賃貸アパートは、建築費の予算が2,000万円程度でも建てられます。ただし、かなりローコストな価格帯ですので、建築できるのはシンプルで小規模なアパートになります。
- 部屋数4戸（1K）の木造2階建てアパートが建てられる
- 必要な自己資金の目安は600～800万円
自己資金2,000万円なら部屋数8戸のアパートが建てられる
建築費を抑えてアパートを建てようとすると、様々な制約や注意点もあります。この記事を読んで、アパート建築の計画に是非お役立てください。
アパート建築費2,000万円の建築事例
アパートの建築費の予算が2,000万円の場合、坪単価が最も安い木造で、平屋または2階建てのアパートを建てられます。アパートの建坪は10～25坪程度が目安です。
なお、3階建て以上のアパートはコストがかさむため、現実的ではありません。
ここからは、実際にどのような間取りのアパートが建てられるのか、建築事例を2例ご紹介します。
木造平屋のアパート
2,000万円の予算でアパートを建てる場合、以下のような木造平屋アパートを建築できます。
- 敷地面積：45坪（約132㎡）
- 建坪（建築面積）：24坪（約79㎡）
- 間取り : 1R
- 部屋数：4戸
- 家賃 : 5～6万円/月
- 年間想定家賃収入：240万円
（※家賃5万円で満室経営の場合）
坪単価が74万円の場合、建築費の目安は「74万円/坪×24坪＝1,796万円」となります。
※新築アパートを建てて賃貸経営する場合には、この他にもかかる費用があります。詳しくは、次章にて解説します。
家賃は、都市部なら6万円前後、地方であれば5万円前後が目安となります。利便性の高い駅前や都心部の土地であれば、7万円以上に設定できることもあります。
木造2階建てアパート
2階建てにすることで、より狭い敷地面積で平屋建てと同じ戸数のアパートを建築できます。
- 敷地面積：30坪（約99㎡）
- 建坪（建築面積）：14坪（約46㎡）
- 延べ床面積：28坪（約93㎡）
- 間取り : 1K
- 部屋数：4戸
- 家賃：6～7万円/月
- 年間想定家賃収入：288万円
（※家賃6万円で満室経営の場合）
坪単価が74万円の場合、建築費の目安は「74万円/坪×28坪＝2,072万円」となります。
※新築アパートを建てて賃貸経営する場合には、この他にもかかる費用があります。詳しくは、次章にて解説します。
建築費は延べ床面積や戸数が増えるほど増額していくため、2階建ての場合も最大4戸程度のアパートが目安となるでしょう。
敷地面積が狭く、標準的なアパートを建てづらい場合は、建物をメゾネットタイプにしたり重層長屋にすることで、階段や通路を設けるスペースを省く工夫ができます。
アパート建築費の計算方法や坪単価について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
利回りシミュレーション
木造アパートのケースで、利回りをシミュレーションしてみましょう。
以下の条件でシミュレーションします。
- 木造2階建て
- 敷地面積：30坪（約99㎡）
- 建坪：14坪（約46㎡）
- 延べ床面積：28坪（約93㎡）
- 間取り : 1K
- 部屋数：4戸
- 家賃：6万円/月
- 空室率：10％
建築費や資金についての条件は、以下の通りです。
- 本体工事費：2,072万円
- 付帯工事費：410万円
- 諸費用：200万円
- 年間諸経費：家賃収入の15％
表面利回りは、年間家賃収入をアパート建築にかかった費用で除算して求めます。
年間家賃収入＝家賃×戸数×12ヶ月×(100％－空室率)
＝6万円×4戸×12ヶ月×(100％－90％)
＝259.2万円
建築費用＝本体工事費＋付帯工事費
＝2,072万円＋410万円
＝2,482万円
表面利回り＝年間家賃収入÷建築費用×100
＝259.2万円÷2,482万円×100
＝約10.4％
次に、実質利回りを求めてみましょう。実質利回りは、アパート経営にかかる経費も計算式に含めます。
実質利回り＝(年間家賃収入－諸経費)÷(建築費用＋諸費用)×100
＝(年間家賃収入－年間家賃収入×15％)÷(建築費用＋諸費用)×100
＝(259.2万円－259.2万円×15％)÷(2,482万円＋200万円)×100
＝(220.32万円÷2,682万円)×100
＝約8.2％
今回のシミュレーションでは所有地にアパートを建築する前提で、土地の購入代金を考慮していません。土地にアパートを新築して運用する場合、理想的な実質利回りは5～8％以上です。
実際にアパート経営の収支計画を立てる上では、アパートローンの返済スケジュールも考慮する必要があります。また、空室率や経費の金額はあくまで想定値のため、適宜修正していく必要があります。
実質利回りのシミュレーションは、実際に建築を始めるかどうかを判断する目安にお役立てください。
新築アパートの利回りについては、以下の記事で詳しく解説しています。
