土地の契約書に記載する内容|売却と賃貸で違うその注意点

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 土地の契約書に該当するものは2つ

土地に関する契約書は主に2種類あり、「土地売買契約書」と「土地貸借契約書」があります。それぞれの違いは以下になります。

  • 土地売買契約書:土地の売買に関する契約書
  • 土地賃貸借契約書:土地を賃貸する場合に使用する契約書

土地売買契約書は土地を第三者に売ったり、買ったりするときに交わす契約書です。それに対して土地賃貸借契約書は土地を第三者に駐車場などにするために賃貸をする場合に交わす契約書になります。

なお賃貸物件を契約するときに交わす賃貸借契約書とは違い、土地賃貸借契約書は土地の賃貸に関わる契約のため、物件は含まれてません。

基本的に、どちらの書類も作成するのは仲介業者です。確かにネット上にはフォーマットが公開されていますが、自分で作成して契約するのは非常に危険です。たとえば知り合いや親戚に安い金額で貸していたとしても、何らかのトラブルで裁判が起きれば、より一層お金がかかります。

不動産仲介業者に依頼することは、一見すると手間に思えるかもしれません。しかしどちらの契約書も自分で作った場合、素人の目では分からない法律上の抜け漏れができる可能性は大いにあります。不動産業者など専門家にも確認してもらいつつ、正確な契約書を作ることが不動産においては自分の財産を守る上で重要です。

2. 土地売買契約書に記載する内容

土地売買契約書にはどのようなことが記載されているのでしょうか。土地売買契約書には主に以下のことが記載されています。

  • 売買する土地の面積について:契約方法(公簿or実測)・差額が出たときの取り決めについて
  • 境界:境界の確定の確定方法
  • 代金を支払う時期について
  • 土地の引き渡す時期について
  • 所有権移転登記:申請する時期と申請するときに必要な負担額と負担する人について
  • 抵当権・根抵当権の登録を外すこと:第三者の権利が無くなる
  • 公租公課の負担について:固定資産税について
  • 宅地見物取引主任者の記名と捺印

これらは一般的な条件であり、他にも塀や井戸など付帯設備はどうするか、ローン特約を使うかといった取り決めについても、土地売買契約書に記載されることがあります。

反対にこうした一般的に記載しておくべき条件がない場合には、きちんと契約書を作成した人に確認すべきです。いくら不動産会社がプロであっても、たとえば売主側にとって不利益が大きい条件になってしまったり、売買代金に誤りがあったり、なんらかの間違いがある可能性は十分にあります。

妥当な内容が記載されているかどうかについて、確認することも大切です。法律に強い不動産会社を探すなら、イエウールがおすすめです。全国1,600社の中から、土地の売買に強い不動産会社を見つけることができます。

3. 土地売買契約書を作成する際の注意点

不動産売買契約をするにあたって、契約には必要のない内容が記載されていることもあります。ですから土地売買契約書を作成するときの注意点をしっかり理解しておきましょう。

3.1. 土地の情報や契約当事者を明確にしよう

実際に売る土地は、その土地の区画丸ごとのこともあれば、一部だけを売却する場合もあります。隣地との境界線が不明確な状態での売買は、時に訴訟問題にもなりとても危険です。契約書に正確に土地の範囲が記載されているか、もし問題があれば売れるまでに誰がどのように解決するか明記する必要があります。

また「誰が誰に売るのか」という基本的な点が明記されていることも大前提です。住所と氏名を表示し、もし相手が法人であれば名称(商号)や代表者名、事務所の所在地について確認しましょう。

3.2. 売買代金のや手付金の金額や支払日に注意

売買契約書には、売買をする予定の土地の代金や手付金など、総額と支払日について記載されています。この時に売買代金が間違えていないか、手付金の金額が妥当な金額(売却代金の20%が目安)であるかを確認しましょう。支払う際にもどのような方法で払うのか決めておき、これも明記しておくことが大切です。

