戸建て建て替えにかかる費用|リフォームとどちらがいい?

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

古くなってきた家やライフスタイル・家族構成の変化などによって建て替えやリフォームを検討する方も少なくありません。建て替えとリフォームはどのような違いがあるのでしょうか。どちらも家が一新するという意味では同義ですが、その工事内容や費用には大きな違いがあります。

ここでは、建て替えとリフォームの違いについて解説します。自分にとってどちらを選択するべきなのかを決めるのに役立ててください。

戸建賃貸経営についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめ!

初めに知っておくべき建築基準法


戸建ての建て替えやリフォームの際に深く関わってくるのが建築基準法です。細かなルールがあり複雑ですが、希望通りに進めるためにもきちんと理解しておきましょう。

再建築不可物件について

既に家が建っている土地であっても、一度家を解体して更地にしてしまうと再び家を建てられない物件のことを再建築不可物件と言います。都市計画区域と準都市計画区域内にあることが多いです。

これは、幅4m以上の道路に2m以上接していないといけないという接道義務が大きく影響しています。消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入れるようにするための義務で、接道義務を果たしていない土地は再建築不可物件になっていることが多いです。

再建築不可物件の場合、家を建て替えることは難しくなるケースがほとんどですが、接道義務で定義されている4mを超える道路に接していなくても、道路の中心から2m下がった位置であれば建築することが可能になります。

自分の土地であってもその位置までは建物を建てることができなくなります。そのため、土地の有効面積が小さくなり、建築できる戸建ても規模が小さくなると考えておくと良いでしょう。

しかし、リフォームを行ったり、オーナーが変わったりしても住み続けることは可能です。

既存不適格建築物について

既存不適格建築物とは、法令などが改正されることなどにより発生します。建築当時は法令に適合していた建築物でも、その後の法改正などを経て現在の法令に適差なくなった建築物のことを指します。

既存不適格建築物になった建築物を建て替える場合、改正後の現在の法令に適した家を建てなければならないため、今よりも小さい家になる可能性があります。既存不適格建築物でよく見られるケースとしては、建ぺい率や容積率の面積制限の数値が変更になったことによる影響です。

建築当時よりも数値が小さく変更されてしまうと、現在の法令には適合しないということになります。現在の戸建てよりも極端に小さくなってしまう場合は、建て替えではなくリフォームを検討してみましょう。

リフォームや売却も検討しよう

建て替えが難しいならリフォームと気軽に選んでしまいがちですが、場合によっては確認申請が必要な場合があるため注意しましょう。確認申請とは、建築を予定している建物が消防法や市の条例にきちんと適合しているかを、着工前に自治体の役所や民間の指定確認検査機関といった公的な機関に審査してもらうことを指します。

基本的には、2階建て以下、延べ床面積50㎡以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下の木造建築物のリフォームであれば確認申請は不要です。ただし、その場合でも階段の位置を変更したり柱や壁の位置などを大幅に変更したりするようなリフォームの場合は確認申請が必要になります。

また、増築をする場合も確認申請が必要になります。壁紙の張り替えなどのような小規模なリフォームなら確認申請が不要、工事が大規模になれば確認申請が必要と認識しておきましょう。

建て替えとリフォームの違い


建て替えとリフォームは家が一新されるという意味では同じような言葉です。しかし、工事の内容を細かく見てみると工事費用や工程に大きな違いがあります。建て替えとリフォームの違いについて理解をし、どちらを選択するのがベストなのかを検討しましょう。

建て替え

建て替えは文字通り建て替えることを意味します。家の基礎部分まですべてを取り壊し、一度更地にしてから新しい家を建築します。基礎部分や軸となる柱などが老朽化している場合や、建物の位置や向き、大幅に形を変更する際に採用されることが多いです。

取り壊し費用も発生してくるため、費用は高額になることが多いものの、希望を盛り込んだ新しい家をゼロから作ることができる点は魅力と言えるでしょう。

リフォーム

リフォームは修繕が必要な部分を原状回復させるという部分的な改築・修繕・増築のことを指します。風呂場やトイレといった水回りや外壁・屋根といった一部をリフォームするケースから、見えている内装部分を全て行うフルリフォームがあります。

