サ高住をはじめるなら補助金を適用!国や都道府県に申請をしよう

サ高住をはじめるなら補助金を適用!国や都道府県に申請をしよう

サ高住とはサービス付き高齢者向け住宅の略称です。高齢化社会のなかで安心して高齢者が暮らすことができる住宅を提供することを目的とした事業になります。 サ高住事業をこれから展開しようと検討している人もいるでしょう。サ高住をはじめる場合、国や県からの補助金を利用することが可能です。

この記事では補助金を利用するためにはどのように申請してどのように手続きをすればよいのかについて解説します。補助金を利用するための用件についても紹介しますので参考にしてください。

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サ高住のための国土交通省の補助金

まずは国土交通省から受領することができる補助金について解説します。補助金を受けるための要件や限度額、必要書類について紹介しますので参考にしてください。

補助金のための要件

サ高住をはじめる際に利用できる補助金制度のひとつが国土交通省による公募制度です。国は2030年までにサ高住を60万戸に増やす計画を立てています。そのため要件を満たした事業者に補助金を交付する施策を提供しているのです。具体的な要件は次のとおりになります。

  • サ高住として10年以上登録する

  • 入居者が支払う家賃が近隣同業種の相場を逸していない

  • 家賃を前払いに限定していない

  • 市町村の方針と整合性が取れている

  • 入居者が任意の事業者による介護サービスを受けることができる

  • 新築の場合は土砂災害特別警戒区域に該当しないこと

  • 新築および改修の場合は地方公共団体から応急仮設住宅または福祉避難所としての利用要請があった際に協定締結等の協議に応じる

  • 発災時には運営上支障がある等の特別な理由がある場合を除いて地方公共団体と協議して要配慮者を受け入れること

  • 家賃の限度額が所在市区町村に応じて設定した額であること

これらの要件を満たしている場合に補助金の申請を行うことが可能です。

補助の対象別の限度額

補助金はサ高住を新築するのか改修するのかで限度額が異なります。さらには延べ床面積でも金額が変動する点も理解しておきたいポイントです。具体的には次の表のとおりになります。

住宅 補助率 限度額 補助対象
改修 3分の1 195万円/戸 階段室型の共同住宅を活して新しく共有廊下を設置する、戸建住宅や事務所などを活用して用途変更に伴い建築基準法などの法令適合のための工事が新たに必要になる
新築 床面積30平方メートル以上 10分の1 135万円/戸
床面積25平方メートル以上 120万円/戸 住棟の全住戸の2割を上限に適用
床面積25平方メートル未満 70万円/戸 住棟の全住戸の2割を上限に適用
既設改修 3分の1 10万円/戸 既設サ高住のIoT導入に対する補助を追加

サ高住の状況によって限度額が決まっているため表をよく確認して自分がどの程度の補助金を受け取ることができるのかを事前に確認しておきましょう。

補助金の申請に必要な書類

サ高住の補助金制度を利用する場合に必要となる書類について解説します。必要書類とは別に添付する書類もあるため注意が必要です。新築または改修で申請する場合の必要書類と添付書類については具体的に次のとおりになります。

まずは必須書類についてまとめておきましょう。

  1. 提出書類リスト
  2. 令和3年度サービス付き高齢者向け住宅整備事業交付申請書
    交付申請書
    サービス付き高齢者向け住宅の登録内容
    事業概要事業費および補助要望額
    要件への適合等
    近傍同種家賃との均衡
    補助金交付に係る確認書
  3. 印鑑証明書
  4. 委任状(申請者が本人の場合は不要)

次に添付書類は次のとおりです。

  1. サービス付き高齢者向け住宅登録通知の写し
  2. サービス付き高齢者向け住宅事業登録申請書の写し
  3. 申請建物の配置図・案内図
  4. 土砂災害特別警戒区域と建設地の関係がわかる資料
  5. 申請建物の平面図
  6. 住戸タイプごとの平面詳細図
  7. 用途別求積図・面積表
  8. 按分面積表
  9. 工事費内訳書
  10. 建設工事発注先の妥当性説明書
  11. 事業費総括表
  12. 需要予測表
  13. 地域との連携計画書
  14. 融資の内諾を証する書面の写し
  15. 意見聴取に対する回答書の写しと意見聴取申請書の写し
  16. 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に関する報告書
  17. その他に事務局が求める書類

