空き家問題などが注目される中、戸建賃貸の経営に興味を持つ人が増えています。これから戸建賃貸経営を始める人の中には、収益性が気になっている人もいるでしょう。初めてみたけれど収益が見込めない状態になるのではないかと不安を感じるのは当然です。
戸建賃貸の収益性は、物件の特徴や周辺地域のニーズが大きく影響します。所有している物件の特徴をどのようにアピールすれば借り手がつくのか、利回りよく運用することができるのかを知りたい人も多いでしょう。
この記事では、戸建賃貸経営についての基礎知識と同時に利回りについて解説します。あわせてメリットとデメリットについても紹介しますので参考にしてください。
戸建賃貸とは
戸建賃貸経営は、相続などで取得した土地や住宅を資産運用する方法のひとつです。土地の場合には、賃貸を目的とした住宅を建築します。住宅がすでにある場合にはリフォームして貸し出すことで家賃収入を得ることができます。
また、すでに住宅を保有しているけれど利用することがなく空き家になっている物件を賃貸にして運用する方法もあります。
戸建賃貸の特徴
戸建賃貸は、自分が居住するための住宅ではなく、賃貸を目的とした戸建の住宅を指します。これまでの戸建賃貸は、居住者が転勤するなどの理由で空き家になる戸建を一時的に貸し出しされるケースや、住み替え後に売却せず貸し出しするケースが大半でした。
ただ、最近では空き家として放置していた所有物件に固定資産税や都市計画税が課税されることを考慮して空き家の有効活用の手段として戸建賃貸を検討する人が増えています。
戸建賃貸のメリット
戸建賃貸にはいくつかのメリットがあります。具体的には以下の3点です。
- 長期的な家賃収入が見込める
- 入居者が決まりやすい
- 立地に左右されにくい
ここからは上記3点について具体的に解説していきます。
長期的な家賃収入が見込める
戸建賃貸は、賃貸アパートやマンションと比較するとファミリー層の入居者が多い特徴があります。家族での生活となると簡単に引越しができないため、入居期間が長くなるケースが多くあります。この場合、長期的に安定した収入を得ることができる点がメリットです。
マンションやアパートの場合は、間取りに限界があるため結婚や出産で家族が増えたタイミングで引越しをしてしまう可能性が高いでしょう。戸建は間取りが充実しているため、引越しに伴う空室のリスクを回避しやすい特徴もあります。
入居者が決まりやすい
アパートやマンションの賃貸物件は、比較的物件数が多い点が特徴です。これに対して、戸建賃貸は供給量が少ないため、競合が少なく入居者が決まりやすいというメリットがあります。
戸建てはアパートなどと比べて共益費や駐車場代などが必要ない物件が多いため、こうした点でニーズが高いともいえます。供給量が少ないのに需要が高いことは、必然的に空室のリスクが低くなると言えるでしょう。
立地に左右されにくい
賃貸物件は、駅からの距離など立地条件のよさが収入に影響を与えるケースが多くあります。
ただし、戸建賃貸の場合は、学校やスーパーなどの生活環境のよさのほうが優先されます。子育て中の家族であれば、駅から近い繁華街よりも閑静な住宅街での生活を希望するケースも少なくありません。
また、戸建の場合は変形地や狭小地などの土地の形にも左右されることのない点はメリットです。こうした土地を所有していて、使い道に悩んでいる場合には戸建賃貸の経営を視野に入れてみるのもひとつの手です。
戸建賃貸のデメリット
戸建賃貸のメリットは上記のような内容です。では、デメリットはないのでしょうか。戸建賃貸経営におけるデメリットはもちろんあります。具体的には以下の3点です。
- 隣人トラブルが起こる可能性がある
- メンテナンスやリフォームに費用がかかる
- 長期間空室になるリスクがある
ここからは上記3点について具体的に解説していきます。
入居者のトラブル
戸建の場合、隣人との関係性が近くなるという特徴があります。アパートやマンションは集合住宅であるため、隣人との関わりがあまりないケースが大半です。とはいえ、騒音などのトラブルが起こる可能性はあります。
戸建の場合、騒音トラブルが起こることはさほどありません。ただし、隣人との関係がこじれるとトラブルに発展する可能性が高くなります。
また、住宅地である以上、町内会の役割などにも参加する必要があるため、こうした場面でトラブルが起きると管理者が立ち会って解決しなければならない事態も想定されます。
修繕費やリフォーム代が高くなりやすい
