土地があるならアパート経営!| 利回りに期待できます

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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

アパート経営を始める際にまず確認しておきたいことは、土地を既に所有しているのか、土地を購入するところから始めていくのかといった点です。

今回は、土地を既に所有しているところからアパート経営を始める場合のメリットやデメリット、必要な費用などをご紹介します。
また、土地を買うところから始めるアパート経営との収益の差はあるのかについても見ていきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 土地がある場合のアパート経営は儲かるのか知りたい人
  • 土地がない場合のアパート経営との差はあるのかを知りたい人
  • 土地を所有していて、アパート経営を考えている人

アパート経営以外の土地活用方法についての詳細は、以下の記事をご覧ください。

アパート経営についての詳細は、こちらの記事をご確認ください。

土地ありの場合でアパート経営をするメリット

土地を所有している場合のメリットは大きく分けて3つあります。

  • 税金の支払い額が減る
  • 毎月の賃料収入が得られる
  • 利回りが高くなる

税金の支払いが減る

土地活用を行う際には様々な税金がかかります。
例えば、土地のみを所有されている方は、固定資産税や都市計画税が課税され、土地を相続する場合には、相続税がかかります。

しかし、所有している土地にアパートなどの建物を建てた場合、この3つの税負担の額を減らすことができます。

固定資産税

土地などの不動産を所有している間は、必ず固定資産税を支払わなければなりません。
しかし、土地に住宅など住居用として建物を建てると、税額軽減を受けることができます
土地の広さによって減税の幅は異なり、200㎡までは1/6が、200㎡以上は1/3とそれぞれ固定資産税評価額が減額されます。
固定資産税評価額が下がると、次にご紹介する都市計画税の負担割合も少なくなります。

固定資産税についての詳細は、以下の記事をご覧ください。

都市計画税

都市計画税とは、所有している土地が市街化区域内である場合にかかる税金です。
都市計画税は、固定資産税評価額と、各市町村によって異なる税率(最大値は0.3%)をかけた値によって算出されます。
つまり、既にご紹介した固定資産税の減額によって、都市計画税も節約できます。
固定資産税、都市計画税とも、土地を管理していく上では大きなコストになります
更地として所有している土地があれば、アパート経営を行うことで収益を得つつ税金対策をすることが可能になります。

相続税

土地を相続する際には、相続税がかかります。
賃貸用不動産を相続する場合には、現金での相続と比較して評価額を60%程度カットできます。

相続の流れと相続税についての詳細は、以下の記事をご覧ください。

毎月の賃料収入が得られる

非常に大きなメリットです。
土地を更地として管理する場合には、手元には一銭も入ってきませんが、アパート経営を行うことで毎月の家賃収入が期待できます。

空室リスクなどの懸念もありますが、収益を上げることのできるアパート経営をはじめとした土地活用によって、土地を有効活用していくことが望ましいでしょう。

土地から購入してアパート経営をする場合と比較して利回りが高くなる

土地がない場合からアパート経営を始める場合と比較すると、この点はかなり有利になります。
土地を既に所有しているということは、アパート経営の初期費用に土地購入費が含まれません。
そのため、土地があるのであれば経営開始までのコストを大幅にカットすることができ、土地がない場合から始めるアパート経営と比べて、利回りが高くなり収益が上がりやすいです。

土地ありの場合でアパートを建てるときに必要な費用

アパートの建築費用

所有している土地にアパートを建てるときに必要な費用は、主に以下の3つです

  • 建築費用
  • 税金
  • その他費用

建築費用

アパートの建築費用は、主に2つに分かれ、規模や設備によって変わります。

  • 本体工事費
  • 付帯工事費

本体工事費

建築費用の割合の多くが本体工事費です。アパートを建築するための工事費、必要な資材や人件費などが含まれます。
本体工事費は、坪単価と延べ床面積をかけ合わせることで算出できます。
坪単価は部屋数や地区など多くの要素によって決まります。

