90坪の土地でのアパート建築費の相場は?

90坪の土地でのアパート建築費の相場は?
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90坪の土地でアパートを建てる場合、どのくらいの建築費がかかるのでしょうか。また、アパート経営をするなら建築費に対する収益性についても知りたいところです。

本記事では、土地の広さを90坪とした場合のアパート建築費について詳しくご紹介します。
弊社が独自で行ったアンケート調査より、実際に90坪の土地にアパートを建てた方の事例について詳しく解説していますので、90坪の土地でアパート建築費について悩まれている方の参考となれば幸いです。

アパート建築費に関して詳しくは、以下の記事をご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

90坪の土地でのアパート建築費の目安

90坪の土地でのアパート建築費の目安

90坪の土地のアパート建築費はどのくらいになるのでしょうか。
計算方法から建築費の目安を詳しくご紹介します。

90坪の土地にアパートを建てた方の平均建築費

イエウール土地活用では、実際にアパートを建てた80人の方を対象としたアンケートを行いました。

アンケート結果から、90坪の土地でアパートを建てた方は平均して8550万円の建築費を支払ったことが分かりました。
最も安い方で6200万円、高い方は1億1000万円で建てています。

建築費に開きがあるのは、アパートの構造や規模、設備が違うためです。
次項では、アパートの建築費に大きな影響をあたえる構造について詳しく解説します。

坪単価と建築費の計算方法

アパートの建築費は坪単価×延べ床面積で計算し、坪単価はアパートに使われる構造によって異なります。

坪単価は、構造によって数十万円も違うので、どの構造でアパートを建てるのかによって建築費が数百万~数千万円違うといったことが起こります。
構造ごとの坪単価の目安は以下の通りです。

木造 56万円
鉄骨造 76万円
鉄筋コンクリート造(RC造) 94万円
鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造) 120万円

木造は1~3階建て鉄骨造は2~5階建てRC造は5階建て以上のアパートから高層建築まで使用されることの多い構造です。
木造は2019年の建築基準法の改正により、木造の耐震基準が強化され3階建てのアパートも建築可能となりました。また、3階建てのアパートには構造設計書の審査がありますので、一般的には2階建てよりも耐震性が高いです。

鉄骨造やRC造は、4~5階建てもしくはそれ以上の建物の建築に用いられ、鉄骨造に関しては今日のアパート建築の主流となっています。

なお、坪単価の算出方法はハウスメーカーによって異なり、建物の工事費以外の金額が含まれている場合とそうでない場合があります。これは、坪単価に関して明確な規定がなされていないためです。
純粋に坪単価だけで建築費が計算されている場合、それ以外に外構工事費や契約の手続きにかかる費用などが請求されるため、最終的にどのくらいの金額がかかりそうか不透明な場合は担当者などに確認しておきましょう。

アパート本体の建築費

90坪の土地での木造、鉄骨造、鉄筋コンクリートと鉄筋鉄骨コンクリートそれぞれのアパート建築費の目安をご紹介します。

木造 5040万円
鉄骨造 6840万円
鉄筋コンクリート造(RC造) 8460万円
鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造) 1億800万円

一般的には木造での建築が最もコストを抑えることができますが、近年では工場であらかじめ生産された部材を現場にて組み立てる(プレハブ工法)建築方法が主流です。
そのため、鉄骨造においても木造とさほど変わらない価格で建築を行うことができる場合もあります。

また、先にご紹介した通り、90坪の土地にアパート建てた場合の建築費用の平均は、イエウール土地活用が行った調査では8550万円という結果になりました。
事例については次章で詳しく解説しますが、大半の方が鉄骨造もしくは鉄筋鉄骨コンクリート造アパートを建てているようです。

さらに、本記事の3章にて詳しく解説しますが、アパートローンを組む場合は、建築費に対して最低でも1割以上の自己資金を準備しておくことをおすすめします。

構造や建物規模、設備によって建築費は大きく変わりますので、上記の費用はあくまでも参考としてご参照ください

90坪以外の坪数別のアパート建築費用はこちらご覧ください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

90坪の土地でのアパート建築費の事例と収益性

90坪の土地にアパートを建てた方の事例

イエウールが独自で行ったアンケートでは、実際にアパートを建築した80人の方から回答を得ることができました。
ここでは、90坪の土地でアパートを建て方の事例をもとに、どのようなアパートが建つのかを詳しくご紹介します。

【事例①】3階建ての鉄骨アパート

  • 性別:男性
  • 年齢:30代
  • 建築費:6,200万円
  • 構造:鉄骨
  • 階数:3
  • 戸数 : 11

使っていない90坪の土地に3階建てアパートを建てた事例です。

鉄骨造を採用することによって、3階建てでも建築費を抑えると同時に戸数を多く確保しています。
三階建て以上では、このように10以上の戸数をとれるため収益性の面でも2階建て以下とは大きく異なる場合が多いです。

また、この方はアパートというよりもマンション風の外観にし、ペット可物件にしています。加えて、遮音性や災害対策として全室にシャッターを設置するなど競争力を保てるようにしています。

