90坪（約300㎡）ほどの広さのある土地は、アパートを建てるには十分な面積があります。
建築費は場合によっては1億円を超えるため、どれくらいの収益が見込めるかどうかも、事前によく確認しておきたいポイントです。
この記事では、90坪の広さの土地におけるアパート建築費について、坪単価や建築費の目安について解説します。また、収益性のシミュレーション方法やシミュレーション例もご紹介しています。
90坪の土地でのアパート建築について悩まれている方のご参考になれば幸いです。
90坪の土地でのアパート建築費はいくら？
イエウール編集部が独自に行ったアンケート結果によると、実際に90坪の土地にアパートを建てた方が支払った建築費の平均額は8,550万円でした。（調査対象者：80名）
このうち、金額が最も安かった方は6,200万円、最も高かった方で1億1,000万円でアパートを建築していらっしゃいました。
アパートの建築にかかる費用は、建物の構造や大きさ、導入する住宅設備、外装・内装の仕様などによって、大きく異なります。また、地域や土地の立地状況によっても細かな違いが出てきます。
この章では、建築費の金額を最も大きく左右する「構造」に基づく坪単価相場から建築費をシミュレーションする方法と、建てられるアパートの間取りの例と建築費の目安をご紹介します。
建築費の構造別の坪単価
「構造」とは、建物を支える骨組みのことです。使われる建材によって、種類が大きく分かれます。
建築費を1坪あたりの金額に直したものを「坪単価」といいます。建築事例ごとに工事の規模は異なるため、坪単価に直して見ることで、建築工事にかかる費用の相場を把握しやすくなります。
主要な構造と坪単価の相場を以下にまとめました。（イエウール編集部調べ）
| 建物の構造 | 坪単価相場 |
|---|---|
| 木造 | 74万円～105万円/坪 |
| 軽量鉄骨造 | 80万円～105万円/坪 |
| 重量鉄骨造 | 90万円～120万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造(RC造) | 95万円～125万円/坪 |
| 鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造) | 110万円～140万円/坪 |
1～3階建てのアパートの建築には、木造や軽量鉄骨造が採用されることが多いです。
木造は建材費が比較的安く、工期も短いため、比較的安価にアパートを建てられます。ただし、昨今の建築費の高騰により、状況によっては軽量鉄骨造と費用に差がつかないことがあります。
4階建て以上の建物になると、重量鉄骨造やRC造が選択肢となってきます。なお、アパートとマンションに厳密な定義はないため、エントランスが設けられてあったり、仕様が比較的豪華な建物は低階層でも「マンション」として入居者を募集していることもあります。
坪単価は、ハウスメーカーや工務店に見積もりを依頼した際に提示してもらえるため、アパート建築を依頼する会社を決める判断材料にもなります。
ただし、坪単価の算出方法は会社ごとに異なります。坪単価は、延べ床面積ベースで計算するか、施工面積ベースで計算するかによって金額が異なります。また、坪単価に含まれる工事費用の内訳が異なるケースも多いため、坪単価を比較する際には注意が必要です。
また、アパートの建築工事費以外に外構工事の費用や契約のその他の諸費用も発生するため、建築にかかる費用の総額が知りたい場合は、「最終的に金額はいくらかかりそうか」を担当者に確認しておきましょう。
建築費の計算方法
坪単価の相場がわかると、建てたいアパートの延べ床面積とかけ合わせることで、建築費をシミュレーションできます。
アパートの建築プランがまだ決まっていない場合は、土地の敷地面積と指定建ぺい率・容積率から、建てられるアパートの最大延べ床面積を求めることができます。
たとえば90坪の土地で、指定建ぺい率が60％の場合は「90坪×60％＝54坪」が建坪（建築面積）の上限です。2階建てのアパートを建てる場合の延べ床面積は、「54坪×2＝108坪」が目安となります。
一方で、土地に建てられる建物の高さは容積率による制限も受けます。指定容積率が200％の場合、「90坪×200％＝180坪」が敷地に建てられる延べ床面積の最大値です。
