サ高住経営は儲かる賃貸経営なのか|利回りやメリットを解説

サ高住経営は儲かる賃貸経営なのか|利回りやメリットを解説

サ高住経営は、近年の高齢化社会において注目されている不動産投資・土地活用の1つです。需要が高いことから空室に悩まされづらく、収益性が高い傾向にある賃貸住宅経営であるといえます。

しかし、実際はアパート経営やマンション経営など通常の賃貸住宅経営に比べて儲かるのでしょうか?

本記事では、サ高住経営が通常の賃貸経営と比べ儲かるのか、またサ高住経営ならではのメリットについて詳しくご紹介します。

老人ホーム経営の基礎知識を知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。

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サ高住経営は他の賃貸経営に比べ儲かるのか

サ高住経営は高齢化社会による需要増加が見込まれている土地活用ですが、実際にはアパートやマンション経営と比べて収益性はどのくらい違うのでしょうか。詳しくご紹介します。

サ高住経営の利回りは他の賃貸物件に比べ儲かりやすい

サ高住経営は、利回りでみるとアパート・マンション経営に比べて儲かりやすい土地活用ということができます。

土地を持っているところからサ高住経営を始める場合の利回りは、10%前後といわれています。一方のマンション経営では、表面利回りは8%前後が目安です。

建築費が数億円ほど必要となるサ高住経営では、初期費用がマンションよりも高額になるケースも多いです。しかし、サ高住経営では補助金税制優遇があること、また介護サービス事務所などを併設することでテナント料も収入となるため費用を抑えつつ収益性を高めることができるという特徴があります。

次項では、サ高住経営における収入例をご紹介します。

サ高住経営の収入例

ここでは、サ高住経営の収入と表面利回りをシミュレーションしてみます。条件は以下の通りです。

  • 土地の広さ・・・300坪
  • 1戸当たりの広さ25㎡
  • 戸数・・・20戸
  • 建築費・・・70万円/坪
  • 家賃・・・7万円
  • テナント料・・・30万円

まず、この場合のサ高住の建築費は70万円×300坪=2億1,000万円です。ここから、補助金を引いた分が実際にかかる建築費用となります。

次章で詳しくご紹介しますが、サ高住の補助金は①建築費の1/10もしくは②部屋の広さごとに決められた補助額×部屋数をそれそれ計算し少ない方が支給されます。
今回は、①の方が少ない金額です。つまり、今回の条件だとサ高住の建築費は補助金を適用させると1億8,900万円となります。

次に、1年あたりの収入を計算します。
家賃収入は7万円×20戸×12=1680万円/年。テナントによる30万円×12=360万円となり、合計すると2040万円となります。

表面利回りの計算方法は、1年間の収入÷投資額×100となりますので、これを今回の場合に当ててはめると、2040万円÷1億8,900万円×100=10.79となります。
つまり、今回の条件の下では表面利回りが約11%になるということになります。

マンション経営についても同じ条件で計算すると、1,680万円÷2億1,000万円×100=8%となります。サ高住経営と比較すると約3%の差です。


お持ちの土地でどんな活用方法に迷われているなら、実際に土地活用プランを確認してみるのもおすすめです。
イエウール土地活用でなら、土地情報などを入力することでその土地に最適な活用プランを確認することができます。

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サ高住経営のメリット

サ高住経営のメリット

ここでは、サ高住経営のメリットについて詳しくご紹介します。

補助金がでる

サ高住の建築費用や改修費用には、国から補助金が出ます。

具体的な補助金額は、1戸当たり床面積が30㎡以上は135万円25㎡以上は120万円25㎡未満は70万円です。
例えば、25㎡の部屋が15戸ある場合は120万円×15戸=1800万円が補助されるということです。

ただし、1戸あたり30㎡以上サ高住について、135万円の適用は総戸数の20%までです。それ以降は120万円/戸となるため、補助金額を計算する際は注意しましょう。
例えば、30㎡の部屋が20戸ある場合は135万円×4戸+120万円×16戸=2460万円が補助されるということです。

また、既存のサ高住に併設施設を追加する場合、1施設あたり1000万円の補助金が出ます。

固定資産税の優遇措置がある

サ高住経営では、老人ホーム経営などと違い各税金の節税ができます。まずは固定資産税からみていきましょう。

サ高住経営を始める場合、5年間の間、建物にかかる固定資産税額が1/2~5/6となります。
1/2~5/6と幅があるのは、各自治体ごとで減額割合が異なるためです。そのため、サ高住経営を行う自治体ではどのくらい減額されるのかをあらかじめ見ておく必要があるでしょう。

