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これからアパート建築を始めるとき、アパート建築はどこに依頼をして、どんな流れで進んでいくのか気になる人も多いと思います。またアパート建築を設計事務所に依頼することで、施主のこだわりを多く取り入れたアパートを建築することができます。
この記事では、アパート建築を設計事務所に依頼した場合の流れやアパート設計を依頼できる相手、設計のときに注意するポイントを解説していきます。
しっかりとポイントを押さえて、こだわりのアパート建築を始めましょう。
アパート建築費について詳しく知りたい方はまずこちらの記事をご覧ください。
アパート建築の設計の流れ
- 現地調査・市場調査を行う
- 事業収支計画を立てる
- 外観・間取りの決める
- 設計監理契約を結ぶ
- 基本設計を行う
- 実施設計を行う
- 見積り・施工会社決定する
- 確認申請をする
- 着工・工事監理を行う
- 竣工・引き渡し
- 改修を行う
現地調査・市場調査を行う
まず、アパート建築を始める前にその土地の周辺の調査を行います。
具体的には、隣接道路の測量、建設地の測量、周辺道路の交通量、周辺住宅や施設などの調査、道路埋設物や電線、電話線などのインフラ調査を行います。そして、計画エリア内の市場データや法規、条例についても調査します。
これらは、事業収支計画につながるため欠かせないものとなっています。また、すべてを自分一人で調査する必要はなく、わからないことがあれば設計事務所に相談することができます。
事業収支計画を立てる
さまざまな調査結果をもとに、将来にわたって収支がどうなるかをシミュレーションし、アパート経営全体の計画を立てます。
具体的には、その敷地にどんなサイズの建物が建てられるか、駐車場はどうするかを検討し、また容積率や建ぺい率、日影図や天空率まで計算します。
計画段階で、収支のバランスが取れていないと判明した場合は、戸数やプラン、設備・仕様または、ローンなどの資金計画を再検討していきます。
外観・間取りの決める
事業収支計画が決定したら、実際に建てるアパートの外装やエントランスなどの共用部、住戸の間取りなどを決定します。
ここでは施主の要望を大きく反映することができるため、しっかりと自分のイメージしているアパート像を伝えましょう。
建築事務所によっては間取り図だけでなく、3Dモデルで提案してくれることもあるので、実際に建つアパートをイメージしやすくなります。
設計監理契約を結ぶ
外観や間取り、事業収支計画が完成した段階で、設計事務所と契約を結び、設計会社に設計料を支払います。
設計料は建物の床面積・用途に応じて算出されており、おおおそで建築費の7~8％といわれています。設計事務所によっては、設計監理契約を結ぶときに設計期間を提示されることもあります。
基本設計を行う
これまで設計事務所と話し合ってきた設計内容をまとめ、構造や設備、外壁、内部の仕上げ、外溝、使用する材料などを決めていきます。ここでも施主の要望が大きく反映されます。しっかりと建築家に自身の要望を伝えましょう。
また、施主の予算によって、採用する材料や設備が異なるため、いくらまで負担できるかをしっかりと伝える必要があります。
予算や使用する材料が決まったら、建築費用の概算見積もりが作成されます。この概算見積もりをもとに施工会社を探すことになります。
実施設計を行う
基本設計まで完成したら、行政機関からアパートを建てる許可を取るための実施設計を行います。
実施設計では、基本設計で作成した建物の間取り、意匠図だけでなく、建物が構造上適正か確認する構造計算や、大規模の建物なら設備図も作成します。これらの実施設計図がないと工事に取り掛かることができないため、しっかりと実施設計を行いましょう。
見積り・施工会社決定する
概算見積もりをもとに、施工会社を決めていきます。
工務店によって建築費や施工の質が異なっているため、複数の工務店を比較して、納得のいくまで検討しましょう。アパート経営で後悔しないためには、施工会社選びは重要なポイントとなります。
建築費の相場
アパート建築費は「坪単価×延べ床面積」で求めることができます。アパート経営では利回りを意識して経営していく必要があるため、建築費を抑えることはとても重要になります。
設計事務所に依頼する場合、従来工法で建築することが多いため、木造アパートを提案されることが多いです。木造のアパートは坪単価が一番低いため、建築費をある程度抑えることができます。しかし、三階建て以上になると鉄骨造のアパートになるため建築費が高くなります。
しっかりと構造や工法を比較して、品質の良いアパートを安く建てるように心がけましょう。
詳しいアパート建築費については以下の記事をご覧ください。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
イエウール土地活用なら、 最大で10社の建築費の見積もりを一括請求 することができます。
確認申請をする
実施設計図を消防署や役所、民間の審査機関に提出し、法定検査を受けます。
また、建築基準法に則って計画された建物である認証を受けます。これらの申請が完了するまでに1か月程度かかるため、着工の時期には注意しておきましょう。
着工・工事監理を行う
工事が始まったら、建築家が工事の進行を監理します。実施設計図面の通りに工事しているか、工程に遅れが出ていないかなど、さまざまなことをチェックします。