つまり、敷地面積が90坪の土地で、指定建ぺい率60％・容積率200％の場合に建てられるアパートの最大延べ床面積は、2階建てなら108坪、3階建てなら162坪、4階建てなら180坪です。
指定建ぺい率60％・容積率300％の場合は、建てられる建物の最大延べ床面積は4階建てで216坪、5階建てなら270坪となります。
アパート建築費の求め方や費用の内訳について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
90坪に建てるアパートの例と建築費の目安
ここでは先ほど解説した計算方法を元に、建てられるアパートの間取りの例と建築費の目安をご紹介します。
| 構造・階数 | 建築費の目安 | 間取りの例 |
|---|---|---|
| 木造2階建て | 7,992万～1億1,340万円 | ・1K(9坪)・12戸 ・1LDK(13.5坪)・8戸 ・重層長屋・8～10戸 ・メゾネットタイプ・4～6戸 |
| 軽量鉄骨造2階建て | 8,640万～1億1,340万円 | ・1K(9坪)・12戸 ・1LDK(13.5坪)・8戸 ・重層長屋・8～10戸 ・メゾネットタイプ・4～6戸 |
| 木造3階建て | 1億1,988万～1億7,010万円 | ・1K(9坪)・18戸 ・1LDK(13.5坪)・12戸 |
| 軽量鉄骨造3階建て | 1億2,960万～1億7,010万円 | ・1K(9坪)・18戸 ・1LDK(13.5坪)・12戸 |
| 重量鉄骨造4階建て | 1億6,200万～2億1,600万円 | ・1K(9坪)・24戸 ・1LDK(13.5坪)・16戸 ・1LDK・8戸＋2LDK・4戸 |
| RC造4階建て | 1億7,100万～2億2,500万円 | ・1K(9坪)・24戸 ・1LDK(13.5坪)・16戸 ・1LDK・8戸＋2LDK・4戸 |
ご紹介した間取りや建築費の目安はあくまで一例です。実際の建築費は使用する建材や住宅設備のグレードによっても異なります。
また、建てられる最大容積で建築しないのであれば、より安い金額でアパートを建築できる可能性があります。ただし、基本的に賃貸部分を多く取るほど賃貸収入を増やせるため、アパート経営による収益を増やしたい方はできる限り大きくアパートを建てて戸数を確保することをおすすめします。
さらに、アパートを建築する際には、上記の建築費（本体工事費）以外にも、外構工事や電気・水道・ガスの引き込み工事、地盤改良工事など必要に応じて行う別途工事費用や、税金や手数料などの諸費用がかかります。初期費用の総額は、本体工事費の約1.3倍程度の金額になります。
土地の状況によって、建てられるアパートのデザインや規模も異なってきます。ご自身がアパートを建築した時にかかる費用を知りたい方は、建築会社に建築プランと見積もりを請求してみましょう。
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90坪以外の坪数別のアパート建築費用については、以下の記事をご覧ください。
90坪の土地に建てるアパートの収益シミュレーション
アパートの建築には、決して安くはない費用がかかります。その後、どれくらいの収入を得られるのか、安定した収益を上げ続けられるのかといったこともシミュレーションした上で、計画を進めましょう。
この章では、収益性のシミュレーション方法と、90坪の土地でのアパートの建築事例に基づいた収益シミュレーションをご紹介します。
収益性のシミュレーション方法
建築予定のアパートの収益性を確認するには、「利回り」を試算してみるという方法があります。
初期投資費用（建築費用）に対する年間の賃料収入の割合を「表面利回り」、表面利回りに経費や建築時にかかった諸費用を含めて計算するもを「実質利回り」といいます。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷建築費用×100
- 実質利回り＝(年間家賃収入－諸経費)÷(建築費用＋諸費用)×100
※土地を購入して物件を建てる場合は、建築費用に土地代を足し合わせて計算します。
アパートの経営には、管理委託費や修繕費、毎年支払う固定資産税といったランニングコスト（諸経費）が多くかかります。収益性を検討する時は、「実質利回り」をシミュレーションするとよいでしょう。
