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任意売却しても大丈夫?メリット・デメリットやよくある4つの質問

任意売却_残債のイメージ

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家を購入する際には想定できなかった思わぬアクシデントで、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方もいるでしょう。

しかし、住宅ローンが残っている状態では基本的に不動産は売れません。そこで、検討したい方法の1つが任意売却です。

この記事では任意売却とは何か、メリット・デメリットは何かなどを解説します。また、任意売却を行う際に一括査定サービスを行うと良いことも合わせてご紹介します。

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1.任意売却とは

任意売却とはどのような売却方法で、どのように行うのでしょうか。まずは任意売却の基本を見て行きましょう。


任意売却とは

任意売却とは、金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。何らかの事情で住宅ローン(借入金)が返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合でも売却することができる方法です。

例えば、離婚により財産分与の必要がある場合に行えます。売却しようと思っても「オーバーローンなので、通常の不動産売却では売るにも売れない!」といった時、任意売却なら戸建てやマンションを売却することができます。売ることで得た資金を返済の一部にあてることが可能になります。

また、会社の倒産や会社都合の退職(リストラなど)で住宅ローンの返済が困難になった場合も、この任意売却を利用して自宅を処分できます。任意売却をすることで、「競売」という最悪の事態を回避できます。



任意売却の流れ

任意売却を行うとなると、どのような手順で行うのでしょうか。家を売るまでの流れを見ていきましょう。



【流れ1】不動産会社に相談をする

任意売却を行いたい場合は、まず金融機関ではなく任意売却を行ってくれる不動産会社を探しましょう。

任意売却が売主の希望通りに行くかどうかは金融機関との交渉次第 。理由によっては任意売却自体を許可してくれない場合もあるので、先に不動産会社に相談して作戦を立てます。



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【流れ2】不動産会社と面談

不動産会社を見つけたら、不動産会社と面談を行い現在の状況を不動産会社に伝えます。月々の返済額はいくらか、現在ローンは滞納しているのか、マンションの場合管理費などは支払っているのか…。

詳細を伝えることで、不動産会社に売主に合った売却方法やスケジュール、金融機関との交渉内容を作ってもらいます。

不動産会社によっては訪問面談も可能なので、不動産会社に連絡する際に確認すると良いでしょう。



【流れ3】物件を査定

販売価格を決めるために物件の査定を行ってもらいます。販売価格は売主だけでなく金融機関とも相談しなくてならないので、現実的な価格を決められるようにしておきましょう。



【流れ4】不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社の対応や査定に納得できれば、媒介契約を結びます。契約方法は1つの不動産会社と契約を結ぶ専任媒介か専属専任媒介のいずれか

最も一般的な売却方法の仲介では複数の不動産会社と契約を結ぶ一般媒介での契約も可能ですが、任意売却の場合は金融機関との交渉を複数の不動産会社が行うわけにいかず、必ず家を売却したいので1社と契約する専任媒介か専属専任媒介になります。

書く契約の詳細などは以下の記事を見て確認してください。





【流れ5】債権者と交渉する

不動産会社との準備が整ったら、いよいよ金融機関との交渉が始まります。基本的に金融機関に交渉する際は不動産会社の担当者が行います。

売主は主に不動産会社から連絡があった時に対応します。



【流れ6】販売活動開始

債権者(金融機関など)から許可が取れたら、販売活動を開始します。通常の仲介販売と同様に物件情報サイトなどに掲載され、買主を募集します。

任意売却物件でも内覧可能なので、売主は買主の内覧が始まる前に家をきれいに掃除しておきましょう。任意売却物件なので、ハウスクリーニングなど入れる必要はありませんが、できる限り部屋を掃除しておくのは重要です。



【流れ7】債権者の同意を得る

買主が見つかり価格の合意などが得られたら、債権者(金融機関など)に購入申し込み書売買代金配分表を提出。債権者に許可を得て買主への売却が可能になります。

売買代金配分表とは売却額をどのように使うか記載された書類 のこと。売却額はすべてローン返済にまわるわけではなく、不動産会社の仲介手数料や抵当権抹消費用など家を売却する際に必要な諸経費の支払いにも充てられます。売却額の使い道にも債権者の許可が必要になるのです。