フルリフォームだとしても、建て替えのように基礎部分まで取り壊したりせず、間取りを替えたり部屋を増やしたりする工事内容になるのが一般的です。着工前に解体する必要がないため、建て替えよりは費用が抑えられます。ただし、新たに設置する設備のグレードやリフォームする範囲によっては費用が高額になるので、予算と合わせて調整する必要があるでしょう。

建て替えとフルリフォームの費用


ゼロから新しい家を建築する建て替えと、基礎部分以外が一新するフルリフォームの大きな違いは基礎部分を残すか壊すかです。それが費用にどのような影響を与えるのでしょうか。

坪数で見る工事費用の目安

建て替えでは基礎部分も取り壊して新たに建築するので、建築費用はもちろん、解体費用が必要です。建築費用は土地によって異なります。例えば坪単価70万円だとすると、40坪の家を建築した場合には2,800万円かかることになります。ここに解体費用がプラスされます。

解体費用は坪単価7万円程度が相場です。例えば、30坪の家を解体する場合は解体費用は350万円と算出でき、さらに別途工事費用として目安とされている本体工事の2割(560万円)も発生します。

建て替え費用はこれらの合計金額3,570万円となり、さらに諸経費などの費用をプラスした金額が必要な費用となります。フルリフォームの場合、坪単価30~40万円が相場と言われています。建物の坪数によって変わりますが、おおよそ350~2,000万円程度は必要と考えておきましょう。工事の間に住む仮住まいをの賃貸料と引越し費用もかかります

建て替え費用は住宅設備のグレードに依存する

広い土地を所有している場合、建て替えの際に二世帯住宅を検討するケースもあります。二世帯住宅の場合、家が大きくなるだけでなく、住居に必要な設備を複数箇所設置する必要があることから、費用は高額になりがちです。

二世帯住宅には一部併用型、完全同居型、完全分離型の3パターンが考えられますが、一部併用型や完全同居型の場合は、キッチンや風呂など水回りの設備が1カ所で済むこともあります。

しかし、完全分離型の場合は、水回りの設備が最低でも2カ所以上必要になってくるので一般的な戸建てよりも1.5~2倍近い金額が必要になってくると考えておきましょう。戸建てと同じ程度の大きさで約40坪の二世帯住宅を建築する場合は、3,700~5,000万円超となることも珍しくなく、一般的な戸建てよりも割高になることがあります。

フルリフォーム費用は築年数がカギ

フルリフォームでは基礎部分だけでなく、水回りや配管など、まだ使用できるものは引き続き使用します。そのため、継続して使用できるものが多ければ多いほど、工事費用を節約することができます。

ただし、築年数が経過し老朽化などで劣化している場合は新しいものへ交換が必要となり、その分工事費用が高額になります。水回りで15~20年、配管や内装が約30年、屋根や外壁は約40年も経過していると劣化や損傷がひどく新しいものへ交換する必要が出てくるでしょう。

特に40年を超える物件に関しては、新耐震基準で作られていないこともあり、小規模なリフォームで検討していても大規模なリフォームが必要になる可能性があることを念頭に置いて予算などを組み立てておくと安心です。

その他の諸費用も考慮しておこう

建て替えやリフォームでは、工事費用以外にもさまざまな費用が発生します。

例えば建て替えを行う際、今まで居住していた家を建て替えするため仮住まいを用意する必要があります。リフォームの場合でも居住しながらの工事が難しい場合は、仮住まいの用意や引っ越し、家賃の支払いなどの費用が発生します。

他にも、工事に関わる人たちの人件費やリースしている機材費などがかかります。そのため、雨や雪などで工期が長引くと諸経費がふくらむ可能性もあります。諸経費の相場は業者ごとに異なりますが、新しい家の建築費用(本体工事と言います)の8~22%程度と言われています。中には30%というところもあるので、余裕をもって準備をしておくと安心でしょう。