建物が完成した後、実施設計図面通りに出来ているか、ミスは無いかの検査を行います。役所や消防、その他の行政検査も同時に行います。
アパート建築期間
アパート建築期間はおおよそ「（階数×1か月）＋1か月」といわれています。また、解体工事や地盤改良工事が必要な場合、建築期間が伸びてしまうことには注意が必要です。
詳しいアパート建築期間については以下の記事をご覧ください。
竣工・引き渡し
すべての検査が完了したら引き渡しとなります。カギの引き渡し、設備機器の取扱説明、保証期間、その他建物を使用するために必要な説明を済ませたらアパート経営スタートです。
改修を行う
建物は最低でも10年~15年に一度は「外壁塗装」「共用部、ベランダの防水」「屋根の補修」が必要と言われています。
建物の安全を守るためにも、リフォームはしっかりと行いましょう。また、構造によって耐用年数が異なるため、これに合わせた改修が必要になってきます。
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み3mm以下 | 19年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み3mmを超え4mm以下 | 27年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み4mm以上 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
アパート設計はどこに依頼するべき？
アパート設計を依頼することのできる会社は設計事務所、ハウスメーカー、工務店があります。
この章ではそれぞれの特徴を解説しつつ、依頼するときのポイントを紹介していきます。
設計事務所
設計事務所とは建築家が所属している法人のことです。
設計事務所は設計のみを取り扱っていることが多く、施工は工務店などの建設会社に任せていることがほとんどです。そのため、建物のオリジナリティは高く、施主の希望が大きく反映されるので凝ったデザインのアパートや入居者のニーズを加味したアパートを建築したいという方にはおすすめできます。
こだわったアパート建築することができる反面、建築家との話し合いの回数は多くなり、多くの時間が取られてしまうこともあります。
なお、設計事務所にはアトリエ系建設設計事務所と組織系建築設計事務所の2種類があり、それぞれの特徴があります。
アトリエ系建設設計事務所
アトリエ系建設設計事務所は個人で運営されている事務所であり、建築家のデザインなどの意匠性が重要視されています。そのため、自分の建てたいアパート像が建築家のデザインに合っていた場合、アトリエ系建設設計事務所に依頼するとよいでしょう。
しかし、施工までは行っていないことから、別に建設会社を探さなければなりません。
組織系建築設計事務所
組織系建築設計事務所はアトリエ系建設設計事務所より規模の大きい組織であり、建物の設計から建築現場までの工事管理まで対応しています。
アトリエ系建設設計事務所に比べて、デザイン性は低くなりますが、建物の効率性や信頼性が重要視され、堅実なデザインに留めることが多いです。また、組織系建築設計事務所も施工までは行っていないため、建設会社を別に探す必要があります。
それぞれの特徴を理解し、よく検討したうえで設計の依頼することでより良いアパート建築を始めることができます。
ハウスメーカー
ハウスメーカーとは自社で建物の生産設備を持ち、規格化された注文住宅の生産を全国規模で展開している会社のことです。
名の知れた大企業も多いことから、安心して設計や建築を依頼することができます。アパート一棟ごとの設計や施工方法が統一されていることからアパート建築が簡略化されています。
ハウスメーカーでは提供される基本プランをもとに間取りや仕上げを施主の要望に沿って変更していきます。そのため、工期の短さや品質の良さにこだわりたい方におすすめといえます。
しかし、決まった規格に多少の変更を加えてアパート建築を行うため、デザインの自由度は低くなっしまうことは注意が必要です。
工務店
工務店とは地域に密着した小さな建築会社のことです。工務店では施主と一緒にアパートの間取りや外観・内装のデザインなど建築プランを検討し、アパート建築をしていきます。施主の希望に沿ったアパート建築ができるため自由度の高いプランの検討から施工まで任せたいという方におすすめといえます。
しかし、小規模の組織であるため、営業や施工エリアが限定的になってしまうことに注意が必要です。
アパート建築は建築会社を選ぶと同時にアパートの建築費も検討する必要があります。この記事ではアパートの建築費の坪数ごとの相場や、建築費用の内訳について解説しています。依頼先が確認出来たら建築費についても把握しておきましょう。
建築会社を決める際は、複数社のプランを比較して決める必要があります。
イエウール土地活用では一度に複数社からプラン請求を行うことができます。建築プランの一括請求を利用すると、各社から提案書が提示されます。
提案書には、主に「設計図面」と「工事費」、「収支計画」の3つが記載されているため、建築会社だけでなく、アパートの建築費についても比較検討することができます。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
イエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:目黒の活用事例
