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家を購入する際には想定できなかったアクシデントで、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方もいるでしょう。
しかし、住宅ローンが払えず滞納してしまっていると売れないのでは……？と対応が分からなくなってしまうかもしれません。そこで検討したい方法の1つが任意売却です。
この記事では任意売却とは何か、メリット・デメリットや競売との違い、任意売却を行う際の流れなどを解説します。
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「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、家を売る記事をご覧ください。
任意売却とは
任意売却とは債権者（住宅ローンを組んでいる銀行など）の許可を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。住宅ローンを借り入れた際に設定された抵当権を債権者に解除してもらえるので、住宅ローンが完済できない場合でも不動産の売却が可能です。
ただし、任意売却を行う場合は債権者との交渉が必要になり、抵当権を抹消してもらうには不動産の売却額をすべて住宅ローンの返済に充てるなどの条件を了承する必要があります。
住宅ローンの返済が苦しくなり、住宅ローンを滞納し続けてしまうと最終的に不動産は競売にかけられてしまいます。競売にかけられてしまうと、任意売却より不利な条件での売却となる可能性が高く、住宅ローン返済の難易度も上がります。
任意売却なら競売よりも高く売却できる可能性が高い、近所に仲介の売却と変わらないように見えるなどのメリットがあります。そのため、住宅ローンの返済が苦しいといった理由の他に離婚時の財産分与を行う際に任意売却を利用して売却する方も多いです。
仲介・任意売却・競売の違い
家を売却するなら、任意売却と比較する方法は仲介でしょう。ここでは、任意売却と一般的な売却方法仲介とローンを滞納した際に発生してしまう競売の違いを解説します。
仲介とは
仲介とは最も一般的な売却方法。
買主を探したり契約書の作成を行ってもらうなど不動産会社に仲介業務を依頼し、家を売却します。
仲介で家を売却する場合は売却時期、売出し価格などすべてを売主が決めることができ、金融機関に許可をもらう必要もありません。売出し価格も自身で自由に決められるので、高く売りやすくなっています。
しかし、住宅ローンを返済する際は一括返済。残債が出ても分割で返済することはできません。また、仲介で売れば高く売れるというわけではなく、住宅ローン完済を目指し価格を高く設定しても、相場より高すぎる場合は買主が見つからず家は売れないでしょう。
競売とは
競売とはざっくり言うと、債権者（主に金融機関）が貸し付けた住宅ローンを回収するために行う売却方法です。
前述の通り、金融機関は住宅ローンを貸す際に万が一住宅ローンを回収できなくなった時のために抵当権（ローンの担保）を設定します。この抵当権を行使し、金融機関は裁判所に申し立てを行い、裁判所は住宅ローンの担保にしている家を競売にかけます。
競売にかける際、家主に許可を得るといったことはなく、裁判所から競売開始決定の通知書が届きます。通知書が届いたら、調査員（執行官）が訪れ家を調査。調査のもとに売却価格が決まり競売がスタートします。競売は売却時期や販売価格を家主の意思で決めることはできません。
3つの売却方法の違い
それでは、3つの売却方法はそれぞれどのように違うのでしょうか。3つを比較してみました。
| 仲介 | 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|---|
| 売出し価格 | 自由 | 売却相場程度 | 売却相場より2～3割安い |
| 価格決定権 | 売主 | 金融機関と協議 | 裁判所 |
| 売却期間 | 約3～6ヶ月 | 約1～3ヶ月 | 約1ヶ月 |
| 仲介手数料 | 発生 | 発生 | 不要 |
ローンの残債返却時に自己資金で補えるような場合は、仲介を選ぶ方が良いでしょう。仲介なら売出し価格を好きに決められますし、売れないようであれば買主が見つかるまで売却期間を伸ばすことも可能です。
また、都度金融機関に相談する必要がないので売却活動を始めるまでの時間も短縮できることが多いです。
自己資金を使っても住宅ローンの一括返済が難しい場合は任意売却を使うと良いでしょう。競売のように売却額が相場より2～3割程度安くなることがないので、より多くの資金をローン完済に回せます。
また、任意売却であれば仲介と売却活動がさほど変わらないので近隣住民に任意売却で家を売ってるということがバレずに済みます。
詳しく知りたい方は任意売却と競売の違いについての記事をご覧ください。
