不動産を相続したけれど使い道がない、自宅をしばらく使わないといった場合、賃貸にすることで有効活用する方法があります。空き家にしておくよりは、賃貸にして家賃を得ることができれば、資産運用になるため有効です。
ただし、賃貸経営がはじめての場合には、わからないことが多く不安もあるでしょう。家を貸すときには、事前に知っておきたい知識がいくつかあります。
ここでは、家を貸す前に知っておきたい知識について解説します。賃貸経営をスタートする前に疑問や不安は解消しておきましょう。
家を貸すことを考えたら、こちらの記事もおすすめです。
家を貸す際の管理方法
家を貸す場合、維持管理を行うのは管理者になります。管理をするということは、入居者からのクレーム対応から近隣とのトラブル対応、不具合の収税などさまざまな業務が発生します。管理の方法にはいくつかあり、管理の負担をどの程度にするかによって決めることができます。
ここでは、管理委託、サブリース、自主管理の3種類について解説します。
管理会社へ任せる管理委託
管理委託は、管理費を支払って管理業務全般を不動産管理会社に委託する方法です。オーナーが毎月手にする家賃の中から一定額を手数料として不動産管理会社に支払うケースが大半です。手数料は、管理会社によって異なります。
そのため賃貸経営をスタートする際に収支計画を立てる段階で、手数料がいくらになるのかをしっかり確認しておくことが大切です。
転貸するサブリース
サブリースは、不動産会社に家を貸して家賃保証をしてもらう方法です。家賃を得ることで利益を生み出したい場合、借り主がいてはじめて利益が発生します。
しかし、戸建賃貸の場合は一度空室になると長期間にわたって借り手が見つからないケースも多くあります。
そうなると家賃は当然ゼロになるため利益も無くなります。サブリースは、不動産会社が家を借りる形になるため、たとえ家が空室の状態になっていてもオーナーには一定の金額が毎月支払われます。これが家賃保証です。
ただし、サブリース契約の中には契約後一定期間が経過すると一方的に家賃保証の金額を増減できるという規約が盛り込まれていることもあります。サブリースを利用する場合には、この点に注意が必要です。
費用が抑えられる自主管理
自主管理は、文字通り自分ですべての管理を行う方法です。メリットとしては、賃貸管理にかかる費用を節約できる点にあります。また、物件の状態を正確に把握することができる点もメリットです。
デメリットとしては、すべての業務を自分で行うため手間がかかる点です。また、クレームやトラブル対応など心身ともに疲労する案件も自分で対応しなければなりません。節約はできますが、管理業務に集中できるだけの余裕がない場合には、負担を増やしてしまうことになる可能性もあります。
家を貸す際にかかる手数料などの費用
家を貸す際には家賃収入の方にばかり気を取られてしまい、支出の方を忘れがちです。家を貸すには、諸費用や手数料などの費用が必要となります。ここでは、家を貸す際にかかる手数料などの費用について解説します。
管理会社によって変わる
管理会社に管理を委託する場合、毎月の家賃から手数料を支払う必要があります。手数料は管理会社によって異なります。1件あたりいくらと定額にしている管理会社もあれば、家賃に対して何％という計算で算出するところもあります。
管理委託の場合の相場は、家賃の5％程度が相場とされていますが、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
上限がある仲介手数料
管理委託の手数料以外に必要となるのは仲介手数料です。仲介手数料は賃貸借契約を締結するタイミングで、貸主と借主の間に入って手続きを進めてくれる不動産仲介会社に対して、取引成立の対価として支払います。
仲介手数料については宅地建物取引業法によって上限が定められています。貸主と借主から受け取る仲介手数料は、月額家賃の1カ月分+消費税が上限です。仲介手数料については、貸主と借主で按分することもあれば、どちらか一方が支払うケースもあります。
大半の場合は、借主が支払うのが一般的ではありますが、事前に確認しておくことをおすすめします。
その他の主な費用
管理手数料と仲介手数料以外に必要な費用もあります。審査や契約を行う際に必要となる事務手数料もこれに含まれます。
また、建物の賃貸契約が完了して原状回復を行う際の費用として使われる保証金もあります。保証金の相場は家賃の1カ月分が相場とされています。
入居者が住み始めてから必要な費用としては、賃貸している不動産に修繕が必要となったときの費用もあります。修繕費用については、高額になる可能性もあり借主、貸主のどちらが支払うのかでトラブルになることもあります。
そのため、この点については事前にしっかりと話し合っておくことが大切です。
賃貸の契約方法
賃貸の契約方法には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。それぞれで特徴が異なるためよく理解して契約方法を決める必要があるでしょう。ここでは、賃貸の契約方法について解説します。
普通借家契約とは
普通借家契約とは、基本的に契約期間が1年以上と定められている契約です。underline<>契約満了時には更新されることが一般的です。具体的には以下で解説します。
普通借家契約の特徴
普通借家契約では、2年の契約期間を設定するケースが多くあります。契約期間は1年以上であれば貸主が自由に決めることが可能です。
ただし、契約期間を1年未満に設定した場合には、契約期間の定めがない契約となる点は理解しておく必要があります。
契約期間が満了しても、入居者が希望すれば契約更新することは可能です。契約更新を申し出られた場合、貸主に正当な理由がなければ更新することが許可されているため、契約満了と同時に退去してもらいたい時には、契約満了前に借主に話をしておくことをおすすめします。
普通借家契約のメリットデメリット
貸主サイドから見た普通借家契約のメリットは次の通りです。
- 一般的な契約方法であることから借り手がつきやすい
- 家賃などの条件を相場にそって募集できる
- 借り上げ社宅など法人契約も可能
