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資産運用スタンダードなアパート経営ですが、建築から収益をあげるまでには、どの程度の費用が必要なのでしょうか。建築にかかった費用を早く回収するには、建築にかかる費用を抑える必要があります。利回りが高いか低いかは、アパート経営には重要な指標となります。
そこで、本記事では、アパートの建築にかかる費用とコストの抑え方について解説します。ローコスト建築のメリット・デメリットについても紹介しますので参考にしてください。
アパート経営については、こちらの記事もご確認ください。
アパート建築にかかる費用
アパートの建築にはどの程度の費用がかかるのかを、正確に理解している人は少ないでしょう。戸建て住宅を建てる以上にかかるということは、何となく分かっていても、実際にどのような費用が必要で、総額どのくらいになるかはきちんと把握しておきたいところです。
ここからは、アパート建築にかかる費用の内訳について解説します。
構造によって違う建築費
アパートの建築費用は、建て坪と構造によって変動します。構造については、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造がメインとなります。建築費用の変動に大きく関係する構造別の坪単価についてみておきましょう。
(以下は、一例。構造帯の品質、建築資材や労務人件費などの変化により、大きく変わることもあります。)
| 構造 | 坪単価 |
|---|---|
| 木造 | 77〜97万円 |
| 鉄骨造 | 84〜104万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 92〜120万円 |
構造によって坪単価に違いがあるのは、構造や躯体のレベル、設備や仕上げの仕様の違いによるものです。住居の建築に必要な費用はざっくり言うと、躯体40%、仕上げ40％、設備20％という内訳になっています。仕上げや設備の部分が高額になると建築費が全体的に高額になります。
延べ床面積に坪単価をかけることで、建築費用の概算総額を算出することが可能です。
例えば、延べ床面積200平米で、坪単価が100万円の鉄骨造のアパートを建築する場合は以下のような計算になります。
延べ床面積を坪数に換算 = 200平米 × 0.3025 = 60.5坪
概算建築費用 = 60.5坪 × 100万円 = 6,050万円
建築費以外の諸費用
アパートの建築には、今述べた費用以外にも必要な費用があります。アパートの建築に必要な諸費用は建築費の概ね5％程度ともいわれています。具体的な項目と費用の目安を表にまとめてみましょう。(下記金額はは税関係以外は目安金額です。土地の状況その他により、大きく異なります。また、税制度は年度が変われば変わる可能性があります。)
| 費用項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 現地測量費 | 30万円程度 |
| 地盤調査費用 | 50万円程度 |
| 印紙代 | 5,000万円超1億円以下で3万円 1億円超5億円以下なら6万円 |
| 設計料 | 工事費の1〜3％ |
| 水道分担金 | 100〜300万円 |
| 火災保険料・地震保険料 | 1年分は請負工事金額の0.05％程度 |
| 新築建物登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4％ |
| 抵当権設定登録免許税 | 債権金額×0.4％ |
| 司法書士手数料 | 6〜7万円 |
| 新築建物不動産取得税 | 固定資産税評価額×3％が基本 |
| 融資関係費用 | 事務手数料5〜10万円 |
諸費用の多さに驚いた人もいるかもしれません。アパートの建築を行うには諸手続きが多くあるため、それに関連した費用が必要となります。
アパート経営にかかる費用を知りたい方には、企業から無料でプランを取り寄せられる土地活用サイトの利用がおすすめです。取り寄せた複数のプランを比較することで、ご自身の想定するものに合致する企業に依頼すればよいでしょう。
たいていの企業では、実際の土地の現地調査を行った上で、確認してプランを見積もってくれます。まずはかんたんな情報の入力を済ませて、企業から無料で資料などを取り寄せてみましょう。
アパート建築をローコストに抑える方法
アパートの建築費用をできるだけ低く抑えたい場合には、どのようにすればよいのでしょうか。ローコストでアパートを建築する方法にはいくつかあります。
