アパート経営の建築費用はどのくらい?|平均相場と内訳、安く抑えるコツまで解説

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アパート経営に興味があるけれど、建築といってもどのくらいの費用がかかるのか全くイメージがわかない自分の資金でできるのかわからないと不安に思われる方は多くいらっしゃいます。

この記事では、アパートの建築費をざっくり解説するので、費用感を掴む目安になるはずです。

また、予算別のアパートイメージや詳しく建築費を算出する方法を紹介しているので、参考にしてみてください。

こんな悩みの人にピッタリ
  • アパート経営をしたいものの、アパートの建築費が全く想像つかない
  • おおよそでいいので、アパート建築費用の相場をつかみたい
  • 建築費用を具体的に計算してみたい

アパートの建築費用の平均相場

アパートを建築したいといっても、土地の広さに合わせて立てられるアパートの規模は異なります。
ここでは、さまざまな土地の広さに合わせて、アパートを建築する場合の相場を紹介するので、参考にしてみてください。

※ここでは、建ぺい率を60%としてアパートの建築費用を計算します。

坪数 建築費用
木造 鉄骨造 RC造 SRC造
30坪 3,160~4,240万円 4,240~5,320万円 5,780~7,400万円 7,240~9,140万円
50坪 5,360~7,100万円 7,140~8,900万円 9,700~13,000万円 12,100~15,300万円
70坪 7,500~9,900万円 9,990~12,460万円 13,500~18,200万円 16,940~21,420万円
100坪 10,720~14,200万円 14,280~17,800万円 19,400~26,000万円 24,200~30,600万円


アパートを建てようと思ったら、実際に建築費用はいくらかかる?と思われるのではないでしょうか。
具体的に建築費用がいくらかかるかは、企業からプランを取り寄せることでわかります。建築プランを取り寄せる際には、カンタンな情報の入力だけで複数の企業から無料でプランを取り寄せられる土地活用プラン請求サービスの利用がおすすめです。

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アパートの建築費用の内訳

アパート建築費用は、大きく分けて3つの費用に分かれます。「本体工事費」「付帯工事費」「その他諸費用」の3つです。
ここでは、それぞれ何にかかる費用なのか、アパート建築費用の内訳を解説しています。

本体工事費

まずは、アパートを建てるために必要な資材代や工事費である、本体工事費です。

建築資材や壁、外壁、屋根といった資材はもちろん、建築会社の人件費や工事費もここに含まれます。
この本体工事費がアパート建築費の大半を占める費用です。

この本体工事費は「坪単価×延べ床面積」で計算できます。
なお、この坪単価は、建てるアパートの構造によって異なります。
下で詳しく解説します。

構造によって坪単価が異なる

アパートの建築費用に占める坪単価の価格は、建てるアパートの構造によって異なります。
丈夫で災害耐性の強いアパートを作りたい場合は、その分構造を強くする必要があるため、費用は高くなります。

木造 鉄骨造 RC造 SRC造
平均建築費 2,097万円 9,522万円 42,828万円 95,001万円
平均面積 123平米 416平米 1,500平米 2,614平米
坪数 37坪 125坪 454坪 791坪
坪単価 56万円 76万円 94万円 120万円

[総務省]:[建築着工統計調査]より

アパート建築費における構造ごとの坪単価は、木造だと56万円、鉄骨造だと76万円、鉄筋コンクリート造(RC造)だと94万円、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)だと120万円が平均です。

なお、それぞれの構造はごとに特徴が異なります。メリットデメリットを紹介するので参考にしてみてください。

構造 メリット デメリット
木造 費用を安く抑えられる
設計の自由度が高い
腐敗やシロアリ被害のリスク
耐用年数が短め
鉄骨造 柱と梁が不要で大空間を作れる
丈夫で安価な建築費用
火災による熱に弱い
別途断熱対策が必要
RC造 耐久性に優れた構造
耐震・耐火性能に優れている
建築費用が高い
地盤改良が必要なこともある
SRC造 耐久・耐火・耐震などの性能が一番高い
遮音性や耐熱・気密性も高く、生活しやすい
建築費用が最も高額
地盤改良が必要な場合が多い

