マンションの建築費は、主に使われている構造や建物の規模によって異なります。
たとえば鉄筋コンクリート造で5階建て（坪単価：120万円・敷地面積：100坪・容積率300％）のマンションを建てる場合の建築費の目安は、おおよそ3億6,000万円ほどです。
【主要な構造・階数別マンション建築費の相場】
| 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|
| 3階建て | 1億9,800万円 | 2億1,600万円 |
| 4階建て | 2億6,400万円 | 2億8,800万円 |
| 5階建て | 3億3,000万円 | 3億6,000万円 |
| 10階建て | 6億6,000万円 | 7億2,000万円 |
| 15階建て | 16億5,000万円 | 18億円 |
| 30階建て | 33億円 | 36億円 |
以下の条件のもと計算しています。
坪単価：110万円（鉄骨造）120万円（鉄筋コンクリート造）
1フロア当たりの床面積：60坪（3～10階建て）100坪（15,30階建て）
- マンション建築費の目安
- 近年高騰している建築費の推移と今後の見通し
- マンション建築費を抑える方法
- 収益性の高いマンションの間取り
所有している土地で賃貸マンション経営を検討されている方はぜひお役立てください。
マンション経営については以下の記事をご覧ください。
マンション建築費はいくら？
マンションの建築費は、建物の構造や規模、地域など様々な要因によって決まります。
この章では、構造・地域・階数別にマンション建築費の相場をご紹介します。
構造別の坪単価相場
マンションは、建物の構造が異なると建築費の相場が変わります。これは、建物の構造によって使われる建材や工法、工期が異なり、材料費や人件費に影響するためです。
以下は、構造別のマンション建築費の坪単価の相場をまとめた表です。
| マンションの構造 | 坪単価相場 |
|---|---|
| 鉄骨造（S造） | 90万～120万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 95万～125万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 110万～140万円 |
（※イエウール編集部調べ）
個人が賃貸経営用に建築するマンションは、最大でも10階建て程度の中低層マンションが主流です。中低層マンションは、鉄骨造または鉄筋コンクリート造で建てるのが一般的です。
なお、建材の価格は需給の変化や市況の影響を受けます。マンションを建築するタイミングによっては建材の価格が高騰していて、建築費が高額になることもあります。
地域別の坪単価相場
マンションの建築費は、地域によっても差があります。これは、都市部の方が建材費・人件費が割高になるためです。特に建物の密集したエリアでは、建設地に大型の重機が入れず、追加で機械や人員が必要になってくるため、費用が高くなりやすいです。
以下は、国道交通省が発表している建築着工統計調査を参考にして割り出した、各地域の構造別の坪単価相場です。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|---|
| 東京 | 59万円 | 123万円 | 117万円 |
| 神奈川 | 55万円 | 91万円 | 100万円 |
| 大阪 | 53万円 | 79万円 | 85万円 |
| 京都 | 58万円 | 91万円 | 93万円 |
| 愛知 | 58万円 | 67万円 | 83万円 |
| 福岡 | 54万円 | 69万円 | 77万円 |
（参考：2021年建築着工統計調査）
上記の数字はあくまでも目安です。これら坪単価相場には、戸建て住居なども含まれることから実際の単価より低くなっています。
階数別の建築費相場
構造別の坪単価に基づいた、階層別の建築費相場は以下の通りです。
| S造 | RC造 | SRC造 | |
|---|---|---|---|
| 3階建て | 1億9,800万円 | 2億1,600万円 | 2億4,300万円 |
| 4階建て | 2億6,400万円 | 2億8,800万円 | 3億2,400万円 |
| 5階建て | 3億3,000万円 | 3億6,000万円 | 4億500万円 |
| 7階建て | 4億6,200万円 | 5億400万円 | 5億6,700万円 |
| 10階建て | 6億6,000万円 | 7億2,000万円 | 8億1,000万円 |
| 15階建て | 16億5,000万円 | 18億円 | 20億2,500万円 |
| 30階建て | 33億円 | 36億円 | 40億5,000万円 |
鉄骨造（S造）坪単価：110万円
鉄筋コンクリート造（RC造）：120万円
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：135万円
1フロア当たりの床面積：60坪（3～10階建て）100坪（15,30階建て）
