アパートの建築費はいくらになる?妥当な建築費を算出する方法を解説

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アパート経営に興味があるけれど、建築といってもどのくらいの費用がかかるのか全くイメージがわかない自分の資金でできるのかわからないと不安に思われる方は多くいらっしゃいます。

この記事では、アパート建築費の相場やアパートの建築費にどのくらいかけるべきなのか、安く抑えるコツまで紹介しています。ハウスメーカーや工務店に提案されたプランが妥当なのかを自分で確かめることができるでしょう。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営をしたいものの、アパートの建築費が全く想像つかない
  • どのくらいの建築費をかけるべきなのかわからない
  • 建築費用を具体的に計算してみたい
最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパートの建築費はいくら?相場を紹介

アパートを建築したいといっても、土地の広さに合わせて立てられるアパートの規模は異なります。
ここでは、さまざまな土地の広さに合わせて、アパートを建築する場合の相場を紹介するので、参考にしてみてください。

※ここでは、建ぺい率を60%としてアパートの建築費用を坪数ごとに計算します。

30坪でのアパート建築費

30坪の土地にアパートを建築した場合、鉄骨造で4,240万円~5,320万円が建築費の相場です。

土地30坪のアパート建築費用
構造 建築費用
木造 3,160~4,240万円
鉄骨造 4,240~5,320万円
RC造 5,780~7,400万円
SRC造 7,240~9,140万円

アパートは木造、鉄骨造、RC造、SRC造の順に頑丈な構造になっていきますが、建物の頑丈さに比例して費用が高くなっていくことがわかります。

50坪でのアパート建築費

土地が50坪の場合、鉄骨造で7,140万円~8,900万円が建築費の相場です。

土地50坪のアパート建築費用
構造 建築費用
木造 5,360~7,100万円
鉄骨造 7,140~8,900万円
RC造 9,700~13,000万円
SRC造 12,100~15,300万円

70坪でのアパート建築費

土地が70坪の場合、鉄骨造で9,990万円~12,460万円が建築費の相場です。

土地70坪のアパート建築費用
構造 建築費用
木造 7,500~9,900万円
鉄骨造 9,990~12,460万円
RC造 13,500~18,200万円
SRC造 16,940~21,420万円

アパートの建築費は、坪単価で計算すると簡単です。坪単価がどのようにして決まるのか気になった場合は、以下の記事を参考にしてください。

アパート経営では利回りで最適な建築費が変わる

そもそも、アパート建築費が適切かどうかを見定めるためには建築費用のみで判断してはいけません。
かけた費用に対して収益はどのくらいなのか、つまり、利回りを確認しつつ建築費を見積もることが大切です。

利回りの高いアパート建築

ご存じの方も多いかもしれませんが、利回りとは投資金額に対して回収できる収益の割合のことをいいます。通常は1年間の年利回りのことを利回りと呼ぶことが多いです。

アパート経営においては、ひとくちに利回りといっても3つの種類でその意味合いが異なるので、建築会社の営業担当の方によって「利回りが良いプランです」と言われたときにどの利回りを指しているのか確認できるようにしておきましょう。

利回りの種類 定義
表面利回り 初期費用に対する収益の割合を概算するための利回り
実質利回り 初期費用に加えて管理費などの諸費用も加えて算出した利回り
想定利回り 満室時を想定した場合の最大値の利回り

表面利回りは収益の感覚をつかむ分には良いですが、空室の数や諸経費を含めて計算をしていないため、より詳細な利回りを判断する際の指標としては適切ではありません

表面利回りでは高い数値を出していた物件でも、費用などを加えて計算した実質利回りでは、数値が低かったという場合もあるため、あらかじめ実質利回りの計算もしておきましょう。

対して、実質利回りの計算では、入居率をふまえて計算をすることができるため、入居者数に合わせた利回りの数字を知ることができます。

また、実際に最大どの程度の利回りがあるのかを見積もるためには満室時のすべての収入を加味して計算した想定利回りで計算してみましょう。

アパート建築費を見積もった後は、どのくらいの期間でどうやって返済するのかシミュレーションを建てておくことが重要です。具体的には、以下のようなシミュレーションを建てて返済できるかどうかをイメージしておきましょう。

