転勤や長期出張を控えているが、少しでも利益を得たいと考え、一時的に家を貸し出したいと考える場合、中長期的に家を貸し出す場合と注意するべきポイントが変わってきます。
では、一体どのようなことに気をつけるといいのでしょうか？
この記事では、一時的に家を貸したいと考える方へ、家を貸す際の注意点や、家を貸す流れについて解説します。
「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
家を一時的に貸すメリット
転勤や長期出張をすることになった場合、持ち家をどうしようか困っている方はいませんか。
家賃という形で収入を得られる点や将来的にまた住むことができる点などが魅力で、家を一時的に貸し出すのも1つの方法です。
まずは、一時的に貸し出す際のメリットについて、家を貸す場合と貸さない場合を比べながら見ていきましょう。
家を貸すと家賃収入が得られる
家を一時的に貸し出すことで、賃料収入を得られるのが大きな利点です。
特に、空き家状態が続くと、維持費や固定資産税が負担になりますが、賃料収入でそれらをカバーすることが可能です。
また、短期間でも一定の収入が得られ、家計にプラスの影響を与えることができます。
空き家にしておくよりも資産を有効活用できる点が大きなメリットです。
家の資産価値を維持することができる
空き家状態が続くと、建物が劣化しやすくなり、定期的なメンテナンスが必要になります。
人が住んでいることで、建物の状態が良好に保たれることが多く、家の価値を維持するためにも貸し出しが有効です。
加えて、空き家は防犯上のリスクもありますが、入居者がいることでそのリスクを減らせます。
結果として、資産価値が長期的に守られる点が魅力です。
また、家の売却で1度家を売ってしまうと、もう1度手に入れることは難しくなります。
しかし、家の所有者が変わるわけではないため、所有者がいずれもう一度住みたいとなれば、住むことができるし、将来的に子どもや孫に相続することもできる点も大きな魅力です。
数年後また今の家で暮らしたい、愛着があって完全に手放したくない、といったご希望がある場合には、一時的に家を貸す方向で考えるのも手です。
また住むこともできる
定期借家契約を選択することで、自分が再度住む場合や売却を検討する際にも困らないように貸し出すこともできます。
また、貸し出しの期間を調整しやすいため、需要に応じて短期間での運用が可能です。
定期借家契約についての詳細はこちらの章をご覧ください。
家を一時的に貸す際の注意点
次に一時的に家を貸す際の注意点を見ていきましょう。
空室になり収入が得られないリスクがある
短期間の貸し出しは、長期貸しに比べて入居者を見つけるのが難しい場合があります。
特に需要が低い時期や地域では、空室が続くことが考えられ、その場合、賃料収入を期待できないため、収益が不安定になります。
入居者が見つからず、想定していた収入を得られない可能性があることを考えて起きましょう。
また、空室期間が長引けば、固定費だけがかかり、経済的な負担となるリスクも考慮する必要があります。
賃貸の契約期間内に変更や解除が難しい
家を一時的に貸す際の注意点の一つとして、「契約途中に契約を変えることが難しい」という点があります。
具体的には、一度賃貸契約を結んでしまうと、貸主の都合で途中で契約内容を変更したり、解除したりするのが難しくなります。
日本の賃貸借契約は、借主の権利が法律で強く保護されています。たとえば、貸主が「家を売却したい」「自分で住むことにしたい」といった理由で契約途中に変更を申し出ても、借主の同意がない限り、契約期間中に一方的に契約を変更することはできません。
また、契約を解除するには正当な理由が必要で、借主が生活している家を急に明け渡すことは法的に難しいのが現状です。
そのため、契約期間中に状況が変わった場合、貸主の意思で柔軟に対応するのが難しい可能性があるため、注意が必要です。
家を管理コストと手間がかかる
短期間でも、賃借人がいると修繕や管理が必要となり、一定の手間と費用がかかることがあります。
特に、賃貸物件にした場合、定期的な点検や清掃、物件のトラブルに対処する必要が生じる可能性があり、それに伴う管理業務が増加します。
賃貸管理会社に依頼する場合は、手数料が発生するため、そのコストを考慮する必要があります。
賃借人によるリスク
賃借人が物件を損傷させたり、賃料を滞納したりするリスクがあります。
短期間であっても、その間に発生するトラブルに対処しなければならず、特に賃借人との関係に問題が生じた場合には、法的な手続きや交渉が必要となることも考えられます。
信頼できる賃借人を見つけることが重要ですが、その選定には手間がかかる可能性があります。
家賃収入には課税される
