アパート経営は、家賃収入から収益を得る以外にもメリットがあるため、所有している土地を活用したい方におすすめの方法です。
- アパートを建てるメリットは節税対策・継続的な収入・資産形成
- アパートの建築期間は半年から1年程度
- 60坪の土地に木造2階建てのアパートを建てるには6,000万円程度かかる
今すぐアパートを建てる相談をしたい方は「イエウール土地活用」の一括見積依頼がおすすめです。建築会社と工事の契約を結ぶまでは完全無料でご利用いただけます。是非お気軽にお問い合わせください。
アパートを建てるメリット
個人が所有している土地でアパートを建てて賃貸経営することには、大きく分けて3つのメリットがあります。
- 節税効果がある
- 継続的な収入を得られる
- 資産形成できる
アパートの建築費は数千万円単位でかかるため、初期費用は高額ですが、アパート経営中は以上のようなメリットを長期的に受け続けられます。
節税効果がある
土地に賃貸住宅を建築すると、「相続税」「固定資産税」「所得税・住民税」を節税できる可能性があります。
相続税や固定資産税は、土地の評価額に応じて税額が決まります。
家屋の建っている土地は、税制優遇措置が受けられるため、課税額の計算時に評価額が減額されます。さらに、家屋は自宅よりも、賃貸住宅である方が、減額される割合が高くなります。
したがって、利用していない土地があるのであれば、更地の状態よりも、アパートを建てて人に貸し出している方が、相続税や固定資産税を抑えられます。
また、アパートの減価償却期間中は、家賃収入から減価償却費を差し引いた不動産所得が赤字になると、その他の所得から不動産所得の赤字分を差し引けるため、所得税・住民税の税額が安くなります。
特に相続財産の多い方や、資産評価の高い土地を相続する方は、相続税が高額になりやすいです。なかには、相続税の支払いのために土地を売却して手放してしまう方もいらっしゃいます。土地にアパートを建てて運用することで、土地を保有し続けたまま、相続税の負担を軽減できるのは大きなメリットであるといえるでしょう。
アパート建築による節税効果について、より詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
継続的な収入を得られる
アパートを賃貸することで、毎月継続的に家賃収入を得られます。
入居者がいる限り、長期にわたって決まった金額が収入として手元に入り続けるため、アパート経営は安定した投資方法であるといえます。店舗と違って、アパートは景気によって需要が左右されづらいのも魅力的なポイントです。
経費とローン返済額を家賃収入が上回れば、利益として手元にお金が残るため、家計の足しにしたり、別の投資に利用することができます。また、ローンの完済以降は家賃収入がほぼそのまま手元に残るようになります。
建物の経年劣化によって、空室が増えたり、賃料設定の見直しが必要となることもありますが、アパートの修繕や建替えを適切に行っていけば、数十年以上にわたって土地を運用し続けられます。
資産形成できる
手持ちの現金や預貯金を活用して賃貸アパートを建てることで、別の形の資産に換えるだけでなく、収益を得られる資産を形成できます。
将来的な老後資金を創出するため、投資による資産形成は、近年サラリーマンの方にも浸透してきています。
土地も1種の資産にあたりますが、アパートを建てれば、定期的に収益を生み出す資産として運用できるようになります。
また、不動産は不況やインフレが起きても資産価値が下落しにくいという特徴があります。さまざまなリスクを軽減するための「分散投資」の対象としても、アパート経営はおすすめです。
アパートを建てるなら、必ず複数の企業に相談して見積もりを比較しましょう。建築費を適切に抑えることで、黒字化までの期間が早くなります。
「イエウール土地活用」の一括見積は、複数の大手ハウスメーカーにまとめて建築プランの請求ができるサービスです。あなたの土地に合ったアパートを建てるために、まずは資料を取り寄せてみましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
※工事請負契約を締結するまで、無料でご利用いただけます。
アパートを建てる流れ
所有している土地に賃貸アパートを建てる流れは、以下の通りです。
アパートを建てると決めてから建築完了までには、おおよそ半年～1年程度かかります。着工から竣工までの工期は「建てるアパートの階数＋1ヶ月」が目安です。アパート建築の相談・検討の期間には個人差がありますが、数ヶ月から半年程度で工事に取りかかるのが一般的です。
それぞれのステップごとに、アパートを建てる流れを見ていきましょう。
土地活用のプロに相談する
まずは、土地活用のプロにアパート建築の相談をします。
アパートの大まかな設計や建築費の見積もりを出してもらうだけでなく、アパート経営の収益プランも相談して、アパート経営の計画を立てていきます。
