土地を活用したいと思っても、「誰に相談すればいいのか分からない」「どうやって相談を進めればいいのかわからない」と頭を悩ませている人もいるのではないでしょうか？
本記事では、土地活用を始める前に、どこに相談に行けばいいのかを紹介します。
弁護士として約10年間経験を積み、ライターへ転身。弁護士時代の実務経験を活かして、現在は主に不動産や法律の分野で精力的に執筆業に取り組んでいる。特に不動産については深い知識があり、売買、賃貸、マンション管理、隣人トラブル、投資などあらゆる問題に対応。
URL：元弁護士・法律ライター福谷陽子のblog
- 悩みや相談したいことに合わせて相談先を選ぼう
- 土地活用の相談はこうやって進めよう
- 相談先のパートナーはこう選ぼう
土地活用の相談へ行く前に、まずは自分の土地や費用感に合った土地活用方法を把握しておくことが大切です。
土地活用方法について整理しておきたい方は、こちらの記事をご覧ください。
土地活用でよくある悩み・不安とその解消法
ここでは、土地活用を始める前の方の多くが抱く悩みや不安を紹介します。
合わせて、その悩みを解消するための相談先も紹介しているので、参考にしてみてください。
自分の土地に合う活用方法がわからない
「自分の土地でどの活用方法をすればいいのかわからない」という悩まれる方は多くいらっしゃいます。
車通りが多いから駐車場経営、駅近だからアパート経営、などと安易に決めるわけにもいきません。
土地活用は立地がカギを握るため、立地や周辺環境の調査は入念にして困ることはないでしょう。
どんな土地活用方法がいいのか分からないという方は、信託銀行などの金融機関や土地活用コンサルタントに相談し、立地の調査からお願いするとよいでしょう。
費用がどのくらいかかるかわからない
「土地活用に興味はあるが、どのくらいの費用がかかるのかわからない」と二の足を踏まれる方も多くいらっしゃいます。
土地活用を始める際には初期費用がかかり、実際に始まると管理費用、税金などがかかります。
ただ、この費用は土地活用方法によってかなり異なります。アパート経営だと数千万円～数億円ほどかかりますが、駐車場経営だと数万円程度で始めることができます。
そのため、費用がどのくらいかかるのか知りたい方は、まず興味のある土地活用方法を絞ってください。
その後、その活用方法に強い企業に相談して費用を見積もってもらいましょう。
赤字経営にならないか心配
「実際に土地活用を始めてみると赤字経営になるのが怖い」と不安に思われる方は多くいらっしゃいます。
そんな場合は、上で紹介した活用方法ごとの専門企業に相談してみましょう。
例えば、ハウスメーカーやデベロッパーなどに相談すると、あなたの土地で賃貸経営をした場合の収益プランを作成してくれます。
企業には、これまでの土地活用のデータが多数保存されているため、そのデータをもとにある程度収益を推測することができます。
そのため、赤字経営になるかどうか不安な方は、一度企業に相談して収益プランを作成してもらうとよいでしょう。
相談だけして無理やり土地活用させられないか不安
専門家や企業に相談したいけれど、「相談したら土地活用を始めないといけない..」「無理やり営業されて土地活用を始めさせられそう..」と悩まれる方もいるのではないでしょうか。
結論から言うと、相談したからと言って必ず土地活用を始めなければいけないわけではありません。
土地活用プランを受け取っても、実際に土地活用を始めるための契約書にサインをしない限り始める必要はありません。
そのため、土地活用をプランを受け取ることだけを目的に相談することもでき、一度話を聞きに行くくらいの感覚で相談できます。
土地活用の相談なら、土地活用比較サイトのイエカレで相談するとよいでしょう。
チャット形式のカンタンな質問に答えるだけで、複数の企業から土地活用プランを受け取ることができます。
費用や収益を具体的に試算してくれるので、土地活用を検討している方は参考にしてみてください。
土地活用を始めるまでの流れ
土地活用はどのように進むのかイメージがつきづらい方も多いのではないでしょうか。
ここでは、地齋に土地活用が始まるまでの流れを紹介します。
| STEP | やること | 目安期間 |
|---|---|---|
| 1 | 相談先を決める | 0日~1週間 |
| 2 | 必要書類を用意する | 1週間 |
| 3 | 相談開始・市場調査が始まる | 2週間~1か月 |