家を一時的に貸し出すことで賃料収入を得た場合、その収益は「不動産所得」として扱われ、確定申告を行う必要があります。
これは、たとえ一時的な貸し出しであっても、事業所得ではなく不動産所得として計上されるため、必ず申告が必要です。
また、その収入に対して所得税が課されるため、家を貸して収入を得る一方で、税金という形で支出が増える点に注意が必要です。
さらに、所得税だけでなく、住民税にも影響が出る可能性があるため、短期的な賃貸でも予期せぬ支出が増えることを考慮しなければなりません。
特に、貸し出しによる収入が高額になる場合は、税負担も大きくなるため、事前に節税対策についてもよく調べておきましょう。
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家の貸し出しを成功させるコツ
ここまでに、家を貸し出すかどうかを判断するために、メリットと注意点を見てきました。
ここからは、実際に家を貸し出す際に抑えておくべきコツを見ていきましょう。
定期借家契約を選ぶ
家を貸すときには、基本的に定期借家契約を選びましょう。
家を貸すときは、貸し出す期間が決まっているかどうかに応じて交わすべき契約の種類が異なります。
家を貸す借家契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
貸し出す期間が決まっている場合は「定期借家契約」を選びましょう。定期借家契約では契約期間を自由に決めることができ、期間が満了すると契約は終了になります。
普通借家契約のような自動更新制ではないため、契約期間が満了したら更新する必要がなく、必ず自宅が明け渡されることが特徴です。
定期借家契約に関して注意が必要なのは、貸出期間が借り手の希望に合わないと借りてもらえないため、普通借家契約と比べて借り手が見つかりにくい点です。
また、定期借家契約は借主にとってデメリットが大きいため、普通借家契約よりも家賃相場が安くなってしまう点にも注意しておきましょう。
住宅ローンの残債を確認する
家を貸す前には、住宅ローンの残債が残っていないかどうかを必ず確認しておくことも成功のコツです。
住宅ローンを利用している場合、契約者が住むことを前提として契約しているため、住宅ローンの返済期間中は、基本的に家を貸し出すことができない仕組みとなっています。
もしも、契約者以外の方が住んでいることがわかった場合は、契約違反としてローン残債を一括返済を求められたりなど、何らかのペナルティが発生します。
そのため、住宅ローンを借りているが、家を貸し出したいと考えている場合、賃貸でも利用可能なローンに切り替える必要があります。
詳細については、金融機関に相談して決めるようにしましょう。
家を貸す場合にかかる費用を確認しておく
家を貸す場合には、収入が得られる一方で、費用もかかるため、家を貸す前に費用を確認して収支の見通しをたてておきましょう。
家を貸す場合、次のような費用がかかります。
- 家賃収入に対する所得税
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 仲介手数料・管理委託料
- 清掃費用・原状回復費用
- 修繕費
税金としては、家や土地に対して課税される固定資産税を納める必要があります。
加えて、家を貸して得た収入は所得となることから所得税の納付も必要となります。
また、税金以外にも、家を維持管理するためのコストがかかります。
たとえば、管理を委託した場合には管理委託費がかかりますし、家の設備が故障した場合は修繕費用がかかります。
家賃収入が入ったとしても、家賃収入の金額設定によってはかえって損失が発生してしまう場合もあります。
家を貸す前には、かかる費用を確認した上で、収支の見通しを確認しておくことが大切です。
確定申告を見越して領収証をとっておく
自分の家を他人に賃貸し賃料収入を得る行為は、「事業」に該当します。
家賃収入は不動産所得に該当するため、家の所有者は収入を毎年確定申告して税金を納める必要があることを念頭におきましょう。
家の維持管理にかかるコストは、確定申告の際に経費として計上することができます。
そのため、家を貸し出す場合には、節税のためにも確定申告に備えて費用の支払い履歴を証明できる領収証等をとっておかなければいけません。
とくに、家を貸す際にかかる初期費用については、領収証等を紛失することがないよう、確定申告まで適切に管理しておきましょう。
なお、確定申告は自分でもできますが、煩雑な手続きを自力で進めるのが難しい場合には、税理士に依頼したり、確定申告ソフトを利用することをオススメします。
不動産会社を比較できるチャンスは査定の時。必ず複数社に査定依頼を出し、査定までの対応や査定結果への質問に対する受け答えなどを確認して、より良い不動産会社を選びましょう。
