「住んでいる家が老朽化してきた」や「古い家を相続した」といった理由で建て替えを考えたとき、「本当に建て替えをするべきなのか」「費用はどれくらいかかるのか」などの疑問を持つ人もいると思います。
そこで本記事では、老朽化した家の対処法や建て替えの費用・流れなどを解説していきます。
老朽化した家は建て替えるべき？
まずは建て替えについて説明していきます。建て替えには以下のメリットがあります。
・高額の修繕費の支出が減る
・耐震性の高い建てものにできる
そのため、リフォームの回数が増えて高額の修繕費がかかるようなら、建て替えをするのがおすすめです。
次に、老朽化した家に対しての対処法としては、建て替え以外に以下の3つがあげられます。
- リフォームをする
- 売却をする
- 更地にして駐車場にする
リフォームをする
リフォームとは劣化した箇所を新しくすることが目的の工事です。キッチンやお風呂の交換、リビングの改修、外壁塗装などの工事が該当します。
リフォームには
- 売却の際に買い手が見つかりやすい
- 戸建て賃貸物件として収益化が見込める
- 建て替えと比べ費用・工期が抑えられる
- 倒壊リスクを軽減できる
- 自由な間取り変更が難しい
- 賃貸・売却でリフォームが逆効果となることがある
- 複数回行うことで費用が高くつく
築年数が多く経っている建物に関してはリフォームの回数が増え出費が多くなります。家の状態を考え、本当にリフォームが最善なのかを考えることが重要です。
リフォームに関しては以下の記事で詳しく説明しています。
売却をする
そのまま古家付きの土地として売却するか、解体して更地にしてから売却するという手段もあります。
そのままの売却の場合は価格を抑えつつ自分でリフォームをして住みたい人、解体して更地にする場合は土地のみを求めている人が買い手となります。
更地にして駐車場にする
老朽化した家を解体して更地にし、駐車場を経営するのも手段の1つです。
しかし利用者がいなければ当然収益は得られないため、立地や需要などをよく考えて検討することが大事です。
老朽化した家の建て替えにかかる費用
老朽化した家を建て替える際は、解体費用・建築費用・その他諸費用が掛かります。ここではそれぞれについて解説してきます。
解体費用の相場
一軒家の解体費用の相場は構造によって変わりますが、一坪あたり大体3~8万円というのが目安です。
つまり、20坪なら60~160万円、30坪なら90~240万円、40坪なら120~320万円と計算できます。
しかし、家のつくりや立地などによっても費用が上下するため注意が必要です。家屋内の家具などが残っている場合、それらを含めての解体を依頼すると余計に費用が高くなるため、少しでも安く抑えたい場合は自分で撤去しておくと良いでしょう。
建築費用の相場
坪単価の相場は一般的なハウスメーカーが30~50万円、高価格住宅が得意なハウスメーカーが70万円以上、工務店が50万円以上となっています。
建築費用は延べ床面積×坪単価で概算することができます。例えば、一般的なハウスメーカーに30坪の建築を依頼したとすると、建築費用は900~1500万円ということになります。
しかし坪単価の決め方には法律で決められたルールがなく、企業によって決め方も異なるため気を付けましょう。
また、建築費用は建物本体の工事にかかる本体工事費とは別に付帯工事費がかかります。解体費用も付帯工事費の一つであり、ガス工事や電気設備工事、エアコン設備工事などが含まれます。
一般的に一戸建ての建築にかかる総費用のうちの約70%が本体工事費、約20%が付帯工事費と言われています。
その他諸費用
家の建て替えには本体工事費と付帯工事費のほかに様々な費用が発生します。
例えば家を建て替えている間の仮住まいのための費用だったり、工事に関わる人たちの人件費やリースしている機材費だったりがかかります。
特に人件費や機材費などは天候の関係で工事が長引いた際に費用が膨らこともあるため、あらかじめ余裕を持って準備しておくと良いです。
建て替えを検討し始めた段階で施工会社から建築費用の見積もりをもらう必要があるでしょう。建築費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて建築プランを比較するのがポイントです。
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老朽化した家の建て替えの流れ
この章では、実際どのように老朽化した家の建て替えを進めていくのかを説明していきます。
建築会社を決める
建て替えの目的や優先順位を定めて、予算やプランが決まったら建築会社を探します。
この際一つの建築会社に絞らず、複数の会社と比較して検討することが重要です。
住宅ローンを申し込む
プランや建築会社が決定したら、住宅ローンの相談を進めます。住宅ローンの相談先は金融機関の相談窓口・住宅金融支援機構・ファイナンシャルプランナーがあります。