構造によって法定耐用年数が異なる

なお、アパートは構造別に法律で耐用年数が定められています。それぞれの耐用年数は以下の通りです。

構造 耐用年数
木造 22年
鉄骨造 骨格材の厚さ~3mm:19年
骨格材の厚さ3mm~4mm:34年
骨格材の厚さ4mm~:34年
RC造 47年

耐用年数とは、その構造の建物の寿命として設定されている年数です。実際の寿命はこの年数と異なることも多いですが、税制度や法律上ではこの年数を参考にします。

特に注意したいのが、アパートを建築する際に融資やアパートローンを借り入れる場合、この耐用年数を超えてローン期間を定めることができない点です。
そのため、一般的に高いといわれているRC造のアパートでも、耐用年数が長いためローンを長期で組んでゆっくり返済していくということが可能になります。

付帯工事費

付帯工事費は、アパート本体とは別に必要な工事に発生する費用のことを指します。

付帯工事費には、以下のような費用が含まれます。
この付帯工事費は、土地の状態や建てたいアパートのタイプによっても異なりますが、おおよそ全体の建築費に対して10%~20%ほどがかかってきます。

ここでは、それぞれの費用について詳しく解説していきます。


  • 地盤改良工事
  • 外溝工事
  • 造成費用
  • 電気・ガス・水道の整備費用
  • 仮設工事
  • 解体費用

地盤改良工事費用

アパートを建てる予定の土地の地盤が弱い場合、その地盤を補強するための工事が必要になります。
床面積が20坪程度の場合、おおよそ50万円くらいが地盤改良工事費用としてかかってきます。

外溝工事費用

敷地内のアパート以外に必要な工事を外溝工事と言います。
駐車場やフェンス、生垣、門柱の用意、設置などにかかる費用が当てはまります。

資材の調達から建築、設置まで全てするとなると、おおよそ100万円~300万円ほどがかかってきます。

造成費用

アパートを建築するためには、ある程度平らな土地にしておく必要があります。
土地を平らにする作業のことを造成と呼び、土地によっては造成費用が必要な場合もあります。

なお、土地の角度が3°未満の土地の場合、東京都だと整地に700円、伐採・伐根に900円、土盛に6,200円、土止め料で64,900円と定められています。
3°より傾斜の多い土地や田んぼ、山林の造成費用はさらにかかってくるので、詳しくは下の記事をご覧ください。

電気・ガス・水道の整備費用

アパートを建築する際には、電気・ガス・水道といったライフラインも整備しておく必要があります。
これまで空き地で何もなかった場合は、一からライフラインを整備する必要があり、そのための費用が発生します。

ガスの引き込み工事で10万円~20万円、水道の引き込み工事で30万円~50万円ほどがかかります。
電気の引き込み工事に関しては、工事費用が請求されることが多く、おおよそ10,000円前後の費用が発生します。

仮設工事費用

アパートを建築するためには、工事をするための足場や養生、仮設トイレ、場合によっては近隣地域の交通整理などが必要になります。
これらにかかる費用を仮設工事費用と呼び、付帯工事費に含まれます。

30坪程度の広さの土地で約15万円ほど、40坪程度の広さで約18万円ほどです。
土地の広さが広くなるほど、この仮設工事費用も多くかかってきます。

解体費用

以前住んでいた家やほかの建築物がある場合は、その建物を解体するための解体費用が発生します。

一軒家の場合で100万円~200万円ほどで、アパートや集合住宅の場合は、坪単価や階数によってきまってきます。
解体費用を詳しく計算したい方は、以下の記事をご覧ください。

