土地を貸すと、人に取られてしまうのではないだろうか？
土地を貸した方が、固定資産税の支払いを考えるとベストだけれど、貸したら返ってこないのは困る…と思われていませんか？
実は、半分本当で、半分は土地を貸す際に気を付ければ防げる話。旧法の借地法では、土地を貸すと取られてしまったり、戻ってこなかったりするケースがありました。
ですが、1992年8月より施行された借地借家法により、契約方法など契約時に注意することでそのような事態に陥ることはなくなりました。
そのため、固定資産税の支払いと多額の初期費用が必要となるアパート経営などを天秤にかけて、熟考した際の最適な選択となる「そのまま土地を貸すこと」も安心してできるでしょう。
ここでは、土地を貸すこと土地活用方法について、借地法と借地借家法による借地契約の違いやメリットデメリット、土地を貸す際の地代の相場などご紹介します。
土地を貸す契約における事業用定期借地権については、以下の記事をおすすめします。
土地を貸すメリット・デメリット
事業として土地を貸すことは、別の言い方で「借地事業」と言い、土地を貸す契約は「借地契約」と言います。土地は所有しているだけだと固定資産税はかかりますし、放置するよりも土地を貸すなり活用して固定資産税を払えるだけの収益を得た方が断然お得でしょう。
一見メリットだけのように見えますが、メリットとデメリットどちらもあります。ここでは、土地を貸すメリットとデメリットについてご説明します。
メリット
事業として土地を貸すメリットは、以下の3つです。- 初期費用の借入や維持管理コストの負担がない
- 安定した地代収入を見込める
- 契約方法によっては土地を手放せる
それでは、この土地を貸すメリットについてご紹介します。
【メリット①】初期費用の借入や維持管理コストの負担がない
土地活用の方法として「土地を貸す」ことを選ぶメリットの1つは、他の土地活用と比較して初期費用や維持管理のコストなど負担がない点です。お金をかけたくないし面倒なことは避けたいけれど、固定資産税を払わなければならず、どうにか活用したい人にとっては、おススメの活用方法でしょう。- 建築費用などの初期費用(イニシャルコスト)がかからない
- 維持管理費用などランニングコストを負担しなくていい
- 固定資産税を払えるだけの収入は入ってくる
【メリット②】安定した地代収入を見込める
他の土地活用方法と比較して、土地を貸すと安定した地代収入を見込めます。駐車場経営やアパート経営などは、常に需要がなければ使用されず、初期費用を回収できるか儲けを出せるかの経営リスクと隣合わせです。一方、土地を貸す活用方法は初期費用がほとんどかからない上に、一定期間の継続した賃貸契約となるため、安定した収益が見込めます。経営リスクなく安定した収益を得たい方には、土地を貸すのはおすすめな活用方法です。ただ、そこまで高くない金額で長期間にわたっての土地貸しとなるため、収益性はそこまで高くない点と活用の制限を長期間受ける点にはご注意ください。
【メリット③】契約方法によっては土地を手放せる
土地は貸し方によっては所有権を手放す可能性もあります。後ほど土地の契約方法をご説明しますが、契約の際に「普通借地」を設定してしまうと、半永久的に土地は戻ってきません。これは、日本の法律が借主側(消費者側)を保護する傾向が強いことからきています。
普通借地契約の更新をするタイミングで、土地の所有者が契約更新を拒否する場合には、土地の借主より所有者である自分が土地を使用しなければいけない正当な自由を証明する必要があります。さらに、正当事由が認められても、貸した土地に建物が建てられていた場合には、建物買取請求権により建物を買い取らなければならないケースもあります。建物の購入代金を受け取るまで借主は土地の返却を拒めるため、スムーズな返却は難しいものでしょう。
また、契約更新の期間を過ぎて更新をしないと決まっても、法律で強制的に更新されてしまう法律更新も存在します。
土地を手放したいのであれば、この契約方法を上手に活用して、半永久的に活用できなくなるものの土地の地代収入を半永久的に受け取れる契約方法を選択すると良いかもしれません。
土地を手放したくて売却を考えていた方におすすめしたい貸し方は、アパート経営を考えている人に普通借地契約で貸す方法です。
デメリット
おっちを貸す方法は、初期費用がほとんどかからず、安定した収入を得られる活用方法である一方で、デメリットももちろんあります。具体的には、以下の3つです。- 長期契約となり活用は制限される
- 他の活用方法より収益性は低い
- 契約時に注意しないと土地を取られる
【デメリット①】長期契約となり活用は制限される
