空き地を活用すべき3つの理由|空き地の活用方法も合わせて紹介

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
吉崎 誠二
監修者:吉崎 誠二(よしざき せいじ)
不動産エコノミスト
社団法人住宅・不動産総合研究所理事長
㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

親族から空き家や空き地を相続したは良いものの、どうすべきかわからない、活用しようか悩んでいる方も中にはいらっしゃるでしょう。

空き地は持っているだけでお金がかかってしまいます。
そのため、活用して収益源にすることで、何もなかった土地でも「持っていてよかった」と思えるようになります。

この記事では、空き地を活用すべき3つの理由と、おすすめの活用術を紹介します。

空き地活用を考えている方へ
  • 空き地活用は複数のプランや会社を比較して自分にあった会社を見つける!
  • 空き地の活用方法は土地の特徴に合った活用方法を選ぶことが大切!
  • 空き地の活用前には土地の特徴を確認!
最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

空き地を活用すべき3つの理由

空き地

「空き地を持っているけれど使い方がわからない」という方は多くいらっしゃいます。
ここでは、どうして空き地を活用すべきなのか、空き地を活用すべき3つの理由を解説します。

安定した収益に期待ができる

空き地を活用は持っているだけで、税金や管理費などの支出が発生します。
持っているだけではただの主になってしまうのです。

その点、空き地を活用することで、活用した土地が収益源になることでしょう。
アパート経営をすれば家賃収入が、駐車場経営をすれば駐車料金が収入として入ってきます。

そのため、これまで持っているだけでは何も価値を生まなかった空き地でも、活用をすることで収益源とすることができ、新たな収入源を確保することができます。

節税対策になる

土地を保有していると、固定資産税や都市計画税など、税金を支払う必要があります。また、土地を相続する場合にも土地の評価額に基づいて相続税がかかってきます。
この税金は、広さや土地によっては数十万円に及ぶこともあり、決して安い金額とは言えません。

アパート経営や戸建賃貸経営といった土地活用方法だと、固定資産税や相続税を節税することができ、土地にかかる税金を抑えることができます。
そのため、空き地を活用することで節税対策につながるのです。

空き地問題の解消につながる

近年空き地は増加しており、厚生労働省も空き地対策を掲げて全国の空き地を減らすための動きを全面的に取っています。
平成29年の発表によると、平成15年から平成25年の間で、世帯が所有する空き地面積が約1.4倍に増加しており、その多くが利活用の予定がない状態で相続してしまっています。

空き地を放置したままにしてしまうと、ゴミの不法投棄や害虫の発生、地域イメージの低下など、さまざまなデメリットがあります。
そのため、空き地を活用することで空き地問題の解消に貢献でき、ひいては地域社会への発展にも貢献できます。

参考:空き家対策の推進について|国土交通省

空き地を活用するデメリット

空き地を活用すべき理由を上で紹介しましたが、一方で空き地を活用することで新たに手間がかかったり、費用が発生したりすることもあります。
ここでは、空き地を活用するデメリットを解説します。

費用が発生する

空き地を活用するとなると、必要な設備や機器の導入のための費用が発生します
賃貸住宅を建てるには建築費用が、駐車場にするには設備導入費用がかかってきます。

場合によってはローンを借り入れて始めることも多く、多少のリスクを背負って活用に踏み切る必要があることは事実です。

管理の手間がかかる

空き地を活用し始めると、活用方法に応じて管理の手間が発生します。
賃貸経営だと、入居者の入金チェックや入退去準備などが必要になり、「放置したままで収益が入る」わけではありません

管理会社に管理を委託することも可能ですが、その分管理費用も発生してしまいます。
空き地を活用し始めることで、管理の手間が発生し、自分で管理するか費用を支払って管理を委託するか、を選ばなければいけない点はデメリットとして挙げられます。

近所トラブルが発生する可能性がある

空き地を新たに活用すると、近隣住民とトラブルにつながる可能性があります。
新たに設置した駐車場で騒音が発生したり、アパートが建つことで近隣住居の日当たりが悪くなったりなど、さまざまなトラブルが考えられます。

近隣住民とのトラブルが発生し、自分に非があると認められた場合は、損害賠償費用を請求されることもあります
そのため、あらかじめ近隣住民の了承を取って空き地を活用するといった事前対策が必要になってきます。

