アパート経営を始めようとしてもアパートの建築費用がいくらかかるかわからない方も多いのではないでしょうか？
いざとなったら建築会社から建築費の見積もりをもらうことができますが、自分でも相場を知っておくと安心です。
この記事では、アパート建築費の相場や資金を調達する方法、自己資金額をいくら準備すればいいのかまでアパートを建てる前に気になることをひとつずつ解説していきます。
アパート経営については、以下の記事をご覧ください。
アパート建築費の相場はいくら？
- アパートを建てるには、どのくらいの費用が必要なの？
アパート建築費の相場は、国土交通省の建築着工統計調査を参考にすると木造で一坪56万円～73万円が相場です。例えば80坪の土地で2階建ての木造アパートを建てる場合は7,000万円～7,800万円が目安です。
また、諸費用として建築費用の10%程度が必要になります。
| 構造 | 建築費の相場 |
|---|---|
| 木造 | 7,000万円～7,800万円 |
| 鉄骨造（軽量・重量） | 8,500万円～1億円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 8,500万円～1億円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 1億1,000万円～1億2,000万円 |
アパート建築費の坪単価
アパートの建築費は、坪単価×延べ床面積で概算することができます。
- 木造（W造） : 坪単価 56万円～73万円
- 軽量鉄骨造（S造） : 坪単価 83万円～108万円
- 鉄筋コンクリート造（RC造） : 坪単価 83万円～108万円
- 鉄骨鉄筋コンクリート造 （SRC造）: 坪単価 96万円～125万円
建築費用は構造によって異なる
アパートは木造か軽量鉄骨造で建てられることが多いですが、階数によってどの構造を選ぶかは変わってきます。
2階建てのアパートでは木造か軽量鉄骨造（鋼材の厚さが6mm未満）が多いですが、3階以上になると重量鉄骨造（鋼材の厚さが6mm以上）・鉄筋コンクリート造で建てられることもあります。
なお、それぞれの構造はごとに特徴が異なります。メリットデメリットを紹介するので参考にしてみてください。
| 構造 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 木造 | 費用を安く抑えられる 設計の自由度が高い | 腐敗やシロアリ被害のリスク 耐用年数が短め |
| 鉄骨造 | 柱と梁が不要で大空間を作れる 丈夫で安価な建築費用 | 火災による熱に弱い 別途断熱対策が必要 |
| RC造 | 耐久性に優れた構造 耐震・耐火性能に優れている | 建築費用が高い 地盤改良が必要なこともある |
| SRC造 | 耐久・耐火・耐震などの性能が一番高い 遮音性や耐熱・気密性も高く、生活しやすい | 建築費用が最も高額 地盤改良が必要な場合が多い |
- 頑丈なつくりのアパートほど建築費が高くなるんだね
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アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによってアパート経営の総収益が1,000万円変わることもあります。立地や予算にぴったりのアパート建築プランを見つけましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:北新宿の活用事例
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 168.95 |
| 延べ床面積(㎡) | 271.25 |
| 工法 | 木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 8,000万 |
(住友不動産株式会社の土地活用事例)
アパート建築費の内訳
アパート建築費用は、大きく分けて「本体工事費」「付帯工事費」「その他諸費用」の3つに分かれます。
ここでは、それぞれ何にかかる費用なのか、アパート建築費用の内訳を解説しています。
本体工事費（本体価格）