| 4 | プランの提案を受ける | 約1~2週間 |
| 5 | 契約 | |
| 6 | 着工・建築開始 | 1カ月～1年 |
| 7 | 入居者・利用者の募集 | |
| 8 | 完工・引き渡し |
【STEP1】相談先を決める
まずはどこに相談に行くのかを決めましょう。どんな土地活用をしたいのか、何を目的として土地活用をしようと考えているのかによって相談に行くべき場所は異なります。
【STEP2】必要種類を用意する
どこに相談するかが決まったら、次は相談をスムーズに進めるうえで必要な書類や資料を用意します。
ここでは、「自分の土地はどんな土地なのか」を示す書類を用意し、相談の際に提示できるようにします。
以下のような書類を用意できていると良いでしょう。
- 登録事項証明書
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税納付書
- 身分証明書
【STEP3】相談開始・市場調査が始まる
相談が始まったら、次は相談先の会社が2週間～1か月ほどかけて、周辺地域の市場調査をしてくれます。
持っている土地はどんな土地なのか、どういった建築物なら建てられそうか、周辺地域にどんな人が住んでいてどういった需要がありそうかといったことを一通り調査してまとめてくれます。
【STEP4】プランの提案を受ける
一通り市場調査が終わったら、相談先の会社から土地活用プランの提案を受けます。
この土地活用プランには、「どんな土地活用をするのがよいか」「どれくらいの収益が見込めそうか」「初期費用はどのくらいかかるか」といった内容が盛り込まれています。
現実的なプランかどうか、都合の良いプランになっていないかなどを確認しつつ、その土地活用プランで始めるかどうかを判断します。
ここで提案されたプランが不安な場合は、ファイナンシャルプランナーや税理士などに確認してみるのも良いでしょう。
【STEP5】契約
土地活用プランが決まったら、次はその相談先の会社や施工業者、管理会社などと契約を結びます。
ここで契約を結んだ会社は、これから土地活用を一緒に進めていくパートナーになります。気になる点や不安な点があれば、ここで解消しておくようにしましょう。
【STEP6】着工・建築開始
契約を結んだら、次に建物の建築や設備の設置などの工事が始まります。
【STEP7】入居者・利用者の募集
建築が始まったタイミングで、入居者や利用者を募集し始めましょう。
建築完了後すぐに入居者が住めるようにするためには、建築途中から募集しておく必要があります。
不動産会社に相談して入居者募集の広告を出しましょう。
【STEP8】完工・引き渡し
建築が終わり、工事が完了すればオーナーへと引き渡されます。
土地活用方法を決めるための4つの判断軸
ここでは、どんな土地活用方法がいいのかわからない方に向けて、土地活用方法を決める際の判断軸を4つ紹介します。
立地
土地活用は立地が大切です。アパート経営なら駅からある程度近い土地であったり、コインランドリー経営なら住宅街や集合住宅が近くにある土地であったりなど、活用方法によって「良い立地」の意味合いは異なります。
そのため、まずはあなたが持っている土地の立地を調査し、どんな活用方法なら出来そうかを絞ることが大切です。
立地について調べる際は、以下のポイントを調査しておくとよいでしょう。
- 人通りや車通り：人通りはどれくらいか、車は通っているかを一度確認して感覚をつかんでおきましょう
- 周辺施設：近くにどんな施設があるかを詳しく調べましょう。可能であれば、その施設がどのくらい人気かも把握しておけると良いです。
- 競合：興味のある土地活用方法が定まっていれば、近くに競合の物件や施設がないかを確認しておきましょう。その際、価格や利用者率なども把握しておけるとさらに良いです。
費用
土地活用は、活用方法によってかかる費用は異なります。
そのため、「使える自己資金はどのくらいなのか」をベースに土地活用方法を絞ってもよいでしょう。
自己資金がほとんどないのに数千万円ほどかかるアパート経営を始めると、ほとんどローンを借り入れて始めることになり、リスクの高い土地活用になってしまいます。
そのため、どのくらいの自己資金なら許容できるのか、そして、ローンを借り入れるならどの程度のローン比率までなら受け入れられるのかを考えておくようにしましょう。
企業に相談すると収益プランを作成してくれるので、月々の収入や返済額をイメージでき、費用のイメージがつきやすくなります。
収益・利回り