【流れ8】売買契約・引っ越し

債権者から許可を得たら、買主と売買契約を結びます。売却額や引き渡し日など問題ないか確認をし、契約書に印を押し、収入印紙を貼れば契約完了です。

契約が終了すれば、明け渡し日までに引っ越しとなります。買主との契約によって異なりますが、代金決済はおおよそ1ヶ月~1ヶ月半です。



2.任意売却のメリットとデメリット

任意売却を行うかどうか検討する上で気になるのは、メリットとデメリットでしょう。任意売却をするべきか、2つを見比べて検討してみましょう。

任意売却のメリット

任意売却のメリットはなんといってもローンが完済できなくても家を売れることですが、その他にもメリットはあります。

仲介と同じように家を売れる

仲介と任意売却で家を売るのにさほど差はありません。市場相場と同様の価格で販売できるので、家が売却できればその分住宅ローンの返済額も減らせます。



また、売却方法が通常とさほど変わりがないので、ご近所や勤め先の方に住宅ローンが苦しくなり家を売却するということがバレにくいです。



手数料を売却額から出せる

家は売却するにも仲介手数料や税金など費用が発生します。競売などで強制的に家を売却されてしまうと、手数料は自己資金で支払わなくてはなりませんが、任意売却なら売却額の中から差し引くことが可能 です。

つまり、自己資金を出す必要がなく、預貯金が少ない場合でも安心して任意売却の専門業者を頼ることができます。

残債を分割返済できる

家の売却額だけでローンを完済できない場合、ローンの残り残債ができます。通常家を売却する際、残債は自己資金を補填するなどして金融機関に一括返済をしなくてはなりません。

しかし、任意売却なら残債ができてしまっても、家を売却後に月々の分割返済が可能 です。

毎月の返済額が5000円~2万円程度に設定されることが多く、返済する側が無理なく返済ができます。

任意売却のデメリット

ローンを一括返済する必要がなく良いことばかりに見える任意売却ですが、デメリットもあります。

金融機関が認めづらい

任意売却を行うためには必ず、金融機関に承諾をもらわなくてはなりません 。しかし、任意売却で家を売却し残債が出た場合、金融機関は無担保の状態で残債を返済してもらわなくてはならず、リスクを背負うことになります。

また、銀行は長い年月をかけて返済してくれた方が利子分の利益を得ることができるので、なるべく通常通りに返済して欲しいと考えています。

そのため、離婚や住宅ローンの滞納など、やむを得ない事情がない限りなかなか任意売却を認めてくれません 。銀行との交渉や専門業者探しなど、通常の仲介で家を売るより時間も手間もかかるでしょう。

売却額が手元に残らない

通常、家を売った際に出た売却額をどのように使うかは家の売主の自由です。しかし、任意売却の場合、基本的に額はすべて住宅ローンの返済 にあてられます。売主が売却額を自由にできるのは、ローンを返済して売却額に余りが出た時のみ。

必要経費や家を明け渡す際の引っ越し費用などは、最初に金融機関との交渉で売却額から捻出しなくてはなりません。

競売になってしまう場合もある

ローンを何ヶ月も滞納してしまい督促状が届いている場合、任意売却を行っているからといって安心はできません。あまり長く売れない場合は、競売を申し立てられてしまう でしょう。

競売が決まり買主が見つかってしまえば、もう任意売却で買主を探すことはできません。状況によっては任意売却を行っても意味のないものになってしまいます。

3.任意売却と競売の違い

さて、ここまで何度が任意売却と比較して出てきた競売について解説します。競売と任意売却ではどのような違いがあるのでしょうか。

競売とは

競売とは債務者(家の持ち主)が住宅ローンを支払えずに滞納してしまった際に、債権者(金融機関)が取る最終手段。ローンの担保となっているもの(家)を裁判所を通して差し押さえ、強制的に売却されてしまう ことです。



競売にかけられてしまうローンの滞納期間は金融機関によって異なりますが、一般的には3~6ヶ月。競売の申立が裁判所にされると裁判所執行官が不動産鑑定士と共に家を訪問し、家がいくらで売れるかなどの査定が行われます。

競売がスタートすれば、物件情報が新聞やネット上に公開され、広く落札者を募ります。



一般的な仲介の家の売却と異なり、競売の場合は内覧がないため、家の売却額が相場より安くなってしまい、約70%程度で取引されます 。売却額は債権者が好きにはできず、ローン返済にあてられます。売却額では完済しきれず、残債と住宅ローン返済が遅れることで生じる遅延損害金は一括返済を求められる でしょう。

任意売却と競売どちらが良い?