年間にかかる諸経費は、アパート経営を開始するまで実際の金額はわかりませんが、家賃収入の約15～20％が目安となります。
【事例①】3階建ての鉄骨アパートの収益シミュレーション
所有していた未活用の土地に、3階建てのアパートを建てた事例です。
- 性別：男性
- 年齢：30代
- 建築費：6,200万円
- 構造：鉄骨造
- 階数：3階
- 戸数 : 11戸
鉄骨造を採用することによって、3階建てでも建築費を抑えると同時に、住戸数を多く確保しました。
3階建て以上の賃貸住宅を建てることで、2階建てよりも貸し出せる部屋の戸数を増やせるため、収益性を高められます。ご予算や土地の条件が合うのであれば、検討してみる価値があります。
それでは、以下の条件を元に収益シミュレーションをしてみましょう。
| 建築費 | 6,200万円 |
|---|---|
| 諸費用 | 620万円 |
| 戸数 | 1K・11戸 |
| 家賃 | 7万円/月 |
| 空室率 | 10% |
以上の条件における年間の家賃収入は「(7万円/月×11戸×12ヶ月)×(100％－10％)＝831.6万円」です。
年間諸経費は、家賃収入の15％かかると仮定すると、「831.6万円×15％＝124.74万円」です。
したがって、表面利回りと実質利回りは以下のようにシミュレーションできます。
表面利回り＝年間家賃収入÷建築費用×100
＝831.6万円÷6,200万円×100
＝約13.4％
実質利回り＝(年間家賃収入－諸経費)÷(建築費用＋諸費用)×100
＝(831.6万円－124.74万円)÷(6,200万円＋620万円)×100
＝706.86万円÷6,820万円×100
＝約10.4％
新築アパートの利回りは、5～8％以上は確保できていると安心です。
今回のケースのオーナー様は、建物をアパートというよりもマンション風の外観に仕上げています。また、ペット可物件として入居者を募集したり、遮音性の向上や災害対策のために全室にシャッターを設置するなど、周辺物件と差別化できるポイントを設けて、経営するアパートの競争力を高めています。
- アパート経営を成功させるためには、その地域の特徴や周辺の競合物件を調査して、入居者から選ばれるようなアパートづくりをすることが大切です。
諸経費や諸費用の金額、空室率などは個別の状況に応じて異なります。これらの数字によっても利回りは大きく変わりますので、シミュレーションはあくまでもご参考としてください。
【事例②】3階建てRC造アパートの収益シミュレーション
次にご紹介しますのは、RC造（鉄筋コンクリート造）で3階建てアパートを建築した事例です。
- 性別：男性
- 年齢：50代
- 建築費：1億円
- 構造：RC造
- 階数：3階
- 戸数 : 12戸
RC造は坪単価が木造や鉄骨造に比べて高く、設備にかかる費用やその他諸費用を含めると、建築費が1億円を超えることも珍しくありません。特に、90坪という比較的広い土地における建築工事であればなおさらです。
建築費は利回りに大きく影響します。今回のケースでも収益シミュレーションをしてみましょう。
| 建築費 | 1億円 |
|---|---|
| 諸費用 | 1,000万円 |
| 戸数 | 1K・12戸 |
| 家賃 | 8万円/月 |
| 空室率 | 10％ |
以上の条件における年間の家賃収入は「(8万円/月×12戸×12ヶ月)×(100％－10％)＝1,036.8万円」です。
年間諸経費は、家賃収入の15％かかると仮定すると、「1,036.8万円×15％＝155.52万円」です。
したがって、表面利回りと実質利回りは以下のようにシミュレーションできます。
表面利回り＝年間家賃収入÷建築費用×100
＝1,036.8万円÷1億円×100
＝約10.4％
実質利回り＝(年間家賃収入－諸経費)÷(建築費用＋諸費用)×100
＝(1,036.8万円－155.52万円)÷(1億円＋1,000万円)×100
＝881.28万円÷1億1,000万円×100
＝約8.0％
RC造であるため、家賃を【事例①】のケースよりも高い「8万円」に設定していますが、シミュレーションをしてみると、【事例①】の鉄骨造のアパートの方が利回りが上回る結果になりました。