その他諸費用

工事に関する費用以外にも、税金や準備のための費用など、様々な費用がかかってきます。
ここでは代表的なその他費用を紹介します。


  • アパートローンの手数料
  • 地鎮祭や竣工式といった祭典費
  • 税金
  • 工事中にトラブルが起きた際の対応費用
  • 広告や看板の作成・設置費用
  • 登記費用
  • 保険料

アパートローンの手数料

アパート建築にあたってローンを借り入れる場合、手数料が発生します。
ほとんどのアパートローンは手数料が設定されています。

三井住友信託銀行を例にとると、1件のアパートローンを借り入れる場合、77,000円の手数料がかかってきます。

地鎮祭や竣工式といった祭典費

地鎮祭や竣工式などはアパート建築にあたって開催されることが多いです。
そのために必要な費用も認識しておきましょう。

費用項目 金額
地鎮祭 2~3万円
竣工式 数万円(用意するプランによる)
上棟式 5~15万円

税金

固定資産税や印紙税、不動産取得税などの税金がかかってきます。
具体的な費用は以下の計算式で求めることができます。

税金 計算方法
固定資産税 固定資産税評価額×税率(標準税率1.4%)
印紙税 数百円
不動産取得税 総建築費×3%~4%

土地にかかる税金について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

工事中にトラブルが起きた際の対応費用

工事中に近隣トラブルが発生し、謝礼が必要になることがまれに発生します。
その際の費用も諸費用としてかかってきます。

広告や看板の作成・設置費用

アパートを建築し、入居者を募集するための広告・看板費用も掛かってきます。

登記費用

不動産を取得した際には登記が必要になります。
この登記費用は、建築したを持っていることを証明するための登記に必要な費用です。

土地家屋調査士や司法書士などの専門家に依頼した場合、2万円~12万円ほどの費用がかかってきます。

保険料

火災保険や地震保険に入る場合、その保険料や保険入会のための手数料がかかってきます。
保険料は建物時価の80%が相場です。

アパート経営開始後にかかる費用

アパート経営は、建築費用だけでなくほかにもさまざまな費用がかかります。
アパート経営を始めるうえで知っておきたい各種費用を紹介します。

アパート経営でかかる管理費用

支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 光熱費 1万円程度
保険料(一括でない場合) 1~10万円程度
管理費 家賃の5%
随時 修繕費 1~100万円程度
リフォーム費 10~300万円程度
仲介手数料 家賃の半月分
退去清掃費用 1~10万円
毎月(積立用) 修繕積立金 毎月数万円程度

アパート経営を始めると、上で挙げたような費用がかかってきます。
保険料や光熱費、管理会社への管理委託費は毎月かかり、全体で収入の5%~7%ほどだと見積もっておきましょう。

また、修繕が必要になった際の修繕費や、入居者が退去した際の清掃費用がかかるなど、必要に応じてかかってくる費用もあります。
ここは具体的に見積もりづらいですが、毎月少しずつ余剰金を積み立てておき、必要になった際に支払うと良いでしょう。

合わせて、マンションやアパートは20年に1度ほど大規模修繕が必要になります。
この費用はかなり高額になるため、早いうちから大規模修繕のための費用を別途積立ておくようにしましょう。

アパート経営でかかる税金

アパート経営を続けるうえでかかる税金は、以下の通りです。

税金項目 目安
所得税 所得×税率-控除額
住民税 10%
個人事業税 (所得-290万円)×5%
消費税 10%(課税売上1,000万円以上)
固定資産税 課税標準×1.4%

上で挙げている「所得」とは、利益のことを指します。
家賃収入全てではなく、そこから各種経費を差し引いた利益が所得になります。

なお、個人事業税は、10室以上のアパートを経営した場合のみが対象となる点には注意が必要です。
アパート経営でかかる税金について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