空き地を活用する前に確認したい規制・制限

空き地を活用したいと思っても、立地や土地の特徴によってできる土地活用が限られている場合もあります。
ここでは、空き地活用方法を知る前に知っておきたい、土地の規制や制限について詳しく解説します。

自分の土地はどこに当てはまるのかを把握しておき、どんな空き地活用方法がいいのかを考える際の参考にしてみてください。

特徴①:市街化調整区域による規制

市街化調整区域とは、市街化を抑制するべく住宅や商業施設など建物を建てることを法で規制している区域です。
農地や自然環境の保護を目的としており、活用がかなり制限されています。

住む為やそこで活動するためのインフラ整備がされていないこともあり、そのため土地の価格が安く、活用しにくいものです。また、建物を建てにくいように制限がかけられている点も活用の難しい要因でしょう。

市街化調整区域にある空き地の活用を考えたら、開発許可を得て活用をする、また農地であれば農地を転用する許可を受けるなど、様々な手続きが必要です。そのため、売却も難しい点にはご注意ください。

特徴②:用途地域による規制

用途地域は、土地計画法による地域地区のひとつで、建てられる建物など以下のような制限がかかります。

  • 建物の種類
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 高さ制限
  • 前面道路の幅員
  • 道路斜線
  • 隣地斜線
  • 日影規制
用途地域は、大きく分けて「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3種類に分かれ、細かく分けると13種類に分かれます。
下記では、それぞれの用途地域種別に合わせてどんな制限があるのかを解説します。

住居地域の規制とできる活用方法

低層住居専用 中高層住居専用 住居 田園住居
第1種 第2種 第1種 第2種 第1種 第2種 準住居
住居
公共施設 学校・病院・教習所以外 教習所以外 学校・病院・教習所以外
店舗 物品販売店舗など ×
飲食店など × 農業関連のみ
その他 × × ×
娯楽 ボウリング場など × × × × ×
カラオケ・パチンコなど ×
映画館・ナイトクラブなど × ×
キャバレーなど × × ×
ホテル・旅館 × × × × ×
事務所 × × × ×
工業 自家用倉庫 × × × 農業関連のみ
倉庫業倉庫 × × × × × ×
工場 × × × 農業関連のみ
危険物の貯蔵・処理 × × ×

商業地域の規制とできる活用方法

近隣商業 商業
住居
公共施設
店舗 物品販売店舗など
飲食店など
その他
娯楽 ボウリング場など
カラオケ・パチンコなど
映画館・ナイトクラブなど
キャバレーなど ×
ホテル・旅館
事務所
工業 自家用倉庫
倉庫業倉庫
工場
危険物の貯蔵・処理

工業地域の規制とできる活用方法

準工業 工業 工業専用
住居 ×
公共施設 学校・病院・老人ホーム以外
店舗 物品販売店舗など × ×
飲食店など × ×
その他
娯楽 ボウリング場など ×
カラオケ・パチンコなど カラオケのみ
映画館・ナイトクラブなど ×
キャバレーなど × ×
ホテル・旅館 × ×
事務所
工業 自家用倉庫
倉庫業倉庫
工場
危険物の貯蔵・処理

特徴③:農地法による規制

農地には、農地法3,4,5条で活用に制限がかけられています。そのため、農地以外の活用をする際には許可を得なければならず、また売却をする際には農家にしか売却できません。 それにより、活用も売却も難しく耕作放棄地や遊休地として放置されがちです。空き地の活用を考える際には、所有している土地が農地法で活用を制限されていないか確認しておきましょう。

農地のまま活用する

空き地になっている農地を、その農地という状態のまま活用するという方法が1つ挙げられます。
貸農園として貸し出したり、市民農園として開放したり、農地集積バンクに申請して借り手を探してもらうといった方法があります。

ただ、農地のまま貸す場合は農業目的としてしか利用できません。
そのため、住宅用地やほかの用途として活用したい場合は、農地を転用する必要があります。

農地を転用して活用する

農地を宅地に転用することで、その土地に住宅や建物を建てられるようになります。
ただ、どんな農地でも転用できるわけではありません。まず「自分の土地が転用できるのかどうか」を調べる必要があります。

転用できる農地の種類は、「第2種農地」と「第3種農地」の2種類です。
それ以外の種類の農地は原則転用できません。

第2種農地、第3種農地を持っている場合は、地目変更や測量・開発許可申請などの手続きを経て、敷地を整備し、土地活用する旨を申請します。
その後許可が出ることで、ようやく農地から宅地に転用することができます。