- 定期借家契約と比較すると契約手続きが簡単
普通借家契約は、口頭でも契約が成立する点が特徴です。比較的簡単な手続きで、相場に見合った条件で募集がかけられるため借り手がつきやすいという点がメリットです。
デメリットについては次の通りです。
- 借主から解約を申し出ることが実質不可能
- 家賃の改定に借主の同意がないと値上げできない
普通借家契約の場合、貸主よりも借主のほうが立場上強くなる契約であるとされています。そのため解約や家賃の値上げがしにくい点は理解しておきましょう。
また、更新や契約解除の申し出も基本的には拒否できないことになります。
定期借家契約とは
定期借家契約とは、あらかじめ定めた契約期間が満了になると終了して更新されない契約方法です。具体的には以下で解説します。
定期借家契約の特徴
契約更新がない契約では、契約期間が満了となった時点で契約は確実に終了します。契約期間は貸主が自由に決めることができ、契約期間満了と同時に明け渡してもらうことが可能です。
契約を交わす際には、契約期間を確定的に定めたことを記した公正証書などの書面を作成する必要があります。契約書とは別に書面を交付して、契約更新はせず期間満了と同時に退去してもらうことになります。ですが、再度契約をし直す再契約の形を取ることは可能です。
定期借家契約のメリットデメリット
貸主サイドから見た普通借家契約のメリットは次の通りです。
- 契約期間が経過した後、確実に退去してもらえるため次の計画が立てやすい
- 転勤など自分が使わない間だけ貸し出すことができる
- 再契約の際に、貸主の意思で家賃を改定できる
定期借家契約の場合は、貸し出し期間が定まっているため長期の貸し出しを希望しない場合に有効な契約方法です。
転勤などで一時的に家を空ける間だけ賃貸として契約するなどが可能となる点はメリットでしょう。
一方、デメリットについては次の通りです。
- 普通借家契約より借り手がつきにくい
- 家賃を相場より低く設定するなどの工夫が必要
- 借り上げ社宅などには対応できない
- 普通借家契約と比較して契約自体が煩雑
定期借家契約は、期間限定で家を貸し出すことになるため長期で居住したいと考えている借主にとっては不向きと言えます。そのため、借り手がつきにくいという点が貸主にとってのデメリットでしょう。この場合、家賃を相場よりも安くするなどの工夫が必要となります。
借り上げ社宅などに対応できない上、普通借家契約と比較して契約自体が煩雑になるという点もデメリットです。
家を貸す際の注意点
家を貸すためにはさまざまな手続きが必要です。初めて家を貸す場合には、見落としがちな注意点がいくつかあります。
住宅ローンが残っている場合
賃貸にしたい物件に住宅ローンが残っている場合は要注意です。住宅ローンが残っている状態で勝手に賃貸にしてしまうと契約違反になってしまいます。住宅ローンを組んだ金融機関から指導を受けてしまう可能性が高くなります。指導されても改善しなければ刑事告訴されて詐欺罪になる可能性もあるので注意しましょう。
なぜ契約違反になるのかというと、住宅ローンの金利や税金の控除などの優遇措置を受けているからです。優遇措置を受ける条件は、購入者が住宅を利用することです。そのため、これに反する行為を行なった場合には罰せられる可能性が出てくるというわけです。
住宅ローンがあっても条件次第では賃貸にすることも可能です。そのため、まずは金融機関に相談しましょう。
収支計画の確認
賃貸経営は、家賃収入が入るため利益の面ばかりに目がいきがちです。ただ、忘れてはならないのは家を維持していくための費用が必要になる点です。必要とされる費用は次の通りです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
- 仲介手数料
- 管理委託料
- 清掃費用
- 原状回復費用
- 修繕費用
このように思いの外、必要とされるコストは多くあります。特に修繕費用は高額になるため積み立てをしておくことをおすすめします。経営をスタートした時点で収支をしっかりと計画しておく必要もあります。
契約書の確認と把握
賃貸契約の場合には、契約書を交わす必要があります。賃貸契約を交わす場合には、敷金・礼金、家賃などがきちんと明記されているか確認しましょう。また、原状回復や修繕費についても把握しておく必要があります。
原状回復については、必ずしも貸主が負担しなければならないというわけではありません。最初の段階でどこからどこまでを退去者が負担するのかを明確にしておくことが大切です。明確にした内容は書面にして残しておきましょう。
さらに家賃を滞納したときの対処法についても書面に明記しておくことが大切です。万が一、滞納した場合にはどのようにするのかを借主に説明しておきましょう。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
余裕を持った資金計画を立てよう
賃貸経営で利益を出すのはなかなか難しいケースが多いのが実情です。それは、家を貸して家賃を貰えばそれで終了というわけにはいかないからです。契約方法自体にも種類があり、契約の段階でしっかり計画を立てておかなければ契約満了時にトラブルに起こる可能性があります。
特に収支については、事前にしっかりとした計画を立てておく必要があります。家賃が入るからと安心していると、利益が出るどころか損益が出てしまう可能性もあります。家賃がいくらで、それに対して家を維持していくために必要な経費がいくらかかるのかをきちんと算出しておきましょう。
必要経費については上の項目ですでに解説しましたが、手数料や保険料など予想外に多くの費用が必要となります。特に原状回復費用や修繕費用は高額になることがほとんどです。どの範囲を自分が支払うのかを契約の段階で決定しておく必要もあります。
このように家賃から諸経費を差し引いてどのくらいの利益が出るのかを事前にチェックしておくことは大切です。もしも、自分だけで賃貸経営を行うことに不安を感じる場合には、早い段階で不動産会社に相談しましょう。不安や疑問点はスタートの時点で解消しておくことが、賃貸経営を成功させるためのポイントです。
