【アパートの建築費はいくら?】建築費の相場とアパート建築事例を紹介します

【アパートの建築費はいくら?】建築費の相場とアパート建築事例を紹介します
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アパート建築は、相続税対策としても不労所得を得る手段としても人気の土地活用方法です。アパート経営を行なう際に、中古の一棟アパートを購入するという選択肢と新築のアパートを建てるという2つの選択肢があります。

新築アパートを建てれば高額のローンを組むことになるので、借り入れがある状態そのものが相続税対策として有効です。

アパート経営に興味があっても建築といってもどのくらいの費用がかかるのか全くイメージがわかない自分の資産でできるのかわからないと不安に思われる方は多くいらっしゃるでしょう。

この記事では、アパートを建てる際にかかる費用であるアパートの建築費が一体いくらなのかという疑問に対して目安となる数字を紹介していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営に興味があるが、アパートの建築費がいくらかわからない
  • 営業マンから提案された建築費が妥当なのかわからない
  • 建築費用を具体的に計算してみたい
最適な土地活用のプランって?
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アパート建築費とは

アパート建築費の相場は一坪あたりの坪単価で表すと木造で56万円、鉄骨造で76万円、RC造(鉄筋コンクリート造)で94万円が相場です。建築会社によって提案する坪単価が異なるため、アパート経営を考える際は、坪単価を参考に建築会社を比較することが多いです。

大きく分けて3つの費用に分かれます。「本体工事費」「付帯工事費」「その他諸費用」の3つです。

付帯工事費には、アパートを建てる地盤を改良する工事(地盤改良工事)や駐車場やフェンス、生垣、門柱などの設置(外溝工事費用)アパートの見た目を整える費用(造成費用)などの費用が含まれます。

その他諸費用とは、アパートローンの手数料、地鎮祭や竣工式といった祭典費、固定資産税や印紙税、不動産取得税などの税金のことを指します。大きな金額ではありませんが、アパート本体の工事費だけでなく、アパート経営という事業を始めるために必要な資金として正しく認識しておきましょう。

アパートの建築費はいくら?

アパートの建築費は構造や地域によって相場が異なりますが、必ずしも相場通りに建てることが良いとは限りません

仮に相場の価格で建てたとしても、賃料が相場より低くなってしまえばその分ローンの返済が苦しくなってしまいます。

そのため、アパートを建てた場合の賃料相場を想定し、理想的な利回りから最適な建築費用の目安を算出しておくことが大切です。
この記事では、妥当といえる建築費用を紹介していきます。

国交省のデータから見るアパート建築費

アパート建築費における構造ごとの坪単価は、木造だと56万円、鉄骨造だと76万円、鉄筋コンクリート造(RC造)だと94万円、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)だと120万円が平均です。

木造 鉄骨造 RC造 SRC造
平均建築費 2,097万円 9,522万円 42,828万円 95,001万円
平均面積 123平米 416平米 1,500平米 2,614平米
坪数 37坪 125坪 454坪 791坪
坪単価 56万円 76万円 94万円 120万円

[総務省]:[建築着工統計調査]より

木造、鉄骨造、RC造、SRC造の順に頑丈な構造になっていき、費用が高くなっていきます。
ただ、それほど規模の大きくないアパートの場合だと、木造で建てることも多くなっています。

坪数 建築費用
木造 鉄骨造 RC造 SRC造
30坪 3,160~4,240万円 4,240~5,320万円 5,780~7,400万円 7,240~9,140万円
50坪 5,360~7,100万円 7,140~8,900万円 9,700~13,000万円 12,100~15,300万円
70坪 7,500~9,900万円 9,990~12,460万円 13,500~18,200万円 16,940~21,420万円
100坪 10,720~14,200万円 14,280~17,800万円 19,400~26,000万円 24,200~30,600万円

