自己資金に余裕が出てきた人の中には住宅ローンの一括返済を考えている方もいるのではないでしょうか。
一括返済することで後の返済を楽にすることはできますが、住宅ローンの一括返済には多額の自己資金が必要なため計画的に行う必要があります。
この記事では住宅ローンの一括返済をするメリットやデメリット、一括返済後の手続きについて解説しました。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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住宅ローンを一括返済するメリット・デメリット
まずは住宅ローンの一括返済をすることでどのようなメリットやデメリットがあるのか事前に把握しておきましょう。
ちなみに、ローン中の家を売る場合には、基本的に住宅ローンの一括返済が必要となります。
【メリット】総返済額を減らすことができる
一括返済をする最大のメリットは住宅ローンの総返済額を減らすことができるということです。
住宅ローンの返済では返済期間が短いほど支払う金利を少なくすることができるため、結果的に総返済額を減らすことができます。
しかし後ほど解説する住宅ローン控除との関係次第では一括返済しないほうがよい場合があります。借入している銀行等に相談して一括返済するべきか慎重に判断する必要があります。
【メリット】保証料が返金されることがある
一括返済することで「戻り保証金」を受け取ることができる場合もあります。
住宅ローンを借り入れるときに必要だった保証料を一括で支払っていた際は、返済期間が変わることで余分に支払った保証金を返戻してもらうことができるのです。この返戻された保証料のことを「戻り保証金」と言います。
戻り保証金の返戻率や手数料や銀行によって異なります。事前に問い合わせていくらになるか確認しましょう。
【デメリット】自己資金が少なくなる
一括返済をするデメリットとしては、自己資金が少なくなるという点があります。
住宅ローンを一括返済することにより自己資金が減ってしまいます。自己資金が一時的に減ることで急な出費に対応できないこともあるでしょう。
急な出費を支払うために住宅ローンに比べて高い金利のローンを借り入れて返済することになる可能性があります。新しい借り入れをするよりも低金利の住宅ローンの返済を続けるほうが返済額が少なくすむため無理に一括返済するべきではないでしょう。
【デメリット】手数料がかかる
住宅ローンの一括返済には手数料がかかります。
住宅ローンの返済が残り少ないタイミングで一括返済をすると、軽減できる利息より一括返済の手数料が高くなり総返済額が高くなることもあります。
残債額や利息、一括返済の手数料を比較して一括返済するべきか考えましょう。
借り入れている銀行で一括返済するべきか、しないほうが返済額が少なくなるのかシミュレーションしてもらうことができます。まずは一括返済を考えていることを借入している銀行に相談してみましょう。
住宅ローン一括返済と住宅ローン控除の関係
現在住宅ローン控除を受けている方は住宅ローン一括返済をするタイミングを見極めて返済することをおすすめします。
一括返済したら住宅ローン控除を利用することはできない
住宅ローン控除とは個人が住宅を購入した場合その年の住宅ローンの年末残高の1%が一定期間所得税額から差し引かれるという制度です。控除を受けることができる期間は原則入居してから10年ですが、消費税率が10%にアップしたことに伴う政府の特例措置や新型コロナの影響で条件によって10年間と13年間で分けられています。
住宅ローンを一括返済することで住宅ローンの残高が0になるため住宅ローンの控除を受けることができなくなってしまいます。
所得税の控除を受けるためには住宅ローン控除の適用期間が終了するまで一括返済は避けたほうがよいでしょう。
しかし金利が1%を超えている場合は利息額が控除額を上回るため住宅ローンの控除を受けることができる期間内であっても一括返済すると効果的であるといえるでしょう。
金利が1%未満の場合は住宅ローンの控除額と利息を比較して一括返済するか決めるとよいでしょう。
住宅ローン控除を考慮した一括返済のおすすめタイミング
住宅ローン控除の適用期間に一括返済する際のおすすめのタイミングは年明けです。
控除の金額は年末残高によって決まるため、もし12月中に一括返済してしまうと年末残高が0円になってしまい住宅ローン控除を受けることはできなくなってしまいます。