実際のマンションの建築費は、建物の構造や大きさ、立地、導入する設備など様々な要因によって変動します。あくまでも目安としてご参考にしてください。
建築費のシミュレーション方法
マンションの建築費は「坪単価×延べ床面積」で概算できます。以下の条件をもとに、建築費の計算シミュレーションをしてみましょう。
階層：5階建て
構造：鉄筋コンクリート造（坪単価120万円）
敷地面積：80坪
建ぺい率の制限：80%
容積率の制限：300％
延べ床面積
延べ床面積とは、建物の全ての階層の床面積の合計値のことです。
たとえば1階の床面積が100㎡、2階の床面積が80㎡の2階建ての建物の延べ床面積は、100㎡＋80㎡＝180㎡です。
1階の床面積を建築面積として直方体の建物を建てると仮定すると、延べ床面積は以下のように計算できます。
建ぺい率と容積率
土地に建物を建てるとき、その敷地面積いっぱいに建物を建築することはできません。
土地に建てられる建物の大きさの上限は、用途地域で指定された建ぺい率と容積率の制限によって決まります。
建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」、容積率とは「敷地面積に対する延べ床面積の割合」のことで、前者は土地に建てられる建物の建築面積、後者は土地に建てられる建物の高さに関わります。
たとえば今回のケースでは、建ぺい率が80％に制限されているため、建築面積の上限値は80坪×80％＝64坪です。
一方で、容積率は300％が上限なので、延べ床面積の上限値は80坪×300％＝240坪です。
今回は5階建てのマンションを建築するため、1階あたりの床面積は240坪÷5＝48坪が上限値となります。
- 高階層のマンションを建てたい場合は、土地面積だけでなく「容積率」も要チェック！
計算シミュレーション
それでは、実際に計算してみましょう。
マンションの建築費＝坪単価×延べ床面積
＝坪単価×建築面積×階層数
＝120万円×（48坪×5階）
＝2億8,800万円
実際のマンションの建築費は、構造や地域、規模だけでなく、デザインや搭載する設備も金額に影響します。高層建築や複雑なデザインにしたり、最新の住宅設備を設置すると、建築費は相場よりも高額になります。
建てたいマンションの設計プランに合わせた建築費を知りたい方は、建築会社に費用の見積もり請求をしてみましょう。
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【参考記事】
マンション建築費の推移と今後
マンション建築費は構造ごとに異なり、例えば鉄筋コンクリート造で5階建て（坪単価：120万円・敷地面積：80坪・建ぺい率80％）のマンションを建てる場合、おおよそ3億8,400万円ほどです。
付帯工事費とその他諸費用で、ここから10%~20%ほど上乗せされ、マンション建築費は決まります。
また、マンション建築費は近年上昇傾向にあります。ここ数年の建築費の推移を見ていきましょう。
国土交通省が発表する「建設工事費デフレーター」によれば、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築工事費の推移は、以下のような数値が発表されています。
| 年度 | 指数 |
|---|---|
| 2012年度 | 94.3 |
| 2013年度 | 96.6 |
| 2014年度 | 99.5 |
| 2015年度 | 100.0 |
| 2016年度 | 99.9 |
| 2017年度 | 102.0 |
| 2018年度 | 105.4 |
| 2019年度（暫定） | 107.7 |
| 2020年度（暫定） | 107.4 |
| 2021年度（暫定） | 112.5 |
建設工事費デフレーターは、名目上の建設工事費用にさまざまな物価指数を勘案して算出される、実質的な建設工事費用の指標です。
これを参照することで、基準年度(2015年度)と比較して工事費がどれだけ増減しているかを把握することができます。
2022年に発表された上記のデータによると、2021年度は2015年度と比較して12.5%増加しています。
また、2021年度の月別のデータ(鉄骨鉄筋コンクリート造)は記の通りです。
| 年月 | 指数 |
|---|---|
| 2021年4月 | 109.0 |
| 2021年5月 | 109.1 |
| 2021年6月 | 109.6 |
| 2021年7月 | 110.3 |
| 2021年8月 | 111.4 |
| 2021年9月 | 112.0 |
| 2021年10月 | 113.1 |
| 2021年11月 | 114.4 |
| 2021年12月 | 113.7 |
| 2022年1月 | 114.6 |
| 2022年2月 | 115.5 |
| 2022年3月 | 117.6 |
2021年度は一貫して上昇傾向にあり、今後もさらに建築費は高騰していくと推測できます。