坪数によって建てるアパートの規模や間取りが変わってきます。建築費は材料費だけでなく人件費からも構成されているので、坪数が大きくなるほど一坪当たりの坪単価が安くなるという相関性もあるでしょう。

アンケート結果から見るアパート建築費

イエウール土地活用で、実際にアパートを建てた80人を対象にアパート建築費に関するアンケート調査を実施したところ、このような結果がわかりました。

項目 金額
平均建築費用 84,097,500円
平米単価 241,293円

イエウール独自調査(調査期間:2021年8月31日~9月4日)

アパートを建てたことがある人に伺ったところ、アパートの建築費用は平均して約8,400万円、平米単価としては約24万円が相場という結果となりました。

  1. 約8,400万円が相場なんだね!全然知らなかった!

アパートの坪単価から見るアパート建築費

アパートの建築費は「坪単価」×「延べ床面積」で求めることができます。建築費がいくらかかりそうなのか、簡単に求めるなら坪単価を延べ床面積に掛けることで総額を計算することができます。

  • 木造:56万円
  • 鉄骨造:76万円
  • RC造:94万円
  • SRC造:120万円

参考:[総務省]:[建築着工統計調査]

総額を概算する前に知っておくべき必要があるのが建ぺい率と容積率です。

所有する土地の面積に対して100%で建築をすることはできませんし、アパートは2階建て以上の建物になることが多いので階数に応じて計算する必要があります。そもそも、建ぺい率と容積率が何の意味を持つ数値なのかピンとこない方もいらっしゃるでしょう。

建ぺい率と容積率については以下の解説を参考にしてください。

建ぺい率
  • 「敷地の何%を建物用に使えるか」を定めた数値のこと。用途地域ごとに30~80%の範囲で制限が決められている
容積率
  • 「敷地面積に対する建物の立体的な容積比率」のこと。用途地域ごとに50~500%の範囲で制限が決められている

例えば、300㎡の土地で建ぺい率が50%、容積率が200%という土地をお持ちの場合は、このようになります。

  • 建築可能な敷地面積…150㎡
  • アパートの延べ床面積…300㎡

アパートを建築する予定の土地の面積と建ぺい率・容積率を改めて確認してみましょう。相続した土地なので土地の情報がまったくわからないといった場合は、用途地域マップなどで調べることもできます。

アパート建築費の予算別での建築事例

アパートを建てることを考える際に、相続額や現在の預貯金額から引き出した、予算がある方もいるでしょう。また、建築費という費用をかけた結果、どのようなアパートが建つのか想像できない方も多いのではないでしょうか。

  1. 予算内で、できるだけいいアパートを建てたいなあ

アパートの建築費は構造によってかなり変動します。ここではまず、構造別のメリットデメリットを頭に入れておきましょう。

構造 メリット デメリット
木造 費用を安く抑えられる
設計の自由度が高い
腐敗やシロアリ被害のリスク
耐用年数が短め
鉄骨造 柱と梁が不要で大空間を作れる
丈夫で安価な建築費用
火災による熱に弱い
別途断熱対策が必要
RC造 耐久性に優れた構造
耐震・耐火性能に優れている
建築費用が高い
地盤改良が必要なこともある
SRC造 耐久・耐火・耐震などの性能が一番高い
遮音性や耐熱・気密性も高く、生活しやすい
建築費用が最も高額
地盤改良が必要な場合が多い

例えば、90坪の土地に木造3階建てアパートを建てる場合の建築費はおよそ9072万円となります。

2000万円で建てられるアパート

2,000万円で建てられるアパートは、敷地面積が30坪ほどの木造2階建てが相場でしょう。鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)の頑丈なアパートを2,000万円で建てることは少し難しいかもしれません。

