法です。空き地の状態などに左右されず、建設制限などがあっても活用しやすいでしょう。

収益性はかなり高いとまではいきませんが、都市部などで周辺に大型店舗が合ったり、駅周辺であれば需要は高く、田舎でも場所を選べば需要はあります。

初期費用は低額で済み、空き地の広さや形にとらわれず、車2台以上を止められるスペースさえあれば始められるため、どうにも活用が難しい土地であれば考えてみても良いでしょう。

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メリット

デメリット

駐車場経営の活用事例パターン

傾斜になっていて使い勝手が悪く、建物を建てづらいといった土地でも駐車場経営なら可能です。
傾斜になっている土地でも、車を止める広さと車が入れる通路さえあれば駐車場として開業できます。

なお、10坪ほどの広さがあれば2台分の車を止められるコインパーキングを始めることが可能です。

駐車場経営向いている空き地

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太陽光発電

空き地に太陽光発電システムであるソーラーパネルを設置して、電気を売る対価である売電収入を得る方法です。

基本的に土地活用方法は誰かに利用してもらうなど集客が必要ですが、太陽光発電は日当たりさえよければどのような土地でも活用でき、山林や農地など活用しにくい土地でも収益を得られます。

ただ、太陽光発電システムであるソーラーパネルが高額なケースもあり、初期費用が結構かかる可能性がある点には注意が必要です。地域によっては電気が余っており、そこまで収益性はよくないかもしれませんが、安定して収益を得られるでしょう。

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メリット

デメリット

太陽光発電の活用事例パターン

田舎に空き地を持っていて、近くに田んぼや畑しかないような土地の場合、太陽光発電が向いているでしょう。
日当たりの良い土地であれば安定した収益を見込めます。

初期費用としてソーラーパネルに800万円を投資して、月5万円の売電収入を得る場合、収益は以下のような計算になります。

年間の収益（運営費など除く）：5万 × 12カ月 = 60万円
利回り：60万 / 800万 = 7.5%

また、太陽光発電は経済産業省の定める固定価格取引制度（FIT制度）を適用することで、一定価格の電力を一定期間（現行制度では、20年間）買い取ってもらえます。
長期間にわたり安定した収益を得られる点から、トータルで収益性は高いと言えるでしょう。

太陽光発電経営として向いている空き地

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、建物を建てて洗濯用機械であるコインランドリーを設置し、利用される度に収益の発生する活用方法です。

土地の広さや構造にかかわらず、最低限の設備や機器を設置すればよいため、土地の条件をそれほど気にすることなく始めることができます。

コインランドリー経営は、特に住宅地の近くにある土地だと需要が高いでしょう。また、都心でタワーマンションの立ち並ぶ土地は、ベランダなどに洗濯物を干せないため、需要があると考えられます。

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メリット

デメリット

コインランドリー経営の活用事例パターン

住宅街の一角に空き地を持っているが、建物を建てるには狭すぎるといった場合でも、コインランドリー経営なら始められます。
特に、コインランドリーは日常生活で使うものもあるので、近隣住民からの利用が見込めるエリアで始めることで、安定した収益を見込める点が特徴的です。

特に、雨が降った後などは多めの収益に期待ができるなどいった、副次的なメリットもあります。

コインランドリー経営に向いている空き地

空き地を売却

空き地の活用は難しいと感じた場合には、売却も検討してみましょう。空き地を売却することで、まとまった収益を得ることも可能です。

売却する際には、いくらで売れるか大体の価格を把握して、土地活用をする際の収入と比較して判断すると良いかもしれません。

空き地がいくらで売れるか知りたい方には、不動産一括査定の利用がおすすめです。物件情報など簡単な情報の入力だけで価格がわかりますので、まずは利用してみると良いでしょう。

