相続等で所有している土地のある方は、土地の購入から始める方よりもリスクを抑えてアパート経営を始められます。
この記事では土地ありで始めるアパート経営について、気になるポイントをわかりやすく解説しています。
- 土地ありなら初期費用を抑えてアパート経営を始められる
- 土地の立地や大きさ・形状が選べないリスクには注意
- アパート経営に最低限必要な自己資金は建築費の15～25％程度
今すぐ「土地あり」で始めるアパート経営のプランを建築会社に問い合わせたい方は、以下のフォームからご依頼ください。
アパート経営の利回りについては以下の記事をご覧ください。
土地ありで始めるアパート経営が有利な理由
相続等によって既に土地を所有している人は、以下の理由で「土地なし」で始める人に比べてアパート経営を有利に始められます。
- 土地の購入費用がかからない
- 高い利回りで運用できる
- 建物・設備にお金をかけられる
- 金融機関から融資を受けやすい
1つずつ詳しく見ていきましょう。
土地の購入費用がかからない
既に土地を所有している人は、賃貸アパートを建てる土地の購入代金がかかりません。直接の代金だけでなく、土地や既存物件の購入時に支払う不動産会社への仲介手数料等も不要となります。
つまり、アパート経営を始めるにあたって必要となるのは、アパート建築にかかる費用だけになります。
初期費用を抑えられるため、土地の購入が必要な人に比べてローリスクでアパート経営を始められます。
高い利回りで運用できる
既に所有している土地にアパートを建てて経営を始める場合、土地ごと購入する場合に比べて高い利回りが期待できます。
たとえば価格にして3,000万円の土地に5,000万円でアパートを建てて、家賃8万円・総戸数8戸のアパートを経営すると仮定した時、土地を所有した状態から始めるのと土地ごと購入するのでは、アパート経営の利回りに以下のような差が出ます。
土地ありで始める場合
- 物件購入価格（建物費用のみ）：5,000万円
- 年間収入：8万円×8戸×12ヶ月＝768万円
- 想定利回り：768万円÷5,000万円×100＝約15.4％
土地なしで始める場合
- 物件購入価格（土地代＋建物費用）：3,000万円＋5,000万円＝8,000万円
- 年間収入：8万円×8戸×12ヶ月＝768万円
- 想定利回り：768万円÷8,000万円×100＝9.6％
アパート経営は初期投資に必要な金額が大きく、黒字化するまでに時間がかかるものです。しかしながら、土地ありの場合は高い利回りでアパート経営ができ、早期にローンを返済して黒字化させやすいというメリットがあります。
建物・設備にお金をかけられる
土地の購入費用がかからない分、浮いたお金を建築するアパートのグレードアップに割くことも可能です。
建物にお金をかけて周辺の物件と差別化することで入居率が上がれば、アパート経営の収益を高められます。
また、施工の品質が上がればアパート修繕の頻度が下がり、ランニングコストを抑えられるでしょう。
金融機関から融資を受けやすい
土地を所有している人は「資産がある」と見なされるため、金融機関によるアパートローンの審査で有利に働きます。
アパートローンの借入時には、主に借主の年収や属性、資産の状況、アパート経営の事業計画（収益性）、これまでの実績などが審査されます。審査の基準は住宅ローンの借入に比べて厳しめです。
ローンの審査は借入可能額にも影響するため、土地をあらかじめ所有していることは、融資を受ける面でも有利であるといえるでしょう。
＼建築費は？初期費用は？／
土地ありで始めるアパート経営に潜むリスク・デメリット
所有している土地にアパートを建てて経営することは、土地の購入から始めるアパート経営に比べると、ローリスクな資産運用方法です。
しかし、「土地あり」の状態からアパート経営を始めるが故に生じるリスクやデメリットもあります。この章では、以下のリスク・デメリットについて解説します。
- アパートの立地を選べない
- 建物の規模が土地によって制限される
アパートの立地を選べない
所有している土地にアパートを建てて経営する場合、当たり前ではありますが、土地の立地を選ぶことはできません。
アパート経営がうまくいくかどうかの鍵は、入居率が握っています。そしてアパートの空室の埋めやすさは、土地のあるエリアの賃貸アパート需要や競合物件の状況に大きく左右されます。
相続税対策にとりあえずアパートを建ててみたものの、入居者が少なく十分な家賃収入が得られなければ、ローンの返済が難しくなり、最終的にはローン返済のために土地を手放さなければならない事態に陥ってしまいます。
- 所有している土地でアパート経営を始めるかどうかを考える時は、これから土地をアパート用地として購入するかどうか決めるようなつもりで、市場調査をしましょう。
もしも、お手持ちの土地がアパート経営に不向きな場合は、土地を売却したり、不動産担保ローンを利用して資金を調達し、アパート経営に適した物件を購入して運用するという方法があります。
