アパート建築費3000万円で建てられるのはどんな物件?収益性や注意点も解説

アパート建築費3000万円で建てられるのはどんな物件?収益性や注意点も解説
3,000万円の場合、どんなアパートが建てられるのでしょうか?

建築費3,000万円で可能なアパートの規模は、構造や地域によって異なります。

この記事では、建築費3,000万円で建てられるアパートの目安、費用の内訳や相場、建築時の注意点を解説します。

適切な建築会社を選べば、収益性の高い物件を実現することも可能です。以下のフォームで、大手ハウスメーカーや工務店が提案するプランを確認することができるので、ぜひご利用ください。

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建築費3000万円で建てられるのはどんなアパート?

建築費は「坪単価×延べ床面積」で概算できます。

予算3,000万円では、1階あたり15~20坪の2階建てアパートが建築可能です。間取りによりますが、部屋数は4~6戸が目安となります。

▼建築費3000万円で建てられるのはどんなアパート?

例①:木造2階建てアパート(1K6戸)

建築費3,000万円で、建坪20坪・総戸数6戸の木造2階建てアパートを建築できます。

▼木造2階建てアパート(1K6戸)を建てる場合

  • 構造:木造2階建て
  • 建坪(建築面積):20坪
  • 延べ床面積:40坪
  • 間取り:1K(約6.5坪)
  • 部屋数:6戸
  • 家賃:5~7万円(地域によって異なる)

坪単価74万円では、40坪の建築費は約2,960万円が目安です。

建坪20坪の2階建てアパートは、敷地面積35坪で建築可能です。ただし、水道・ガス・電気工事、外構工事、税金や手数料も費用に含まれます。

これらを合わせた初期費用は約3,848万円が目安です。

木造アパートは建築費が安い点が大きなメリットです。木材価格が上がる中でも、他の構造より安く建築できます。2×4工法やプレハブ工法を使えば、さらに費用を抑え、短期間で建築可能です。

一方で、木造は遮音性や耐久性が他の構造より劣ります。耐火構造が必要な場合、木質部分の加工でコストが増えます。法定耐用年数が22年と短いため、減価償却やローン返済期間も短くなります。

3,000万円でどんなアパートが建築できるかは、土地の形状や立地の酔っても異なります。ご自宅の場合を知りたい方は、以下のフォームから土地の条件を選択することで複数の建築プランを比較できます。ぜひご活用ください。

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例②:軽量鉄骨造2階建てアパート(1R6戸)

木造よりもやや狭くなりますが、軽量鉄骨造でも3,000万円程度を目安に総戸数6戸の2階建てアパートを建てられます。

▼軽量鉄骨造2階建てアパート(1R6戸)を建てる場合

  • 構造:軽量鉄骨造2階建て
  • 建坪(建築面積):19坪
  • 延べ床面積:38坪
  • 間取り:1R(6坪)
  • 部屋数:6戸
  • 家賃:6~7万円(地域によって異なる)

坪単価80万円では、38坪の建築費は約3,040万円が目安です。

初期費用は建築費に加え、工事費や税金などを含めて約3,952万円になります。

軽量鉄骨造は丈夫で比較的安価に建築可能な構造です。柱や梁が不要なため、広い空間を設計できる点が特徴です。

一方で、軽量鉄骨造は耐火性と断熱性に課題があります。

鉄骨は熱に弱く、耐火構造が必要な場合は建材の加工が必要です。

断熱性能が木造より劣るため、居住性向上には断熱対策が求められます。

初期費用3,000万円を予算とする場合

アパート建築にかかる費用の総額を3,000万円に収めたい場合は、建築費の予算は2,300万円が目安となります。

建築費2,300万円を予算とする場合に建てられるアパートは、以下のような規模になります。

▼建築費2,300万円を予算とする場合

  • 構造:木造2階建て
  • 建坪:15坪
  • 延べ床面積:30坪
  • 間取り:1K(7坪)
  • 部屋数:4戸
  • 家賃:5~7万円(地域によって異なる)

敷地25坪で建築は可能ですが、収益性はやや低下します。

限られた敷地面積では部屋数が少なくなり、投資費用に対する収益割合が減るためです。建築費2,000万円を予算にアパートを建てたい方は、以下の記事もご覧ください。

アパートは建築費2,000万円で建てられる?事例や費用を抑え方を徹底解説!

