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【任意売却とは?】競売との違いやメリット・流れを解説!

任意売却_残債のイメージ

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家を購入する際には想定できなかった思わぬアクシデントで、住宅ローンの支払いが苦しくなり家の売却を検討されている方もいるでしょう。

しかし、住宅ローンが残っている状態では基本的に不動産は売れません。そこで、検討したい方法の1つが任意売却です。

この記事では任意売却とは何か、メリット・デメリットは何かなどを解説します。また、任意売却を行う際に一括査定サービスを行うと良いことも合わせてご紹介します。

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1. 任意売却とは

まずは任意売却がどのような売却方法なのかをご説明します。


1.1 通常売却との違い

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。何らかの事情で住宅ローン(借入金)が返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合でも売却することができます。

たとえば、離婚により財産分与の必要がある場合に行えます。売却しようと思っても「オーバーローンなので、通常の不動産売却では売るにも売れない!」といったとき、任意売却なら戸建てやマンションを売却することができます。売ることで得た資金を返済の一部にあてることも可能です。

また、会社の倒産や会社都合の退職(リストラなど)で住宅ローンの返済が困難になった場合も、この任意売却を利用して自宅を処分することで「競売」という最悪の事態を回避できます。


1.2 競売との違い

任意売却と似ているものとしてよく挙げられる競売との違いは何でしょうか?

競売とは、債務者(家の持ち主)が住宅ローンを支払えずに滞納してしまった際に、債権者(金融機関)が取る最終手段。ローンの担保となっているもの(家)を裁判所を通して差し押さえ、強制的に売却されてしまうことです。

いくつかの違いがありますが、債務者にとって最も大きな違いは強制力の有無と、物件の売却額です。

住宅ローンの残債額を少しでも抑えたいと考えるなら、高く売れる任意売却の方が良いと分かるのではないでしょうか。

また、任意売却なら残債を分割で返済が可能です。次の生活をするためにも資金は必要になるので、一括返済で資産が大きく減るのは避けた方が良いでしょう。


1.3 任意売却を検討すべきケース

では、任意売却は具体的にどういうときに向いているのでしょうか? 任意売却を検討すべき3つのケースをご紹介します。


収入が減少してローンの返済が厳しい

病気で突然働けなくなった、リストラ勧告を受けて失業したなど、予期せぬタイミングで突然収入が減少してしまい、今まで通り住宅ローンを返済していくのが難しくなったときは任意売却を検討してみてもよいでしょう。

収入が減少したままローンの滞納が続いてしまうと、競売にかけられてしまいます。ローンの滞納が続くとブラックリストに入れられてしまう可能性もあるので、収入が減少して再び戻る目途が立たないのであれば、早めに任意売却を検討することをおすすめします。


離婚を機に家を売却する場合

任意売却を行う理由として、「収入の減少」に次いで多いのが離婚時の財産処分です。

離婚するとき、財産分与や慰謝料の代わりとして一方がローンを払い続けてもう一方が住み続けるケースがありますが、名義変更やローンの支払いをめぐってトラブルになることも少なくはありません。こうしたトラブルを避けて、財産を清算するための手段として任意売却を選ぶ方もいます。

住宅ローンの残債よりも売却金額が高い場合、ローンを返済して残った金額を夫婦で分けて新生活の足しにできるのも、任意売却を選ぶメリットと言えるでしょう。

離婚時の家の売却については、こちらの記事もご覧ください。
【離婚時の家の財産分与】売却すべき?ローンが残っている場合の対応も解説


住宅の資産価値が低く、住宅ローン残高が高額である

購入当時よりも住宅の資産価値が大幅に下がっており、高額なローンだけが残っていて返済が難しい……というケースにも任意売却は利用できます。

将来的にローンの返済ができなくなり競売にかけられてしまうと、家を失うだけでなく多額の借金だけが残ってしまうという最悪のケースも考えられます。不動産一括査定を利用するなどして一度現在の資産価値を把握しておくと良いでしょう。


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裁判所から販売開始通知書が届いた

すでに住宅ローンを滞納してしまい、裁判所から「競売開始決定書」が届いてしまうと、そのまま競売に必要な手続きが開始してしまいます。

競売では市場価格よりも低い売却価格になるなど、任意売却よりもよくない条件での売却になります。「開始決定通知書」が届いた段階ですぐに相談すれば、任意売却が間に合う可能性もあるので、できるだけすぐに対応するようにしましょう。