土地を貸すと、長期間の契約となり、長期の安定した収入と引き換えに活用は制限されます。そのため、その他の活用は難しく売却もしにくくなるでしょう。また、先述の通り、貸主の都合で返却を求めることができないため、一度貸すと長期間活用できなくなる点に注意が必要です。
【デメリット②】他の活用方法より収益性は低い
土地を貸す活用方法は、賃貸期間を定めて土地を貸すだけのため安定した収入を得られる一方で、マンションなどと比較すると収益性は低いものです。まず、借地料は他の土地活用と比べて低いのが一般的で、大きな収益を見込むことはできないでしょう。
また、建物が経っていない状態だと固定資産税が最大1/6になる住宅用地の特例の適用を受けられません。
このため、建物を建てて活用する方法と比べると、土地の固定資産税の負担額が多きくなってしまう点も抑えておく必要があるでしょう。
【デメリット③】契約時に注意しないと土地を取られる
先ほど、土地を貸すことで手放すことも可能とメリットの方でお伝えしましたが、手放したくない人にとってはデメリットとなるでしょう。つまり土地を貸す際の契約方法によっては、手放すために売却を考えたけど売れなかった土地は手放すことも可能ですし、土地を貸すけどいずれ利用したければ取られないように貸すことも可能です。
契約の方法や貸す権利で異なってきますので、土地を貸す借地契約について考えておく必要があります。
- 土地を貸して「取られる」なんてこともあるんだね！
土地を貸すことを検討しているなら、どのように貸すのか、その方法についても知っておきましょう。土地のまま1人に貸すより、土地にアパートを建てて賃貸物件として複数人に貸す方が収益性を高めることもできます。
まずは施工会社に土地活用の相談をしてみることをおすすめします。イエウール土地活用では、複数の大手のハウスメーカーに土地活用プランを請求することができます。
無料でプランを取り寄せられ、複数プランを比較することで、より良い土地活用プランを見つけられるでしょう。
また、イエウール土地活用は家を高く貸すための不動産会社や管理会社を探す賃料査定サービスではありませんので、注意してください。
土地を貸す借地契約
土地を貸すことを具体的に考えたら、貸す際の借地契約について確認しておきましょう。土地を貸す方法には、普通借地契約と定期借地契約の2種類の方法があります。1992年8月に施工された「借地借家法」により、更新ありの「普通借地権」と更新なしの「定期借地権」と定められました。それ以前は、「借地法」により建物の種類で借地契約の期間が以下のように定められていました。
| 区別 | 期間の合意 | 初回の契約期間 | 更新 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 借地法(旧法) | 堅固建物 | 期間の合意なし | 30年以上 | 30年以上 | |
| 期間の合意あり | 60年 | 30年 | |||
| 非堅固建物 | 期間の合意なし | 20年以上 | 20年以上 | ||
| 機関の合意あり | 30年 | 20年 | |||
| 借地借家法(新法) | 初回更新 | 2回目以降の更新 | |||
| 普通借地権 | 期間の合意なし | 30年以上 | 20年以上 | 10年以上 | |
| 期間の合意あり | 30年 | 20年 | 10年 | ||
| 定期借地権 | 一般定期借地権 | 50年以上 | – | ||
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 建物譲渡で借地権は消滅 | |||
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | – | |||
ここでは、現行の借地借家法による普通借地契約と定期借地契約についてご紹介します。
普通借地契約
普通借地契約では、賃貸期間が決められていない場合には30年、決められる場合には30年以上の契約が可能です。更新を可能とする場合には、最初の更新は20年、その次の更新からは10年ごとの更新となります土地を普通借地契約で貸す場合には、期間が満了しても借主が契約更新を希望した場合には、正当な理由がなければ拒否できません。つまり、借地人の希望に従って更新可能な権利です。
それにより、土地が戻ってこない可能性がある点には注意しておきましょう。
また、建物の買取が必要になるケースもあるため、契約内容をしっかり確認することをおすすめします。
定期借地契約
定期借地契約は、更新のできない借地契約です。契約が満了となったら借地契約が終了して、確実に土地が戻ってきます。そのため、普通借地契約と異なり、地主が半永久的に土地を好きに使えなくなったり、土地が戻ってこなかったりすることはありません。
