ローン中の家を売る方法|残債のある家を売却する際のポイントと注意点

「家を売りたい」と考えている方へ
  • ローン中の家を売る際には、物件の売却益でローンを完済するのがおすすめです
  • 複数の不動産会社の見積を比較することで、高く売却できる可能性が高まります
  • 提携不動産会社数No.1の「イエウールなら、スマホ1台で実績のある不動産会社に出会える!
  • 転勤の予定が入り、今住んでいる家が不要になってしまった……
  • 子どもも大きくなってきて、自宅の住み替えを検討している……

こんな時に推奨されるのが「家の売却益を新しい家の購入資金に充当する方法」ですが、売却を希望する家に住宅ローンが残っている場合には先にローンの完済が必要となります。

やっぱりか……と思いつつも、どうせならできるだけ高い金額で家を売却して、少しでも多くの資金を新居の購入資金や引っ越しの費用に充てたいですよね。

そこで本記事では、住宅ローン返済中の家を売る際のポイントとその注意点について解説していきます。

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不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

家を売る際には住宅ローンの完済が必要

冒頭でも触れたように住宅ローンの返済が残っている(残債のある)家を売却する際には、その理由にかかわらずローン残債の完済が必要です。

より厳密に言えば、住宅ローン残債のある家でも物件の売却活動を進めることは可能ですが、実際に売買契約を締結する際は住宅ローンの完済手続きを終えている必要があります。

そのためローン中の家を売却する際には売却額をローン残債に充当するのが一般的ですが、売却額だけでローンを完済できない場合には、家の売り方にも工夫が必要になってきます。

工夫の方向性としては、払いきれなかった残債に自己資金を充当する、または住み替えローンや任意売却を利用するなどが挙げられるでしょう。

また、住宅ローンを完済した後には各物件に付いている「抵当権」の抹消が必要です。

抵当権の付いている家をそのまま売却してしまうと、住宅ローンの名義人がローンを滞納した際に新しい持ち主のものになった家が差し押さえられ、競売に掛けられてしまいます。

これを民法では「抵当権の行使(第369条)」と呼びますが、このような事態から発生するトラブルを防ぐためほとんどの不動産会社が物件売却時のローン完済を義務付けています。

オーバーローンの家を売る方法

オーバーローンの家を売る方法

この章では家の売却益が住宅ローンの残債額に満たないオーバーローンの場合に家の売却を行う方法を紹介します。

これらの方法は住宅ローン完済の可能性を高める一方で、金融機関との信頼関係に悪影響を及ぼすこともあるため、まずはそれぞれの返済方法の特徴について丁寧に確認しましょう。

家の売却額に自己資金を補填する

売却益だけではローン完済に満たないけれども、自己資金を合わせることで完済することができる場合には、売却益と自己資金を合算して住宅ローンを完済するのがよいでしょう。

この場合には必要となる自己資金の金額が数百~数千万円単位になることも予想されるため、一度自分の物件がどれぐらいの金額で売れそうか確認しておくことをおすすめします。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、家の売却益や自己資金で払いきることができなかったローン残債(担保割れ)と、住み替え先の購入資金をあわせて借り入れることができる住宅ローンのこと。

住み替えローンの仕組み

現在の残債に加え新たに借り入れを行うため、金融機関による審査が厳しくなるものの、元から家の住み替えを希望していた方にはかなり喜ばしいローンなのではないでしょうか。

住み替えローンを利用する際の条件

住み替えローンを利用する際には新しく購入する住み替え先の家がローンの担保になるため、実際に居住用の物件を購入して住み替えを行う必要があります。

住み替えローンを利用しても古い家の住宅ローン残債は清算されるわけではなく、あくまでも新しい家の住宅ローンに合算されるだけという点には注意しましょう。

また、住み替えローンの融資審査は初回融資よりも審査が厳しくなる傾向があるため、過去にローンの滞納などがあった場合には融資が下りないケースがあることも注意が必要です。

家の住み替えを行う際の手順や費用を詳しく知りたい方は以下の記事をご確認ください。
【関連記事】家を住み替えたい!必要な費用や流れ。ローン返済中の家はどうする?