ある程度の予算が決まり、アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業から見積もりを取得して比較しましょう。
アパートの実際の建築費は、建築会社によって大きく異なります。ハウスメーカーや工務店の建築プランによっては、ご紹介した事例よりも更に安い価格で建築できる可能性もあります。
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- 収益性の高いアパート経営をおこなうために投資すべき金額や満室経営を実現させる方法など気になるところを建築会社に相談してみましょう。
活用事例:Afit（メゾネット）
| エリア | 広島県 |
| 土地面積(㎡) | 330 |
| 延べ床面積(㎡) | 244.63 |
| 工法 | 木造在来 |
| 建築費用(円) | 3,000万 |
建築費2,000万円のアパートにかかる費用
アパートの建築には、アパート本体の建築費（本体工事費）以外にも費用が別途必要となります。
建築費が2,000万円のアパートを建てるには、総額で2,600万円程度かかります。（土地代含まず）アパート建築にかかる費用の内訳
アパートの建築にかかる費用の大まかな内訳は以下の通りです。
| アパート建築にかかる費用 | ||
|---|---|---|
| 本体工事費 | 付帯工事費 | 諸費用 |
| 全体の約75～80％ | 全体の約15～20％ | 全体の約5～10％ |
ここでは、それぞれの費用について簡単に解説します。
本体工事費（建築費）
本体工事費とは、建物の基礎工事や木工事、外装・内装の仕上げ工事、キッチンやトイレ・浴室等の設備の設置工事など、アパートの本体部分の工事にかかる費用の総称です。
「建築費」と言う時は、この本体工事費を指すことが多いです。
本体工事費は、「建築費の坪単価×建物の延べ床面積」で費用を概算できます。
なお、仮設工事費を本体工事費に含める会社と含めない会社があるため、見積もりを出してもらう際には注意して確認しましょう。
付帯工事費
付帯工事費とは、土地にアパートを建てるにあたって必要となる工事にかかる費用の総称です。
アパートを建てる土地の整地費用や造成費用、地盤改良工事費用のほか、給排水設備工事や電気・ガスの引き込み工事、庭や塀、門などの外構工事にかかる費用も付帯工事費に含まれます。
状況によって必要な工事が異なり、工事の内容によって金額も変動しますが、本体工事費の約20％程度かかるのが一般的です。
本体工事費が2,000万円の場合は、400万円ほどかかります。
諸費用
アパートを建築する際の登記費用や不動産取得税、各種保険料、アパートローンの事務手数料など、工事費以外に発生する費用や税金をまとめて「諸費用」と呼びます。
諸費用は、本体工事費の約10％かかります。本体工事費が2,000万円の場合は、200万円ほどかかります。
アパートの建築費用は、建築を依頼する企業や建築プランによって大きく異なります。あなたの土地でアパートを建てるのに実際にかかる費用は、建築会社に見積もりを請求して確認してみましょう。
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※工事請負契約を締結するまでは、完全無料でご利用いただけます。
必要な自己資金は費用総額の約3割
アパート建築にかかる費用の総額に対して、必要な自己資金の割合は約3割が目安です。
現在、アパートローンの借入時には、金融機関にもよりますが、借入額の約2割程度の頭金を求められることが多いです。不動産投資への融資は引き締めが厳しくなっているため、フルローンで借り入れるのは難しい状況です。
また、アパート建築にかかる諸費用の多くは、融資が下りる前に支払わなければなりません。そこで、「頭金＋諸費用」として、費用総額の約3割を自己資金として用意しておくとよいでしょう。
もしも自己資金に余裕がある場合は、より大きなアパートの建築も視野に入れてみましょう。融資を活用して行う不動産投資はレバレッジ効果が大きく、2,000万円で建築するアパートよりも高い収益を得られる可能性があります。
初期費用2,000万円でアパートは建築できる？
アパート経営を始めるのにかかる初期費用を2,000万円以内に収めることはできるでしょうか。
結論から申し上げますと、土地の購入から始める場合は、初期費用を2,000万円以内に収めることは難しいです。
相続などで、既に所有されている土地にアパートを建てるのであれば可能です。ただし、建てられるアパートの設計や規模は限られます。
規模の小さなローコストアパートであれば建築可能
2章でお伝えした通り、建築にかかる費用の総額は、アパート本体の建築費の1.3倍程度かかります。
つまり、建築にかかる費用の総額を2,000万円に抑えるのであれば、アパート本体の建築費は「2,000万円÷1.3＝約1500万円」が目安となります。
本体工事費1,500万円でのアパート建築は、かなり低コストな部類です。