アパート建築の工事の発注方式
アパート建築には設計施工一貫方式と設計施工分離方式の2種類の工事の発注方式があります。
2つともメリット・デメリットがあるため、よく確認して、自身のアパート建築に活かしましょう。
設計施工一貫方式
設計施工一貫方式はハウスメーカーが提供している発注方式で、設計と施工をハウスメーカーが一貫して行う発注方式です。この方式を利用する場合、発注者側はイメージと予算を伝え、自分に合ったプランを提案してくれる会社を選ぶだけでよくなります。
設計から施工まで一貫してハウスメーカーが取り持っているため工事の管理や全体のスケジュールをする上でスムーズに業務を行うことができます。一方で、ハウスメーカーが一貫して工事を行うことから設計した図面から建築費の妥当性が検証できないため、比較的全体の費用が高くなる可能性があります。
これらの特徴から、設計施工一貫方式はアパート建築を始めて行う人に向いているといえます。
設計施工分離方式
設計施工分離方式は設計を設計事務所に、施工を工務店に依頼する発注方式です。この方式を利用する場合、発注者側は要望と予算を設計事務所の建築家に伝え、アパートのイメージついて打ち合わせを行います。何回かの打ち合わせを経て出来上がった図面をもとに工務店から建設費を見積もり、工事を依頼する会社が決まったら施工開始となります。
ハウスメーカーにも設計のプロはいますが、設計事務所に設計を依頼するとより施主の要望に沿った図面が出来上がります。一方で、設計費はハウスメーカーより高くなってしまうのは事実です。しかし、出来上がった図面をもとに建築費の検証を行うことができるので建築費自体を減らすことが可能になります。
これを加味すると、設計施工分離方式の方がアパート建築費が総合的に安くなることもあります。また、設計事務所と工務店の両方を探さないといけないため、人によっては手間に感じてしまう可能性もあります。
これらの特徴から、設計施工分離方式はアパート建築にこだわりを持っていたり、建築費自体を減らしたい方に向いているといえます。
アパート設計をするときのポイント
アパート設計をする上で考慮するべき点がいくつかあります。この章ではアパート設計で必要な利回りや市場調査について解説していきます。
収支を計算する
アパート設計のプランを検討するとき、経営全体の収支や利回りに注目しましょう。何部屋のアパートを建築するのか、1か月あたりの家賃はいくらにするのか、アパート経営を始めたとして利回りはいくらになるのかなど検討することはたくさんあります。
建築予定地の市場調査
利回りだけに注目してアパート建築を始めてはいけません。まず、アパート建築を始める前にアパート建築を行う土地の市場調査を必ず行いましょう。
そもそも賃貸需要のない土地にアパートを建築してしまうと、入居者が決まらず、空室が増えてしまいます。空室が増えてしまうと維持費や管理費だけが増え続け、赤字経営になっていしまいます。
赤字経営にならないためにも、その土地に賃貸需要はあるのか、人通りは多いのか、近くに学校や大きな公園があるか、近くに駅はあるのかなど調査するべきことは多いです。インターネット上でさまざま情報を入手することができますが、実際にその土地を訪れて街並みをや人通りを確認することも市場調査として有効です。アパート設計をするときには、大体でいいのでその土地の知識を身につけておきましょう。
入居者像を決める
市場調査を終えたのであれば、次に建築するアパートの住んでもらう入居者を想定します。入居者像を決めることは、次に解説する他のアパートとの差別化ポイントを決めることにもつながってきます。
建築するアパートに住むのは単身層なのか、それともファミリー層なのかを事前に行った市場調査の結果をもとに決めていきます。入居者像が見えてきたのであれば間取りも決める必要があります。
単身層をターゲットにするのであれば1Rや1K、ファミリー層をターゲットにするのであれば3LDKなど入居者によって適切な間取りが変わってきます。市場調査をもとに、しっかりと入居者像を定め、適切な間取りになるよう注意しましょう。
差別化のポイントを決める
アパートの間取りを検討するうえで、その土地の近くにあるアパートと比較して、自分のアパートをどのように差別化するのかを考える必要があります。
具体的な差別化のポイントとしては、防音に特化した部屋を用意したり、他のアパートに比べて1室が広い部屋を用意したり、犬や猫と一緒に過ごせるような仕上げをした部屋を用意したりするなどがあります。
これらの差別化のポイントは一例なので、しっかり検討し、この部屋に住みたいなと思うような特徴を作っていきましょう。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート建築は複数社に相談しよう
この記事ではアパート設計の相談先や工事の発注方法、アパート設計のポイントを解説してきました。アパート経営を始めると家賃収入を得られたり、さまざまな税金の節税につながったりと多くのメリットがあります。しかし、建設の段階でしっかり調査などを行わなければ、赤字経営になってしまう可能性があります。まずは様々な土地活用方法を比較した上でアパート経営が最適なのかを考える必要があります。
最高のアパート経営を始めるために土地活用のプロに相談することをおすすめします。イエウール土地活用では無料で一度に最大6社までプラン請求することができます。是非、イエウール土地活用を利用してアパート経営を成功させましょう！
記事のおさらい