また、住み替えローンを利用する際の条件やポイントについてより深く知りたい方には、以下の記事もおすすめです。
【関連記事】住み替えローンとは?仕組みと使える人の条件。使えない時の対処法も

任意売却を利用する

住宅ローンを6回以上滞納すると、金融機関から期限の利益喪失に関する書類が届き、この書類が届くとローンの名義人はローンの残債全てを一括払いで返済しなければなりません。

ローン残債の一括ができない場合、抵当権が付いた物件は競売に掛けられることになりますが、競売を行うと官報やWebに物件の写真が「競売物件」として公表されてしまいます。

また、競売で仮に住宅ローンを完済できなかった場合には支払いきれなかった分の差額を再度一括返済しなければならないため、競売はあまりおすすめできる方法ではありません。

ですが、期限の利益を喪失しても任意売却を利用することで比較的安全に家の売却を進めることが可能です。

  1. 残債を分割で返済できる(競売の場合は一括返済が必要)
  2. 売却益を得ることができる
  3. 家売却に伴う費用を売却額の中から支出できる(自己資金が不要)

といったメリットがあるため、競売と違って仮に残債が出てしまったとしても、分割払いで返済を続けていくことが可能でしょう。

しかし任意売却には、

  1. ローン滞納で信用情報にキズが付く
  2. 売却額は手元に残らない
  3. 競売を申し立てられる可能性が残る

という大きなデメリットもあるため、最後の手段として考えておきましょう。

任意売却を利用する際の条件

任意売却は既に6ヶ月以上住宅ローンを滞納している、もしくは自己破産の手続きを行っているなど、何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になっている人だけが利用できます。

本人の意思だけでは任意売却を利用することができない点には注意が必要です。

また、一度住宅ローンを滞納してしまえば金融機関の信用情報にもキズが付き、ローンの完済から5年~10年間は新たなローンの契約ができなくなることにも注意しましょう。

また、任意売却の利用を具体的に検討したい方には以下の記事もおすすめです。
【関連記事】任意売却とは?メリット・デメリットや売却の流れを解説!

セールス&リースバック

セールス&リースバックとは「任意売却を実施するが、どうしてもこの家を手放したくはない」という時に、親や投資家といった長期的なやり取りができる相手に家を購入してもらい、ローンの完済を経て最終的に物件を買い戻す方法です。

ただし裁判所の職権により競売を掛けられた場合には、強制的に立ち退きをすることになるため、リースバックを使用できません。

リースバックの使用を検討する際には、できるだけ早いタイミングで不動産会社や金融機関にその旨を伝え、具体的な住宅ローン完済のプランを考えていくことをおすすめします。

ローン中の家を売る際の流れ

ローン中の家を売る時の流れ

物件の売却益を利用して家のローンを返済した後は、家の売却を実行することができます。
まずは不動産売却における大まかな流れを確認しましょう。

不動産売却の流れ

売却活動を開始するまでには、不動産査定と不動産会社との媒介契約が必要となります。
本記事では、上図1~5「情報収集~決済&引渡し」までの流れを確認していきましょう。

情報収集

家の売却時には「自分の物件がどれくらいの価格で売れるのか」「早く買主を見つけるにはどの程度の価格で売却するべきか」など、かなり多くの情報が必要になります。

この時に、念入りな情報収集ができていれば、不適当な査定価格を提示する一部の不動産会社を避けて信頼できる不動産会社に出会えるうえに、良い物件を見つけることも可能です。

まずは家の売却にあたり完済する必要がある「住宅ローンの残債額」を確認しましょう。

住宅ローンの残債額を確認する

家を売る時には住宅ローンの返済が全て終わっている必要があります。

残っている住宅ローンの金額を確認した際に、家の売却益でローン残債を完済することが難しそうな場合には売却を見送るべきかもしれません。

もしも自己資金にも住宅ローン返済を行えるだけの余裕がなく、家の売却に対するリスクが懸念される場合には、売却を避けるのがよいでしょう。

まだ自分の家の評価額を把握していない場合には、一度不動産売却の査定サイトを利用して売却価格の査定を行ってみてもいいかもしれません。

家を住み替えたい!必要な費用や流れ。ローン返済中の家はどうする?

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家の売却費用を把握する

家の売却時に発生する費用を把握しておかないと、いざ家が売れた時に想定外の出費が重なり住宅ローンが完済できない……なんてことにもなりかねません。

ローン中の家を売る場合には、以下のような費用が発生します。

費用 金額
仲介手数料
  • 成約価格が200万円以下の場合:成約価格の5%
  • 成約価格が400万円以下の場合:成約価格の4%+2万円
  • 成約価格が401万円以上の場合:成約価格の3%+6万円
印紙税(※1)
  • 成約価格が500万円以下の場合:2,000円(1,000円)
  • 成約価格が1,000万円以下の場合:10,000円(5,000円)
  • 成約価格が5,000万円以下の場合:20,000円(10,000円)
  • 成約価格が1億円以下の場合:60,000円(30,000円)
  • 成約価格が5億円以下の場合:100,000円(60,000円)
抵当権抹消費用
  • 登録免許税(必須):3,000円
  • 不動産登記費用(必須):
    不動産1つにつき1,000円
  • 司法書士依頼費用(任意):8,000円~12,000円
確定測量費用
  • 600,000円~800,000円
不動産譲渡所得税
  • 不動産所有歴が5年以下の場合:所得税30.93%+住民税9%
  • 不動産所有歴が5年以上の場合:所得税15.315%+住民税5%
住宅ローン残債 残債の額は人それぞれです。実際に売却を行う前に金融機関と連携を取り、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。
早期返済手数料 本来の返済スケジュールより早くローンの完済を行う場合、金融機関によっては早期返済手数料を求めてくることがあります。

