「木造アパートを新築して経営したいけど、木造へのマイナスイメージを消さないと人が入らないかな」
「物件を探しているけど、新築なら木造アパートに住んでも満足できるかな」
アパート経営を検討しているオーナーや物件探しをしている人は、上記のような疑問を持つこともあるでしょう。
本記事では、そのような不安や疑問を解消するために、新築木造アパートの実情や注目される条件について解説しています。
・新築木造アパートのメリットと注意点
| メリット | 注意点 |
|---|---|
| 建築費が比較的安く、その影響で賃料も安く設定される | 防音性が低いイメージがある |
| 間取りや設計の自由度が高い | 比較的に劣化しやすい |
| 通気性が良い | 火災保険料が高い |
| 部屋を広く使える物件が多い | |
| 火災によって倒壊しづらい | |
| メンテナンス費が安く済む | |
| 多く減価償却できるので税務上有利になる |
新築木造アパートの性能
木造アパートと聞くと、他の構造と比較した性能の低さを考えるかもしれませんが、アパートの性能は築年数やオーナーの意向によっても変化します。
加えて、現在では建築基準法の改正や技術の進化により、他の構造と耐震性能で大差はないと考えて問題ありません。2階建てや3階建て規模のアパートで、「木造だから耐震性に劣るのでは」といった心配は無用です。
本章では新築木造アパートの実情を、耐震性・防音性・防虫性の3つの観点から紹介します。
耐震性
新築木造アパートの耐震性については先ほども述べた通り、他の構造と大きな差はありません。ただし、建築会社や土地の状況によっては性能に差が生まれます。
アパート建築において豊富な実績をもつ大手建築会社では、耐震性能を高めた自社開発の資材を使って建てているところもあります。ラインアップされているアパートは、耐震テストを重ねその耐久性能が証明されているものがほとんどです。
また、地盤が緩い土地でアパートを建てた場合、耐震基準をクリアしていても建物の基礎から崩れてしまう危険があります。そのため、アパートを建てる際には地盤調査があり、地盤の強度に不安がある場合は地盤改良工事が行われます。
防音性
建築会社によっては、自社開発した特殊な防音壁や防音シートなどを組み込んだ木造アパートを建てているところもあります。このように防音性能の改良に力を入れている建築会社も多いので、一度調べてみるとよいでしょう。
どんな資材でどのくらいの防音性能が期待できるかについては、各建築会社のホームページ上で確認することができます。有名な建築会社であれば既に建っている木造アパートに関する口コミを集めることができます。口コミを確認することで、防音性能や耐震性能などについて生の情報に触れることができます。
また、接し合う部屋同士の間取りや設計によって防音性が変わります。例えば、生活する上で音の発生源となるリビングや水廻りなどは、壁から離れた位置にあるだけで防音になります。それぞれの部屋への入口がある程度離されていたり、遮音性を高めるために窓を内窓にしたりなども有効な対策と言えます。
防虫性
木造は、天然素材であることからシロアリやゴキブリなど害虫の発生源となってしまうこともあります。しかし、そういった虫が発生しにくい木造アパートも存在します。
虫は湿気が多くある場所を好みます。そのため、通気性のよい設計の木造アパートであれば比較的虫の発生を抑えられます。加えて、植物は虫の発生源となるため、コンクリートなどの人工物を使っているアパートは虫が湧きづらいです。
また、防虫剤を散布しているアパートは虫が湧きづらいアパートになります。管理会社よっては害虫対策として、防虫剤の散布を行うサービスを提供しているところもあります。特に、木造アパートはシロアリ被害を未然に防ぐという意味でも、防虫サービスを積極的に行なうところも多いです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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新築木造アパートで注目される条件とは？
新築木造アパートを検討しているとき、オーナーからしたらどのような物件が人気となるのか気になるところでしょう。
また、物件を探している人からしたら、どういった条件に着目して選んだらよいのだろう、という疑問を持つ人もいると思います。
そのため本章では、新築木造アパートで注目される条件について紹介します。
駅からの距離
駅から近い場所にあることは大きく注目される条件です。
駅周辺はスーパーや飲食店、商業施設などがあるため生活に困りませんし、頻繁に鉄道を利用する人には半ば必須条件と言えるでしょう。
ただし、駅の近くになるほど家賃設定は高くなるため、駅からの距離とのバランスが重要になります。
バス・トイレ別