ここではローコストでアパート建築を行う主な方法について3つ紹介します。
木造構造にする
アパート建築の費用に影響を与えるのは構造であることはすでに説明しました。建築の構造には、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。中でも相場が最も低いのは木造です。
木造アパートの建築費用は、坪単価70万円台〜90万円台で積算されます。
建築費 = 坪単価 × 延べ床面積
例えば、200平米の土地にアパートを建築する場合の総額を計算してみましょう。
延べ床面積を坪数に換算 = 200平米 × 0.3025 = 60.5坪
建築費 = 90万円 × 60.5坪 = 5,445万円
これを鉄骨造、鉄筋コンクリート造にすると次の通りになります。(坪単価120万円の場合)
鉄骨造の建築費用 = 100万円 × 60.5坪 = 6,050万円
鉄筋コンクリート造の建築費用 = 120万円 × 60.5坪 = 7,260万円
上記の通り、木造での建築が最も安くなることがわかります。アパートをローコストで建築したいのであれば木造での建築を検討してみることもおすすめです。
間取りをシンプルにする
アパート経営をするからには、利益を得たいと思うのは当然です。最大限に利益を出すには、土地に最大戸数の部屋数を取る方法が最もシンプルとなります。間取りについても、複雑な構造にしてしまうとその分費用がかかります。
間取りはできるだけシンプルにして、戸数を増やすことに重点を置く方がローコストで利回りのいいアパートを建築できるでしょう。
こだわりを出しすぎない
アパートを建築する場合、外観や共有部分などの設備をおしゃれにしたいと思う人もいるでしょう。ただ、こだわりを出しすぎることでコストがかさむこともある点には注意が必要です。
構造上、どうしても省力することができない部分はあります。その部分にはしっかりコストをかけて、グレードを下げても問題のない部分で節約することが大切です。屋根や外壁、外観はシンプルにして、内装には必要以外のものは求めないことも必要です。
水周りもローコストで仕上げるなど、ある程度の割り切りも大切です。シンプルでも生活しやすい空間を作り上げることが、アパート経営には必要な考え方といえます。
ローコストアパート建築のメリットデメリット
ローコストでアパート建築を行うには、メリットもあればデメリットもあります。ここでは、ローコストアパート建築のメリット・デメリットについて解説します。アパート建築を行う際の参考にしてください。
ローコストアパートのメリット
まずは、ローコストでアパート建築を行う際のメリットについて3点紹介します。
初期費用が抑えられる
アパート建築に必要な費用については、前項で解説しました。おおよその目安として建築費用の5％程度が諸費用となるため、建築総額が安ければ安いほど諸費用も安くなる点はメリットです。
利回りがよくなる
ローコストでアパートを建築する最大のメリットは、利回りが高くなる点です。利回りについては「年間の家賃収入÷初期費用」(表面利回りといいます)で算出することができます。つまり、分母となる初期費用が小さくなればなるほど利回りが大きくなります。
建築費用を安く抑えると、利回りのよさにつながることは覚えておきたいポイントです。
ローン返済の負担が減る
アパートの建築費用は、少なくとも数千万円単位のお金が必要となります。自己資金で全てを用意できる人は少ないでしょう。そのためアパートローンを利用することになります。アパートローンは、住宅ローンよりも金利が高い点が特徴です。
金利が高くなると返済額も多くなります。
初期費用を抑えることで、借入総額を減らし、ローン返済の負担が減ることで、家賃を安く設定することが可能となります。家賃が安ければ入居率が上がることもあるでしょう。
ローコストアパートのデメリット
次に、ローコストでアパート建築を行う際のデメリットについて2点紹介します。
修繕費がかかる
ローコストでアパートを建築する場合、部材を規格化することでコストを下げている可能性もあります。つまり、住宅設備を大量に発注することで価格を下げていることになります。そうなると、似たようなデザインのアパートが多く存在することになるでしょう。
また、設備のグレードがハイグレードなアパートよりも落ちるのは仕方ないことです。機能性に問題はなくても、耐久性が低いということはあります。そうなると、必然的に修繕費用がかかってくる点には注意が必要です。修繕費用がかさむと収益を圧迫してしまい、利回りが下がる可能性があります。
入居者が決まりにくいこともある