さらに、一般財団法人建設物価調査会が公表している「建築費指数」によれば、2011年を基準としたマンション建築費の動向は、2022年5月時点で下記のグラフの通りとなっています。
引用：建築費指数（2011年基準）｜一般財団法人 建設物価調査会
建築費指数とは、同会が発表する工事費・資材価格・労務費などを踏まえて作成されたデータです。
2022年5月の指数では、鉄筋コンクリート造・鉄骨造・木造のいずれの構造でも、工事原価が上昇している結果が得られました。
こちらのデータでも、2021年以降の建築費指数は大きく上昇していることがわかります。
マンション建築費は今後どうなる？
マンション建築費は年々上昇しており、今後さらなる値上がりが予想されます。
建築費の高騰は、世界的な要因だけでなく、日本国内の経済状況が大きく関わってきます。
世界に目を向けてみると、ウクライナ戦争の収束が見えぬまま、ハマスとイスラエル軍の戦闘が始まりました。
日本では、2022年（令和4年）から急速に円安が進み、2023（令和5年）の現在もなお円安傾向にあります。政府は金利引き上げなど、様々な政策を進めてはいますが、円安が収まる目途はたっていません。
これらの日本国内外の事情を踏まえ、今後、マンションの建築費はさらなる値上がりが予想されます。
マンション建築費の内訳
マンション建築費の内訳は「本体工事費＋付帯工事費＋その他諸費用」です。ここではそれぞれについて詳しく説明します。
本体工事費
本体工事費は「坪単価×延床面積」で計算できます。
本体工事費はどの構造を採用するかによって坪単価が異なります。構造別坪単価は以下の通りです。
- 木造：74万円～105万円
- 軽量鉄骨造：80万円~105万円
- 重量鉄骨造：90万円~120万円
- 鉄筋コンクリート造：95万円~125万円
※イエウール編集部調べ
マンションの場合、鉄骨造か鉄筋コンクリート造で建てられることが一般的です。
付帯工事費
マンションを建築する際には、本体工事だけでなく水道やガスを設置するためのインフラ整備費用、敷地の整地費用、地盤確認費用など、さまざまな付随費用が発生します。
マンション本体を建築する本体工事費とは別に、これら付随工事にかかる費用を付帯工事費と呼び、これは本体工事費の10%~20%ほどかかることが多くなっています。
ただ、この付帯工事費には厳密な定義はなく、本体工事費に含めるところもあれば、別途付帯工事費として請求するところもあり、ハウスメーカーによって異なります。
マンション建築費の見積もりをした際は、全体の予算感だけでなく、どの費用がどの程度含まれているのかまで確認するようにしましょう。
その他諸費用
マンションを建築する際には、本体工事費や付帯工事費など、マンションの建築に直接関係はないけれどかかってくる費用もあります。
例えば、アパートローンを借りる際の手数料や不動産所得税、火災保険料、入居者募集のための広告掲載費などです。
これらの費用は、マンションの規模や選ぶプランによって異なりますが、おおよそ本体工事費の5%~10%ほどを見積もっておくとよいでしょう。
マンションを建築する場合、概算値と比較して建築費が1000万以上異なることも珍しくありません。
賃貸経営の経験がある大手ハウスメーカーに依頼する必要がありますが、まだ意思決定ができていない中でいきなり問い合わせるのはハードルが高いのではないでしょうか。
まずは土地活用プラン一括請求サイトで見積もりを取得し比較するところから始めてみましょう。イエウール土地活用なら一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができるので、ご気軽に使用ください。
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活用事例:「イル デュ ノール」 ホテルテイストの併用マンション
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 250 |
| 延べ床面積(㎡) | 894.51 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
実際にどんなマンションが建てられる？
実際にお持ちの土地にマンションを建てるとすると、どんなマンションを建てられるのでしょうか？
オーナー様の土地面積に合ったマンション建築事例を紹介します。
- 建築予算と土地面積を入力してね
マンションの建築費を抑える方法
マンションを建てる際の建築費用が何にいくらかかるか把握したら、建築費用を抑える方法を考えておくことをおすすめします。
複数社に相談してプランを比較する
マンション建築費用を見積もる際には、複数社に相談して費用を見積もっておくことが大切です。
複数社に相談しておくことで、適正値を把握することができると同時に、ほかの会社に価格交渉を持ち出すことも可能です。
1社にしか相談していないと、その建築費用が高いのか安いのか判断することができず、場合によってはかなり価格を上乗せされていたなんてケースもあるので、必ず複数社で比較しておくことがおすすめです。
