土地ありの場合のアパート経営はどうなの?|自己資金の目安やローンについて解説

土地ありの場合のアパート経営はどうなの?|自己資金の目安やローンについて解説
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相続などで引き継いだ土地でアパート経営を始める際、どのようなことを知っておくべきなのでしょうか

「アパート経営ができるほどの自己資金があるのか」、「そもそもアパート経営に適している土地なのか」などといった様々な悩みがあると思います。

この記事では、土地を所有していてアパート経営を考えているけれども、本当に経営ができるのかといった不安を解消できるよう、自己資金の目安やローンの借り入れ、収益に期待が持てる土地であるかどうかの判別方法などを詳しくご紹介します。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 引き継いだ土地でアパート経営を考えている人
  • アパート経営のセールス内容に不安を感じている人
  • 今後土地を引き継ぐ予定のある人
最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

 

アパート経営以外の土地活用方法についての詳細は、以下の記事をご覧ください。

アパート経営についての詳細は、こちらの記事をご確認ください。

相続で得た土地でアパート経営を行うまでの資金

アパート経営のための自己資金の目安

相続で得た土地にアパートを建てるにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。

詳しくみていきます。

自己資金の目安

アパートを建てて経営していく場合、自己資金はどのくらいの割合を用意しておくのが一般的なのでしょうか。

基本的には、物件価格の1割~2割を準備できればよいでしょう。
不動産会社より提示された建築プランにある建築費を確認しながら、手元に準備できる資金の目安を掴むことが大切です。

もちろん、1~2割以上用意しておけることに越したことはありません。
手元の資金に余裕があれば、それだけローン審査も通りやすく、経営開始後の収益性にもプラスにはたらきます。

また、物件の建築費はどのような構造でアパートを建てるかによって変わります
アパートを建てる際は、どの構造方式を採用するのか確認しておきましょう。

建築費

所有している土地にアパートを建てるときに必要な費用は、主に以下の3つです

  • 本体工事費
  • 付帯工事費
  • その他費用

それぞれ見ていきましょう。

本体工事費

建築費用の割合の多くが本体工事費です。アパートを建築するための工事費、必要な資材や人件費などが含まれます。
本体工事費は、坪単価と延べ床面積をかけ合わせることで算出できます。
坪単価は建物構造、部屋数や地区など多くの要素によって決まります。

建物構造とその坪単価の目安は、以下の通りです。

  • 木造 : 56万円
  • 鉄骨造 : 76万円
  • 鉄筋コンクリート(RC)造 : 94万円
  • 鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造) : 120万円

鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造は、木造や鉄骨造と比べ頑丈で災害リスクにも強いですが、その分建築費がかさみます。

どの構造でアパートを建築するのかは、自己資金や融資額、土地周辺の状況や担当者との相談によって慎重に決めていきましょう。

アパートの建築費用と相場、坪単価や平均相場について、詳しくは以下の記事をご確認ください。

付帯工事費

付帯工事費はアパート本体の建築費用以外にかかるものです。
ライフラインの整備や地盤改良工事、外溝工事などが主になります。

付帯工事費は所有している土地の状態やアパートの設備により変わるので、具体的な金額を計算することは難しいですが、一般的にはアパート建築費用の10%~20%の割合になることが多いです

例えば、付帯工事費を20%として鉄骨造の平均建築費である9,522万円を基に計算すると、費用は19,044,000万円となります。

諸費用

アパートの建築にかかる諸費用をみていきます。

アパートを建築する際にかかる諸費用は主に以下の通りです。

  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 設計料
  • 司法書士報酬

不動産取得税

アパートを建築し取得した際に、不動産取得税を1度だけ支払います。
不動産取得税は固定資産税評価額を基に決められます。一般的には、工事金額の50~60%です。

不動産取得税の軽減特例

新築で建物を取得した場合、不動産取得税が軽減されます。
対象建物が新築で、1戸あたりの床面積が40㎡~240㎡であることと定められています。

印紙税

主に契約書等の事務処理にかかる税金が印紙税です。
印紙税額は工事請負金額を基に、2万、6万、10万、20万円と変動します。
参考 : 印紙税額の一覧表 | 国税庁