アパートの建築費を安く抑えるためのポイント

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賃貸アパートの建築を考えているのであれば、建築費をできるだけ抑えて収益を増やしたいでしょう。ここでは、アパートの建築費を抑えるために知っておきたいポイントを紹介していきます。

複数社のプランを取り寄せて費用を見比べる

アパートの建築費をできるだけ抑えるためには、ハウスメーカーに建築費の見積もりを出してもらう際に、複数の見積もりを取り寄せて価格を比較することが大切です。
1社にしか相談していないと足元を見られて高く請求されることもあります。

そのため、複数社に相談しておき、値段が低かったハウスメーカーのプランを見せつつ値下げを要求する交渉ができると良いでしょう。

ハウスメーカーのプラン比較はイエカレがおすすめ

複数のハウスメーカーにまとめて見積もり依頼をする際におすすめなのは、土地活用比較サイトとして日本最大級のイエカレです。
イエカレは最大20社に一括でプラン請求することができ、費用対効果をじっくり吟味しつつ自分に合ったアパート建築プランを探すことができます。

もちろん無料で利用でき、チャット形式で質問に答えていくだけで具体的な収益・費用・利回りまで教えてくれるため、一度プラン請求して見比べてみることをおすすめします。

必要以上に部屋を増やさない

部屋を増やして入居可能な人数を増やし、できるだけ多くの家賃収入を得ようと考えている方が多くいらっしゃいますが、むやみに部屋を増やすのは得策ではありません

というのも、部屋を増やすほど、敷居に使う材料や追加した部屋分の設備代に費用がかかってしまい、全体的な建築費用は上がってしまいます。

さらに、部屋数を増やしすぎしまうと、1部屋当たりの広さが狭くなり、物件自体の魅力も下がってしまいます。必要最低限の部屋数にしておくことで、費用を抑えつつアパートを建築することができます。

設備や内装はシンプルに

できるだけ安くアパート建築をする場合は、設備や内装をできるだけシンプルにする事をおすすめします。
ハウスメーカーや工務店は、シンプルな設備や内装を大量生産していることが多いため、オーダーメイドで調達する際に比べて安く仕入れることができます。

シンプルな内装を嫌がる入居者は少ないので、それほどこだわりがない場合はシンプルな内装と設備を導入しましょう。
そうすることで、建築費を安く抑えられると同時に入居者の募集もしやすくなります。

設計業者と施工業者は統一しよう

アパートを建てる前には、まずどんなアパートを設計するのか、デザインにまとめ図面に起こす必要があります。
この設計業務は、ハウスメーカーに任せるか別途プロに依頼するかで、費用が変わってきます。

ハウスメーカーに設計を任せ、そのまま建築までまとめて依頼する方式は設計施工一貫方式(=デザインビルド方式)と呼ばれ、こちらの方が費用が安くおすすめです。

一方、設計を設計会社に依頼し、建築は建築会社に依頼する、という別々の発注スタイルをとるのが設計施工分離方式であり、この場合設計会社に依頼する分の設計料を別途支払う必要があります。

設計料を抑えつつアパート建築をしたい場合はデザインビルド方式で建築する事がおすすめです。

設計方法 特徴 費用
設計施工一貫方式
(デザインビルド)
設計から一貫して進められるためスムーズに進む
費用を安く抑えられる
本体費用の1%~5%程度
設計施工分離方式 こだわったデザインで設計できる 本体費用の5%~15%程度

アパート建築会社を比較するポイント

賃貸アパートの建築を考えているのであれば、建築費を見積もるにあたってどのような業者を選ぶべきか考えなければいけません。

ここでは、業者選びのポイントや方法などについて解説していきます。

大手企業か地域密着型企業か

誰もが知るような大手企業を選ぶべきか、それとも地域密着型の地元の企業を選ぶべきか迷う方も多いでしょう。

大手企業のメリットは、全国展開しておりどこでも対応ができることです。大手であれば、経営も安定しており幅広い相談がしやすく、建築後のフォローもきちんと行ってくれます。