お風呂とトイレが別であることが前提として物件選びを行なっている人は多くいて、中にはこの条件を一番重要視している人もいることでしょう。
お風呂とトイレが一緒の場合はシャワーを浴びるたびに床を拭かなくてはなりませんし、湯船につかる機会もなかなかありません。生活においてお風呂に重きを置いている人にとっては死活問題ともなります。
一方で、基本的に湯船につからずシャワーしか浴びない、家賃が安く済んで良い、という考えでバス・トイレ別の条件に重きを置いていない人も一定数存在するのも事実です。
日当たり
物件選びの際、日当たりのよさに拘って探している人は多いです。南に向きの部屋は日当たりが良く、洗濯物が乾きやすいため特に人気があります。
また、日が差しやすく室内が暖まりやすいというメリットや、太陽光が入ることで生活感の面でプラスに考える人もいるでしょう。
ただし、日中は留守にすることが多かったり、洗濯物をコインランドリーで済ませたりする人の場合は上記の限りではありません。
キッチンの快適さ
料理を頻繁にする人にとっては、キッチンの快適さもポイントになります。キッチンが広ければ料理がしやすくなり、2口コンロの場合は効率よく進められます。
また、シンクやコンロ、収納が一体となったシステムキッチンが良いのか、それともそれぞれが別々となっているブロックキッチンが良いのかなどの設備に関しては好みに分かれます。
設備を充実させるにはそれなりのコストがかかるため、その分当然家賃も上がります。そのため、設備と家賃のバランスはとても重要となるでしょう。
セキュリティ
利便性だけでなく、セキュリティ面を重視する人も多くいます。オートロックや監視カメラ、モニター付きインターホンなどによる防犯対策の充実さなどが例です。
ただし、これも利便性を求める設備と同様に少なくないコストがかかるため、どれくらい充実させるかという加減が大切です。
木造アパートは家賃設定を低くしやすい
木造アパートには木造アパートなりのメリットがありますが、その中でも家賃設定を低くしやすいという利点が借主にとっては大きいです。
木造アパートには「メンテナンスの費用が安く済む」「多く減価償却できるので税務上有利になる」「建築にかかるコストが安い」という特徴があります。
アパート経営にかかる費用が安くなればその分家賃に反映させることができます。アパート選びの第一条件に家賃を挙げる人は多いため、賃料の安いアパートが魅力的なのは昔も今も同じです。
メンテナンスの費用が安く済む
建築物は必ず老朽化します。アパートも例外ではありません。老朽化したアパートは魅力がなくなり、入居率が悪くなりがちです。
入居率をよくするにはアパートを定期的にメンテナンスする必要がありますが、木造アパートはメンテナンスがしやすいのが特徴です。
木造アパートは、メンテナンス費用が安く済むことが多いからです。建築物はメンテナンスが命で、定期的にメンテナンスをすることで美観を保つことができます。多く減価償却できるので税務上有利になる
木造アパートは税務上も有利で、確定申告時に多くの還付金が期待できます。有利な理由は、減価償却の額が多くなりやすいからです。
減価償却の額が多くなりやすいのは、木造アパートの法定耐用年数が関係しています。木造アパートの法定耐用年数は22年、一般的な鉄骨造は34年、RC造は47年です。
基本的に減価償却費は1年ごと経費として計上できますが、減価償却費の額は以下の計算式で求めることができます。
- （法定耐用年数 － 経過年数）＋ 経過年数 × 20％
早い時期から多くの減価償却処理ができれば、リフォームをするときの資金繰りも楽になります。リフォーム費用は定期的に必要ですが、減価償却処理をすることでリフォーム費用の一部が捻出できます。
建築にかかるコストが安い
木造アパートを建築するメリットには建築費用の安さがありますが、建築費用が安いのは材料費と工期の短さが関係しています。
木造アパートの平均的な坪単価は50～60万円程度、鉄骨造アパートの坪単価は80万～85万円程度といわれています。
1坪あたり20万円以上違えば、トータルではかなりの差になります。アパートサイズが大きい場合は、数百万以上差がつくこともあります。1坪は約3.3057平米ですが、3階建てのアパートだったら100坪以上の材料費が必要になることは珍しくありません。
また、工法によって異なりますが、一般的に2階建ての木造アパートの工期は3～4カ月程度といわれています。鉄骨造アパートの場合は、プラス3カ月の工期が必要です。工期が短い方が、人件費を抑えることができるのは当然のことでしょう。
木造アパートの注意点
メリットが多い木造アパートですが、木造アパートにも注意点があります。以下では一般的な木造アパートの注意点を解説しています。
なお解説する注意点は一般的なもので、木材または工法によっては、当てはまらないケースがあります。
入居者にあまり良いイメージを持たれない