アパートの建築費用と相場、坪単価や平均相場について、詳しくは以下の記事をご確認ください。

付帯工事費

次に、付帯工事費です。
付帯工事費とは、アパート本体の建築費用以外にかかるもので、ライフラインの整備や地盤改良工事、外溝工事などが主になります。

付帯工事費は所有している土地の状態やアパートの設備により変わるので、具体的な金額を計算することは難しいですが、一般的にはアパート建築費用の10%~20%の割合になることが多いです

税金

アパートを建築する際にかかる税金は以下の3つです。

  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

順番にみていきます。

不動産取得税

アパートを建築し取得した際に、不動産取得税を1度だけ支払います。
不動産取得税は固定資産税評価額を基に決められます。一般的には、工事金額の50~60%です。

不動産取得税の軽減特例

新築で建物を取得した場合、不動産取得税が軽減されます。
対象建物が新築で、1戸あたりの床面積が40㎡~240㎡であることと定められています。

印紙税

主に契約書等の事務処理にかかる税金が印紙税です。
印紙税額は工事請負金額を基に、2万、6万、10万、20万円と変動します。

登録免許税

アパートや土地の登記にかかる税金が登録免許税です。
課税標準額に税率0.4%をかけた値になります。

その他費用

その他初期費用として主にあげられるのは、設計料、土地関係の式典、登記処理手数料(司法書士報酬)や、融資を受ける場合には手数料が発生します。

設計料に関しては業者間の差が大きいため、建築費に対してどのくらいの割合を示されているか一度確認したほうがよいでしょう。ハウスメーカーの場合は、建築費に対して3%程度が一般的です。

また、登記処理に関しては書類への必要事項の記入や、法務局への提出など複雑性が高いため、司法書士に依頼することをおススメします。
司法書士報酬に関しての決まりはありませんが、10万円前後が一般的です。

アパート経営のランニングコスト

アパート経営を行っていくなかで知っておくべきことは、ランニングコストです。
ここでは、毎月の固定費と随時かかる費用とに分けています。

毎月の固定費

まずは、毎月の固定費をみていきましょう。主に以下の3つです

  • インフラ設備費
  • 保険料
  • 建物管理費

インフラ設備費

アパートの共用部にかかる水道や電気代や、インターネット回線等の通信設備にかかる費用です。アパートの規模や設備内容によって異なります。
例えば、アパート1棟にかかる月々の電気代の目安としては、1000~4000円ほどです。

保険料

アパートを建て、取得した際に火災保険や地震保険などに加入することになると思います。
長期加入の場合は割引となることが多いですが、その場合は一括支払いが条件であることが多いです。目安としては、建物地価の80%と、大きな負担となります。
そのため、いくつかの保険会社に相談し、仕組みや適用制度をしっかりと確認し契約することをおススメします。

管理費

不動産管理会社へ空室募集などの広告・宣伝や入居希望者対応の経営管理、アパート共用部の清掃など建物管理を委託する場合にかかる費用です。

不動産管理会社により管理費は変動しますが、ひと月あたりの家賃収入に対して3~5%程度であることが多いです。

随時かかる費用

  • 修繕費
  • リフォーム費
  • 仲介手数料

修繕費

アパートやその設備など修理や買い替え時に発生する費用です。
築年数によって修繕が必要になる箇所が増えたり、またその費用が高くなるため、10~20年ごとにアパート設備の取り換えや外壁などの修繕工事を行う必要があります。

リフォーム費

お部屋の壁やライフライン設備に不備がないかなどのメンテナンスをする際にかかる費用です。
通常は入居者の引っ越し後、新しい入居者が入る前に行います。
修繕費と同様に、アパートの築年数が経過していくにつれてリフォーム必要箇所の増加に加えて費用も高くなります。

仲介手数料

新たな入居者が決まったとき、不動産業者に支払う費用です。
ひと月あたりの家賃の半分を支払います。

土地ありでアパート経営をする場合の利回り

土地ありの場合のアパート経営の利回り

土地ありのアパート経営では、どの程度収益が期待できるのでしょうか。
既に土地を持っているという状態から始めるアパート経営を想定し、利回りを見ていきたいと思います。

