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家を購入するとき、住宅ローンを利用するという方が8割ほどだと言われています。まとまったお金がなくてもマイホームを購入できる住宅ローンは大変便利ですが、無計画に借りてしまうと後で生活を圧迫してしまう可能性も……。
3000万円の住宅ローンを借りる際、金利などを含めた総返済額はどのくらいになるのでしょうか？ 月々の返済額を把握し、現実的に完済が可能なラインなのかを判断してから借りるようにしましょう。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。
3000万円の住宅ローンを借りることはできる？
3000万円のローンを借りられる人の年収はどのくらい？
一般的に、住宅ローンの年間返済額は年収の25%以内にすると良いと言われています。
日本人の平均年収が400～500万円なので、仮に400万円の年収で考えてみましょう。400万円の25%は100万円になります。1章で挙げた例のように、金利1.0%で35年で返済すると毎月の返済額は8万4,685円。年間で100万円強となり、一見「年収の25%以内」の基準として妥当なように思えますね。
しかし、ボーナスを含めた年収だと景気によって収入が減少することもありますし、金利が高くなって返済額が増えるという可能性もあります。
こうした影響を考えると、年収400万円ではすこし心もとないのが分かりますね。
後から説明する住宅ローン控除を利用すると実際の年間支払い額は100万円よりは安くなりますが、月々の生活としてはギリギリになることも考えられます。 もちろん返済プランやボーナスの割合などによって差はありますが、3000万円の住宅ローンを借りるのであれば年収500万円以上ある方が安心と言えそうです。
年齢などその他の条件
住宅ローンを借りる際には、年収の他にも要件が定められています。
たとえば、新生銀行の住宅ローンの申し込み要件は以下のようになっています。
- 借り入れ申し込み時の年齢20歳以上65歳以下、かつ完済時年齢が80歳未満であること
- 団体信用生命保険への加入資格を有すること
- 連続した就業暦2年以上、かつ前年度税込み年収が300万以上の正社員または契約社員であること
- 日本国籍、または永住許可を有すること（※）
※永住許可を有しない外国籍の場合、日本国籍または永住許可を有する配偶者が連帯保証人
住宅ローンを借りる際の最長返済期間は、一般的に35年で設定されています。もし35年の返済プランを想定しているなら、45歳までにローンを組まないと80歳までに完済が出来なくなります。加えて、定年後も返済し続ける想定で借りてしまうと万が一のことがあると生活を圧迫する可能性があるため、できるだけ60歳、遅くとも65歳までの完済を目指しましょう。
また、上記の条件のほかに審査の際には個人信用情報が見られます。
住宅ローンの完済を目指すなら
家やマンションなど不動産を売却して住宅ローンの完済を目指すなら、ちゃんと査定することが大切です。家の価格を知るには、売却相場に最も近い不動産会社の査定を利用するのが適しているのですが、実は1社の査定を受けるだけでは不十分。
不動産会社の査定に明確なルールはなく、不動産会社によって査定結果は異なるのです。つまり、1社の査定結果を見ただけではその査定結果が安いか高いかも分からないということ。
1社の査定結果だけを参考にしてしまうと損をしてしまう場合があるのです。査定を行う場合は査定3社以上の査定を受けるのが賢明でしょう。
複数社に査定依頼を出す際は一括査定サービスのイエウールを利用すると便利。一度の申し込みで複数社に査定を依頼を出せるので、何度も売る理由や個人情報を入力する必要がありません。
さらに、無料で利用できるので、「結果を見て売却を検討したい」「まずは価格を知りたい」といった場合でも利用しやすいです。
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住宅ローンを借りるときの返済プランの選び方
住宅ローンを借りるとき、金利と返済年数をどう組み合わせるかは返済しやすさに影響する重要なポイントです。
3つの金利タイプの違い
金利には固定金利タイプと変動金利タイプがあり、さらに変動金利も固定金利期間選択型と変動金利型の2種類に分かれます。
固定金利タイプ 全期間金利固定型
借り入れをしたときの金利が、返済年数が終わるまで一定の金利のタイプです。たとえば借り入れをしたときに金利が2.25％で、3000万円を35年ローンで借りたとします。この35年間の間に、市場金利が上がっても下がっても2.25%のまま変わりません。
返済金額の変動がないので終始契約が立てやすいメリットがある一方、変動金利より金利が高いというデメリットがあります。