もちろんエリアや建築会社、土地の条件によって異なりますし、最近はローコストアパートの流通がさかんになっているので安く建てる方法を検討することは重要です。

できるだけ建築費を抑えて相続税対策としてアパートを建てたい、学生をターゲットにした賃料を抑えめにしたアパートを建てたい、という人が選ぶ価格帯です。

8000万円で建てられるアパート

8,000万円で建てられるアパートは、木造であれば90坪ほどの3階建て以上、鉄骨造の頑丈な構造でも70坪ほどの3階建てを建てることができるでしょう。

2020年度の全国の鉄骨造アパートの平均建築費は9,522万円。8,000万円~9,000万円が妥当なラインと言えるでしょう。

1億5000万円で建てられるアパート

1億5000万円で建てられるアパートは、木造なら100坪ほどの広さのの土地であっても自由度が高く、高級感のあるアパートになります。

鉄骨造なら90坪ほどの3階建て4階建て・5階建てのアパートは建てられるでしょう。鉄筋コンクリート造(RC造)でも50坪ほどの3階建て4階建てのアパートが建築できるでしょう。

さらに、耐震性や耐火性、デザインへのこだわりを活かして工夫を凝らした設計ができるかもしれません。1億5000万円という建築費は、一次的な相続税対策だけでなく長期的に収益性の高いアパート経営をしたいという方にとっては必要十分な投資額です。

アパート建築では利回りを意識するのが鉄則

そもそも、アパート建築費が適切かどうかを見定めるためには収益金額のみで判断してはいけません。
かけた費用に対して収益はどのくらいなのか、つまり、利回りを確認しつつ建築費を見積もることが大切です。

利回りの種類

表面利回り

表面利回りは単純に初期費用に対する収益の割合をみるための指標です。

収益の感覚をつかむ分には良いですが、空室の数や諸経費を含めて計算をしていないため、より詳細な利回りを判断する際の指標としては適切ではありません

なお、表面利回りは以下の計算式を用いて計算します。

  • 年間賃料収入(全室数)÷ アパート建築価格 × 100 = 表面利回り(%)

建築費用が1億円のアパートで、家賃は10万円・全10室の物件の場合、全10室×10万円×12カ月÷1億円×100=12という計算式になり、表面利回りは12%となります。

実質利回り

実質利回りは、管理費などの費用も加えて算出した利回りです。

表面利回りでは高い数値を出していた物件でも、費用などを加えて計算した実質利回りでは、数値が低かったという場合もあるため、あらかじめ実質利回りの計算もしておくことをおすすめします。

実質利回りは以下の計算式を用いて計算します。

  • 年間賃料収入(入居数)÷ アパート建築価格(+管理費などの諸経費)× 100 =実質利回り(%)

建築費用が1億円のアパートで、家賃は10万円・5室に入居者が入っている場合、5室×10万円×12ヶ月÷1億円×100=6という計算式になり、実質利回りは6%となります。

実質利回りの計算では、入居率をふまえて計算をすることができるため、入居者数に合わせた利回りの数字を知ることができます。

想定利回り

想定利回りは、満室時を想定した場合の利回りのことを指します。
計算式は以下の通りです。

  • 年間賃料収入(満室時)÷ アパート建築価格 × 100 = 想定利回り(%)

満室時のすべての収入を加味して計算することになります。最大どの程度の利回りが見込めるのかを見積もる際に活用する指標です。

利回りから理想的な建築費を逆算しよう

アパート建築費用を見積もる際は、想定利回りから逆算して建築費用を計算すると、おおよその目安を建てることができます。

通常、アパートを建築して経営する場合、表面利回りは約8%ほどを保てると、健全な財務状況だといえます。
そのため、この8%を基準に建築費用を見積もってみましょう

ただ、賃料相場や建築費用は地域によって異なるため、地域ごとに適した利回りは異なります。
例えば、都心部でアパート経営をする場合はおおよそ5%ほど、地方や郊外でアパート経営をする場合は13%ほどを目指すとよいでしょう。

賃料相場は近隣アパートの賃料を確認し、年間賃料収入を計算します。仮に1部屋6万円、12部屋のアパートを建てる予定の場合、年間の賃料収入は864万円です。
そこから、想定利回り8%を保てるような建築費用を算出すると、10,800万円が建築費用の目安となります。

アパート建築費のローンを組むために必要な自己資金

アパート建築を始める際には手元にいくらあればアパート建築を始められるのでしょうか。つまり自己資金を建築費の何パーセント用意すれば良いのかということです。

  1. 手元にいくらあればアパートを建てられるの?

