所有している土地にアパートを建てて賃貸経営をするなら、まずはどのようなアパートを建てて、
アパートの建築はどのような流れで進めていくのか、気になりますよね。
賃貸アパートを建てるためには、普通の住宅の建築とは異なり、収益性を意識する必要があります。
この記事では、賃貸アパート経営を考え始めた方に向けて、アパート建築の流れや、アパートを建てる前に考慮すべき大事な4つのポイントを解説します。
今すぐアパートを建てる相談をしたい方は「イエウール土地活用」の一括見積依頼がおすすめです。建築会社と契約を結ぶまでは完全無料で利用できるので、是非お気軽にご利用ください。
アパートの建築費については、以下の記事をご覧ください。
アパートを建てる流れ
所有している土地に賃貸アパートを建てる流れは、以下の通りです。
アパートを建てると決めてから建築完了までには、おおよそ半年~1年程度かかります。着工から竣工までの工期は「建てるアパートの階数+1ヶ月」が目安です。アパート建築の相談・検討の期間には個人差がありますが、数ヶ月から半年程度で工事に取りかかるのが一般的です。
それぞれのステップごとに、アパートを建てる流れを見ていきましょう。
土地活用のプロに相談する
まずは、土地活用のプロにアパート建築の相談をします。
アパートの大まかな設計や建築費の見積もりを出してもらうだけでなく、アパート経営の収益プランも相談して、アパート経営の計画を立てていきます。
相談の方法は、ご自身でハウスメーカーなどの建築会社に問い合わせるほかに、「イエウール土地活用」を利用して複数社に一括でプランを請求することもできます。
同じ内容を相談しても、会社ごとに提案されるアパートの設計や費用は異なってきます。ご自身の希望や土地に合ったアパートを建てるためにも、必ず複数の会社からプランを取り寄せましょう。
\建築費は?初期費用は?/
アパートの建築プランを検討する
各社からアパートの建築プランを取り寄せたら、実際にどのようなアパートを建てるか、施工するプランを検討します。
賃貸経営するアパートの設計は、ただデザインや機能が良いものを選ぶのではなく、収益性についても考えなければなりません。
特に建築費は、アパート経営の利回りに影響するため、慎重に検討する必要があります。たとえば、アパートの構造や工法は、建築費を大きく左右します。一般的に、アパートは木造または鉄骨造で建てられることが多いです。また、アパートに設置する住宅設備のグレードも建築費に影響します。
しかし一方で、アパート経営で収益を上げるには入居者の確保も重要です。アパートの建築費を抑えることだけを優先しても、入居者が埋まらなければ経営は立ち行かなくなってしまいます。
そのため、アパートの施工プランを考える際には、周辺の競合物件や地域の賃貸需要も考慮しましょう。
アパートを建てる会社を決める
提案されたプランを比較・検討したら、実際にアパートの建築を施工してもらう会社を決定します。
判断材料に迷う場合には担当者の対応や、建築会社の施工実績や評判・口コミも参考にするとよいでしょう。
工事請負契約を締結する
施工を依頼する会社を決めたら、建築プランの詳細について更に話し合いを進めます。計画が煮詰まったら、工事請負契約を締結します。
【工事請負契約書の内容】
- 工事の内容(設計図書)
- 工事のスケジュール
- 工事代金と支払い時期
- キャンセル時の違約金に関する取り決め
- 不測の事態の発生時の対応
- 引き渡し後の保証(アフターサービス) etc.
