30坪の土地にアパートを建築する際の建築費用の目安を解説

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30坪程度の土地があっても、敷地が狭かったり空き家になるリスクを考えたりすると、アパート経営はできないと先入観を持ってしまい、あきらめている人もいるでしょう。
しかし、建築技術の進化により、最近では30坪以下の狭い土地でもアパートを建てることは可能です。今回は、その条件や建築費用、アパート建築を成功させるコツなどを紹介します。

アパート経営については、以下の記事をご確認ください。

30坪の土地にアパートを建てることは可能なのか

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30坪以下の狭小敷地や変形敷地など、どのような敷地であれ、ニーズに合ったものができるならアパートを建てることはできますが、建築には建築基準法などのルールがあります。
アパートを建築するためには建築基準法を満たす必要があり、特に都市部では条例違反になる可能性もあるので注意しましょう。

建築基準法を満たしていればOK

建築基準法とは、建築物を建てる際に最低限順守しなければならないもので、日本で建築されるすべての建造物に対して適用されます。
建物の大きさや種類などが定められていて、アパートやマンションの建築を考えている人は、最低限の建築基準法を理解しておく必要があります。

主な建築条件は、接道義務(セットバック)、建ぺい率と容積率があり、エリアのニーズを満たしていて、建築基準法の条件に合えばアパートを建てることができます。

接道義務について

建築基準法では、「都市計画区域内または準都市計画内にあって幅員が4m以上のもの」を「道路」と定義しています。建築物の敷地がこの「道路」に2m以上接していなければなりません。 通常は、2m以上接しないケースはほとんどありませんが、旗竿地の場合は、通路部分や接道部分の間口が2mに達していない場合もあるので、注意しましょう。

幅員が4m以上のものを「道路」と説明しましたが、特定行政庁が指定していれば4m未満でも道路として扱われ、このような道路のことを「2項道路」または「みなし道路」と呼びます。
このみなし道路に沿って並ぶ建築物の建て替えの場合は、道路中心線から2mの位置まで後退したところを敷地境界線とする、「セットバック」が必要です。

これは、最終的にすべての道路の幅員を4mにするために、すべての家が建て替えの際に2mずつ敷地を後退させるという趣旨の規定です。
なお、道路の反対側が住宅ではなく河川などの場合には、中心線から4mの位置までセットバックすることになります。

建ぺい率と容積率について

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物面積の割合です。例えば、132平米(40坪)の敷地面積に、66平米の建築面積の建物を建てた場合の建ぺい率は50%になります。
せっかくの土地をむだなく使いたいところですが、防災や風通しの観点からある程度の空地を設け、ゆとりのある建物を建てるように誘導する目的で、建ぺい率に制限が設けられています。

その建ぺい率の制限は地域によって違います。これは、地域ごとの都市計画によって、その土地を住宅地域にするか、商業地域にするか、各市町村で使い道が細かく分類されているためです。
その使い道は「用途地域」として分かれており、それぞれ建ぺい率の制限が少しずつ異なります。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積(各階の合計)の割合です。延べ床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のことで、容積地は「何階の建物を建築可能なのか」を定められる基準ともいえます。
なお、玄関やバルコニー、ベランダ、ロフトは延べ床面積に含まれず、地下室やビルトインガレージなどは、面積を割り引いて緩和措置を設けています。

容積率の制限を設ける理由は、人口制限のためです。例えば、インフラ設備が不十分なエリアに、容積地の高い家ばかりが建って人口が増加してしまうと、たちまち処理能力が追いつけなくなり、結果として住み良い街ではなくなってしまいます。
そこで、建物の階数を制限することで、地域の人口をコントロールしているというわけです。

都市部では条例違反になる可能性あり

都市部では、ワンルームの建築に対して、さまざまな規制を設けています。各自治体によって名称は違いますが、これを総称して「ワンルームマンション条例」と呼びます。
この名称だけを聞くと、自分には関係ないと思う方もいるでしょう。しかし注意したいことは、ワンルームというのは「間取り(居室数)」だけという訳ではなく「専有面積」が重要なのです。

例えば文京区では、38平米の2LDKでも単身者向けに該当し、専有面積40平米未満はワンルーム形式です。ワンルームマンション条例というのは、単身者向けの面積の住戸に対して設けた規制と考えられるでしょう。
なぜ、このような条例があるかというと、各自治体によってさまざまですが、良好な近隣関係の形成や良好な生活環境の形成、家族世帯向けの住戸の供給、高齢者の居住の安定と大きく4つの目的があるようです。

30坪の土地にアパートを建てることは十分に可能です。ただし、どのようなプランのアパートを建てるか、対応してもらえる企業に確認しながら進めていくことになります。

実際に30坪の土地にアパートを建てられるか、企業に対応してもらえるか、複数の企業からプランを取り寄せて相談してみましょう。
複数の企業に相談する際には、チャットでカンタンな質問に答えていくだけで、複数の企業から無料でプランを取り寄せられるプラン比較サイトの利用がおすすめです。
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30坪の土地にアパートを建てる場合の建築費用は