2. 任意売却のメリット

任意売却のメリットはなんといってもローンが完済できなくても家を売れることですが、その他にもメリットはあります。


【メリット1】仲介と同じように家を売れる

仲介と任意売却で家を売るのにさほど差はありません。市場相場と同様の価格で販売できるので、家が売却できればその分住宅ローンの返済額も減らせます。

また、売却方法が通常とさほど変わりがないので、ご近所や勤め先の方に住宅ローンが苦しくなり家を売却するということがバレにくいです。


【メリット2】手数料を売却額から出せる

家は売却するにも仲介手数料や税金など費用が発生します。競売などで強制的に家を売却されてしまうと、手数料は自己資金で支払わなくてはなりませんが、任意売却なら売却額の中から差し引くことが可能 です。

つまり、自己資金を出す必要がなく、預貯金が少ない場合でも安心して任意売却の専門業者を頼ることができます。


【メリット3】残債を分割返済できる

家の売却額だけでローンを完済できない場合、ローンの残り残債ができます。通常家を売却する際、残債は自己資金を補填するなどして金融機関に一括返済をしなくてはなりません。

しかし、任意売却なら残債ができてしまっても、家を売却後に月々の分割返済が可能 です。

毎月の返済額が5000円~2万円程度に設定されることが多く、返済する側が無理なく返済ができます。


3. 任意売却のデメリット

ローンを一括返済する必要がなく良いことばかりに見える任意売却ですが、デメリットもあります。


【デメリット1】金融機関が認めづらい

任意売却を行うためには必ず、金融機関に承諾をもらわなくてはなりません 。しかし、任意売却で家を売却し残債が出た場合、金融機関は無担保の状態で残債を返済してもらわなくてはならず、リスクを背負うことになります。

また、銀行は長い年月をかけて返済してくれた方が利子分の利益を得ることができるので、なるべく通常通りに返済して欲しいと考えています。

そのため、離婚や住宅ローンの滞納など、やむを得ない事情がない限りなかなか任意売却を認めてくれません 。銀行との交渉や専門業者探しなど、通常の仲介で家を売るより時間も手間もかかるでしょう。


【デメリット2】売却額が手元に残らない

通常、家を売った際に出た売却額をどのように使うかは家の売主の自由です。しかし、任意売却の場合、基本的に額はすべて住宅ローンの返済 にあてられます。売主が売却額を自由にできるのは、ローンを返済して売却額に余りが出た時のみ。

必要経費や家を明け渡す際の引っ越し費用などは、最初に金融機関との交渉で売却額から捻出しなくてはなりません。


【デメリット3】競売になってしまう場合もある

ローンを何ヶ月も滞納してしまい督促状が届いている場合、任意売却を行っているからといって安心はできません。あまり長く売れない場合は、競売を申し立てられてしまう でしょう。

競売が決まり買主が見つかってしまえば、もう任意売却で買主を探すことはできません。状況によっては任意売却を行っても意味のないものになってしまいます。


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4. 任意売却の流れ

任意売却を行うまでの流れは以下の通りです。

任意売却の流れ

4.1 不動産会社に相談をする

任意売却を行いたい場合は、まず金融機関ではなく任意売却を行ってくれる不動産会社を探しましょう。

任意売却が売主の希望通りに行くかどうかは金融機関との交渉次第 。理由によっては任意売却自体を許可してくれない場合もあるので、先に不動産会社に相談して作戦を立てます。


4.2 不動産会社と面談・査定

不動産会社を見つけたら、不動産会社と面談を行い現在の状況を不動産会社に伝えます。月々の返済額はいくらか、現在ローンは滞納しているのか、マンションの場合管理費などは支払っているのか……。

詳細を伝えることで、不動産会社に売主に合った売却方法やスケジュール、金融機関との交渉内容を作ってもらいます。不動産会社によっては訪問面談も可能なので、不動産会社に連絡する際に確認すると良いでしょう。

販売価格を決めるために物件の査定を行ってもらいます。販売価格は売主だけでなく金融機関とも相談しなくてならないので、現実的な価格を決められるようにしておきましょう。


4.3 査定結果報告・プランの提案

不動産会社の対応や査定に納得できれば、媒介契約を結びます。契約方法は1つの不動産会社と契約を結ぶ専任媒介か専属専任媒介のいずれか

面談・打ち合わせの内容をもとに不動産会社の担当からどの程度の価格で売却が可能か、どのようなスケジュールで売却するのがベストかといった提案がなされます。


4.4 任意売却の手続き開始

債権者(金融機関など)から許可が取れたら、販売活動を開始します。通常の仲介販売と同様に物件情報サイトなどに掲載され、買主を募集します。

任意売却物件でも内覧可能なので、売主は買主の内覧が始まる前に家をきれいに掃除しておきましょう。任意売却物件なので、ハウスクリーニングなど入れる必要はありませんが、できる限り部屋を掃除しておくのは重要です。


