アパートの建築には多くの費用がかかります。そのなかでも、意外と支払額が多くなるのが諸費用です。
諸費用には、主にアパートを建てるにあたり必要な登記手続きやその税金、保険料などが含まれており、おおよそアパートの工事費の約10%を占めています。
本記事では、アパート建築費用に付随して発生する諸費用の金額や内訳について紹介していきます。アパートを建築する予定であり、「最終的にどのような費用がどのくらいかかるのか」について知りたい方の参考となれば幸いです。
アパート建築費用の大まかな費用感を掴みたい方は以下の記事を参考にしてみてください。
アパート建築でかかる諸費用の目安
アパートを建築する際には、提示された金額以外に保険料や登記手続き費用、災害保険料、不動産取得税など、さまざまな場面で費用が発生してきます。
これらをまとめて諸費用と呼び、アパートを建築する際に建築費用以外で発生する各種諸費用の総額は、おおよそ建築費の10%です。
例えば、建築費が6000万円であった場合は、600万円前後が諸費用の総額の目安になります。
支払うときは数万円、数十万円の金額だけですが、こういった支出が増えておおよそ建築費用の10%程度になります。
決して安い金額ではないため、建築費が分かったタイミングで諸費用を概算し、資金計画にもりこんでおくことが重要です。
各諸費用の項目と内訳
アパート建築でかかる諸費用には何があるのか、ここではその項目や内訳について解説していきます。
測量費
測量費は、アパートの設計を行うために必要となる費用です。
既に測量図が手元にあれば、測量を行う必要はありません。
測量は土地面積だけではなく、南北や土地の高低に関する測量を行うケースもあります。
土地の実測には専門的な知識が必要ですので、測量は必ず専門業者に依頼するようにしましょう。
測量費は30万円前後ですが、測量内容など個々の状況により異なります。
地盤調査費
地盤調査費は、建物を支えるのに必要な地層がどのくらい深いのかを調査するための費用です。
建物の重量が比較的軽い2階建てアパートなどの建築では地盤調査は行われないことが多いですが、鉄骨、鉄筋コンクリート造でのアパート建築や支持地盤がやわらかい土地では地盤調査が行われます。
地盤調査費の目安は1箇所あたり50万円程かかります。
基本的には1箇所での調査を行いますが、土地の広さや建物規模によっては2ポイント以上行うことケースもあります。
調査会社へは個人での依頼も可能ですが、ハウスメーカーと契約を行う場合には見積もりを取ってくれます。
解体費
アパートを新たに建て替える場合は建物の解体費が必要です。
坪数ごとの解体費は以下の通りです。
| 構造 | 坪あたりの解体費 | 解体費 |
|---|---|---|
| 木造 | 4~5万円 | 120万円~150万円(30坪) |
| 鉄骨造 | 6万円~7万円 | 360万円~420万円(60坪) |
| RC造 | 7万円~8万円 | 630万円~720万円(90坪) |
解体するアパートの構造や間取りなどによって異なるので、詳しく見積もりたい方は以下の記事をご覧ください。
設計料
設計料は、アパートの設計士に対して支払う費用であり、アパートの延床面積に基づいて決められます。
アパートの設計を設計士に依頼する場合、建築費に対して7~8%が目安です。
ただし、現在の主流はアパートの施工と設計をまとめてハウスメーカーに依頼する設計施工一貫方式が一般的であるため、別途設計会社に依頼する必要のないことが多いです。
設計施工一貫方式では設計料が建築費に含まれており、この場合の設計料は建築費に対して1~3%が目安となります。
印紙代・印紙税
請負工事契約を交わすときに必要になるのが印紙ですが、これには印紙税がかかります。
印紙税額は、請負工事金額ごとに以下のように決められています。
| 金額帯 | 税額 |
|---|---|
| 500万円~1000万円 | 1万円 |
| 1000万円~5000万円 | 2万円 |
| 5000万円~1億円 | 6万円 |
| 1億円~5億円 | 10万円 |
水道分担金
水道分担金は、各自治体の水道局に支払うものです。
アパート等の集合住宅では、水道の引き込みを行うために水道管工事が必要になります。また、戸数が多くなるほど水道引き込み工事も大規模なものになりますので水道分担金も大きくなります。
そのため、水道分担金は諸費用のなかでも約100万円~500万円ほどと大きな金額の幅があります。
水道分担金にかかる費用はハウスメーカーが提示してくれますので、オーナーが調べる必要はありませんが、各自治体のホームページでその金額を調べることができます。
登記費用
アパートや土地を相続や購入などして譲渡された場合、所有権移転登記が必要となります。
