アパート建 築費を1億5000万円とするケースでは、どのようなアパートを建てることができるのでしょうか。また、その収益性はどのくらいになるのか気になっている方もいらっしゃるかと思います。
本記事では、アパートの建築費として1億5000万円の予算があるという状況と仮定し、実例からどのようなアパートが建つのかについて、またその収益性やアパートを建てるときのポイントについて詳しくご紹介しています。
1億5000万円ほどの予算でアパート建築を検討されている方の参考となれば幸いです。アパート建築費ついて、以下の記事もあわせてご覧ください。
1億5,000万円で建てられるアパートの事例
イエウール土地活用で行った実際にアパートを建てた80人を対象としたアンケートでは、アパート建築にあたり1億5000万円ほどの費用をかけてアパートを建てた方もいらっしゃいました。
本章では、事例として実際に1億5000万円という予算ではどのようなアパートを建てることができるのかについてご紹介したいと思います。
【事例①】3階建ての鉄骨造アパート
- 性別：男性
- 年齢：40代
- 建築費：1億5000万円
- 坪数 : 200坪
- 構造：鉄骨
- 階数：3階
- 部屋数：12戸
- 目的：老後の資産形成のため
- こだわったポイント：若い方が利用できるように、デザイン性の高い内装にした
1億5000万円の予算があれば、アパート建築としては広い200坪の土地でも3階建てのアパートを建てることができます。
また、収益性の観点からいくと、この事例では満室経営の場合、年収が720万円(家賃5万円の場合)ほどになりますので、ローンの支払いや維持管理費を差し引いても資産形成としては十分な収益といえます。
この方は、入居率を高めるためにデザイン性の高い内装にするなど工夫をしています。
アパート建築では、少しでも多く戸数を確保するために1Kなどの単身者向けの間取りとすることが一般的です。単身者向けの場合は比較的入居者の年齢層が若いため、10代~30代をターゲットとした設備投資をするのも収益性を高める上で有効な方法です。
3階建てアパートの建築費については、以下の記事もあわせてご覧ください。
また、アパートの設計については以下の記事が参考になります。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
イエウール土地活用なら、 最大で10社の建築費の見積もりを一括請求 することができます。
【事例②】2階建ての鉄骨造アパート
- 性別：男性
- 年齢：30代
- 建築費：1億2000万円
- 坪数 : 120坪
- 構造：鉄骨
- 階数：3階
- 部屋数：12戸
- 目的：使っていない土地を活用するため
- こだわったポイント : 間取りは1Kと1LDKを組み合わせて、幅広いニーズに対応できるようにした
アパート建築費として1億円という予算は、比較的高額といえます。構造にもよりますが、100坪前後の土地や3階建て以上のアパートを建てる場合では1億円ほどの予算を見込んでおくと失敗しないでしょう。
上記の事例では、120坪の土地に鉄骨造アパートを建築した例ですが、建築費が1億2000万円であり平均的といえます。
鉄骨造は今日のアパート建築で主流となっており、その坪単価は76万円ほどです。各構造の坪単価については、3章にて詳しく解説します。
事例①と合わせ、こちらの事例も各階4戸の3階建て構成です。鉄骨造の場合は、木造に比べ坪単価は高いですが構造に対する一般的なイメージが木造より良いです。そのため、家賃も高めに設定しやすいです。
今回の事例では、家賃を7万円と設定すると満室経営の場合では年収が1008万円となり、高収益を達成できます。
2階建てアパートの建築費については、以下の記事もあわせてご覧ください。
【事例③】4階建ての鉄筋コンクリート造アパート
- 性別：男性
- 年齢：30代
- 建築費：9000万円
- 坪数 : 80坪
- 構造：鉄筋コンクリート(RC)
- 階数：4階建て
- 部屋数：8戸
- 目的：使っていない土地を活用するため
- こだわったポイント : アクセスの良い場所ではなかったので、駐車スペースの確保と設備面、防犯面を充実させた
上記は、1億円以下で鉄筋コンクリート造アパートを建築した事例です。
鉄筋コンクリートは3階建て以上のアパートやマンション、高層ビルにも使われる構造のため、耐久性が極めて高いという特徴があります。
この方は、4階建てにして1階あたりの戸数を2とすることで建物面積を少なくするとともに、その分を駐車スペースやセキュリティ面に投資しています。
アパートを建てる場所は、収益性に直接的な影響があります。そのため、駅から徒歩10分以内など利便性が高くない場合は、地域のニーズを意識しや設備など競合との差別化がより一層重要になります。
1億5000万円もの予算があれば、坪数によっては事例のような設備投資を行う余裕があるケースが多いかと思いますので、積極的な空室リスク対策をすると経営も安定しやすくなります。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
イエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括請求することができます。
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活用事例:スクエア型のモダンな外観デザインの2棟の戸建賃貸住宅
建築費が1億5000万円のアパート収益性は？