この定期借地契約には契約の方法が4種類あり、土地を貸す際の条件がそれぞれ異なりますが、いずれも契約の存続期間が決められています。契約期間は、最短で10年以上、最長で50年以上なっており土地が必ず戻ってくる契約です。
| 一般定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | 事業用定期借地権 | 一時使用目的 | |
|---|---|---|---|---|
| 契約期間 | 50年以上 | 30年以上 | 10年以上50年未満 | 決められる |
| 契約の形式 | 公正証書 | 事実上の書面 | 公正証書 | 決められる |
| 利用目的 | 制限なし | 制限なし | 事業用 | 決められる |
| 借地契約の終了 | 契約期間の満了 | 30年経過時点で譲渡を特約 | 契約期間の満了 | 決められる |
| 借地契約終了時 | 建物を取り壊して返還 | 地主が建物を買取で返還 | 建物を取り壊して返還 | 決められる |
一般定期借地権
50年以上という非常に長い存続期間を持つ契約で、建物の用途の限定はできません。契約が終了した後に、土地を借りた人側が更地にして返却しなくてはならないという前提が付きます。建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間を30年以上で設定したうえで、契約満了時に借地人の建物を地主が買い取るという契約です。なお、1992年8月1日に新たに創設された契約であり、2021年の時点でもまだ30年しか経過しておらず、ないため、この借地権について完全に契約が終了した例がありません。事業用定期借地権
定期借地権の1種に当たりますが、事業用の建物を建設する場合にのみ貸す、という借地権です。たとえばガソリンスタンドを建設する場合などに使われ、土地の所有者が建物を建てる必要はありません。10年以上50年未満の範囲で存続期間を定めることができ、かつ事業用ということもあり、年間の土地を貸すことで得られる収入も土地代の3～6％ほどと高めであり、土地を貸したい人からは人気のある借地権です。一時使用目的
工事に当たって仮設プレハブを建てるなど、使用目的や使用期間などをすべて決めることができます。存続期間や契約の更新、建物買取請求権などの借地借家法の適応がないのが特徴です。博覧会や選挙事務所のような一時的な目的にのみ限られます。このように、借地権に応じて様々な土地の扱い方があります。土地の立地やそもそもの土地の金額について詳しく知り、適切な借主と契約を結ぶことがとても大切です。
土地を貸す流れ
土地を貸すことを考えても、どのような手順で貸せばいいのかわからない方もいらっしゃることでしょう。ここでは、損せず目的に合った土地貸しをできるよう、土地を貸す流れをご紹介します。土地活用の会社に貸し方を相談する
土地を貸そうと考えたら、まずは土地を貸すために土地活用のプロに相談することをおすすめします。自分だけで契約方法を決めたり、いくらで貸すか決めたりすることも可能ですが、プロに相談した方が損することなく土地を貸せるでしょう。
契約するまでは無料で相談できますし、企業によっては、実地調査をした上で土地を貸す以外に初期費用を抑えて収益を上げられる活用方法を提案してくれるかもしれません。
まずは、土地を貸す活用方法について、資料を取り寄せてみましょう。
賃料を決めて借主を探す
土地活用の専門会社や不動産会社の方に実地調査をしてもらい、貸し方を決めていくらで貸すか決めていきます。先ほどご説明したように、契約方法によっては損してしまうこともありますので、どのような貸し方がいいのか今後どのように土地を所有していきたいのか固めていきましょう。
もしかしたら、土地を貸すより売却や寄付などで手放すことが得策なケースもありますので、視野を狭めずに幅広く活用方法を考えてみて相談することをおすすめします。
土地の貸し方や賃料を定めたら、借主を探します。この順序を逆にして、土地を借りたい人を探して、借主と契約方法や賃料を決めていく方法もありますので、土地活用の会社や不動産会社と相談しても良いかもしれません。
土地を貸す契約書を作成・締結する
土地を貸すときには、賃貸契約や貸す期間、いくらで貸すか賃料について、契約書を作成しておきましょう。何か問題が起きても、契約書を作成しておくと不利な状態にはならないケースが多いようです。土地を貸す際に賃貸契約書に記載する内容をご紹介します。
土地賃貸借契約書に記載する内容
土地賃貸借契約書には以下の内容を記載します。土地売買契約書に似通った部分もありますのでよく確認しましょう。- 土地を賃貸借する契約内容：土地を第三者と賃貸借した旨を記載。
- 土地を賃貸借する目的：実際に土地を借りる相手がその土地を使用する目的を記載。