契約書に捺印する前に、建築するアパートの設計図書(図面・仕様書)が事前に取り決めた内容と相違ないか確認しましょう。
建築確認申請・着工
管轄の自治体に建築確認申請をして、確認済証の交付を受けたらアパート建築が始まります。
着工前~工事期間中には、一般的に以下のことを行います。
- 地鎮祭
- 上棟式
- 現場の確認(随時)
- 入居者の募集
また、地鎮祭を行う前後で、工事現場の近隣住民に工事の挨拶をします。
着工から工事の完了までにかかる期間の目安は「建築するアパートの階数+1ヶ月」です。たとえば2階建てのアパートなら3ヶ月、3階建てのアパートなら4ヶ月が工事期間の目安です。ただし、建築するアパートの構造や工法、規模、天候によって、延びる可能性があります。
竣工・引き渡し
無事アパートが竣工し、検査も完了して引き渡しを受けたら、建物と土地の不動産登記を行います。
また、アパート経営を始めるまでに税務署に開業届を提出します。
入居者が入居したら、いよいよアパート経営開始です。
▼土地活用の事例:My Style vintage①
アパートを建てるための費用
賃貸アパートを建てるためには、どんな費用がいくらかかるでしょうか。この章では、アパートの建築にかかる費用の内訳と金額の目安について解説します。
アパート建築にかかる費用の内訳
アパートの建築には、アパート本体の工事にかかる「本体工事費」、敷地内の外構(エクステリア)や配管工事等にかかる「付帯工事費」、税金やローン手数料などの「諸費用」がかかります。
費用の内訳 | 費用割合 | 概要 |
---|---|---|
本体工事費 | 全体の70~80% | アパート本体部分の工事にかかる費用。建物の構造や外観、内装、トイレ・浴室等の設備や電気・水道・ガスの設置工事にかかる費用を指す。 |
付帯工事費 | 本体工事費の約20% | 本体工事に含まれなかった設備設置や、門・塀・駐車場・庭といった外構(エクステリア)の工事費用。また、古家の解体や地盤改良工事も建築会社が行う場合は付帯工事に含まれる。 |
諸費用 | 本体工事費のの5~10% | アパートローン借入の手数料や不動産取得税、登記費用、保険料といった、建築工事以外にかかる諸費用。 |
またアパート本体の工事は、更に「躯体工事」「仕上げ工事」「設備工事」に分けられます。一般的に、それぞれ4:4:2の割合で費用がかかるといわれています。
アパート建築費の目安
アパートの建築費(本体工事費)は「坪単価」によって概算できます。坪単価とは、実際にアパート建築にかかった費用を、アパートの延べ床面積で割り算して算出したものです。つまり、坪単価の相場がわかれば、建築したいアパートの延べ床面積とかけ合わせることで、建築費を概算できます。
アパートの構造別の坪単価相場は、以下の通りです。
構造 | 坪単価相場 |
---|---|
木造(W造) | 74万~105万円/坪 |
鉄骨造(S造) | 80万~120万円/坪 |
鉄筋コンクリート造(RC造) | 95万~125万円/坪 |
(※イエウール編集部調べ)
たとえば、建ぺい率60%、容積率200%の60坪の土地に、建築できる上限いっぱいの規模の木造アパートを建てるとすると、建築費は以下のようにシミュレーションできます。
坪単価:80万円
木造3階建て
延べ床面積:108坪
また、アパート建築には本体工事費の2~3割程度の付帯工事費や諸費用がかかります。したがって、費用総額の目安は以下のように試算できます。
ご自身の土地に建てられるアパートの見積もりを取るなら「イエウール土地活用」の一括見積がおすすめです。大手ハウスメーカーの見積もりをまとめて取り寄せられます。建築プランの比較・検討に是非お役立てください。
\建築費は?初期費用は?/
アパートの建築費については、以下の記事もご参考になります。
アパートを建てる前にまず考えるべき4つのポイント
アパート経営は、所有している土地にアパートを建てれば必ずうまくいくというものではありません。
以下の4つのポイントについてよく検討した上で、アパートを建てるかどうかを判断することをおすすめします。
- そもそもアパートが建てられる土地であるか
- 土地に賃貸アパートの需要があるか
- アパートを建てる資金調達ができるか
- アパートの管理方法はどうするか
そもそもアパートが建てられる土地であるか
そもそも、所有している土地にアパートを建てることが法令上問題ないか、確認しておく必要があります。
主に確認しておくべきは、以下の2点です。
- 土地が「接道義務」を満たしているか
- 土地の用途地域(建ぺい率と容積率)
建築基準法では、建築物の敷地が「幅員が4m以上の道路」に2m以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。
接道義務を満たせない土地の場合には、新たにアパートを建てることはできません。特に旗竿地などの不整形地に土地を持っている場合には、最初に確認すべきポイントといえます。
容積率や建ぺい率とは、土地あたりに建てることができる建物の大きさを定めた数字です。
アパートの収益性は戸数によって変わります。戸数が多ければ、それだけ空室リスクを分散し、家賃収入を高めることができます。
しかし、容積率や建ぺい率の制限が厳しい場合には、建てられるアパートの大きさに限界があります。
そのため、十分に収益性のあるアパートを建てることができません。場合によっては、アパート経営以外の土地活用方法を検討する必要があります。
土地に賃貸アパートの需要があるか