1億5000万円もの大金でアパート検討していても、どのような収益が見込まれるのかを把握しない限りは収支計画も立てることもままなりません。
本章では、アパートを建てる上で知っておきたい収益性に関する注意点や、1章の事例を用いた詳細な収益シミュレーションを行いたいと思います。
利回りとは
アパート経営においては、収益性=利回りです。
利回りには、年間家賃収入と建築費だけで計算する表面利回りと、諸経費などを考慮する実質利回りの2種類があり、それぞれの計算式は下記の通りです。
- 表面利回り=1年間の家賃収入÷建築費×100
- 実質利回り=(1年間の家賃収入-諸経費)÷(建築費＋諸経費)×100
以上の式から分かるように、表面利回りは2つの数字だけで求められます。そのため、アパートの建築段階でも戸数と建築費が分かればそのアパートの収益性を確かめることができます。
一方の実質利回りは、より現実的な値が出るため収支計画を立てる際に役立ちます。
アパートの建築段階で確認できる表面利回りですが、注意点もあるので次項で詳しく解説します。
利回りを確認する際の注意点
表面利回りは建築に関わる諸経費や経営していく中で必要な維持管理費などを含まない計算のため、そのアパートの収益性の良しあしを表面利回りで判断することはできません。
より現実的な収益に近いのは実質利回りです。しかし、諸経費などは実際に経営していないと分からない場合も多いためアパート建築の段階では表面利回りを参考とすることになります。
そのため、建築段階で示される収益性よりも、実際の収益は小さくなるということを念頭に置く必要があります。
また、表面利回りを求める時の年間家賃収入ですが、空室率を考慮せずに計算されていることもあるので注意が必要です。
事例①の収益性シミュレーション
1章でご紹介した事例①のアパート情報から、具体的な収益をシミュレーションしたいと思います。
建物に関する条件は以下の通りです。
- 建築費：1億5000万円
- 坪数 : 200坪
- 構造：鉄骨
- 階数：3階
- 部屋数：12戸
その他条件は以下の通りです。
- 家賃 : 7万円
- 空室率 : 10%
- 自己資金 : 1500万円
- 諸経費率 : 15%
- 借入機関 : 30年
- 金利 : 2%
自己資金に関しては、建築費の1割以上を用意すべきです。より高利回りを目指すのであれば、3割以準備することをおすすめします。
また、空室率を10%、諸経費率は15%としました、
諸経費率は、建築費の総額に対する諸費用の割合です。アパートの建築に関係する諸費用には、不動産取得税や登記費用、保険などがあります。
上記の条件をもとにしたシミュレーション結果は以下の通りです。
| 金額 | |
|---|---|
| 返済額/月 | 約500,000円 |
| 年間支出/年(諸経費込) | 約8,500,000円 |
| 手取り/年 | 約1,570,000円 |
| 表面利回り | 6.8% |
| 実質利回り | 5.1% |
このように、アパート建築やアパート経営では月々の支出が多く、表面利回りに対して実質利回りが数%低いことも珍しくありません。
収益改善のためには、どれだけ満室経営を維持できるのかが重要になります。
また、利回りを高めるためにはアパートを安く建てることも有効です。詳しくは以下の記事をご覧ください。
【坪数・構造別】アパート建築費の相場
本章では、坪数や構造別にアパート建築費の目安をご紹介します。
いくつかの角度から建築費の相場をご紹介しますので、ご自分の土地はどのような条件なのかを確認しつつ、どのようなアパートを建てることができるのかの参考となれば幸いです。
建築費は坪単価×延べ床面積で計算！
アパートの建築費は、坪単価×延べ床面積で計算できます。
坪単価については構造ごとに違いがあり、4つの構造それぞれの坪単価の相場は以下の通りです。
- 木造・・・56万円
- 鉄骨造・・・76万円
- 鉄骨コンクリート造(RC)・・・94万円
- 鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)・・・120万円
最もコストが安いのは木造で、次に鉄骨造です。鉄骨造はアパート建築に使われる構造のなかでは主流であり、軽量鉄骨と重量鉄骨に分かれます。
RC造やSRC造は、3階建て以上の建物に使われることが多く、最も耐久性能が高いです。
近年の法改正によって、条件を満たすことで木造での三階建てアパートを建てることができるようになりました。
コストを抑えつつ多くの家賃収入を得ることが可能なため、魅力的な選択肢といえます。
坪単価は、建築エリアたその構造を取り巻く状況によって変わるため、上記の坪単価は参考値としつつ実際の坪単価は各建築会社で確認してください。
坪数・構造別の建築費用の目安
50坪~100坪ごとの建築費の相場を構造ごとにまとめると、以下の通りになります。
| 坪数 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 | SRC造 |
|---|---|---|---|---|
| 50坪 | 2800万円 | 3800万円 | 4700万円 | 6000万円 |
| 60坪 | 3360万円 | 4560万円 | 5640万円 | 7200万円 |
| 70坪 | 3920万円 | 5320万円 | 6580万円 | 8400万円 |
| 80坪 | 4480万円 | 6080万円 | 7520万円 | 9600万円 |