また、住宅ローンは変動金利型・固定金利型の2種類があります。ローンについて詳しく知りたい人は以下の記事がおすすめです。
仮住まいを探す
建て替えを行うときに一時的に実家や賃貸物件などの仮住まいを用意しておく必要があります。この際すぐに見つからないこともあるため、早い段階で仮住まい探しを始めることをおすすめします。
賃貸物件を仮住まい先にする場合は、工事中の住宅の様子を見に行くことを想定し現場の近くで探すと良いでしょう。
解体会社を決める
解体会社を探すときも、まずは見積もりをすることから始めるため、建築会社を決めるとき同様に複数の会社を比較し検討しましょう。
家の建て替えを効率よく進めるために、新築工事を依頼する建築会社に解体工事もまとめて依頼することをおすすめします。
地盤調査を行う
住んでいた期間によっては土地の状態が劣化している可能性があるため、専門家に地盤調査をしてもらうことが重要です。
一般的に、解体工事前に事前調査を行いその後正式な調査を行います。この時に地盤の強度が不十分と判断された場合は地盤改良を行う必要があります。
解体工事・新築工事を行う
仮住まいに引っ越したら、解体工事の始まりです。解体工事の費用や期間などはもともと建てられていた家の条件によります。見積もりの段階で具体的な内容は教えてもらえるため、しっかりと内容を把握したうえで進めていくことが重要です。
解体工事が終わり次第地盤調査が行われ、その後新築工事が開始されます。定期的に工事が計画通りに進んでいるかを確認することが大切です。完成後、契約通りに実現されているかを立ち合いによってチェックし、問題がないようであれば引き渡しとなります。
この引き渡しの際にも手続きがあるため注意が必要です。
老朽化した家の建て替えで注意すべきこと
老朽化した家を建て替える際に注意しておくべきことを知っておきましょう。
再建築不可物件ではないか
再建築不可物件とは、一度家を解体し更地にしてしまうと再び家を建てられない物件のことを言います。
これは消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入れるようにするための接道義務というものが影響していて、これを満たしていない土地は再建築不可物件となっていることが多いです。
幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないのが接道義務ですが、幅が4mに満たない場合は道路の中心線から2m下がった位置であれば建築することができます。
例え自分の土地であってもその位置までは建物を建てられないため、土地の有効面積が小さくなり、建築できる家の規模も小さくなります。
既存不適格建築物について
既存不適格建築物とは、建築当時は法令に適していた建築物でも、その後の法改正を経て現在の法令に適さなくなった建築物のことを言います。
既存不適格建築物でよくあるケースとしては、建蔽率や容積率の面積制限の数値が変更になったことによる影響です。そのため、建て替えの際は法令に適した家にしなけらばならないので今よりも小さくなることがあります。
住宅の間取り
ゼロから建築する建て替えは間取りを決める自由度が高いと言えます。
例えば老後のことを考えるのであればバリアフリー志向の家にすることができますし、断熱化や耐震化などの効果がある家にしたい人はそれを実現することが出来ます。
そのため、計画段階でしっかりと自分の理想の間取りプランを固めておくことが大事です。
ライフラインに関する手続き
解体工事の前に電気やガスなどの停止手続きが必要になります。これらを怠ると大事故に繋がることもあるため忘れないようにしましょう。
また、仮住まい先・新築での手続きと合計3回のライフライン手続きが必要となります。手続きが遅れると全体のスケジュールにも影響を及ぼすことがあるため、スムーズに進められるようにしておきましょう。
建て替えを検討し始めたら施工会社から建築費用の見積もりをもらいましょう。建築費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて建築プランを比較することが重要です。
イエウール土地活用なら建築実績豊富な大手ハウスメーカーに一括で問い合わせをすることができます。
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まとめ
老朽化した家は修繕費が高額になるようであれば建て替えがおすすめです。所有している家の状態を考えて対処法を選ぶことが大切です。
建て替えには解体費用・建築費用・その他諸費用が掛かります。それぞれどんな費用なのか、相場はどれくらいなのかを頭に入れておきましょう。
建て替えに関して、建築工事や解体工事の会社選びが最も重要と言っても過言ではありません。必ず複数の会社を比較検討するようにしましょう。
建て替える際は再建築不可物件と既存不適各建築物に当てはまる条件に注意しましょう。
記事のおさらい