一方、地域密着型企業の場合はその地域に特化した情報を多く持っているため、大手にはないプランを提案してくれます。

それぞれ魅力があり、一概にどちらがいいとは言いづらいです。
そのため、大手企業と地域密着型企業双方に相談しておき、それぞれの企業の予算感や対応、アフターフォローなどを確認しつつ、自分に合う企業があるかどうか探してみることがおすすめです。

希望に合う建築構造が得意か

自分が希望するアパートの建築構造がどのタイプかによって、その企業が希望の建築構造が得意なのかも選ぶポイントになります。

木造アパートに特化した企業もあり、軽量鉄骨に強い企業もあります。中には、鉄筋コンクリートだけしかやっていない企業もあるので、企業側に問い合わせて確認しましょう。

心から信頼できる担当者か

賃貸アパートの建築費の見積もりには、もちろん価格比較は重要ですが、それに伴って会社や担当者との相性も大切です。
その会社の見積もりや内容が良いものであっても、担当者との相性が良くなければ、やり取りがしづらくなり、要望がうまく伝えられなくなることにもなりかねません。

アパート経営は、何十年も続くものであり大きな買い物となります。自分の意見や話に親身になってくれ、小さなことでも気軽に相談できるような担当者を選ぶようにしましょう。

時間や手間がかからないか

賃貸アパートの建築費を見積もるためには、複数の不動産会社を訪ねることで納得できる価格や業者を選ぶことができます。しかし、複数の不動産会社を訪ねるというのは時間が非常にかかり、あまり効率が良くないのが現状です。

一括見積で比較検討ができるイエカレなら、時間も手間も掛からず多くの不動産会社からの見積もりを出してもらうことができます。複数の不動産会社から見積もりを出してもらえれば、賃貸アパートの建築費用見積もりに手こずる必要がありません。

建築費を正しく理解して、賢いアパート経営を

アパート経営を考えている方は、赤字経営にならない程度の建築費用を見積もっておく必要があります。
そのためには、アパート建築費用がどのように算出されるのかをきちんと把握しておくべきでしょう。

上で紹介してきたように、アパートの建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算できます。
建てたいアパートや立地の条件から坪単価は求めることができるので、自分で試算して見積もっておくとよいでしょう。

もし「費用対効果が合わない」「もう少し初期費用を抑えたい」と考えている方は、以下の記事を参考に自分に合った土地活用を探すことがおすすめです。

石川 龍明
監修者:石川 龍明(いしかわ りゅうめい)
アパートメントクリエーター 賃貸経営リスクコンサルタント
神奈川県に拠点を置く建設会社で土地活用プレイングマネージャーとして陣頭指揮を執る。その後、コンサルティング会社RCマンションのFC本部の役員として多くのクライアントの悩みや問題点を解決する。(444案件)
その経験を活かし、現在は横濱快適住環境研究所 代表取締役として全国でセミナーを開催し地主・家主・資産家から寄せられる多くの相談に乗っている。
URL:新賃貸の預言者オフシャルサイト

初心者でもわかる!
記事のおさらい
アパート建築費の平均相場は?
30坪の土地で木造アパートを建築する場合、おおよそ3,160~4,240万円ほどです。アパートの建築費用の平均相場では、土地の広さと構造別にアパート建築費用の平均相場を紹介しています。
アパートの建築費はどうやって計算できる?
「坪単価×延べ床面積」で計算できます。詳しい坪単価や延べ床面積の計算方法については、こちらをご覧ください。
アパートの建築費にはどんな費用がかかる?
アパートを建てるための資材・部品代や建築会社の人件費、敷地整備代や外溝工事費など、様々な費用がかかります。また、工事費に付随して、アパートローンの手数料や保険費用などもかかるので、こちらでアパート建築費用の内訳を把握しておきましょう。
【完全無料】アパートの建築費、いくらかかる?