本体工事費は、アパートの本体部分を構成する資材費や工事費の部分です。基礎部分、躯体、アパートの外装・内装、トイレ・浴室が含まれます。全体の費用の7割～8割を占めています。
建築会社の人件費や工事費もここに含まれることがあり、企業によって内訳が異なるので注意が必要です。
なお、坪単価についてこちらの記事で詳しく解説しています。
付帯工事費
付帯工事費は、アパート本体とは別に必要な工事に発生する費用のことを指します。
付帯工事費には、以下のような費用が含まれます。
この付帯工事費は、土地の状態や建てたいアパートのタイプによっても異なりますが、おおよそ全体の建築費に対して10%~20%ほどがかかってきます。
ここでは、それぞれの費用について詳しく解説していきます。
- 地盤改良工事
- 外溝工事
- 造成費用
- 電気・ガス・水道の整備費用
- 仮設工事
- 解体費用
地盤改良工事費用
アパートを建てる予定の土地の地盤が弱い場合、その地盤を補強するための工事が必要になります。
床面積が20坪程度の場合、おおよそ50万円くらいが地盤改良工事費用としてかかってきます。
外溝工事費用
敷地内のアパート以外に必要な工事を外溝工事と言います。
駐車場やフェンス、生垣、門柱の用意、設置などにかかる費用が当てはまります。
資材の調達から建築、設置まで全てするとなると、おおよそ100万円～300万円ほどがかかってきます。
造成費用
アパートを建築するためには、ある程度平らな土地にしておく必要があります。
土地を平らにする作業のことを造成と呼び、土地によっては造成費用が必要な場合もあります。
なお、土地の角度が3°未満の土地の場合、東京都だと整地に700円、伐採・伐根に900円、土盛に6,200円、土止め料で64,900円と定められています。
3°より傾斜の多い土地や田んぼ、山林の造成費用はさらにかかってくるので、詳しくは下の記事をご覧ください。
電気・ガス・水道の整備費用
アパートを建築する際には、電気・ガス・水道といったライフラインも整備しておく必要があります。
これまで空き地で何もなかった場合は、一からライフラインを整備する必要があり、そのための費用が発生します。
ガスの引き込み工事で10万円～20万円、水道の引き込み工事で30万円～50万円ほどがかかります。
電気の引き込み工事に関しては、工事費用が請求されることが多く、おおよそ10,000円前後の費用が発生します。
仮設工事費用
アパートを建築するためには、工事をするための足場や養生、仮設トイレ、場合によっては近隣地域の交通整理などが必要になります。
これらにかかる費用を仮設工事費用と呼び、付帯工事費に含まれます。
30坪程度の広さの土地で約15万円ほど、40坪程度の広さで約18万円ほどです。
土地の広さが広くなるほど、この仮設工事費用も多くかかってきます。
解体費用
以前住んでいた家やほかの建築物がある場合は、その建物を解体するための解体費用が発生します。
一軒家の場合で100万円～200万円ほどで、アパートや集合住宅の場合は、坪単価や階数によってきまってきます。
解体費用を詳しく計算したい方は、以下の記事をご覧ください。
- アパートを建てるには本体工事費以外にも費用がかかるんだね
その他諸費用
アパートを建てるには、工事に関する費用以外にも、税金や準備のための費用などさまざまな費用がかかってきます。
ここでは代表的なその他の諸費用を紹介します。
- アパートローンの手数料
- 地鎮祭や竣工式といった祭典費
- 税金
- 工事中にトラブルが起きた際の対応費用
- 広告や看板の作成・設置費用
- 登記費用
- 保険料
アパートローンの手数料
アパート建築にあたってローンを借り入れる場合、手数料が発生します。
ほとんどのアパートローンは手数料が設定されています。
三井住友信託銀行を例にとると、1件のアパートローンを借り入れる場合、77,000円の手数料がかかってきます。
地鎮祭や竣工式といった祭典費
一般的に、アパートを建てるにあたって地鎮祭や竣工式などの祭典を執り行います。そのために必要な費用も認識しておきましょう。
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 地鎮祭 | 2～3万円 |
| 竣工式 | 数万円（用意するプランによる） |
| 上棟式 | 5～15万円 |
税金
固定資産税や印紙税、不動産取得税などの税金がかかってきます。