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アパートを運営するためには、その初期費用である建築費がとても重要です。
どのくらいの大きさのものを建てるのか、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、どんな構造で建てるのかによっても費用が変わってきます。

アパートの建築費用を知るための指標となるのが「坪単価」です。1坪(約3.3平米)あたりの価格が分かれば建築費のおおよその見当がつきますし、比較することで施工会社を選ぶ指標にもなるでしょう。

アパートの建築費を詳しく算出したい方は、以下の記事をご覧ください。
構造別・地域別の相場から具体的な建築費用シミュレーション、建築費を安く抑えるコツまで合わせて紹介しています。

既に土地を持っている場合のアパート経営についての費用は、以下の記事をご覧ください。

構造体によって坪単価は変わる

アパートの坪単価は、構造によって大きく変わります。構造にはいろいろありますが、主に木造、鉄骨造、RC造の3つで、最近では、木造の建物でも性能のよいものを建てられるようになっています。
しかし不動産投資においては、>建物の耐用年数の問題で、木造より鉄骨造、鉄骨造よりRC造が有利です。以下はそれぞれの骨組構造の坪単価をまとめた表です。

骨組構造 坪単価
木造(W) 40~60万円
軽量鉄骨造(S) 50~70万円
重量鉄骨造(S) 60~80万円
鉄筋コンクリート造(RC) 70~100万円
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC) 60~80万円
コンクリートブロック造(CB) 80~100万円

3階建てアパートの場合

アパートといえば、2階建てをイメージする方が多いですが、最近では3階建てのアパートも増えてきました。
とはいえ、木造や鉄骨造のアパートは現在でも2階建てが主流で、3階建てのアパートの設計・施工には特別なノウハウが必要とされます。

特に、収益性の高いアパート経営を目指すなら3階建てのアパートは欠かせないでしょう。

以下は30坪の土地(建ぺい率60%)に3階建てのアパートを建てた時の費用相場です。

構造 土地30坪
木造 3,160~4,240万円
軽量鉄骨 3,700~4,780万円
重量鉄骨 4,240~5,320万円
鉄筋コンクリート造 5,780~7,400万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 7,240~9,100万円
コンクリートブロック造 5,320~6,400万円

建築費の総額を算出する方法

建築費総額の算出方法は、以下の通りです。
  • 総工事費 = 本体工事費(延床 × 坪単価) × 別途工事費(約20%) + 諸経費(100~200万円)
ここで注意したいのが、アパート建築の総額は「坪単価×延床面積」だけではありません。それ以外に別途工事費と諸費用がかかります。

アパートの建築費用がいくらかかるかは、土地や依頼する企業によって異なってきます。また、建築する材質によっても金額が異なってきますので、複数の企業からプランを取り寄せて比較することをおすすめします。

複数の企業からプランを取り寄せる際には、プラン比較サイトの利用がおすすめです。
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土地活用比較サイトの利用手順
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アパートの建築費用が高くなるケース

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ここでは、アパートの建築費用が高くなってしまうケースを紹介します。
ただし、広告費や人件費、部屋の大きさや部屋数、設備のグレードによって大きく変わってくるため、あくまで目安程度に考えておきましょう。

大手の建築会社に依頼した場合

建築費用が高くなるのは、広告費や人件費に多くの費用を割いてしまう場合が多くあります。
特に広告費については、大手建築会社に依頼した場合には、建設費の半分は広告・宣伝費になるため、建築費が割高になりやすいといわれています。
ただし、広告費や人件費は値引きもされやすく、総額に大きな差が出ることもあるでしょう。

部屋数を多くした場合

アパートの建築の坪単価は間取りにも影響され、同じ面積なら部屋を小さくするほど戸数が増えます
その分、設備工事部分の費用が増えるため、シングルタイプよりもファミリータイプの方が坪単価は安くなり、部屋数が多くなるシングルタイプでは、建築費が割高になってしまいます。

内装や設備のグレードを高くした場合

床や壁の素材、キッチンやトイレなどの設備などで、坪単価は変わってきます。素材を最上級のものにしたり、設備のグレードを上げたりすれば、その分坪単価は上がります。
もし手っ取り早く建築費用を抑えるとしたら、設備の充実度ある程度のレベルでとどめておくことが重要です。付帯設備のこだわりは建築費用に大きく影響することは覚えておきましょう。