相談の方法は、ご自身でハウスメーカーなどの建築会社に問い合わせるほかに、「イエウール土地活用」を利用して複数社に一括でプランを請求することもできます。
同じ内容を相談しても、会社ごとに提案されるアパートの設計や費用は異なってきます。ご自身の希望や土地に合ったアパートを建てるためにも、必ず複数の会社からプランを取り寄せましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
アパートの建築プランを検討する
各社からアパートの建築プランを取り寄せたら、実際にどのようなアパートを建てるか、施工するプランを検討します。
賃貸経営するアパートの設計は、ただデザインや機能が良いものを選ぶのではなく、収益性についても考えなければなりません。
特に建築費は、アパート経営の利回りに影響するため、慎重に検討する必要があります。たとえば、アパートの構造や工法は、建築費を大きく左右します。一般的に、アパートは木造または鉄骨造で建てられることが多いです。また、アパートに設置する住宅設備のグレードも建築費に影響します。
しかし一方で、アパート経営で収益を上げるには入居者の確保も重要です。アパートの建築費を抑えることだけを優先しても、入居者が埋まらなければ経営は立ち行かなくなってしまいます。
そのため、アパートの施工プランを考える際には、周辺の競合物件や地域の賃貸需要も考慮しましょう。
アパートを建てる会社を決める
提案されたプランを比較・検討したら、実際にアパートの建築を施工してもらう会社を決定します。
判断材料に迷う場合には担当者の対応や、建築会社の施工実績や評判・口コミも参考にするとよいでしょう。
工事請負契約を締結する
施工を依頼する会社を決めたら、建築プランの詳細について更に話し合いを進めます。計画が煮詰まったら、工事請負契約を締結します。
【工事請負契約書の内容】
- 工事の内容（設計図書）
- 工事のスケジュール
- 工事代金と支払い時期
- キャンセル時の違約金に関する取り決め
- 不測の事態の発生時の対応
- 引き渡し後の保証（アフターサービス） etc.
契約書に捺印する前に、建築するアパートの設計図書（図面・仕様書）が事前に取り決めた内容と相違ないか確認しましょう。
建築確認申請・着工
管轄の自治体に建築確認申請をして、確認済証の交付を受けたらアパート建築が始まります。
着工前～工事期間中には、一般的に以下のことを行います。
- 地鎮祭
- 上棟式
- 現場の確認（随時）
- 入居者の募集
また、地鎮祭を行う前後で、工事現場の近隣住民に工事の挨拶をします。
着工から工事の完了までにかかる期間の目安は「建築するアパートの階数＋1ヶ月」です。たとえば2階建てのアパートなら3ヶ月、3階建てのアパートなら4ヶ月が工事期間の目安です。ただし、建築するアパートの構造や工法、規模、天候によって、延びる可能性があります。
竣工・引き渡し
無事アパートが竣工し、検査も完了して引き渡しを受けたら、建物と土地の不動産登記を行います。
また、アパート経営を始めるまでに税務署に開業届を提出します。
入居者が入居したら、いよいよアパート経営開始です。
▼土地活用の事例：My Style vintage①
アパートを建てるための費用
賃貸アパートの建築費は、建物の構造によって「坪単価」が異なります。
坪単価とは、実際の建築工事にかかった費用を1坪あたりの金額に直したものです。坪単価がわかれば、延べ床面積とかけ合わせることで、大まかな費用を知ることができます。
アパート建築費の坪単価
アパートの構造別の坪単価相場は、以下の通りです（イエウール編集部調べ）
| 構造 | 坪単価相場 |
|---|---|
| 木造（W造） | 74万～105万円/坪 |
| 鉄骨造（S造） | 80万～120万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 95万～125万円/坪 |
賃貸アパートの建築には、坪単価の安い木造が最もよく用いられます。
より耐久性の高いアパートや、3階建てのアパートを建てたい場合には、鉄骨造（軽量鉄骨）でアパートを建てる方もいらっしゃいます。
鉄筋コンクリート造は、木造や鉄骨造よりもコストがかかるため、「マンション」を建てたい方に選ばれる傾向があります。
2階建てアパートの建築にかかる費用の目安
先程紹介した坪単価と建築費の計算方法をもとに、一般的な2階建てアパートの建築にかかる費用の目安をご紹介します。
| 敷地の坪数 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 |
| 30坪 | 2,664万～3,780万円 | 2,880万～4,320万円 | 3,420万～4,500万円 |
| 60坪 | 5,328万～7,560万円 | 5,760万～8,640万円 | 6,840万～9,000万円 |
| 100坪 | 8,880万～1億2,600万円 | 9,600万～1億4,400万円 | 1億1,400万～1億5,000万円 |
