20坪の土地でのアパート建築費は?狭小アパートの収益性や建築条件を解説!

20坪の土地でのアパート建築費は?狭小アパートの収益性や建築条件を解説!
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20坪の土地でアパート建築をする場合、建築費はいくらになるのでしょうか。また、アパート建築に向いていない土地であるとしたらどう活用したらよいでしょうか。

この記事では、20坪の土地でアパート建築をする場合に発生する建築費を構造別に解説してます。あわせて20坪の土地で可能な土地活用方法も紹介しているので、是非参考にしてみてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築費についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

20坪の土地でのアパート建築費

20坪の土地でのアパート建築費について解説していきます。

構造別坪単価

アパートの構造には、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)などの構造があります。20坪の土地でアパート建築では、建築費用が抑えられることから、木造や鉄骨造を選ぶオーナーは多いです。

どの構造を選ぶかによって坪単価が大きく異なるので、予算と建てたいアパートのイメージをよく検討してから選びましょう。

木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造(RC) 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
坪単価 56万円 76万円 94万円 120万円

アパート建築では、構造の強度が強くなっていくほど坪単価が高くなっていきます

坪単価を構造で比較すると、木造が56万円、鉄骨造が76万円と1坪当たり20万円の差があります。

坪単価にこれだけの差があるからといって、何も考えずに坪単価の安い木造を選んではいけません。坪単価だけに注目してアパート建築を始めてしまうと、建築したあとに後悔する可能性があります。アパートの構造によって収益性や耐用年数が異なるため、それぞれの構造の特徴をよく比較して構造を決める必要があります。

また構造によって耐用年数が異なることから、減価償却ができる期間には注意が必要です。

アパートの構造や耐用年数に関しては、以下の記事をご覧ください。

構造別アパート建築費

20坪の土地でのアパート建築費は以下の通りです。

木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造(RC) 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
建築費 2,100~2,830万円 2,830~3,550万円 3,550~4,930万円 4,930~6,090万円

坪単価で求めることができる建築費は、本体工事費のみとなっており、付帯工事費やその他の諸費用もかかることに注意が必要です。

20坪のアパートでよく使われる構造である木造建築では建築費が2,100~2,830円かかることが多いようです。また、鉄骨造では、2,830~3,550万円かかります。

表にある構造別の20坪のアパート建築費は、国土交通省が毎年行っている建築着工統計調査をもとに算出しています。アパートの階数や間取りによって建築費は前後しますが、20坪の土地にアパートを建てるときの建築費として、参考にしてみてください。

20坪以外の坪数別のアパート建築費用はこちらご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

20坪のアパートを建築するための条件

収益性を高めるためには階数をや部屋数を増やす必要があります。しかし、むやみやたらに階数や部屋数を増やすことはできず、アパート建築には法に定められた基準があります。

ここでは、20坪の土地でアパートを建築するときに大切な建築基準法と都市計画法について確認していきましょう。

建築基準法

建築基準法の中でアパートは共同住宅に分類され、建築時にはさまざまな規制や制限があります。

主な規制や制限内容は、内装の制限、耐火建築物・準耐火建築物の規制、定期報告の義務、建ぺい率・容積率の制限があります。ここでは、建築前に特に注意する必要がある建ぺい率と容積率について解説します。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。

例えば、100坪の土地にアパートを建築するとき、建ぺい率が80%の場合、80坪までアパートを建築できることなります。建ぺい率よりも多い割合で建物を建築すると法律違反となってしまうため注意しましょう。また、建ぺい率は用途地域別にが定められており、各市町村の役所で調べることができます。

容積率

容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。容積率が高ければ高いほど、建物の階数を増やすことができます

また、建ぺい率と容積率は分けては考えられない関係を持っています。例えば、120坪の土地が建ぺい率が40%、容積率が80%と指定されているとします。この土地で建ぺい率40%をすべて消化した場合、2階建て(40%×2フロア)までのアパートを建築することができます。

しかし、建ぺい率20%に設定した場合、4階建て(20%×4フロア)のアパートを建築することができます。このように建ぺい率と容積率はアパートの収益性に直結しているため、アパート建築を始める前に確認しておきましょう。

都市計画法

都市計画法は都市の健全な発展と秩序ある整備のために定められている法律で、地域ごとに区分けして用途地域が定められています

アパート建築が可能な地域は、都市計画地域となっています。しかし都市計画地域の中でも、市長化調整区域ではアパート建築することはできません。自分がアパートを建築したい地域がどの地域に該当するのか、建築を始める前にしっかりと確認しましょう。

20坪アパートの収益性

20坪の土地で建築するアパートの収益性をみていきましょう。今回は収益性を利回りの観点からシミュレーションしています。

建築費が2,400万円、木造2階建て、総戸数4で家賃が8万円のアパートの収益性を紹介します。

以上の条件場合、満室経営では年間384万円の家賃収入となり、表面利回りが16%となります。空室率が25%(1部屋)とすると年間288万円のとなり、表面利回りが12%となります。