なお、ここではアパートの建築費用が10,800万円だったとしてシミュレーションを計算してみます。

1年目 2年目 3年目
収入 家賃 864万円 864万円 864万円
礼金 80万円 0 24万円
駐車場収入 96万円 96万円 96万円
支出 ローン返済金 540万円 540万円 540万円
固定資産税 4万円 4万円 4万円
修繕費 60万円 60万円 60万円
管理費 24万円 24万円 24万円
その他費用 96万円 96万円 96万円
年間収益 年間収益 316万円 236万円 260万円
累計収益 316万円 552万円 812万円
想定利回り 8% 8% 8%
実質利回り 2.9% 2.2% 2.4%

このようなシミュレーションをもとに、どのくらいの建築費用なら許容できるかを見積もっておくことが大切です。

建築費から利回りを計算する方法

アパート建築費用を見積もる際は、想定利回りから逆算して建築費用を計算すると、おおよその目安を建てることができます。

通常、アパートを建築して経営する場合、表面利回りは約8%ほどを保てると、健全な財務状況だといえます。
そのため、この8%を基準に建築費用を見積もってみましょう

ただ、賃料相場や建築費用は地域によって異なるため、地域ごとに適した利回りは異なります。
例えば、都心部でアパート経営をする場合はおおよそ5%ほど、地方や郊外でアパート経営をする場合は13%ほどを目指すとよいでしょう。

賃料相場は近隣アパートの賃料を確認し、年間賃料収入を計算します。仮に1部屋6万円、12部屋のアパートを建てる予定の場合、年間の賃料収入は864万円です。
そこから、想定利回り8%を保てるような建築費用を算出すると、10,800万円が建築費用の目安となります。

この目安を基準にしつつ、最終的な建築費を確定させましょう。

利回りを高めるために入居者ニーズを捉えた建築を

利回りを高めるためには、しっかりと満室の状態で建築をすることが絶対的な条件です。入居者ニーズを捉えたアパートの建築をしましょう。

アパートの建築費は構造や地域によって相場が異なりますが、必ずしも相場通りに建てることだけが良いとは限りません

もし相場通りの価格で建てたとしても入居者ニーズを捉えていなければ、空室が埋まらず収益が発生しません。

収益が発生しなければ賃料が相場より低くなってしまえばその分ローンの返済が苦しくなってしまいます。

そのため、アパートを建てた場合の賃料相場を想定し、理想的な利回りから最適な建築費用の目安を算出しておくことが大切です。

また、アパートの建築費用はハウスメーカーや工務店によって変わるので注意が必要です。

アパートの建築費用をしっかり見積もりたい方は、土地活用比較サイトで複数のハウスメーカーや工務店からのプランの提案をうけましょう。建築費用の見積もりだけでなく、ローンや融資に関する相談まですることができます。

土地の面積は正確でなくても構いません。プラン請求は24時間可能、完全無料で利用することができるので、アパートの建築が視野に入ったら一度調べてみましょう。

最適な土地活用のプランって?
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アパートの建築費用の内訳とは

アパート建築費用は、大きく分けて3つの費用に分かれます。「本体工事費」「付帯工事費」「その他諸費用」の3つです。
ここでは、それぞれ何にかかる費用なのか、アパート建築費用の内訳を解説しています。

本体工事費

まずは、アパートを建てるために必要な資材代や工事費である、本体工事費です。

建築資材や壁、外壁、屋根といった資材はもちろん、建築会社の人件費や工事費もここに含まれます。
この本体工事費がアパート建築費の大半を占める費用です。

この本体工事費は「坪単価×延べ床面積」で計算できます。
なお、この坪単価は、建てるアパートの構造によって異なります。
下で詳しく解説します。

構造によって坪単価が異なる

アパートの建築費用に占める坪単価の価格は、建てるアパートの構造によって異なります。
丈夫で災害耐性の強いアパートを作りたい場合は、その分構造を強くする必要があるため、費用は高くなります。

