アパート建築をお考えの方の中には、
「安くアパートを建てる方法はないのだろうか…？」
「ローコストで建てても人は入るんだろうか…」
「建築費を安くして利回りを高めたい！」
と思っている方も多いのではないでしょうか。
実際、アパートをローコストで建築することで、高利回りのアパート経営をすることができるため、建築費を抑えることはとても重要です。
そこでこの記事では、アパートをローコストで建築する方法を8つご紹介します。
また、空室を発生させないアパート建築のコツやローコストアパートを提供している建設会社と選び方まで解説しているので、是非参考にしてください。
アパート建築費について知りたい方は、こちらの記事でまず基礎知識をつけてみてください。
アパートをローコストで建築する8つの方法
ローコストでアパートを建築する方法には、次のようなやり方があります。
- 木造で建てる
- 設計施工一貫方式を採用する
- 建築プランを比較する
- 間取りをシンプルにする
- 外観や共用部にこだわりすぎない
- 仕上げに費用をかけすぎない
- 配棟計画を見直す
- 建築費以外の費用を減らす
木造で建てる
アパートをローコストで建築するなら、坪単価が一番安い木造で建てることが大切です。
木造アパートの坪単価は、約70万円~90万円とされています。一方で、鉄鋼造アパートの坪単価は約80万円~100万円とされており、1坪あたり最大で30万円の差があります。
ただ、2022年現在、ウッドショックと呼ばれる木材の価格高騰が発生しています。そのため、木造で建てるより軽量鉄骨で建てる方が安くなる可能性もありますので、軽量鉄骨も考慮して構造を選ぶことが大切になります。
（本記事は2022年8月の情報をもとに作成しております。状況の変化が予想されますので、ご注意をお願いします。）
設計施工一貫方式を採用する
アパートをローコストで建築するなら、設計施工一貫方式を採用しましょう。
設計施工一貫方式とは、建物の設計と施工を一貫して行う方式のことで、主にハウスメーカーが提供しています。
一方で、設計を設計事務所に、施工を工務店や施工会社に依頼する設計施工分離方式という方法もあります。
しかし、設計施工分離方式では、設計料が高額であることから、建築費が高くなってしまいます。
具体的には、設計施工一貫方式の設計料が建築費の1％~3％であるのに対し、設計施工分離方式の設計料は建築費の5％~8％が相場とされています。
そのため、ローコストでアパートを建築する場合、設計施工一貫方式を選ぶことが大切です。
建築プランを比較する
複数社の建築プランを比較することで、アパートをローコストで建築することができます。
いくらアパート建築に精通していたとしても、1つのアパートの建築プランだけでは、そのプランが適切なものなのか判断することは難しいです。
そのため、複数社の建築プランを取り寄せ、比較することでローコストで高品質なアパートを建築できるプランを選ぶことができます。
建築会社によって得意な工法がある
建築会社の中でも得意にしている工法が異なるため、複数社の建築プランを比較することがおすすめです。
アパートの工法には、2×4（ツーバイフォー）工法やパネル工法、壁式PCなどさまざまな工法が存在します。
それぞれ特徴があり、建物の性能に大きな差が出てしまうため、建築費だけでなく、工法も比較してみましょう。
建築プランの比較ならイエウール土地活用！
ハウスメーカーを比較するのであれば、イエウール土地活用の利用をおすすめします。
チャット形式の簡単な質問に答えるだけで、プランを無料で請求できます。一度、土地の情報を入力するだけで複数社からプラン請求できることもおすすめできるポイントです。
ハウスメーカーから送られてくる提案書には、主に「設計図面」「工事費」「収支計画」の3つが記載されています。アパート建築費の相談をしたい方は、下記のバナーからイエウール土地活用を利用することをおすすめします。
＼建築費は？初期費用は？／
間取りをシンプルにする
アパートをローコストで建築するなら、間取りをシンプルにして戸数を増やすことをおすすめします。
間取りを複雑にしてしまうと、複雑にした分だけ建築費が高くつきます。
また、アパート経営で最大限に利益を出すには、その土地に最大限の部屋数を確保することが王道です。
そのため、間取りをできるだけシンプルにして、戸数を増やすことに重点を置く方がローコストで利回りのいいアパートを建築できます。
外観や共用部にこだわりすぎない
ローコストでアパートを建築するためにも、外観や共用部にはこだわりすぎず、必要な部分に適切なコストをかけることが大切になります。
アパートを建築するとき、外観や共有部分などの設備をおしゃれにしたいと思う人もいるでしょう。ただ、ここにこだわりを出しすぎてしまうと、コストがかさむこともある点には注意が必要です。
また、アパートの建築では、構造上、どうしてもコストダウンのできない部分があります。その部分にはしっかりコストをかけて、グレードを下げても問題のない部分で節約することが大切です。
