100坪の土地を想定してアパート建築を検討している人の中には、資金をどのくらい用意して、そこから収益を得ることができるのか気になっている人もいるのではないでしょうか。
実際、アパート建築において、投資した金額に対していくらリターンがあるのかを把握しておくことは大切です。
この記事では、100坪の土地を想定して、アパート建築費や利回りを解説しています。合わせて実際の建築事例から収益性をシミュレーションしています。
アパート建築費についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。
100坪の土地にかかるアパート建築費
100坪の土地でアパートを建築する場合の建築費を解説していきます。
構造別の坪単価
アパート建築の坪単価は、建築で採用する構造（＝工法）によって大きく異なります。
アパート建築で用いられる構造は、木造（在来工法など）・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）等があります。大きな賃貸物件では、鉄筋コンクリート造に鉄骨の柱を使った鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）も取り入れられるようになりました（アパートと呼ばれる外観のモノでは珍しいですが）。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造(RC) | 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) | |
|---|---|---|---|---|
| 坪単価 | 56万円 | 76万円 | 94万円 | 120万円 |
※建築坪単価は一例です。必ず見積をお取りください
アパート建築において坪単価は木造が一番低くなり、鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が一番高くなります。つまり、より頑丈なアパートを建築しようとすると坪単価も高くなっていきます。
しかし、坪単価だけに注目して構造を決めてしまうと、後になって後悔する可能性があります。アパートの構造はそれぞれの特徴や収益性、減価償却できる期間が違うため、これらをしっかりと理解したうえでアパート建築を始める必要があります。
アパートの構造については、以下の記事をご覧ください。
構造別の建築費
アパート建築費は、坪単価×延べ床面積で求めることができます。この計算式通りに100坪の土地でのアパート建築費を求めると木造で5,600万円、鉄骨造で7,600万円となります。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造(RC) | 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) | |
|---|---|---|---|---|
| 建築費 | 5,600万円 | 7,600万円 | 9,400万円 | 1億2,000万円 |
※建築費用は一例です。
坪単価で求めることができる建築費は、本体工事費のみとなっており、付帯工事費やその他の諸費用もかかることに注意が必要です。
また、実際に100坪の土地でアパート建築をやってみると、大体8,800万円かかるという(※)アンケート結果もあります。アパートの階数や間取りによって建築費は前後しますが、100坪の土地にアパートを建てるときの建築費として、参考にしてみてください。
(※)当社が2021年8月31日～9月4日に実施した、実際にアパートを建てたことがある人80人を対象にアンケート調査をもとに算出しています。
活用事例:My Style vintage ②
坪数別のアパート建築費はこちらをご覧ください。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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実際にどんなアパートが建てられる？
実際にお持ちの土地にアパートを建てるとすると、どんなアパートを建てられるのでしょうか？
オーナー様の土地面積に合ったアパート建築事例を紹介します。
- 建築予算と土地面積を入力してね
100坪アパート建築費の内訳
アパート建築費は、本体工事費・付帯工事費・諸費用の3つに分けることができます。それぞれがどんな費用なのかを解説していきます。
本体工事費
本体工事費とは、アパート本体を建築するための費用のことです。坪単価×延べ床面積で求めることができる建築費はこの本体工事費になります。
本体工事費は、アパートの本体価格ともいわれており、アパート建築費全体の約80％（一般的なアパートの場合）を占めています。基礎工事などの躯体工事、壁、屋根、キッチン、浴室といった部品や設備を含めた金額が本体工事費に含まれます。
外装の素材や内装をこだわりすぎてしまうと想定していた建築費を超えてしまうことがあるので注意する必要があるでしょう。本体工事費が建築費全体の80％（同上）を目安にすることで建築費を抑えることにつながります。
付帯工事費
付帯工事費とは、アパートの本体工事費とは別に発生する費用のことです。付帯工事費は、建てるアパートや主有している土地によって異なりますが、約10~20％が目安とされています。
付帯工事費には、土地の地盤を改良する工事（地盤改良工事）や電気やガス、水道を引くための工事にかかる費用が含まれています。
諸費用
アパート建築には工事に関する費用のほかに、税金やその他諸費用がかかります。
アパートローンの手数料、アパート建築のための設計料、測量費、解体費、不動産所得税などが含まれます。この中には、確定申告を行うとき、経費として計上できる費用もあるので、しっかりと記録を残しておく必要があります。
アパート建築で発生する税金や諸費用について下記の記事でまとめています。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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100坪アパートの利回り
アパート建築費は、アパートの収益性を示している利回りにも関係しています。収益性を表す利回りには、表面利回りと実質利回りの2つのがあり、アパート建築を始めるときにはこの2つの利回りを確認する必要があります。（以下の計算では、土地費用を含みません。アパート建築のみでの計算です。）