不動産投資の収益性は、維持費やローンの支払いなどを差し引いた実質利回りで判断する必要があります。しかし、アパート経営を始めてみなければ実質利回りを算出することは困難なため、建築時は表面利回りで判断しましょう。収支計画を立てるとき、表面利回りよりも実質利回りの方が割合が低くなることに注意が必要です。

アパートの利回りについてはこちらの記事をご覧ください。

20坪の土地で可能な土地活用方法

アパート建築以外で、20坪の土地で行うことができる土地活用方法を紹介します。

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営とは、一戸建ての物件を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る土地活用方法です。

戸建て賃貸経営は、アパート経営よりも部屋数は少ないですが、安定して多くの利益を上げることができます。戸建て賃貸経営が安定して利益を上げられる理由としては、ターゲットがファミリー層なため、一度入居すれば入居期間が長くなることが大きな要因だといえます。

アパート経営やマンション経営と比べて、初期費用が少ないことも、安定した賃貸経営ができる理由です。戸建て賃貸経営は、入居者がその物件を気に入ってくれたらそのまま購入まで進むことも少なくないため、出口戦略にも有効な土地活用方法でしょう。

初期費用を抑えつつ、リスクの低い賃貸経営をしたい人にはおすすめできます。

戸建て賃貸経営についてはこちらをご覧ください。

トランクルーム経営

トランクルーム経営とは、屋内外問わずトランクルームを設置することで、利用者から賃料を得る土地活用方法です。

専門業者と一緒に始めることができるため、修理や管理の手間が少なくなります。トランクルーム経営はアパート経営と違い、都心部でも郊外でもある程度の需要が見込めます。

また、初期費用と維持費が低くなるため、投資した資金を回収しきるまでにあまり時間がかかりません。そのため初期費用を抑えつつ、管理の手間を省きたい人におすすめの土地活用方法といえます。

トランクルーム経営についてはこちらをご覧ください。

コインパーキング経営

コインパーキング経営とは、更地にコインパーキングを作って経営し、そのコインパーキングの利用料金が自分の収益になる土地活用方法です。

コインパーキング経営では、精算機と駐車設備を設置するだけで経営を始めることができるため、初期費用を抑えることができます。

駐車スペースに1台あたり2.5m×5.0mの広さを確保できれば経営を始めることができるので、狭小地にも向いている土地活用方法です。そのため、初期費用を抑えつつ、簡単に土地活用を始めたい人におすすめといえます。

コインパーキング経営についてはこちらをご覧ください。

簡易な建物を建築してテナントを募集

都心部の狭小地であれば、簡易なプレハブなどの建物を建築たものを貸し出し、テナントから家賃収入を得る方法があります。この方法は、人通りの多い土地であれば、より成功する可能性が高くなります。

募集するテナントには、ワーキングスペースやテイクアウト専門の飲食店などがよいでしょう。テナント用の建物であれば、簡単な間取りでよいためアパート建築よりも建築費を抑えることができます

初期費用を抑えつつ、人通りのよい土地で土地活用したい人におすすめといえます。

土地信託

土地信託は土地を信託会社や信託銀行に預けて活用してもらうことで、収益が出れば、諸経費などを引いた金額を配当金として受け取ることができる土地活用方法です。

アパートを建築する費用を貯めたり、借り入れたりする必要がないため土地さえ持っていれば、契約を結ぶだけで始められます。

土地信託には、契約が終了したときにその土地が返却される「賃貸型」と土地に付加価値をつけて馬脚する「処分型」があります。どちらを選択するかは、土地の立地や事業性を考慮して決定しましょう。土地信託は費用をかけず土地活用したい人におすすめです。

土地信託についてはこちらをご覧ください。

売却

土地活用をする以前に持っている土地がいらない土地活用するのも面倒だからすぐに手放したい、と考えている方は土地を売ってしまうのがおすすめです。

土地の立地や周辺環境によって売却できる値段は異なるため、複数社に査定を依頼することをおすすめします。土地の売却は、土地活用するつもりもなく、今すぐにでも現金が欲しい人におすすめといえます。

20坪の土地でのアパート建築はイエウール土地活用にご相談を!

20坪の土地でアパート建築を行う場合、木造で2,100~2,830万円、鉄骨造で2,830~3,550万円ほどかかります。

また、20坪の土地でのアパート建築では、建ぺい率や容積率を確認して収益性の高いアパート建築をすることが可能です。収益性の高いアパートを建築しようとすると、建築費をできるだけ安くする必要があります。

建築費を抑えるために、イエウール土地活用を利用して建築プランを比較することが有効です。イエウール土地活用では、一度の情報入力で複数社から建築プランを取り寄せることができます

是非、イエウール土地活用を利用して20坪の土地に収益性の高いアパートを建築しましょう

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