アパートやマンションは面積が狭いため、修繕やリフォームを行っても費用が少なくてすむケースがほとんどです。退去時の費用も少なくてすみます。これに対して戸建賃貸の場合は、間取りが広い分リフォームや修繕の費用が高額になるケースが多くあります。
長期間居住していると、どうしても汚れや傷ができてしまいます。設備が破損してしまうこともあるでしょう。いざ、退去となった場合に次の借り主を見つける前のメンテナンスにかなりの費用がかかる点は戸建賃貸のデメリットといえるでしょう。
長期間空室になることがある
戸建賃貸のメリットに、長期間入居してもらえるという点をあげました。これは、裏を返すと一度退去した場合には、長期間空室になるリスクがあることになります。賃貸の需要が伸びるのは1月から3月とされています。
この時期に次の入居者がスムーズに決まれば問題ありませんが、この時期を逃すと半年以上も空室のままであることも珍しくありません。
戸建て賃貸経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。
なぜなら、戸建て賃貸経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってきます。
建築費がいくらなら収益性の高い戸建て賃貸経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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戸建賃貸の利回り
戸建賃貸の利回りは、投資に対して得られた収益のことを指します。戸建賃貸の場合は、年間の家賃収入から計算します。ここでは、戸建賃貸の利回りについて解説します。
利回りとは
不動産の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。それぞれの計算方法と特徴について解説します。
表面利回りとは
表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入にかかった費用で割ったものを指します。
表面利回り =（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100
例えば、不動産の建築に3,000万円かかった物件で、家賃が月10万円の戸建賃貸の場合は以下のようになります。
年間家賃収入 = 10万円 × 12カ月 = 120万円
表面利回り =（120万円 ÷ 3,000万円）× 100 = 4.0%
つまりこの戸建賃貸の表面利回りは4.0％ということになります。表面利回りには、不動産の維持費などの諸経費が含まれていないため、確実に得られる利益ではないという点には注意が必要です。
実質利回りとは
実質利回りは、年間の家賃収入から諸経費などを差し引いて計算したものを指します。
実質利回り =｛（年間家賃収入 − 年間支出）÷ 物件価格｝× 100
例えば、不動産の建築に3,000万円かかった物件で、家賃が月10万円の戸建賃貸で、年間の支出が20万円の場合は以下のようになります。
年間家賃収入 = 10万円 × 12カ月 = 120万円
実質利回り =｛（120万円 − 20万円）÷ 3,000万円｝× 100 = 3.3%
つまりこの戸建建築の実質利回りは3.3％ということになります。諸経費に含まれるのは、固定資産税、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などです。表面利回りと比較してより正確な収益が把握できる点が実質利回りの特徴です。
地域差のある利回りと利回り相場
不動産の利回りには相場があります。利回りは、物件購入価格が低いほうが高くなります。そのため物件購入価格が高めの都市部と比較して地方都市のほうが利回りが高くなるのが特徴です。
地方の利回りの理想は10%といわれています。これに対して
理想は上記の数値ですが、相場はどうなっているのでしょうか。
利回りは築年数にも影響されるため、実際のところ新築物件で5～6%、中古物件で6～8％が相場とされています。利回りの高い物件を探している場合は、
利回りの注意点
前項で説明した利回りの数字は、あくまでも表面利回りです。そのため、数字だけで利回りを判断することは避けたほうがよいでしょう。表面利回りは多くの物件を比較する際のひとつの目安とすることをおすすめします。