所有権移転登記は、通常であれば司法書士に依頼します。その際に司法書士手数料が発生しますが、後に詳しくご紹介する通り地域によって料金に差があるため、複数の司法書士事務所へ相談し見積もりを行うことをおススメします。
司法書士報酬は自分登記を行えば節約可能です。ただし、中古もしくは新築不動産の売買において司法書士を解さず登記を行う場合、銀行から融資を受けられない可能性がありますので注意が必要です。これは不動産取引上の慣行によるものです。
地鎮祭費
地鎮祭は、アパート着工前に氏神様に対して安全を祈願するものです。
地鎮祭を行うかどうかは建築業者の判断となります。最近では、アパート建築の場面よりもマンションなど規模の大きい建築では行われることが多いようです。ちなみに、他の式典である上棟式も建築会社が、対して竣工式はオーナーがそれぞれ開催可否を判断します。
費用は地鎮祭の規模や内容によりますが、祝詞のみであれば3~5万円程度、祭壇を用意数場合は8~10万円程度が相場です。
上棟式
上棟式は、屋根の頂部となる木(棟木)取り付ける際に行うものです。鉄骨やコンクリートでの建築では、それらを取り扱う工事が終わる頃に行われます。
開催可否は建築業者の判断となりますが、地鎮祭や竣工式と比べ行う頻度は高くないようです。上棟式の費用は地鎮祭と同じく規模や内容によて異なりますが、最大で10万円程度が相場です。
追加工事費
アパート建築費を行うなかで土地の地盤補強や地中ゴミの撤去など、予期せぬ事態が起こった際に対処するための費用が追加工事費です。
追加工事費は、場合によっては高額になる場合もあり事前に予期することが難しです。そのため、収支計画に大きな影響が出ることもあります。
着工前の土地調査の際などで対処可能ではありますが、万が一に備え建築費の予算には総額＋数十万円程の余裕を持っておくと良いでしょう。
竣工式
竣工式は、建物の完成した際に行い、テープカットやくす玉割り、鏡割りなどが行われます。
百貨店などのエントランス前で赤いテープを切るシーンなどがまさに竣工式です。
竣工式の費用は、式に携わる人数×1万円が相場です。また、くす玉や割りや鏡割りなど式の内容によっては追加費用がかかるケースもあります。
不動産取得税
不動産取得税は、土地やアパートがある市区町村に対して1回だけ納める地方税です。
アパートの竣工後半年以上経過すると納税通知書が届き、その税額は以下のように算出できます。
- 評価額×3%
評価額については、アパート建築費の50%~60%前後となります。
また、諸費用に関連する評価額については、全てこの50~60%前後の割合で算出します。
そのため請負工事契約書に記載されている工事金額を確認し、不動産取得税を算出するようにしましょう。
例えば、建築費5000万円のアパートの評価額は2500万円~3000万円となり、この場合の不動産取得税は75万円~90万円となります。
不動産登録免許税
不動産登録免許税は国税として法務局に支払うものです。
不動産登記には、表示登記と所有権保存登記2つの登記が必要です。ただし、登録免許税かかかるのは所有権保存登記だけです。
不動産登録免許税は以下の式で算出できます。
- 評価額×0.4%
例えば、請負工事契約の金額が5000万円であった場合の登録免許税は、評価額(建築費の50~60%)×0.4%でおよそ16万円~12万円となります。
また、所有権保存登記や抵当権設定登記は通常司法書士に依頼するため、司法書士手数料もかかります。
抵当権設定登録免許税
アパートローンを組んだ場合は、担保として土地や建物に抵当権を設定しますが、その際に必要になるのが抵当権設定登記です。
抵当権設定登記にも税金がかかり、その算出方法は以下の通りです。
- ローン借入額×0.4%
例えば、5000万円の建築費がかかるアパートについて4500万円を借り入れた場合の登録免許税は、4500万円×0.4%でおよそ18万円となります。
司法書士手数料
不動産登録や抵当権設定登録を司法書士に依頼するにあたり発生する手数料です。
司法書士手数料に決まった定めはなく、各司法書士により料金設定が異なります。目安としては、不動産登録と抵当権設定登記合わせて5~10万円が相場です。
以下は、2018年時点の所有権保存登記と借入額1000万円の場合の抵当権設定登記の司法書士手数料の平均値を各地区ごとにまとめたものです。
| 地区 | 所有権保存登記手数料 | 抵当権設定登記手数料 |
|---|---|---|
| 北海道地区 | 23,592円 | 36,570円 |
| 東北地区 | 22,739円 | 35,377円 |
| 関東地区 | 24,707円 | 39,267円 |
| 中部地区 | 23,708円 | 38,798円 |