できるだけ高収益を得たいから、高収益な土地活用をしたいと考えるのは当然のことです。
ただ、やみくもに高収益な土地活用を始めるのではなく「利回り」を基準に考えるとよいでしょう。
利回りとは、「かけた費用に対してどのくらいの収益（＝リターン）を得られるか」を見るもので、いわば費用対効果を算出するための割合です。
例えばアパート経営の場合、かけた費用はアパートの建築費や入居者の集客費用、管理費などがあてはまり、収益（＝リターン）は賃料収入のことを指します。
利回りは、以下の計算式で計算できます。
- 利回り ＝ 年間収入（家賃、利用料金など） ÷ かけた費用 × 100（%）
これでざっくりとした利回りを算出できます。
複数の土地活用方法で悩んでいる場合は、この利回りを基準にして、「費用対効果の高い土地活用をする」という視点を持ってみてはいかがでしょうか。
用途地域などの制限
土地の種類によっては、できる土地活用が絞られることもあります。
例えば、いくらアパート経営をしたいと思っても、持っている土地が市街化調整区域内の土地であれば、アパート経営を始めるのがかなり難しくなります。
そのため、土地活用を検討する際は、その土地の種類や用途地域、制限等を確認して、「どんな土地活用方法はできないのか」を念頭に置いておくとよいでしょう。
なお、土地にかかる制限には以下のようなものがあります。
- 地目による制限
- 市街化調整区域
- 建ぺい率/容積率
- 用途地域
土地に合わせた活用方法を知りたい方は、土地活用比較サイトの利用もおすすめです。
チャット形式のカンタンな質問に答えるだけで、複数の企業から土地活用プランを受け取ることができます。
土地活用の相談先はどこがいい？相談先をまとめて紹介
土地活用を始める前には、専門家に相談して疑問点を解消しておく必要があります。
ここでは、土地活用を検討した際に相談できる相談先を紹介します。
| 悩み・検討している活用方法 | 相談先 |
|---|---|
| 土地活用・融資に関する相談 | 金融機関 |
| 資金計画に関する相談 | ファイナンシャルプランナー |
| 節税・税金対策に関する相談 | 税理士 |
| 土地活用の立地や条件など、土地活用全般に関する相談 | 土地活用コンサルタント |
| アパート経営に関する相談 | ハウスメーカー、工務店、不動産会社 |
| マンション経営に関する相談 | デベロッパー、ハウスメーカー、工務店 |
| 賃貸併用・戸建賃貸経営 | ハウスメーカ―、工務店 |
| 駐車場経営 | 駐車場管理会社、不動産会社 |
| その他活用方法 | 専門会社 |
| 売却 | 不動産会社 |
金融機関
- 土地活用をしたいが、どの方法がいいかわからない人
- 資金面で不安があり、融資も込みで検討したい人
信託銀行などの金融機関は、土地運用・管理、あるいは処分など、土地開発に関わるコンサルティングを行っています。
多少時間がかかっても問題ない方は、信託銀行に相談しに行ってみても良いでしょう。
銀行に相談することで、実際に土地活用を始める際にそのまま融資の相談までしやすいというメリットもあります。
資金面で不安材料が多い場合は、信託銀行に相談してあらかじめ懸念を払拭しておきましょう。
ファイナンシャルプランナー
- 土地活用の資金計画に不安がある人
- 専門家に算出してもらった収支プランに不安がある人
ファイナンシャルプランナーは、資産運用に関するプロです。
そのため、土地活用を始めるにあたってどのくらいの収益が見込めるのか、受け取ったプランは現実的なのかどうかを相談することができます。
ハウスメーカーや工務店と資金計画を相談したとしても、その計画が現実的かどうかはわかりません。というのも、ハウスメーカー側は建物を建てることで収益が上がるため、できるだけ建築してもらおうと考えているためです。
場合によっては、現実的でない資金計画をたてていることもあるため、一度ファイナンシャルプランナーに相談して資金計画を見てもらうようにしましょう。
税理士
- 節税目的で土地活用を検討している人
- 最大限節税効果を見込んで土地活用をしたい人
- 相続税・固定資産税の負担に悩んでいる人
相続税や固定資産税の節税目的で土地活用を考えている場合は、税理士に一度相談しておきましょう。
節税条件を満たすための建築条件や活用条件の細かい部分は、税の専門家である税理士に相談して確認しなければわかりません。