具体的な費用は以下の計算式で求めることができます。
| 税金 | 計算方法 |
|---|---|
| 固定資産税 | 固定資産税評価額×税率（標準税率1.4%） |
| 印紙税 | 数百円 |
| 不動産取得税 | 総建築費×3%～4% |
工事中にトラブルが起きた際の対応費用
工事中に近隣トラブルが発生し、謝礼が必要になることがまれに発生します。
その際の費用も諸費用としてかかってきます。
広告や看板の作成・設置費用
アパートを建築し、入居者を募集するための広告・看板費用も掛かってきます。
登記費用
不動産を取得した際には登記が必要になります。
この登記費用は、建築したを持っていることを証明するための登記に必要な費用です。
土地家屋調査士や司法書士などの専門家に依頼した場合、2万円～12万円ほどの費用がかかってきます。
保険料
火災保険や地震保険に入る場合、その保険料や保険入会のための手数料がかかってきます。
保険料は建物時価の80%が相場です。
ここまででアパート建築費の内訳や、アパート経営を始めるまでに必要な費用について解説しました。
アパート経営を成功させるには、建築費用を少しでも抑えながら入居者のニーズを叶えられるアパートを建てることが必要不可欠です。
少なくとも3社以上から建築プランを提案してもらい、建築費や想定できる収益性を比較してみましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
アパートの階数別目安合計費用
アパートの建築費用は建てるアパートの構造と階数によって異なります。構造別坪単価を参考に、階数別の金額相場を算出してみました。
| 構造 | 2階建て | 3階建て |
|---|---|---|
| 木造 | 5,376万円 | 8,064万円 |
| 鉄骨造 | 7,968万円 | 11,952万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 7,968万円 | 11,952万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 9,216万円 | 13,824万円 |
＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2021年度）
階数別の建築費についてもっと知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。階数ごとのシミュレーションや事例についての情報がまとまっています。
最終的な建築費用は見積もりよりも上がる？
アパート建築を検討する人の中には、最終的な建築費用は、最初に提案された見積もりよりも上がってしまうのではないかと心配している方も多いのではないでしょうか。
建築費の高騰により上がる可能性がある
確かに、近年の建築資材の高騰により過去の建築事例よりも実際の見積もりは上がる可能性があります。
特に木材の価格が高騰しており、アメリカでの住宅需要の活況によってウッドショックと呼ばれるほど市場が混乱しているのです。
さらに22年3月、ロシアは日本に対して丸太や木材チップ・合板の輸出を禁止することを決めました。ロシアのウクライナ侵攻でさらに価格高騰が懸念されています。
円安動向の影響もあり、実際に建築費を値上げせざるを得ない建築会社や工務店は増えています。
見積もりに含まれていない項目
アパート建築費の見積もりには最低限の設備しか含まれておらず、のちのち追加費用が発生しやすい項目です。
- 外観や内装のグレードアップ
- 水回りの設備のグレードアップ
- 高速インターネット
競合となる物件と差別化するために、入居者のニーズに合わせて外観や内装、設備のグレードを上げることもあるでしょう。
特に水回りの設備に求められる水準は20年～30年前と比べると圧倒的に上がっています。
さらに、コロナ感染防止のための企業のテレワーク推進やオンライン授業の実施を背景としてネット利用料が急増しているため、「インターネット無料」の物件が人気になる傾向があります。
アパート建築資金でローンを組む
全額自己負担でアパート経営を始める人はほとんどいません。アパートの建築資金を調達するにはどうすればよいのでしょうか。
アパートローンを借りる