    
任意売却 競売
価格 市場相場 市場相場の約70%
情報公開 仲介販売とほぼ同じ 競売物件として、新聞・ネットに掲載
残債 分割払い可 一括払い請求
遅延損害金 場合によってなし あり

上の表を見ても分かるように、家を売る場合は任意売却を選択するのが良いでしょう。最も大きな理由は物件の売却額 です。

任意売却は市場相場で家を売ることができますが、競売になってしまうと相場の約70%の価格。住宅ローンの残債額を少しでも抑えたいと考えるなら、家は高く売るべきです。



また、任意売却なら残債を分割で返済が可能です。次の生活をするためにも資金は必要になるので、一括返済で資産が大きく減るのは避けた方が良いでしょう。

ただし、任意売却でも残債があまりにも多く、月2万円程度の返済では完済が難しいと判断された場合、分割払いができない こともあります。

分割払いが難しいほど多額だと自己破産という選択になってしまうこともあるでしょう。

4. 任意売却後の残債はどうなる?

任意売却を行った場合、売却価格によって対応が変わり取る行動も違ってきます。「売却をしたあともローンが残る場合」「売却金額が残債を上回った場合」の2つのパターンについて考えてみましょう。


【パターン1】売却後に残債がでる時

売却をしたあともローンが残り、残債ができてしまう状況のことを「オーバーローンである」といいます。

不動産を売ることとローンの契約そのものは全く別物で、住宅ローンは担保として不動産が指定されていますが、扱いは個別に解決していく方法が取られます。そのためローンの残額は不動産の売値に関わらず残ることになること。一見すると不動産だけを手放して、これからの生活が借金地獄になるように感じます。しかし任意売却の本来の趣旨は「債権を圧縮するための手段」と「貸し主側の不良債権化を避ける狙い」があるので、この点をしっかりを押さえて、粘り強く交渉することが大事です。



いずれにしてもしっかり不動産会社や銀行とタッグを組んで、良い信頼関係が築けていれば、問題の起こらないように滞り無くいろいろな悩みを解決できます。もしも、信頼関係が築けていない場合には弁護士を立てて話し合いをすることなども考えておかないといけません。



誠意ある対応でしっかりと話し合いができる環境であり、住宅ローンが明らかに生活を圧迫しているのであれば任意売却にも頼らず、なんらかの解決策を提示してくれることが多いので、まずは気軽に相談をしてみても良いでしょう。



【パターン2】売却金額でローンを完済できる時

売却価格がローンの残高を上回った場合、ローンを完済する事ができます。この売却後に残債がない状況を「アンダーローンである」といいます。任意売却においては非常にめずらしいケースですが、売却金額が残りのローンを上回るケースもあります。

大切なことは、任意売却と言えどプラス分のお金が入ります。今後の生活を考えたときに、1円でも高く売れる方法があるのなら知っておくのがベストです。売却金額は高ければ高いほどよいので、その分残債は減り、後々の負担が少なくて済みます。

そこで大事になってくる事は、信頼できる不動産会社を知っているかどうか、どれくらい付き合いが深いかに掛かっているということです。


もし、特定の付き合いの深い業者がいない場合でも、少しでも信頼ができて高く売ってくれる業者を見つけるには、複数の業者を比較することが大切です。しかし、ただでさえ忙しい時に何社も不動産会社を回るのは大変ですよね。

そこでよく利用されているものが、不動産の一括査定サイトです。このサイトを利用することで、より高値を付けてくれる不動産会社と出会うきっかけになります。「イエウール」なら一括査定はもちろん不動産会社の比較なども無料で手軽にできます。普段からこういったサービスを利用しておくとより売却価格を知っておくことが可能です。


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5.任意売却した後の生活はどうなる?