また立地が悪くても、ペット入居可や防音性重視など、特別なコンセプトを打ち出すことで入居者を募るという手段があります。いずれにせよ、ただアパートを建てればうまくいくという訳ではないことは心得ておきましょう。
建物の規模が土地によって制限される
たとえ所有している土地の立地がよかったとしても、アパート経営の規模は所有している土地の形状や面積等に左右されてしまいます。
土地に建築できる建物の規模は、法令による制限を受けます。市街地の土地は用途地域に区分されていて、用途地域ごとに「建ぺい率」と「容積率」が指定されています。
- 建ぺい率：敷地に対して、どれくらいの面積まで建物を建ててよいかの割合（建築面積に対する制限）
- 容積率：敷地に対して、どれくらいの高さまで建物を建ててよいかの割合（延べ床面積に対する制限）
一般的に、アパートの室数は多いほど得られる家賃収入額が多くなり、空室リスクの分散もできますが、法令の制限を超えた大きさのアパートを建てることはできません。
また、旗竿地や変形地、狭小地にアパートを建てる場合には、建築会社の既製の設計プラン通りにアパートを建てられないことがあります。奥まった土地で建築工事する時は重機が進入しづらく、人件費や工期が余計にかかることもあります。
つまり、所有している土地の形状や面積によっては通常よりも建築費がかさむ恐れもあるということに留意しなければなりません。
アパート経営に向いている土地
前章で、所有している土地で行うアパート経営の収益性は土地に左右されると解説しましたが、それでは「アパート経営に向いている土地」とはどんな土地でしょうか。
アパート経営に適した土地の特徴として、以下の3つの条件が挙げられます。
それぞれ詳しく解説していきます。
駅から徒歩10分以内にある土地
駅から徒歩10分以内にある土地であれば、アパートを建てる立地として最適です。また、近くにスーパーやコンビニがあれば、なおよいでしょう。交通の便の良さや、日常生活に欠かせない商店が近くにあるかどうかは、住環境を考える上で多くの人が優先的にチェックするポイントです。
特に、アパートに入居する人は単身者が多いため、静かに暮らせるかどうかよりも、生活の利便性が重視されやすいです。
他にも学校や病院、ショッピングモールなどの商業施設が近くにある土地も、利便性の観点から入居者にアピールできる強みがあるといえます。
開発予定のあるエリアの土地
新しいターミナル駅や商業施設の建設といった地域開発や、再開発予定のある地域は、将来的に人口の増加が予想されます。居住希望者が増えるということは、賃貸物件の需要の高まりも期待できます。
近隣で、開発予定や大型商業施設等の誘致がないかをチェックしてみましょう。
60坪以上の土地
土地の面積としては、60坪以上の広さがあることが望ましいです。
60坪程度の広さの敷地であれば、総室数8室（1K）の2階建てアパートが建てられます。車を持っていない方も多い都心部では、十分な規模のアパートとなるでしょう。
ただし、駐車場付きのアパートを建てる場合には、100坪ほどの広さが必要です。
駐車場付きの住宅の需要が多い地方のエリアでアパート経営したいのであれば、100坪を基準に考えましょう。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってくるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地の所在地を入力すると、複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一度にまとめて請求できます。
＼建築費は？初期費用は？／
自己資金なしでもアパート経営はできる？
記事を読んでいる方のなかには「相続で土地は持っているけれど、不動産投資ができるような預貯金はない…」と思っている方もいるのではないでしょうか。
結論から申し上げると、自己資金が全くない状態でアパート経営を始めるのは難しいです。ただし、ある程度の自己資金が用意できれば、「アパートローン」を借り入れて賃貸アパートを建築し、アパート経営を始められます。
この章では以下のトピックについて解説します。
- アパート経営に最低限必要な資金
- お金が足りない場合の対策
アパート経営に最低限必要な資金
「アパートローン借入時に必要な頭金」と「アパート建築に伴う諸費用」の支払いは自己資金で賄う必要があります。
頭金はアパートの建築費の10～20％程度、諸費用は建築費の5％程度かかります。つまり、建築費の15～25％程度が最低限必要な自己資金額の目安です。
アパートローンの頭金
アパートローンの借入時には、借入金額の10～20％程度の頭金を支払うのが一般的です。つまり、建築費をアパートローンで調達する場合、建築費の10～20％程度が頭金として必要になる訳です。