| 近畿地区 | 31,299円 | 46,219円 |
| 中国地区 | 26,411円 | 38,720円 |
| 四国地区 | 24,099円 | 38,303円 |
| 九州地区 | 23,800円 | 37,600円 |
保険料
火災・地震保険などは毎年保険料として支払いますが、長期一括契約での保険料が最も割安になります。
そのため、アパート経営において保険に加入する場合は、10年などの長期契約を結ぶ方がお得です。
保険料は各保険会社や地域差によって変化しますので、具体的な相場を決めることが難しいです。いくつかの保険会社に相談し、見積もりを比較しながら保険会社を決めましょう。
ローン手数料
アパート建築においてローンを組む場合は、借入先に事務手数料を払うことが多いです。
事務手数料の相場は、借入機関によって異なりますが5~10万円の範囲です。
事務手数料に加えて、保証料の支払いが必要な場合もあります。
保証料は借入状況によって異なりますが、100万円あたり1~1.5%が目安となります。
広告費(AD)
広告費は、管理会社や仲介会社に入居者募集や物件案内を委託する際に支払う費用です。
広告の英語表記(advertisment)を略してAD費と表記する場合もあります。
広告費は仲介手数料とは別になり、追加で行われた広告・宣伝活動に対しての支払いが理由となっています。
また、広告費宅地建物取引業法によって決まっており、最大で家賃の1か月分とされています。オーナーと入居者側両方が支払うケースもありますが、この場合も合計で家賃の1ヶ月分となります。
広告費を支払うことのメリットとしては、客付け活動が熱心に行われる、成約率が上がるといったことが挙げられます。
特に、賃貸ニーズの低い8月や12月頃は広告活動の差が競争力に直結します。入居希望者に自分の物件が紹介される機会も多くなりますので、これらの時期に竣工するのであれば広告費予算として付けておきましょう。
AD費は、その使い道や支払先が不透明な場合があります。そのため、管理会社や仲介会社と契約を結ぶ場合、広告費の有無についてはあらかじめ話をしておくことをおすすすめします。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパート建築費の総額はいくら？
アパート建築費の総額はいくらくらいになるのか、ここでは解説していきます。
建築費用の総額と内訳を解説するので、参考にしてみてください。
アパート建築費の総額
アパート建築費は、坪数や構造によって相場が変わります。
ここでは、坪数ごとに分けた木造と鉄骨造それぞれの工事費から諸費用の目安を算出し、最終的な建築費を算出します。
建築費は、坪単価と延べ床面積をもとに算出され、その計算方法は坪単価×延べ床面積となります。
構造別の坪単価と、構造・坪数ごとの建築費用の目安をそれぞれ以下にまとめているので、参考にしてみてください。
- ※坪単価の目安
- 木造・・・56万円
- 鉄骨造・・・76万円
- RC造・・・94万円
工事費と諸費用込みの建築費の目安については以下の通りです。
| 坪数・構造 | 建築費 | 建築費＋諸費用 |
|---|---|---|
| 30坪・木造 | 2310万円~2910万円 | 2620万円~3201万円 |
| 90坪・木造 | 6930万円~8730万円 | 7623万円~9603万円 |
| 30坪・鉄骨造 | 2520万円~3120万円 | 2772万円~3432万円 |
| 90坪・鉄骨造 | 7560万円~9360万円 | 8316万円~1億2969万円 |
| 30坪・RC造 | 3000万円~3600万円 | 3300万円~3960万円 |
| 90坪・RC造 | 9000万円~1億8000万円 | 9900万円~1億9800万円 |
アパート建築費用の目安は、上記の通りです。
坪数や構造の他にも建物設備や建築会社によっても建築費は大きく左右されるため、事前にどのくらいの資金を用意できるのかを考えておく方がよいでしょう。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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アパート建築費の内訳
アパート建築費用の内訳について解説していきます。
基本的に、アパートの建築にかかる費用は本体工事費、付帯工事費、諸費用の3つに分けられます。
本体工事費
本体工事費は、アパートを建てるためにかかる人件費や設備など、建物本体の建築にかかる費用のことを指します。
坪単価×延べ床面積で計算することができます。
付帯工事費