アパート建築費の資金は、アパートローンと呼ばれる投資用ローンで借りることができます。アパートローンは住宅ローンに比べると金利が高く、住宅ローンとは異なる視点での融資審査がおこなわれます。
例えば、建て替えを判断するオーナー本人が高齢でも法定相続人である子どもを連帯保証人にすることでアパートローンの申し込みができるようになっているのが特徴です。
金融機関によりますが、アパートローンの審査基準は大きく分けて次の5つです。
年齢制限はなく、申込時や完済時の年齢の上限については設定されていないことが多いです。
- 本人の年収
- 勤務先等の借主の属性
- アパートの収益性
- 資産状況
- アパート経営の実績
建築したオーナー本人が亡くなった後も家賃収入は継続して入ってくるため、通常はアパートを相続した人にローンを払ってもらうことができます。
そのため、アパートローンの返済期間は建物の耐用年数をもとに決められることが多いです。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 | 骨格材の厚さ～3mm：19年 骨格材の厚さ3mm～4mm：34年 骨格材の厚さ4mm～：34年 |
| RC造 | 47年 |
耐用年数とは、その構造の建物の寿命として設定されている年数です。実際の寿命はこの年数と異なることも多いですが、税制度や法律上ではこの年数を参考にします。
アパートを建築する際に融資やアパートローンを借り入れる場合、年齢制限はないにしても、耐用年数を超えてローン期間を定めることができない点には注意しましょう。
アパートローンの金利相場
大手都市銀行のメガバンクでは、ローンの申請方法によって金利が変動します。金融機関の店頭金利は、2%台が相場です。
日本政策金融公庫のアパートローンの金利は、1.2～2%程度が相場です。メガバンクの優遇金利と比較すると、やや金利は高くなっています。
地域密着型の金融機関である信用金庫や信用組合は、おおむね2%程度が金利の相場です。これらの金融機関は、融資できるエリアが決まっています。
現在の金利の相場を知っておくことで、金利がいくらくらいなら損なく借り入れができるのかが判断できます。借入先によって金利の相場は異なるため、それぞれの相場の違いを把握しておきましょう。
自己資金は建築費の10%~30%が目安
アパート建築を始める際には手元にいくらあればアパート建築を始められるのでしょうか。つまり自己資金を建築費の何パーセント用意すれば良いのかということです。
一般的に、用意すべき自己資金は建築費用の10%~30%が必要と言われています。仮に8,000万円の建築費なら1,600万円は2割の自己資金を用意する必要があり、借入額は6,400万円です。
これを20年で返済すると、単純計算で毎月320万円の返済となります。
収支計画を立てる際は建築会社とシミュレーションをおこない、賃料収入からアパートローン返済額を差し引いても維持管理費が捻出できそうかを確認しましょう。
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アパートの建築費を支払う流れ
アパートはどのくらいの建築期間が必要で、建築費用はいつ支払うものなのでしょうか。スケジュールをたてるために工期（建築期間）と支払うタイミングも頭に入れておきましょう。
アパートの工期（建築期間）
アパートの建築にかかる期間はおおよそ、8～10ヶ月程度です。これは土地活用プランの事業性の検証から契約を締結、アパートの建築、引き渡しまでの期間です。
工事費の支払いタイミング
アパート建築の工事費は、一般的に完成前の着工、柱や屋根の骨組みができる上棟、建物の完成の3回に分けて支払うことが多いです。
また、着工前に工務店と建築請負契約を結んだ際に、建築費用の何割かを前払いする場合もあります。
工事費をいつどのくらい支払うかは、当事者の間で決めることが原則です。特に工期の短いアパート建築では着工前に大きな金額を支払うこともあります。資金繰りに困ることがないよう、支払い条件は早めに確認しておきましょう。
融資が受けられるタイミング
融資が受けられるタイミングは民間融資と公庫融資で異なりますが、民間融資の方が比較的スムーズに早く融資を受けられます。
民間融資では土地を担保にした建物の先行融資として所定の融資が先に受けられるので、資金計画に組み込むことが可能です。