複数社査定をする際は一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。
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家を貸す際の管理方法は全4種類
家を貸す際の管理方法には以下の4種類があります。
- 自主管理方式
- 管理委託方式
- サブリース方式
- リロケーション方式
家を貸す際には、ご自身に合った管理方法を選ぶことがポイントです。
それぞれの管理方法について、詳しく見ていきましょう。
自主管理方式
自主管理方式は、物件の所有者が入居者と直接賃貸借契約を交わして、所有者自らが物件の管理を行う管理方式です。
自主管理方式では、クレーム処理や家賃の回収、契約の更新作業などの管理作業を行う手間がかかります。一方、不動産会社に管理費用を支払わずに家賃を得ることができるので、余計なコストを抑えることが可能です。
自主管理方式であっても、入居者の募集から賃貸借契約の締結までは不動産会社に依頼するのが一般的です。
管理委託方式
管理委託方式は、不動産物件を賃貸する場合に発生する管理業務の全てを管理会社に委託する方式です。具体的には、入居者の募集や賃貸借契約の締結、家賃の回収や物件の清掃管理といった、あらゆる管理業務全般を管理会社に委託します。
管理委託方式は、家賃の5～15％前後を管理委託費として管理会社に支払う必要があります。
したがって、管理委託方式では管理業務の煩わしさから逃れられるメリットがある一方で、管理委託費を支払う必要があるため、手元に入る金額が自主管理方式よりも少なくなります。
サブリース方式
サブリース方式とは、不動産会社が物件の所有者から家を借りた上で、入居者と賃貸契約を交わす「転貸借方式」（又貸し）です。
サブリース方式の場合、不動産オーナーと賃借人との間に不動産会社が介在していることから、賃料は相場よりも安くなります。
サブリース方式には、物件が空室の場合でも家賃の保証がある家賃保証型と、空室保証のないパススルー型があります。パススルー型は、物件が空室だった場合のリスクを不動産オーナーが負うことになることから、自主管理方式に近い方式です。
ちなみにサブリース方式は一軒家の場合には採用されず、マンションの一棟を丸々賃貸する場合に採用される方式となっています。
リロケーション方式
リロケーションとは、転勤などで留守となる家を一定期間レンタルとして貸し出す方法です。
リロケーションの契約方法には、入居者と所有者間の契約のみをリロケーション会社が代理する代理委託方式と、入居者の募集～管理までをリロケーション会社が行う転貸借方式の2種類があります。
基本的にリロケーションは、転勤や出張などの期間あくまで一時的に家を貸すサービスのため、長期の貸し出しには向いていません。
家を貸す流れ
初めて自宅を他人に貸し出す場合には、貸し出し準備から実際に契約が成立するまでの一連の流れを把握しましょう。
たとえ初めてだとしても、全体の流れを把握していれば、ある程度計画性を持って賃貸の手続きを進めることができます。
実際に家を貸し出す場合には、どのような手順で手続きを進めていけば良いのでしょうか。ここからは、他人に家を貸す場合の流れを重要なポイントごとに解説します。
- 契約や管理方法を決める
- 不動産会社を探す
- 家を貸す条件を相談する
- 家を貸すために必要な書類を集める
- 入居者を募集・審査する
- 契約して入居してもらう
契約や管理方法を決める
家を他人に貸す場合には、互いに賃貸借契約を交わし、その契約内容に沿って賃貸物件を管理する必要があります。
管理業務は、家を借りた相手が気持ちよく日常生活を過ごせるように、貸主として必要な業務です。
どのような方法で家を貸すのが適しているか、貸す契約方法や管理方法を決めましょう。
よくわからない点や、迷う点がある場合は不動産会社に相談してプロのアドバイスをもらうのも手です。
不動産会社を探す
管理方式を決めた後は、不動産会社または管理会社を探します。
自主管理方式の場合は賃貸の仲介が得意な不動産会社を、管理委託方式の場合は不動産の管理が得意な不動産会社を選ぶことがポイントです。不動産会社を探す際は、不動産一括査定などを利用して複数の不動産会社に相談した上で、対応や査定結果を比較して、ご自身が信頼できると感じた不動産会社を選びましょう。あなたの一戸建て、
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家を貸す条件を相談する
家を貸す方法や不動産会社が決まったら、家を貸す条件を相談しましょう。