宅地に転用すれば、賃貸住宅を建築したり施設を建築したり、自由に土地活用をすることができます。
農地転用に関する具体的な手続きや流れを知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

特徴④:地形による制限

空き地の有効活用をしたいと考えるのであれば、地形など土地の特徴を把握しておきましょう。
例えば、アパートやマンションなどを建てて活用したいと考えていても、狭い土地や不整形地では難しいものです。土地に合わない活用方法をしてしまうと、ただ費用をかけただけで無駄になってしまう可能性もあります。
空き地の活用を考える時には、土地の地形など特徴に合う活用方法かどうかを検討することをおすすめします。

地形から土地活用は可能か確認したい方は、不動産会社や土地活用会社に相談してみると良いでしょう。

始めやすい空き地活用法5選

ここでは、空き地活用を検討している方に向けて、比較的始めやすい活用方法を5つ紹介します。
メジャーな活用方法ばかりなので、まずはこの5つを軸に検討してみるとよいでしょう。

アパート・マンション経営

アパート経営やマンション経営は、収益性を最も高めようと考えたら1番最適な活用方法で、空き地にアパートやマンションなど建物を建てて活用します。

収益性が最も高いとは言いましても、最初にアパートを購入したり建築したりする際に初期費用がかかるため、失敗した場合には多額の借金を抱えるリスクもあります。
立地や周辺ニーズを読み間違えると空室が続くなど空室リスクもありますし、アパートは建てやすくはあるものの耐用年数から売却しにくいリスクなどもあり、手放しで1番儲かる活用方法とは言えません。

ですが、建物を建てることで空き地のままにするより、固定資産税は1/6に土地計画税は1/3になりますし、賃貸用の住宅が建っている土地の評価額は約20%減額となるため、相続税の節税効果も見込めます。

また、立地や建築方法、周辺ニーズをきちんと見極めてアパート経営をすることで、数十年にわたり家賃収入であるインカムゲインを手にできますし、後に売却することで売却価格と購入価格の差からキャピタルゲインを得ることも可能です。

アパート経営の活用事例パターン

インカムゲイン
全室20室で1室5万円のアパートを1億5,000万円で建てた場合、利回りは以下のように計算できます。


表面利回り:5万円 × 12カ月 × 20室 / 1.5億円 = 8%


稼働率を80%とした場合には、実質利回りは以下のようになります。


実質利回り:5万円 × 12カ月 × 20室 × 80% / 1.5億円 = 6.4%


キャピタルゲイン
稼働率を80%のまま30年アパート経営を続け、その後アパートを2億円で売却する場合を試算してみましょう。


インカムゲイン:5万円 × 12カ月 × 20室 × 80% × 30年 = 2億8,800万円
キャピタルゲイン:購入価格2億 – 売却価格1億5,000万 = 5,000万円

総収益:2億8,800万 + 5,000万 = 3億3,800万円


収益は3億3,800万円となりますが、ここから固定資産税がかかったり修繕費がかかったりするため、そのまま儲けとならない点にはご注意ください。

メリット

  • 継続的に家賃収入が得られる
  • 税制面で大きな節税ができる
例えば、所得税・住民税においては賃貸経営での必要経費が家賃収入を上回った場合、損益通算を行うことで、支払う税金を減らすことができます。

デメリット

  • 初期費用が比較的高い、空室対策が必要
  • 修繕費が継続的にかかる
税制において様々な恩恵を受けることのできる賃貸経営ですが、立地によっては居住者が少ないと得られる収入が少なくなってしまいます。 そのため、居住者を確保するための空室対策が必要だったり、災害による建物の修繕費やリフォームなどの維持費が必要になります。

アパート経営に向いている空き地

  • 広大な土地
  • 建物の建築制限がない土地
  • 都心に近い土地

駐車場経営

駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングがあり、都市部から遠くても需要のなくならない土地活用方法です。空き地の状態などに左右されず、建設制限などがあっても活用しやすいでしょう。

収益性はかなり高いとまではいきませんが、都市部などで周辺に大型店舗が合ったり、駅周辺であれば需要は高く、田舎でも場所を選べば需要はあります。

初期費用は低額で済み、空き地の広さや形にとらわれず、車2台以上を止められるスペースさえあれば始められるため、どうにも活用が難しい土地であれば考えてみても良いでしょう。