- 建物などを建築してはいけないこと：賃貸借した土地の上に立て物を建築してはいけないことを記載。
- 賃貸借期間・賃料：土地を賃貸借する期間やその間の賃料。
- 譲渡や転貸の禁止：賃貸借している土地を第三者の人に譲渡したり転貸することを禁止。
- 契約違反による解除：土地を借りた人が契約違反をした場合の解除。
- 賃貸借の期間満了や契約解除の対応：期間が満了した場合や契約解除となった場合、借りた土地を元に戻して返還しないといけない。
- 遅延損害金：契約が終了した後も土地を返還してもらえない際の遅延損害金を記載。
契約書に記載した内容は、法的な効力があるものです。違反した場合は契約自体を解消しても構いません。また反対に、契約時点でこちらが約束したことを破れば、借主側が契約を終えたいと申し出る可能性も十分にあります。
基本的には、認め印でも効力がないわけではないのですが、より確実に契約書の有効性を証明するために、 相手方にも実印を押して印鑑証明書を添付してもらい、印鑑の有効性を確認しておくと良いでしょう。
その作成にあたり、一般人が作成するのではなく、必ず専門家に依頼して作成することをおすすめします。
契約を締結して押印したら、土地を貸す契約が成立して、晴れて土地貸しによる収入を得られることとなります。
地代収入を確定申告して税金を納める
土地を貸して地代収入を得たら、その収入は不動産所得として確定申告して税金を納める必要があります。地代収入として収入になるものは以下です。
- 承諾料
- 更新料・頭金
- 光熱水費や維持管理費など共益費
- 敷金・保証金
- 名義書き換え料
不動産所得の金額 = 地代収入 – 必要経費
所得税額 = 給与所得や不動産所得などを合計した総合所得 × 税率 – 控除額
土地を放置しているだけなら固定資産税のみの課税となりますが、土地を貸して収入を得たら所得税の納税も必要となります。所得が1000万円を超えて消費税課税業者となると、消費税の納税も必要となるケースがありますので、注意しておきましょう。
確定申告の際は、経費を計上することができますので、所得税対策として有効です。
土地を貸す際の地代の相場を調べる方法
土地を貸すときの賃料は、土地代から”地代”と言われています。
ここでは、この地代の相場を調べる方法をご紹介します。
積算法
積算法では、期待利回りから以下のように土地代を計算します。地代 = 更地の価格 × 期待利回り + 必要経費(公租公課)
計算する際に、期待利回りの根拠が必要となります。収益還元法を用いて計算しますが、この計算が難しく専門家でなければ正しく計算できないことから、概算の2%程度で計算することが多いようです。
固定資産税などの必要経費を加えて計算するため、期待利回り分の収入を得られます。この地代の出し方は、土地を貸す側にメリットがあります。
取引事例比較法
賃貸事例比較法は、周辺にある土地で賃貸借契約が行われた土地の地代を調べて、そこから妥当な地代を求める方法です。周辺の相場から地代を決めていくため、立地や形状の違いにより地代が変動することを考えると、少々難しい方法です
また、類似した土地でないと参考にならないことから、田舎などの事例が少ない地域では、比較が難しいでしょう。ですが、周辺の相場を知っておくことで、損することのない地代を算出できるかもしれません。
収益分析法
収益分析法は、賃貸用の建物を土地に建てたと仮定して、得られるはずの収益を計算して地代を出していく方法です。地代 = 賃料による年間収入 × 期待利回り + 必要経費(公租公課)
得られるはずの収益は、仮想の店舗やアパート・マンションなどの賃貸住宅から、事業予想収益をベースにして計算していきます。また、土地により容積率・建ぺい率や高さ制限があり、建てられる建物により予想収益も変わります。
そのため、専門家による評価が計算には必要となるでしょう。
公租公課倍率法
公租公課から計算する際には、一般的に固定資産税と都市計画税を足して、3～5倍した金額を地代とします。更地にかかる税金は以下のように計算するため、固定資産税評価額の5～8%程度になります。
更地にかかる税金 = 固定資産税1.4% + 都市計画税0.3% = 1.7%
公租公課による地代 = 1.7% × 3～5倍 = 5.1 ~ 8.5%
田舎では、都市計画税のかからない土地があったり、条例で税率が決まっていたりするため、土地によって多少の変化がある点には注意が必要です。
また、計算方法は概算にしかならないため、実際には周辺の相場からかけ離れている可能性もあります。
土地を貸す際の地代収入をあらかじめ計算するためには、このようにいくつかの計算方法があります。しかし、それも複雑で面倒に思う方もいらっしゃるかと思います。