一部返済をする場合も年明けに行うことをおすすめします。一部返済をすることで年末残高が減り、控除額が少なくなってしまう恐れがあるからです。
また、年末調整に必要な年末残高証明書はその年の9月末時点の情報をもとに推測した12月末時点の住宅ローン残高が記載されています。その年末残高証明書が送られてきた日以降に一部返済をした場合は、残高が変わっているため銀行に問い合わせて再発行してもらう必要があります。
最新の年末残高証明書の再発行が年末調整までに間に合わなければ自分で確定申告を行うことになるため一括返済を行ったらすぐに再発行を行いましょう。
しかし控除額は1年ごとに最大40万円（長期優良住宅は最大50万円）となっています。つまり住宅ローンの残高のうち4000万円（長期優良住宅は5000万円）を超える部分については住宅ローン控除の対象とならないため、年末であろうとはやく返済したほうがお得になります。
住宅ローン一括返済後に行う抵当権抹消手続きとは
住宅ローンを一括返済した際に忘れてはならないのが抵当権抹消手続きです。
抵当権抹消手続きとは、住宅に設定されている抵当権を抹消する手続きのことを言います。抵当権とは、住宅ローンを契約した人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなった場合に、住宅ローンの融資元である金融機関（債権者）によって行使される権利のことを言います。
抵当権の設定がない場合、金融機関は債務者によるローンの返済が滞った場合のリスクに怯えることになります。しかし抵当権を行使すれば債務者による住宅ローンの返済が止まっても、債権者側は債務者の持つ物件を差し押さえ、競売にかけることにより貸付金を回収することが可能です。
抵当権抹消手続きをしなければいけない理由
抵当権の抹消手続きをしていない場合、登記簿上で「ローン未完済」として扱われます。
そのため別のローン（カードローン、自動車ローンなど）を滞納すると、抵当権がついている＝担保にできるとしてローンを完済した住宅であっても差し押さえにあい競売にかけられてしまいます。
その他にも抵当権抹消手続きをしていなければ新規のローン契約が通りづらいということが予想されます。
複数のローン支払いを抱えている顧客は金融機関から「多重債務者またはその見込みがあるのも」として敬遠されることが多いです。そのため住宅ローンを返済したら抵当権を抹消してローンの支払いがないことを証明しましょう。
抵当権抹消手続きの流れ
抵当権抹消の手続きは以下のような流れで行います。
- 金融機関から手続き書類が届く
- 抵当権抹消登記申請書の作成
- 管轄の法務局を調べる
- 法務局に手続き書類を提出する
- 法務局から登記識別情報と登記完了証が届く
法務局は平日しか開いていないため自分で行うことが難しい、手続きが面倒だと感じる場合は司法書士に依頼するという方法もあります。
司法書士への依頼料は平均1.5万円～2万円ほどです。
抵当権抹消手続きに必要な書類
抵当権抹消手続きに必要な書類は全部で5種類あります。
| 書類 | 概要 |
|---|---|
| 抵当権抹消登記申請書 | 法務局のホームページから登記申請書の様式をダウンロードすることができる。 |
| 弁済証書 | 住宅ローンを完済したことを証明する銀行の書類。一括返済後に銀行から郵送される。 |
| 登記済証または登記識別情報 | 登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類。抵当権を設定した際に発行済みのため改めて入手する必要はない。 |
| 登記事項証明書 | 抵当権を抹消する不動産についての情報を知るために使用。法務局で取得可能。 |
| 委任状 | 銀行が抵当権抹消登記申請を行うことを不動産の所有者もしくは依頼した司法書士に委任する書類。一括返済後に銀行から郵送される。 |
上記の書類のうち自分で作成する必要がある物は抵当権抹消登記申請書です。
住宅ローンは「一括返済」のほかに「一部返済」をすることができる
住宅ローンの一括返済が難しい方は一部返済を行うことでも総返済額を減らすことができます。ここでは一括返済と一部返済の違いや種類について解説します。
「期間短縮型」「返済額軽減型」とは
元金の全部または一部を予定より前に返済する繰り上げ返済には「一括返済」と「一部返済」があります。
一括返済は住宅ローン残債を一括で支払い完済する方法です。この一括返済をすることで住宅ローンの返済は終了します。