坪単価70万円で建築できたとしても、延べ床面積20坪程度のアパートになります。専有面積5坪の1Rがかろうじて4戸設けられる規模で、一般的には「狭小アパート」に分類されます。
住宅の魅力で入居者を呼び込むことは難しいため、アパート経営を成功させるには「立地の良さ」が重要となります。
以下の記事もご参考になります。
予算が厳しい場合「戸建賃貸」も視野に
建築費1,500万円を目安に賃貸住宅を建てて経営したい場合、アパートではなく「戸建賃貸住宅」の建築も検討してみてください。
戸建賃貸であっても、入居者がいれば相続税評価額や固定資産税評価額の評価減を受けられるため、土地の節税対策ができます。
また、狭小アパートは入居者層が若者中心で入退去が発生しやすいですが、戸建賃貸はファミリー層がメインターゲットであるため、長期的な入居を期待しやすいというメリットもあります。
費用を抑えて賃貸経営による土地活用をしたい方は、戸建賃貸も視野に入れてみてください。
自己資金2,000万円で建築できるアパートの事例
2,000万円を自己資金として、ローンを借り入れてアパートを建築する場合は、どれくらいの規模のアパートが建てられるでしょうか。
2章でお伝えした通り、アパートの建築に必要な自己資金は約3割が目安です。
つまり、自己資金として2,000万円を用意できる場合は、予算6,000万～7,000万円でアパートを建築できます。
木造２階建てアパート（1K8戸）
費用の総額が6,600万円の場合、アパート本体の建築費は約5,000万円が目安です。
坪単価75万円とすると、以下のような条件の木造アパートが建築可能です。
- 木造2階建て
- 延べ床面積：約66坪
- 建坪：約33坪
- 間取り : 1K（8坪）
- 部屋数：8戸
建築費2,000万円の木造アパートよりも、2倍の戸数を確保して賃貸経営できます。
建坪33坪の2階建てアパートを建てるには、建ぺい率60％の地域なら55坪以上、建ぺい率80％の地域なら約40坪以上の敷地面積の土地が必要です。
以下の記事もご参考になります。
軽量鉄骨造3階建てアパート（1R9戸）
坪単価90万円の鉄骨造で3階建てアパートを建てる場合は、以下のような条件のアパートが建築可能です。
- 軽量鉄骨造3階建て
- 延べ床面積：約55坪
- 建坪：約18.5坪
- 間取り : 1R（約6坪）
- 部屋数：9戸
3階建てのアパートが建てられる場合は、より多くの戸数を確保できます。ただし、地域によっては耐火構造でアパートを建てなければならないため、費用がかさむ可能性があります。
以下の記事もご参考になります。
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建築費を抑えてアパートを建てる時の注意点
アパートを建てる予算が2,000万円というのは、相場から見て「ローコスト」の部類に当たります。
この章では、建築費を抑えてアパートを建てるにあたって、注意するべきポイントを4点解説します。
規格化プランで建てられるか確認する
アパートを安く建てるには、ハウスメーカーや工務店の規格化プランを活用しましょう。
ハウスメーカーや工務店の多くは、建築費のコストダウンを図るために、間取りや建材・仕様を規格化したアパート建築プランを用意しています。
この規格化プランが利用できれば、アパートの建築費を抑えやすくなりますが、土地の状況によっては利用できないことがあります。
▼規格化プランが利用できない例
- 面積が狭すぎる
- 土地の形状が特殊（細長すぎる土地、変形地など）
- 周辺道路が狭くて車両が進入できない
規格化プランの内容は会社によって異なるため、アパート建築を相談する時にご自身の土地で利用して建築できるかどうか、個別に確認しましょう。
デザインにこだわらない
アパートの建築費を抑えるためには、外観や間取り、内装をできる限りシンプルに仕上げることを心がけましょう。
たとえば、デザイナーズアパートのようなおしゃれなデザインの建物は、それだけで競合物件と差別化ができて、入居者も集まりやすいです。
しかし、複雑なデザインのアパートは設計や施工にコストがかかるため、2,000万円という予算で建てることは現実的ではありません。
規格化プランでアパートを建てる場合でも、外装や内装の仕様をオプションで変更してもらおうとすると費用がかさんでしまい、結果的に元の予算をオーバーしてしまうことがあります。
ワンルームの入居者はアパートのデザインにこだわりがない人も多いため、コストを抑えてアパートを建てたい場合には、デザインについては割り切ることがおすすめです。
修繕費を高めに見積もっておく
経営しているアパートの家屋が損耗した場合、適宜適切に修繕を行う必要がありますが、ローコストアパートは修繕の頻度が高く、修繕費が高くなる可能性があります。
アパートの建築費用が抑えられる理由の1つに、構造や建築方法があります。アパートの建築費が2,000万円～3000万円台の施工には、木造のプレハブ工法が主に用いられます。