イエウール土地活用では、あらゆる土地活用プランを賃貸経営のプロなどから取り寄せることができます。そのため、土地の地代はもちろん費用や活用方法についても同時に確認することができます。
より現実的な見立てを立てたいとお考えの方は、イエウール土地活用にてプランを請求してみてはいかがでしょうか。
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土地を貸す場合の注意点
土地を貸す場合には、いくつか注意点があります。用途地域や市街化調整区域によっては貸しにくい
土地には、建てられる建物を制限する決まりである用途地域や、市街化を防ぐべく建物を建てられない市街化調整区域があります。土地を借りる側が建物を建てたい場合には、市街化調整区域では借りる目的に沿いませんし、用途地域によっては思っていた活用と異なる可能性もあるでしょう。
自分の土地が、どの用途地域にあり種類はどれに当たるか、建物が建てられるかどうか、どのような建物が建てられるか確認しておくことをおすすめします。
土地を貸す目的を決める
土地を貸す際には、まず土地を貸す目的を考えておきましょう。売ろうとしたけど売れなかった土地であれば、手放せるような貸し方が良いかもしれませんし、相続する資産として所有しておきたいなら、借り手に取られないよう契約方法を考える必要があります。
土地を貸す目的は何か、どのように貸せばその目的を果たせるか、理想の収益はいくらか、具体的に考えておくと貸す際の契約方法に困らないものです。
手放したいのであれば普通借地契約で、土地を取られたくなければ定期借地契約で、など考えておくことをおすすめします。
誰に貸すかは活用方法を確認して決める
土地を誰に貸すと収益が多く得られるか、もしくは理想の期間で借りてもらえるか、土地を貸す目的を達成できるかを考えておきましょう。また、借主がどのように活用するか確認も必要です。建物を建てて活用する場合、普通借地契約もしくは定期借地契約で建物譲渡特約付借地権を結んだ場合には、後日買い取らなければいけない可能性もあります。
例えば、個人に貸すと一定期間の土地貸しになり、企業に貸せば企業が続く限り半永久的に貸せるかもしれません。誰に貸すかで、賃貸期間や賃貸契約が異なってきます。
建物を建てる場合には慎重に契約を結び、活用方法が決まっていない場合には、一般定期借地権など建物を解体して更地での返却として契約すると良いでしょう。
土地代(賃料)の変更は難しい
土地代(賃料)を決めて、賃貸借契約を結んでいても、貸している期間に賃料が変動する可能性もあります。これは、土地の価格や経済状況の変動によって起こるもので、借地借家法にも以下のように記載されています。
「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。」（借地借家法11条1項）
引用：借地借家法(平成三年法律第九十号)
つまり、土地の賃料は地価の上昇・低下、租税公課の増減、近隣相場との差によって変動する可能性があります。特に、老後に土地の賃料を生活費に充てようと考えているようなケースでは、場合によっては賃料が下がってしまい、生活が苦しくなる可能性もある点に注意が必要です。
土地を貸す際には、事前に地代の相場を調べて、妥当な金額を設定することをおすすめします。
賃貸期間に注意する
土地を貸す場合には、基本的に長期間にわたり土地を貸すことになるため、賃貸期間に注意が必要です。一般的に土地を貸す場合には、最初の契約は30年以上の期間を設定となります。また、借主が更新時に更新を希望したら、正当事由がなければ更新を拒否することはできません。定期借地で契約していれば、契約期間が終わると同時に土地は戻ってきますが、最初の契約で50年以上の期間設定となります。
土地を貸す場合には、賃貸期間の設定に注意しておきましょう
まとめ：土地を貸すなら目的に応じて専門家に相談する
土地を貸すことについて、ご説明してきました。土地を貸すことは「借地事業」と言い、土地を貸す契約は「借地契約」と言います。借家事業やアパートな経営など他の活用と比べて、収益性は低く土地を取られるかもしれないデメリットはありつつも、収益の安定性と契約時に注意すればリスクは低い点がメリットです。
建築費などの初期費用もいらないため、ローンや借入金の返済に追われることもありません。
記事のおさらい
また、借地契約には普通借地と定期借地の2種類があり、普通借地は更新のある契約、定期借地は期間を定めて貸すため更新のない契約です。土地を貸すなら、手放したいか取られたくないか目的に応じた契約で貸す方法をおすすめ
します。
土地を貸す際には、いくらで貸すとどのくらいの収益になるのか、しっかり計算して地代を決めましょう。自分だけで考えることが難しい場合には、土地を貸すプロに相談して任せてしまうのも1つの手です。