（※指定建ぺい率60％、建築可能な最大規模で建てた場合を想定して計算）
なお、アパートの建築には、アパート本体の工事にかかる費用の他にも、付帯工事費や諸費用といった費用がかかります。
アパートの建築費については、以下の記事にて更に詳しく解説しています。
アパートの構造の選び方については、以下の記事をご参照ください。
資金はアパートローンで調達できる
数千万円にも上る建築費を、全て自己資金で賄える方はほとんどいらっしゃいません。
そのため、多くの方が「アパートローン」で必要な資金を調達しています。
現在、アパートローンはフルローンで融資を受けることが難しくなっています。また、登記費用や不動産取得税と言った「諸費用」は融資が下りる前に支払わなければなりません。
したがって、アパートの建築にあたっては、建築費用の2～3割程度を自己資金として準備しておくとよいでしょう。
アパートローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
ご自身の土地に建てられるアパートの見積もりを取るなら「イエウール土地活用」の一括見積がおすすめです。大手ハウスメーカーの見積もりをまとめて取り寄せられます。建築プランの比較・検討に是非お役立てください。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営のリスク
アパート経営は、メリットだけでなく「リスク」もあることに留意しておかなければなりません。
アパート経営におけるリスクは様々ありますが、この章では代表的な以下の4つのリスクについて解説します。
- 空室リスク
- ローン返済滞納リスク
- 金利上昇リスク
- 災害リスク
「投資」である以上、リスクをゼロにすることはできませんが、リスクについて理解しておけば、対策を講じて備えることができます。
空室リスク
アパート経営中に空室が発生するリスクを「空室リスク」といいます。アパートに空室が発生すると、空室になっている部屋からは家賃収入が一切得られません。そのため、「いかに空室を少なく抑えるか」が、アパート経営を成功させるポイントとなります。
特に、部屋数の少ないアパートは、1室が空室になることで収入が減少する割合が大きく、空室リスクが高いです。たとえば、8室中1室が空室になった場合の空室割合は12.5％ですが、4室中1室が空室になった場合は25％で、これは家賃の総収入が25％減少することを表しています。
ただし、経営開始当初は満室経営できたとしても、思わぬタイミングで退去が発生したり、周辺環境の変化によって賃貸需要が変わってしまうこともあります。また、建物が老朽化していくにつれて、自ずと入居率は下がっていくものです。
そのため、ある程度空室が発生することをあらかじめ見越した上で資金計画を立てたり、入居者の入居期間を伸ばせるような工夫をしたり、適宜修繕や設備投資を実施して、空室対策に取り組んでいく必要があります。
ローン返済リスク
アパートを建築するために借り受けたローンの返済が困難になるリスクもあります。
ローンを借り入れる際には、アパート経営の収支の想定から返済計画を立てて、金融機関の審査を受けます。
しかしながら、先述の空室リスクによって当初の想定よりも収入が減少してしまったり、家賃の滞納が起きたり、ランニングコストや修繕費が高くつぎてしまったり、そもそも資金計画の見通しが甘かったりなど、様々な要因でローンの返済が難しくなる事態が起こり得ます。
家賃収入だけで返済が続けられなければ、本業の収入や保有資産から補てんする形で返済する必要があります。返済を滞納してしまうと、最悪の場合、土地とアパートを売却しなければならなくなります。
返済を滞らせてしまうリスクを抑えるためには、自己資金を多めに用意して借入額を減らしたり、融資前の資金計画のシミュレーションを緻密に行いましょう。また、できる限り有利な返済条件の金融機関を探して融資を受けることも重要です。
金利上昇リスク
返済中のローンの金利が上昇してしまうと、当初の計画よりも返済総額が増額してしまいます。アパートローンを「変動金利型」で借り入れたり、「固定金利期間選択型」の固定金利期間が終了すると、返済金利が市場金利の変化に応じて変動します。
市場金利（短期金利）が上昇すると、変動金利の利率も上昇します。金利が上昇すると利息の支払いが増えるため、ローンの返済総額が増加します。
2024年現在、変動金利は低い水準を維持していますが、金利上昇リスクを回避したい方は、固定金利型でローンを借り入れたり、適宜繰上げ返済を行ってローンの返済を早めていきましょう。
災害リスク
自然災害によってアパートが損傷を受けると、修繕や建替えのために想定外の費用がかかってしまいます。近年、自然災害による被害が増えており、決して見過ごすことのできないリスクです。
災害リスクには、事前に火災保険や地震保険に加入しておくという対策が取れます。火災保険だけでは、津波や地震の保障を受けられないことには注意が必要です。
