マンションの建築費用はいくら?「坪単価×延べ床面積」で算出できる

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

所有している土地を有効活用したいなら、マンションを建築して賃貸物件として経営する方法があります。
ただ、新築のマンション建築するといってもいくらかかるか想像つかない方も多いでしょう。

この記事では、詳しい構造別・階層別の相場や計算方法を紹介していきますので、参考にしてみてください。

石川 龍明
監修者:石川 龍明(いしかわ りゅうめい)
アパートメントクリエーター 賃貸経営リスクコンサルタント
神奈川県に拠点を置く建設会社で土地活用プレイングマネージャーとして陣頭指揮を執る。その後、コンサルティング会社RCマンションのFC本部の役員として多くのクライアントの悩みや問題点を解決する。(444案件)
その経験を活かし、現在は横濱快適住環境研究所 代表取締役として全国でセミナーを開催し地主・家主・資産家から寄せられる多くの相談に乗っている。
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マンション経営について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

マンションの建築にかかる費用

マンションの建築費は、本体工事費用と付帯工事費用、その他費用の3つに分けられます。
本体工事費の相場は、鉄骨コンクリート造で5階建てのマンションを建てる場合、おおよそ2億3,500万円ほどです。
付帯工事費とその他費用で、ここから10%~20%ほど上乗せされ、マンション建築費は決まります。

マンションの建築にかかる費用の相場

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ここでは、50坪の土地にマンションを建てる際にかかる費用を構造別、階数別に紹介しています。

S造(鉄骨造) RC造 SRC造
2階建て 7,600万円 9,400万円 12,000万円
3階建て 11,400万円 14,100万円 18,000万円
4階建て 15,200万円 18,800万円 24,000万円
5階建て 19,000万円 23,500万円 30,000万円

 

なお、ここで紹介しているのはあくまでも基準値の相場です。
マンションを建てる地域によって費用が変わったり、作る部屋数によって金額が増えたりすることもあるため、詳しい計算方法は以下で詳しく解説していきます。

また、計算方法を知ってもあくまで概算となるため、実際に建築費はいくらかかるか具体的に知りたい方には、企業からプランを取り寄せることをおすすめしています。企業からプランを取り寄せることで、どのようなプランがあり建築費はいくらで考えておくと良いのかわかるでしょう。

プランを取り寄せる際には、土地活用サイトを利用して複数の企業から無料でプランを取り寄せる方法がおすすめです。
カンタンな質問にチャットで答えていくだけで、複数の企業から一括でプランを取り寄せられ、プランを比較することで建築費の相場がわかるでしょう。相場を把握するとより自分にとって理想な建築費のプランを見つけられます。

まずは、カンタンな入力を済ませて企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

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マンションの建築費用は「坪単価×延べ床面積」で計算

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マンションの建築費用は、「坪単価×延べ床面積」で計算できます。
以下では、坪単価と延べ床面積についてそれぞれ解説するので参考にしてみてください。

坪単価は構造によって変わる

マンションはどの建物構造を採用するかによって、坪単価が異なります。建築する場所によって費用は変わりますが、全国的な平均で見ると、構造別の1坪あたりの価格は次の通りです。

建物構造 坪単価
S造(鉄骨造) 76万円
RC造(鉄筋コンクリート造) 94万円
SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造) 116万円

[総務省]:[建築着工統計調査](2020)より

S造RC造、SRC造の順に坪単価は高くなります。基本的にコストが高くなるほど、性能の高い構造だと思っていただいてよいでしょう。

坪単価は立地によっても変わる

坪単価は、構造だけでなく立地によっても変わってきます。
ここでは、マンションを建てる場合の地域別の坪単価を構造別に紹介するので、参考にしてみてください。

なお、基本的に、都心部になるにつれて坪単価は上がってきます。
そのため、自分の土地でマンションを建築しようと考えている際は、下で紹介しているエリアのどこに近いかを参考にすると、ある程度予測がつくのではないでしょうか。

東京 神奈川 大阪 愛知 福岡 北海道
S造 123万円 91万円 79万円 67万円 69万円 72万円
RC造 117万円 100万円 85万円 83万円 77万円 89万円
SRC造 154万円 142万円 76万円 97万円 90万円 106万円

 

このように、建てるマンションの構造と立地によって、坪単価は変わってきます。

延べ床面積は階数で計算

坪単価が判明すれば、次は建物を建てる際の延べ床面積をかけることで大まかな建築費用を見積もることができます。
延べ床面積とは、マンション全体の床の面積のことを指します。