付帯工事費は、建築総額のおよそ15~20%が目安となり、主な費用としては、駐車場や塀などの外構工事費、設備(家具や家電など)の購入および取り付け費があります。
付帯工事費はハウスメーカーがラインナップしているアパートやオーナーの希望などにより変化します。
内装などの設備によっては、付帯工事費のコストダウンを行うこともできますので、設備をどの程度充実させることができるのかをしっかり検討しましょう。
その他諸費用
諸費用は、アパート建築にかかる総費用のうち10%程を占めます。
建築自体にかかる費用ではなく、各種手数料や税金など、建築に付随して発生する費用のことを指します。
大きなコストのかかるアパート建築では、諸費用が数百万円はかかります。
そのため、建築費用は諸費用を含め概算し、できるだけ細かく見積もれるようにしましょう。
また、土地調査費用や司法書士手数料、地鎮祭などは節約可能な場合がほとんどですので、予算を考慮しつつ無理のない範囲でアパート建築を進めていきたいところです。
アパート建築の諸費用を抑えるためのポイント
ここでは、アパートの建築の諸費用を少しでも抑える方法をご紹介します。
数百万円ほどかかる諸費用を上手に節約することで、収支計画にも余裕が出ます。
建築費が2000万円であればローコストアパートに分類されます。
ハウスメーカーと契約を結ぶ
アパートの設計にかかる設計料は、設計会社に依頼する場合、建築費に対して8%ほどかかります。しかし、ハウスメーカーと契約した場合は建築費に対しての1~3%ほどです。
ハウスメーカーの設計料が設計会社に比べて安い理由は、ハウスメーカーが設計施工一貫方式をとっているためです。
ハウスメーカーはアパート建築に使われる部材などを工場で大量生産するプレハブ工法を採用しているため、建築費も工務店などと比べ抑えることができます。
費用の観点からみると、アパートのデザインや設備にこだわりがなければハウスメーカーと契約を結ぶのがよいです。
建築の際に式典を行わない
アパート建築に関係する式典として地鎮祭や上棟式、竣工式を行う場合がありますが、これら3つの式典は強制ではありませんので行わなければその分の費用を節約することができます。
特に、上棟式や竣工式はアパート建築の場合行わないことがほとんどです。
また、地鎮祭と上棟式の開催可否は建築業者にありますので、建築プラン作成の際にはこれら式典について事前に相談しておくとトラブルを回避することができます。
共有スペースに水道を引かない
アパート建築にかかる諸費用のうち多くを占めるのが水道分担金です。
水道分担金は、水道管を引き込む数が多いほど費用が高くなるため、特別な理由のない限り建物の共用スペースに水道を設置する必要はないでしょう。
マンション等と違い、アパートは建物規模も小さく共用スペースの割合も少ないです。そのため、水道設備だけでなく電気や空調などの設備投資も必要最小限で行うことができます。
保険料を一括契約にする
保険料は年単位での契約も可能ですが、長期的な支出を考える場合には長期契約を行うことをおススメします。
1年契約を約8年間更新し続けた場合と、10年一括契約を結ぶ場合の保険料の総額はほぼ同一であることが多いです。数十年にわたって行うアパート経営では、保険を10年単位での契約更新とすることで多くのコストを節約可能です。
司法書士手数料は複数を比較する
不動産登記に関わる書類や申請を行うにあたり司法書士に依頼することが一般的ですが、その際は司法書士手数料がかかります。
司法書士手数料に関する規定はなく、その金額は司法書士によって異なり場合によっては2万円ほど節約できます。そのため、司法書士に申請業務を代行してもらう際は、複数の司法書士事務所に相談し、手数料を比較するとよいです。
アパートを建築するあたり必要な法的手続きは、ハウスメーカーなどから説明があります。司法書士の紹介を受けるケースもありますが、その手数料が適正な金額であるのかについては確認するようにすると安心です。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
イエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート建築にかかる諸費用は決して安くない
アパート建築では、工事費だけでなく諸費用も多くかかります。
諸費用は工事費に対しておよそ10%の割合であるため、事前にどのくらいの費用がかかるのかを把握し収支計画に役立てることが大切です。
諸費用の節約についても意識しながら、無理のないアパート建築が行えるようにしましょう。
記事のおさらい
活用事例:S・ユニヴァリィ ストーン
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 1066 |
| 工法 | 重量鉄骨造 |