このように申請には多様な書類が必要となります。必要書類は一度提出すると返却されないものが大半であるためコピーを取っておくことがおすすめです。

補助金の申請から受領するまでの流れ

サ高住の補助金を国土交通省に申請してから受領するまでの流れについて解説します。基本的な流れを理解しておくことでスムーズに手続きを進めることができるでしょう。

  1. 事業計画書の作成
  2. 市区町村への意見聴取
  3. 建築確認申請
  4. サービス付き高齢者向け住宅の登録
  5. 事前審査
  6. 交付申請
  7. 工事開始
  8. 工事完了後に審査
  9. 補助金額決定
  10. 支給

国土交通省からの補助金は申請したからといってすぐに受理できるものではありません。市区町村の審査などを通過し、さらに国の審査を通過してはじめて補助金額が決定されます。さらに国の予算にも関係するため申請や登録の際にはスムーズさよりも丁寧さが求められる作業にもなるでしょう。

複数の書類を記載したりさまざまな窓口に申請書類を提出したりしなければならないことは事前に理解しておく必要があります。

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サ高住のための都道府県の補助金

サ高住の補助金には国土交通省以外に都道府県から受理できるものもあります。ここからは東京都の例を参考に都道府県の補助金制度について解説していきますので参考にしてください。

東京都での補助金の要件

東京都でサ高住をはじめる際に利用できる補助金制度のひとつが東京都住宅政策本部が供給している補助金です。都ではバリアフリーで緊急通報装置や安否確認などの生活支援サービスが整備されている高齢者向け住宅の供給促進を目指しています。補助金制度はこの一環として提供されている制度です。

東京都で補助金制度を利用するための要件は次のとおりになります。

  • 国土交通省からの補助金交付を受けている
  • 地域密着型サービス事業所などと協定により提携する
  • 都に対して建設予定地の区市町村の関与に係る手続きを行う

これらの要件を満たしている場合に補助金の申請を行うことが可能です。

東京都で下りる補助金の限度額

東京都で受理できる補助金は国土交通省と同様で、サ高住を新築するのか改修するのかで限度額が異なります。さらには夫婦世帯入居住宅の場合には支援加算がある点がポイントです。具体的には次の表のとおりになります。

住宅 補助率 限度額 補助対象
新築 10分の1 120万円/戸 新築の物件
改修 3分の1 180万円/戸 共有部分、加齢対応構造等工事費、用途変更に伴い法令等に適合させるために必要な構造・設備の改良に係る設置・改修工事
500万円/基 エレベーター設置工事費
夫婦世帯入居支援加算 20万円/戸 床面積40平方メートル以上かつ基本設備をすべて設置する住戸
40万円/戸 上記に加えてさらに共有部分に収納スペースを有する住戸

ここで紹介した基準については令和3年度に提示されている要件であるため今後変更になる可能性がある点には注意が必要です。

提出する書類と応募期間

東京都でサ高住の補助金制度を利用する場合に必要となる書類について解説します。補助金制度は公募になるため申請書類の提出期限が定められているため注意が必要です。東京都では年度を3期にわけてそれぞれの期で1事業者程度の補助を行うと定めています。

書類の提出についてはそれぞれの期で公募開始から4日程度しか期間がないため希望している場合には事前の準備が重要です。提出に必要な書類については次のとおりになります。

  • 区市町村関与手続審査依頼書
  • 計画概要書
  • 誓約書
  • 敷地周辺図、配置図、平面図、立面図
  • 区市町村基準への対応説明書

国に提出する書類より数は減りますが、申請にはやはり多様な書類が必要となります。都道府県でも必要書類は一度提出すると返却されないものが大半であるためコピーを取っておくことがおすすめです。

不安な人は事前に説明会に参加

サ高住経営を検討しているけれど不安や疑問が解消せず一歩踏み出せずにいるという人は東京都が行っている説明会に参加してみるのも選択肢のひとつです。東京都では1期の募集が開始する前にサ高住経営を検討している人向けに説明会を行っています。

令和3年度はすでに終了していますが、今年度はコロナウィルスの感染対策のためWeb参加が指定されていました。参加申込書に必要事項を記載して東京都住宅政策本部宛に書類を送付します。またはメールでの申し込みも可能です。