サ高住経営における固定資産税の減額措置については、各自治体のホームページにて確認することができます。
例えば、神奈川県の相模原市であれば2/3が軽減されます。
<参考> : [相模原市]:[サービス付き高齢者向け住宅である貸家住宅に対する固定資産税の減額について]

不動産取得税の優遇措置がある

不動産取得税では、建物と土地にかかる両方の税制優遇措置があります。

建物では、課税標準から戸数×1,200万円控除されます。ただし、条件があり1戸あたり30㎡以上であることと、総戸数が10以上である必要があるため注意が必要です。

土地では、次のうち額が大きくなる方をもとに減額されます。

  • 4万5000円
  • 建物の床面積×2(200㎡/戸が上限)と同じ土地の広さの価格×1/2×3%

また、不動産取得税で優遇措置を適用させるためには、建築費補助を受けていることなどが必要になります。

現在ある要件の適用期限は令和5年3月31日までです。
<参考> : [国土交通省]:[サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要]

所得・法人税の優遇措置がある

サ高住経営では、他の賃貸物件と違い所得税や法人税の優遇措置があります。

サ高住経営を始めると、所得税と法人税では5年間の間40%割り増しで償却を行うことができます。
建物の法定耐用年数が35年未満の場合は28%となりますので注意しましょう。

法定耐用年数は建物の構造によって変わります。各構造の法定耐用年数は、木造が22年・鉄骨造が19年~34年・RC造が47年ですので、40%の割り増し償却を行うにはRC造でサ高住を建てる必要があります。

需要が増加している

高齢化が進むにつれ、今後も介護を必要とする要介護人口がますます増えることが予想されています。そのため、介護サービスへの需要も強くなり安否確認などを提供するサ高住に住みたいと考える方は増えるということができるでしょう。

実際に、サ高住の棟数は以下の通り年々増え続けています。
高齢者向け住まい・施設の定員数

<参考> : [国土交通省]:[サービス付き高齢者向け住宅の現状と課題]

サ高住の経営方式

サ高住の経営方式

ここでは、サ高住経営にある4つの経営方式について詳しくご紹介します。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式とは、土地オーナーが建物を建て施設運営は事業者に任せる方法であり、土地オーナーは土地の賃料によって収益をあげます。

サ高住を自分で経営するためには、建物の建築から入居者・介護職員の募集など全ての業務を行う必要があります。施設規模が大きいサ高住では、一人で経営することはかなり難しくリスクが最も高いです。そのため、多くの場合は介護施設を運営している事業者と契約し土地と建物を貸すという選択をとります。
一括借り上げ方式では、ノウハウのある事業者に経営を任せられるため撤退・廃業リスクを減らせるところが魅力です。

ただし、建物の所有者は土地オーナーとなりますので大規模修繕や建物への固定資産税は土地オーナーが支払うことになります。

委託方式

委託方式はテナント方式と似ており、介護サービスだけ外部の事業者に委託する方式です。入居者の募集や、契約、建物のメンテナンスなどは自分で行います。また、選定する介護事業者などの見極めもしなければなりません。

委託方式では、入居者の賃料や介護サービス料を得られますが、委託した介護業者には手数料を支払わなければなりません。そのため、入居率に比例して収益が大きくなりますが、収益が安定しずらいといったデメリットがあります。

テナント方式

テナント方式は、介護サービスは外部事業者に委託し、入居者の募集や契約は自分で行う方式です。

テナント方式では、入居者から賃料だけではなく、委託する事業者からもテナント料を得られます。

しかし、自分で集客や募集を進めないと空室率の上昇がそのまま収益の低下につながるため、競争の激しいサ高住経営では経営ノウハウが十分にないと安定した収益が出しづらくリスクが高いです。

自営方式

自営方式は、サ高住経営に関する全業務を自分で行う経営方法です。そのため、実態としては起業といえるでしょう。

施設利用料や介護報酬などがそのまま収益となるため、4つの経営方法のなかでは収益性が一番高いですが、その分経営知識が問われます。近年は介護・福祉施設の棟数が増加しているため競争が激しくなっており、入居率を維持するのは簡単ではありません。
また、介護業界は人出不足も深刻であり、働き手をどのように募集するのかについても考える必要があります。