ローコストで建てるためにも、屋根や外壁、外観はシンプルにして、内装には必要以外のものは求めないことも必要になってきます。
仕上げに費用をかけすぎない
アパートをローコストで建築するなら、仕上げにかかる費用を減らすように心がけましょう。
特に、光触媒技術や自然・天然素材を使用した仕上げ材を用いると、仕上げ工事費が高くなってしまいます。
そのため、これらの素材よりも少しだけグレードの低い仕上げ材を用いることをおすすめします。
また、アパートの本体価格は、躯体工事費が40％、仕上げ工事費が40％、設備工事費が20％とされています。
そのため、建築費の内訳をみたときに、仕上げ工事費が本体価格の40％を超えていないことも確認しておきましょう。
配棟計画を見直す
アパートをローコスト建築するためにも、配棟計画を見直し、最適な配置がされているかを確認しましょう。
配棟計画とは、アパートの敷地内のどの位置に、どのような形で建っているかが書かれた計画です。
アパートは、凸凹の多い複雑な形状より、正方形や長方形といったシンプルな形状の方が必要になる材料も少なく、ローコストで建築することができます。
また、アパートの敷地内に駐車場を設置するかも、この配棟計画で決まることになります。駐車場を整備するのにも費用がかかるため、駐車場条例や需要を考慮して決定しましょう。
建築費以外の費用を減らす
アパートをローコストで建てるなら、アパート本体価格だけでなく、諸費用も減らすことが大切です。
具体的には、「税金の軽減制度を利用すること」と「金利の低いアパートローンを利用する」ことで諸費用をある程度減らすことができます。以下では、これらについて説明してきます。
税金の軽減制度を利用する
アパートを新築するとき、不動産取得税という税金がかかります。
不動産取得税は、アパート1室の広さを40㎡~240㎡にすることで、標準課税額を減らすことができます。
ただ、40㎡の広さの部屋では広めの1LDKや2LDKの間取りになるため、収益性を高められないことに注意が必要です。
金利の低いアパートローンを利用する
アパートを建築するときに利用するアパートローンも低金利のものを利用することで、最終的に負担する金額も減らすことができます。
そのためにも、複数の金融機関に相談して、金利が低く、長期間借りれるローンを利用しましょう。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうことをおすすめします。なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営のプランによって将来の利回りも変わってくるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
また、実際にアパート建築費がいくらになるのか知りたい場合は、こちらのツールで試算してみましょう。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
イエウール土地活用なら、 最大で10社の建築費の見積もりを一括請求 することができます。
ローコストアパートを提供している建築会社5選
ここでは、アパートをローコストで建築できる建築会社を5社ご紹介します。
- 株式会社アミックス
- 株式会社 糸山建設
- 横濱コーポレーション株式会社
- 株式会社サンエーホーム
- 株式会社アーネストワン
株式会社アミックス
株式会社アミックスは、オーナー様が安定した賃貸経営をするために、初期投資を抑えたローコストアパート「カラーアズ」を提供しています。
「カラーアズ」は、1室385万円から建築できることから、大手ハウスメーカーよりも安くアパートを建築することができます。
また、株式会社アミックスが提供するカラーアズは、標準的なアパートの構造や形状を規格化し、使用する部材をできる限り統一することで、大幅なコストカットを実現しています。
そのため、安普請なアパートになることはなく、高品質なアパートが建築可能です。
株式会社 糸山建設
株式会社 糸山建設は、ローコストかつ土地に合わせた建築プランを提案している建築会社です。
特にマーケティング領域に優れており、どんな土地でも、どんな場所でもベストパフォーマンスのアパートが建てられることが強みとなっています。
また、糸山建設では、プランニング、設計、工事など、アパートが建築されるまでの一連の流れを自社で一貫して行なっていることから、下請会社に依頼するときの余計なマージン(紹介料)がかかりません。
そのため、ワンストップで高利回りのローコストアパートを建築することができます。
横濱コーポレーション株式会社
横濱コーポレーション株式会社は、初期投資を抑えて安定した収益を得ることができる木造高級賃貸アパート「BayRoom」を提供しています。
1戸あたり330万円からとローコストかつ、利回り15％以上を実現していることから、大手ハウスメーカーや一般の工務店よりも安く高利回りのアパートを建築することができます。
横濱コーポレーションも、企画・設計から建築・管理・アフターケアまで一貫して行っているため、無駄なマージンが発生しません。