5階建てのマンションの場合だと、1階あたりのフロア面積を5階分掛け合わせることで、延べ床面積を求めることができます。

  • 延べ床面積 = 1階あたりの面積 × 階数

持っている土地の広さを参考に、どのくらいの敷地面積の建物を建てるのか、何階建ての建物を建てるのかを計算してみましょう。

建ぺい率を確認しよう

50坪の土地を持っているからと言って、その50坪をいっぱいいっぱい使ってフロアを作り、マンションを建てられるかといわれるとそうではありません。
というのも、近隣の建物との関係や災害リスクなどを考えると、多少スペースを空けておいた方がいい場合が多いためです。

そのため、ほとんどの土地では敷地面積に占める建築面積の割合を「建ぺい率」という値で定め、制限を設けています。
50坪の土地でも、建ぺい率が70%の場合は建築面積(=フロアの面積)が35坪のマンションしか建てることができません。
あらかじめマンションを建てる前には、その土地の建ぺい率を確認しておくようにしましょう。

付帯工事費とその他費用

マンションを建築する際には、マンションそのものを建築する費用以外にもさまざまな費用が発生します。

付帯工事費

マンションを建築する際には、建築費用だけでなく水道やガスを設置するためのインフラ整備費用、敷地の整地費用、地盤確認費用など、さまざまな付随費用が発生します。
マンション本体を建築する費用とは別に、これら付随工事にかかる費用を付帯工事費と呼び、これは本体建築費の10%~20%ほどかかることが多くなっています。

ただ、この付帯工事費には厳密な定義はなく、本体工事費に含めるところもあれば、別途付帯工事費として請求するところもあり、ハウスメーカーによって異なります。
そのため、マンション建築費の見積もりをした際は、全体の予算感だけでなく、どの費用がどの程度含まれているのかまで確認するようにしましょう。

その他費用

マンションを建築する際には、本体工事費や付帯工事費など、マンションの建築に直接関係はないけれどかかってくる費用もあります。
例えば、アパートローンを借りる際の手数料や不動産所得税、火災保険料、入居者募集のための広告掲載費などです。
これらの費用は、マンションの規模や選ぶプランによって異なりますが、おおよそ本体建築費用の5%~10%ほどを見積もっておくとよいでしょう。

自分の土地でマンションを建てる際の費用を詳しく知りたい場合は、企業に相談して具体的にいくらかかるか見積もってもらうようにしましょう。

マンションではなく、アパートを建てる際の建築費用についても同様です。

企業に相談する際には、まずはプランを取り寄せることをおすすめします。企業からプランを取り寄せることで、どのようなマンションを建てることが可能か、(もしくはマンションではなくアパートが良いのか)建てるのにいくらくらいかかるかわかるでしょう。
企業によっては、無料でマンションを建てるのにおすすめな立地を見極めたり、土地を所有していれば実地調査をしたりした上で、より良いプランを提案してくれます。

まずは、カンタンな情報の入力を済ませて、複数の企業から無料でプランを取り寄せましょう。

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なお、土地活用を始める前の相談方法やおすすめの相談先については、以下の記事も参考になります。

マンションの建築費用をシミュレーションしてみた

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ここでは、実際にマンションを建てる際にかかる費用をシミュレーションして計算してみます。
以下の条件でマンションを建築するAさんを参考にしてみましょう。

建築予定のマンション
  • エリア:東京
  • 特徴:10階建て
  • ターゲット:1人暮らし(1部屋7.5坪)
  • 構造:RC造
  • 敷地面積:100坪
  • 建ぺい率:80%

まず、建物を建築できる建築面積は、「敷地面積 × 建ぺい率」で求めます。
この場合は、80坪分がマンション建築するために使える面積だと考えましょう。

マンション建築費用は上で紹介した通り、「坪単価 × 延べ床面積」で計算できます。
今回は10回建てのマンションを建築するため、延べ床面積は各フロアの面積×10になります。

また、東京でRC造のマンションを建築する場合の坪単価は、約117万円です。
これらの値をもとに、実際に建築費用を計算してみましょう。

坪単価 × 延べ床面積
= 117万円 × (80坪 × 10階)
= 93,600万円

上記がマンション建築費用のシミュレーションです。
なお、ここからガスや電気を引くためのインフラ費用、敷地整備費用などの付帯工事費が掛かってくるため、おおよそ10%~20%ほどが上乗せされる点には注意が必要です。

マンションの建築費を抑える方法

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マンションを建てる際の建築費用が何にいくらかかるか把握したら、建築費用を抑える方法を考えておくことをおすすめします。

