70坪の土地でのアパート建築費の目安は?

70坪の土地でのアパート建築費の目安は?
土地活用を考えている方へ
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

70坪の土地を所有している方の中には、「アパート建築費用がどのくらかかるのか」気になっている方もいらっしゃるかと思います。

本章では、70坪の土地でのアパート建築費や失敗しないアパート建築を行うにあたり知っておくべきことについて詳しく解説しています。
また、70坪という土地の広さにおいてアパート建築する際の注意点もご紹介しています。

70坪の土地をお持ちで、アパート建築をお考えの方の参考となれば幸いです。

アパート建築費用について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

70坪の土地でのアパート建築費用は?

70坪の土地でのアパート建築費用

70坪でアパートを建築する際の費用はどのくらいかかるのもなのでしょうか。
本章では、70坪の土地でのアパート建築費用を詳しく解説します。

建築費用の相場

当社が(イエウール土地活用で)実際にアパートを建てたことがある人80人を対象にアンケートアンケート調査をおこなったところ、以下のような結果が得られました。

  • 平均建築費・・・5320万円
  • 平均建築費予想額・・・7500万円

以上のように、実際に70坪でアパートを建築する際の費用としては5300万円ほどを目安とすることができます。

また、平均建築費予想額は建築の前段階でかかるだろうと予想されていた金額です。
結果をみると、建築予想額と実際の建築費にはおよそ2000万円ほどの差額があることが分かります。

建築費に関しては、地域や建築業者、構造によって変わりますのでより詳しい費用は建築プランを通して確認する必要があります。

坪単価

アパートの建築費は、坪単価×延べ床面積で求めることができるため、坪単価を知ることで建築費を概算できます。

また、坪単価はは構造によって変化します。
アパート建築に用いられる材料は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)のどれかです。
各構造の坪単価を下記にまとめました。

構造 坪単価
木造 56万円
軽量鉄骨造 76万円
重量鉄骨造 94万円
鉄筋コンクリート造 120万円

最も建築費用を抑えることができるのは木造です。最近では、基準を満たすことにより木造でも三階建てアパートを建てることが可能です。

現在の主流は軽量鉄骨造であり、実際に建築会社でも多く使われているため多くのアパートが鉄骨で建築されています。

それぞれの構造の費用や特徴には大きな違いがありますので、比較検討することが大切です。

費用の内訳

アパートの建築費には、建物の建築にかかる本体工事の他に駐車場や塀の設置などにかかる付帯工事費と、印紙代や不動産登記手続きなどの諸費用がかかります。

本体工事費と付帯工事費、諸費用の割合目安は7:3:1です。
本体工事費や付帯工事、諸費用にかかる金額はアパートの規模や設備、ハウスメーカーによって異なるため、あくまでも目安として参考にすべきです。

特に、諸費用に関しては例えば建築費用が4000万円であった場合にはおよそ400万円前後が目安となり、その金額よっては収支計画に影響を及ぼしかねないので、あらかじめ余裕をもった資金計画を立てておくと安心です。

70坪以外の坪数別のアパート建築費用はこちらご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

70坪の土地でアパートを建築する際に注意すべきポイント

70坪の土地でアパートを建築する際に注意すべきポイント

70坪という広さの土地でアパート経営を行う上で注意すべきポイントにはどのようなものがあるのでしょうか。
詳しくご紹介します。

坪単価の算出方法は建築会社によって違う

先ほどご紹介した坪単価には、その価格の設定に関する決まったルールがありません。そのため、各建築会社によってその算出方法が異なります。

例えば、坪単価を純粋に建築費用だけの価格としている場合や、坪単価に諸費用なども込みの金額が含まれている場合など様々です。
建築会社と契約を結ぶ前段階で建築プランを確認できますので、建築費用を確認すると同時に坪単価がどのように決められているのかもあわせて確認しておくとよいです。

他の賃貸住宅経営も可能

70坪ほどの広さの土地がある場合には、アパート経営だけでなく他の土地活用も十分に行うことが可能です。

例えば、相続税対策であれば同じ賃貸住宅経営である戸建て賃貸経営賃貸併用住宅経営も候補に入ります。
戸建て賃貸経営や賃貸併用住宅経営は、戸数が少ないため相続税対策としての効果はアパート経営よりも下がってしまいますが、コストや経営リスクの低さに優れているため、おススメの方法です。

また、「初期費用を抑えたい」「土地の転用性を高めたい」とお考えの方には駐車場経営がおススメです。
駐車場経営は、人や車の往来が多い都心部の駅前やオフィス街、観光地周辺にある土地との相性がよく、これらの土地で経営を行うことによって費用対効果を高めることができます。

