「今ある50坪の土地でアパートを建てたらどのくらいになるんだろう」、「建築費が高くて投資回収できるか不安・・・」。
アパートを建てて経営を考えている方であれば、このような疑問や不安をお持ちの方も多くいらっしゃるかと思います。では、実際50坪の土地にアパートを建てるとその建築費はどのくらいになるのでしょうか。
本記事では、50坪の土地でのアパート建築費用や、どんなアパートを建てられるか、儲かるアパートを建てる方法などについて詳しく解説します。
以下の記事でアパート建築費についてより詳しく解説しています。
50坪の土地でのアパート建築費
50坪の土地にアパートを建てるのにかかる建築費用は、木造で3,700万円~5,250万円、軽量鉄骨造で4,000万円~5,250万円、重量鉄骨造で4,500万円~6,000万円、鉄筋コンクリート造で4,750万円~6,250万円が相場となります。
構造別坪単価
アパートの構造は、大きく木造、鉄骨造（軽量・重量）、鉄筋コンクリート造に分類されます。構造によって大きく異なる坪単価の相場は以下のようになります。
| 構造 | 坪単価 |
|---|---|
| 木造 | 74万円~105万円 |
| 軽量鉄骨造 | 80万円~105万円 |
| 重量鉄骨造 | 90万円~120万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 95万円~125万円 |
※ieul編集部調べ
坪単価が高くなるにつれて、建物の耐久性は上がっていきます。構造によって坪単価や耐久性だけでなく、収益性や耐用年数も異なるため、それぞれの構造の特徴をよく比較して、構造を決める必要があるでしょう。
アパートの坪単価や構造については以下の記事をご覧ください
本体工事以外にも費用がかかる
アパートの建築には建物本体の建築にかかる費用の他にも、駐車場や塀の設置、地盤改良工事などにかかる付帯工事費だったり、印紙代や不動産登記手続きにかかる手数料、火災保険料などにかかる諸費用だったりがあります。
建築費全体からすると、それぞれ本体工事費が7割、付帯工事費が2割、諸費用が1割といったところです。ただし、アパートの建築費はハウスメーカーや建築プランによって異なるため、実際に見積もりを取ることが重要になります。
アパート建築費がいくらになるのか知りたい場合は、こちらのツールで試算してみましょう。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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坪数別のアパート建築費はこちらをご覧ください。
50坪の土地にどんなアパートを建てられる？
50坪の土地にアパートを建築するとき、「部屋数はどうするか」「間取りはどうするか」といったことに悩むと思います。
しかし、どういったアパートが建てられるのかというのは、容積率や建ぺい率といった建築規制によって決められています。
そのため本章では、容積率と建ぺい率について説明したのち、50坪の土地に具体的にどのようなアパートを建てられるのかについて解説します。
容積率
容積率とは、土地の面積に対する建物の延床面積の割合のことです。例えば土地の面積が100㎡で建物の延床面積が200㎡の場合、容積率は200%となります。つまり、仮に所有する土地の面積が100㎡で容積率が150%と定められている場合、延床面積が150㎡までの建物しか建築できないということになります。
この容積率は行政によって範囲が決められていて、該当の土地でその容積率を超える建物は建築してはいけません。範囲は用途地域ごとに決められています。用途地域とは都市計画法によって制限された地域のことで、13種類の区分ごとに建築可能な建物が決められています。例えば、工業の業務の利便性向上が目的である工業専用地域ではアパートを建てることができないため注意しましょう。
用途地域は用途地域マップなどで調べることができて、容積率や建ぺい率も調べることができます。
建ぺい率
建ぺい率とは、土地の面積に対する建築物の面積の割合のことです。例えば土地の面積が100㎡で建物面積が60㎡のとき、建ぺい率は60%となります。つまり、仮に所有する土地の面積が100㎡で建ぺい率が50%と決められている場合、建物面積の上限は50㎡です。
建ぺい率についても行政によって範囲が決められていて、同じように決められた建ぺい率の上限を超える建築は出来ません。建ぺい率は30%~80%の範囲で決められています。
前述したように、建ぺい率についても用途地域マップで調べることが可能です。
どれほどの規模のアパートが建築できるか
それでは、50坪の土地にはどのようなアパートを建築できるでしょうか。一般的に、住宅地の建ぺい率は30%~60%が多いとされています。
仮に建ぺい率が60%とした場合の建築可能な建物面積の上限は、50坪が大体165㎡であるため約99㎡となります。一人暮らしでスタンダードな間取りである1kの専有面積の平均が18㎡~23㎡であるため、ワンフロアで4部屋~5部屋建築することができます。
そして、容積率を200%とした場合の延床面積の上限は330㎡となり、ワンフロアの総面積が約99㎡とすると単純計算で3階分建てられることになります。つまり3階建てで、1kの面積が18㎡~23㎡の部屋をワンフロア4部屋~5部屋、全体で12部屋~15部屋のアパートを建築することができます。
儲かるアパートを建てる3つの方法
50坪の土地は、アパートを建てるにしてはやや狭い土地といえます。そのため、50坪の土地で儲かるアパート経営を行うためには、どのように建てれば限られたスペースを最大限活用できるかについて考えることが大切です。
本章では、50坪の土地で儲かるアパートを建てる3つの方法について解説します。
単身者世帯向けの部屋にする
既にご紹介したように、50坪という広さはアパートを建築するにはやや狭めです。そのため、儲かるアパートを建てるためにはできるだけ部屋の広さを抑えて部屋数を多くする必要があります。ワンルームや1Kの広さ(7坪前後)を中心に検討するとよいでしょう。
1ルームや1Kといった単身者向けアパートであれば、50坪の広さでも儲かる表現するには十分な家賃収入を生み出すことができます。例えば、 8部屋を1部屋あたり7万貸すると、最大で毎月56万円の家賃収入を得ることができます。