また、良質な材料と設備を大量に仕入れていることからも、高品質なアパートを建築することができます。
株式会社サンエーホーム
株式会社サンエーホームは、建物のとしての強さと入居者の快適さを追及したローコストアパートを提供しています。
地元工務店ならではの強みを発揮し、広告費などの余分な費用をかけることなく、1世帯360万円からアパートを建築することができます。
また、サンエーホームでは標準仕様にこだわりを持っており、チラシに出ているもの、ホームページに掲載されているものが基本的に標準となっています。
そのため、ユニットバス、トイレ、ウォシュレット、網戸、シャッターなどがオプションにならず、チラシ通り、展示場通りのアパートを取得することが可能です。
株式会社アーネストワン
株式会社アーネストワンは、土地活用や資産運用に適した学生・単身者向け4室アパートを1,920万円から提供しています。
戸建分譲のスケールメリットを活かして、ローコストアパートを建築することが可能となっています。
ローコストでアパートを建築できるため、初期投資を早期に回収することができ、赤字のリスクを軽減することができます。
また、部屋数を4つに分けることで戸建賃貸経営よりも空室のリスクを分散することが可能です。
活用事例:コンサルティング事例③
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 359 |
| 延べ床面積(㎡) | 445.69 |
| 工法 | 鉄骨造 |
アパートの建築会社選ぶときの注意点
アパート経営は、素人では難しい資産運用です。そのため、アパートの建設から経営までをしっかりサポートしてもらえる建築会社を見つけることがポイントです。
とはいえ、どの建築会社をどのように選べばよいのかわからないという人も多いでしょう。そこで、ここからはアパート経営を失敗しないための建築会社選びの注意点について解説します。
信頼のできる業者かどうか
アパート経営をサポートしてくれる業者を選ぶ際に最も大切なことは信頼できるかどうかという点です。口コミやインターネットでの情報、実際に利用した人からの声などを参考に、評判などから信頼できるかどうかを検討しましょう。
目安の一つとしては、企業のホームページに記載されている設立年度や資本金、社員数などから安定した経営をしているのかを判断することです。
実績のある業者を探す
全国には多数の業者が存在しています。業者によって得意分野が異なることから、気になる業者がどの程度の実績を持っているかを調べておくことも大切です。
大手企業であれば、全国各地で展開している可能性も高く、経営基盤もしっかりしています。その点では信頼できるでしょう。ただし、担当者が変更になることもあり、施工を下請けに依頼することが多いため仕事の内容にバラつきが出る可能性がある点には注意が必要です。
大手企業以外にも、地元密着型の業者に目を向けてもいいでしょう。次の項目で地域の需要を把握している地元密着型の業者について解説しますので参考にしてください。
地域の需要を把握している
地域密着型の業者にはメリットが多くあります。アパート経営は、周辺の生活環境や居住者のニーズなどを把握しておくほどうまくいく傾向があります。
地域密着型の業者は、大手ほどの資本力はなくてもそれをカバーするだけの地域情報を保有している点が特徴です。競合の賃貸物件に勝てるプランの提供や居住者のニーズに関しての情報を提供してもらえます。
また、施工に関しても地元の企業に依頼することが多いため安定した施工が期待できます。
地元密着型の業者の中には、工務店や設計事務所等も含まれます。こうした業者に依頼をした場合には、建物には精通していても、アパートの経営に精通していない点がデメリットになります。あくまでも建設のみとなるため、経営に関してはそれほど力にならない可能性もあります。
業者の中でも、不動産仲介会社とのつながりが強いところは、入居者の確保にも協力的であるケースが多いためこうした点にも注目して業者を決めるとよいでしょう。
複数の業者で比較する
業者を探す際には、1社だけに当たるのではなく複数社を比較することをおすすめします。特に見積もりを検討する場合は、複数社に依頼してみましょう。
査定の依頼を自分1人の力で行うには、時間と労力を必要とします。インターネットで1社ずつ情報を調べて行っても、結局情報が整理できずに悩むことになる可能性が高いでしょう。また、忙しい人にとっては店舗を1社1社回ることも大変です。
そこで活用したいのが、土地活用プラン比較サービスです。自宅にいながらインターネットで情報を入力するだけで、簡単に複数社に建築プランを請求することが可能となります。
土地活用プラン比較サービスのイエウール土地活用は、日本でも有数の不動産情報量を誇ります。不動産に関連した不安や悩みについて、一括プラン請求サービスや土地活用に関したコラムの提供により最新情報を提供しています。
＼建築費は？初期費用は？／
空室を発生させないアパート建築のコツ
ここでは、空室を発生させないアパート建築のコツを解説します。