任意売却でできること
任意売却で家を売るとどのようなことができるようになるのでしょうか。ここでは任意売却で家を売る際に選べる選択肢をご紹介します。
任意売却で売った家にそのまま住める
任意売却で売った自宅にそのまま住むという方法もあります。
リースバックといって、今住んでいる家を売却しそのまま借りて住む方法です。買主が大家となり売主は毎月家賃を支払うという形になるので、引っ越しが不要に。
転校や引っ越しの必要がないため環境に変化がなく、お子さんがいらっしゃる方なども安心です。さらに、買主との交渉次第になりますが、住み続けた家を買い直すのも可能。
自宅兼店舗などにしている場合もそのまま事業を続けられます。
家を売却後ローンを分割返済できる
任意売却で家を売った場合、ローン残債が出てしまっても分割返済が可能です。
家を売却するため、通常ローン残債は一括返済が必要です。しかし、任意売却の場合は交渉次第で売却後も月々の返済が可能です。
ローンの多くは家を売却した際に売却額で返済できているはずなので、毎月の支払いは5000円～2万円程度になるのが一般的。銀行側も返済できないような金額を設定してしまい、返済できない状態にしてしまうよりは無理のない返済額で負担を減らし、確実に返済してもらうためのに工夫されています。
離婚時の財産分与でも利用できる
任意売却は離婚時の財産分与でも利用できます。
通常の任意売却と同様に金融機関に許可をもらえれば、任意売却で家を売却することが可能です。任意売却で家を売却となると、売却額から引っ越し代を出してもらうのも交渉次第ではできるので、引っ越し費用を自己資金から支払うのが難しい方も安心して売却できます。
離婚の場合は住宅ローンを滞納していないため、滞納していない状態で金融機関側に交渉を行うと断られる場合がほとんど。金融機関はなるべく住宅ローンを予定通りの期間で予定通りに返済して欲しいからです。
そのため金融機関によっては、離婚で任意売却を利用するために意図的に住宅ローンの返済を滞らせる必要があります。その場合、個人でいきなりローンの滞納を行いはせず、必ず任意売却業者と相談して決めることにしましょう。
さらに詳しく知りたい方は離婚時の任意売却・離婚するときは住宅ローンを折半する必要がある？もご覧ください。
任意売却できないケース
任意売却は通常の売却方法と異なるため、売却したい家の状況や金融機関によっては任意売却ができない場合もあります。
任意売却ができない主なケースは以下になります。
金融機関が認めていない
金融機関がそもそも任意売却を認めていない場合があります。
任意売却はローンを完済されていないのに、担保となる家の抵当権を外して家を売却する行為は金融機関からすると、リスクのある行為。金融機関としてはなるべく避けたいので、物件や返済状況とは関係なく方針として任意売却を認めていないこともあります。
ごく少数ではありますがそのような金融機関の場合は、いくら交渉しても任意売却を許可してもらえる可能性は低いでしょう。
また競売が進んでしまっているケースでは、債権者（金融機関・保証会社）が競売の取り下げに応じず、任意売却を行いこともあります。
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名義人の許可を得られない
任意売却をしたくても名義人の許可を得られないということもあります。
前提条件として、任意売却に限らず家を売却できるのは家の所有者である名義人のみです。名義人の許可を得ないと金融機関の許可を得られても任意売却はできないので注意しましょう。
よくあるケースとして、離婚した元夫が名義人となっている自宅に妻が離婚後も引き続き暮らしている場合、元夫が住宅ローンを滞納したまま連絡が取れないと、最終的には自宅は競売にかけられ、強制的に売却されてしまうことになります。そうなる前に任意売却しよう名義人である元夫と連絡が取れないと、任意売却を行うことはできません。また、名義人である親が認知症などで判断能力が低下している場合も、家庭裁判所で後見人を選任してもらわなければ任意売却はできないのです。
後見人の選任には１～３か月程度かかり、しかも自宅の売却となると、裁判所の許可も必要となることから、それ以上の期間が必要となります。この間に競売が申し立てられ、手続きが進んでしまうと、時間切れで任意売却ができなくなることもありますので、注意しましょう。
任意売却の流れ
任意売却を行うまでの流れは以下の通りです。
【流れ1】金融機関から督促状が来る
住宅ローンを滞納してから1ヶ月を過ぎたころ、金融機関から督促状が届きます。
いきなり差し押さえの連絡が来るなどといったことはなく、最初はハガキや封書などで届きます。その後、3ヶ月～6ヶ月ほどそのまま滞納し続けると、期限の利益喪失通知が届き、分割で返済する権利を失い一括返済を求められるように。住宅ローン契約時に保証会社と保証委託契約を結んでいれば、保証会社が債務者に代わって住宅ローンの残金を支払う「代位弁済」が行われます。代位弁済後は融資先の金融機関から保証会社に債権者が代わり、保証会社から一括返済を求められることになります。それでも滞納をし続けると競売の準備を進められてしまいます。