一部返済とは、住宅ローン残債を全額ではなく一部だけ返済する方法です。一部返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あります。
「期間短縮型」は住宅ローンの返済期間を短縮する方法です。毎月の返済額は変わりませんが、利息の軽減効果が高く、総返済額を減らすことができます。
「返済額軽減型」はローン完済までの期間は変わりませんが、毎月のローン返済額を減らすことができます。「期間短縮型」に比べると利息の軽減効果は低いですが、毎月の出費を減らすことができるため家計の負担を減らすことができます。
みずほ銀行の手続き方法や繰り上げ返済手数料
| 一括返済 | 一部返済 | |
|---|---|---|
| 申し込み方法 | 窓口 | 窓口・インターネットバンキング |
| 手数料 | 33,000円（テレビ電話利用の場合は22,000円） | インターネット：無料 窓口：33,000円 |
みずほ銀行では一部返済は窓口・インターネットバンキングの両方が対応していますが、一括返済をする場合は窓口のみの対応となりますので注意しましょう。
三菱UFJ銀行の手続き方法や繰り上げ返済手数料
| 一括返済 | 一部返済 | |
|---|---|---|
| 申し込み方法 | 窓口・インターネットバンキング | 窓口・インターネットバンキング |
| 手数料 | インターネットバンキング：16,500円 窓口：33,000円 | インターネットバンキング：無料 窓口：16,500円 |
三菱UFJ銀行は一括返済、一部返済どちらも窓口、インターネットバンキングで手続きすることが可能です。インターネットバンキングで手続きする方が手数料が安くなっているため少しでも費用をかけずに繰り上げ返済したい方はインターネットバンキングを利用しましょう。
三井住友銀行の手続き方法や繰り上げ返済手数料
| 一括返済 | 一部返済 | |
|---|---|---|
| 申し込み方法 | 窓口・インターネットバンキング | 窓口・インターネットバンキング |
| 手数料 | インターネットバンキング：5,500円 窓口：22,000円 | インターネットバンキング：無料 窓口：16,500円 |
三井住友銀行も一括返済、一部返済どちらも窓口。インターネットバンキングで手続きすることが可能です。一括返済に関してはインターネットバンキングで手続きする場合手数料を1万円以下に抑えることができるため、窓口ではなくインターネットバンキングでの手続きがおすすめです。
住宅ローンの一括返済をする際の注意点
住宅ローンを一括返済する際にはメリットもたくさんありますが、デメリットも多くあります。一括返済する場合は注意点に気を付けて計画的に行いましょう。
手元に十分な資金を残しておく
住宅ローンを繰り上げ返済は総返済額を減らすことができるため資金に余裕ができたらすぐに返済しようと考えている方もいるかもしれません。
無理に資金を集めて住宅ローンを繰り上げ返済しようとしているのならばやめたほうがよいでしょう。手元に余裕のある資金を残しておかなければ、突然まとまったお金が必要になった場合に対応できなくなります。場合によっては足りない資金を補うためにお金を借りたり別のローンを組むことになりかねません。
住宅ローンは他のローンに比べて低金利です。無理に住宅ローンを一括返済しようとせず手元に必要な資金を残せるように計画的に行うようにしましょう。
新しく生命保険の加入をする
住宅ローンを一括返済することで団体信用生命保険の保証も終了します。
団体信用生命保険（団信）とは住宅ローンの契約者が死亡、高度障害状態になった場合に住宅ローン残債が保険会社から借入している銀行に支払われる仕組みです。
団信以外に生命保険に加入していない場合は新しい生命保険への加入を考える必要があります。
ここまで住宅ローンの一括返済について解説しました。住宅ローンを繰り上げ返済することによって利息の支払いが減り、結果的に総返済額を減らすことができます。
繰り上げ返済には住宅ローン残債を一括で返済してしまう「一括返済」のほかに元金の一部を返済する「一部返済」というものがあります。
一部返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、同じ金額を繰り上げる場合は「期間短縮型」の方が総返済額は少なくなります。
一括返済をすることによって手数料がかかることや自己資金が減り家計の負担が増えることもあります。もし一括返済をするか迷っている場合はまずは借入している銀行へ相談してみることをおすすめします。