所有している土地のあるエリアに、賃貸アパートの需要があるかどうかも重要です。
周辺の家賃相場についても調査をしておきましょう。家賃相場が低い場合には、アパートを経営をしても、かかった建築費に対して十分な利回りを出せない可能性があります。
また、どのような間取りの賃貸物件に需要があるかも調査しておくことで、入居者のニーズをとらえたアパート設計ができます。
アパートには、大きく分けてワンルームタイプとファミリータイプの2種類の間取りがあります。
ワンルームは単身者向けの比較的安めの家賃設定が主になります。家賃設定を低くしていても、戸数を増やすことができるので、収益自体はそこまで低くなりにくいです。
戸数が多いため、空室リスクは低いですが、集客の負担は高くなります。そのため、集客がしやすい立地であることが必要です。特に、単身者に人気の高い都市部や駅チカの物件である必要があります。
一方で、ファミリータイプは、広い間取りで複数人が入居する間取りです。ファミリータイプはワンルームよりも高い家賃設計をすることができますが、その分戸数が少ないです。さらに駐車場なども求められるケースも多く、ある程度の土地の広さが求められます。
空室リスクは高いですが、集客負担や入居者対応は少ないため一定以上の賃貸需要が存在していれば、ワンルームよりも経営しやすいといえます。
自身の土地の周りにどのタイプのアパートが多いか、賃貸需要が多いのはどんな層かなどを調査した上で、どんな間取りのアパートを建てるべきか決めましょう。
土地の需要の調査については、以下の記事で詳しく解説しています。
アパートを建てる資金調達ができるか
アパートの建築には、数千万円から億単位の資金が必要となります。そのため、多くの人が「アパートローン」を借り入れてアパートの建築費に充てています。
ただし、ローン借入時に頭金を支払ったり、登記費用や税金等の諸費用を支払うため、建築費の2~3割程度の自己資金は用意しておく必要があります。
アパートローンの借入可能額は、一般的に年収の10倍から30倍程度であると言われています。しかしながら、借主の年収や属性だけでなく、アパートの収益性も借入可能額の審査に大きく影響します。
なお、アパートローンの返済期間は建物の耐用年数に基づきます。アパートを新築する場合、借主が年配であっても長期間の借入が可能ですが、早期の黒字化を目指すのであれば、十分に家賃収入が得られるかどうか経営プランを検討する必要があります。
アパートローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
アパートの管理方法はどうするか
アパートを建てたら、建てたアパートを管理していく必要があります。
アパートの管理方法には、以下の3つの方法があります。
- 自主管理:管理業務を全て自分で行う
- 管理委託:管理業務の一部または全部を管理業者に委託する
- サブリース管理:アパートの全室を一括で管理会社に借り上げてもらって運用を一任する
業務を委託する場合は管理会社に支払う費用が発生するため、どの管理方法でアパート経営を行うかは利回りに影響を及ぼします。
ここからは、それぞれの管理方法のメリット・デメリットや、どんな人におすすめなのかを簡単に解説します。
- 自主管理
自主管理とは、アパート管理に関わる業務を全て自分で行うことを指します。自主管理では、業者への管理委託費用を支払う必要がないため、家賃収入を全て受け取ることができます。
一方で、初めてアパート経営をする場合には、ノウハウがない状態から全て自分で管理業務を行わなければいけないため、失敗リスクが高いです。
- 管理委託
管理委託とは、アパート管理会社に管理業務を一部委託するという管理方法です。クレーム対応や清掃業務、家賃の集金などをアパート管理会社に委託することができます。
管理委託にかかる費用の相場は家賃収入の5%程度です。空室が発生しても管理会社の責任ではないため、空室リスクはオーナーが背負います。
- サブリース管理
サブリース管理とは、アパート管理会社に一括で全室を借り上げてもらい、毎月固定の家賃収入を得る管理方法を指します。
アパートの入居状況に関わらず、毎月固定の賃料を得ることができるため、低リスクのアパート管理方法と言えます。物件オーナーは、満室時の家賃収入のおよそ15%を差し引いた賃料を家賃収入として得ることができます。
サブリース管理の契約内容によっては、借り上げ賃料の引き下げや修繕費はオーナー負担になっているなど、一定のリスクもあります。
アパートの管理業務については、以下の記事もご参考になります。
アパートを建てるならどこの会社がいい?比較して検討しよう
アパートを建てるのに失敗しないためには、土地活用のプロに相談したうえで、経営方針を決めていくことが重要です。
アパートを建てることは、人生に一度あるかないかの大きな決断です。よって、アパート建築並びにアパート経営において絶対に失敗したくないのが土地オーナーの本音です。
ですが、アパートを建てるのが初めての人は、建築会社の選定ミスで思うようなアパートを建てることができなかったり、当初の予定と違ってなかなか収益が挙げられないなど、経営が思うようにいかないことも多いです。
その要因のほとんどは、アパート経営における知識と経験不足です。そういった失敗を避けるためにも、アパートを建てる事が決まったのであれば、まずは土地活用のプロである「イエウール土地活用」に相談することをお勧めします。
土地活用の知識と経験豊富なスタッフが、ゼロからあなたをサポートします。アパートを建てることが決まったらまずはイエウール土地活用にご相談ください。