なお、土地の広さいっぱいに2階建てアパートを建てたい場合の建築費の目安は、以下の表をご参考にしてください。

▼土地の広さ別2階建てアパートの建築費

敷地面積木造鉄骨造
10坪900万円1,080万円
20坪1,800万円2,160万円
30坪2,700万円3,240万円
40坪3,600万円4,320万円
50坪4,500万円5,400万円
60坪5,400万円6,480万円
70坪6,300万円7,560万円
80坪7,200万円8,640万円
90坪8,100万円9,720万円
100坪9,000万円1億800万円

(建ぺい率60%、木造坪単価75万円、鉄骨造坪単価90万円、2階建てアパートの条件で概算しています。)

土地にアパートを建てる費用は、建築会社への相談で把握できます。直接相談することで、予算に応じたアパートの具体的なイメージがわかります。土地活用比較サイトの「イエウール土地活用」なら、簡単に複数の会社にまとめて見積もり依頼ができます。

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アパート建築費3,000万円で建てる物件の費用内訳

アパート建築費は本体工事費以外にも付帯工事費と諸費用が必要です。付帯工事費は本体工事費の約20%、諸費用は約10%が一般的です。

本体工事費が3,000万円の場合、総額は約3,900万円になります(土地代除く)。

この章では、それぞれの費用の内訳について簡単に解説していきます。

▼アパート建築費3,000万円で建てる物件の費用内訳

本体工事費(建築費)

アパート本体の建築工事にかかる費用を「本体工事費」といいます。

▼本体工事費に含まれる工事の内容

  • 仮設工事
  • 建物の基礎工事
  • 木工事・鉄骨工事
  • 外装工事
  • 内装工事
  • 設備設置工事(キッチン・浴室・トイレなど)

アパート建築費は本体工事費を指す場合が多いです。

本体工事費は「坪単価 × 延べ床面積」で概算できます。坪単価は工事費を床面積1坪あたりの金額に換算したものです。延べ床面積は各フロアの床面積を合計した面積です。建坪20坪の2階建てアパートの場合、延べ床面積は「20坪×2=40坪」です。

構造別の坪単価相場

坪単価は、主に建物の構造によって価格の相場が異なります

建物の構造ごとの坪単価の相場は、以下の通りです。(イエウール編集部調べ)

▼本体工事費に含まれる工事の内容

  • 木造(W造):74万円~105万円
  • 軽量鉄骨造(S造):80万円~105万円
  • 重量鉄骨造(S造):90万円~120万円
  • 鉄筋コンクリート造(RC造):95万円~125万円

建築費の坪単価は、建築を依頼する会社によって異なります。

木造は一般的に最も費用を抑えられる構造ですが、建材費や人件費の高騰により、軽量鉄骨造と費用差がない場合もあります。一部の建築会社では、仮設工事や設備工事を本体工事に含めないことがあります。坪単価で見積もりを比較する際は、費用の内訳や明細を十分に確認しましょう。

地域別の坪単価相場

アパートの建築費は、アパートを建てる地域によっても相場が異なります

一般的に、都市部ほど坪単価は高額になり、地方ほど安価になる傾向があります。

費用は建築会社や建築用地の条件により変動するため、注意が必要です。たとえば、トラックが進入できない狭い土地では、コストが高くなる傾向があります。

以下は、2023年に着工した共同住宅(貸家)の工事費予定額の平均から算出した坪単価を主要都市ごとにまとめた表です。

▼地域別の坪単価相場

地域木造鉄骨造RC造
全国平均66万円92.4万円95.7万円
東京都79.2万円115.5万円122.1万円
神奈川県72.6万円102.3万円108.9万円
大阪府56.1万円85.8万円89.1万円
京都府62.7万円92.4万円92.4万円
愛知県59.4万円92.4万円89.1万円
福岡県56.1万円85.8万円75.9万円
北海道62.7万円75.9万円59.4万円

<参考>国土交通省:建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表(2023年)を元に作成

表の金額は工事費予定額から算出した坪単価で、実際の工事費とは異なります。建築費用が地域によって異なる点を理解する際の参考にしてください。

付帯工事費(別途工事費)