建て替えかリフォームか迷ったときの判断ポイント


建て替えとリフォームで迷ったときは、どのようなポイントを重視して判断すれば良いのでしょうか。どちらも家を一新できるというメリットがあるだけでなく、それぞれの魅力について迫ってみましょう。

建て替えが良いパターン

基礎部分まで取り壊して行う建て替えでは、どのようなメリットがあるのでしょうか。費用が高額になり、工期も長めになるため、自分にとってどれだけ魅力的なポイントなのかじっくりと検討しましょう。

間取りにこだわりたい

大規模な間取り変更を検討している場合、家の構造も大きく関わってくるため、ゼロから建築する建て替えは間取りを決める自由度が高いと言えます。階段や水回りの位置を変更するような場合、リフォームでも工事することは可能ですが、費用が高額になる傾向があります。

建て替えであれば、階段や水回りの配置を家の構造などに考慮することなく自分で決めることができるため、希望通りの間取りを手に入れることができるでしょう。

長く安心して住みたい

耐震化、断熱化、バリアフリー化、省エネルギー化を実現できる家にしたいなら、建て替えを選ぶのがおすすめです。リフォームでは家の構造上、工事費用が高額になってしまったり、求める性能が実現できなかったりすることがあります。

また、耐震化などの性能を向上しておけば、耐用年数もアップするので、長く安心して住むことができる家を建てることができるでしょう。

そのような高性能の家を建てる場合、自治体などから補助金などが適用されることもあるので、検討する際には問い合わせして確認しておくのがおすすめです。

リフォームが良いパターン

リフォームでは建て替えよりも費用が抑えられ、工事期間も短くてすむことが多いです。ただし、リフォームの工事内容によっては費用・期間ともにアップする可能性もあるので注意が必要です。

できるだけ安く早く終わらせたい

建て替えでは現在建っている家を取り壊して更地にしてから新しい家の建築が始まりますが、リフォームの場合は取り壊しの期間がかかりません。家の柱など構造のみの状態にするスケルトンリフォームでも取り壊すわけではないので、建て替えよりも工期が短いというメリットがあります。

例えば、建て替えの場合だと3~8カ月の工期が必要と言われていますが、スケルトンリフォームや大規模リフォームでは1~5カ月、部分的なリフォームであれば1日~数週間の工期が必要で、その工期の違いは明確です。

また、取り壊しにかかる費用も発生せず、予算に合わせてリフォームする部分を自分で制限することも可能なので、工事費用を安く抑えられる点も大きな魅力の一つです。リフォームする部分を制限すれば、居住しながらリフォーム工事を行うことも可能になるため、仮住まいなどの余分な出費を抑えることができます。

思い入れがあるので出来たら壊したくない

現在済んでいる家に思い入れがある場合は、大切な部分を残して工事をすることができるのがリフォームです。両親や祖父母から譲ってもらった大切な家だったり、幼少期から育ってきた思い出が詰まった家だったりする場合は、ある程度現在の家の形を残すことができるリフォームのほうがおすすめです。

思い出を残したまま、設備や内装・外装が一新されるので、快適な大切な家へと変化させることができるでしょう。

建て替えやリフォームで失敗しないために


建て替えもリフォームも数百万円という高額な費用が必要になる工事です。そのため、失敗したくないという気持ちが芽生えるのは当然のことではないでしょうか。満足のいくできあがりにするためにも、失敗しないためのポイントをしっかりと抑えておきましょう。

目的のイメージを明確にもとう

建て替えやリフォームをなぜ必要とするのかをしっかりと明確にしておきましょう。住宅の老朽化、ライフスタイルや家族構成の変化など、建て替えやリフォームを検討し始めたときの目的を改めて再確認しておくと、業者とのやりとりもスムーズに進めることができます。

目的を明確化しておかないと、決断を迫られたときに迷ってしまったり、不必要な工事を契約してしまったりあとから後悔してしまう結果になってしまうことも考えられます。
なぜ建て替えやリフォームが必要なのか、どんな家にしたいのか、といった目的やビジョンを明確に持つことが大切です。

