戸建て賃貸経営は本当に儲かると言えるのか?|注目される理由や利回り相場、注意点を解説

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戸建賃貸需要の増加や空き家数の増加により、人気が高まっている戸建賃貸経営ですが、これから戸建賃貸経営を始めようという方の中には、「ちゃんと儲かるのかな」と不安に感じてる方もいるのではないでしょうか。

戸建賃貸経営は、アパートやマンション経営とは異なる点が多いため、アパート経営やマンション経営との違いや、収益性が高い理由や利回り相場についてきちんと理解しておくことが重要です。

この記事では、戸建賃貸経営の収入や利回り、おすすめされている理由や注意点などを解説し、戸建賃貸経営が儲かるのは本当かどうかとことん解説していきます。

最適な土地活用のプランって?
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戸建賃貸経営は儲かると言われる理由

戸建賃貸経営とは、一戸建ての物件を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得るという、土地活用方法です。戸建賃貸経営には、所有している戸建て物件をそのまま賃貸する方法や、所有している空き地に戸建て物件を新築し賃貸する方法、中古の戸建て物件を購入しリフォームして賃貸する方法があります。

戸建賃貸経営は、アパート経営などに比べて戸数は少ないですが、十分に収益を挙げられる賃貸経営といえます。
戸建賃貸経営が儲かる大きな理由としては、入居期間が長く収入が安定している点が挙げられます。戸数としては、アパート経営に劣る戸建賃貸経営ですが、満室も維持しやすいため収益が安定しやすくなります。また、他にも戸建賃貸経営が注目されている理由はいくつもあります。

戸建賃貸経営のメリットとしては、次の9つがあげられます。

  • 経営が立地によって左右されにくい

  • 初期費用がアパマン経営に比べて小さい

  • アパートなどに比べて、管理の手間がかからない

  • 更地に比べて相続税対策ができる

  • 新築であれば所得税・固定資産税の節税にもなる

  • アパートなどとは借り手が異なり競合しない

  • 将来的に借り手へ売却ができる可能性がある

  • 入居期間が長いので、収益が安定している

  • 建物がなくても土地さえあれば始められる

それぞれのメリットを把握して、戸建賃貸が儲かると言われる理由を確認していきましょう。

経営が立地によって左右されにくい

アパート経営では、土地にある程度の広さや日当たりなどが必要になります。しかし戸建賃貸経営では、あまり敷地面積を必要としません。さらに、狭小地や変形地でもレイアウトを土地の状態に柔軟に合わせながら、建築することができます。

また、アパート経営を行うにあたっては、駅からの距離や付近の施設なども重要になります。しかし、戸建賃貸経営の場合は駐車場などがあれば、駅からの距離が遠くともファミリー層などを集客することができます。

戸建賃貸経営では、アパート経営に比べて立地によって経営の成否が左右されにくいため、アパート経営が難しい土地でも賃貸経営を考えることができます。

初期費用がアパマン経営に比べて小さい

戸建賃貸経営では、アパマン経営に比べても、建物の規模が小さいため初期費用を抑えることができます。一般的には賃貸経営では、物件取得価格の10%ほどの初期費用が必要と言われています。しかし、戸建賃貸経営であれば半分ほどの価格で建物を建てることが可能な場合もあります。

戸建賃貸経営では、借入金が少ない分、月々のローン返済負担を小さくでき、金利上昇による返済額増加のリスクも抑えることができます。戸建賃貸経営は元手が少なく、リスクを抑えた土地活用であるため、安定した賃貸経営をしたい方にはおすすめの土地活用方法です。

アパートなどに比べて、管理の手間がかからない

戸建賃貸は、それほど物件管理の手間がかからない点がメリットとして挙げられます。アパートやマンションの場合だと、部屋の中の管理は入居者に任せられますが、共用部の管理は自分で行わなければなりません。しかし、戸建賃貸の場合は入居者が自主的に管理を行ってくれる部分もあるため、日常的に管理作業が発生しない点は大きなメリットでしょう。また、同じ屋根の下に一世帯しか住まないため、騒音などのクレームが発生することも少ないです。