木造 鉄骨造 RC造 SRC造
平均建築費 2,097万円 9,522万円 42,828万円 95,001万円
平均面積 123平米 416平米 1,500平米 2,614平米
坪数 37坪 125坪 454坪 791坪
坪単価 56万円 76万円 94万円 120万円

[総務省]:[建築着工統計調査]より

アパート建築費における構造ごとの坪単価は、木造だと56万円、鉄骨造だと76万円、鉄筋コンクリート造(RC造)だと94万円、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)だと120万円が平均です。

なお、それぞれの構造はごとに特徴が異なります。メリットデメリットを紹介するので参考にしてみてください。

構造 メリット デメリット
木造 費用を安く抑えられる設計の自由度が高い 腐敗やシロアリ被害のリスク耐用年数が短め
鉄骨造 柱と梁が不要で大空間を作れる丈夫で安価な建築費用 火災による熱に弱い別途断熱対策が必要
RC造 耐久性に優れた構造耐震・耐火性能に優れている 建築費用が高い地盤改良が必要なこともある
SRC造 耐久・耐火・耐震などの性能が一番高い遮音性や耐熱・気密性も高く、生活しやすい 建築費用が最も高額地盤改良が必要な場合が多い

なお、坪単価についてこちらの記事で詳しく解説しています。

構造によって法定耐用年数が異なる

なお、アパートは構造別に法律で耐用年数が定められています。それぞれの耐用年数は以下の通りです。

構造 耐用年数
木造 22年
鉄骨造 骨格材の厚さ~3mm:19年骨格材の厚さ3mm~4mm:34年骨格材の厚さ4mm~:34年
RC造 47年

耐用年数とは、その構造の建物の寿命として設定されている年数です。実際の寿命はこの年数と異なることも多いですが、税制度や法律上ではこの年数を参考にします。

特に注意したいのが、アパートを建築する際に融資やアパートローンを借り入れる場合、この耐用年数を超えてローン期間を定めることができない点です。
そのため、一般的に高いといわれているRC造のアパートでも、耐用年数が長いためローンを長期で組んでゆっくり返済していくということが可能になります。

付帯工事費

付帯工事費は、アパート本体とは別に必要な工事に発生する費用のことを指します。

付帯工事費には、以下のような費用が含まれます。
この付帯工事費は、土地の状態や建てたいアパートのタイプによっても異なりますが、おおよそ全体の建築費に対して10%~20%ほどがかかってきます。

ここでは、それぞれの費用について詳しく解説していきます。


  • 地盤改良工事
  • 外溝工事
  • 造成費用
  • 電気・ガス・水道の整備費用
  • 仮設工事
  • 解体費用

地盤改良工事費用

アパートを建てる予定の土地の地盤が弱い場合、その地盤を補強するための工事が必要になります。
床面積が20坪程度の場合、おおよそ50万円くらいが地盤改良工事費用としてかかってきます。

外溝工事費用

敷地内のアパート以外に必要な工事を外溝工事と言います。
駐車場やフェンス、生垣、門柱の用意、設置などにかかる費用が当てはまります。

資材の調達から建築、設置まで全てするとなると、おおよそ100万円~300万円ほどがかかってきます。

造成費用

アパートを建築するためには、ある程度平らな土地にしておく必要があります。
土地を平らにする作業のことを造成と呼び、土地によっては造成費用が必要な場合もあります。

なお、土地の角度が3°未満の土地の場合、東京都だと整地に700円、伐採・伐根に900円、土盛に6,200円、土止め料で64,900円と定められています。
3°より傾斜の多い土地や田んぼ、山林の造成費用はさらにかかってくるので、詳しくは下の記事をご覧ください。

電気・ガス・水道の整備費用

アパートを建築する際には、電気・ガス・水道といったライフラインも整備しておく必要があります。
これまで空き地で何もなかった場合は、一からライフラインを整備する必要があり、そのための費用が発生します。