なお、アパート建築費の相場は、「建築するアパートの延べ床面積×坪単価」でおおよその金額を見積もれます。
建物の構造ごとの建築費の坪単価相場は以下の通りです。
【構造別坪単価】
- 木造（W造） : 坪単価 74万円～105万円
- 鉄骨造（S造） : 坪単価 80万円~120万円
- 鉄筋コンクリート造（RC造） : 坪単価 95万円~125万円
※イエウール編集部調べ
たとえば、60坪の土地（建ぺい率60％）に2階建ての木造アパートを建築するとすると、5,328万～7,560万円が建築費の相場となります。
アパートの建築費の相場について、詳しくは以下の記事をご参照ください。
建築費以外の諸費用
アパート建築には、工事に直接かかる費用以外にも諸費用がかかります。
このうち、以下の費用に関してはアパートローンの融資が下りる前に支払わなければならないため、自己資金から捻出する必要があります。
水道分担金
所有権や抵当権などの登記費用
印紙税
不動産取得税
アパートローン融資の事務手数料
かかる金額の目安は、建築費のおよそ5％程度です。
アパート経営にかかる費用については、以下の記事でも詳しく解説しています。
お金が足りない場合の対策
アパート経営を始めたいものの、必要な自己資金が不足しているという場合には、以下のような対策を取ることができます。
- 建築するアパートの規模を下げる
- 賃貸併用住宅として経営する
- 土地の一部を売却する
建築するアパートの規模を下げる
提案されたアパート経営プランに対して資金面に不安がある場合には、より規模の小さなアパートを建築して経営するという手段があります。
提案されたプランから工法や設備をグレードダウンしたり、アパートの総戸数を減らした設計に変更できないか相談してみましょう。
一般的に、戸数の多い設計にするほど必要な設備の数も増加して建築費が膨らみます。
ただし、アパートの総戸数を減らすと想定される家賃収入も少なくなるため、収支計画には注意が必要です。
賃貸併用住宅として経営する
アパート経営するための自己資金が不足している場合、自宅とアパートが一体となった「賃貸併用住宅」で土地活用を始めるという手段もあります。
賃貸併用住宅を建てる場合、自宅部分には住宅ローン、アパート部分にはアパートローンを適用して資金を借り入れることになります。
住宅ローンはアパートローンとは異なりフルローンで借入可能であるため、最低限用意しなければならない自己資金の金額も下がります。
- ただし、住宅ローンを利用するためには、建物の自宅部分の床面積割合が全体の50％以上である必要があります。
また、土地とは別に自宅を所有している場合は、そちらを売却して新築する賃貸併用住宅に移り住むことで、元の住まいの売却代金も資金に充てられます。
土地の一部を売却する
所有している土地が広大である場合には、土地の一部を手放して資金に換え、残りの土地でアパートを経営するという方法もあります。
資金を確保しつつ、建築予定のアパートの規模も自然と下げられます。
ただし、アパート経営する土地の面積として60坪程度は残しておくのがおすすめです。
別の方法で土地を活用する
より初期費用のかからない方法で土地を活用するという手段もあります。たとえばコインパーキング経営であれば数百万円程度で開業できるため、アパートを建てるよりも安価に土地活用を始められます。
- コインパーキングであれば、ある程度資金の貯まったタイミングでアパートに転用するということもしやすいです。
他にも土地活用の方法について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
いずれにせよ、まずは予算でどれくらいのアパートが建築できるか、プランを取り寄せることから始めてみましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
土地ありで始めるアパート経営を成功させるポイント
土地を所有した状態でアパート経営を始めても、やり方によっては失敗してしまう可能性もあります。
この章では、アパート経営を成功させる4つのポイントを解説します。
- 土地のニーズを見極める
- 複数社のプランを比較する
- 収益シミュレーションをしっかり行う
- 安易にサブリース契約を結ばない
土地のニーズを見極める
アパート経営を成功させるためには、土地に賃貸アパートの需要があることが大前提となります。
たとえ相続税対策のためにアパートを建てたとしても、継続的な家賃収入が得られなければローンの返済を進められません。
赤字が続けば、最終的に土地と建物を売却して返済しなければならない事態に陥りかねないため、ローンを借り入れてアパートを建てる前に、長期的なアパート経営ができる土地なのかを見極める必要があります。エリアによって、ファミリー層向けの物件に需要があるか、単身者向けのワンルームの物件に需要があるかも異なります。
アパート経営を始めるにあたっては、事前に入念にニーズの調査を行いましょう。