アパートやマンションでは、管理費用を支払って管理会社に管理を委託するのが一般的です。しかし、戸建賃貸経営では1~3戸ほどの管理になるため、自主管理でも十分に対応することができます。管理の手間が少ない分、管理費用を節約することができる点は戸建賃貸経営ならではの強みと言えます。

更地に比べて相続税対策ができる

戸建賃貸にすることで、賃貸建物の建っている敷地が貸家建付地としての評価を受け、相続税評価額を約20%ほど削減することができます。さらに、200平米以下の部分には、小規模宅地等の特例を利用することで、相続税評価額を50%減額することができます。

戸建賃貸物件を新築する場合には、ローンを組むことで債務控除を受けることができ、相続税評価額をさらに引き下げることができます。戸建賃貸経営であれば、アパマン経営を行うよりも低コストで、相続税対策効果を得ることができます。

所得税・固定資産税の節税にもなる

所有している土地に戸建賃貸物件を建築することで、貸家建付地や小規模住宅用地としての評価を受けることができ、土地の評価額を下げることができます。土地の評価額を下げることで、固定資産税や土地計画税の節税が可能です。
具体的には、更地の場合に比べて、戸建賃貸経営を行なっている土地では固定資産税は1/6、都市計画税は1/3まで軽減することができます。

また、建築費を減価償却費として計上することができるため、数年間は利益を大幅に圧縮し所得税を節税できます。また、青色申告控除や賃貸経営にかかる費用を経費計上することができます。「アパートやマンションほどの初期費用は出せないけども、固定資産税など税負担を減らしたい」という方にとって、戸建賃貸経営はおすすめの土地活用方法といえます。

アパートなどとは借り手が異なり競合しない

賃貸物件は立地が重要視されやすいですが、戸建賃貸の場合は立地が多少悪くても、借り手がつくことが少なくありません。戸建に住みたい人は、間取りやデザイン、広々とした生活空間といった、戸建ならではの魅力に引かれているため、そもそもアパートに住む層とは競合しません。

駅から少し離れていても、無料の駐車場を用意すれば、問題ありません。戸建賃貸経営は、物件数が少なくアパートなどとも競合しないため、相場に賃料が左右されることも少ないです。過剰供給感のあるアパートやマンションと異なる方法で勝負できる点も、戸建賃貸経営ならでは強みといえます。

将来的に借り手へ売却ができる可能性がある

戸建賃貸の場合は、将来的に借り主に物件を売却できる場合があり、家賃収入だけではなく、売却による利益も見込めます。アパートやマンションの場合は、賃貸契約から購入の問い合わせを行われることは少なく、部屋を個別で売却することも難しいでしょう。

戸建は築年数が経過し、古くなるほど売却が難しくなりますが、借り手がそのまま購入してくれるなら、売れ残る心配もなくなるでしょう。特に、ファミリー層であれば入居期間も長いため、子供の独立後に、思い出の物件としてそのまま買い取るパターンも考えられます。

入居期間が長いので、収益が安定している

戸建の場合は家族での入居が多いため、基本的には入居期間が長くなりやすいです。ファミリー層はエリア内に子供の教育施設がある場合が多く、引っ越しなどで突然退去してしまうリスクが少ないです。マンションやアパートの場合、特に単身世帯用の物件だと、入居者の入れ替わりが激しいことも少なくありません。

退去の際には、部屋の確認や原状回復を求めたり、新しい入居者を探したりする必要があります。退去者が発生すると、家賃収入が減るだけではなく、次の入居者のための準備にかかる支出も必要になります。戸建賃貸経営では、入居期間が長いことで長期間安定した収入を得やすく、退去時の支出も抑えることができます。

建物がなくても土地さえあれば始められる

戸建賃貸経営には、築古の戸建物件をリフォームして、他人に貸し出す活用方法だという誤解があります。しかし実際には、更地から新築で戸建賃貸経営を始めている方も少なくありません。リフォームよりも新築を選ぶ理由は、リフォームやリノベーションではローンの条件が悪く、初期費用の負担も大きいからです。そのため、既に戸建建物を所有している方でも新築の戸建物件に建て替えるケースもあります。