ガスの引き込み工事で10万円~20万円、水道の引き込み工事で30万円~50万円ほどがかかります。
電気の引き込み工事に関しては、工事費用が請求されることが多く、おおよそ10,000円前後の費用が発生します。

仮設工事費用

アパートを建築するためには、工事をするための足場や養生、仮設トイレ、場合によっては近隣地域の交通整理などが必要になります。
これらにかかる費用を仮設工事費用と呼び、付帯工事費に含まれます。

30坪程度の広さの土地で約15万円ほど、40坪程度の広さで約18万円ほどです。
土地の広さが広くなるほど、この仮設工事費用も多くかかってきます。

解体費用

以前住んでいた家やほかの建築物がある場合は、その建物を解体するための解体費用が発生します。

一軒家の場合で100万円~200万円ほどで、アパートや集合住宅の場合は、坪単価や階数によってきまってきます。
解体費用を詳しく計算したい方は、以下の記事をご覧ください。

その他諸費用

工事に関する費用以外にも、税金や準備のための費用など、様々な費用がかかってきます。
ここでは代表的なその他費用を紹介します。


  • アパートローンの手数料
  • 地鎮祭や竣工式といった祭典費
  • 税金
  • 工事中にトラブルが起きた際の対応費用
  • 広告や看板の作成・設置費用
  • 登記費用
  • 保険料

アパートローンの手数料

アパート建築にあたってローンを借り入れる場合、手数料が発生します。
ほとんどのアパートローンは手数料が設定されています。

三井住友信託銀行を例にとると、1件のアパートローンを借り入れる場合、77,000円の手数料がかかってきます。

地鎮祭や竣工式といった祭典費

地鎮祭や竣工式などはアパート建築にあたって開催されることが多いです。
そのために必要な費用も認識しておきましょう。

費用項目 金額
地鎮祭 2~3万円
竣工式 数万円(用意するプランによる)
上棟式 5~15万円

税金

固定資産税や印紙税、不動産取得税などの税金がかかってきます。
具体的な費用は以下の計算式で求めることができます。

税金 計算方法
固定資産税 固定資産税評価額×税率(標準税率1.4%)
印紙税 数百円
不動産取得税 総建築費×3%~4%

工事中にトラブルが起きた際の対応費用

工事中に近隣トラブルが発生し、謝礼が必要になることがまれに発生します。
その際の費用も諸費用としてかかってきます。

広告や看板の作成・設置費用

アパートを建築し、入居者を募集するための広告・看板費用も掛かってきます。

登記費用

不動産を取得した際には登記が必要になります。
この登記費用は、建築したを持っていることを証明するための登記に必要な費用です。

土地家屋調査士や司法書士などの専門家に依頼した場合、2万円~12万円ほどの費用がかかってきます。

保険料

火災保険や地震保険に入る場合、その保険料や保険入会のための手数料がかかってきます。
保険料は建物時価の80%が相場です。

アパートの建築費を安く抑える方法

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賃貸アパートの建築を考えているのであれば、建築費をできるだけ抑えて収益を増やしたいでしょう。ここでは、アパートの建築費を抑えるために知っておきたいポイントを紹介していきます。

複数社のプランを取り寄せて費用を見比べる

アパートの建築費をできるだけ抑えるためには、ハウスメーカーに建築費の見積もりを出してもらう際に、複数の見積もりを取り寄せて価格を比較することが大切です。
1社にしか相談していないと足元を見られて高く請求されることもあります。

そのため、複数社に相談しておき、値段が低かったハウスメーカーのプランを見せつつ値下げを要求する交渉ができると良いでしょう。

なお、土地活用やアパート建築を始めるにあたっての相談先や相談方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

ハウスメーカーのプラン比較はイエウール土地活用がおすすめ

複数のハウスメーカーにまとめて見積もり依頼をする際におすすめなのは、土地活用比較サイトのイエウール土地活用です。
イエウール土地活用は複数社にまとめてプラン請求することができ、費用対効果をじっくり吟味しつつ自分に合ったアパート建築プランを探すことができます。

