アパート建築における接道の確認方法は?|建築可否は接道で決まる

アパート建築における接道の確認方法は?|建築可否は接道で決まる
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アパートの接道に関する条件は、アパートの建築可否を決めるためその条件を満たしているかどうかは必ず確認しておきたいところです。

本記事では、アパートを建てる際に考慮すべき接道の条件や確認方法、接道以外でアパート建築に関係する法規制について詳しく解説しています。
アパート建築を検討されている方の参考となれば幸いです。

アパートを建てるメリットや建てる際にやるべきことがわからないという方は、まずはこちらの記事を参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築における接道の確認方法

アパート建築では接道条件を確認する

アパートを建築できるかどうかは、接道条件を満たしているかどうかを確認しなければなりません。
この章では、接道に関する基本的な内容から、所有地が接道条件を満たしているのかを確認する方法をご紹介しています。

接道とは

接道とは、土地に面している道路のことで、アパートなどの建物を建築するには接道義務を守る必要があります。
下記は、接道義務(条件)の内容です。

  • 建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m(ないし3m)以上接しなければならない(建築基準法第43条)

また、自治体によっては建物の出入口の幅にあたる間口(エントランス)に関しても決まりがあり、アパートなどの集合住宅では間口が4m以上でないと建築不可な場合もあります。
防犯や車両の出入りを考え、間口は4m以上確保するようにしましょう。

土地が幅員4m未満の道路に面している場合は原則としてアパートを建てることはできませんので注意が必要です。ただし、セットバックを行うことによって建築可能な場合もあります。
セットバックについては3章にて詳しく解説しています。

この接道義務は、災害や事件など緊急性の高い状況において住民の避難や緊急車両の搬出入を行いやすくすることを目的としています。

土地が私道に面している場合は?

接道義務において、接している道路が公道か私道かは関係ありません
関係があるのは、その道路が建築基準法における「道路」として認められているかどうかです。

所有地に接している土地が建築基準法で認められる道路であるかどうかは、各自治体の役所である建築指導課で確認できます。

ただし、私道に面している土地の場合は道路の所有者とのトラブルや、土地の売却時に価格が相場より低くなるというデメリットがありますので、注意が必要です。

①接道の確認方法

接道義務を満たしているかについて確認するには、まず該当道路が建築基準法における道路扱いであるかを知る必要があります。そのために、まずは各自治体の役所にある建築指導課にて道路図面を確認しましょう。
紙媒体での図目や、自治体によってはそのHPなどで閲覧することも可能です。

また、同時に建築計画概要書(建物の建築認可の内容が分かる書類)や、検査済証(建物が法的に問題ないと確認された証)などの資料も取得しておきましょう。

これらの資料を参照することにより、調べたい道路が建築基準法における道路として扱われているかが分かります。
しかし、その道路が2m以上土地に接しているかどうかは現地調査にて確認が必要です。

②接道の確認方法

自治体のHPや建築指導課に足を運び、所有地に接している道路が建築基準法における道路として扱われていることが分かったら、次はその道路が2m以上土地に接しているのかの現地調査を行います。

現地調査については、アパートの建築プランを作成する際に建築会社が行ってくれるケースがほとんどです。しかし、あらかじめ自分で接道面を測っておくことで本当に接道義務を満たしているのかの安心材料にもなります。

測量方法に関しては、2m以上の接道があるか否かのチェックだけなので、メジャーや物差しなどを用いた簡易な確認で大丈夫です。

接道義務並びにアパート建築を行う際に知っておきたい法規制も3章にて詳しく解説しています。
アパートを建てられることが分かれば、あとはアパート建築に向けて動き出しましょう。

気になるアパートの建築費用について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパートは接道義務を満たしていなくても建築可能

建物を建てる場合は原則として接道義務を守る必要がありますが、セットバックを行うことによりアパートを建築できるケースがあります。
セットバックとその方法、注意点について詳しく解説します。

セットバックとは

セットバックとは、道路と土地の境界線から間口を後退させることです。
土地が幅員4m未満の道路に接している場合、道路の中心から2m離れた位置を間口とすることによりアパートが建築可能になります。

セットバックによって所有地の面積が少なくなってしまいますが、道路広さは車のすれ違いや万が一のための避難経路、緊急車両の通り道など生活環境に大きな影響を与えます
アクセスや防災、景観の観点から、生活する上で不便な接道である土地は地価も相場より安くなりますので、セットバックが必要な場合は必ず行うようにしましょう。