木造のアパートは建設費用が安く住む点がメリットです。ただし、木造であるため耐火性や騒音対策に不安を感じる人もおり、入居希望者が集まりにくい可能性がある点はデメリットといえるかもしれません。
おしゃれでモダンな外観のアパートは、若者に人気の傾向にあり、家賃が数千円の違いであれば木造よりもそちらを選ぶ人もいます。間取りや外観などに特徴がないため、プランが画一化されてしまう点もデメリットといえるでしょう。
アパート経営では、いかに入居者を集めるかが大きなポイントとなるため、この点はよく検討しておく必要があります。
失敗しないための業者選びの注意点
アパート経営は、素人では難しい資産運用です。そのため、アパートの建設から経営までをしっかりサポートしてもらえる業者を見つけることがポイントです。とはいえ、どのような業者をどのように選べばよいのかわからないという人も多いでしょう。
そこで、ここからはアパート経営を失敗しないための業者選びの注意点について解説します。
信頼のできる業者かどうか
アパート経営をサポートしてくれる業者を選ぶ際に最も大切なことは信頼できるかどうかという点です。口コミやインターネットでの情報、実際に利用した人からの声などを参考に、評判などから信頼できるかどうかを検討しましょう。
目安の一つとしては、企業のホームページに記載されている設立年度や資本金、社員数などから安定した経営をしているのかを判断することです。
実績のある業者を探す
全国には多数の業者が存在しています。業者によって得意分野が異なることから、気になる業者がどの程度の実績を持っているかを調べておくことも大切です。
大手企業であれば、全国各地で展開している可能性も高く、経営基盤もしっかりしています。その点では信頼できるでしょう。ただし、担当者が変更になることもあり、施工を下請けに依頼することが多いため仕事の内容にバラつきが出る可能性がある点には注意が必要です。
大手企業以外にも、地元密着型の業者に目を向けてもいいでしょう。次の項目で地域の需要を把握している地元密着型の業者について解説しますので参考にしてください。
地域の需要を把握している
地域密着型の業者にはメリットが多くあります。アパート経営は、周辺の生活環境や居住者のニーズなどを把握しておくほどうまくいく傾向があります。
地域密着型の業者は、大手ほどの資本力はなくてもそれをカバーするだけの地域情報を保有している点が特徴です。競合の賃貸物件に勝てるプランの提供や居住者のニーズに関しての情報を提供してもらえます。
また、施工に関しても地元の企業に依頼することが多いため安定した施工が期待できます。
地元密着型の業者の中には、工務店や設計事務所等も含まれます。こうした業者に依頼をした場合には、建物には精通していても、アパートの経営に精通していない点がデメリットになります。あくまでも建設のみとなるため、経営に関してはそれほど力にならない可能性もあります。
業者の中でも、不動産仲介会社とのつながりが強いところは、入居者の確保にも協力的であるケースが多いためこうした点にも注目して業者を決めるとよいでしょう。
複数の業者で比較する
業者を探す際には、1社だけに当たるのではなく複数社を比較することをおすすめします。特に見積もりを検討する場合は、複数社に依頼してみましょう。
査定の依頼を自分1人の力で行うには、時間と労力を必要とします。インターネットで1社ずつ情報を調べて行っても、結局情報が整理できずに悩むことになる可能性が高いでしょう。また、忙しい人にとっては店舗を1社1社回ることも大変です。
そこで活用したいのが、不動産一括査定サイトです。自宅にいながらインターネットで情報を入力するだけで、簡単に複数社に査定依頼をすることが可能となります。
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資金計画をしてローコスト建築を検討しよう
アパートをできるだけローコストで建築するためのポイントについて解説してきました。アパート経営で重要なのは、コストを下げて利回りをよくすることです。ローコストでアパート建築をしてもらえる信頼できる業者を見つけるためのコツを抑えて効率的に賃貸住宅経営を行いましょう。
アパート建築で重要なのは、どんな業者に依頼するかということです。信頼できる業者を見つけて利回りよくアパート経営を進めることが最も大切なポイントとなります。
そのためにも、しっかりとした資金計画が大切です。自己資金がどの程度用意できるのか、アパートローンを利用してどの程度の返済をしていくのかについても、業者としっかり相談できると安心です。経営中に必要となる修繕費用やその他の費用についても事前に知っておく必要があります。
記事のおさらい