土地売却の解体費用の相場はいくら？売却価格の決まり方まで解説

「土地売却で解体費用はいくらかかる？」

土地売却時の解体費用の相場は、60万円～400万円といわれています。

高額な解体費用ですが、一般的に古い家が建っている土地の場合、負担してでも解体したほうが高く売れるといわれています。建物つきの土地は用途が制限されますが、更地にすれば用途が広がるため、幅広い顧客の需要に応えることができるためです。

ただし、実際は必ずしも解体したほうが高い価格で売れるわけではありません。

本記事では、土地の売却をご検討中の方に向けて

についてわかりやすく解説しています。

土地売却の解体費用の相場はいくら

冒頭で触れたとおり、土地売却の解体費用の相場は60万円～400万円が目安です。ただし、建物の構造によって金額が変動することに注意してください。

構造別で相場は異なる

以下は木造や鉄骨造等の、建物構造別の解体費用の坪単価と、30坪・50坪の場合の相場の目安です。

▼家の解体費用の坪単価

立地や付帯物によって解体費用は高くなる

同じ延べ床面積と建物構造の家屋でも、立地や付帯物の量（外構や植栽など）によって金額は変動します。

以下は解体費用が高くなる立地の特徴です。

▼解体費用が高くなる土地の特徴

土地売却で解体した方がいいかの判断基準

高額な解体費用ですが、費用を負担してでも解体したほうがよいのでしょうか？

「解体したほうがよいケース」「解体しないほうがよいケース」にわけて判断基準を解説します。

解体したほうがよいケース

ケース①できるだけ高く・早く売りたい

売り手の都合でできるだけ高く・早く売りたい場合は、解体して更地にすることがおススメです。

建物があると、買い手は自分で解体工事を行うことになり、購入時に解体費用や手間を考慮しなければなりません。しかし、はじめから更地として売り出されていれば、購入後にスグ活用できることから買い手がつきやすくなります。

ケース②建物の老朽化や損傷が激しい

建物の老朽化や損傷が激しい場合は、解体することがおススメです。

解体することで、買い手が改修や解体費用を負担することを防ぐことができます。

土地の価格は建物と土地の価値で決まり、老朽化が激しい建物は改修や解体費用のぶんだけ価値が下がります。

ケース③売却後のトラブルを避けたい

売却後のトラブルを防ぎたい場合も、解体するのがおススメです。

雨漏りやシロアリ、設備が使用できない等の損傷がある家の場合、契約不適合責任を問われるリスクがあるためです。

住めないほど傷んでいる家の場合は、売主でさえも把握していない瑕疵が売却後に見つかるかもしれません。思わぬトラブルに巻き込まれないために、リスクがある建物自体を解体することは得策といえます。

ケース④建物が地域の安全基準や規定を満たしていない

建物が地域の安全基準や建築規制に適合していない場合、解体して売ったほうがよい条件で売れる場合があります。

例えば、現行の耐震基準を満たしていない建物や、地域が規定した容積率（敷地面積に対する建物の延べ面積の割合）や建ぺい率（敷地面積に対する建物の建築面積の割合）を超えている建物、地域の防火規制を違反している建物などが挙げられます。

▼満たしていない安全基準や規定の例

ケース⑤売却先が建設業者や不動産会社で更地を求めている

開発業者や建設業者は、再開発や土地活用を目的に購入することが多いの、更地の方が望まれることがあります。

建設業者や不動産会社は、土地を購入してから自由に計画や設計を行いたいと考えることが多いです。更地であれば、建物の用途や設計について自由に選択でき、買い手のニーズに合った使い方がしやすくなります。

解体しないほうがよいケース

ケース①建物の状態や立地がよい

建物の状態がよい家、例えば、築年数が20年未満の家や、築20年超えでもリフォームによって内装や外観が新しい家の場合は、家があること自体がマイナスになりにくいです。

立地がよい場合も、解体しなくても売れやすくなります。

具体的には、都心部に位置していたり、公共交通機関やスーパーマーケットや学校、病院などの生活施設が徒歩15分圏内と近い場合は、土地の価値のみでも買い手はつきやすいです。

ケース②解体すると新しく建物が建てられなくなる

土地の状態によっては、解体すると新しく建物が建てられなくなることがあります。

新しく建物が建てられなくなる理由としては、現行の建築基準法や都市計画法により、以前の基準で建てられた建物と同じ規模の再建築ができない場合や、土地の用途変更によって再建築が制限される場合があります。

また、法的に再建築が認められない場合もあり、さらに所有権に関連する問題がある場合も新しい建物を建てることが困難になることがあります。

ケース③解体費用が支払えない

解体費用が支払えない場合も、できれば解体しないで売却したいところです。

費用面で不安がある方は、いったん市場で売り出してみて様子を見てから、解体すべきか決めるのでも遅くはありません。

解体費用専用のローンで借り入れることもできますが、数百万円の借り入れとなるので、慎重に判断することがおススメです。

ケース④解体費用で売却益が赤字になる

解体費用で売却益が赤字になる場合も、解体せずに売ることがおススメかもしれません。

建物の解体費用が高額になると、費用が売却価格を上回り、結果として売却益が赤字になることがあります。

特に古い建物や大型の建物の場合、解体費用が多額になることがあり、売却後に得られる利益が大幅に減少し、最終的に赤字となるリスクがあります。

土地売却で解体すると売却価格はどうなる？

高額な解体費用ですが、支払った分だけ高く売れるとは限りません。

解体費用によって損をしないために、解体することで売却価格がどう変わるのか、状況別に確認しておきましょう。

▼土地売却で解体すると売却価格はどうなる？

【価格が上がる】家が住めないほど傷んでいる場合

以下に該当するように、家が住めないほど傷んでいる場合、解体したほうが高く売れる可能性があります。

▼家が住めないほど傷んでいる場合

上記のように、住むことに支障がでるほど傷んだ家は、解体するしかありません。家つきだと買主が解体することになるため、すくなくとも解体費用ぶん土地の価格が下がってしまいます。しかし、解体して売り出せば、解体費用ぶんの価格を下げずに売ることができます。

例えば、2,000万円の土地に、解体費用300万円の利用できない家が建っている場合、解体しなければ1,700万円（2,000万円 – 解体費用300万円）、解体すれば2,000万円が売却価格となります。

【価格が下がる①】築年数が20年未満の場合

築20年未満の場合、価格がつく可能性が高いです。

よって、解体せずに売り出したほうが、家の価格分だけ高く売れることを想定しておきましょう。

例えば、2,000万円の土地に築20年未満の300万円相当の家が建っている場合は、家付きで売りだせば2,300万円、解体してしまうと2,000万円が売却価格となります。

【価格が下がる②】古民家として価値がある場合

築20年を超えていたとしても、構造に趣があり造りがしっかりしている家屋の場合は、古民家として家付きのまま売れる可能性があります。

昨今は”趣がある”家をリフォームして暮らす需要が若い世代を中心に高まっており、落ち着く空間がある古民家風の物件は評価され、高く売れることもあるからです。

▼古民家としての家屋の例

参考｜国税庁_No.3302 マイホームを売ったときの特例

参考｜国税庁_No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

土地売却で解体を迷う場合は一括査定サイトを利用しよう

解体費用はどのように算出されているのか分かりにくい面があり、場合によっては不当に高額な請求をされる可能性もあります。

また、古家の査定は専門的な見識が求められるため、売却価格の相場を独力で見積もることも難しいです。不動産会社に依頼して解体費用や売却価格を見積もってもらうことがおススメといえます。