もちろん無料で利用でき、チャット形式で質問に答えていくだけで具体的な収益・費用・利回りまで教えてくれるため、一度プラン請求して見比べてみることをおすすめします。

必要以上に部屋を増やさない

部屋を増やして入居可能な人数を増やし、できるだけ多くの家賃収入を得ようと考えている方が多くいらっしゃいますが、むやみに部屋を増やすのは得策ではありません

というのも、部屋を増やすほど、敷居に使う材料や追加した部屋分の設備代に費用がかかってしまい、全体的な建築費用は上がってしまいます。

さらに、部屋数を増やしすぎしまうと、1部屋当たりの広さが狭くなり、物件自体の魅力も下がってしまいます。必要最低限の部屋数にしておくことで、費用を抑えつつアパートを建築することができます。

設備や内装はシンプルに

できるだけ安くアパート建築をする場合は、設備や内装をできるだけシンプルにする事をおすすめします。
ハウスメーカーや工務店は、シンプルな設備や内装を大量生産していることが多いため、オーダーメイドで調達する際に比べて安く仕入れることができます。

シンプルな内装を嫌がる入居者は少ないので、それほどこだわりがない場合はシンプルな内装と設備を導入しましょう。
そうすることで、建築費を安く抑えられると同時に入居者の募集もしやすくなります。

設計業者と施工業者は統一しよう

アパートを建てる前には、まずどんなアパートを設計するのか、デザインにまとめ図面に起こす必要があります。この設計業務は、ハウスメーカーに任せるか別途プロに依頼するかで、費用が変わってきます。

ハウスメーカーに設計を任せ、そのまま建築までまとめて依頼する方式は設計施工一貫方式(=デザインビルド方式)と呼ばれ、こちらの方が費用が安くおすすめです。

一方、設計を設計会社に依頼し、建築は建築会社に依頼する、という別々の発注スタイルをとるのが設計施工分離方式であり、この場合設計会社に依頼する分の設計料を別途支払う必要があります。

設計料を抑えつつアパート建築をしたい場合はデザインビルド方式で建築する事がおすすめです。

設計方法 特徴 費用
設計施工一貫方式(デザインビルド) 設計から一貫して進められるためスムーズに進む費用を安く抑えられる 本体費用の1%~5%程度
設計施工分離方式 こだわったデザインで設計できる 本体費用の5%~15%程度

建築費を正しく理解して、賢いアパート経営を

アパート経営を考えている方は、赤字経営にならない程度の建築費用を見積もっておく必要があります。
そのためには、アパート建築費用がどのように算出されるのかをきちんと把握しておくべきでしょう。

上で紹介してきたように、アパートの建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算できます。
建てたいアパートや立地の条件から坪単価は求めることができるので、自分で試算して見積もっておくとよいでしょう。

もし「費用対効果が合わない」「もう少し初期費用を抑えたい」と考えている方は、以下の記事を参考に自分に合った土地活用を探すことがおすすめです。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパートの建築費はいくら?
アパート建築費は、土地が50坪の場合、鉄骨造で7,140万円~8,900万円が建築費の相場です。おおよそ8,000万円~1億円と見積もってくと十分でしょう。詳しくはアパートの建築費はいくら?相場を紹介で解説しています。
妥当な建築費はどうやって決める?
アパート経営では、利回りを確認しつつ建築費を見積もることが大切です。利回りとは何かについてから確認しましょう。詳しくはアパート経営では利回りで最適な建築費が変わるをご覧ください。
アパートの建築費用の内訳とは?
アパート建築費用は、「本体工事費」「付帯工事費」「その他諸費用」の3つの費用に分かれます。本体工事費には、例えば建築会社の人件費や工事費などが含まれます。詳しくはアパートの建築費用の内訳とはを参考にしてください。
【完全無料】アパートの建築費、いくらかかる?