ニーズに合った設備投資をする

入居希望者のニーズに合ったアパートを建てることは、アパート経営で成功できるかどうかを左右する要素となります。

最近では、オートロックやカメラ付きインターホンなどのセキュリティ面を重視する入居者が増えています。また、都市部でアパート経営を行う場合、数台の駐車スペースをつくることで競合物件と差別化をはかることができ入居率のアップが見込めます

ニーズに合ったアパートを建てるためには、事前に土地の周辺環境がどのような特徴があるのかを調べることが大切です。
競合物件の設備や価格、人の流れや今後の再開発予定などからどのようなアパートを建てると良いかのヒントを得ることができます。

条件によっては建物規模が小さくなる

土地には、建ぺい率と容積率が定められており、これによってどの程度の規模のアパートを建てることができるのかが決まります。

70坪の土地では70坪という面積を100%使ってアパートを建てることはできません。また、建物の高さについても制限がかけられます。
一般的な土地の建ぺい率は60%、容積率は100%前後が多く、70坪に当てはめた場合には最大42坪の総床面積を確保することができます。

建ぺい率と容積率はそれぞれの地域によって変わるため、一度所有地の建ぺい率と容積率を確認しておくと安心です。

失敗しないアパート建築をするためには?

失敗しないアパート建築をするためには?

アパートを建てるための費用は最低でも数千万円ほどかかるため、建築にあたっては慎重に検討する必要があります。
本章では、アパートを建てる際の注意点について詳しく解説します。

ハウスメーカーと契約する

大手ハウスメーカーは、全国規模でアパートの建築実績があることに加え、工場で部材を大量生産し現場で組み立てるというプレハブ工法を採用しています。そのため、設計や建築業者を別々で契約を行うよりも建築費を抑えやすいです。
また、各社が創意工夫を凝らしたラインアップからアパートを選ぶことができ、入居率を保ちやすいというメリットがあります。

ただし、ハウスメーカーは大々的な宣伝や広告を行っており、また多くの従業員が働いている分、それらの費用が建築費に反映されています。
より自分に合った費用でアパートを建築するためには、必ずいくつかの建築会社に相談してプランの比較検討を行うとよいです。

複数のプランを比較する

建築会社によって、提案される建築プランが異なります。そのため、どのようなプランが自分に合っているのかを知るためにもプランは複数比較検討することが望ましいです。

費用や収支計画、どのようなアパートを建てることができるのかなどの観点からプランを比較し、少しでも分からないことがあれば担当者に確認することが重要です。
同時に、建築後のフォローや管理体制について確認しておくと安心です。多くの場合建物の管理方式についてサブリース契約を提案されることが多いようですが、その他にも自主管理、管理委託といった建物管理方法がありますので、こちらも比較検討する必要があります。

設備投資にこだわらない

アパートの競争力を確保し、入居率を高めるためには建物への設備投資が重要です。しかし、行き過ぎた設備投資はかえって収支計画を圧迫することにつながります。

エントランスの装飾、セキュリティや防音性能はアパートの魅力的な要素となりますが、同時に投資額がかさんでいしまうことも事実です。そのため、どの程度設備投資を行うのかは、周辺環境や競合となるアパートを基準に考えるようにしましょう。

アパート建築が可能な土地とは

アパート建築が可能な土地と

どのような土地でもアパートを建築できるわけではありません。いくつかの条件を満たしている場合、その土地でアパートを建てることができます。
本章では、アパート建築を行う際に確認すべき建築基準法をはじめとするいくつかの規制について詳しくご紹介します。

接道

アパートが建てられる土地であるかについて、まずは接道がどのような状態にあるのかを確認する必要があります。

建築基準法第43条による接道の規定は以下の通りです。

  • 建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない

ただし、上記の条件に加えて各自治体で独自の基準が設けられている場合があるので、注意が必要です。

また、土地と接している道路については公道か私道かは関係がなく、建築基準法において道路として認められているか否かが焦点となります。
そのため、接道の確認については、各自治体の建築指導課で調べるとよいです。

接道義務とその確認方法について詳しくは以下の記事をご覧ください。

用途地域の制限

エリアによっては、用途地域という、建てることのできる建物に制限がるエリアがある場合があります。
用途地域は13に分けられており、このうちの一つである工場専用地域ではアパートを建てることができません。

また、第一種・第二種低層住宅専用地域では、高さが10メートルもしくは12メートルを超える建物は建てられないため注意が必要です。

まとめ

70坪の土地でアパートの建築費用の目安は、およそ5320万

です。

しかし、実際にかかる費用については事前に把握することができませんが、どのような費用がどのくらいかかるのかを大まかに把握することで収支計画に役立てることができます。
また、建築費用と同時に、アパートを建てる際の注意点や、建築可能な条件も確認し後悔しないようアパート建築に向けて動くようにしましょう。

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