立地調査を行う
アパートを建築するときには、必ず立地調査を行い、その土地の立地の良さを確認しましょう。
立地の良さとは、入居者のニーズを満たせる土地であるかどうかを指します。
特に賃貸住宅の入居者は、賃貸住宅に対して生活の利便性を求めていることから、そのニーズを満たせない土地ではアパート経営は難しいでしょう。
入居者の求めている生活の利便性とは「通勤通学の利便性」と「日常の買い物・病院などの利便性」の2つで、特に賃貸住宅では「通勤通学の利便性」が重要視されています。
そのため、最寄り駅までの距離がどれくらいなのかや、最寄り駅が複数路線の使えるターミナル駅、急行・快速の停車駅であるかどうかをしっかりと確認しましょう。
入居対象者を想定する
立地調査が完了したら、次は入居対象者（ターゲット）を想定しましょう。想定できる入居者は、以下のように分類することができます。
- 学生・単身者
- 夫婦のみ
- 夫婦＋子供（就学前）
- 夫婦＋子供（小中学）
- 夫婦＋子供（高校以上）
そして、地域の世帯ニーズを把握するには、各自治体が発表している世帯別の人口動態資料を参考にすることをおすすめします。
また、ターゲットを絞るために、実際にその土地を自分の足で歩き、周囲の環境を調査するロケーション調査も欠かせません。
これらの調査を通じて、入居対象者（ターゲット）を明らかにしていきましょう。
入居者にあった設備や間取りを設置する
入居対象者が明らかになったら、その入居対象者にあった設備や間取りを考えてきましょう。
入居対象者が賃貸住宅のどのような部分に注目しているのかを調査し、どんな設備や間取りが必要なのかを検討します。
また、設備や間取りを考えるときには、毎年全国賃貸住宅新聞が発表している人気設備ランキングや住宅金融支援機構の賃貸住宅満足度調査などを参考にしてみましょう。
以下は、平成10年3月に住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が実施した賃貸住宅満足度調査の家族構成別・不満アンケートの結果です。
| 1位 | 2位 | 3位 | |
|---|---|---|---|
| 学生・単身者 | 収納スペース | 日当たり・風通 | 設備 |
| 夫婦のみ | 上下階の遮音など | 収納スペース | 交通の便 |
| 夫婦＋子供（就学前） | 収納スペース | 住宅の広さ | 上下階の遮音など |
| 夫婦＋子供（小中学） | 収納スペース | 住宅の広さ | 間取り |
| 夫婦＋子供（高校以上） | 収納スペース | 住宅の広さ | 上下階の遮音など |
ほとんどの入居者が収納スペースや上下階の遮音などを不満に思っていることがわかります。
このように、実際に賃貸住宅に住んでいる人が不満に感じていることを改善したアパートを建築するのも空室を発生させないコツになります。
成約率の高い時期に募集を始める
入居者募集を始める際は、成約率の高い時期に募集を始めることが大切です。
毎年3月~5月の間は、転勤・入学により、新生活を始める人が多く、この期間に募集を始めることで多くの人に物件を見てもらうことができます。
そのため、3月~5月にはアパートが完成し、入居者が住めるような状態にしておくことが大切になります。
アパートの建築期間は、最短で「（階数×1ヶ月）＋1ヶ月」といわれていることから、2階建てのアパートを建築する場合、建築期間が約3か月なので、12月~翌2月の間には着工している必要があります。
このように、建築期間から逆算して、成約率の高い時期に募集を始められるように準備をしておきましょう。
アパート経営にかかる費用を知りたい方には、企業から無料でプランを取り寄せられる土地活用サイトの利用がおすすめです。取り寄せた複数のプランを比較することで、ご自身の想定するものに合致する企業に依頼すればよいでしょう。
多くの企業では、実際の土地の現地調査を行った上で、確認してプランを見積もってくれます。まずはかんたんな情報の入力を済ませて、企業から無料で資料などを取り寄せてみましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
ローコストのアパート建築はイエウール土地活用を利用しよう！
アパートをできるだけローコストで建築するためのポイントについて解説してきました。アパート経営で重要なのは、コストを下げて利回りをよくすることです。ローコストでアパート建築をしてもらえる信頼できる業者を見つけるためのコツを抑えて効率的に賃貸住宅経営を行いましょう。
アパート建築で重要なのは、どんな業者に依頼するかということです。信頼できる業者を見つけて利回りよくアパート経営を進めることが最も大切なポイントとなります。
そのためにも、しっかりとした資金計画が大切です。自己資金がどの程度用意できるのか、アパートローンを利用してどの程度の返済をしていくのかについても、業者としっかり相談できると安心です。経営中に必要となる修繕費用やその他の費用についても事前に知っておく必要があります。
記事のおさらい