なお、土地活用方法にはここで挙げたもの以外にも様々なものがあります。
以下の記事では、20種類以上の土地活用方法を紹介しているので参考にしてみてください。

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空き地活用を考えたら比較サイトがおすすめ

空き地活用を検討している方は、まずは土地活用比較サイトで空き地活用プランを受け取ることがおすすめです。

土地活用比較サイトは、物件情報や資産状況など簡単な情報の入力を済ませるだけで、おすすめの土地活用会社からプランを取り寄せられるサービスです。

イエウール土地活用を始めとして、様々な土地活用比較サイトが存在します。

土地活用比較サイトの利用をおすすめする理由として、以下の3つが挙げられます。

• 手間と時間がかからない
• 希望の空き地活用から考えてくれる
• 始めるまでサポートしてくれる会社が見つかる

おすすめの理由① 手間と時間がかからない

土地活用会社に相談する際には、会社を調べて営業時間内に電話やメールで依頼する必要があります。ですが、土地活用比較サイトはインターネット上で24時間いつでも利用することができ、かつ相談料や電話代などがかからずに無料での利用が可能です。

また、1社だけの活用プランでは適切な価格か、妥当な活用か判断は難しいものです。そのため、複数の会社からプランを取り寄せることをおすすめしていますが、自分だけでは1社1社に連絡をとるなど、多くの時間と労力を割かなければなりません。

売れなくて固定資産税がかかってくるだけの空き地をどうにかしたい…と空き地活用を考え始めた方にとっては、手軽に儲かる活用を自分で探して決めるのも大変な作業でしょう。

土地活用比較サイトを利用すれば、自分の希望条件を入力するだけで自分の希望条件にあった複数の会社から一括でプランを取り寄せられますので、手間がかかりません。手間と時間、面倒な作業の省略には、土地活用比較サイトの利用が有効でしょう。

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初めて不動産売却をするという全ての方に向けて、不動産売却を成功させるための方法を5つのコツと共にご紹介していきます。

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おすすめの理由② 希望の空き地活用から考えてくれる

空き地の活用は土地に合う活用でなければ収益は出にくく、その活用を見極めるのも素人にとって難しいものです。

とは言え、希望している空き地もあり活用プランを比較したいことでしょう。

土地活用比較サイトを利用して土地活用会社から活用プランを取り寄せる際には、一括で複数の会社からプランを取り寄せることができます。また、契約するまでは無料で相談が可能です。
取り寄せた複数の活用プランを比較することで、儲かる空き地活用プランか良い企業か判断できるでしょう。

企業によっては実地調査をした上で、希望のプランとその他の複数プランを提示しながら相談に乗ってくれます。面倒な活用プランの作成や市場調査は任せられる点もおすすめのポイントです。

土地活用についてどこに相談すればいいか分からない人は、まずは一括比較サイトを活用しましょう。

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イエウール土地活用は、株式会社Speeeが運営する土地活用比較サイトです。大手企業から地域密着型企業までさまざまな企業から土地活用プランを取り寄せることができるため、初めて土地活用を始めようと考えている方でもカンタンに利用できます。

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おすすめの理由③ 始めるまでサポートしてくれる会社が見つかる

土地活用比較サイトを利用する方法は、以下のバナーからサイトに飛び、スタートボタンから入力を進めていきます。

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実際に土地活用比較サイトを使ってみた経験をご紹介していますので、詳しい利用方法はこちらをご確認ください。

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初心者でもわかる！
記事のおさらい

空き地を活用する方法には何がある？

賃貸経営や太陽光発電、駐車場経営など、様々な方法があります。詳しくはこちらをご確認ください。

空き地の活用方法はどうやって決める？

空き地の制限や規制を把握し、できる土地活用方法を絞っていくことから始めましょう。知っておきたい空き地の規制や制限について、詳しくはこちらでご説明しています。

手間と時間をかけずに活用したいときはどうしたらいい？

土地活用の比較サイトを利用して、活用プランを取り寄せることをおすすめします。詳しくはこちらでご説明しています。