登録免許税

アパートや土地の登記にかかる税金が登録免許税です。
課税標準額に税率0.4%をかけた値になります。

設計料

設計料に関しては業者間の差が大きいため、建築費に対してどのくらいの割合を示されているか一度確認したほうがよいでしょう。ハウスメーカーの場合は、建築費に対して3%程度が一般的です。

司法書士報酬

登記処理に必要な書類への記入や、法務局への提出を代理で行ってくれる司法書士に対して支払うものが司法書士報酬です。
司法書士報酬に関しての金額の決まりはありませんが、10万円前後が一般的です。

アパート経営開始後のランニングコスト

アパート経営のランニングコスト

アパート経営を開始した後にも、様々な費用がかかってきます。

アパート経営を行う際には、建築費と合わせてこれらのランニングコストを考慮することで経営の見通しを立てやすくなります。
どのような費用がどれくらいかかってくるのか、ここで確認しておきましょう。

各種税金

アパート経営を行っていく中でかかる税金は、以下の3つです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 事業税

固定資産税

不動産を取得すると固定資産税がかかります。

固定資産税の計算は、課税標準額×1.4%で求めることができます。

ただし、アパートの1戸あたりの敷地面積が200平米以下であれば、小規模住宅用地に該当し、固定資産税が1/6に軽減されます。
また、小規模住宅用地の場合は都市計画税も軽減の適用対象です。

固定資産税について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

都市計画税

都市計画税とは、市街化調整区域に不動産を所有している方が対象の税金です。

都市計画税の計算式は、課税標準額×0.3%で求めることができます。

相続された土地が市街化調整区域かどうか分からない場合には、一度確認しておくことをおススメします。

事業税

戸数が10以上あるアパート経営の場合、不動産貸付業に該当するため個人事業主扱いとなります。

個人事業主は事業税を納める必要があり、1年間に発生した賃料収入と不動産貸付業の税率である5%をもとに計算されます。

事業税の計算は賃料収入-(経費+各控除)×5%で求めることができます。

なお、事業税に関しては年間290万円の事業主控除があるため、アパート経営が不動産貸付業となる場合は年に290万円以上の賃料収入であるかどうかを確認しておきましょう。

アパートの維持・管理費

アパート経営を行うなかで、毎月発生する費用や、随時発生する費用には様々なものがあります。

主な維持管理費は以下の通りです。

  • インフラ(光熱費)
  • 管理費
  • 保険料
  • 仲介手数料
  • 修繕費

インフラ(光熱費)

アパートの共用部の電気、水道代、またインターネット通信を整備している場合もこの費用に含まれます。
アパートの設備や規模によりますが、毎月1万円ほどをみておくとよいでしょう。

管理費

アパートの管理を外部の管理会社に任せる場合の費用です。
各管理会社によって費用は異なりますが、一般的には家賃の5%程です。

保険料

火災など、様々な災害リスクに備えて保険に加入することもあると思います。

特に、火災保険の契約は最長10年ですが、こうした保険契約は長期一括加入の方が費用を抑えることができます

仲介手数料

賃貸募集や、入居や退去などの管理を任せる場合にはこの仲介手数料が発生します。

基本的には、家賃の半月分を支払うことが通常です。

修繕費

建物の修理が必要にあった場合にかかるものが修繕費です。

軽度な修繕であれば数万円で収まることもありますが、10年に一度の頻度で行う必要のある大規模修繕では数百万円~ほどがかかってくると考えておいたほうがいいでしょう。

すぐには修繕の必要のない新築のアパート経営でも、特に大規模修繕は大きな出費なので修繕積立金等で資金の対策をしておくことをおすすめします。

土地ありでアパート経営をする場合のローンの借入

アパート経営を行う上でのローン

自己資金のみでアパート経営を行う場合以外を除き、多くは不動産投資用ローンを組むことになると思います。

特に、多額の資金が必要なアパート建築費に関しては、ローンを組んで堅実な収支を図りたいところです。

不動産投資用ローンとは、具体的にはどのようなローンでどのような審査項目があるかをみていきましょう。

アパート建築ローンを利用する

先ほど、不動産投資用ローンを組むと説明しましたが、賃貸住宅を建築する際はアパート建築ローンといいます。

このアパート建築ローンは、ほとんどの金融機関で利用できる投資用ローンの一種です。
お近くの金融機関にてアパート建築ローンを組むことができるのか、事前に確認しておきましょう。