| 90坪 | 5040万円 | 6840万円 | 8460万円 | 1億800万円 |
| 100坪 | 5600万円 | 7600万円 | 9400万円 | 1億2000万円 |
木造は一番コストが安いため、予算が1億5000万円ある場合は状況によって同じ土地に複数棟建てることも可能です。
また、100坪以下の土地であれば、SRC造でも1億円ほどで建てることができます。
ただし、実際にはどのような設備を用いるのかや、建物以外にかかる費用などで建築費が大きく異なります。
また、ここでご紹介している建築費は簡易的な計算によるものですので、より詳しい費用は建築プランを確認してください。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
イエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
どんなアパートを建てればいいのかに迷ったら
1億5000万円という予算をもとにアパートを建てる場合、どのようなアパートにするのかは悩ましいところです。
資金に余裕がある場合は、設備投資などで競争力を確保し高収益を狙うこともできます。
本章では、アパート形態を決める上で重要な3つのポイントを詳しくご紹介します。
競合物件を参考に決める
まずは、近くにある競合物件をもとにどのようなアパートを建てるのかを決める方法です。
同じ地域にあるアパートが満室経営であれば、そのエリアのニーズをしっかりと反映させているアパートである可能性が高いです。そのため、前もってどのようなアパートが周りにあるのかを確かめ、その建物について情報収集をしておくと良いです。
特に、間取りや設備、家賃を参考とするといざアパートを建てようとするときにスムーズな建築が可能になります。また、実際に建築プランを作成する際は、建築会社の担当者と話し合ったうえで行うのが失敗が少ないです。
地域や社会全体の動向から決める
アパートを建てる予定の地域が今後どのような開発がされるのか、また人口動静の動きはどうかについて調査しておくことも大切です。
例えば、近々開発が行われるエリアであれば、人口の増加も予測できるためできるだけ間取りを多くとれるようなアパートであれば高収益を狙うことができます。反対に人口が減る可能性であれば、間取りよりも設備投資を行って競争力を確保した方がよいこともあります。
このような地域の動向に加え、現在の社会状況も考慮できるとベストです。
日常生活において非常に重要な要素である「住まい」は時代の変化によってその在り方が大きく左右されます。
また、今日の新型コロナウイルスの影響により、不動産業界にも大きな変化が起きています。建築会社の多くは、ライフスタイルの変化に伴うニーズに応えるために間取りなどに工夫を凝らしたアパートをラインアップしています。
ラインアップされているアパートにどのような特徴があるのかについて調べてみるのも、どのようなアパートを建てるのかを決めるのに役立ちます
複数の建築会社に相談して決める
3つ目は、複数の建築会社に相談することです。
建築会社によって提案されるプラン内容は大きく違います。そのため、より自分に合ったプランを選ぶにはいくつかのプランを比較検討することが必要です。
大手ハウスメーカーと契約を結ぶ場合、あらかじめ規格化されたアパートから選ぶことが多いと思います。
各社が工夫を凝らし、多様化するニーズや社会状況に照らし合わせたアパートであることに加え、着工実績も多いです。そのため、入居者の口コミなど建築や経営の貴重な参考情報も多く、安心して建築を任せられるというメリットがあります。
一方、「自分で一から自由にアパートをデザインしたい」とお考えの場合は、規格化されたアパートでは設計の変更が難しいので設計事務所＋工務店でのアパート建築がおすすめです。
ただし、この場合は設計料が割高になる点や工期が長くなりやすい点に注意が必要です。
いくつかの建築会社に足を運びアパート建築の相談を行うのは、なかなか骨の折れる作業といえます。日々予定が詰まっている方であればなおさらです。
そこでおススメしたい方法が、土地活用比較サイトを利用されることです。
特に、日本の上場企業であるSpeeeが運営している日本でも最大級の土地活用比較サイト、イエウール土地活用であれば、スマホから最短5分の情報入力で一度に複数の建築会社にプラン請求を行うことができます。
イエウール土地活用は無料で利用可能なため、アパート建築をお考えの方であればぜひ一度ご利用されてみることをおすすめします。
また、アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート建築費を1億5000万円とすると余裕を持った投資も可能！
アパート建築費について、1億5000万円という予算にあてて解説しました。
アパートを建てる上での1億5000万円は、比較的多額な資金となります。そのため、収益を安定的に確保できるような投資を行いやすいです。
土地の広さなどによって異なりますが、収支的に余裕をもって建築を行うことが可能です。
1億5000万円でアパートを建てる際は、ぜひ本記事を参考にしていただき、いくつかのポイントから自分に最適なプランを選びアパート建築に臨むようにしましょう。
他にもアパート建築のノウハウを知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
また、土地の広さごとのアパート建築費について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