「どんなアパートを建てるのがよいか」は地域のニーズやオーナー様の経営目的によって変わるため、一概に利回りが高ければよいとは限りませんが、収益性で判断したい場合は検討材料になるでしょう。
今回のケースのオーナー様は、実際に鉄骨造で建てるか、RC造で建てるか悩まれたそうですが、「RC造を選んだところ、思っていたよりも建築費がかかってしまった」とおっしゃっています。
また、計画段階では満室経営を想定して収益性をシミュレーションしていたものの実際に経営してみると半分が空室となってしまって、当初の計画と収支が大きく異なってしまった点も、後悔していることとして挙げられています。
- 平均的な空室率は地域によって異なりますが、どれくらいの割合までなら採算が取れるのかどうかも、予めシミュレーションしておきましょう！
初めてアパート経営を行う方は、経営計画の立案や管理までサポートしてくれるハウスメーカーでアパートを建築するのがおすすめです。収益性をシミュレーションした上で、最適なアパートづくりを目指しましょう。
「イエウール土地活用」の一括見積なら、大手ハウスメーカーのプランをまとめて請求できるので、それぞれ比較して検討することができます。
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活用事例:La Clarte
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 559.9 |
| 延べ床面積(㎡) | 578.38 |
| 工法 | 鉄筋工ンクリート造5階建て |
90坪の土地でアパート建築を行う場合の注意点
自己資金は建築費の3割以上が理想
90坪の土地でアパートを建築費気にされている方のなかには、どのくらいの自己資金を用意すべきか悩まれている方も多いかと思います。
理想は、建築費に対して3割以上の自己資金を用意しておくことです。
アパート建築費の3割以上を自己資金として充てることができれば、収益性の観点において余裕をもった経営を行いやすいです。
また、自己資金割合が多いことはアパートローンの審査の際も、有利な条件となります。
アパートローンの審査に通るためには、最低でもう1割以上の自己資金を準備しておく必要があります。
フルローンでも審査が下りるケースはあります。
しかし、借主の属性によって、また他に返済中のローン等がある場合はかなり審査が厳しくなりますので、自己資金は用意しておいた方が良いです。
ローンは建物の収益見込みも審査対象
アパートローンの利用を検討されるのであれば、審査項目についても気になると思います。
主な審査項目を以下に記載しました。
- 借主の属性(年収・資産・返済状況・勤務先情報など)
- アパートの収益見込み
アパートローンの審査では、アパートの収益見込みも調査されます。
例えば、高収益が見込みやすい都心部や駅前の立地にあるアパートなどは審査において有利といえます。
反対に、アパートが建つエリアは人の流れが少ないなど賃貸需要の低い場所であればローンを組めない恐れがあります。そのため、アパートローンを組むのであれば、アパートを建てるエリアについて調べ、
どのようなアパートであれば安定した収益が見込めるのかを考えることが重要です。
いくつかの金融機関に相談する
アパートローンを借りることができる金融機関は、いくつかあります。
主な借入先となるのは下記の通りです。
- 日本政策金融金庫
- 住宅金融支援機構
- 都市銀行
- 地方銀行
- 信託銀行
- 信用金庫
公的金融機関である日本政策金融金庫や住宅金融支援機構は、固定金利で長期借入が可能です。また、借主限定の特約火災保険に加入することもできます。
メガバンクをはじめとする都市銀行や地方銀行、信託銀行などは支店数も多く豊富なローン形態から選べる点が魅力です。
このように、金融機関によって大きく異なる特徴があります。そのため、自分にあった条件でローンを組むためにも必ず複数の金融機関に相談を行い、条件を比較検討するとよいです。
金融機関を選ぶ際には、プラン内容だけでなく、過去の取引実績や自宅から金融機関までの近さも確認すると安心です。
90坪の土地で行えるその他の土地活用方法
土地の形状にもよりますが、90坪もの広さがあれば、アパート経営以外にも様々な方法で土地活用を行えます。