サ高住経営なかでは最もリスクの高い経営方式であるといえるでしょう。

土地活用を検討されている方は、実際に土地活用のプロが作成したプランを確認することもおすすめです。
イエウール土地活用なら、複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。

\建築費は?初期費用は?/

大手10社の収益プランを比較する
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土地の有無
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サ高住経営のリスク

サ高住経営には、アパート経営やマンション経営とは異なるリスクがあります。そのため、サ高住経営を検討されている方はどのようなリスクがあるのかを把握しておくことをおすすめします。

入居者のトラブルによるリスク

高齢者が入居するサ高住では、入居者同士のトラブルなどが発生しやすい環境です。
また、入居者によっては認知症を抱えてている方もいるため、対人トラブルはアパート経営などよりも起こりやすいと考えられるでしょう。

入居者トラブルは、事件や事故に発展する可能性が高いため対策をしっかりと立てておく必要があります。

事件・事故リスク

施設内で事件や事故が発生する可能性もゼロではありません。サ高住をはじめとした高齢者施設では、入居者の転倒や対人トラブルが事件や事故に発展したケースもあります。
暴力事件などが起こり話題となると、入居率に影響を及ぼし最悪の場合は撤退も視野に入れなければならなくなります。撤退とまではいかなくとも、損害賠償として多額の費用が事業者に請求されることもあるでしょう。

職員の目の届かないところで事故などが起こると発見が遅れる可能性があるため注意しましょう。一度でも施設への悪評がたつと信頼を回復することは困難です。

事業者の撤退リスク

事業者の撤退リスクは、土地や建物を貸してサ高住経営を行う場合に最も大きなリスクとなります。
特に、施設建設費を負担している場合は多額の損失を被ってしまいます。

事業者の撤退理由には立地や社会的背景もありますが、事業者の経営ノウハウ不足によるところも大きいです。過去数年の間でトレンド的に新しく介護・福祉事業を始めた事業者は、福祉事業に対する見通しが甘い可能性があります。

サ高住経営に失敗しないための方法

ここでは、サ高住経営にあるリスクから経営に失敗しない方法について詳しくご紹介します。

入居者数とマンパワーのバランスを考える

今日では介護業界に携わる人材は不足しており、サ高住経営においても課題となる部分です。マンパワーが不足すると、入居者への目が行き届かずに事件や事故に発展するので、入居者へ十分なサービスを提供できるのかどうかについて慎重になる必要があります。

十分な人材が集まらない場合、提供するサービスやレクリエーション減らしたり、入居条件を厳しくするなどの対策をおすすめします。

逆に、余力があるのであれば他の施設との差別化という面で、他にはないサービスを始めるなども収益性を高める上では有効です。

保険に加入する

サ高住経営では、いくつかの保険に加入することができますが、万が一に備えて賠償責任保険に加入することも有効です。

保険内容には、食事が原因による賠償請求へ備えるもの(生物賠償責任保険)や、介護サービスなどが原因による賠償請求へ備えるもの(委託介護事業者賠償責任保険)などがあり個々の状況に応じて選ぶことができます。

保険に加入していることは、入居者からみても入居を検討する際の安心材料となります。サ高住経営のリスク対策として有効ですので必要であれば加入しとておくと安心です。

経営実績のある事業者と契約する

現在、サ高住の棟数増加にともない入居者の取り合いとなっているケースもあります。廃業件数も増えているため、経営ノウハウがないとサ高住経営は現状かなり厳しいと言わざるをえません。

そのため、サ高住経営による土地活用を検討されるにあたり、実績があり撤退リスクが少ないと思われる運営事業者と契約することをおすすめします。過去や現在の施設経営の実績・状況はもちろん、企業体力なども合わせて確認しておくとよいでしょう。

サ高住経営を検討するなら情報収集をしよう

サ高住経営には補助金制度や税制度で優遇があるなど他の介護施設に比べ魅力的な要素があります。

しかし、サ高住経営ならではのリスクもあり誰でも簡単に儲けることができるわけではありません。サ高住経営を検討するにあたっては、メリットやリスクを把握した上で慎重な判断が必要となります。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

サ高住経営はアパート経営やマンション経営に比べて儲かる?
サ高住経営はアパートやマンション経営に比べて儲かるといえます。詳しくは、サ高住経営は他の賃貸経営に比べ儲かるのかをご覧ください。

サ高住経営にはどんなメリットがあるの?
サ高住経営には、数千万円の補助金や税金の優遇措置がありあす。詳しくは、サ高住経営のメリットをご覧ください。

【完全無料】最適な土地活用って?