メリット

  • 大掛かりな初期投資が不要
  • 土地の状態や制限に左右されにくい
駐車場としての機能を果たす簡単な設備を設置するだけでいいので、すぐに経営を始めたい人向けです。

デメリット

  • 税制上の優遇処置がほとんどない
  • 競合が現れやすい
ただ設備を整えるだけなので、建物を土地に立てることで得られる税制上の優遇処置がほとんどないことが挙げられます。

駐車場経営の活用事例パターン

傾斜になっていて使い勝手が悪く、建物を建てづらいといった土地でも駐車場経営なら可能です。
傾斜になっている土地でも、車を止める広さと車が入れる通路さえあれば駐車場として開業できます。

なお、10坪ほどの広さがあれば2台分の車を止められるコインパーキングを始めることが可能です。

駐車場経営向いている空き地

  • 狭くて不整形な空き地
  • 建設の難しい土地
駐車場経営について知りたいという方は以下の記事に詳しく解説してあります。

太陽光発電

空き地に太陽光発電システムであるソーラーパネルを設置して、電気を売る対価である売電収入を得る方法です。

基本的に土地活用方法は誰かに利用してもらうなど集客が必要ですが、太陽光発電は日当たりさえよければどのような土地でも活用でき、山林や農地など活用しにくい土地でも収益を得られます

ただ、太陽光発電システムであるソーラーパネルが高額なケースもあり、初期費用が結構かかる可能性がある点には注意が必要です。地域によっては電気が余っており、そこまで収益性はよくないかもしれませんが、安定して収益を得られるでしょう。

メリット

  • 非常に安定して収益を得る
  • 山林や農地など活用しにくい土地でも活用できる

太陽光発電は、広大な日当たりの良い土地に向いているため、都心で高い建物が立ち並ぶ場所よりも田舎の方が向いています。田舎の土地であれば、1度は検討しておきたい活用方法です。

デメリット

  • 初期費用が高い
  • 天候や立地条件によって収益が左右される
初期費用が高いことや、日当たりの良い場所でないと収益が出にくいため、天候や立地条件によって収益が左右されることなどがあげられます。

太陽光発電の活用事例パターン

田舎に空き地を持っていて、近くに田んぼや畑しかないような土地の場合、太陽光発電が向いているでしょう。
日当たりの良い土地であれば安定した収益を見込めます。

初期費用としてソーラーパネルに800万円を投資して、月5万円の売電収入を得る場合、収益は以下のような計算になります。


年間の収益(運営費など除く):5万 × 12カ月 = 60万円
利回り:60万 / 800万 = 7.5%


また、太陽光発電は経済産業省の定める固定価格取引制度(FIT制度)を適用することで、一定価格の電力を一定期間(現行制度では、20年間)買い取ってもらえます。
長期間にわたり安定した収益を得られる点から、トータルで収益性は高いと言えるでしょう。

太陽光発電経営として向いている空き地

  • 山林や農地など日当たりの良い土地
  • 広大な土地
  • 使い道のない田舎の土地

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、建物を建てて洗濯用機械であるコインランドリーを設置し、利用される度に収益の発生する活用方法です。

土地の広さや構造にかかわらず、最低限の設備や機器を設置すればよいため、土地の条件をそれほど気にすることなく始めることができます。

コインランドリー経営は、特に住宅地の近くにある土地だと需要が高いでしょう。また、都心でタワーマンションの立ち並ぶ土地は、ベランダなどに洗濯物を干せないため、需要があると考えられます。

メリット

  • 人件費(=管理費の大部分)がほとんどかからない
  • 近隣住民など固定利用客がつきやすい
  • ランニングコストがかからない
特に、空き地活用にあまり時間を取られたくない人におすすめの活用方法です。

デメリット

  • 数千万の初期費用が必要
  • 高い収入は見込めない
  • 他店との差別化が難しい
機械を揃えるために数千万の初期費用が必要であること。賃貸マンションアパート経営のように、高い収入を得ることはできない。周りに住宅が多い、駅に近いなど立地条件に左右されるので他店との差別化が難しいことがあげられます。

コインランドリー経営の活用事例パターン

住宅街の一角に空き地を持っているが、建物を建てるには狭すぎるといった場合でも、コインランドリー経営なら始められます。
特に、コインランドリーは日常生活で使うものもあるので、近隣住民からの利用が見込めるエリアで始めることで、安定した収益を見込める点が特徴的です。