テーマやコンセプトを決める
アパート経営で儲かるためには、より魅力的な建物を建てる必要があります。そこで、アパートのコンセプトやテーマを決めるといった方法もおすすめです。
大手ハウスメーカーでは、あるテーマやコンセプトに基づいた建物ブランドがラインナップされおり、人気を博しています。例として、積水ハウス株式会社の「シャーメゾン」、住友林業株式会社の「フォレストメゾン」などがあります。
テーマやコンセプトに沿った外壁や間取りにした統一感のあるアパートなら、それにメリットを感じた方や共感した方が入居を決めてくれるかもしれせん。
ローンと自己資金の割合は30%以上にする
50坪の土地でアパートを建築する場合、最低でも5000万円以上かかると見ておく必要があります。そこで、アパートローンを組む方も多いのではないでしょうか。
アパートローンを組む場合、自己資金は最低でも建築費用の10%以上を用意することが望ましいと言われています。しかし、儲かるアパートにするなら30%以上は自己資金として用意しておくことをおすすめします。
自己資金比率を多くすれば、毎月の返済を抑えることができ収支も安定させやすいためです。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいい円で賃のか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
イエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
アパートの建築費を抑える方法
儲かるアパートを建てるためには、前章でご紹介したように部屋数をできるだけ多くとるという方法があげられます。しかし、50坪の土地はアパートを建てるにしてはやや狭い土地といえるため、この方法では限界があります。そこで、建築費用を抑えて支出を減らす方が結果的に収益に期待しやすいです。
本章では、50坪の土地におけるアパート建築費を抑える4つの方法についてご紹介します。
木造で建てる
アパート建築に使われる構造のなかでも、木造は最も低コストで建築することができます。
木造は、鉄骨造に比べて吸湿性などが優れているので居住環境を整えやすいことがメリットです。近年では、建築技術の進化により鉄骨造と変わらない耐久性もあります。
2階建て規模のアパートであれば、特別な事情がない限り木造を採用した方が良いでしょう。
設備にこだわりすぎない
アパートの建築費用は、内外装のコストによって大きく左右されます。外壁や備え付け家電にこだわってしまうと、建築費の相場よりもかなり高い金額になってしまいます。
建築会社によっては、ユニークな設備や独自で開発した建築資材などを勧めてくることも多いですが、本当に必要かどうかを慎重に検討する必要があるでしょう。設備にお金をかけなさすぎるのもよくないですが、設備投資を行った分だけ人気なアパートになるわけでもありません。
どのような設備が求められているのかを、周辺のアパートなどを参考にしつつ、本当に必要な分だけ投資することがポイントです。
ローコストアパートに強い建築会社に相談する
アパートの建築会社は多くありますが、そのなかでもローコストアパートを専門に建てている建築会社もあります。
ローコストアパート専門の建築会社であれば、建築費用を抑えつつ競争力のあるアパートを建てられるノウハウが揃っているでしょう。
「少しでも建築費用を抑えてアパートを建てたい」をお考えの方は、まずローコストアパート専門の建築会社に相談をしてみることをおすすめします。
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プランを無料で比較できるため以下のフォームからお気軽にご利用ください。
＼建築費は？初期費用は？／
設計施工一貫方式で建築する
アパートを建築する方法として、設計と施工を別々の会社に以来する設計施工分離方式と、それぞれを1社で行う設計施工一貫方式があります。
一貫方式であれば、設計と施工を1社で統一する分コストを減らすことで建築費用が分離方式よりも安くなります。大手建築会社では、一貫方式を採用していることがほとんどです。
50坪の土地でのアパート建築事例
実際に、165㎡（約50坪）の土地でアパート建築を行った人の体験談を見ていきましょう。
- 性別：女性
- 年齢：40代
- 建築費：7,900万円
- 構造：鉄骨造
- 階層：3階建て
- 部屋数：9部屋
- 目的：使っていない土地を活用するため
- こだわりのポイント：他のアパートと差別化をはかるため、1部屋当たりの面積を広くし、採光と風通しのよい部屋にしました。
使っていない土地を活用するために、50坪の土地に約7,900万円の建築費をかけて、鉄骨造9部屋3階建てのアパートを建築した事例です。施主のこだわりとして、他のアパートとの差別化をはかるために、共用部分を最小限の広さにして、1部屋当たりの面積を増やしたことと、採光や風通しのよい間取りにしたことだそうです。
他のアパートと差別化をはかることは、空室を出さないためにとても有効な方法です。空室が増えてしまうと、家賃収入が減ってしまい、アパート経営が苦しくなってしまう可能性があります。
アパート建築を始めるのであれば、入居希望者にアピールできるポイントを1つ以上作っておく必要があるでしょう。しかし、他のアパートと差別化できていればなんでもいいというわけではありません。アパート建築を始める前に、しっかりと建築を検討している地域の入居者ニーズを調査してから差別化をはかるポイントを作る必要があります。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:「ユアメゾン 井堀」
50坪の土地にアパートを建てるなら建築会社に相談しよう
50坪の土地にアパートを建てるのにかかる建築費用は、木造で3,700万円~5,250万円、軽量鉄骨造で4,000万円~5,250万円、重量鉄骨造で4,500万円~6,000万円、鉄筋コンクリート造で4,750万円~6,250万円が目安となります。
ただし、アパートの建築費は建築会社によって大きく異なります。そのため、実際にどのくらいの建築費用がかかるのかは建築会社に相談した方が良いでしょう。