付帯工事費とは、土地にアパートを建てるにあたって必要となる工事にかかる費用のことです。「別途工事費」とも呼ばれます。

▼付帯工事費に含まれる工事の内容

  • 地盤改良工事
  • 門・塀・庭・駐車場の工事(外構工事)
  • 水道・電気・ガスの引き込み工事
  • 古家の解体・整地

土地の状況や建築プランによって行われる工事の内容は異なりますが、本体工事費の約20%が費用の目安です。

諸費用

工事費以外に発生する費用や税金を、まとめて「諸費用」と呼びます。

▼諸費用の例

  • アパート設計費
  • 地盤調査費用
  • 各種保険料
  • 不動産取得税
  • 登記費用
  • アパートローンの事務手数料 など

本体工事費の約10%程度が費用の目安です。

なお、設計費は大手ハウスメーカーに依頼する場合で総工費の1%〜3%、工務店と設計事務所に依頼する場合で7%〜8%が相場です。
建築費を適切に抑えてアパートを建築すると、高利回りでアパート経営がしやすくなります。「イエウール土地活用」の一括見積なら、複数の大手ハウスメーカーにまとめて資料請求できます。気になるアパート建築後の収益プランについても、是非ご相談してみましょう。

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建築費3,000万円のアパートの利回りシミュレーション

アパートの収益性は「利回り」という指標で測ることができます。

利回りは、投資費用に対する年間収益の割合を示す指標です。一般的には「年利回り」が使用されます。

本章では、建築費3,000万円でアパートを建設した場合の収益性を利回りでシミュレーションし、詳しく解説します。

▼建築費3,000万円のアパートの利回りシミュレーション

実質利回りでシミュレーションするのがおすすめ

利回りは、「アパートの年間家賃収入÷購入費用(建築費用)」で計算できます。

この計算式で求めた利回りは「表面利回り」と呼ばれます。
アパートの維持費などを考慮して計算した利回りは「実質利回り」といい、収益性を判断する際に重要な指標です。

表面利回りは投資費用に対する大まかなリターンを把握できますが、登記費用や税金、運営にかかる経費は含まれていません。これらの必須経費を反映した収支計画を立てるためには、実質利回りの利用をおすすめします。

実質利回りは、以下の計算式でシミュレーションできます。

▼実質利回りのシミュレーション

(年間家賃収入-年間諸経費)÷初期投資費用×100

年間諸経費は固定資産税や管理委託費、保険料、修繕費、リフォーム代などを含みます。金額は経営を始めるまで不明ですが、「年間家賃収入の15~20%」を目安にシミュレーション可能です。

新築アパートの実質利回りは、5~8%が理想とされています。建築プランを検討する際は、費用の見積もりを基に実質利回りを試算しましょう。

利回りシミュレーション例

それでは例として、以下のケースにおける利回りをシミュレーションしてみましょう。

▼利回りシミュレーション例

  • 木造2階建て
  • 所有地に建築する
  • 敷地面積:35坪
  • 建坪:20坪
  • 延べ床面積:40坪
  • 間取り・部屋数:1R・6戸
  • 家賃:5.5万円/月
  • 空室率:10%
まずは、初期費用を計算してみましょう。所有地に建築するため、土地代はかかりません。

坪単価を75万円とすると、アパートの本体工事費、付帯工事費、諸費用は以下のように試算できます。

▼坪単価75万円の場合

  • 本体工事費=坪単価×延べ床面積=75万円/坪×40坪
    =3,000万円
  • 付帯工事費=本体工事費×20%=3,000万円×20%
    =600万円
  • 諸費用=本体工事費×10%=3,000万円×10%
    =300万円

空室率を10%とした場合の年間家賃収入の想定は、以下のように試算できます。

▼空室率10%の場合

  • 年間家賃収入=月ごとの家賃×戸数×12ヶ月×(100%-空室率)
    =5.5万円/月×6戸×12ヶ月×(100%-10%)
    =356.4万円

年間の諸経費を、家賃収入の15%として仮定して計算します。

▼年間諸経費が家賃収入の15%の場合

  • 年間諸経費=年間家賃収入×15%=356.4万円×15%
    =53.46万円

したがって、実質利回りは以下のようにシミュレーションできます。

▼実質利回りのシミュレーション

実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(初期投資費用)×100
=(356.4万円-53.46万円)÷(3,000万円+600万円+300万円)×100
約7.77%
なお、ローンを返済した上で残る収益の割合は「返済後利回り」を計算することで分かります。
▼返済後利回りの計算式
返済後利回り=(年間家賃収入-年間諸経費-ローン返済額)÷(建築費用+諸費用)×100