変動金利タイプ 固定金利期間選択型
借り入れをして一定期間は金利が固定だが、それを過ぎると金利が変動するタイプです。たとえば、「最初の3年は金利が2.25％です」というのが決定していると、最初の3年間の金利は2.25%のままですが、3年を超えると市場金利に合わせて、金利が変動する仕組みになっています。
固定期間は3年、5年、10年、20年など選択できる幅が広いのも特徴です。
変動金利タイプ 全期間変動型
市場金利に合わせて金利が変動するタイプです。4月1日と10月1日の労金プライムレートを元に年に２回金利の見直しがあり、7月と翌1月から新金利が適用されます。ですが変動金利には「5年ルール」と「125%ルール」というのがあります。
【5年ルールについて】
<p>住宅金利は半年ごとに変更されていますが返済額は5年間は変わらないという決まりがあります。金利が上がったのに返済額が上がらないのはどういうことかと言うと、返済額自体は一緒でも返済額の内訳が変わっているのです。例えば返済額10万円で内訳が元金7万、利息3万だとします。
- 金利が下がった場合 元金8万、利息2万
- 金利が上がった場合 元金6万 利息4万
このように返済額は一緒でも元金と利息の部分が変動するようになっています。
【125%ルールについて】
返済額は5年ごとに変更されますが、金利がどれだけ上昇しても125%以上は上がらない仕組みになっています。一見すると安心できそうな気がしますが、これは125%を超えた分は次の5年に繰り越しになるので将来的に返済期間が長くなってしまいます。
みんなが選んでいる金利・返済期間の種類は？
国土交通省が2019年に発表した「住宅市場動向調査」によると、2011年以降のデータでは変動金利型を選ぶ人が6割前後のようです。
固定金利型は金利が高くなってしまうこと、また低金利時代において大幅に金利が上昇することもなさそうという理由から変動金利型を選ぶ人が多いのではないでしょうか。
また、同調査では注文住宅、分譲マンションの取得世帯では30年以上の返済年数が平均と発表されています。中古戸建て住宅、中古マンションは27～28年が平均と物件の金額によって差はありますが平均して30年前後の返済期間で借り入れる方が多いようです。
しかし、実際に完済までにかかった年数はもう少し短く、「2019年度民間住宅ローンの貸出動向調査」によると平均15～16年と発表されています。最初は長めに組んでおいて、繰り上げ返済をして出来るだけ早く返済しようとする方が多いことが分かりますね。
3000万円の住宅ローンを借りたときの返済額
3000万円というのは、住宅ローンを借りる際にはよくある金額です。
住宅ローンを借りる際の金利には固定金利タイプと変動金利タイプがあり、さらに変動金利の中でも固定金利期間選択型と変動金利型の2種類に分かれます。まず、実際に3000万円の住宅ローンを組んだ場合どのくらい負担がかかるのか、具体的な数字を使って返済額を見ていきましょう。
【ケース1】固定金利で返済期間20年の場合
固定金利で金利2.0%、返済期間20年で住宅ローンを借りた場合、毎月の支払い額は15万1,765円になります。
固定金利タイプは返済金額の変動がなく収支計画は立てやすくなりますが、変動金利よりも金利が高くなるのがデメリットです。
このとき、金利を含めた総支払額は約3,642万円（利子：642万円）となります。
住宅ローンの返済期間は15年、20年、25年、30年、35年と5年ごとで設定されていることが多いですが、金利が高い固定金利ではできるだけ返済期間を短く設定することが重要になります。
【ケース2】変動金利で返済期間35年の場合
借入後に市場金利にあわせて金利が変動する変動金利で、金利1.0%からスタートし、返済期間35年で住宅ローンを借りた場合の毎月の支払い額は8万4,685円です。
は最初の一定期間は金利が固定になるため、たとえば「最初の3年は金利が1.0%です」と決定していると最初の3年間は金利が1.0%のままですが、3年を超えると市場金利に合わせて金利が変動する仕組みです。
は基本的に市場金利に合わせて金利が変動しますが、5年ルールと125%ルールがあります。5年ルールはその名の通り、5年間は返済額が変わらないものです。一方、125%ルールは返済額は5年ごとに変更されますが、金利がどれだけ上昇しても125%以上は上がらない仕組みになっています。
仮に金利が平均して1.0%のままとすると、総支払額は35年で約3,557万円（利子：557万円）となります。
住宅ローン控除を利用しよう
住宅ローンを借りるにあたって、ぜひ活用していただきたいのが住宅ローン控除です。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りると所得税や住民税の減免を受けられるという制度です。