特に、雨が降った後などは多めの収益に期待ができるなどいった、副次的なメリットもあります。

コインランドリー経営に向いている空き地

  • 住宅地やタワーマンションの立ち並ぶ土地
  • 周辺にコインランドリーの見当たらない土地

空き地を売却

空き地の活用は難しいと感じた場合には、売却も検討してみましょう。空き地を売却することで、まとまった収益を得ることも可能です。

売却する際には、いくらで売れるか大体の価格を把握して、土地活用をする際の収入と比較して判断すると良いかもしれません。

空き地がいくらで売れるか知りたい方には、不動産一括査定の利用がおすすめです。物件情報など簡単な情報の入力だけで価格がわかりますので、まずは利用してみると良いでしょう。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
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字・丁目

なお、土地活用方法にはここで挙げたもの以外にも様々なものがあります。
以下の記事では、20種類以上の土地活用方法を紹介しているので参考にしてみてください。

空き地活用を考えたら比較サイトがおすすめ

空き地活用を検討している方は、まずは土地活用比較サイトで空き地活用プランを受け取ることがおすすめです。

土地活用比較サイトは、物件情報や資産状況など簡単な情報の入力を済ませるだけで、おすすめの土地活用会社からプランを取り寄せられるサービスです。

イエウール土地活用を始めとして、様々な土地活用比較サイトが存在します。

土地活用比較サイトの利用をおすすめする理由として、以下の3つが挙げられます。


  • 手間と時間がかからない
  • 希望の空き地活用から考えてくれる
  • 始めるまでサポートしてくれる会社が見つかる

おすすめの理由① 手間と時間がかからない

土地活用会社に相談する際には、会社を調べて営業時間内に電話やメールで依頼する必要があります。ですが、土地活用比較サイトはインターネット上で24時間いつでも利用することができ、かつ相談料や電話代などがかからずに無料での利用が可能です。

また、1社だけの活用プランでは適切な価格か、妥当な活用か判断は難しいものです。そのため、複数の会社からプランを取り寄せることをおすすめしていますが、自分だけでは1社1社に連絡をとるなど、多くの時間と労力を割かなければなりません。

売れなくて固定資産税がかかってくるだけの空き地をどうにかしたい…と空き地活用を考え始めた方にとっては、手軽に儲かる活用を自分で探して決めるのも大変な作業でしょう。

土地活用比較サイトを利用すれば、自分の希望条件を入力するだけで自分の希望条件にあった複数の会社から一括でプランを取り寄せられますので、手間がかかりません。手間と時間、面倒な作業の省略には、土地活用比較サイトの利用が有効でしょう。

おすすめの理由② 希望の空き地活用から考えてくれる

空き地の活用は土地に合う活用でなければ収益は出にくく、その活用を見極めるのも素人にとって難しいものです。

とは言え、希望している空き地もあり活用プランを比較したいことでしょう。

土地活用比較サイトを利用して土地活用会社から活用プランを取り寄せる際には、一括で複数の会社からプランを取り寄せることができます。また、契約するまでは無料で相談が可能です。
取り寄せた複数の活用プランを比較することで、儲かる空き地活用プランか良い企業か判断できるでしょう。

企業によっては実地調査をした上で、希望のプランとその他の複数プランを提示しながら相談に乗ってくれます。面倒な活用プランの作成や市場調査は任せられる点もおすすめのポイントです。

土地活用についてどこに相談すればいいか分からない人は、まずは一括比較サイトを活用しましょう。

おすすめの理由③ 始めるまでサポートしてくれる会社が見つかる

土地活用比較サイトを利用する方法は、以下のバナーからサイトに飛び、スタートボタンから入力を進めていきます。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順

実際に土地活用比較サイトを使ってみた経験をご紹介していますので、詳しい利用方法はこちらをご確認ください。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
空き地を活用する方法には何がある?
賃貸経営や太陽光発電、駐車場経営など、様々な方法があります。詳しくはこちらをご確認ください。
空き地の活用方法はどうやって決める?
空き地の制限や規制を把握し、できる土地活用方法を絞っていくことから始めましょう。知っておきたい空き地の規制や制限について、詳しくはこちらでご説明しています。
手間と時間をかけずに活用したいときはどうしたらいい?
土地活用の比較サイトを利用して、活用プランを取り寄せることをおすすめします。詳しくはこちらでご説明しています。
【完全無料】固定資産税は土地活用で節税できる?