物件を決める場合には、現地に足を運んで周辺の家賃相場や賃貸ニーズについて調べると良いでしょう。諸費用をきちんと把握して、ニーズを満たす物件であるかを確認することが大切です。実質利回りやキャッシュフローを計算して、損をしないように気をつけましょう。
利回りをよくする方法
利回りは実際に物件を経営してみてからでないと本当の数値を出すことは難しいものです。計算上では利回りがよいはずだったのに、実際はそれほどでもなかったというケースも少なくはありません。そこで、利回りをよくするためにできることはないのか考えてみましょう。
リフォームを行う
利回りが低くなる原因のひとつが空室です。戸建賃貸の場合は、一度空室になると長期間そのままということも少なくありません。空室になっている間にできることはないのでしょうか。
例えば、どれだけ立地のよい場所にある物件でも、室内が古びていたり設備が壊れていたりすると借り手がつかないことがあります。
空室は利回りを下げることにつながるため、思い切ってリフォームをして借り主がつきやすい状態にすることもひとつの方法です。築年数が経過している物件でも設備を最新のものにしたり、室内をリフォームしたりすることでイメージを一新することが可能となります。
戸建賃貸の需要自体は低くはないため、住み心地のよさをアピールすることで入居率をアップすることができるでしょう。
地域需要に合わせたリノベーション
リフォームのほかにリノベーションを行うという方法もあります。地域によって住まいに対するニーズが異なるため、どのような層の人が戸建賃貸を希望しているかを事前に調査して、そのニーズにあったリノベーションを行うことも大切です。
リノベーションでは、間取りを変更することも可能です。狭い部屋が3つある状態よりも、思い切って部屋は2つにしてリビングを広く取ったほうが快適な住空間を提供できることもあります。またキッチンも対面式やオール電化など流行りのものに変更するといった工夫もできるでしょう。
トイレやお風呂の水周りも最新のものを導入することで入居率アップが見込めます。地域のニーズにあわせて、バリアフリーや宅配ボックス、防犯カメラの設置など細かな配慮も必要になってくるでしょう。
いずれにしても、ニーズの把握からはじめることが利回りをアップさせるために必要です。
不動産会社に相談する
リフォームやリノベーションは費用がかかるため、ニーズの把握をするとき間違えないようにすることも大切です。そこで利用したいのは地域に根ざした不動産会社の知恵です。戸建賃貸の経営には、さまざまな知識が必要となります。自分の力だけではどうにもならない部分も出てくるでしょう。
また、戸建て賃貸経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。一括プラン比較サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで戸建て賃貸経営のプランを取り寄せることができます。
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収支シミュレーションをしておこう
戸建賃貸の経営を検討する場合、利回りを目安として物件を選ぶことも大切です。アパートやマンションの経営よりも利回りがよく、変形地や狭小地でもうまく活用できる戸建賃貸にはメリットも多くあります。入居期間が長いため空室リスクが避けられるのも特徴です。
ただし、空室期間が長くなるリスク、メンテナンスやリフォームにかかる費用は最初にシミュレーションしておくべき項目です。戸建賃貸を経営する上で大切なのは、収支をしっかりと理解して実質利回りを概算でも良いので算出してから運用を開始することです。
実質利回りの計算には、必要経費を差し引くことが必要となるため、戸建を維持していくために年間でどの程度の費用が必要となるのかを検討してみましょう。固定資産税などの税金も諸経費に含まれます。
戸建賃貸の経営がはじめてで不安が強い場合には、不動産のプロに相談するのもひとつの方法です。不動産売買だけでなく、賃貸経営に強い不動産会社もたくさんあります。特に戸建賃貸の場合は、経営する戸建を建築した地域のニーズが重要になってきます。
ニーズにあった物件がどのようなものなのかは、地元に根付いた不動産会社で合えば豊富な情報を保有している確率が高いでしょう。このような知識や情報を提供してもらえれば、利回りよく戸建賃貸を経営することができるでしょう。
記事のおさらい