一般的な銀行やフラット35の住宅ローンは住宅ローン控除の対象となりますが、親や親族から借りた住宅ローンなど一般的な金融機関から借りたものではない住宅ローンは控除の対象とならないため注意して下さい。
現在、住宅ローンの控除率は一律1%となっています。つまり12月末時点での残高の1％の金額分の所得税と住民税が戻ってくるということになります。
住宅ローン控除を受ける条件
住宅ローンを受けるためには所定の条件を満たす必要があります。条件は以下の通りです。
- 年収から各種控除を引いた額が3000万円以下である
- 住宅ローンを10年以上借りている
- 新築、購入する家の床面積が50㎡以上
- 住宅ローンの契約者が自分で家に住むこと
- 中古住宅の場合は耐震性能を有していること
- 木造の場合は築20年以内、鉄筋コンクリートの場合は築25年以内
- リフォームの場合には、リフォーム費用が100万円以上であること
住宅ローン控除を受けるための手続き
住宅ローン控除を受けるためには手続きが必要です。手続きをスムーズに行うために、まず以下の書類を準備しましょう。
- 住民票の写し
- 住宅ローン年末残高証明書
- 登記事項証明書
- 請負契約書
- 源泉徴収票
中古住宅の場合はさらに
- 耐震基準適合証明書
- 既存住宅性能評価書
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
のいずれかが必要になります。
必要書類が準備できたら、あとは確定申告時に手続きを行います。手続き方法は確定申告の会場に行けば教えてもらうことができるので、指示通りに手続きを行いましょう。
3000万円の住宅ローンを借りる際の注意点
最後に、初めて住宅ローンを借りようとしている方が気を付けるべきポイントを3つご紹介します。
将来のライフプランを想定して借りることが重要
住宅ローンが家計に与える負担を想定するためには、社会保険料、居住費、教育費などローン返済額以外の費用と収入のバランスを考える必要があります。
また、年齢や将来的な結婚、子供などのライフイベントも家計とローンの返済に影響を与える大きな要素となります。共働きの家庭の場合、子育て期にどちらかが離職せざるを得ず、収入が減ってしまうことも考えられますし、親の介護で休職しなければならないなんてことも考えられます。こうした場合にどのようにローンを返済して行くのかあらかじめ考えておくことが大切です。
ローンで家計が破綻するリスクを避けるためには、ローン返済額以外の費用と将来の収支予測から予算を設定し、無理のない額のローンであるか判断するようにしましょう。
住宅ローンの借入に必要な諸費用を頭に入れておく
当たり前ですが、家を購入するときの価格すべてを住宅ローンで補えるというわけではありません。頭金は自分で用意する必要がありますし、住宅ローンを借りる際の諸費用も必要です。
借入の際にかかる諸費用としては以下のようなものがあります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 融資事務手数料
- 保証料
- 機構団体信用生命保険特約料
- 火災保険料、地震保険料
これらの諸費用は借り入れる額によって変わりますが、物件価格の2～5%前後と考えておくと良いでしょう。3000万円のローンの場合、60～150万円ほどを諸費用としてして準備しておくことをおすすめします。
「優遇金利」の条件を把握しておく
大抵の銀行では優遇金利が設けられており、ホームページ上で掲載されている基準金利よりも低く借りることができます。
優遇金利には「当初優遇」と「通期優遇」の2種類あり、「当初優遇」の場合は決められた期間とそれ以降で優遇金利が変わる仕組みになります。自分がどの条件で借りたのかを把握しておかないと、気づかないうちに金利が増えて家計のやりくりがしにくくなってしまうかもしれません。
住み替えの場合は高く売ることでローンを軽減できる
売ったら いくら？
あなたの不動産、
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まとめ
住宅ローンを借りるなら将来的な収支をしっかりと考えて無理のない返済計画を立てることが大切です。もし返済が苦しくなってしまったら、まずは家計と住宅ローンの見直し、金融機関への相談を行いましょう。
それでも解決が難しい場合は家を売却するというのも一つの選択肢となってきます。家を売ることを検討する場合は有利な条件で売却できるよう、一括査定で不動産会社を探すことをおすすめします。
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住宅ローンを借りた頃からは年収や環境なども変わることも多いため、家計が苦しくならないように定期的に見直しをすることが大切です。