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補助金以外でサ高住の負担を減らす制度

国や都道府県の補助金以外でサ高住の建築費用負担を軽減する方法はないのでしょうか。ここからは税金関連で節税する方法や融資に関する情報について解説します。

一定期間の固定資産税の減額

サ高住に関する税金には減税制度を設けている自治体もあります。ここでは千葉県柏市の例を参考にサ高住に係る減税制度について紹介しますので参考にしてください。

柏市では「わがまち特例」という名称でサ高住について固定資産税を減額する制度を設けています。適用条件は次のとおりです。

  • 高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づいて登録されたサ高住である

  • 賃貸住宅である

  • 平成27年4月1日から令和5年3月31日までの新築である

  • 国からの補助金を受理している 1戸あたりの床面積が30平方メートル以上180平方メートル以下である

  • 建築基準法による主要構造部が耐火構造もしくは準耐火構造の建築物である

  • 戸数が10戸以上である

このような要件を満たしたサ高住であれば、固定資産税の3分の2を減額する特例を受けることが可能です。新築から5年間はこの特例が利用できるためかなりの節税になると考えられるでしょう。

自分がサ高住を経営したい市区町村でも同様の制度がないかを調べることからスタートしましょう。

不動産取得税で控除の適用

固定資産税と同様にサ高住に係る税金で割合が大きいものは不動産取得税です。国では在宅医療や介護現場となるサ高住の供給促進に向けた税制措置を実行しています。

不動産取得税の控除が適用されるサ高住の要件は次のとおりです。

  • 床面積の上限180平方メートル
  • 10戸以上の部屋数がある

不動産取得税の控除内容は、課税標準から1,200万円/戸を控除し土地に関しては一定額を減額するという内容となっています。10戸以上を維持管理するとなると事業規模はかなり大きくなります。そのため個人が新規でこの控除を受けることは難しいケースもあるでしょう。

将来的に事業が拡大した場合のための知識として覚えておくことは大切です。

専用の融資制度を利用

サ高住を建設する場合に住宅金融支援機構の「サービス付き高齢者向け賃貸住宅購入融資」を利用する方法もあります。住宅金融支援機構は「フラット35」や「リ・バース60」など住生活の向上に貢献する融資制度を提供している機関です。

「サービス付き高齢者向け賃貸住宅購入融資」は次のような特徴があります。

  • 最長25年の長期固定金利
  • 返済期間最長25年
  • 元本据置期間の利用で当初の返済負担を軽減
  • 借地でも利用可能

この融資を利用した場合の金利については次の表のとおりです。

住宅タイプ 金利
一般住宅型 年1.39%
施設共有型 年2.13%
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サ高住をはじめるためのお金の基本

サ高住をはじめるためにはどの程度の費用が必要となるのでしょうか。初期費用をある程度想定して事業計画を立てなければ現実的なプランを立てることはできません。そのため初期費用の目安や利回りについてはしっかり理解しておきましょう。

住環境のプランだけでなく事業を維持していくための資金のプランも詳細に組み立てておくことがサ高住経営を成功させるためのポイントです。ここからはサ高住をはじめるためのお金の基本について解説します。

サ高住のための初期費用の目安

サ高住には一般型住宅と介護型住宅の2パターンがあります。

一般型住宅は、利用者側からすると自由度の高さがメリットとしてあげられます。介護を必要とせず自立している状態から入居が可能で必要に応じて自分で選択した介護サービスを利用することが可能です。ただし、サポートが生活支援と安否確認に限定される点は利用者にとってデメリットになります。

夜間の看護スタッフの常駐はなく看護師の配置義務もありません。そのため要介護度が高くなってくると利用者が生活しにくくなる可能性が高く、介護サービスの種類や頻度によって利用料が高額になる可能性を理解しておく必要があるでしょう。

介護型住宅は、介護が必要な状態の人が24時間安心して利用することができます。介護スタッフを24時間常駐させることが必要となります。看護師については日中は常駐ですが夜間については常駐義務はありません。

利用者が支払う費用は介護サービスの利用がなくても要介護度に応じた介護サービス費用が発生するため一般型よりも高額になる点は理解しておきましょう。

それぞれで利用者が支払う金額についても解説しておきます。まず一般型の場合、利用者は家賃と管理費を支払うことで利用可能です。家賃については近隣の同業種相場と均衡を保つ必要がありますがおおよそ10万〜40万円とされています。