4.5 決済・所有権の移転~完了

買主が見つかり価格の合意などが得られたら、債権者(金融機関など)に購入申し込み書売買代金配分表を提出。債権者に許可を得て買主への売却が可能になります。

債権者から許可を得たら、買主と売買契約を結びます。売却額や引き渡し日など問題ないか確認をし、契約書に印を押し、収入印紙を貼れば契約完了です。

契約が終了すれば、明け渡し日までに引っ越しとなります。買主との契約によって異なりますが、代金決済はおおよそ1ヶ月~1ヶ月半です。


任意売却の流れや手続きについて、より詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
任意売却物件として家を手放すには|手続きから引っ越しまで


5. 任意売却後の残債はどうなる?

任意売却を行った場合、売却価格によって対応が変わり取る行動も違ってきます。「売却したあともローンが残る場合」「売却金額でローンが完済できる場合」の2つのパターンについて考えてみましょう。


5.1 売却したあともローンが残る場合

売却をしたあともローンが残り、残債ができてしまう状況のことを「オーバーローンである」といいます。

不動産を売ることとローンの契約そのものは全く別物で、住宅ローンは担保として不動産が指定されていますが、扱いは個別に解決していく方法が取られます。そのためローンの残額は不動産の売値に関わらず残ることになること。一見すると不動産だけを手放して、これからの生活が借金地獄になるように感じます。しかし任意売却の本来の趣旨は「債権を圧縮するための手段」と「貸し主側の不良債権化を避ける狙い」があるので、この点をしっかりを押さえて、粘り強く交渉することが大事です。

いずれにしてもしっかり不動産会社や銀行とタッグを組んで、良い信頼関係が築けていれば、問題の起こらないように滞り無くいろいろな悩みを解決できます。もしも、信頼関係が築けていない場合には弁護士を立てて話し合いをすることなども考えておかないといけません。

誠意ある対応でしっかりと話し合いができる環境であり、住宅ローンが明らかに生活を圧迫しているのであれば任意売却にも頼らず、なんらかの解決策を提示してくれることが多いので、まずは気軽に相談をしてみても良いでしょう。


5.2 売却金額でローンを完済できる場合

売却価格がローンの残高を上回った場合、ローンを完済する事ができます。この売却後に残債がない状況を「アンダーローンである」といいます。任意売却においては非常にめずらしいケースですが、売却金額が残りのローンを上回るケースもあります。

大切なことは、任意売却と言えどプラス分のお金が入ります。今後の生活を考えたときに、1円でも高く売れる方法があるのなら知っておくのがベストです。売却金額は高ければ高いほどよいので、その分残債は減り、後々の負担が少なくて済みます。

そこで大事になってくる事は、信頼できる不動産会社を知っているかどうか、どれくらい付き合いが深いかに掛かっているということです。もし、特定の付き合いの深い業者がいない場合でも、少しでも信頼ができて高く売ってくれる業者を見つけるには、複数の業者を比較することが大切です。しかし、ただでさえ忙しい時に何社も不動産会社を回るのは大変ですよね。


そこでよく利用されているものが、不動産の一括査定サイトです。このサイトを利用することで、より高値を付けてくれる不動産会社と出会うきっかけになります。「イエウール」なら一括査定はもちろん不動産会社の比較なども無料で手軽にできます。普段からこういったサービスを利用しておくとより売却価格を知っておくことが可能です。



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5.3 返済できない場合は「自己破産」の選択肢も

任意売却した後でも残債が大きく、経済的に今後どうしても返済が難しい…ということであれば自己破産をして債務整理をすることも可能です。

自己破産の申し立てが認められると任意売却の残債を含めた負債は帳消しになります。ただし、その後数年間クレジットカードの利用・新規作成ができなくなるなどの制限が発生するため、本当に自己破産が必要かどうかよく考えてから行うようにしましょう。


6. 任意売却に関するよくある質問

最後に、任意売却に関するよくある質問にお答えします。


6.1 任意売却をするとブラックリストに載るの?

任意売却をするとブラックリストに載ってしまい、以降5~10年ローンが組めなくなるなんて言われることがありますが、よくある間違いです。

任意売却を行うだけではブラックリストに載ることはありません。ブラックリストに載る理由はローンの滞納 です。

つまり、ローンを滞納し以降の返済が苦しく任意売却を行う場合はブラックリストに載ってしまいますが、離婚などの理由で任意売却を行う場合はローンを滞納していないので、ブラックリストに載る心配はありません。


6.2 任意売却するのに費用はどのくらいかかる?