アパートの建築費用を抑えるためのポイント

アパートの建築費用を抑えるためには、複数の建築会社で費用を比較検討、賃貸併用住宅を検討する、アパートの形状をシンプルにするなどといったポイントがあります。

複数の建築会社に相見積もりを取る

アパートの建築費用を抑えるために、一番大きな費用である建築費用を比較検討することがおすすめです。複数の建築会社で比較することで、より安く済む会社を見つけることができ、収支計画も立てやすくなります。 建築会社に相談する際は価格だけではなく、施工後のアフターメンテナンスや定期的なメンテナンス費用についても、複数の会社で比較したほうがよいでしょう。

賃貸併用住宅にする

賃貸併用住宅とは、1つの建物を自宅と賃貸住宅で併用していることをいいます。
ローンの返済に家賃収入を充てられるので、少ない負担でマイホームを建てることができ、リタイア後の収入にもなります。
さらに、融資条件さえ満たせば、住宅ローンを利用することができます。住宅ローンは非常に低い金利で長く借りることができるので、アパートローンよりも金利面で安心できるでしょう。

なるべくシンプルな形状にする

建物を建築する際は、なるべくシンプルな真四角に近い形や汎用性の高い形のほうが、建築費用を抑えられる可能性があります。

アパート建築を成功させるためのコツ

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アパート建築を成功させるためには、採算が取れるプランニングを行うことが大切です。
その地域がファミリー向けなのか単身者向けなのか、利便性や立地条件をしっかりと見極める必要があります。

そして賃貸経営するにあたって、パートナーとなる企業の選択も重要です。
企業の選択を間違えないために、一括比較情報サイトを利用して、複数の企業の経営プランや物件のアフターメンテナンスについても、しっかり比較してよりよいものを選ぶようにしましょう。

採算が取れるプランニングを行う

30坪の土地では、大きな土地に比べてプランニングにも制約があり、資金計画によっては十分な採算が得られないかもしれません。採算面に注意して効率のよい間取りをプランニングする必要があります。
駅に近い、大きな公園があるなど、立地条件をしっかりと把握して、入居者のニーズが単身者なのかファミリーなのかを見極めることが大切です。狭小アパートの主流になる間取りは、単身者向けでしょう。

間取りに合わせて、セキュリティー面の充実や収納の確保など、単身者のニーズに合わせて付加価値を設定していきましょう。
敷地が狭い分駐車場などの共有スペースはあまり取れませんが、その分、屋内の設備や利便性を充実したものにしていく必要があります。

他には、ペットと入居可能や楽器演奏OKなど売りになる点があれば、その地域の他の物件と差別化ができ、家賃に反映させることができます。
特にペット共生型賃貸住宅の場合は、単身者でもペットを飼いたいというニーズは高く、駅から遠くても近くに散歩コースがあるなどの立地条件がよければ、集客は可能です。

土地の一括比較情報サイトを活用する

賃貸経営において、企業の選択を間違えると、後々大変なことになってしまいます。
建築後の管理がずさんだったり、きちんとアフターフォローをしてくれなかったり、実際にアパート建築が終わった後に不安のあるアパート経営事業になったりすることもあります。

そのため、安心してアパート経営の相談をするためにも、複数の不動産会社に相談しておくようにしましょう。
自分に合ったアパート経営を提示てくれた企業とパートナー契約を結び、二人三脚でアパート経営を進めていってくれる企業を選ぶようにしましょう。

30坪の土地でも収益性の高いアパート建築を目指そう

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現在使っていない土地を所有していても、30坪以下という理由で土地活用に悩む人が多くいます。しかし、アパート経営は土地が狭くてはできないとあきらめる必要はありません
30坪の狭小敷地でも、ニーズに合わせたプランニングさえできれば、収益性の高いアパート建築が可能
です。

建築基準法やプランニングの方法などをよく理解して、その土地がもっている最大限のポテンシャルを利用することこそが、アパート経営を成功させる一番の方法といえます。

-1. アパート建築に関する相談ならイエカレ

イエカレでは、全国の優良企業だけを紹介しています。また、どんなことでも簡単に問い合わせができ、欲しい情報や資料などがすぐに手に入ります。
不明点や疑問点をすぐに解消してくれて、一緒に走ってくれる優良企業と一緒にアパート経営を進めていくためにも、アパート経営を進める際はイエカレに相談するようにしましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
30坪の土地にアパートは建てられる?
可能です。ただし、建築基準法の接道義務や既定の建ぺい率をクリアしておく必要はあるので、詳しくはこちらをご覧ください。
30坪の土地でアパートを建てる際の建築費用は?
建てるアパートの構造によって変わりますが、おおよそ坪単価40万円~100万円ほどです。階数や構造ごとの費用の違いについては、30坪の土地にアパートを建てる場合の建築費用はをご覧ください。
建築費用を抑えるコツは?
30坪の土地でアパート建築する際には、3つのコツを抑えておけば建築費用を抑えることが可能です。詳しくはアパートの建築費用を抑えるためのポイントをご覧ください。