督促状が届いた段階で滞納した分の住宅ローンを支払えば、特に大きな問題にならず任意売却などを行う準備期間も作りやすくなります。
【流れ2】現状を把握する
任意売却を行う決意ができたら、まずは現状を把握しましょう。
住宅ローンは残りいくらなのか、滞納している金額や延滞金などはいくらぐらいになっているのか、金融機関に確認をしましょう。
可能であれば、督促状が届く前に現状確認を行うのが望ましいでしょう。金融機関にも残債の確認などがしやすくなります。
その他にも家がいくらで売れそうか自己資金の確認などをし、ローン残債を家の売却額だけで完済できるか否かをおおよそ検討をつけておくと良いでしょう。
【流れ3】不動産会社に相談をする
任意売却を行いたい場合は、まず金融機関ではなく任意売却を行ってくれる不動産会社を探しましょう。
任意売却が売主の希望通りに行くかどうかは金融機関との交渉次第 。理由によっては任意売却自体を許可してくれない場合もあるので、先に不動産会社に相談して作戦を立てます。
【流れ4】住宅ローンの残高証明を取得する
次に、詳細な住宅ローン残高を調べます。借入先の金融機関に連絡をして「残高証明を送付してください」と言えばすぐに郵送してもらえます。
すでに滞納している場合であっても、「住宅ローンの支払いが困難で、任意売却を検討していますので、まずは残高証明を送付してもらいたい」と言えば、無理な返済を求められることはありません。
【流れ5】不動産会社と面談・査定
信頼できる不動産会社を決めて、住宅ローンの残高も確認できれば、担当者と具体的な相談を行いましょう。その時、ローンの滞納状況、マンションの管理費など、固定資産税の支払い状況、引越し先の希望や時期など、詳細に相談することが大切です。
詳細を伝えることで、不動産会社に売主に合った売却方法やスケジュール、金融機関との交渉内容を作ってもらいます。不動産会社によっては訪問面談も可能なので、不動産会社に連絡する際に確認すると良いでしょう。
販売価格を決めるために物件の査定を行ってもらいます。販売価格を決定するのは売主ではなく、債権者である金融機関です。金融機関の合意がなければ任意売却は行えませんので、現実的な価格を決められるようにしておきましょう。
【流れ6】査定結果報告・プランの提案
不動産会社の対応や査定に納得できれば、媒介契約を結びます。契約方法は1つの不動産会社と契約を結ぶ専任媒介か専属専任媒介のいずれかです 。
これは、債権回収会社や保証会社が、１件の任意売却に対して複数の不動産会社から問合せが来ることを基本的にはNGとしており「専任媒介」や「専属専任媒介」を求められるためです。
【流れ7】任意売却の手続き開始
不動産会社の担当者が、あなたに代わって債権回収会社や保証会社に連絡をして任意売却の申請を行います。債権者（金融機関など）から許可が取れたら、販売活動を開始します。通常の不動産販売と同様に物件情報サイトなどに掲載され、買主を募集します。
任意売却物件でも内覧可能なので、売主は買主の内覧が始まる前に家をきれいに掃除しておきましょう。任意売却物件なので、ハウスクリーニングなど入れる必要はありませんが、できる限り部屋を掃除しておくのは重要です。
【流れ8】決済・所有権の移転～完了
買主が見つかり価格の合意などが得られたら、債権者（金融機関など）に購入申し込み書と売買代金配分表を提出。債権者に許可を得て買主への売却が可能になります。
債権者から許可を得たら、買主と売買契約を結びます。売却額や引き渡し日など問題ないか確認をし、契約書に印を押し、収入印紙を貼れば契約完了です。
契約が終了すれば、引渡しし日までに引っ越しとなります。買主との契約によって異なりますが、契約から引き渡しまでの期間は1ヶ月～1ヶ月半です。
詳しく知りたい方は任意売却の流れについての記事もご覧ください。
まとめ
任意売却という仕組み、競売と比較してメリットが大きいこと、不動産会社の選択方法が重要なことが理解できたのではないでしょうか。
正しく任意売却を進めることができれば、売却後の再スタートも安心できます。また、任意売却だけではなく、通常売却も同様に、不動産は出来るだけ高く売れることは誰しもが望むことです。そのためには地元や大手の不動産会社で活躍する営業マンを見つけること、そして信頼関係を築いていくことがとても大切です。
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他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
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