これ以外に食費、光熱費、生活相談サービス提供費用、安否確認など、これらの費用が月々必要となることがあるでしょう。自炊できる利用者は食費は必要ないケースもあります。

介護型の場合は、自分で身の回りのことができないケースが大半であるため家賃、管理費、食費、光熱費、介護費などすべて込みで15万〜40万円が相場とされています。

サ高住の利回り

老人ホームであれば入居の際に一時金を支払ってもらうこともあります。サ高住は一時金をもらうことはなく一般の賃貸住宅と同様に入居当初から家賃を支払ってもらう点が特徴です。一般の賃貸住宅よりも高額な家賃になることが多いのもサ高住の特徴といえるでしょう。

具体的に利回りがどの程度になるのか計算してみます。

たとえば1戸あたりの家賃が7万円と想定し、総戸数が30戸の建物を2億5,000万円で建てたとしましょう。表面利回りは次の式で算出可能です。

7万円×30戸×12カ月÷2億5,000万円=10.08%

このように利回りを計算することができます。サ高住を経営する前には利回りと収益についてよく理解しておくことが大切です。

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サ高住の運営をはじめるときの注意点

サ高住の運営を行う場合にはいくつか注意しておきたい点があります。まずはサ高住の運営をはじめるタイミングで注意しておきたい点について解説しておきます。

運営には複数のリスクを抱える

何をはじめるにもリスクはつきものです。サ高住の運営をはじめる場合も複数のリスクを抱えることは理解しておきましょう。具体的には次のようなリクスが考えられます。

  • 人的リスク

  • 事故リスク

  • 賠償責任リスク

  • 事業リスク

これらの内容については次のとおりです。

人的リスクに関しては、入居者同士のトラブルがあげられます。一般の賃貸住宅でも起こり得る問題ではありますが、高齢者が対象となる場合には認知症などの問題でリクスが高まる可能性を考えておく必要があるでしょう。

事故リスクに関しては、高齢者であるため室内であっても転倒などのケガのリスクがあることも理解が必要です。さらに認知症の症状がある高齢者同士による暴力事故などが起こってしまうこともあるでしょう。これらのリスクが近隣に知られると空室リスクが高まる可能性についても理解しておく必要があります。

賠償責任リスクに関しては、人的リスクや事故リスクに関連して賠償責任を問われる可能性があるということです。高齢者が転倒した理由などによっては施設側の責任が問われる可能性があります。共有部分などの整理整頓などに関してはよく注意を払う必要があるでしょう。

事業リスクに関しては、空室リスクが大きいと考えられます。高齢者の場合は入院や死亡により部屋が空いてしまう可能性は高くなります。通常よりも家賃が高額なため空室になった場合のリスクは大きいでしょう。

補助金は年度の早い段階で申請

サ高住は国や自治体からの補助金が手厚い点で人気の高い土地活用方法です。ただし注意しなければならないのは国も都道府県も補助金の予算を決めているため、要件を満たしていても補助金が下りない可能性があるという点です。

さらに年度ごとに要件や補助金の金額が変動することがある点もよく理解しておきましょう。補助金はできるだけ早い段階で申請することをおすすめします。

サ高住の専門家に相談をしてから始める

サ高住の運営を検討している場合には専門家に相談することをおすすめします。とくに土地活用の初心者であればそもそも活用したい土地がサ高住に向いているのかから検討する必要があるでしょう。周辺環境などもよく把握して運営を開始する必要があるからです。

サ高住の運営だけでなく建築にも専門的な知識が必要となります。そのためまずは専門家への相談からはじめることがスムーズな運営のためには重要なポイントといえるでしょう。

自分の土地にあっている土地活用方法がわからない場合には、土地活用方法についてまとめたこちらの記事がおすすめです。

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サ高住の補助金は要件を早めに確認して申請

サ高住の運営をはじめたい場合、何からスタートすればよいのでしょうか。曖昧な計画でスタートしてしまうと途中で問題が発生する可能性が高くなります。資金や補助金、建築内容など詳細について明確なプランを立てることからはじめましょう。

この場合、専門家に相談するのが一番の近道です。専門家であれば運営や建築に関する知識を持っているためスムーズに運営を開始する方法や的確なプランをアドバイスしてもらうことができるでしょう。

さらに補助金については予算があるためできるだけ早めに申請することがおすすめです。自分が運営するサ高住が要件を満たしているかどうかを確認したら早い段階で申請を行いましょう。

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