複数社のプランを比較する
アパート経営を始めるにあたっては、必ず複数社の建築プランを比較した上で施工を依頼する会社を決めましょう。
既に土地を所有している場合、一刻も早くアパート経営を始めるために、初めから建築会社を1社に絞ってアパートの建築を始めてしまう方がいらっしゃいます。
しかしながら、アパートの建築にかかる費用は、アパートを経営する上での利回りに大きな影響を及ぼします。アパート経営を成功させたいのであれば、複数の建築会社に見積もりを取った上で、慎重に検討しましょう。
とはいえ、ご自身で複数の建築会社に1社1社問い合わせをして見積もりを出してもらうのはなかなか大変ですよね。
イエウール土地活用を利用すると、1度の情報入力で、まとめて複数の建築会社に建築プランの見積もりを依頼できます。アパート経営を成功させたい方は、是非ご利用ください。
＼建築費は？初期費用は？／
収益シミュレーションをしっかり行う
土地ありからアパート経営を始める場合、土地の購入に費用がかからない分、建築費用にお金をかけられます。
ローン借入時の頭金の金額を増やせば、融資してもらえる金額も増えるため、建築費用の予算を増額することも可能ですが、アパートの建築プランは事前に収益シミュレーションをしっかり行った上でを決定しましょう。
たとえ、アパートの設備や設計にこだわりを凝らしたとしても、周辺物件の相場を無視した家賃設定はできません。
空室リスク等も存在するため、健全なアパート経営を実現するためには無理のない建築プランでアパートを建てる必要があります。
安易にサブリース契約を結ばない
そもそもサブリース契約とは、オーナーが建てたアパートをサブリース会社が借り上げ、客付けから管理まで行うものです。家賃収入から、手数料を引いた額がオーナーに支払われます。また、空室があったとしても、一定額の家賃額が保証されています。
アパート経営をサブリース会社に一任できる上に家賃収入の保証まであるため、知識のない方でも簡単に始められる土地活用方法です。
しかしながら、サブリース契約には「定期的に賃料の見直しが行われる」という落とし穴があります。
なにもわからないまま、契約時に提示された賃料収入を鵜呑みにしてサブリース契約を結び、アパート経営を始めてしまうと、賃料の見直し後に収支が合わなくなり、最終的に土地と共に物件を手放さなければならなくなる恐れまであります。
アパート経営ができる規模の土地を所有している方は不動産会社からの営業を受けやすいですが、甘い言葉に惑わされず、土地のオーナーとして自分でよく調べて判断した上でアパート経営に乗り出すことが重要です。
活用事例：幅広いニーズに応える 蔵のある賃貸住宅
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積 | 983.1㎡ |
| 延べ床面積 | 613.01㎡ |
| 工法 | 木造 |
父が始めた土地活用。相続対策も抜かりなく
神奈川県横浜市。最寄り駅から徒歩14分とやや距離があるものの、賃貸ニーズの高いエリアです。以前は3階建ての賃貸住宅が建っていたのですが、築30年を超えていました。建替えに至った経緯をオーナーさまは次のように話してくれました。
「父の代から横浜周辺で賃貸住宅、戸建、駐車場など、土地の活用を行っておりました。今回は、修繕しようと思っていたのですが、修繕費が高額であったこと、また娘夫婦への相続も見据え、相続対策を兼ねて建替えるこにしました」。
オーナーさまが所有する物件管理を担当する管理会社から、ミサワホームを紹介されました。どんな賃貸を建てるかは、この土地を今後、相続する娘さまご夫婦に任せることに。
そこで娘さまご夫婦にもお話を伺いました。
「賃貸住宅を建てるのは、母も私たち夫婦も初めての経験でした。祖父が残してくれた土地や建物を私の代でもしっかり継承していきたいと思いました。そのためには安定経営が重要であり、入居者に長く住んでいただけるようなものを建てなくてはいけないと思いました」。
そんな娘さまご夫婦の心を掴んだのが、大収納空間「蔵」と6タイプの間取りを備えたプランでした。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
所有している土地を最大限に活かして収益を得るには
土地ありから始めるアパート経営は、土地の購入費用がかからないことからローリスクハイリターンで運用できるという大きなアドバンテージがあります。
しかし、土地ありだからといって安易にアパート経営を始めることはおすすめしません。アパートの収益性は土地の立地に大きく左右されるため、本当に長期的にアパート経営ができるのかどうか、しっかりと見極める必要があります。
所有している土地の活用を検討している方は、イエウール土地活用にご相談ください。ご自身が無理なく用意できる資金額や調達方法を知り、大切な資産である土地を後悔のない形で活用していただければと思います。