※1)2022年3月末日までに締結された売買契約に関しては、国税庁「不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置の延長」により、括弧内の印紙税額が適用されます。

また、家を売る場合には「抵当権の抹消」が必須となるため、具体的に売却を考えている場合は抵当権の抹消方法に関する記事も読んでおくのがおすすめです。

上記をもとにおおまかな売却費用を把握したら、次に把握すべきは「自分の物件がどのくらいの値段で売れるのか」という家売却の相場です。

家の売却価格の相場を把握する

売却価格の相場を調べる際には、不動産会社に物件の査定をお願いすることで、最も信ぴょう性の高い価格相場を知ることが可能です。

家売却を検討している方の中には「不動産会社に相談したら絶対に売却しないといけない」と思っている方もいるかもしれません。

ですが不動産会社に査定を依頼しても、必ず家を売却しなければならないわけではないので、まずは楽な気持ちで物件査定をお願いしてみるとよいでしょう。

不動産会社に依頼をする前に家相場を知っておきたい…という方には以下の記事もおすすめです。

売却査定

売却査定の際、1つの不動産会社だけに査定をお願いすることは危険です。

というのも、1社だけに物件の査定をお願いしてしまうと、比較対象がないため「提示された査定価格」が世間の相場からズレていてもそれに気づくことができません。

最悪の場合、一部の不動産会社の口車に乗ったまま相場以下の金額で売却……なんてことも考えられるため、家の査定を行う際には不動産価格の一括査定サービスを利用し、自分のニーズに最も合った不動産会社を探しましょう。

不動産売却の一括査定なら「イエウール」

参考:国内利用者数No.1の不動産一括査定サービス「イエウール」

信頼できる不動産会社を見つける方法

不動産評価の明確な基準は法令で定められていないため、売却査定の際には不動産会社によって査定価格にバラつきが出るのが普通です。

不動産会社 査定価格
不動産会社A 2,500万円
不動産会社B 2,800万円
不動産会社C 2,100万円

したがって、信頼できる不動産会社を見つけるためには、1社だけではなく複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を丁寧に比較することが大切です。

複数社に査定依頼をする際は、一括査定サイトを利用して効率よく情報を収集しましょう。

また、売却査定の瞬間は不動産会社の腕を確かめるチャンスですので、この時に査定価格の判断理由を聞いたりして、対応の誠実さや「相性」を確認しておくことをおすすめします。

媒介契約+売却活動

十分な情報を収集し、信頼できる不動産会社に出会えたら、媒介契約を結びましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際の契約方法は、売主側で以下から選択することが可能です。

契約方法 契約内容
一般媒介契約
  • 複数の不動産会社と自由に、媒介契約を締結できる
  • 売主自身で売却活動を行うことも可能
専任媒介契約
  • 1つの不動産会社とのみ、媒介契約を締結できる
  • 売主自身で売却活動を行うことは可能
専属専任媒介契約
  • 1つの不動産会社とのみ、媒介契約を締結できる
  • 売主自身で売却活動を行うことも禁止

この時、一見すると複数の不動産会社と自由に契約を結べる「一般媒介契約」が良く見えますが、売主側のメリットが最も大きい契約方法は「専任媒介契約」です。

専任媒介契約がおすすめな理由

不動産売買で、不動産会社に報酬である“仲介手数料”が支払われるのは売買契約の成立時、「物件の売却に成功した不動産会社」以外には報酬が入りません

そのため、“売主が一般媒介契約を用い、複数の不動産と契約を結んでいる”という状況は、不動産会社に「報酬が得られない可能性があるのなら、そこまで熱心に売却活動しなくてもいいか……」という負の感情を与えてしまう可能性があります。

しかし、専任媒介契約を結べば、売主が契約できる不動産会社は「1社だけ」になるため、不動産会社も失注時のリスクを考えずに、思う存分売却活動に専念することが可能です。

不動産会社の担当者も1人の人間。不安な心境で恐る恐る売却活動をされるぐらいであれば、専任媒介契約を使い、気持ちよく売却を進めていただいたほうがお得ですよね。

これが不動産会社との媒介契約に「専任媒介契約」をおすすめする理由です。

家を売る際に必要な書類や持ちもの

物件の売却が決定した場合には、手続きのために以下の書類が必要となります。

物件売却時に必要な書類(※2)
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 建築図面一式
  • 土地測量図・境界確認書(戸建ての場合)
  • 建築確認済証と検査済証(戸建ての場合)
  • 管理規約・使用細則等(マンションの場合)
  • 登記識別情報通知(または登記済権利書)
  • 固定資産税の評価証明書