一方で、スーパーやドラッグストアといった店舗の経営を行うには、やや面積が狭いです。
この章では、アパート経営以外に特におすすめの土地活用方法をご紹介します。
マンション経営
容積率の制限が緩い土地であれば、建物を高く建てることで、賃貸できる戸数を増やし、家賃収入を増加させられます。
2～3階建てのアパートよりも大きな建物を建てるとなると、延べ床面積が増えるだけでなく丈夫な構造を選ぶ必要があるため、かかる建築費も高額になります。
しかしながら、入居割合を高く保つことができれば、マンションはアパートよりも安定した賃貸経営を長期にわたって行いやすいため、相続税対策で土地活用を考えていらっしゃる方にもおすすめです。
店舗併用アパート・マンション経営
人通りの多いエリアの土地であれば、1階部分を店舗テナントにしたアパートやマンションを建てるのもおすすめです。
たとえば3階建て以上のアパート・マンションを建てたとき、2階以上のお部屋に比べて、1階部分のお部屋の入居者の募集は難航しやすいのが一般的です。
- 客付け対策のために、1階のお部屋の備え付けのサービスを増やしたり、賃料を安く設定しているオーナーも多いです。
特に人通りが多い繁華なエリアは賃貸住宅にうってつけである反面、1階部分のお部屋に対して、騒音や防犯面、プライバシー面での不安を持たれやすいです。
そこで、1階部分を住宅としてではなく、店舗として事業者に貸し出せば、人通りの多さをメリットに換えることができます。
店舗テナントは住宅よりも入居期間が安定しやすいため、賃貸物件から得られる収入を安定させやすいというメリットもあります。
駅周辺やロードサイドなど、店舗のニーズの高いエリアの土地であれば、店舗併用アパート・マンションの建築も検討してみてください。
賃貸併用住宅
90坪の土地いっぱいにアパートを建築するとなると、建築工事を行う面積が大きく、建築費も高額になりやすいです。
賃貸住宅を建てるにあたって建築費の負担が大きいと感じる方は、アパートのサイズダウンだけでなく、賃貸併用住宅として建築することも視野に入れてみてください。
賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に、オーナーの住む自宅部分と、入居者に貸し出す賃貸部分を併せ持つ共同住宅のことです。
自宅部分の床面積の割合が50％を超える場合には、住宅ローンを適用することも可能であるため、借入の負担を軽減できます。
建築費の返済リスクを抑えつつ、賃貸住宅経営ができるため、土地の税金対策で賃貸住宅経営を考えている方は、賃貸併用住宅の建築もご検討してみてください。
ご自身の土地に最適な活用方法を知りたい方は、土地活用のプロに相談してみましょう。以下のバナーから、複数企業にまとめて資料請求できます。
土地活用の方法については、以下の記事もご参考になります。
90坪のアパート建築費については複数の建築会社に相談しよう
90坪の土地にアパートを建てる場合にかかる建築費は、木造2階建てなら7,992万～1億1,340万円、軽量鉄骨造3階建てなら1億2,960万～1億7,010万円が目安です。場合によって、1億円以上の費用がかかります。
アパートの建築には高額な費用がかかるため、建築後の収益性も確認しつつ慎重にどの建築プランにするのかを検討する必要があります。また、各建築会社によって提案する建築プランに大きな違いがあります。
そのため、複数の建築会社に相談し、複数のプランを比較検討する必要があります。
いくつかの建築プランから、より自分に最適なプランを選び、安心してアパート建築を任せられる建築会社と契約を結ぶようにしましょう。
「プランを比較検討したいが、近くに何店舗も建築会社がない」、「複数の建築会社に相談する時間がない」といった方におすすめの方法が土地活用比較サイトを使うことです。
特に、日本の上場企業が運営している、日本でも最大級の土地活用であるイエウール土地活用であれば、お持ちのPCやスマホ、タブレットから最短10分で一度に複数の建築会社へプラン請求をすることができます。
誰でも無料で利用することができ、90坪の土地をお持ちの場合、その土地の地価も同時に知ることができます。
アパート建築を検討されている方はぜひ一度ご利用してみてください。