現在、アパート建築ローンの金利は1~3%の間であることが一般的です。

審査項目

通常のローンと同様、アパート建築ローンを組むときには審査が入ります。
主に以下の2項目が重要なポイントです。

  • アパートの収益性
  • 融資を希望する人の属性

アパートの収益性に関しては、経営予定のアパートがどれくらいの収益が見込めるかをみられます。

立地や設備、他にも利便性など総合的な情報をもとに判断されます。

希望通りのローンを組むためには、まず、自己資金はどのくらい投資に回せるのか、本当にアパート経営に適している土地なのかを考える必要があります。
その上で、アパート経営を行うと決めた際にはしっかりと収益性の見通の経つ建築プランをもとにアパートを建てることが重要です。

また、アパートの収益性と同時にローンを希望する本人の属性も審査されます。

しっかりと返済ができるほどの安定した収入があるか、また返済の担保となるものには何があるのかといったことや、金融機関のブラックリストにのっていないかなどについて審査されます


カーローンなど他にもローンを組んでいないか、過去の返済実績や滞納履歴も確認されるので、不安のある方は不動産会社の担当者などに相談してみるとよいでしょう。

土地を担保にローンを組む

既にご紹介した通り、アパート建築ローンにも審査項目があり、この審査具合によって融資の実行可否、借入金額が変わります。

不動産系の投資ローンの場合、通常金融機関は物件を抵当権に設定してオーナーへ融資を行います。

しかし、建物の価値は築年数とともに下落する傾向にあるため、経年劣化などのない土地に比べ建物の担保価値は高くありません。

そのため、土地を持っている場合は土地を担保に入れることによって審査に通りやすくすることができます。
また、借入金額も希望通りの額を融資してもらえる可能性も高いでしょう。

このように、土地を担保にすることによってより多くの融資を受けることができ、支払う頭金も少なくすることができます

土地を担保にすることはメリットも多いですが、ローン返済が困難になってしまった場合には土地も失ってしまうことになります。
したがって、土地を担保にするか否かは自己資金の割合やアパートの収益性を考慮に入れながら慎重に決めていきたいところです。

土地ありの場合は自己資金ゼロでもアパート経営ができる

土地ありの場合は自己資金ゼロでもアパート経営ができる

自己資金に余裕がなく、アパート経営が難しい場合もあるかと思います。

しかし、十分な資金を用意できなくても、アパート経営ができる土地活用法があります

経済的な理由でアパート経営を断念する前に、資金面で不安な方でもアパート経営ができる方法をみていきましょう。

少ない元手でアパート経営ができる土地活用法は、以下の3つです。

  • 定期借地方式
  • 土地信託方式
  • 等価交換方式

定期借地方式

定期借地方式は、所有している土地を期間を定めて土地を貸すことをいいます。

土地の借り手はアパートやマンションなどの賃料収入が得られる事業を営むことが多く、契約期間の間土地の貸し手は地代収入を得ることができます

さらに、建物譲渡特約付借地権を利用すれば、借り手が建てた賃貸物件を購入することも可能です。

このように、定期借地方式は土地を有効活用しつつアパート経営に向けて資金を貯めることができます。

土地信託方式

土地信託方式は、所有している土地を土地活用のプロに預けてその収益の一部を得る方法です。

土地信託方式では、初期費用を出すことなく土地活用を行うことが可能ですが、事業主体は土地の貸し手になります。

そのため、何かしらの事由によって土地活用に損失が発生した場合は、貸し手がその損失を補填しなければなりません。

また、土地信託会社の計画によってはアパート経営ではない土地活用による方法で収益を得ることになる可能性もあります。
土地信託を考える場合には、自らの納得のいくプランであるかに加え、信頼できる会社であるかをよく確認しておく必要があります。

土地信託について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

等価交換方式

等価交換方式は、土地の貸し手と土地活用を行う会社との共同運営によって得られた収益を分ける方式です。

資金と事業運営は土地活用会社が請け負うため、リスクを少なくしつつアパート経営を行うことができます。

しかし、等価交換方式のデメリットとしては所有している土地の所有を半ば放棄するようになってしまうことです。
事業に関しては土地活用会社が主導で進めていくため、土地の貸し手が経営に積極的に参加するのは難しくなります