ここまでマンションの建築費用を概算する方法を紹介してきましたが、実際の正確なマンション建築費用は見積もってみないとわかりません。

ただ、いきなりハウスメーカーや工務店、デベロッパーに相談すると少し高めの建築費用を提示され、損してしまう可能性もあります。

複数社に相談してプランを比較する

マンション建築費用を見積もる際には、複数社に相談して費用を見積もっておくことが大切です。
複数社に相談しておくことで、適正値を把握することができると同時に、ほかの会社に価格交渉を持ち出すことも可能です。

1社に相談していないと、その建築費用が高いのか安いのか判断することができず、場合によってはかなり価格を上乗せされていたなんてケースもあるので、必ず複数社で比較しておくことがおすすめです。

複数社に相談するとは言っても、建築会社を探して1社ずつ電話をしたりメールを送信したりするのが面倒だなんて方もいるかもしれません。
そんな方におすすめなのは、土地活用の比較サイトです。土地活用サイトを利用することで、全国の優良建築会社にまとめて相談でき、1度問い合わせをするだけでまとめて複数社からプラン取り寄せをすることができます。

もちろん契約するまでは無料で利用できますし、プランを取り寄せたからと言ってマンション建築を必ず始めなければいけないわけではありません。時間がなく効率よく考えていきたい方や、手っ取り早く複数社に相談してみたい方にはおすすめです。

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土地活用比較サイトの利用手順
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土地活用比較サイトの使い方については、こちらの記事がおすすめです。

適正価格を見極める

マンションの建築費用を見積もる際に、やみくもに費用の安いところ探す方がいらっしゃいますが、費用が安いからいいというわけではありません
中には、費用を削る分必要資材を減らしたり、手抜き工事をしたりする悪徳業者もいます。
せっかく高い費用を支払ってあとから大規模改修となってしまっては元も子もありません。

費用をできるだけ抑えてマンションを建築するための第一歩は、まず適正価格を見定めることです。
建てたいと思っているマンションの構造や間取り、高さでプランを取り寄せていくらくらいなのかを見定め、そこから費用対効果を見てできるだけパフォーマンスの高いマンションを建築するという意識が大切です。

こだわりがない場合はシンプルな内装にする

建てたいマンションのデザイン、間取りにそれほどこだわりがない場合は、まずシンプル内装で見積もりを取るようにしましょう。
というのも、デザインをこだわったり間取りを特殊なものにしたりするとその分費用が高くなり、適正な価格を見定めづらくなるためです。

興味のあるデザインや間取りがすでに固まってて、その中で考えたい場合は問題ないですが、幅広く色々なマンションを検討したいという方は、基本となる建築費用をまず確認することが大切です。

節税対策をしておく

マンション経営は、相続税や固定資産税を節税するのにうってつけな土地活用です。
マンションを建てて第三者に貸し出すことで、土地や建物にかかる税金を大幅に節税することができます。

例えば、相続税の場合、最大で課税評価額を80%ほど減額することもできます。
そのため、子や孫に土地を相続する予定のある方が多く興味を持っている土地活用です。

税金は税理士に相談する

マンション経営をしていると、各種税金が発生します。税金についての相談は税理士に行うことがおすすめで、わからないことを聞くだけでなく、節税の方法についてもアドバイスを受けられます。
マンション経営では税金の出費も多いため、少しでもコストを削減するためには税金対策をする必要があります。

また、税理士に帳簿の作成や収支の計算などをしてもらい、確定申告を依頼することも可能です。
建築会社に節税の説明や税金についての話を受けるかもしれませんが、より正確な情報は別途税理士に相談して確認しておくようにしましょう。

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マンションの建築費用は比較する

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マンションの建築から経営を行うなら、建築費の詳細や経営を始めるまでの手順を知っておくことが大切です。
また、資金計画は念入りに立てる必要があり、無理のないプランを組んでから不動産の活用を考えましょう

マンションは、建物構造や付帯する設備によって建築費が異なります。
自分の理想とするマンションを考え、その場合の建築費がいくらになるのかを把握して、マンション経営に臨むことが大切です。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
Qマンションの建築費はいくら?
A50坪の土地に3階建てのRC造マンションを建てた場合、14,100万円です。こちらでは、構造別・階数別にマンション建築費の相場を紹介しています。
Qマンションの建築費用はどうやって計算する?
A「坪単価×延べ床面積」で計算します。延べ床面積や坪単価の詳しい求め方に関しては、こちらをご覧ください。
Q実際にマンションを建てるとどのくらいの金額になる?
A記事内では、マンションを建てた場合の建築費の一例を紹介しています。詳しくはこちらをご覧ください。
【完全無料】マンション建築費、いくらかかる?