任意売却で家を売って終了ではありません。任意売却を行うということは次に住む家を探さなくてはいけません。

任意売却の場合、家を明け渡す時期は買主と交渉が可能です。しかし、半年以上などは交渉が難しいので任意売却を始める頃と合わせて次に住む家をさがし始めておきましょう。




引っ越し代金は金融機関との交渉次第では売却額から捻出することが可能です。しかし、残債の額によっては引っ越し費用にまわすのが難しかったり、金融機関が交渉に応じない場合もあるので、可能であれば引っ越し代は自己資金である程度用意できると良いでしょう。



任意売却した家にそのまま住める、リースバックという方法もあります。 リースバックとは任意売却で家を売り、買主と賃貸契約を結ぶこと。

つまり、自分達が売った家を借りて住むのです。投資目的で家の購入を検討している買主なら、家の購入と同時に借主がついてきますし、リフォームの必要もないので魅力的な物件となるでしょう。

売主は引っ越し費用や新居を探す手間を省くことができますが、住む目的ではなく投資目的の買主を探さなくてはなりません。投資目的でなおかつそのまま住むことを許可する買主でなくてはいけないので、通常の任意売却より買主候補の幅は狭まってしまいます。

買主候補を絞りすぎてなかなか家が購入されないと、競売の恐れが出てきてしまうので、注意しましょう。



6.任意売却をしてくれる不動産会社を探すには

任意売却をする際に不動産会社選びは重要です。不動産会社の交渉次第で任意売却ができるか決まりますし、家の売却額で住宅ローンの残債も変わります。

そのため、不動産会社に依頼する際は1社だけでなく、複数社に面談や査定を依頼してより良い不動産会社を選ぶ ようにしましょう。

しかし、任意売却を扱っている不動産会社は多くありません。インターネットで1件1件探すこともできますが、担当しているエリアが合わないこともあるので、探すのは難しいでしょう。




そこで、利用したいのは一括査定サイトのイエウールです。一括査定サイトとは1度の申し込みで複数社の不動産会社に査定依頼をできるというサービス。イエウールの一括査定サイトなら、売却したいエリア周辺の中から不動産会社を紹介してくれるので、やっと探した不動産会社がエリア外ということはありません。

イエウールと提携する不動産会社は1600社以上。そのすべての会社を審査し問題のない会社のみと提携を結んでいるので、任意売却を受けてもらえると思ったら詐欺だった…なんて心配もありません。

万が一探しているエリアに任意売却を扱う不動産会社がいないとしても、不動産会社に家の査定をしてもらえるので、住宅ローンが売却額で完済できるのかどうか、おおよその価格は知れるでしょう。



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7.任意売却をするとブラックリストに載るの?

任意売却をするとブラックリストに載ってしまい、以降5~10年ローンが組めなくなるなんて言われることがありますが、よくある間違いです。

任意売却を行うだけではブラックリストに載ることはありません。ブラックリストに載る理由はローンの滞納 です。

つまり、ローンを滞納し以降の返済が苦しく任意売却を行う場合はブラックリストに載ってしまいますが、離婚などの理由で任意売却を行う場合はローンを滞納していないので、ブラックリストに載る心配はありません。

8. まとめ

任意売却の手続き自体は非常に簡単で、競売と比較してメリットが大きいことが理解できたのではないでしょうか。売却するにしてもしないにしても、信頼できる人と債権について話しておくことで、良い方法が見つかります。不動産を高く売るためには業者の力が必要で、より強い信頼関係を築いていくことが残債を減らせる秘訣です。また交渉が大事になるので信頼できる人と上手に交渉し、自分の生活状況を話しておくことがいろいろ役に立ちます


イエウールでは全国の厳選された不動産会社を紹介しています。今現在の不動産の価値を知ると共に、丁寧な対応と親身になってくれる不動産会社を数多く知っておくことがいろいろな場面において得です。一括査定サイトを上手に利用し、任意売却の残債を減らせる手だてが見つかるかも知れません。家を売却するにしてもしないにしてもなんらかの解決策を見出すには、こういったサイトで常に調べておくと、より正しい金額を知ることに繋がります。

大事な財産である不動産を預けるには比較検討する先が多いほど良いです。簡単に優良な不動産会社と出会うためにこのサイトを利用してみましょう。

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