セットバックの注意点

セットバックを行う際の注意点は2つあります。
1つは、セットバック後の敷地面積をもとに建ぺい率と容積率が決められることです。

敷地面積に対してどのくらいの規模の建物を建築可能かを決める建ぺい率や容積率は、セットバック後の敷地面積を基準として計算します。
そのため、イメージするアパートとならない場合もありますので、注意が必要です。

2つ目は、セットバック部分は私的利用できないことです。
セットバック部分は、公共道路扱いとなるため、塀や花壇、駐車スペースとして活用することができません。

アパート建築を取り巻く接道以外の法規制

アパート建築に関する接道以外の注意点

アパートを建築に関する法規制は、接道義務だけではありません。
この章では、接道義務以外にアパートを建築する上で確認しておきたい法規制を4つご紹介します。

用途地域の制限

アパート建築予定地が都市計画区域にある場合、用途地域の制限についても確認する必要があります。
都市計画区域は市街化区域市街化調整区域非線引き区域の3つに分かれています。市街化区域に関してはさらに13のエリアに分けられます。

このうち市街化調整区域と市街化区域内の一つである工場専用地域ではアパートを建築することはできません

また、13に分けられたエリアそれぞれに建てられることのできる建物に規制があります。そのため、自分の土地がどの地域に割り当てられているのかを確認する必要があります。

用途地域は、各自治体のホームページにて確認することができます。電話での確認も行えますが、信頼性に乏しい場合がありますので不安な方は役所窓口での確認をおすすめします。

建物の高さ制限

用途地域や道路斜線制限などよって建物の高さ制限があります。

用途地域の一つである第一種、第二種低層住居専用地域では、建物の高さが最大でも10mもしくは12mである必要があります。
10m、12mのどちらになるかは各地域の都市計画に基づいて決められています

また、道路斜線制限では、建物と接している道路の反対側の土地との境界線から一定の角度の斜線の内側に建物が入らなければなりません。
角度は、用地域によって決定され、第一種低層住居専用地域などの住居系地域であれば1.25倍×水平距離、商業地域などその他の地域は1.5倍×水平距離となります。

高さ制限は、通風や採光など周辺環境を保つために設けられています。

建ぺい率・容積率

建ぺい率と容積率は、その土地にどのくらいの規模で建物を建てることができるのかを表すものです。

建ぺい率と容積率の概要と計算方法については以下の通りです。

概要 計算方法
建ぺい率 土地の広さに対してどのくらいの割合で建物を建てることができるのかという比率。
例えば、建ぺい率が60%と定められた70㎡の土地には最大で42㎡の建築面積をもつ建物を建築可能です。
建ぺい率=建築面積÷土地面積×100
容積率 土地の広さに対してどのくらいの割合で床面積を確保することができるのかという比率。
例えば、容積率が150%と定められた100㎡の土地には最大で250㎡の総床面積をもつ建物を建築可能です。
容積率=床面積の総和÷土地面積×100

なお、建ぺい率と容積率に関しては、用途地域ごとに指定があるため注意が必要です。

特殊建築物における耐火性能

建築基準法第2条2項は、アパート、学校や病院、旅館などいくつかの建物を特殊建築物と定め、これらの建築物にはその使用用途から耐火建築(同法第27条)や避難・消火設備について技術的な基準(同法第35条)を設けています。

耐火建築に関しては、建物規模によって耐火建築もしくは準耐火建築物に分かれます。アパートでは、3階以上の階については耐火建築物として扱われるため以下の基準を満たす必要があります。

  • 建物の主要構造部が耐火構造であり、予測される火災が終了するまでに耐えられる建物性能に関して政令が定める技術的基準を満たすもの
  • 外壁の開口部で延焼の可能性のある部分に、防火戸やその他政令が定める防火設備に関して政令が定める技術的基準を満たすもの

建物の安全性に関しては、入居希望者への訴求にも繋がりますので、アパートの建築プラン確認の際には耐火性能はどのようになっているのかもあわせてチェックしておきましょう。

アパート建築を検討するならまず接道を確認しよう

アパート建築を検討するならまず接道を確認しよう

接道は建築基準法にも規定があり、アパートを建築できるかどうかの重要事項になります。
そのため、まずは土地と接している道路の関係は接道義務を満たしているのかを確認することが必要です。

接道義務によりアパート建築が行えない場合、他の土地活用を検討してみましょう。アパート経営だけでなく、収益や相続税対策といった節税が可能な土地活用は多くあります
アパート建築以外の土地活用方法について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

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