近年では、ハウスメーカーでも比較的低価格な戸建賃貸経営プランが用意されています。そのため、更地から新築の戸建賃貸物件を建てても、十分な利回りを出すことが可能です。新築の場合、清潔感や設備の新しさから、人気の物件になることが多いです。入居希望者が多いと、家賃を下げる必要がないため、強気な家賃設定でも入居を決めることができます。

新築で費用をかけても、その分収益を上げることができるため、人気の高い新築の戸建賃貸経営は、更地からでも十分な収益を得られる土地活用方法といえます。

土地活用の始め方
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戸建賃貸経営の収入

実際に戸建賃貸経営を始めるにあたってはどんな収入や費用があるのでしょうか。ここからは、戸建賃貸経営の収入と費用をもとに、簡単な利回りをシミュレーションしてご紹介します。

戸建賃貸経営の収入には主に3つの種類があります。

支払いタイミング 収入項目 目安
定期 家賃 物件による
共益費 家賃の5~10%程度
随時 礼金 家賃の1~2ヵ月分
更新料 家賃の1~2ヵ月分
手放す際 売却益 物件による

戸建賃貸経営の収入のほとんどは家賃収入です。戸建賃貸経営では、1ヶ月の家賃滞納でも影響が大きいため注意が必要です。家賃保証会社をつけるなどして事前に対策を練っておきましょう。

また、アパート経営などと異なる戸建賃貸物件の収入の特徴は、物件の売買益です。

戸建賃貸経営では、物件の売却益も期待することができます。中古アパートでは売却に困る場合が多いですが、入居期間が長く思い入れも発生しやすい戸建賃貸物件であれば、借り主がそのまま購入する場合もあるため、アパートよりも売却しやすく収益も期待できます。

また、戸建賃貸経営では、入居期間が長いため更新料もアパート経営に比べて多く発生する確率が高いです。更新料とは、2年間などの一定期間ごとに発生する費用のことです。関東では、更新料を入居者に請求できる場合が多いですが、大阪などのエリアでは更新料がない地域もあるため、事前にエリアごとの特徴を抑えておくことも重要です。

戸建賃貸経営の全国6都市の利回り相場とは

様々な収入を見込める戸建賃貸経営ですが、どのぐらいの利回りを見込むことができるのでしょうか。家賃相場と、建築費の相場をもとに簡単な利回り相場をシミュレーションしました。

東京都新宿区 千葉市若葉区 埼玉市浦和区 横浜市港北区 名古屋市天白区 大阪市北区
家賃相場(※1) ¥206,000 ¥96,600 ¥152,300 ¥130,800 ¥147,500 ¥117,500
年間家賃収入 ¥2,472,000 ¥1,159,200 ¥1,827,600 ¥1,569,600 ¥1,770,000 ¥1,410,000
ハウスメーカー建築費 ¥13,200,000 ¥13,200,000 ¥13,200,000 ¥13,200,000 ¥13,200,000 ¥13,200,000
利回り 18.73% 8.78% 13.85% 11.89% 13.41% 10.68%

※1)参考:不動産に関する全国統計データ|全国宅地建物取引業協会連合会

一般的なハウスメーカーで戸建賃貸物件を建築した場合の表面利回り相場は、およそ10%~15%前後になります。

ハウスメーカーは、工場で作った部品を現場で組み立てる方式で、戸建物件を建設します。そのため、現場での施工や作業が多い注文住宅に比べて安くなります。ハウスメーカーの場合は、建築費は40万円/坪、一方で注文住宅の場合には、約80万円~90万円前半/坪になります。