土地活用を始めてから「節税できていない」という事態を防ぐためにも、一度税理士に相談しておくと安全でしょう。
また、得に節税対策を意識していない方でも税理士に相談しておけると安心です。土地活用をした結果税金はどのくらいに安くなるのか、もっと節税できる方法ないのか、といったことを相談することができます。
土地活用コンサルタント
- 土地活用について何も知らず、立地の調査からまとめて相談したい人
- かかる費用や収益を見積もりたい人
土地活用コンサルタントは、土地活用全般の相談に乗ってくれる専門家のことを指します。
土地活用専門企業に属している社員が多く持っている資格であり、土地に合わせた土地活用が何か知りたいときに相談することで、最適な土地活用方法を提案してくれます。
幅広い土地活用方法の中から最適なものを選びたいと考えている方は、一度土地活用コンサルタントに相談するとよいでしょう。
ハウスメーカー
- アパート経営・賃貸併用住宅・戸建賃貸経営に興味がある人
- アパート・戸建物件の建築費がいくらか見積もりたい人
- 収益はどのくらい見込めるのか知りたい人
アパート経営や賃貸併用住宅、戸建賃貸などの賃貸経営を行いたい人は、ハウスメーカーに相談してみると良いでしょう。
賃貸経営をした場合の収益や費用、利回りについて相談することができます。
ハウスメーカーに相談し、土地の立地や広さなどの情報を伝えると、物件の建築プランと収益イメージをハウスメーカー側が作ってくれます。
この際費用はかからず、建築プランと収益イメージを見てから「やっぱりやめる」ということもできます。
アパート経営に少しでも興味がある場合は、相談だけしてみても損はないでしょう。
工務店
- アパート経営・賃貸併用住宅・戸建賃貸経営に興味がある人
- 自分好みの物件を建築したい人
ハウスメーカーはカタログに載っている建築プランを中心に建築してくれますが、工務店だと自分好みの物件をカスタマイズして検索することが可能です。
費用をかけて自分好みの物件を建てたい場合は、工務店に相談してみるのもおすすめです。
費用を抑えたい場合はハウスメーカーに、オリジナルのおしゃれな物件を建築したい場合は工務店に相談するようにしましょう。
デベロッパー
- マンション経営に興味がある人
- マンションの建築費用や収益を見積もりたい人
- 立地上マンション経営をして儲かるのか気になる人
賃貸マンション経営を行いたい人は、鉄筋コンクリートのマンションやビルといった大規模な建築を主軸にしているデベロッパーに相談してみるのがおすすめです。
大規模なマンションならではの工法や建築体制など、デベロッパーにしかないノウハウがあるため、一度相談しておくようにしましょう。
ただ、そもそも立地の悪い土地ではマンションを建てても入居が見込めないので、デベロッパー側が相談に乗ってくれないこともあります。
デベロッパーに土地の情報を伝え、数週間ほど待てばマンションの建築プランや収支計画イメージを確認することができます。
駐車場管理会社
- 駐車場・コインパーキング経営に興味がある人
- 費用をかけずに土地活用をしたいと考えている人
- 狭小地や傾斜地など、条件の悪い土地を持っている人
駐車場経営を行いたい人は、駐車場経営の管理会社に相談してみると良いでしょう。
全国チェーンの駐車場会社や、近くのコインパーキング経営会社のホームページには、随時駐車場オーナーを募集しているので、そこから相談の申し込みができます。
駐車場管理会社に相談することで、駐車場経営の進め方やおすすめの立地、料金設定など、詳しい話を聞くことができます。
駐車場経営をするときには、どのくらいの収益がでそうか、駐車場経営プランの内容や書類なども確認すべきです。
駐車場経営について詳しく知っておきたい方は以下の記事にまとめているので参考にしてみてください。
専門会社
- 興味のある土地活用方法が定まっている人
- かかる費用や収益を見積もりたい人
トランクルーム経営やコインランドリー経営、介護施設経営など、土地活用には様々な方法があります。
これらの専門的な土地活用を検討している場合は、それぞれの土地活用に強い専門会社に相談することがおすすめです。
例えば、トランクルーム経営を行いたい人は、トランクルーム経営関連の専門会社に相談するのが良いでしょう。
トランクルームチェーンを展開しているのホームページには、オーナー募集の案内が記載されています。
基本的にホームページ内にオーナー募集の記載がかかれていることが多いので、そこから応募するとよいでしょう。