木造アパートにはメリットも多いですが、入居者の中にはあまり良いイメージは持っていない方もいるようです。入居者のイメージがあまり良くないのは、遮音性と耐震性の問題があるからです。これらの問題は、快適性と安全性に大きな影響を与えます。
遮音性が悪ければ隣のテレビの音や会話が聞こえやすく、耐震性が悪ければ大きな地震が来たときに倒壊する可能性があります。昨今は大型地震も多少起こっており、木造アパートを敬遠する人が一定数います。
実際の性能がどうあれ、木造アパートに上記のようなイメージを持っている人は多いと思われます。
劣化するのが早い
木造アパートは鉄骨造と比較して劣化しやすいです。劣化しやすいのは木材を使用しているからですが、一般の木材は光や雨に弱とされています。木材に光や雨が当たれば腐敗しやすくなりますが、腐敗すれば耐震性が落ちる原因になります。
木材には光や雨に弱いという問題があるため、木造の建築物は外壁塗装するのが一般的です。外壁塗装である程度は劣化を防ぐことはできますが、外壁塗装の塗膜を長期間維持することは難しい
火災保険料が高い
アパートを建てたあとは火災保険に入るのが一般的ですが、木造アパートの火災保険料は比較すると高くなりがちです。木造アパートの火災保険料が高めになるのは、火災の心配があるからです。一箇所だけの火災で済めばいいですが、一箇所の火災が原因で木造アパートが全焼した例もあります。
木造アパートにはこのようなリスクがあるため、保険会社は木造アパートに対しては保険料を高めにしています。割高になる火災保険料ですが、火災の被害を考えたら外すわけにはいきません。
保険会社は建物構造を基本に保険額を算出しています。建物構造はM構造、T構造、H構造に分かれており、木造アパートはH構造に分類されています。M構造、T構造、H構造の順に保険額は上がります。保険料が上がると、その分を家賃で回収するために賃料の値上げを行なわざるを得なくなるかもしれません。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。複数の企業からプランを取り寄せることができると、相場がいくらかどのプランが自分に合うかわかるため、より良いアパート経営ができるでしょう。
一括プラン比較サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。複数の企業からまとめてプランを取り寄せられますので、比較してより良いプランを考えていけるでしょう。
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新築木造アパートは魅力が多い
今の時代は未経験者であっても、新築木造アパートで賃貸経営ができる時代です。未経験者でも賃貸経営ができるのは、ノウハウが広く公開されているからです。
ノウハウを読んだからといってすべてが解決できるわけではありませんが、ノウハウを知ることで未経験者であっても賃貸経営のスタートを切ることはできます。新築木造アパートの賃貸経営は魅力が多く、近年は挑戦する人が増えています。
木造アパートの賃貸経営で一番大切なことは計画的に物事を進めることですが、計画に必要な情報はインターネットやセミナーで積極的に取得するようにしましょう。
アパート経営を成功させるためには、さまざまな会社が提供している土地活用プランを確認することが大切です。そのため、土地活用プランの内容を検討するときは一社だけで検討するのではなく、イエウール土地活用を利用して複数の会社の土地活用プランを比較し検討することが大切です。
土地の活用にはさまざまな方法があり、一つの会社がすべての方法を発案することは不可能です。そのため可能な限り、多くの土地活用プランを知ることが大切です。今はインターネットで資料が請求できるので、資料集めの手間はかかりません。
複数の会社の土地活用プランを比較するときは、こだわりの条件を明確にすることをおすすめします。こだわりの条件を明確にすることで、最適な土地活用プランに出会える可能性が高くなります。
また、資料を請求して不明点があれば遠慮なく聞くことが大切です。多くの会社は相談用の電話とメールアドレスを用意しているので、気楽に聞くことができます。ただし、業者によっては強引に売り込んでくる可能性があるので、不要な場合はきっぱり断りましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:杉並の活用事例
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| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 140 |
| 延べ床面積(㎡) | 230 |
| 工法 | 木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 8,000万 |