費用と品質のバランスが大事

建て替えでもリフォームでも、間取りや設備など細かな部分までこだわるほど費用が高額になりがちです。しかし、支払いができないような家を建ててしまうのは本末転倒でもあります。

そこで、まずは新しい家の希望条件を列挙してみましょう。それらに優先順位を付け、費用との兼ね合いを検討するのがおすすめです。
品質にこだわれば立派な家を手に入れることができますが、あらかじめ考えておいた予算と照らし合わせて、妥協点などバランスを検討することが大切です。

信頼できる専門業者を探そう

建て替えもリフォームも専門業者に依頼しなければなりません。希望通りの家を手に入れるには、業者との信頼関係も大切です。安心して任せられる業者を見つけることができるかどうかも失敗しないためのポイントと言えるでしょう。

業者にも得意不得意がある

建て替えやリフォームを請け負う業者は数多くありますが、各業者には得意不得意があることを理解しておきましょう

自分が求める家を実現するためには、その分野を得意とする業者に依頼したいものです。まずは、業者が過去に建築した実績などをチェックしてみることがおすすめです。

小規模なリフォームばかりをしてきた業者に大規模なリフォーム工事を依頼しても、高額な金額を提示されたり、工事に関する提案内容が納得できないものだったりする可能性も考えられます。専門業者ならではの提案内容を提示してもらえたり、追加工事が発生した場合にきちんと説明してもらえたりする業者を選ぶのが良いでしょう。

親身になってくれる業者を選ぼう

建て替えやリフォームなど不動産に関わる説明は素人には難しい話が多いものです。そこで、業者からの説明を聞いたときに、専門用語ばかりを使われても理解が難しいこともあります。きちんと理解していないまま工事を進めてしまうと、思わぬ費用が高額になるなどのトラブルを招く危険があります。

親身になってくれる業者であれば、専門用語を使わずに分かりやすく説明してくれたり、業者からすれば簡単な内容の質問をしても丁寧に答えてくれたりしてくれます。費用や工事内容にしっかりと納得した上で工事を進めることができれば、より満足度の高い家を建てることも可能になるでしょう。

複数社に見積りを依頼しよう

建て替えやリフォームの工事費用は業者によって提示金額が異なります。まずは複数の業者に見積もり依頼をすることから始めましょう。あまりに安い金額を提示された場合は、追加工事が行われ追加費用が発生する可能性も考えられます。また、技術力にも疑問や不信感を抱いてしまうこともあるでしょう。

一方で高額な見積もりを提示されれば、不必要な工事が含まれていたり、相場よりも高めの金額設定で算出されている可能性があります。このような悪徳業者に引っかからないためにも、複数業者が提示する見積もりから相場金額を導き出し、適正価格で工事が進められるように準備することが大切です。

一括相談サイトを活用しよう

複数の業者へ見積もり依頼するのは、何度も同じ内容を説明し手間がかかり面倒だと感じる方も多いでしょう。そんなときは一括相談サイトを活用するのが便利です。一度の説明で複数業者に見積もり依頼をすることができるので、手間をかけずに相見積もりをすることが可能です。

一括相談サイトならイエカレがおすすめ

一括相談サイトを活用するなら、イエカレが便利です。全国に拠点を持つ大手の業者から、地域密着型の業者までさまざまな優良業者が揃っているので、希望の工事が得意分野とする業者を出会うことができるでしょう。

また、入力に必要な時間はたったの60秒間です。手間もかからずに複数業者へ相見積もりをすることができるので、時間がない方や面倒なことが苦手な方でも簡単です。

信頼できる専門家を探して納得のいく改修をしよう


建て替えやリフォームには高額な費用が必要になってきます。後悔しない家を建てるためにも、建て替えやリフォームを行う目的を明確にし、信頼できる業者とタッグを組むことが大切です。

目的に応じて建て替えかリフォームかを判断するのも重要でしょう。それによって費用や工期が変わってくるため、あらかじめ予算を組み立てておくことも大切です。建て替えリフォームの違いを理解した上で、希望の家を手に入れましょう。

【完全無料】最適な土地活用って?