また、建築費について計算する際には、坪単価の中にはどんな費用が含まれるのか確認しましょう。例えば、坪単価以外の部分で、建築費以外にも、

  • 設計料

  • 別途工事費

などが追加で必要になる場合があります。利回りを試算する際には、内訳を確認し正確な数字をもとに考えるようにしましょう。

戸建賃貸経営に必要な費用

戸建賃貸経営は、アパート経営やマンション経営に比べて費用が小さいことが特徴です。ここからは戸建賃貸経営に必要な、初期費用とランニングコストについて、簡単に解説します。

正確な収支計画を作るためにも、建築費以外にどのような費用がかかるのかを、確認していきましょう。

初期費用

戸建賃貸経営でかかる初期費用としては、次のものがあげられます。

費用項目 概要
建築費 戸建賃貸住宅を建てる費用。委託先や、間取り、デザインなどによって費用は全く異なる
保険料 火災保険や総合住宅保険、地震保険など。長期間の場合一括で払うほうが安くなる場合が多い
修繕費 中古の戸建をリフォームする際に必要
ローン手数料 ローンを借りるにあたり発生する事務手数料や保証料など

土地を所有している場合には、初期費用をかなり抑えて戸建賃貸経営を始めることができます。建築費は、工務店に頼むかハウスメーカーに頼むかによって大きく変わってきます。ハウスメーカーは、工場で部品を作り、現場では組み立てるだけなので、品質が安定しており当たり外れがありません。

そのため、特にこだわりがないのであれば、ハウスメーカーをおすすめします。

また、戸建物件を賃貸物件として経営するなら保険の加入が必要であり、火災保険の保険料の支払いも必要です。自然災害のリスクに備えるなら、地震保険などに加入することもおすすめですが、補償内容が増えるほど、費用は高額になります

また、すでに物件を持っている場合や中古物件を購入して賃貸を始める場合は、物件の修繕費がかかることもあります。新築の場合はこの費用は不要ですが、物件購入費が高くなるため、一定程度はコストがかかることは理解しておきましょう。

ランニングコスト

戸建賃貸経営に必要なランニングコストには、次の項目が挙げられます。

費用項目 概要
修繕・メンテナンス費 定期的なメンテナンス費用や、退去後のリフォーム費用など
保険料 火災保険や総合住宅保険、地震保険など。月額支払いの場合はランニングコストに含まれる
管理手数料 管理会社に支払う費用。家賃の5%ほどが相場
ローンの返済金 銀行からローンを借りた際に支払う。金利や借入額によって異なる。
固定資産税 全国一律で土地に課税される税金です。固定資産税評価額の1.4%に相当する額が課税されます。
都市計画税 地方自治街によって、開発該当区域に指定された地域に土地を所有する場合、課税される税金です。固定資産税評価額の0.3%に相当する額です。
事業税 法人の行う事業及び個人の行う一定の事業に対して、その事業の事務所又は事業所の所在する道府県が課す税金

駐車場の整備や敷地の清掃など、より魅力的な物件状態を維持するにはメンテナンスが欠かせません。 自身で清掃する手間や時間を取れない場合には、管理会社に委託する必要があります。管理会社にすべて委託する場合は、家賃の5%ほどの管理手数料が必要です。

火災保険や地震保険などの各種保険料を一括で全て支払わない場合には、月々の支払いに含まれます。また、ローンの返済額や各種税金も、定期的に必要で決して少ない金額ではありません。

より正確な収支計画を作成する際には、初期費用だけではなくランニングコストも含めて、現実的に経営が可能か調べましょう。

どっちが儲かる?戸建賃貸経営と4つの土地活用を比較

戸建賃貸経営と他の土地活用方法を「収益の安定性」「収入の大きさ」「初期費用額」「維持管理費用」の4つの項目で比較すると以下のような評価になります。

 

収益の安定性 収益の大きさ 初期費用額 維持管理費用
戸建賃貸経営
駐車場経営
アパート経営
トランクルーム経営
コインランドリー経営

 

それぞれの土地活用方法と戸建賃貸経営との比較について、1点ずつ確認していきましょう。

駐車場経営

駐車場経営の特徴は、初期費用が少なく、収益化までの時間が短いという点です。大きな投資が必要な賃貸経営の中では、手軽に始めることができるという点で優れています。一方で収益の大きさそのものは小さく、固定資産税などの節税効果は少ないというデメリットも挙げられます。