利回りとは

利回りとは、投資した支出に対する利益の割合です。
ここでは、アパート経営を始めるまでにかかった費用の総額に対する利益の割合となります。
不動産投資をする際に、今後どのくらいの収益が見込めるのかという大事な指標となるため、あらかじめ計算しておくとよいでしょう。
利回りには表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回りからみていきます。

表面利回り

表面利回りとは、全室に入居者が入ったという前提のもと、これにアパート建築費用のみを掛け合わせた値にとして算出されます。
表面利回りの計算式は、年間賃料収入÷アパート建築費用×100となります。

実質利回り

実質利回りでは、表面利回りの計算式に実際の入居数や諸経費などを含めて計算します。そのため、表面利回りよりも現実的な収益の見立てを知ることができます。

実質利回りの計算式は、年間賃料収入(実際の入居数)÷アパート建築費用+諸経費×100となります。

アパート経営を始めるときには、費用総額をしっかりと把握した上で、実質利回りを算出し経営に生かしていくことをおススメします。

アパート経営についての利回りの詳細は、以下の記事をご覧ください。

土地ありでアパート経営をする場合の表面利回り

ここで、土地があるところから始めるアパート経営の表面利回りを計算してみます。

例として、建築費用の総額が6000万円、家賃5万で全6室のアパートを経営する場合と想定します。
6室×5万円×12ヶ月÷6000万円で、表面利回りは6%。です

不動産投資を行う上で、確保しておきたい利回り率は3%です。可能であれば5%には到達させたいところなので、この利回り率をみるときには、5%を基準としておくとよいでしょう。

土地なしでアパート経営をする場合の表面利回り

土地を購入するところからアパート経営を始める場合の表面利回りも計算してみます。土地の購入費用と建築費用の総額がそれぞれ6000万円、家賃5万円で全6室とします。

6室×5万円×12ヶ月÷1億20000万円で、表面利回りは3%です。

土地がある場合と比べて、表面利回りだけでもかなりの差があることが分かります。

土地ありでアパート経営をする場合の注意点

これまでみてきたように、土地を所有していることはアパート経営をする上で大きなメリットになります。

しかし、土地を持っているがゆえに注意しておかなければならないこともあります。
主に以下の2点です。

  • アパート経営に適していない土地もある
  • 土地周辺の人口動静を調べる

アパート経営に適していない土地もある

所有している土地の周辺環境によっては、アパート経営が思った通りに行かない可能性があります。

交通の便が悪い立地や都市部から離れている場所など地価が安い地域では、アパートの入居者を多く見込むことは難しいです。この場合は、駐車場経営や、ガレージハウス経営、または貸地として賃料収入を得る方法を検討することをおススメします。

駐車場経営、ガレージハウス経営など、他の土地活用法については以下の記事をご覧ください。

土地周辺の人口動静を調べる

所有している土地の地域の地価が安くても、将来の人口動静によっては賃料収入に期待がもてます。

土地周辺にレジャー施設、高速道路や幹線道路の建設や開通工事の予定がある場合、こういった新たなスポットやアクセスの発展によって周辺地域の人口が増加する可能性が十分に考えられます。
これに伴い地価も上昇するため、アパート経営においても安定した賃料収入が見込めます。

こうした周辺地域に関する情報は、その土地の不動産関連業者が詳しいです。加えて、土地所有者自らが積極的に情報を収集するのも大切です。
アパート経営に役立つ情報が得られるかもしれません。

アパート経営に関して、失敗しないための対策や事例は以下の記事をご覧ください。

まとめ

土地ありでアパート経営を行うことのメリットや費用、注意点などをご紹介しました。

更地のまま土地を管理することに比べ、アパート経営は節税対策になると同時に、収益性が見込める点においてとても有効な土地活用法です。

所有する土地の周辺環境や、アパート経営にかかる様々なコストや注意点などについて情報を収集しながら、最適な土地活用の方法を見つけましょう。

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