自己資金900万円、借入期間20年、年利3.2%の条件でアパートローンを借り入れるとすると、返済後利回りは以下のようにシミュレーションできます。

▼自己資金900万円、借入期間20年、年利3.2%の場合の返済後利回り

実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費-ローン返済額)÷(初期投資費用)×100
=(356.4万円-53.46万円-203.28万円)÷(3,000万円+600万円+300万円)×100
約2.55%

活用事例:My Style ①

外観・外構のデザインコンセプトは”和風モダン”。敷地内にポケットパーク(小公園)を設置し、憩いの場としました。
(株式会社セレ コーポレーションの土地活用事例)
建築費3,000万円のアパートでどれくらい収益がでるかは以下のフォームからシミュレーションできます。ぜひご活用ください。

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アパート建築費3,000万円で物件を建てる際の注意点

建築費3,000万円でアパートを建てる際には、投資した金額を回収できるだけの収益性を考慮しておく必要があります。

また、アパートを建築するにあたって押さえておきたい制限・規制も理解しておかなければなりません。

この章では、新築アパートを建てる際の注意点として、以下の3点をご紹介します。

▼アパート建築費3,000万円で物件を建てる際の注意点

「建ぺい率」「容積率」を押さえておく

建築できるアパートの規模や広さは、その土地に指定された「建ぺい率」「容積率」で決まります。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。

敷地面積100坪の土地で建ぺい率が60%、容積率が200%の場合、建築面積は最大60坪、延べ床面積は最大200坪です。アパートの設計は、これらの条件に収まるように進める必要があります。

用途地域によっては建物の高さに制限があったり、耐火性能の基準が変わる場合があります。建築計画はハウスメーカーや建築会社と十分に相談しながら進めましょう。

ランニングコストにも留意する

アパート経営では、建築費などの初期費用以外にも、アパートの維持・管理や修繕にかかる費用(ランニングコスト)が発生し続けます。

▼ランニングコストの種類

定期的にかかる費用
  • 光熱費
  • 管理委託費
  • 火災保険料・地震保険料
入退去がある度にかかる費用
  • 清掃費
  • 修繕・リフォーム費用
  • 広告料・仲介手数料など客付けにかかる費用
適宜かかる費用
  • 大規模修繕費

利回りシミュレーションの章では、暫定的に家賃収入の15%で計算していますが、依頼する管理会社や管理方式、アパートの状況によって、費用は変わります

たとえばアパートを建てる敷地が広いと、固定資産税や管理会社に支払う管理委託費なども高額になりやすいです。

また、外装材・内装材のグレードによって、建物自体の劣化が遅くなり、大きな修繕が必要となる頻度が変わる可能性があります。

資材費を抑えて短期的な利回りを優先するか、中長期的な費用削減を重視するかは、アパート経営の目的に応じて判断が必要です。

アパート経営にかかる費用とは?費用の種類や回収にかかる期間についても解説します

自己資金は1,000万円程度必要

アパートの建築に必要な資金は「アパートローン」で調達できます。

金融機関の審査にもよりますが、頭金として借入額の1~3割が必要であるのが一般的です。融資前に支払いが必要な諸費用があるため、アパート建築時は総費用の約2~3割を自己資金として準備することが目安です。

したがって、建築費3,000万円(費用総額3,900万円)の場合は、自己資金は1,000万円程度が目安です。

借入可能な金額や頭金の必要額は、金融機関や審査状況によって異なります。また、アパート経営の実績がない場合は融資が難しくなることがあります。

ハウスメーカーを通じて計画を進める場合、提携する金融機関のローンを紹介されることがあります。初めてアパートを建てる場合は、建築プランの見積もりとあわせて融資についても相談してみましょう。

アパート経営を始めるのに必要な自己資金は?アパートローンについても解説

建築費3,000万円のアパートで得られる収益は、以下のフォームでシミュレーション可能です。ぜひご利用ください。

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アパートの建築費を抑える方法

利回りシミュレーションでもわかる通り、アパートの建築にかかるコストを抑えることで、アパート経営の収益性を高めることができます。

▼アパートの建築費を抑える方法

建築会社の規格化プランで建てる

多くのハウスメーカーや工務店では、規格化されたアパート建築プランを用意しています。これらのプランは、間取りや外装・内装、設備があらかじめ決められた仕様に基づいています。