 

戸建賃貸経営に比べると、ローリスク、ローリターンの投資と言えます。手軽に始めることができるため、土地をとりあえず活用したい場合にはおすすめの土地活用方法です。

アパート経営

アパート経営の特徴は、収益の安定性と収益の大きさという点が挙げられます。立地や収支計画がよければ、アパート経営の収入だけでも生活できるほどの収益を上げることもできます。一方で、空室対策や、リスク管理などが難しく、経営そのものの難易度は高いです。そのため、実際に経営を始めるまでに、事業計画や収支計画をしっかりと作り込む必要があります。

 

初期費用の大きさや経営難易度を踏まえると、戸建賃貸経営に比べて、ハイリスク、ハイリターンな土地活用方法といえます。土地の条件がよく、初期費用を出せる方にはおすすめの土地活用方法といえます。

トランクルーム経営

トランクルーム経営の特徴は、初期費用が小さく管理の手間が少ないという点です。必要な費用はトランクルームの設置工事程度で、管理や運営は完全に業者に任せることができるため、手間もかかりません。しかし、客単価の小ささや需要の大きさを考えると、トランクルーム経営で得られる収益自体は小さくなってしまいます。

 

手間がかからないものの収益額が小さい点を考えると、戸建賃貸経営よりも、ローリスク、ローリターンの土地活用方法です。土地活用に時間を割けないが、少しでも収益を得れればよいという方にはおすすめです。

コインランドリー経営

コインランドリー経営の特徴は、ランニングコストが低く、収益の安定性が高いという点があげられます。立地が良ければ周辺住民のニーズが定期的に発生するため、収益自体は安定しています。さらに、運用に人件費がかからず最低限の補修程度でよいため、ランニングコストを抑えることもできます。

 

一方で、初期費用が大きく、収益額自体は小さいというデメリットもあります。顧客単価が数百円と低いため、賃貸経営に比べて収益額は小さくなります。収益額が小さいため、固定資産税や土地計画税などを差し引いた、税引き後利回りもあまり期待出来ません。

 

戸建賃貸経営に比べると、ミドルリスク、ローリターンな土地活用方法です。管理の手間を抑えて最低限の収益を得たいという方に向いています。

戸建賃貸経営で成功するためのポイント

魅力が多い戸建賃貸経営ですが、成功するためには以下の3つのポイントを抑える必要があります。

  • 初期費用をかけすぎない

  • シンプルな間取りにする

  • 信用できる管理会社を選ぶ

成功するためのポイントについて、一点ずつ確認しておきましょう。

初期費用をかけすぎない

戸建賃貸経営では、収益額が小さいという特徴があります。そのため、初期費用をかけすぎると、投資回収が遅くなってしまいます。収益の安定性というメリットを活かすには、小さい収益額でも、十分に投資回収できる範囲に初期費用を抑えるのがポイントです。

建築費を抑えるならハウスメーカーがおすすめ

初期費用を抑えるためには、工務店ではなく、坪単価が低いハウスメーカーに建築を委託するという方法が挙げられます。

工務店では、1から現場で職人が作業をして、組み立てて物件を建築します。一方で、ハウスメーカーでは工場から送られた部品を、現場で組み立てるだけなので、初期費用を抑えて物件を建てられます。

ただ、建築費を抑えすぎると、物件の魅力が減ってしまうため、ハウスメーカーなどの土地活用業者の方と相談してプランは選択しましょう。

シンプルな間取りにする

戸建物件の場合、アパートやマンションに比べて、空間の自由度が高いため、内装や間取りにコストをかけてしまう方も少なくありません。

しかし、戸建賃貸物件は、間取りの広さや隣人トラブルの少なさなどの点で、アパートやマンションとは差別化出来ています。そのため、内装にこだわらなくても、集客することができます。

さらに、複雑な間取りや設計だと入居者が生活しにくく、早期退去につながる可能性もあります。戸建賃貸経営は、長く住んでもらうことが成功のポイントになります。物件の間取りはシンプルな間取りにし、できるだけ退去リスクは抑えるようにしましょう。