家を貸す際には、ご自身の家の状態や、近隣にある類似物件の相場を調査した上で、契約の種類や家を貸し出す際の条件を決めていきます。
家を貸しだす条件として、具体的には、家賃や敷金・礼金、更新料や火災保険、管理費、契約期間といったといった項目を決めていきます。
賃料(家賃)
借主から受け取るお金として、次の項目を決めます。
- 賃料(家賃)
- 敷金・礼金
- 更新料
これは、相場から賃料を定めた上で何か月分として決めていきます。
敷金・礼金は賃料の1~2ヶ月分、更新料は約2ヶ月分が一般的です。
契約書に記載すべき内容
家を貸す契約書には、どの契約方法で借家契約を結ぶのかまとめておきます。
また、賃料など料金はどのようにするか、他にも契約を終えた場合にはどのように返済するか記載します。
契約書の作成自体は不動産会社が行ってくれますが、細かい契約内容を決めていくにあたっては、ご自身も確認しながら進める必要があります。
管理費
家の管理を不動産会社に依頼する場合には、不動産会社に報酬をいついくら支払うのか決めます。
また、清掃費用など、初期費用がかかる場合は、費用をいついくら支払うのか契約内容を決める必要があります。
保険
家を貸す際に気になるのは火災などの災害。
まだまだ住める家、貸して収益を得られる家を失うのは、資産を失うことと同じです。
また、可能なら火災保険に加入して十分に対策しておくことをおすすめします。
家を貸すために必要な書類を集める
不動産会社や管理会社を探すだけでなく、同時に家の貸し出しに向けて必要な物を準備する必要があります。自宅を賃貸する際に必要な持ち物として、以下の物があげられます。
- 間取図
- 建物登記簿謄本
- 土地登記簿謄本
- 本人確認書類（運転免許証、印鑑証明書など）
- 入居時に入手したパンフレット
- 印鑑
- 家の鍵
これらはすぐに用意する必要はなく、最終的な賃貸借契約を交わす際に必要です。しかし余裕を持って手続きを進めるためにも、早い段階で取り寄せて契約までに全て用意することをおすすめします。
入居者を募集・審査する
貸し出しに必要な準備を終えたら、入居者を募集しましょう。
入居者からの申し込みを受けて、入居者として賃料をしっかり払ってくれそうか審査をしていきます。
入居者の審査を終えたら、契約へと進みます。
契約して入居してもらう
賃料や更新について不動産会社や管理会社とまとめた契約書を用いて、入居者と賃貸契約を結びます。
契約の際には、不動産会社などに依頼していれば代理してもらえるため、完了の報告を待つだけです。
契約を終えたら、定めた契約期間に沿って入居してもらい、賃料の受け取りも開始します。
家が「戸建て」のときと「マンション」のときの貸す流れ
家が「戸建て」であったにしろ、「マンション」であったにしろ、家を貸し出す流れには共通の部分が多いです。
一方で、物件の種類によって異なる点もあるため、この章では主な違いと流れの要点をまとめます。
「戸建て」を貸す場合の流れの違い
まず、戸建ての場合は建物だけでなく、敷地の管理（例えば、庭や駐車場の草刈りなど）も貸主が対応することが多く、入居者にどこまで任せるかを明確にする必要があります。
また、マンションと異なり、同じエリアでの比較対象が少ないため、家賃設定に工夫が必要です。
さらに屋根や外壁、排水など建物全体の維持管理が必要なため、修繕費用も視野に入れておくべきです。
「マンション」を貸す場合の流れの違い
流れの違い1つ目は、マンションでは管理規約があり、貸し出しが禁止されている場合もあります。
許可が必要な場合は管理組合の承諾を得る必要があります。
また、エントランス、エレベーターなどの共用部分の管理は管理組合が行うため、入居者が特に対応する必要は少なく、比較的貸し出しが容易です。
同一建物内に複数の賃貸物件がある場合、相場設定がしやすい傾向があります。
戸建の場合とマンションの場合をまとめると、マンションは、管理規約に則っていれば手続きが簡単で、相場も見えやすいですが、戸建ては自由度が高い分、維持管理や相場設定に手間がかかることが特徴です。
家を貸すなら賃貸経営のプロに依頼しよう
家を貸す不動産賃貸を行う際は、事前にしっかりとリサーチしてから取り組むことが大切です。自宅を使っていないからと安易に賃貸を始めると、想像以上に手間や時間がかかり、負担になる可能性があるので注意が必要です。
賃貸経営を検討しているなら、収益性を上げられるかしっかり検討することが大切です。賃料収入を真剣におこなうなら、アパート経営やマンション経営という選択肢もあります。
イエウールは家を高く貸すための不動産会社や管理会社を探す賃料査定サービスではありませんので、注意してください。
記事のおさらい
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