木造住宅は腐食やシロアリ、雨漏り等の被害を受けやすいため、外壁材や屋根材、外壁塗装で工夫を行います。しかしながら、建築費の予算が少ないと、外装工事・塗装工事にあまり費用をかけられません。
特に、リフォームを行うと、1回の工事で数十万円～数百万円かかることがあります。
修繕費がかさみ過ぎると結果的に収益性が悪くなる可能性があるため、場合によっては、施工時に外壁や塗装のグレードを上げておくのも1つの手段です。また、清掃など日常的な管理に気を配ることで、建物の傷みを防ぐことも重要です。
建築会社の実績・評判を確認しておく
安価に建築を請け負っている会社の中には、施工段階で手抜き工事を行っていたり、使用する建材の質が悪すぎるという悪質な会社もあります。
工事の品質が悪いと、先述の通り修繕費がかさむだけでなく、揺れや騒音の問題が発生しやすくなります。いくら建築費が安くても、アパートの居住性が悪すぎると退去が発生しやすく、収益性が下がります。
また、資金繰りが悪い会社が少しでも多く受注するためにローコストでアパート建築工事を請け負っているケースでは、建築途中に倒産するリスクがあります。
以上のようなリスクを回避するためにも、建築会社の評判や実際に住んでいる入居者の意見、企業の経営状況などを、工事の契約締結前に調べておくとよいでしょう。
設備投資は節約しすぎない
アパートの家賃や入居率を保つためには、設備にかける費用を節約しすぎないことが重要です。
住宅設備を簡素にすると建築費を抑えることができますが、周辺物件と比べてあまりにも見劣りする仕様だと、入居者を集めることが難しく、長期的な視点では収益的にマイナスになってしまう可能性が高いです。
また、どんなアパートでも初めは新築ですが、いずれ築年数が経過して、家賃を下げなければならないタイミングが訪れます。賃料設定をできる限り維持するには、ある程度設備にお金をかけておくことはおすすめです。
たとえば、近年ではセキュリティ面や遮音性に対する需要が高いため、モニター付きインターホンを導入したり、内装に振動の伝わりにくい資材を用いるといった対策が考えられます。
ローコストアパートの建築については、以下の記事でも詳しく解説しています。
2,000万円でアパートを建築できる会社を見つける方法
近年では建築費の高騰が続いているため、安くアパートを建てることが難しくなってきています。低予算でのアパート建築は建築会社側の利益も小さくなるため、請け負ってくれる会社を見つけるには根気強さが必要になるでしょう。
この章では、低予算でも建築を請け負ってくれる企業を見つける方法をご紹介します。
ローコストアパートに強い企業に相談する
数ある建築会社のなかでも、比較的低コストでのアパートの建築を専門に請け負っている企業があります。
このような建築会社は、低コストアパートの相談実績や建築実績が豊富なため、大手ハウスメーカー等とは異なり予算に合う設計を提案してくれる可能性があります。
ただし、対応しているエリアが限られる場合があるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
地場の工務店に相談する
地元の工務店であれば、職人の派遣や資材の移動距離が少ないため、割安で工事を請け負ってくれる可能性があります。ただし、全国展開しているハウスメーカーや規模の大きな工務店に比べてアフターフォローが万全でない可能性があります。
また、工務店で規格化プランを用意していなかったり、設計士が在籍していない場合には、アパートの設計料がかさむ可能性にも留意しておく必要があります。
とにかく複数の建築会社に相談する
条件に合った建築会社を見つけるためには、とにかく多くの企業に相談しましょう。
数多くの会社に問い合わせることで、提案される建築プランや見積もり、収支計画を比較しながら、ご自身にとって条件が一番良い会社を見つけられます。
「イエウール土地活用」なら、一度にまとめて複数の建築会社の資料を請求することができます。見積もり依頼は無料でできるため、時間や手間を抑えて効率よくアパート建築の計画を進めたい方は、是非ご利用してみてください。
以下の記事もご参考になります。
2,000万円でもアパートは建築できる
建築費の予算が2,000万円のアパートは、最大でも30坪程度の規模になります。建材や設備に費用をかける余裕もあまりないため、収益性を確保するのに苦戦するケースもあるでしょう。
しかしながら、建築プランを吟味すれば、2,000万円でもアパートを建てて経営することは可能です。
費用を抑えてアパートを建築してくれる会社を探すには、根気強く、多くの会社から資料を集めることが重要です。情報収集を進めることで、理想のアパートづくりのパートナーを見つけられる可能性が高まります。
「イエウール土地活用」の一括見積サービスなら、一度にまとめて複数の会社から建築プランや費用の見積もりを取得できます。アパート建築を計画する際に、是非ご利用ください。