売買契約の締結と同時、買主から手付金が支払われますが、これは最終的に売買代金に含まれるものとなります。解約期日や支払い期限に誤りがないかを確認しましょう。

手付解除とは

理由があって契約を締結した後に、解除する可能性もあります。そのため契約書には、解除についての取引目も記載されています。基本的には売買代金の20%までで設定されることが多いです。当時者間で同意がある場合は、手付解除可能期間や解除を認めない旨についてなど自由に定めることが可能です。

最終的な契約締結までの費用

最終的に、契約を締結するまでの費用として、買主側は手付金を負担します。売主側は印紙代と仲介手数料を負担します。印紙代は土地売買契約書に貼るもので、公的な契約として嘘偽りがない正しいものであると認めてもらう上での税金です。時には売主と買主で半々ずつ負担することもあるため、印紙代の負担についても契約書に記載しておくことが必要です。

3.3. 所有権の移転や土地を引き渡す時期は重要

土地の所有権の移転や物件を引き渡す時期についても記載されています。この時期は、代金を実際に支払う日であることが一般的です。もし異なる場合は、そのことを明記しておかねばなりません。またこの引き渡す日は、固定資産税や土地計画税といった税金の支払いにも関わります。

負担の区分けとしては引き渡し日の前日までは売主が負担し、引き渡し日以降が買主の負担とすることがほとんどです。土地を決済する日を基準に日割りで清算します。また起算日はその年の1月1日か、あるいは4月1日かで異なるため、この点も含めて当事者同士で合意していることが大切です。

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3.4. 契約違反や付帯設備等についても定めよう

万が一、どちらかが契約違反した場合については、相手側が契約を解除できることを明記しておきます。たとえば売主側が契約違反をした場合は、手付金や中間金などそれまでに買主からもらった金額をすべて変換したうえで、違約金(売買金額の20%まで)がかかりますので注意しましょう。

反対に買主側が違反した場合は、手付金などから違約金を引いた残額を売主は買主に返すこととなります。しかし手付金だけでは違約金が賄えない場合は、その差額を買主に請求することが可能です。これらは履行遅滞の期間を定め、一度催告したうえでも履行されない場合に、契約違反として解除を求めることができます。

付帯設備や瑕疵担保責任も重要

土地に貯水槽など付帯設備がある場合、引き継ぐかどうか、あるいは取り壊しを売主側で請け負うかどうかについても、記載する必要があります。また引き継ぐ場合も、不具合がないか記載しておくことが重要です。

また瑕疵担保責任について、売主側が責任を負わないようにすることもできますし、反対に期間を決めて責任を負うこともできます。天災等で土地が被害を受けた場合(危険負担)についても、その被害はどちらが負担するかを決めることも忘れてはいけません。

4. 土地賃貸借契約書に記載する内容

そもそも、土地を貸すと借地権という権利が発生します。この権利は「貸す人の範囲」に応じて、土地を貸すうえでのトラブルを防ぎつつ、どんな目的で使う土地にするか限定することもできます。

4.1. 借地権の種類をおさえる

借地権には全部で5つの種類があります。

普通借地権

借地人の希望に従って更新可能な権利であり、たとえば田んぼを貸すなど個人間での貸し借りが主です。地主(貸主)側が契約を終了する場合は、正当な理由がなくてはなりません。建物の買取が必要になるケースもあるため、契約内容をしっかり確認しましょう。

一般定期借地権

50年以上という非常に長い存続期間を持つ契約で、建物の用途の限定はできません。契約が終了した後に、土地を借りた人側が更地にして返却しなくてはならないという前提が付きます。

建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上で設定したうえで、契約満了時に借地人の建物を地主が買い取るという契約です。しかし1992年8月1日に新たに創設された契約であり、2018年11月の時点でもまだ26年しか経過していないため、この借地権について完全に契約が終了した例がないため、慎重な対応が必要です。