かかる費用や収益のプランを確認することができ、同時に近隣地域の状況も加味した収益予想も聞くことができます。
不動産会社
- 土地の売却を検討している人
- 売却する場合の金額を見積もりたい人
土地を売却すると土地の所有権がなくなるので、土地にかかる固定資産税等の税金を支払う必要はありませんし、売却金で他の土地を買って新しく土地活用を行うこともできます。
土地を持っているが、活用方法について悩んでいる場合は、売却するのも一つの手となるでしょう。
チャット形式のカンタンな質問に答えるだけでよく、気軽に土地活用プランを取り寄せることができます。
ご利用は以下のバナーからできます。
相談先・パートナー選びのポイント
土地活用の相談に行きたいものの、どんな相談先がいいのか、どの企業とパートナー契約を結ぶべきか不安に思うこともありますよね。
ここでは、相談先やパートナーを決める際のポイントを開設するので、参考にしてみてください。
複数社に相談しておこう
初めて土地活用をする方は、複数社に相談するようにしましょう。というのも、1社にしか相談していない場合だと、そのプランが妥当なものかどうか判断できないためです。
ハウスメーカーは家を建てることで売上を上げ、コインランドリー業者はコインランドリーを作るとその分収益が出ます。
そのため、相談先によっては「何とかして契約をとろう」と現実味のない提案をしてくることもあるのです。
適正なプランや現実的な収益を判断するためには、複数社に相談してプランを比較することが大切です。
複数社を探していちいち相談するなんて面倒だ、と感じる方は土地活用比較サイトを活用して相談するのもおすすめです。
相談する会社の実績や評判を確認する
土地活用の相談に行く際には、その相談先の実績や評判を確認するようにしましょう。
担当者の対応が良かったり調査が綿密だったりするからと言って、土地活用が成功するとは限りません。やはり大事なのは実績です。
実績が豊富な企業は、ホームページ内で前例や実績を記載しているものです。
興味のある土地活用プランがあれば、そのプランを作成してくれた企業のホームページに一度目を通しておきましょう。
プランだけでなく担当者との相性や態度も重要
土地活用を相談先を決めるためには、プランの妥当性だけでなく担当者との相性も大切です。
土地活用は数十年単位で進めていくことになります。
そのため、担当者の愛想が悪かったり、何でも相談できる間柄でなかったりすると、上手くいったはずの土地活用も失敗してしまう可能性が高くなります。
したがって、プランを受け取ってお話をした担当者の人柄や愛想にも注目し、自分の性格と合うかどうかも重視しておくようにしましょう。
大手だけにこだわらない
土地活用を相談する際に、大手企業だけに絞っている方も多くいらっしゃいますが、必ずしも大手企業が信頼できるパートナーになるとは限りません。
地域密着型の企業の方が地域ごとの特性や特徴を良く把握しており、その土地に合った土地活用プランを提案してくれることもあります。
そのため、相談するパートナーを選ぶ際は、大手と地域密着型企業両方に相談しておき、より親身になってくれるパートナーを選ぶとよいでしょう。
土地活用比較サイトなら相談しやすい
土地活用の相談先は、土地活用比較サイトで探すと見つけやすいです。
土地活用に興味があるとはいえ、「まだ活用方法が定まっていない」という方や、「いきなりハウスメーカーに相談に行くのは怖い..」という方も多いでしょう。
そのため、いきなり相談に行くのが不安な方は、インターネット上で相談できる「土地活用比較サイト」を活用することがおすすめです。
土地活用比較サイトは、一度土地の情報と個人情報を入力するだけで、無料で複数社に土地活用のプラン請求をすることができ、土地活用プランやその予算感、収益イメージだけを先に聞くことができます。
複数の活用方法に興味があれば、「アパート経営・賃貸併用住宅経営・トランクルーム経営のプランを受け取る」といった形で、複数の活用方法を選んでプラン取り寄せすることも可能です。
そして、興味のある土地活用プランを送ってくれた企業にだけ連絡をすることができ、ある程度土地活用のイメージをつけながら相談を進めていくことが可能になります。
初めて土地活用をしようと考えている方や活用方法を決めかねているあなた。一度土地活用比較サイトを利用してみて自分の土地に合った土地活用方法を知るところから始めてみてはいかがでしょうか？
記事のおさらい