そのため、等価交換方式を考える際には、どのような経営プランでどれほど土地の貸し手が経営参画できるのかを確認しておきましょう。

等価交換方式について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

相続で得た土地はアパート経営に適しているのか

アパート経営に適している土地とは

アパート経営などの賃貸住宅経営を行う場合に確認すべき重要なこととして立地条件があります

立地がいいと、多くの入居希望者が集まることが期待でき結果として収益に期待ができます。

実際にどのような立地であれば、アパート経営に適しているのでしょうか。
3つほど確認していきましょう。

駅や繁華街から徒歩10分以内にある土地

駅や、商業施設などが集まった繁華街から10分程であれば、アパート経営を行う立地として最適

であるといえます。

駅近やショッピングモール等日常生活に欠かせない施設の近くの家は、多くの方が住みたいと思う条件の1つsです。
そのため、空室になりにくく安定した収益の確保がしやすくなります。

他にも病院、学校や市役所、郵便局などが近くにある土地も利便性の観点から入居希望者への訴求を行う際の強みとなります。

地価の値上がりが予想される土地

新しいターミナル駅や商業施設の建設、再開発によって将来的に地価の値上がりが予想される地域もあります。

このような立地にある土地を所有している場合、近い将来人気なエリアになる可能性が高いため、アパートを経営をおこなう上で期待が持てます。

周辺エリアにおいて、新しく建設されるものはないか、大型商業施設などの誘致はないかをチェックしておきましょう。

60坪以上の土地

アパート経営は、ある程度の広さのある土地でおこなう必要があります。

目安としては60坪ほどの広さがあるかどうかを確認

しておくとよいでしょう。
車を持っていない方も多い都心部において、60坪の広さであれば十分な数の戸数を確保できます。

ただし、駐車場付きのアパートで考える場合は100坪はほしいところです。
駐車場付きの住宅の需要が多い地方のエリアアパート経営をおこなう際には、100坪を基準に考える必要があります。

アパート経営に関して、失敗しないための対策や事例は以下の記事をご覧ください。

土地ありの場合から始めるアパート経営のリスク

アパート経営のリスク
土地を所有している場合からアパート経営をおこなう際には、どのようなことに気を付ければよいのでしょうか。

アパート経営で失敗しないために、知っておくべきリスクを3つほどご紹介します。

空室リスク

賃貸住宅経営において最大のリスクがこの空室リスクです。

アパート経営で空室が増えるほど、家賃収入が減り収益に大きなマイナスをもたらします。

特に、立地条件や賃料、アパート経のデザインや設備は空室リスクを回避するための大切な要素です。

建築プランの段階から、空室リスクを回避し収益の見込めるプランであるかどうかをしっかりと確認するようにしましょう。
担当者から得られる情報を鵜呑みにするだけでなく、ときには自ら積極的に情報を集めることも大切です。

家賃収入が低下するリスク

地価の低下や、アパートの築年数、その他様々な要因によって賃料は低下します。

特に、アパートの築年数は必然的に下がっていくものです。数十年に一度は大規模修繕を施すなどしっかりと建物管理を行う必要があります。
アパートの外観や設備に不安要素があると、入居希望者への訴求が難しくなり、結果的に賃料を下げざるを得ない結果となってしまう場合もあります。

返済リスク

アパート経営をおこなう際にローンを組んでいた場合、この返済も考えなければいけません。

賃料収入が不安定な場合には、キャッシュフローのバランスが取れず赤字となりアパートが負の遺産となってしまう

ことも考えられます。

返済リスクは、主に空室リスクによって引き起こされます
しっかりと返済できる見通しをつけることができるように、まずは空室リスクの回避を徹底しましょう。

アパート経営のリスクについて詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

まとめ

相続などで引きついだ土地において、アパート経営をおこなう際の資金やリスクをご紹介しました。

アパート経営は高収益が見込める土地活用です。
しかし、情報収集などをしっかり行った上でアパート経営を行うかどうか判断しなければ、失敗してしまう可能性が高まります。

本当にアパート経営でいいのか、もしくは他の土地活用法が良いのかを考えたうえで判断することが重要

です。

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