事業用定期借地権

定期借地権の1種に当たりますが、事業用の建物を建設する場合にのみ貸す、という借地権です。たとえばガソリンスタンドを建設する場合などに使われ、土地の所有者が建物を建てる必要はありません。10年以上50年未満の範囲で存続期間を定めることができ、かつ年間の土地を貸すことで得られる収入も土地代の3~6%ほどと高めであり、土地を貸したい人からは人気のある借地権です。

一時使用目的

工事に当たって仮設プレハブを建てるなど、使用目的や使用期間などをすべて決めることができます。存続期間や契約の更新、建物買取請求権などの借地借家法の適応がないのが特徴です。博覧会や選挙事務所のような一時的な目的にのみ限られます。

このように、借地権に応じて様々な土地の扱い方があります。土地の立地やそもそもの土地の金額について詳しく知り、適切な借主と契約を結ぶことがとても大切です。

4.2. 土地賃貸借契約書の記載内容

土地賃貸借契約書には以下の内容が記載されます。土地売買契約書に似通った部分もありますのでよく確認しましょう。

  • 土地を賃貸借した契約内容について:土地を第三者と賃貸借した旨について記載されます。
  • 土地を賃貸借する目的について:実際に土地を借りる相手がその土地を使用する目的について記載。
  • 建物などを建築してはいけないこと:賃貸借した土地の上に立て物を建築してはいけないことを記載。
  • 賃貸借期間・賃料について:土地を賃貸借する期間やその間の賃料について。
  • 譲渡や転貸の禁止について:賃貸借している土地を第三者の人に譲渡したり転貸することを禁止しています。
  • 契約違反による解除について:土地を借りた人が契約違反をした場合解除となること。
  • 賃貸借の期間満了や契約解除の対応について:期間が満了した場合や契約解除となった場合、借りた土地を元に戻して返還しないといけない。
  • 遅延損害金について:契約が終了した後も土地を返還してもらえない際の遅延損害金についての記載。

契約書に記載した内容は、法的な効力があるものです。違反した場合は契約自体を解消しても構いません。また反対に、契約時点でこちらが約束したことを破れば、借主側が契約を終えたいと申し出る可能性も十分にあります。

法的な前提をしっかりと抑える必要がありますから、素人が制作するのはまず不可能ですし、してはなりません。お互いにメリットのある契約書になるように、しっかり不動産業者を含め専門家へ相談した方が良いでしょう。

5. 契約作成は専門家に相談する

契約作成を専門家に相談する最大の理由は「法律上の考慮が必須」だからです。

5.1. 弁護士や司法書士に相談をする

土地賃貸借契約書は、勝手に書いてよいわけではありません。契約自由の原則はあるものの、 民法の強行規定や、借地借家法なども考慮して、作成しなければなりません。 特に法律の知識がない一般人が作成するのではなく、弁護士や司法書士に依頼して作成してもらいましょう。

5.2. 契約書を締結して、実印を押印する

基本的には、認め印でも効力がないわけではないのですが、より確実に契約書の有効性を証明するために、 相手方にも実印を押してもらい、印鑑証明書を添付して、印鑑の有効性を確認すべきでしょう。 特に不動産取引においては、これは慣習的に行われているので、大きな問題にはならない言えます。

そして土地賃貸借契約書は、土地の貸し借りには必ず必要だと考えて問題ないでしょう。 その作成にあたり、一般人が作成するのではなく、必ず専門家に依頼して作成してもらいましょう。

6. 貸すことが難しいなら売却も視野に入れよう

土地を貸すことは自分にとっても一定の収入源になり、節税対策としても活用できます。しかし立地条件次第では、そもそも借地として誰かに借りてもらうことが難しい可能性もあります。

時には売却も視野に入れて、不動産業者に相談しましょう。 高く売るには、一つの不動産業者に問い合わせるのではなく、できれば複数社の査定を取得するようにしましょう。 もし複数の査定を行うのであれば、一括見積もりサイト「イエウール」を利用するのが便利です。自分の財産として、土地を有効活用しましょう。

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