信用できる管理会社を選ぶ

戸建物件はアパートに比べて、退去時の修繕箇所が多く、修繕コストが高いという特徴があります。

修繕コストを減らすには、入居者の入れ替えを減らすことと、定期的なメンテナンスや清掃をマメに行うことが重要です。集客やメンテナンスなどは主に、管理会社が行うことがほとんどです

しかし、管理会社の中には、メンテナンスや清掃が雑だったり、売上のために入居者の条件を緩めてしまう会社もあります。

信用できる管理会社を選びきちんと業務を遂行してもらうことで、修繕コストを抑えることができます。

戸建賃貸経営の注意すべきデメリットと対策

戸建物件で賃貸経営することにはさまざまなメリットがありますが、同時に注意しておきたいデメリットもあります。

  • 空室・家賃滞納リスクが大きい

  • 金利上昇時の負担が大きくなる

  • 建物の修繕/リフォーム費用が多い

これらのデメリットを把握して、戸建物件での賃貸経営が、自分に合っているかどうかを判断しましょう。

空室・家賃滞納リスクが大きい

顧客を獲得しやすい点は戸建賃貸のメリットですが、もし空室になってしまった場合は、収入がゼロになってしまいます。

アパートやマンションなら1部屋でも入居者がいると多少の収入はあるため、利益が完全にゼロになってしまうリスクは少ないです。

また、入居者が退去してしまった場合も、次の入居者を確保するまでの間も収入がゼロになってしまい、損失が多くなることは理解しておきましょう。

金利上昇時の負担が大きくなる

戸建賃貸経営では、安定した収益が発生しますが、家賃収入の額自体はそこまで大きくありません。そのため、ローンの金利が上昇した際には、手元に残る金額が少なくなってしまいます。

現在日本は金利が低い状態ですが、金利は常に変動しているため楽観視はできません。戸建賃貸経営はアパート経営などに比べて、金利上昇のリスクが大きいため、固定金利のローンを借りておくなど対策をしておきましょう。

建物の修繕/リフォーム費用が多い

戸建賃貸では、アパートやマンションの場合に比べて、修繕の対象となる部屋が多くなっています。また、居住期間も長いため部屋の汚れや傷、破損などが積み上がってきます。

そのため、メンテナンスやリフォームには、より高額の費用がかかります。 さらに時代によって、求められる間取りやデザインは変化します。

昔は必要だった和室や応接間が省かれ、近年では広めのリビングがトレンドになっています。集客に影響が出る場合には、支出を伴ってでもリフォームやリノベーションを検討する場合もあります。

修繕のリスクは常に考えておき、ある程度の出費はいつでも出せるような経営を行いましょう。

戸建賃貸経営で悩んだら、比較サイトで調べよう

戸建賃貸経営は、収益の安定性が高いことが最大の特徴です。

できるだけ手間を土地活用をしたいと考えている方や、とりあえず今使っていない土地を活用してみたいと考えている方は、戸建賃貸経営も一つの選択肢に入れてみましょう。

相談できる業者が見つけられないという場合には、日本最大級の賃貸経営比較サイトである「イエカレ」がおすすめです。複数の業者から、一括資料請求で様々な業者に問い合わせることができます。効率的に相談先を探したい場合や戸建賃貸経営に関する情報を得たい場合には、ぜひ試してみてください。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
戸建賃貸経営は本当に儲かるの?
戸数自体は小さいものの、入居期間の長さや賃料をある程度高く設定できることから、十分収益を上げることができるといえます。詳しくはこちらをご覧ください。
戸建賃貸経営のメリットはある?
初期費用がアパマン経営に比べて小さく、管理の手間がかかりにくい点などが挙げられます。詳しくはこちらをご覧ください。
戸建賃貸経営で成功するには?
シンプルな間取りにするなど、初期費用をあまり掛けすぎないようにするのがポイントです。詳しくはこちらをご覧ください。
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