規格化プランを利用することで、建材の大量生産や作業の効率化が可能となり、オーダーメイドのプランより建築コストを抑えることができます。

土地の条件によって規格化プランが使えない場合もありますが、条件が合えば建築費を大幅に削減できる点が魅力です。

デザイン・設備にこだわり過ぎない

アパートのデザインや設備は入居者への魅力となりますが、仕様のグレードを上げると費用が増加します。

入居率や家賃を維持するには周辺物件との差別化が重要ですが、すべての面で上回る必要はありません。入居者が重視しない部分やニーズが低い設備のグレードを抑えることで、コスト削減が可能です。

節約した予算に余裕があれば、一部の設備に集中投資して差別化を図ることができます。規格化プランを採用する場合、仕様変更を依頼すると追加費用が発生し、低価格で建築する利点が損なわれる可能性がある点に注意しましょう。

アパートの戸数を減らす

予算が見積もり段階で超過する場合は、アパートの規模を縮小することを検討しましょう。

特に所有地での建築では、土地の最大容積に合わせて計画すると、建築資金が不足する可能性があります。その際は延べ床面積を減らすことで建築費を抑えられます

アパートでは部屋ごとに浴室やキッチンなどの設備が必要なため、戸数を減らすことで設備費用を削減可能です。

専有面積を広く取ることで入居者への魅力を高めることもできます。また、車を利用する人が多い地域では駐車場を広く設けると効果的です。

  1. 間取りについては、地域のニーズをよく調査した上で設計しましょう!

土地の収益性は下がりますが、必ずしも最大容積でアパートを建てる必要はありません。長期的な安定経営を目指す場合は、初期費用で無理をしないことが大切です。

アパート建築費を抑えることで、経営の収益性を向上させることが可能です。収益プランのシミュレーションは、以下のフォームをご利用ください。

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アパート建築を依頼するハウスメーカー・建築会社の選び方

最後に、限られた予算でアパートの建築を依頼する際の、ハウスメーカー・建築会社の選び方についてご紹介します。

▼アパート建築を依頼するハウスメーカー・建築会社の選び方

ハウスメーカーの規模で選ぶ

大手のハウスメーカーと中小のハウスメーカーでは、得意分野が異なるためそれぞれの強みを理解して選ぶことが大切です。

たとえば中小のハウスメーカーでは、小回りのきく丁寧なサービスを受けられる特徴があります。

大手ハウスメーカーは質の高い施工と手厚いアフターフォローを提供する点が魅力です。

大手が必ずしも最適とは限りませんが、まず相談してみることをおすすめします。合わない場合は、中小のハウスメーカーにも問い合わせて比較検討すると良いでしょう。

問い合わせへの対応品質で選ぶ

アパート経営の見積もりや相談に対する対応姿勢を確認することは重要です。

丁寧に対応する会社であれば、建築工事やアフターフォローでも高い品質が期待できます。

プランの内容や見積もり金額について質問し、親身に対応してくれるかをチェックしましょう。

建築会社の評判・口コミで選ぶ

ハウスメーカーや建築会社の評判は、ネット検索で簡単に調べられます。

肯定的な意見だけでなく否定的な意見も確認し、中立的な視点で評判を判断することが大切です。

口コミサイトに加え、SNSや個人ブログなどで実際の利用者の声を確認するのもおすすめです。

アパート建築の依頼先の選び方とは?工務店の特徴を解説!

アパート建築会社を総販売戸数をもとにランキングで紹介!建築会社の決め方も詳しく解説します

アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。

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アパート建築費3,000万円で物件を建てる際には相見積もりを確認

建築費3,000万円で建てられるアパートは、約20坪〜30坪の広さの小規模な物件となることが一般的です。

ただし、アパートの構造や建てる地域によっても変動するため、ハウスメーカーや建築会社から提示されるプランで最終的に確認すると安心です。

アパートを新築する際には、実質利回りやランニングコストを計算し、可能な限り正確な収益シミュレーションを行っておくことも大切です。

アパート経営のパートナー選びでは、規模や問い合わせ対応、評判・口コミなどを参照しながら信頼できる会社を選びましょう。

複数のハウスメーカーや建築会社のプランを比較するには、「イエウール土地活用」が便利です。このサービスでは、大手10社の収益プランを一括で取り寄せ、比較しながらアパート経営を始められます。まずは無料診断をお試しください。

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