一般的に、用意すべき自己資金は建築費用の30%~50%が必要と言われています。仮に8,000万円のアパートを建てるなら2,400万円は必要だということです。

もちろん融資する金融機関やご自身の信用情報・融資履歴にもよるので一概には言えませんが、稀に10%の自己資金比率で融資が下りることもあるそうです。

アパートローンの返済期間

アパートの建築費はローンを長期で組んでゆっくり返済していくということが可能です。アパートローンに年齢制限はなく、申込時や完済時の年齢の上限については設定されていないことが多いです。

アパート経営の場合、建て替えを判断するオーナー本人が高齢でも、法定相続人を連帯保証人にすることでアパートローンの申し込みができるようになっているのです。

建築したオーナー本人が亡くなった後も家賃収入は継続して入ってくるため、通常はアパートを相続した人にローンを払ってもらうことができます。

そのため、アパートローンの返済期間は耐用年数をもとに決められることが多いです。

構造 耐用年数
木造 22年
鉄骨造 骨格材の厚さ~3mm:19年
骨格材の厚さ3mm~4mm:34年
骨格材の厚さ4mm~:34年
RC造 47年

耐用年数とは、その構造の建物の寿命として設定されている年数です。実際の寿命はこの年数と異なることも多いですが、税制度や法律上ではこの年数を参考にします。

アパートを建築する際に融資やアパートローンを借り入れる場合、年齢制限はないにしても、この耐用年数を超えてローン期間を定めることができない点には注意しましょう。

アパートの建築費を正しく理解して、賢いアパート経営を

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賃貸アパートの建築を考えているのであれば、建築費をできるだけ抑えて収益を増やしたいでしょう。ここでは、アパートの建築費を抑えるために知っておきたいポイントを紹介していきます。

複数社のプランを取り寄せて費用を見比べる

アパートの建築費をできるだけ抑えるためには、ハウスメーカーに建築費の見積もりを出してもらう際に、複数の見積もりを取り寄せて価格を比較することが大切です。
1社にしか相談していないと足元を見られて高く請求されることもあります。

そのため、複数社に相談しておき、値段が低かったハウスメーカーのプランを見せつつ値下げを要求する交渉ができると良いでしょう。

なお、土地活用やアパート建築を始めるにあたっての相談先や相談方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

ハウスメーカーのプラン比較はイエウール土地活用がおすすめ

複数のハウスメーカーにまとめて見積もり依頼をする際におすすめなのは、土地活用比較サイトのイエウール土地活用です。
イエウール土地活用は複数社にまとめてプラン請求することができ、費用対効果をじっくり吟味しつつ自分に合ったアパート建築プランを探すことができます。

もちろん無料で利用でき、チャット形式で質問に答えていくだけで具体的な収益・費用・利回りまで教えてくれるため、一度プラン請求して見比べてみることをおすすめします。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート建築費の平均相場は?
30坪の土地で木造アパートを建築する場合、おおよそ3,160~4,240万円ほどです。アパートの建築費用の平均相場では、土地の広さと構造別にアパート建築費用の平均相場を紹介しています。
アパートの建築費はどうやって計算できる?
「坪単価×延べ床面積」で計算できます。詳しい坪単価や延べ床面積の計算方法については、こちらをご覧ください。
アパートの建築費はどのくらいかけるべき?
アパートの建築費は、利回りから逆算して考えると妥当なラインを見定めることができます。こちらでアパート建築費用を算出するシミュレーションをしているので、参考にしてみてください。
【完全無料】アパートの建築費、いくらかかる?