本章では、アパート建築の2つの利回りについて解説していきます。
表面利回り
表面利回りとは、物件の購入価格に対して、年間の家賃収入の割合がいくらかを表したものです。アパートを建築を始めるときに、ザックリとした収益性の指標として用いられていることが多いです。
表面利回りの計算方法は以下の通りとなっています。
- 表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷アパートの建築価格×100
物件を建築するときには、アパートを経営していくための具体的なコストを把握しづらいことから、表面利回りが記載されていることが多くなります。
また、表面利回りでは、アパート経営にかかる諸経費などを考慮していないため、正確な収益性を把握することはできません。よって正確な収益性を把握するためには、次に紹介する実質利回りが重要になってきます。
実質利回り
実質利回りとは、物件の購入価格と購入時の諸経費を足した額に対して、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた額の割合を表したものです。
実質利回りでは、アパート建築や経営で発生した諸費用を指し引いて利回りを求めているため、より正確にアパートの収益性を把握することができます。実質利回りの計算方法は以下の通りとなっています。
- 実質利回り（％）＝（年間の家賃収入－年間経費）÷（物件の購入価格＋取得時の諸経費）×100
利回りは5％以上が安心
アパート建築では、建築費での実質利回りが5％以上になるように建築費や諸費用を抑えられると理想的です（土地を購入してアパート建築を行う場合は異なります）。反対に、実質利回りが3~3.5%を超えていないとそのアパート建築は危険かもしれません。
表面利回りでは、アパートの建築費が安ければ安いほど、利回りとしては高くなっていきます。しかし、アパート経営では、空室のリスクがあるため安定して家賃収入を得られない可能性もあります。そのため、空室のリスクを計算し、加えて諸経費などを考慮した実質利回りで収益性を判断する必要があります。
建築の相談はイエウール土地活用まで
アパートの建築費を抑えることで、高利回りのアパート経営を行うことができます。建築費を抑えるためにはさまざまな方法がありますが、一番簡単な方法は建築プランを比較して、コストに見合ったアパートを建築してくれる建築会社を選ぶことです。
建築プランを比較するには、土地活用比較サイトを利用することがおすすめです。中でもイエウール土地活用では、一度、土地の情報を入力するだけで、複数社にプラン請求ができるため本業が忙しい方でも、簡単に建築プランを比較することができます。
また、チャット形式のフォームとなっており、とても利用しやすいという特徴があります。100坪の土地でアパート建築を検討している方は、是非、下記のバナーからイエウール土地活用を利用することをおすすめします。
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100坪アパートの収益性シミュレーション
本章では、実際にアパートを建築した事例をもとに、収益性のシミュレーションをしていきます。
例①｜木造2階建て
土地やアパートの条件は以下の通りです。
- 土地の広さ：100坪
- 構造：木造
- 階層：2階建て
- 間取り：1R
- 部屋数：8戸
- 家賃：6.5万円
- 空室率：12.5％（1部屋）
建築費や資金については以下の通りです。
- 建築費：5,000万円（建築費用は、仕様などにより異なります）
- 自己資金：500万円
- 家賃収入に対する諸費用の割合：15％
- 借入期間：20年
- 金利：2％
このアパートの収益性は以下の通りとなります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 月の返済額 | 22.7万円 |
| 満室時の年間家賃収入 | 624万円 |
| 年間の諸経費 | 93.6万円 |
| ローンの支払い（年間） | 272.4万円 |
| 1年あたりの手取り | 258.4万円 |
| 表面利回り | 12.48％ |
| 実質利回り | 5.16％ |
この条件でアパート建築を始めた場合、満室経営で年間624万円の家賃収入を得ることができます。しかし、アパート経営では諸経費がかかったり、ローンの返済をしなければならないため、実際に手元に残るお金は258.4万円となります。
また、表面利回りが12.48％、実質利回りが5.16％となり、ある程度安定したアパート経営を行っていけるでしょう。
例②｜鉄筋コンクリート造2階建て
土地やアパートの条件は以下の通りです。
- 土地の広さ：100坪
- 構造：鉄筋コンクリート造
- 階層：2階建て
- 間取り：1DK
- 部屋数：8戸
- 家賃：10.5万円
建築費や資金については以下の通りです。
- 建築費：9,000万円
- 自己資金：1,000万円
- 家賃収入に対する諸費用の割合：20％
- 借入期間：35年
- 金利：3％
このアパートの収益性は以下の通りとなります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 月の返済額 | 30.78万円 |
| 満室時の年間家賃収入 | 1,008万円 |
| 年間の諸経費 | 201.6万円 |
| 1年あたりの手取り | 437万円 |
| 表面利回り | 11.2％（満室想定） |
| 実質利回り | 6.3％（満室想定） |
この条件でアパート建築を始めた場合、満室経営で年間1,008万円の家賃収入を得ることができます。こちらの事例でも同様に、諸経費がかかり、ローンの返済をしなければならないため、実際に手元に残るお金は437万円となります。
また、表面利回りが11.2％、実質利回りが6.3％と、高利回りなアパートになっているため、安定したアパート経営を行えているでしょう。
100坪アパート建築はイエウールにご相談を！
100坪の土地でアパート建築を行う場合、木造で5,600万円、鉄骨造で7.600万円ほどかかります。
また、100坪の土地のアパート建築では、かなり広い土地であるため、自由度の高いアパート建築を行うことが可能です。建築の自由度が高くなる分、建築費は高額になってしまうこともあるため、しっかりと建築プランを比較してからアパート建築を始める必要があります。
建築費を比較するために、イエウール土地活用を利用することが有効です。イエウール土地活用でプラン請求を行って、100坪の土地でアパート建築を始めましょう。