アパートを建築する際は、その地域の特徴や周辺の競合物件を確認しながら差別化できるような設備投資をすることが大切です。

収益性

【事例①】鉄骨造3階建てアパートから、以下の条件をもとにその収益性をみていきます。

建物情報
建築費 6200万円
戸数 11戸/1K
家賃 7万円/月

また、ローンの借入額を建築費の10%、アパートの諸費用率と空室率も10%として計算します。

この条件のアパートの収益性は以下の通りになります。

収益性
年間家賃収入 924万円
年間支出 約524万円
年間手取り 約400万円
表面利回り 15%
実質利回り 12%

アパートの利回りは、最低でも8%以上は確保しておくと安心です。

諸費用や空室率など個々の状況によって利回りは大きく変わりますので、ここでご紹介したシミュレーションはあくまでも参考としてください。

【事例②】3建てRC造アパート

  • 性別:男性
  • 年齢:50代
  • 建築費:1億円
  • 構造:RC
  • 階数:3
  • 戸数 : 12

RC造で3階建てアパートを建てた事例です。
RC造は坪単価も94万円と高価なため、設備やその他諸費用を加味すると建築費が1億円を超えることも珍しくありません。特に、この事例のように90坪というアパート建築では比較的広い土地であればなおさらです。

実際に、この方は鉄骨かRC造かで悩まれたそうですが、「RC造を選択したところ思ったより建築費がかかってしまった」といいます。

また、経営前の段階では満室想定で収益性を計算したが、実際に経営してみると半分が空室となってしまい当初の計画と収支が大きく異なってしまった点も後悔したこととしてあげられています。

アパート建築では、建築後のことも見通した計画を立てることが重要です。
各構造のコストの差や空室を加味した収支計画、自己資金の額などいくつかの点から自分にとって最適な建築費はどのあたりなのかを把握しておくとよいです。

収益性

【事例②】3階建てRC造アパートから、以下の条件をもとにその収益性をみていきます。

建物情報
建築費 1億円
戸数 12戸/1K
家賃 8万円/月

また、ローンの借入額を建築費の10%、アパートの諸費用率と空室率も10%として計算します。

この条件のアパートの収益性は以下の通りになります。

収益性
年間家賃収入 1152万円
年間支出 約688万円
年間手取り 約464万円
表面利回り 11.6%
実質利回り 9.3%

RC造アパートであることから、家賃を8万円に設定し収益性を計算シミュレーションしました。

ただし、家賃設定に関しては構造だけでなく立地や設備の充実度に大きく左右されますので、地域の家賃相場などを確認しつつ担当者と相談して決めることがおすすめです。

90坪の土地でアパート建築を行う場合の注意点

90坪の土地でアパート建築を行う場合の注意点

自己資金は建築費の3割以上が理想

90坪の土地でアパートを建築費気にされている方のなかには、どのくらいの自己資金を用意すべきか悩まれている方も多いかと思います。

理想は、建築費に対して3割以上の自己資金を用意しておくことです。
アパート建築費の3割以上を自己資金として充てることができれば、収益性の観点において余裕をもった経営を行いやすいです。

また、自己資金割合が多いことはアパートローンの審査の際も、有利な条件となります。
アパートローンの審査に通るためには、最低でもう1割以上の自己資金を準備しておく必要があります。

フルローンでも審査が下りるケースはあります。
しかし、借主の属性によって、また他に返済中のローン等がある場合はかなり審査が厳しくなりますので、自己資金は用意しておいた方が良いです。

フルローンでのアパート経営については以下の記事をご覧ください。

ローンは建物の収益見込みも審査対象

アパートローンの利用を検討されるのであれば、審査項目についても気になると思います。
主な審査項目を以下に記載しました。

  • 借主の属性(年収・資産・返済状況・勤務先情報など)
  • アパートの収益見込み

アパートローンの審査では、アパートの収益見込みも調査されます。

例えば、高収益が見込みやすい都心部や駅前の立地にあるアパートなどは審査において有利といえます。
反対に、アパートが建つエリアは人の流れが少ないなど賃貸需要の低い場所であればローンを組めない恐れがあります。そのため、アパートローンを組むのであれば、アパートを建てるエリアについて調べ、
どのようなアパートであれば安定した収益が見込めるのかを考えることが重要です。

アパートローンを検討している方は、こちらの記事もご覧ください。

いくつかの金融機関に相談する

アパートローンを借りることができる金融機関は、いくつかあります。
主な借入先となるのは下記の通りです。

  • 日本政策金融金庫
  • 住宅金融支援機構
  • 都市銀行
  • 地方銀行
  • 信託銀行
  • 信用金庫

公的金融機関である日本政策金融金庫や住宅金融支援機構は、固定金利で長期借入が可能です。また、借主限定の特約火災保険に加入することもできます。

メガバンクをはじめとする都市銀行や地方銀行、信託銀行などは支店数も多く豊富なローン形態から選べる点が魅力です。

このように、金融機関によって大きく異なる特徴があります。そのため、自分にあった条件でローンを組むためにも必ず複数の金融機関に相談を行い、条件を比較検討するとよいです。

金融機関を選ぶ際には、プラン内容だけでなく、過去の取引実績自宅から金融機関までの近さも確認すると安心です。

90坪のアパート建築費については複数の建築会社に相談しよう

90坪の土地でのアパート建築費は、場合によっては1億円ほどかかります。

アパートの建築には多額のコストがかかるため、建築後の収益性も確認しつつ慎重にどの建築プランにするのかを検討する必要があります。また、各建築会社によって提案する建築プランに大きな違いがあります。
そのため、複数の建築会社に相談し、複数のプランを比較検討する必要があります。

いくつかの建築プランから、より自分に最適なプランを選び、安心してアパート建築を任せられる建築会社と契約を結ぶようにしましょう。


「プランを比較検討したいが、近くに何店舗も建築会社がない」「複数の建築会社に相談する時間がない」といった方におすすめの方法が土地活用比較サイトを使うことです。

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