任意売却でも、一般の不動産売却と同様に仲介手数料がかかります。
これは、売買が成立した場合に売り主から不動産会社に支払う「成功報酬」と考えてよいでしょう。売り出すこと自体には費用はかかりません。

仲介手数料は以下の式で求めることができます。


たとえば、自宅が2,000万円で売れたとすると「(60万円 + 6万円) × 消費税率10% = 約72万円」が手数料として差し引かれ、不動産会社の取り分になります。

仲介手数料について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
【不動産の仲介手数料の早見表付き】手数料はいくらかかるかを解説


6.3 近所の人に任意売却だと知られず売却はできる?

通常の売却と同じ手順で進められるため、個人情報が公開されることはなく、近所の人には知られずに売却することができます

競売の場合はインターネット上に情報が公開されたり、裁判所の関係者が調査のために視察にくることもありますが、任意売却ではそうした心配はありません。


6.4 任意売却すると自己破産ができなくなるって本当?

世間では「自己破産前に任意売却していると免責されない」という誤解があります。でも実際はそんなことはありません。

借金の面積(=自己破産の扱い)を受けるための条件として、「偏頗弁済(へんぱべんさい)=不公平な返済」に該当しないというものがあります。不公平な返済とは、特定の債権者へ選択的に借金の返済をすることを指します。

任意売却が「特定の債権者」にのみ売却して得た現金で多額の支払いをするため、偏波弁財に該当するのでは?というところからこのような誤解が生まれたようですが、法的に見ると任意売却は偏波弁財には該当しません。

なぜなら、不動産にはもともと抵当権が設定されているので、任意売却でも一般の不動産売却でも売却して得たお金はすべて債権者に支払われるからです。

任意売却の事実があるからといって、ほかの債権者に不利益になるようなことはなく、このことからも偏波弁済にはあたらないことがわかります。


6.5 任意売却をした後に確定申告は必要?

任意売却をして得た利益は譲渡所得に値するため、確定申告が必要になります。

確定申告を行うタイミングは任意売却をした翌年の2月16日~3月15日までとなっており、住民税や所得税はこのときに納付します。(※2020年は新型コロナウイルスの影響により、確定申告の期間が延期されています。)

任意売却後の確定申告について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

住宅売却をした場合の確定申告と必要書類について知っておこう


7. まとめ

任意売却の手続き自体は非常に簡単で、競売と比較してメリットが大きいことが理解できたのではないでしょうか。売却するにしてもしないにしても、信頼できる人と債権について話しておくことで、良い方法が見つかります。不動産を高く売るためには業者の力が必要で、より強い信頼関係を築いていくことが残債を減らせる秘訣です。また交渉が大事になるので信頼できる人と上手に交渉し、自分の生活状況を話しておくことがいろいろ役に立ちます


イエウールでは全国の厳選された不動産会社を紹介しています。今現在の不動産の価値を知ると共に、丁寧な対応と親身になってくれる不動産会社を数多く知っておくことがいろいろな場面において得です。一括査定サイトを上手に利用し、任意売却の残債を減らせる手だてが見つかるかも知れません。家を売却するにしてもしないにしてもなんらかの解決策を見出すには、こういったサイトで常に調べておくと、より正しい金額を知ることに繋がります。


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初心者でもわかる!記事のおさらい

任意売却ってどういうもの?

任意売却とは、金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。

通常はローンが残っている状態では売却ができませんが、何らかの事情で住宅ローン(借入金)が返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合でも売却することができます。

詳しくは任意売却とはをご覧ください。


任意売却のメリットは?

任意売却の最大のメリットはローンが完済できなくても家を売れることです。ほかにも、以下のようなメリットがあります。

  1. 仲介と同じように家を売れる
  2. 手数料を売却額から出せる
  3. 残債を分割返済できる
詳しくは任意売却のメリットとデメリットで解説しています。

競売との違いが分からない

競売とは、家の持ち主が住宅ローンを支払えず滞納してしまった際に強制的に差し押さえて売却されてしまうことです。

最も大きな違いは、競売では物件の売却額が70%ほどになる点でしょう。

詳しく違いを知りたい方は任意売却と競売の違いをご覧ください。


任意売却をするとブラックリストに載るの?

任意売却を行うだけでブラックリストに載ることはありません。ただし、ローンを滞納するとブラックリストに載ります。

つまり、離婚を理由に任意売却を行う際には問題ありませんが、ローンの返済を理由に任意売却した際にはブラックリストに載ると覚えておきましょう。


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