公庫融資では、原則として建物の最上階が完成する段階で30%の資金交付が受けられますが、公的な資金交付は建物完成後になります。
アパート建築費を安くするコツ
長期的な安定収入を得ることが目的なら、建築費をできるだけ抑えて収益を増やしたいでしょう。ここでは、アパートの建築費を抑えるために知っておきたいポイントを紹介していきます。
工事の発注方式を選ぶ
アパートを建てる前には、まずどんなアパートを設計するのか、デザインにまとめ図面に起こす必要があります。この設計業務は、ハウスメーカーに任せるか別途プロに依頼するかで、費用が変わってきます。
ハウスメーカーに設計を任せ、そのまま建築までまとめて依頼する方式は設計施工一貫方式（＝デザインビルド方式）と呼ばれ、こちらの方が費用が安くおすすめです。
一方、設計を設計会社に依頼し、建築は建築会社に依頼する、という別々の発注スタイルをとるのが設計施工分離方式であり、この場合設計会社に依頼する分の設計料を別途支払う必要があります。
設計料を抑えつつアパート建築をしたい場合は設計業者と施工業者は統一するデザインビルド方式で建築する事がおすすめです。
| 設計方法 | 特徴 | 費用 |
|---|---|---|
| 設計施工一貫方式（デザインビルド） | 設計から一貫して進められるためスムーズに進む費用を安く抑えられる | 本体費用の1%~5%程度 |
| 設計施工分離方式 | こだわったデザインで設計できる | 本体費用の5%~15%程度 |
中にはローコストアパートの建築に特化した建築会社もあります。費用を抑えてアパート経営を始めたい方はこちらの記事も参考にしてください。
必要以上に部屋を増やさない
部屋を増やして入居可能な人数を増やし、できるだけ多くの家賃収入を得ようと考えている方が多くいらっしゃいますが、むやみに部屋を増やすのは得策ではありません。
というのも、部屋を増やすほど、敷居に使う材料や追加した部屋分の設備代に費用がかかってしまい、全体的な建築費用は上がってしまいます。
さらに、部屋数を増やしすぎしまうと、1部屋当たりの広さが狭くなり、物件自体の魅力も下がってしまいます。必要最低限の部屋数にしておくことで、費用を抑えつつアパートを建築することができます。
設備や内装はシンプルに
できるだけ安くアパート建築をする場合は、設備や内装をできるだけシンプルにする事をおすすめします。
ハウスメーカーや工務店は、シンプルな設備や内装を大量生産していることが多いため、オーダーメイドで調達する際に比べて安く仕入れることができます。
シンプルな内装を嫌がる入居者は少ないので、それほどこだわりがない場合はシンプルな内装と設備を導入しましょう。
そうすることで、建築費を安く抑えられると同時に入居者の募集もしやすくなります。
複数社のプランを取り寄せて費用を見比べる
アパートの建築費をできるだけ抑えるためには、ハウスメーカーに建築費の見積もりを出してもらう際に、複数の見積もりを取り寄せて価格を比較することが大切です。
1社にしか相談していないと足元を見られて高く請求されることもあります。
そのため、複数社に相談しておき、値段が低かったハウスメーカーのプランを見せつつ値下げを要求する交渉ができると良いでしょう。
アパート建築に対応できる建築会社がどのような会社なのかよくわからない場合は、こちらの記事も参考にしてください。
建築費の見積もりは複数社で比較する
アパートの建築費をできるだけ抑えるためには、ハウスメーカーに建築費の見積もりを出してもらう際に、複数の見積もりを取り寄せて価格を比較することが大切です。1社にしか相談していないと、相場より高く請求されても気づくことができません。
そのため、複数社の建築プランを比較して値段が低かったハウスメーカーのプランを見せつつ値下げを要求する交渉ができると良いでしょう。
百戦錬磨の営業マンに交渉するのは少々腰が引けますが、実際に建築プランの見積書があれば有利に進めることができるかもしれません。
イエウール土地活用は複数社にまとめてプラン請求することができ、費用対効果をじっくり吟味しつつ自分に合ったアパート建築プランを探すことができます。
もちろん無料で利用でき、建設予定地を入力するだけで具体的な収益・費用・利回りまで教えてくれるため、一度プラン請求して見比べてみることをおすすめします。
記事のおさらい