複数社に相談するとは言っても、建築会社を探して1社ずつ電話をしたりメールを送信したりするのが面倒だなんて方もいるかもしれません。
そんな方におすすめなのは、土地活用の比較サイトです。なかでも、イエウール土地活用を利用することで、全国の優良建築会社にまとめて相談でき、1度問い合わせをするだけでまとめて複数社からプラン取り寄せをすることができます。
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適正価格を見極める
マンションの建築費用を見積もる際に、やみくもに費用の安いところ探す方がいらっしゃいますが、費用が安いからいいというわけではありません。
中には、費用を削る分必要資材を減らしたり、手抜き工事をしたりする悪徳業者もいます。せっかく高い費用を支払ってあとから大規模改修となってしまっては元も子もありません。
費用をできるだけ抑えてマンションを建築するための第一歩は、まず適正価格を見定めることです。
建てたいと思っているマンションの構造や間取り、高さでプランを取り寄せていくらくらいなのかを見定め、そこから費用対効果を見てできるだけパフォーマンスの高いマンションを建築するという意識が大切です。
こだわりがない場合はシンプルな内装にする
建てたいマンションのデザイン、間取りにそれほどこだわりがない場合は、まずシンプル内装で見積もりを取るようにしましょう。
というのも、デザインをこだわったり間取りを特殊なものにしたりするとその分費用が高くなり、適正な価格を見定めづらくなるためです。
興味のあるデザインや間取りがすでに固まってて、その中で考えたい場合は問題ないですが、幅広く色々なマンションを検討したいという方は、基本となる建築費用をまず確認することが大切です。
節税対策をしておく
マンション経営は、相続税や固定資産税を節税するのにうってつけな土地活用です。
マンションを建てて第三者に貸し出すことで、土地や建物にかかる税金を大幅に節税することができます。
例えば、相続税の場合、最大で課税評価額を80%ほど減額することもできます。
そのため、子や孫に土地を相続する予定のある方が多く興味を持っている土地活用です。
税金は税理士に相談する
マンション経営をしていると、各種税金が発生します。税金についての相談は税理士に行うことがおすすめで、わからないことを聞くだけでなく、節税の方法についてもアドバイスを受けられます。
マンション経営では税金の出費も多いため、少しでもコストを削減するためには税金対策をする必要があります。
また、税理士に帳簿の作成や収支の計算などをしてもらい、確定申告を依頼することも可能です。
建築会社に節税の説明や税金についての話を受けるかもしれませんが、より正確な情報は別途税理士に相談して確認しておくようにしましょう。
収益性の高いマンションの間取り
マンションの建築からマンション経営を考えているのであれば、収益性の高いマンション造りを意識する必要があります。本章では収益性の高いマンションの間取りについて説明します。
地域ニーズにあった間取り
何よりも大事なのが、地域ニーズにあった間取りを意識することです。
例えば、ファミリー層の多い地域では2LDK以上の広い間取りを意識します。一方、周辺に大学などがあり、単身層の需要が多い地域では1Kや1Rなど、シンプルな間取りを意識するといいでしょう。
1Kや1Rタイプであれば、部屋数を増やすこともできるので、その分収益性が期待できます。また、部屋数が多いほうが空室リスクを分散させることができます。
防音性の高い構造を使用
木造タイプの物件は建築費は安いですが防音性に劣るため、入居者同士の騒音によるトラブルが絶えません。
そのため、せっかく入居者が決まっても、防音性の観点から退去してしまう入居者も少なくありません。
よって、防音性の優れたマンションを建てるのであれば、重鉄骨造、もしくは鉄骨コンクリート造の建材を使用する必要があります。
個性の強すぎないデザイナーズ
デザイン性の高いおしゃれなデザイナーズマンションは人気ではありますが、個性の強すぎるデザイナーズマンションは入居者離れを起こしかねません。
なので、マンションのデザインを考える際は、個性を出しすぎないことが収益性の高いマンションを建てるポイントになります。
人気の設備の設置
周辺の競合物件と差別化するためにも、無料インターネットやモニター付きインターフォン、ウォーシュレット付トイレなど、人気の設備を設置することも大事になります。
最近では、置き配が主流になりつつあるため、置き配ボックスの設置なども入居者に喜ばれることでしょう。
マンションの建築費を一括査定してみよう！
複数社に相談するとは言っても、建築会社を探して1社ずつ電話をしたりメールを送信したりするのが面倒だなんて方もいるかもしれません。
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※建築プランの請求後、請負契約を締結するまで費用は一切かかりません。