※2)必要な書類の内容は、売主の状況によって異なる可能性があります。詳細については、仲介業者となる不動産会社に確認しましょう。

物件の売却時に必要となる書類は、不動産購入時に受け取っているものがほとんどですが、取得漏れや紛失している書類がないか、事前に確認するようにしましょう。

ローン中の家を売る際のポイントと注意点

ローン中の家を売る際のポイントと注意点

【ポイント】住み替え時の売却は「住みながら売る」のが正解

家の住み替えを行う際の手順は、大きく分けて「売り先行」「買い先行」に分けられます。

住み替えの手順 説明
売り先行 今住んでいる家を先に売却してから、新しい家を購入する
買い先行 新しい家を先に購入してから、今住んでいる家を売却する

この時「買い先行」で先に物件を購入してしまうと、古い家の売却先が見つかるまでの間、家のローンや家賃を二重で支払っていくことになるため注意が必要です。

ただし家を売るのが早すぎても、住み替え先の新居が見つかるまで仮住まいを用意して生活することになります。

そのため、最も理想的な住み替えの方法は「家の売却活動と新居の購入活動をほぼ同時に進めつつ、物件の売却と新居の購入を同日もしくは数日差のうちに行う」ことでしょう。

【ポイント】税金特例等による控除は積極的に利用しよう

住宅ローン返済中のマイホームを売却する際には、一定の条件を満たすものに限り、国税庁が設ける税金控除の特例を使用することが可能。

中でも「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、ローン残債のあるマイホームを住宅ローンの残債に満たない金額で売却して損失が生じた際に、発生した損失をほかの所得から控除できる制度です。

繰越控除の特例を使用するにあたっては、

  1. 当該の物件を、住まなくなってから3年以内に譲渡していること
  2. 譲渡年の1月1日から遡った物件の所有年月が、5年を超えていること

などといった条件があるほか、親子や友人など「特別な関係がある人」には売却できないといった成約もあるため、利用前に国税庁の税制ページを見ておくことをおすすめします。

国税庁「繰越控除の特例」に関する詳しい情報を見る

【ポイント】ホームステージングを利用し査定時の印象を上げよう

ホームステージングとは、家具や小物などのインテリアを利用して住環境をきれいに魅せることで物件の価値を際立たせ、物件の売却や高値での売却を促進する取り組みのことです。

効果が高いホームステージング
  • 照明を明るくする
  • 不要な家具を片付ける
  • キッチンなどの水回りを清潔にする
  • 造園やインテリアペイントを実施する

2011年にHomeGain.comが行った調査によると、

  1. 1%のホームステージング投資により、5%を超える金額のリターンが得られた
  2. ホームステージングの実施により、物件の販売期間が105日から45日に短縮された

という結果も出ているため、これから家の売却を行う方は売却査定の際にホームステージングを意識してみても良いかもしれません。

【注意点】ローン中の家を売るのは今か、もう一度考えよう

あなたがローン中の家を売りたいと考える理由はなんでしょうか?

家をはじめとする各種の不動産は、購入時だけでなく売却時にも一定の費用が発生するため、
もし差し迫った理由がなく家を売ろうと考えている場合には、家を売るタイミングは今ではないのかもしれません。

家を売る際に発生する費用の一例
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用 など

ローン中の家を売り、新生活をはじめよう

ローン中の家を売り、新生活を始めよう

ローン返済中の家を売る場合、売却活動は慎重に進めることが大切です。

まずはローンがいくら残っているか、どれくらいの金額で家が売れそうかを把握し、売却益でローンを完済できるかどうかを確認しましょう。

売却計画を念入りに立てておかないと、売却に失敗するだけではなく、ローンの支払いが苦しくなり、金銭的な負担が大きくなることもあります。

負担を少しでも減らすためにも、不動産会社と相談しながら、売却計画は慎重に立て、無理のないプランで家を売りましょう。

イエウールなら信頼できる不動産会社が見つかる

また、ローン中の家を売るために信頼できる不動産会社を見つけたいという方には、提携不動産会社数国内No.1の不動産一括査定サイト「イエウール」の利用がおすすめ。

1,900社を超える不動産会社と連携し、一人ひとりの「売りたい」に併せた不動産会社を紹介するイエウールなら、信頼できる不動産会社に出会うことが可能です!

イエウールがおすすめな人
  • 直近での住宅購入に伴い、住み替えを検討している人
  • 物件を保有しており。売却益でのローン完済を検討している人
  • 物件購入に向けて、住宅の相場価格を調べておきたい人

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
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