また、ハザードマップ等の確認や地盤調査によって、被災リスクを予測しておくことも重要です。たとえば浸水リスクある地域であれば、アパートの設計時点で水はけ対策をしておくことで、リスクにある程度対処できます。
他にも、アパート経営におけるリスクは様々あります。更に詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
アパートを建てる前に気をつけるべきポイント
アパート経営には、前章で紹介したようなリスクが付き物です。
リスクを抑えてメリットを得るためには、以下のポイントに気をつけた上で、アパート経営の計画を立てていきましょう。
- 土地に賃貸アパートの需要があるか
- 資金計画は無理のないものになっているか
- アパートの管理方法はどうするか
土地に賃貸アパートの需要があるか
土地の周辺地域の賃貸アパートの需要は、事前によく調査しておきましょう。
そもそも賃貸需要があるか、どのようなターゲット層の入居が見込めるか、周辺にある施設や賃貸物件から調べることによって、アパート経営を始めるかどうかの判断や、間取りの設計に活かせます。
既に建っている賃貸アパートの空室が目立つ場合には、地域の賃貸需要が落ちている可能性があります。なお、総務省の統計調査によると、全国的な「空き家率」は13.8％、東京都の空き家率は11.0％です（参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」）
競合となる物件が多い場合は、アパートの設計に「差別化ポイント」を盛り込むことで、入居者を呼び込みやすくなります。
土地の需要の調査については、以下の記事で詳しく解説しています。
土地活用の方法は、アパート経営以外にもあります。賃貸アパートの需要が低いエリアの土地は、別の方法での活用も検討してみましょう。
資金計画は無理のないものになっているか
返済リスクを抑えるために、資金計画は綿密に立てておきましょう。
収支をシミュレーションする際は、必ず「空室割合」を想定して家賃収入を計算しておきます。10％、20％といった数字でシミュレーションするだけでなく、空室が何部屋できると収支が赤字になってしまうかといったシミュレーションも行っておきましょう。
特に、総部屋数の少ないアパートは1室が空室になったときの収入額に対する影響が大きいため、コストを抑えなければ赤字が発生しやすいことを理解しておかなければなりません。
ランニングコストや修繕にかかる実際の費用はアパート経営を始めてみなければわかりませんが、事前にどのような費用がいくらぐらいかかるか調べておくことはできます。
アパート経営にかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
アパートの管理方法はどうするか
アパートを建てた後の管理方法には、以下の3つの方法があります。
- 自主管理：管理業務を全て自分で行う
- 管理委託：管理業務の一部または全部を管理業者に委託する
- サブリース契約：アパートの全室を一括で管理会社に借り上げてもらって運用を一任する
自主管理は管理委託費がかかりませんが、管理業務を全て自分で行わなければならないため、副業としてアパート経営を行う場合には難度が高いです。
管理業務を委託する場合は、管理会社に支払う管理委託費が家賃収入の5％程度かかります。また、空室が発生した場合のリスクはオーナーが負います。
サブリース契約は、アパート全室を一括で管理会社に借り上げてもらい、客付けから管理業務まで全て一任する経営方式です。
毎月固定の賃料を管理会社に支払ってもらうため、アパートに空室が発生したとしても収入は減少しません。なお、オーナーが受け取れる賃料は、満室時の家賃収入の85％程度が相場です。
一見、リスクの低い管理方法ですが、借り上げ賃料の引き下げリスクがあったり、修繕費はオーナー負担であることが多いため、契約内容は事前によく確認しましょう。
アパートの管理業務については、以下の記事もご参考になります。
アパートを建てるならまずは目的を明らかにしよう
アパートを建てる際には、まずはアパート経営の目的を明確にすることで、失敗するリスクを抑えられます。
アパート経営のメリットのうち、収益を重視するのか、節税対策を重視するのか、資産として保有していくことを重視するのかによって、アパートの建築プランや経営プランの最善策は変わります。
ご自身のアパート経営の目的が定まったら、土地活用のプロ達に相談しながら、アパートの建築計画を立てていきましょう。
アパートを建てることは、人生に一度あるかないかの大きな決断です。失敗しないためには、事前の情報収集をしっかり行うべきです。
「イエウール土地活用」なら、実績豊富な大手企業複数社にまとめて建築プランの見積依頼を送れます。見積もりを比較しながらご自身の土地に合った建築プランを見つけて、アパート経営に乗り出しましょう。
